TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE LYON […]

R.G N° : 17/00015

Jugement du 14 Novembre 2017

Notifié le :

Expédition à :

M^e BOLLAND-BLANCHARD – T 656

M^e Stéphanie REBE – 1343

Régie

Expert

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A l’audience publique de la Juridiction des […] tenue le 14 Novembre 2017 par :

Michel-Henry PONSARD, Vice-Président,

Délégué par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance de LYON, et siégeant comme Juge Unique,

Assisté de Isabelle SOUBRIER-DESCHAUMES, Greffier

Après avoir entendu les parties à l’audience publique du 12 septembre 2017 et avoir reçu leurs mémoires,

Après en avoir délibéré, le jugement contradictoire suivant a été rendu dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.C.I. LYON 2, dont le […]

représentée par M^e Stéphanie REBE, avocat au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.A.R.L. B 691 “LES TROIS BRIOCHES”, dont le siège social est […]

représentée par Maître BOLLAND-BLANCHARD de la SELAS FIDUCIAL LEGAL BY LAMY, avocat au Barreau de Lyon

FAITS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte d’huissier du 22 mars 2017, la SCI LYON 2, venant aux droits de la société ANF IMMOBILIER a fait assigner devant le juge des loyers commerciaux la SARL B 691 « LES TROIS BRIOCHES » aux fins de :

— dire et juger qu’elle rapporte la preuve de modifications notables pour le commerce considéré, pendant le bail expiré, des caractéristiques du local, de la destination et encore des facteurs locaux de commercialité justifiant le déplafonnement du loyer en cause et sa fixation à la valeur locative à compter du 1^er janvier 2015

— fixer la surface pondérée du local en cause à 83 m2 utile pondérés

— fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1^er janvier 2015 à la somme annuelle de 80 000 € en principal, outre charges et taxes, toutes les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées à l’exception de celles qui seraient expressément contraires aux dispositions d’ordre public de la Loi PINEL

— dire et juger que le preneur est redevable, par l’effet du lissage imposé par les dispositions PINEL et encore les effets de la clause d’échelle mobile figurant au bail des loyers suivants :

° loyer annuel d’un montant de 37 721,20 € HT et HC à compter du 1^er janvier 2015

° loyer annuel d’un montant de 41 988,67 € HT et HC à compter du 1^er janvier 2016

° loyer annuel d’un montant de 46 385,68 € HT et HC à compter du 1^er janvier 2017

et au titre des années suivantes, d’une augmentation de loyer par an de 10% sur la base du loyer quittancé l’année précédente à laquelle s’ajouteront les effets de l’indexation contractuelle calculée sur la base du loyer judiciairement fixé indexé des années précédentes, et ce, chaque année de la durée du bail tant que le loyer fixé judiciairement n’aura pas été atteint. Qu’au jour où le loyer dû par le preneur s’établira à un montant égal au loyer fixé judiciairement, l’augmentation selon la règle des 10% cessera, seule l’indexation contractuelle persistera dans les termes du bail

— dire et juger que la SARL B 691 « LES TROIS BRIOCHES » devra s’acquitter en sus des charges et taxes

— dire et juger que les sommes dues au titre du rappel de loyers résultant de la fixation à intervenir produiront intérêts au taux légal à compter de chaque échéance depuis le 13 janvier 2015, avec capitalisation pour ceux dus pour une année entière.

A titre subsidiaire, la SCI LYON 2 sollicite l’organisation d’une C à l’effet de vérifier la modification des éléments déterminant la valeur locative et donner son avis sur cette dernière.

Elle réclame également une somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et entend que le jugement à intervenir soit assorti de l’exécution provisoire.

A l’appui de cette demande elle fait valoir que :

— par acte sous seing privé en date du 3 août 2005 la société ANF a consenti à la SARL B 691 un bail commercial pour une durée de neuf ans à compter du 1^er septembre 2005 venant à expiration le 31 août 2014, portant sur un local sis […], à destination de : "Vente de pâtisserie, boulangerie,

viennoiserie, petite restauration, vente de produits alimentaires solides et liquides à l’exclusion de toute autre destination", moyennant le versement d’un loyer annuel hors taxes hors charges de 26 500 € payable par trimestre d’avance

— selon acte notarié du 15 novembre 2012, la société ANF IMMOBILIER a vendu à la SCI LYON 2 l’immeuble en cause

— par acte du 20 octobre 2014, le preneur a sollicité le renouvellement de son bail

— suivant acte notifié le 13 janvier 2015, le bailleur a accepté le principe du renouvellement moyennant un loyer annuel porté à la somme de 80 000 €

— un expert judiciaire en la personne de Monsieur A X a été désigné par ordonnance du juge des référés du 1^er février 2016 dans le cadre d’une demande d’indemnité d’éviction

— cet expert a retenu une valeur de 900 € le m2, pour 83 m2 pondérés

— le preneur ne peut contester sa demande de fixation à la valeur locative du fait, pendant le bail expiré, de la modification de la destination commerciale, des caractéristiques du local et des facteurs locaux de commercialité.

La SARL B 691 « LES TROIS BRIOCHES » dans son mémoire en réponse :

— rappelle qu’au jour du renouvellement, le loyer s’élevait à 34 152,28 € et s’accorde sur la date d’effet du bail renouvelé, soit le 1^er janvier 2015

— conteste la surface pondérée de Monsieur X (83 m2) et entend se prévaloir de celle déterminée par Monsieur Y (73 m2)

— s’oppose à la demande de déplafonnement

— relève que Monsieur X a retenu un prix de 900 €/m2 correspondant à un prix de loyer de marché à l’américaine et non une valeur locative

— précise que Monsieur Z, expert interrogé par ses soins, a fixé déterminé une valeur locative de 450 € m2 et que cette estimation a été confirmée par Monsieur Y

— entend dès lors qu’à tout le moins le loyer renouvelé soit fixé à 32 850 € (450 € x 73 m2) ou à 37 350 € (450 € x 83 m2)

— rappelle qu’elle bénéficie de l’effet du lissage imposé par les dispositions de la loi PINEL et que l’indexation doit être calculée sur la base du loyer tel qu’il doit être acquitté après calcul du lissage et non pas sur la base de la valeur locative telle que reconnue par le juge comme loyer du bail renouvelé

— forme une demande de fixation du bail renouvelé à une valeur locative inférieure au montant du loyer indexé, soit à une somme comprise entre 350 € le m2 x 83 m2 = 29 050 € et 350 € x 73 m2 = 25 550 €

— entend que la SCI LYON 2 soit en ce cas condamnée à lui rembourser les sommes indûment perçues depuis le 1^er janvier 2015, avec intérêts au taux légal à compter du jugement et capitalisation par année entière

— sollicite l’allocation de la somme de 3 000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dans son dernier mémoire la SCI LYON 2, tout en maintenant ses demandes, relève que bon nombre de contestations soulevées dans le cadre de la présente instance par le preneur, n’avaient pas été évoquées devant l’expert judiciaire, Monsieur X, que la SARL B 691 « LES TROIS BRIOCHES » a sollicité le renouvellement de son bail sur la base du loyer plafonné et qu’il n’est plus recevable a soutenir que la valeur locative de renouvellement devrait être inférieure au loyer plafond, alors même que ce dernier s’élève à 31 207,59 € et que rapporté à 83 m2, la valeur locative est de 375,99 € arrondi à 376 € m2.

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu qu’aux termes de l’article L145-33 du Code de Commerce le loyer du bail à renouveler doit correspondre à la valeur locative déterminée, à défaut d’accord, par les caractéristiques des locaux, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués ;

Que l’article L 145-34 du Code de commerce dispose que : "A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L 112-2 du Code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente".

Qu’en vertu des dispositions combinées des articles L145-33 et L145-34 du Code de commerce, échappent à la règle du plafonnement, les loyers des baux renouvelés dès lors qu’existe une modification notable des éléments mentionnées aux 1° à 4° de l’article L 145-33 du même code ou autrement une modification des éléments caractérisant la valeur locative d’un local commercial.

Attendu en l’espèce que les parties sont contraires sur la pondération de la surface des locaux donnés à bail et sur la réalité d’un déplafonnement.

Que la mission confiée par le juge des référés à Monsieur A X portait sur la fixation d’une indemnité d’éviction et ne recouvre pas totalement, dans le cadre du présent litige, la question relative à la valeur locative du loyer de renouvellement.

Que le preneur a produit pour sa part des avis distincts de Messieurs Z et Y.

Qu’il apparaît dès lors nécessaire d’ordonner une mesure d’C, cette mesure d’instruction se faisant aux frais avancés par le bailleur qui a la charge de la preuve du montant du nouveau loyer qu’il réclame.

Que pendant le cours de l’instance et en application de l’article L 145-57 du Code de commerce, le locataire continuera à payer les loyers échus au prix ancien acquitté à la date du 1^er janvier 2015.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort,

avant dire droit, ordonne une C :

Désigne pour y procéder procéder Monsieur D E-F, B C, […], 04 78 08 29 89 qui aura pour mission de :

— visiter les locaux loués à la SARL B 691 « LES TROIS BRIOCHES » situés […], en indiquer la surface utile et proposer le cas échéant un calcul de surface pondérée

— vérifier les modifications alléguées par la SCI LYON 2 dans les facteurs locaux de commercialité, les décrire, en préciser la date et l’importance, et indiquer leur incidence sur le commerce exploité ;

— fournir à la juridiction tous éléments permettant de fixer la valeur locative des locaux au 1^er janvier 2015, en fonction des caractéristiques propres aux locaux loués, de la destination du bail, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix pratiqués dans le voisinage, dans le cadre de baux conclus à la même époque pour des locaux comparables, ou en pratiquant les corrections qui s’imposent ;

— recueillir les dires et observations des parties sur ses investigations et y répondre.

Dit que cette C sera réalisée conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284 du code de procédure civile ;

Dit qu’à cet effet l’expert commis, qui sera saisi par le Greffe, devra accomplir sa mission contradictoirement en présence des parties ou elles dûment convoquées, et déposer un rapport avant le 31 mai 2018 ;

Plus spécialement rappelle à l’expert :

— qu’il devra nous faire connaître sans délai son acceptation

— qu’il pourra s’entourer de tous renseignements à charge d’en indiquer la source et entendre, au besoin, tous sachants utiles dont les identités seront précisées

— qu’il devra prendre connaissance des documents de la cause et se faire remettre par les parties ou des tiers tous documents nécessaires à l’accomplissement de sa mission

— qu’il devra annexer à son rapport ceux des documents avant servi à son établissement, ceux qui le complètent ou contribuent à sa compréhension, et restituera les autres, contre récépissé, aux personnes les ayant fournis ;

— qu’il ne pourra concilier les parties mais que si elles viennent à se concilier, il constatera que sa mission est devenue sans objet : qu’en cas de conciliation partielle, il poursuivra ses opérations en les limitant aux autres questions exclues de l’accord ;

— qu’il pourra faire appel à un technicien d’une spécialité différente de la sienne ;

qu’il pourra se faire assister, dans l’accomplissement de sa mission par la personne de son choix, dont il indiquera le nom et les qualités, qui interviendra sous son contrôle et sa responsabilité ;

— qu’il devra informer les parties du résultat de ses opérations, de l’avis qu’il entend exprimer sur tous les points de la mission et du coût de ses opérations, qu’à cette fin il leur remettra au cours d’une ultime réunion ou leur adressera un pré-rapport en les invitant à lui présenter dans un délai de 30 jours leurs observations et réclamations écrites rappelant sommairement le contenu de celles présentées antérieurement; qu’il y répondra dans son rapport définitif en apportant, à chacune d’elles. la réponse appropriée en la motivant *

— qui il n’est pas tenu de prendre en compte les observations et réclamations présentées au delà du délai de 30 jours. à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge chargé du contrôle ; qui- il devra envoyer une copie de son rapport à chacune des parties ou à leurs avocats, ainsi qu’une lettre recommandée avec accusé de réception contenant l’état de ses frais et honoraires et l’avis pour les parties qu’elles disposent d’un délai de 15 jours pour adresser d’éventuelles observations sur leur montant au juge des loyers

commerciaux ;

Dit que l’C se fera aux frais avancés par la SCI LYON 2 qui consignera une somme de 2 000 € au greffe du tribunal de grande instance avant le 29 décembre 2017, sous peine de caducité de l’C ;

Dit que pendant le cours de l’instance et en application de l’article L 145-57 du Code de commerce, le locataire continuera à payer les loyers échus au prix ancien acquitté à la date du 1^er janvier 2015 ;

Réserve les dépens.

La présente décision a été prononcée par mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE PRESIDENT