TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE LYON Chambre 3 cab 03 D

R.G N° : 11/09533

Jugement du 10 Août 2017

Notifié le :

Grosse et copie à :

Maître B C de la SCP C & ASSOCIES – 875

Maître D E de la SELARL DPG – 1037

Maître F G de la SCP HAMEL ET G – 684

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Tribunal de Grande Instance de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 10 Août 2017 devant la Chambre 3 cab 03 D le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 15 Février 2016, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 18 mai 2017 devant :

Julien SEITZ, Président,

siégeant en formation Juge Unique,

Assisté de Anne BIZOT, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble […]

représenté par son syndic en exercice le cabinet DELASTRE ET ASSOCIES, SAS, elle-même prise en la personne de son président en exercice

dont le siège social est […]

représenté par Maître B C de la SCP C & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

PARTIE INTERVENANTE

Madame X Y H Z

née le […] à […]

[…]

représentée par Maître F G de la SCP HAMEL ET G, avocats au barreau de LYON

DÉFENDERESSE

S.A.S. REGIE SIMONNEAU,

dont le siège social est […]

représentée par Maître D E de la SELARL DPG, avocats au barreau de LYON

Vu l’assignation signifiée le 18 juillet 2011, par laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 147 cours Tolstoï à Villeurbanne a fait citer la SAS REGIE SIMONNEAU devant le tribunal de grande instance de Lyon ;

Vu les conclusions d’intervention volontaire déposées le 04 juin 2012 par Madame X, Y, H Z ;

Vu les conclusions récapitulatives notifiées le 17 avril 2015 par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 147 cours Tolstoï à Villeurbanne, auxquelles il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens et prétentions de la partie demanderesse ;

Vu les conclusions récapitulatives notifiées le 06 novembre 2015 par la SAS REGIE SIMONNEAU, auxquelles il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens et prétentions de la partie défenderesse ;

Vu les conclusions récapitulatives notifiées le 07 février 2014 par Madame X, Y, H Z, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé des moyens et prétentions de la partie intervenante ;

Vu l’ordonnance de clôture prononcée le 15 février 2016 en la cause ;

Vu l’article 1792 du Code Civil, ensemble l’article18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

Vu l’article 1382 du Code Civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

Vu les articles 515, 517, 696, 699 et 700 du Code de Procédure Civile ;

Vu les articles R 444-3, 444-53 et 444-55 du Code de Commerce, relatifs au tarif des huissiers de justice ;

*****

L’ensemble immobilier du 147 cours Tolstoï (Villeurbanne Rhône) constitue une copropriété de 56 lots répartis en deux bâtiments A et B, dont l’administration a été assurée par la SAS REGIE SIMONNEAU jusqu’au 31 mars 2008.

De nombreux dégâts des eaux se sont faits jour au sein du bâtiment A, par suite desquels la SAS REGIE SIMONNEAU a saisi l’organisme URBANIS dans le courant du second semestre 2005, en vue de l’élaboration d’une stratégie de rénovation et de financement.

Il est apparu en cette occasion que les dégâts des eaux avaient endommagé les planchers du bâtiment.

Par courrier du 07 novembre 2006, la direction de la sécurité et de la prévention de la ville de Villeurbanne a mis la SAS REGIE SIMONNEAU en demeure de missionner un homme de l’art et expert (ingénieur structure ou architecte) à fin d’examen des solives de plancher de l’immeuble.

Déférant à cette injonction, la SAS REGIE SIMONNEAU a commis le BET SALVE, qui a déposé son rapport au mois de mars 2007.

Par arrêtés du 08 décembre 2006, le maire de Villeurbanne a ordonné l’évacuation du rez-de-chaussée et de l’entresol du bâtiment A et prononcé l’interdiction d’y accéder et d’y habiter jusqu’à la réalisation des travaux de réfection et de consolidation nécessaires.

Par arrêté du 14 décembre 2007, ces mesures ont été étendues à l’ensemble de l’immeuble.

Par arrêté de péril du 21 mars 2008, il a été enjoint à la SAS REGIE SIMONNEAU de faire cesser le danger résultant du risque d’effondrement de la dalle basse du couloir d’accès aux zones B, C et D de l’immeuble, de l’insuffisance des caractéristiques mécaniques des structures horizontales du bâtiment A et du défaut d’étanchéité des toitures des bâtiments A et B.

Ces circonstances ont déterminé les copropriétaires à décharger la SAS REGIE SIMONNEAU de son mandat de syndic le 31 mars 2008, pour le confier à la société Cabinet DELASTRE & ASSOCIES.

Saisi à l’initiative de Madame Z, copropriétaire ayant acquis ses lots le 31 mars 2006, le juge des référés près le tribunal de grande instance de Lyon a ordonné le 06 octobre 2009, une mesure d’expertise judiciaire, effectuée notamment au contradictoire de la SAS REGIE SIMONNEAU et du syndicat des copropriétaires.

L’expert A a déposé son rapport le 03 février 2011, au visa duquel le syndicat des copropriétaires a fait citer la SAS REGIE SIMONNEAU devant le tribunal de grande instance de Céans, en sollicitant, dans le dernier état de ses écritures, qu’il plaise :

— homologuer le rapport d’expertise de Monsieur A fixant le montant des travaux de remise en état à la somme de 469.739,99 euros TTC,

— condamner la SAS REGIE SIMONNEAU à supporter la charge financière de ces travaux et à lui payer en conséquence la somme de 401.116,29 euros TTC, avec indexation sur l’indice BT 01 sur la base de l’indice du troisième trimestre 2014, date de réception des derniers travaux,

— condamner la SAS REGIE SIMONNEAU à lui régler la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner la même aux entiers dépens de l’instance, avec distraction au profit de la SCP C ET ASSOCIES, sur son affirmation de droit,

— ordonner que les sommes retenues par l’huissier de justice au titre de l’article 10 du décret 2001-212 du 08 mars 2001 soient mises à la charge de la partie succombante.

Le syndicat des copropriétaires a fait valoir que la SAS REGIE SIMONNEAU avait manqué à ses devoirs de syndic en s’abstenant de mettre en œuvre les mesures techniques urgentes et sérieuses nécessaires à la sauvegarde et la conservation de l’immeuble par suite de la multiplication des dégâts des eaux.

Il a ajouté que cette carence avait conduit à la généralisation des désordres structurels affectant l’immeuble et engageait la responsabilité de la défenderesse, l’obligeant ainsi à assumer le coût des réparations afférentes.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 06 novembre 2015, la SAS REGIE SIMONNEAU a sollicité qu’il plaise :

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes,

— débouter Madame Z de ses fins et prétentions,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et Madame Z à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et Madame Z à lui payer la somme de 5.000 euros en indemnisation des frais non répétibles du procès,

— condamner les mêmes in solidum aux entiers dépens, avec distraction au profit de la SELARL DPG ET ASSOCIES, sur son affirmation de droit.

La SAS REGIE SIMONNEAU a fait valoir que les dégâts des eaux trouvaient leur origine dans les parties privatives, dont l’entretien ne relevait pas de sa responsabilité.

Elle a indiqué qu’elle avait néanmoins adopté les mesures pertinentes, en diligentant la recherche des fuites, en invitant les copropriétaires concernés à procéder aux travaux de reprise et en effectuant les déclarations idoines aux compagnies d’assurance.

La défenderesse a ajouté qu’elle avait également proposé les mesures propres à mettre fin aux désordres trouvant leur cause dans la vétusté des installations communes, en soumettant au vote des copropriétaires dès le mois de mars 2006 des résolutions relatives au remplacement de la colonne d’eau et de la toiture-terrasse fuyardes. Elle a expliqué que les copropriétaires avaient refusé de voter ces travaux, pourtant urgents et nécessaires et qu’ils avaient largement concouru de ce fait à la survenance des désordres.

Elle a fait valoir que le règlement des difficultés passait par l’obtention de subventions à la réhabilitation de l’immeuble, eu égard à la modestie des copropriétaires et à leur refus ou leur impossibilité corrélatifs de supporter seuls les frais de remise en état. Elle a indiqué qu’elle avait effectué les démarches nécessaires à cette fin avec l’aide de l’organisme URBANIS, dès le second semestre de l’année 2005.

Elle a contesté en conséquence avoir manqué de quelque manière que ce soit à ses obligations de syndic.

La SAS REGIE SIMONNEAU a soutenu encore que les difficultés de trésorerie de la copropriété et le refus des copropriétaires d’entretenir leurs installations privatives rendaient illusoire tout espoir de reprise des dommages sans octroi de subventions publiques, qui n’ont été accordées qu’après l’achèvement de son mandat. Elle a fait observer que le nouveau syndic n’était d’ailleurs parvenu à accomplir les travaux qu’en suite de l’obtention de ces subventions. Elle a estimé en conséquence qu’il n’existait nul lien de causalité entre la survenance des désordres et sa carence alléguée dans l’accomplissement de ses obligations.

La défenderesse a expliqué d’autre part que les désordres résultaient non seulement des infiltrations et dégâts des eaux, mais également d’une faiblesse structurelle de l’immeuble à raison du sous-dimensionnement des planchers et de la destruction de certaines cloisons porteuses, dont elle ne portait nullement la responsabilité.

La SAS SIMONNEAU a discuté la réalité et l’ampleur des préjudices allégués, en faisant valoir que la somme demandée incorporait des améliorations et renforcements par précaution ne pouvant relever des conséquences dommageables.

Elle a affirmé enfin que la responsabilité véritable était celle des copropriétaires n’ayant pas assuré l’entretien de leurs installations sanitaires et que le syndicat des copropriétaires espérait en réalité la charger des conséquences des manquements d’autrui, dans l’intention d’épargner ses membres défaillants.

S’agissant des prétentions formées par Madame X Z, la SAS REGIE SIMONNEAU a conclu à l’impossibilité pour la partie intervenante de se prévaloir des règles de la responsabilité contractuelle et du mandat, en rappelant que le contrat de syndic la liait au syndicat, à l’exclusion des copropriétaires pris individuellement.

Elle a soutenu en second lieu que Madame Z avait sans doute acheté ses lots en pleine connaissance de cause et qu’il lui appartenait dans l’hypothèse inverse de se retourner contre ses vendeurs, en sollicitant en tant que de besoin l’annulation de la cession.

Elle a fait valoir en troisième lieu qu’elle n’avait pas à supporter, via le préjudice de jouissance allégué, l’indemnisation du caractère tardif des travaux de rénovation provoqué par l’indécision des copropriétaires.

Elle a soutenu en quatrième lieu que les dommages résultaient de la négligence des copropriétaires et non de sa propre faute.

Elle a discuté enfin l’ampleur des préjudices allégués, en contestant notamment l’existence du préjudice moral, la durée de l’indisponibilité de l’appartement et le reste à charge de travaux.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 07 février 2014, Madame Z a sollicité qu’il plaise :

— homologuer le rapport d’expertise,

— condamner la SAS REGIE SIMONNEAU à lui payer les sommes de 6.515,12 euros au titre des frais de déménagement, de garde-meubles et administratifs, de 35.500 euros au titre de la privation de jouissance, 5.500 euros au titre de la privation de jouissance complémentaire pendant la durée des travaux de rénovation, 5.790 euros au titre du reste à charge du prix de travaux, 30.000 euros au titre du préjudice moral,

— condamner la SAS REGIE SIMONNEAU à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire.

La partie intervenante a fait valoir que la SAS REGIE SIMONNEAU avait manqué à ses obligations d’entretien et de conservation de l’immeuble et qu’elle avait provoqué de ce fait la survenance des désordres et l’obligation faite aux copropriétaires de quitter l’immeuble pendant la durée des travaux de rénovation.

Elle a ajouté que la défenderesse avait ce faisant engagé sa responsabilité contractuelle à son égard, à tout le moins sa responsabilité quasi-délictuelle, en s’obligeant corrélativement à l’indemniser de ses préjudices en lien avec l’indisponibilité de ses lots, le prix résiduel des travaux restant à sa charge et les frais de déménagement induits.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 février 2016 et la cause a été appelée à l’audience du 18 mai 2017 pour être entendue.

MOTIFS

Sur la responsabilité du syndic de copropriété dans la survenance des dommages affectant l’immeuble :

Attendu en droit que le syndic est chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;

Attendu en fait que de nombreux dégâts des eaux sont survenus au sein du bâtiment A de la copropriété du 147 cours Tolstoï à Villeurbanne à compter du 02 juin 2003, alors que l’immeuble se trouvait sous administration de la SAS REGIE SIMONNEAU ;

Attendu que le rapport d’expertise et les pièces au dossier révèlent a minima la survenance de sinistres les 02 juin 2003, 21 juillet 2003, 29 septembre 2003, 24 octobre 2003, 06 novembre 2003, premier décembre 2003, 31 mars 2004, 25 avril 2004, 22 juin 2004, 18 octobre 2004, 30 décembre 2004, 21 juillet 2005, 02 octobre 2005, 10 janvier 2006, 13 janvier 2006, 21 juin 2006 et 28 décembre 2006 ;

Attendu qu’il résulte des travaux de l’expert que ces dégâts des eaux et infiltrations ont constitué la cause exclusive des désordres, dont le tribunal rappelle qu’ils ont pris la forme d’un affaissement ou d’une fissuration des sols et plafonds, d’une rupture des poutres maîtresses aux second et quatrième étages, d’une dégradation complète des planchers hauts du local poubelles et de l’entresol et d’un pourrissement important d’autres éléments de plancher ;

Attendu que les dégâts des eaux à l’origine des désordres sont issus pour l’essentiel de la vétusté des installations sanitaires des différents copropriétaires, et ont découlé pour le surplus de l’usure de certaines parties communes, constituées par la toiture du local poubelle et la colonne d’eau ;

Attendu qu’une surconsommation d’eau de l’ordre de 50 à 70 % a été constatée dans le courant des années 2003 et 2004, révélant que de grandes quantités de fluides se déversaient dans la structure de l’immeuble par l’effet des fuites affectant les installations sanitaires privatives et la colonne d’évacuation des eaux usées ;

Attendu que le nombre et l’importance des fuites laissaient inévitablement craindre l’apparition de désordres graves, qui se sont manifestés dès le mois de décembre 2004 avec l’affaissement du plancher bas de l’entresol, et n’ont eu de cesse de s’aggraver depuis lors, avec la nécessité de pratiquer un étampage sur les locaux du rez-de-chaussée en décembre 2005 et d’évacuer l’immeuble en fin d’année 2006 ;

Attendu que la SAS REGIE SIMONNEAU, syndic professionnel, se trouvait nécessairement alertée par ces facteurs de risque et se devait en conséquence d’adopter les mesures propres à assureur la conservation et l’entretien de l’immeuble ;

Qu’il lui appartenait à ce titre :

— de diligenter dès le premier semestre 2004, à tout le moins dès le sinistre du 22 juin 2004, si nécessaire au visa de l’urgence et hors le consentement des copropriétaires, un audit technique général des systèmes de distribution d’eau et des installations sanitaires communes et privatives, destiné à identifier l’ensemble des travaux propres à mettre fin aux fuites et infiltrations, quelque en soit l’origine (première obligation),

— de diligenter dès le second semestre 2004, à tout le moins dès le sinistre de décembre 2004 faisant apparaître des signes de dégâts aux structures, une analyse complète des structures communes boisées constituées par les planchers séparatifs (seconde obligation),

— de réagir aux dégâts des eaux successifs, en s’assurant de la reprise des installations défectueuses, fussent-elles privatives, dès lors que les dommages se trouvaient susceptibles d’endommager les parties communes, et de prendre l’ensemble des mesures comminatoires et judiciaires nécessaires à cette fin (troisième obligation),

de prendre les mesures d’entretien et de réparation des éléments communs défectueux concourant à la survenance des infiltrations (quatrième obligation) ;

Attendu que la SAS SIMONNEAU a déféré à cette dernière obligation, en soumettant à l’assemblée générale du 29 mars 2006 les travaux de remplacement de la colonne d’eau fuyarde et d’étanchéité du toit terrasse au vote des copropriétaires ;

Qu’elle ne peut être tenue responsable du refus opposé par l’assemblée à la rénovation de la toiture, non plus que de la décision de retarder le remplacement de la colonne jusqu’à l’obtention de subventions ;

Attendu que la SAS REGIE SIMONNEAU a partiellement déféré à la troisième obligation, en faisant procéder à la recherche des fuites à l’origine des sinistres, en effectuant les déclarations idoines aux compagnies d’assurance et en invitant les copropriétaires à effectuer les travaux nécessaires sur leurs parties privatives ;

Qu’elle s’est abstenue en revanche de veiller à la réalisation des travaux de reprise de manière systématique, en laissant perdurer certaines fuites en parties privatives, alors qu’il lui incombait de pallier l’inertie des copropriétaires, eu égard au risque prévisible d’atteinte aux parties communes, et de s’assurer de l’accomplissement des travaux nécessaires, fût-ce par l’emploi de la voie judiciaire ;

Qu’il s’agit là d’un manquement fautif de nature à engager sa responsabilité ;

Attendu que la SAS SIMONNEAU s’est également abstenue de diligenter avec suffisamment de célérité les diagnostics rendus nécessaires par la multiplication alarmante des sinistres ;

Qu’il appert en premier lieu qu’elle n’a jamais soumis au vote des copropriétaires, ni décidé de sa propre initiative, au visa de l’urgence, l’audit technique général des systèmes de distribution d’eau et des installations sanitaires communes et privatives, destiné à identifier l’ensemble des travaux propres à mettre fin aux fuites et infiltrations ; Qu’elle s’est contentée d’une vérification des réseaux communs diligentée le 03 novembre 2004, de manière incomplète et tardive eu égard à la multiplication des sinistres ;

Qu’il apparaît en second lieu qu’elle n’a point diligenté de diagnostic des structures avant l’engagement du BET SALVE fin 2006, début 2007, alors que les dommages se trouvaient très largement consommés ;

Attendu que les difficultés de trésorerie de la copropriété, rappelées dans le rapport URBANIS déposé le 02 octobre 2006, et confirmées par le refus des copropriétaires de procéder aux travaux pourtant nécessaires de reprise de la toiture en terrasse ou leur décision de différer le remplacement de la colonne d’eau, expliquent sans doute le choix opéré par la SAS SIMONNEAU d’attendre l’obtention de subventions avant toute démarche d’analyse des structures et de travaux, mais ne permettent d’exonérer la défenderesse de la responsabilité issue de ses manquements fautifs dès lors :

— que les pièces au dossier ne suffisent à établir le caractère rédhibitoire des difficultés invoquées, étant observé que les copropriétaires ont su voter les travaux nécessaires en 2008 et 2009,

— qu’il incombait à la défenderesse de s’assurer en tout état de cause du paiement des charges en souffrance, en délivrant les mises en demeure comminatoires appropriées et en poursuivant au besoin l’obtention de titres judiciaires, ce dont elle ne justifie pas ;

Qu’il s’ensuit que la SAS SIMONNEAU n’a accompli qu’une partie des diligences lui incombant à raison de la situation de l’immeuble et qu’elle s’est soustraite de manière fautive à la réalisation du surplus ;

Attendu que cette carence a concouru à la persistance des facteurs dommageables, liés à la multiplication des fuites d’une part et à l’ignorance prolongée des atteintes à la structure d’autre part, ainsi, par tant, qu’à la dégradation des planchers, à la rupture de poutres porteuses et à la nécessité d’évacuer l’immeuble ;

Qu’elle se trouve en lien causal direct avec les désordres ;

Attendu que la SAS REGIE SIMONNEAU ne peut contester l’existence de ce lien au motif que les copropriétaires auraient de toute manière refusé d’accomplir les travaux nécessaires et de voter les budgets afférents, alors que ces travaux ont été effectivement votés suite à l’évacuation de l’immeuble ;

Et attendu que l’existence de causes étrangères à la faute de la défenderesse, tenant à l’incurie de certains copropriétaires dans l’entretien de leurs lots ou à l’incidence possible d’un sous-dimensionnement des structures porteuses par suite du déplacement de certaines cloisons, au demeurant réfutée par l’expert judiciaire, ne permettent point d’écarter la responsabilité de la SAS SIMONNEAU, dont la faute s’est conjuguée à celle des copropriétaires défaillants et à la potentielle insuffisance de structures, pour aboutir à la réalisation de l’entier dommage, l’obligeant ainsi à le réparer in solidum, à charge pour elle de rechercher la garantie de ses co-responsables ;

Qu’il convient en conséquence de condamner la SAS REGIE SIMONNEAU à supporter la réparation intégrale des préjudices subis par le syndicat des copropriétaires ;

Sur le coût de reprise des dommages et la réparation incombant au syndic :

Attendu en droit que la partie responsable est tenue d’indemniser intégralement le dommage ;

Attendu en fait que la remise en état des désordres affectant les parties communes par suite des dégâts des eaux implique, au vu du rapport d’expertise :

— le confortement des poutres maîtresses à chaque niveau,

— le confortement de certaines solives endommagées par les dégâts des eaux,

— le renforcement des planchers par ajout de solives,

— la reprise des dégradations provoquées par les opérations de sondage dans différents appartements, impliquant la dépose et l’évacuation des cloisons, des faux plafonds, des chapes et marins, des appareils sanitaires et la mise hors service des réseaux électriques,

— la condamnation de l’ensemble des tuyaux d’évacuation encastrés dans le marin des planchers, de sorte à ce que les dégâts des eaux soient immédiatement repérables,

— la consolidation des parties abîmées à l’extérieur vers le local poubelles et la réalisation d’une reprise en façade ;

Attendu que le syndicat des copropriétaires devra procéder ensuite à la remise en état des appartements dont les aménagements privatifs ont été détruits par suite de la réalisation des sondages et des travaux de reprise des parties communes, ou endommagés par les dégâts des eaux dont la multiplication se trouve en lien causal avec les manquements retenus à l’encontre de la SAS SIMONNEAU (chapes légères, revêtements de sols, parquets et carrelages, revêtements muraux, cloisons, plomberie sanitaire, faux-plafonds, installations électriques, plâterie, peintures, menuiseries, volets roulants…) ;

Que l’existence du lien causal entre ces destructions ou dégradations et la faute du syndic oblige celui-ci à les réparer intégralement, sans pouvoir se réfugier derrière les plus-values susceptibles de résulter de la remise à neuf de certaines parties privatives au bénéfice des copropriétaires concernés ;

Attendu que l’expert a chiffré ces travaux à la somme de 500.000 TTC euros ; Que la demanderesse a ramené le montant réclamé à 465.118,94 euros au vu des factures effectivement émises ; Que le tribunal considère que ces différentes factures sont en lien avec les réparations imposées par les dégâts des eaux ainsi partant qu’avec la faute de la défenderesse, à l’exception des travaux de couverture charpente et zinguerie d’un montant de 77.105,22 euros et de serrurerie d’un montant de 7.975 euros ;

Et attendu que l’expert a chiffré les frais et honoraires des différents intervenants aux travaux de remise en état au montant de 96.000 euros TTC ; Que la demanderesse a ramené le montant réclamé à 87.809,35 euros TTC, en ce inclus à juste titre les honoraires supplémentaires du nouveau syndic à raison du surcroît de travail provoqué par la nécessité de suivre le chantier et d’accomplir les diligences nécessaires à la réhabilitation de l’immeuble ;

Attendu que le syndicat demandeur a cependant perçu une subvention de 151.812 euros de l’ANAH, qu’il convient de déduire du montant de ses préjudices ;

Qu’il convient en conséquence de fixer l’indemnisation totale à 316.036,07 euros TTC et de condamner la SAS REGIE SIMONNEAU à s’acquitter de ce montant, avec indexation sur l’indice BT 01 entre le 03 septembre 2014 et la date du présent jugement, sur la base des derniers indices publiés à ces échéances respectives, le tout augmenté de l’intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

Sur les demandes de la partie intervenante :

Attendu en droit que les copropriétaires, pris individuellement, ne sont pas en relations contractuelles avec le syndic de propriété, qui tient son mandat du syndicat et ne répond qu’à celui-ci ou à ses organes constitués ;

Attendu que les copropriétaires se trouvent fondés en revanche à opposer au syndic les règles de la responsabilité civile quasi-délictuelle, et se prévaloir dans ce cadre des dispositions de l’article 1382 du Code Civil, en vertu desquelles tout fait quelconque de l’homme causant à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer ;

Attendu en fait que les manquements imputables à la SAS REGIE SIMONNEAU constituent autant de fautes de nature quasi-délictuelle à l’égard des copropriétaires ;

Qu’ils ont concouru à la réalisation des désordres affectant l’immeuble, ainsi, par tant, qu’à l’obligation faite à Madame Z de quitter son logement en exécution des arrêtés municipaux des 08 décembre 2006 et 14 décembre 2007 et de participer au financement des travaux de reprise ;

Qu’il existe en conséquence un lien causal unissant les préjudices invoqués et le comportement fautif de la SAS REGIE SIMONNEAU, de nature à engager sa responsabilité quasi-délictuelle à l’égard de Madame Z ;

Attendu que la consultation de l’acte de vente du 31 mars 2006, par lequel l’intéressée a acquis ses lots des consorts I J, ne permet aucunement d’affirmer que la partie intervenante aurait acheté en parfaite connaissance des difficultés rencontrées par la copropriété, aucune information particulière n’ayant été délivrée relativement aux dégâts des eaux et à l’audit confié à URBANIS, sinon une référence non circonstanciée aux travaux votés à l’assemblée du 29 mars 2006 ;

Que la SAS REGIE SIMONNEAU ne peut donc soutenir que Madame Z aurait accepté le risque en se portant acquéreur, ni suggérer qu’elle aurait concouru à la réalisation de ses propres préjudices par l’effet de sa décision fautive ;

Qu’elle ne peut lui reprocher par ailleurs de ne pas avoir poursuivi la nullité de la vente, l’existence potentielle d’une action contre les vendeurs ne privant point la partie intervenante de la faculté d’agir contre tout responsable de ses préjudices et de conserver ses lots ;

Qu’il convient en conséquence de condamner la SAS REGIE SIMONNEAU à indemniser Madame Z de ses différents postes de préjudice issus de la nécessité d’évacuer ses lots en exécution des arrêts municipaux et de participer en qualité de copropriétaire au financement des travaux de reprise ;

Attendu que ces préjudices s’entendent tout d’abord des frais administratifs, de déménagement et de garde-meubles, soit le montant total de 6.515,12 euros au vu des pièces en la cause et du rapport d’expertise ;

Qu’ils s’entendent en second lieu du préjudice de jouissance tenant à l’indisponibilité du logement entre le mois d’octobre 2008 et le mois d’août 2014, date d’achèvement des travaux de rénovation, soit un montant de 34.500 euros sur la base d’une perte mensuelle estimée à 500 euros au regard de la consistance du bien ;

Attendu que la SAS REGIE SIMONNEAU ne peut valablement soutenir à cet égard que la durée du préjudice de jouissance résulterait de l’inertie des copropriétaires et du vote tardif des travaux, alors que leur réalisation a nécessité des investigations et études techniques préalables, qui ne se sont achevées qu’en cours d’expertise et qui ont été suivies des décisions correspondantes dans un délai raisonnable ;

Attendu que les préjudices de la partie intervenante s’entendent en troisième lieu d’un préjudice moral lié à la déconvenue de devoir évacuer dans les suites de l’acquisition des lots, ainsi qu’à la précarité de la situation matérielle née de l’obligation de rembourser un prêt et de payer des charges tout en participant aux frais d’un logement de substitution ;

Que ce poste de préjudice peut être évalué au montant de 2.500 euros ;

Attendu que Madame Z n’établit point en revanche qu’il demeurera un reste à charge de travaux en suite des indemnisations accordées au syndicat par le présent jugement, de sorte que le poste de préjudice correspondant sera écarté ;

Qu’il convient en conséquence de condamner la SAS REGIE SIMONNEAU à payer à Madame Z la somme de 43.515,12 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement ;

Sur la demande de dommages et intérêts formée par la SAS REGIE SIMONNEAU :

Attendu qu’il a été fait droit aux prétentions du syndicat des copropriétaires et de Madame Z, de sorte que leurs actions n’ont pas revêtu de caractère abusif ;

Qu’il n’y a lieu d’accueillir la demande de dommages et intérêts ;

Sur l’exécution provisoire, les frais irrépétibles et les dépens de l’instance :

Attendu que la SAS REGIE SIMONNEAU succombe à l’instance ; qu’il y a lieu de la condamner aux entiers dépens, en ce inclus les frais d’expertise judiciaire ;

Que l’équité commande par ailleurs de la condamner à verser au syndicat des copropriétaires et à Madame Z les sommes respectives de 5.000 et 3.000 euros en indemnisation des frais non répétibles du procès ;

Attendu que l’exception prévue à l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965, permettant de mettre le droit proportionnel dégressif prévu au poste 129 du tableau 3-1 annexé à l’article R 444-3 du Code de Commerce (ancien article 10 du décret du 12 décembre 1996 relatif au tarif des huissiers de justice), ne concerne que les frais de recouvrement justifiés à l’encontre d’un copropriétaire et ne s’étend pas à ceux exposés contre un ancien syndic débiteur d’une dette de réparation ;

Attendu que ces frais n’entrent pas d’autre part dans le champ d’application des exceptions prévues aux articles R 444-53 et R 444-55 du Code de Commerce ;

Qu’il n’y a lieu en conséquence de juger que ce droit sera supporté par le syndic débiteur dans le cadre de l’exécution forcée du présent jugement ;

Attendu enfin que l’exécution provisoire est nécessaire en la cause et compatible avec la nature de l’affaire ; qu’il convient de l’ordonner, en la subordonnant toutefois à la production par le syndicat des copropriétaires ou tout intéressé d’un cautionnement bancaire simple d’un montant de 300.000 euros en garantie de l’éventuelle dette de restitution née d’une infirmation du présent jugement ;

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire prononcé en premier ressort,

REÇOIT Madame X, Y, H Z en son intervention volontaire ;

JUGE que la SAS REGIE SIMONNEAU n’a pas accompli toutes les diligences propres à assurer la sauvegarde et la conservation de l’immeuble et qu’elle a engagé ce faisant sa responsabilité contractuelle à l’égard du syndicat des copropriétaires ainsi que sa responsabilité quasi-délictuelle à l’égard de Madame Z ;

CONDAMNE la SAS REGIE SIMONNEAU à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 147 cours Tolstoï à Villeurbanne la somme de 316.036,07 euros TTC (trois cent seize mille trente six euros et sept cents), avec indexation sur l’indice BT 01 entre le 03 septembre 2014 et la date du présent jugement, sur la base des derniers indices publiés à ces échéances respectives, le tout augmenté de l’intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE la SAS REGIE SIMONNEAU à payer à Madame X Z la somme de 43.515,12 euros (quarante trois mille cinq cent quinze euros et douze cents), avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement ;

CONDAMNE la SAS REGIE SIMONNEAU à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 147 cours Tolstoï à Villeurbanne la somme de 5.000 euros (cinq mille euros) en indemnisation des frais non répétibles du procès ;

CONDAMNE la SAS REGIE SIMONNEAU à payer à Madame X Z la somme de 3.000 euros (trois mille euros) en indemnisation des frais non répétibles du procès ;

REJETTE le surplus des demandes ;

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement, mais SUBORDONNE celle-ci à la constitution par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 147 cours Tolstoï à Villeurbanne ou tout autre intéressé d’un cautionnement bancaire d’un montant de 300.000 euros (trois cent mille euros) venant garantir la créance de restitution éventuelle de la SAS REGIE SIMONNEAU, susceptible de résulter de l’infirmation de la présente décision ;

CONDAMNE la SAS REGIE SIMONNEAU aux dépens de l’instance, en ce inclus les frais de l’expertise judiciaire, avec distraction au profit des avocats des parties concluantes, sur leurs affirmations de droit.

Remis au greffe en vue de sa mise à la disposition des parties par Julien SEITZ, Président, qui a signé le présent jugement avec Carole DANJOU, Greffier.

Le Greffier, Le Président,