TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MELUN

[…]

Affaire n° : 09/01316

Jugement n° : 2009/

PL/GLB

S.C.I. Z A B

C/

S.A. MSA SPORT

JUGEMENT DU TROIS NOVEMBRE DEUX MIL NEUF

DEMANDEUR :

La S.C.I. Z A B

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège sis […]

représentée par M^e Sylvie GUILLEVIC, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

La société MSA DISTRIBUTION – SA

[…]

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège sis 4-6, […]

représentée par M^e Jérôme DEPOIX-ROBAIN, avocat au barreau de PARIS

DÉBATS :

Les conseils des parties ont été entendus en leur plaidoirie à l’audience publique du 24 septembre 2009. A cette audience l’affaire a été mise en délibéré au 03 Novembre 2009.

JUGE DES LOYERS:

F G, vice-présidente

GREFFIER :

X Y

DÉCISION :

Contradictoire en premier ressort, prononcée par F G, Vice-Présidente, qui a signé la minute avec X Y, Greffier, le 03 Novembre 2009, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Nouveau Code de Procédure Civile.

EXPOSE DES FAITS :

La SCI Z A B est propriétaire de locaux commerciaux situés à l’angle de la rue du Fort et de la rue de Monthety à A B. Elle les a donnés à bail commercial à la société MSA DISTRIBUTION par actes des 31 mai et 20 juin 2006. Cette location, pour une durée de neuf années, expirait au 30 juin 2005.

Par exploit d’huissier en date des 19 et 23 mars 2007, la SCI Z A B a accepté le principe du renouvellement du bail, sollicité par le preneur le 29 décembre 2006 moyennant un loyer déplafonné de 130 000€.

Par mémoire en demande notifié le 26 décembre 2008, la SCI Z A B reprenait cette offre. Elle invoquait d’une part la modification des facteurs locaux de commercialité, eu égard à de nouvelles implantations de commerces dans la zone commerciale et d’autre part, retenait des éléments de comparaison pour fixer à 220€ le prix du mètre carré, qu’elle appliquait à une surface pondérée de 590,20m2.

C’est dans ces conditions que par acte extra-judiciaire du 21 mars 2009, la SCI Z A B a fait assigner la société MSA DISTRIBUTION devant le juge des loyers.

Dans son dernier mémoire déposé à l’audience du 8 septembre 2009, elle sollicite avec exécution provisoire :

— la fixation du loyer du bail renouvelé le 1^er janvier 2007 aux clauses et conditions du précédent à la somme annuelle de 130 000€ hors taxes.

— la condamnation du preneur à régler les compléments de loyers depuis le 1^er janvier 2007, avec intérêt de droit à compter de leur échéance.

— une indemnité de procédure de 3000€.

Subsidiairement, elle sollicite la désignation d’un expert pour fixer la valeur locative des lieux loués.

La SCI Z A B explique qu’elle a fait appel à un expert, inscrit sur la liste de la cour d’appel, Monsieur C D E qui conclut à la modification notable des facteurs locaux de commercialité. Elle retient les éléments développés par celui-ci : importante modification commerciale dans le secteur où sont situés les lieux loués (implantation de nouvelles enseignes ou commerces, accroissement de la population de la zone de chalandise). Elle estime également que la pondération des surfaces doit amener le tribunal a retenir 590,20 m2 au lieu des 548m2 indiqués au bail. Elle évoque également des valeurs de référence, dont elle affirme la pertinence.

Dans ses dernières écritures du 18 septembre 2009, la société MSA DISTRIBUTION conteste la modification des facteurs locaux de commercialité s’appuyant sur une précédente décision du 12 octobre 2004 confirmée par la Cour de PARIS le 2 mars 2006 dont elle soutient qu’elle a autorité de la chose jugée. Elle objecte également que l’évolution alléguée n’a eu aucune influence favorable sur son activité (par ailleurs en très nette baisse) eu égard au remplacement d’enseigne attractive eu égard à son activité (la vente de vêtements de sport démarqués). Sur la valeur locative, elle constate que l’expert, a travaillé sur les seuls éléments fournis par le bailleur, sans se rendre sur les lieux et qu’il se base sur une superficie erronée. Elle s’oppose à la mesure d’expertise, dont elle retient qu’elle ne viendrait que suppléer la carence du bailleur dans l’administration de la preuve.

En conséquence, elle conclut que la demande de déplafonnement est irrecevable et mal fondée et réclame une indemnité de procédure de 10.000€

MOTIFS ET DECISION :

Sur le prix du bail renouvelé au 1^er janvier 2007 :

Attendu qu’en l’espèce, le bail de juin 1996 avait une durée de moins de douze ans, lors de son renouvellement ; que par conséquent, en vertu de l’article L145-34 du code du commerce, son prix est plafonné sauf démonstration par le bailleur d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité définis à l’article R 145-6 du même code ;

Qu’en vertu de ce texte, “les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire”;

Attendu que cette modification doit donc être notable (c’est à dire suffisamment importante), être intervenue au cours du bail échu et doit profiter à l’activité exercée par le preneur ;

Attendu que la société MSA DISTRIBUTION oppose l’autorité de la chose jugée le 12 octobre 2004 mais la dite décision portait sur une évolution alléguée sur une autre période (1996-2002) ;

Attendu que la SCI Z A B verse aux débats, un rapport non contradictoire d’un technicien, que celui-ci décrit la zone commerciale d’implantation des locaux loués : en bordure de nationale 4 et de la nationale 104 (la francilienne) la zone commerciale du Petit noyer est divisée en deux parties par la rue de Monthéty, d’un coté un hypermarché CARREFOUR tourné vers la nationale 4, avec un mail d’une soixantaine de boutiques et une dizaine de moyennes surfaces (trois dans le mail, go sport, party et Maisons du monde et six à l’extérieur, alinéa, gémo, la grande récré, saint maclou, une cafétéria et une jardinerie) de l’autre côté, à l’arrière de l’hypermarché, une cinquantaine de moyennes surfaces et notamment l’enseigne sport dépôt usine, exploitée par la société MSA DISTRIBUTION ; qu’il évoque également l’accroissement de la population entre 1990 et 2006;

Attendu que la zone de chalandise est retenue de manière parfaitement arbitraire, le technicien agglomérant la population de communes situées en Seine et Marne (A B, Ozoir la Ferriere Lésigny et Roissy en Brie) et dans le val de Marne (La queue en Brie et le Plessis trevisse) sans démontrer que leurs populations, eu égard à l’offre commerciale existant par ailleurs, se tourneraient vers la zone commerciale CARREFOUR ;

Qu’en outre, il compare les populations de ces communes entre 1990 (alors que le bail a été signé en 1996) et 2004, 2006, 2007 et 2008 selon les communes, ce qui n’est nullement pertinent ;

Attendu que s’agissant de la zone commerciale, il limite sa description aux implantations, sans préciser d’une part les accès et d’autre part, les possibilités pour les chalands de se déplacer au sein de la zone ; qu’il apparaît au regard des plans produits, que les commerces sont situés soit :

— dans la galerie commerciale CARREFOUR ou à proximité immédiate des parkings de cette galerie

— dans la zone délimitée par la rue Monthélty et la route de la libération et il s’agit alors ainsi qu’il ressort des photographies jointes au dossier, de successions d’entrepôts bordés chacun par leur parking, l’accès à cette zone se faisant directement par la Francilienne ou par la nationale 4, mais alors, les automobilistes doivent traverser l’intégralité de la zone de parking de la galerie commerciale ;

— dans une zone située de l’autre coté de la nationale, ainsi qu’il ressort d’un complément de rapport du 1^er septembre 2009, et dans lequel est implanté, l’enseigne DECATHLON (ainsi que deux enseignes de restauration rapide et une surface de surgelés) ;

Attendu qu’il convient en premier lieu, de relever que le technicien pourtant choisi par la SCI Z A B n’avait pas estimé dans son rapport initial, que cette dernière zone pouvait être prise en compte, puisqu’il ignorait les commerces implantés de l’autre côté de la nationale ; qu’en second lieu, la configuration des lieux – séparation par un axe, particulièrement circulant et nécessité pour rejoindre ces commerces de s’engager sur des ronds points – rend difficile (voire impossible à pied eu égard à une distance de 2,5 km) le déplacement des clients, de la zone où est située le commerce de la société MSA DISTRIBUTION et celle desservant DÉCATHLON, particulièrement attractive, eu égard à son activité ;

Attendu que l’analyse de l’expert repose sur l’affirmation que la zone commerciale doit être considérée dans son ensemble, (galerie commerciale et environnement immédiat et zone située à l’arrière) sans qu’il procède à la moindre analyse des flux de clients or il doit être relevé, toujours à l’examen des plans, que le passage de l’un à l’autre, ne peut être envisagé qu’en voiture (sauf à ce que les chalands traversent des parkings sur des distances non négligeables) et selon des itinéraires contournant les parkings ;

Qu’en outre, il n’est évoqué, aucune évolution notable de la commercialité de la galerie commerciale et de ses abords immédiats profitable à la société MSA DISTRIBUTION, l’enseigne d’articles de sport, préexistant à l’implantation de Sport Dépôt Usine, et l’argument d’une meilleure notoriété de nouvelles enseignes (la Grande Récré en lieu et place de Jouet Land) ne constitue qu’une affirmation de sa part ; que de plus, l’absence de complémentarité entre ce commerce et l’activité de la société MSA DISTRIBUTION permet d’affirmer qu’à supposer que ce soit un élément favorable, celui-ci n’aurait aucune incidence sur le commerce du preneur ;

Attendu que s’agissant de la zone, à l’arrière du centre commercial où est implantée l’enseigne SPORT DEPOT USINE exploitée par la société MSA DISTRIBUTION, il apparaît au regard de l’expertise que des enseignes se seraient installées entre 1998 et 2006 mais il n’est nullement recensé celles qui auraient ainsi été remplacées ; qu’il retient également, l’implantation d’enseignes en 2007 sans plus de précision et sans qu’il soit démontré qu’elles seraient antérieures à la date de renouvellement du bail ; que de plus, il apparaît qu’il s’agit d’enseignes relatives à des commerces relatifs sans rapport avec l’activité de la société MSA DISTRIBUTION (optiques, déménagement, centre de bronzage, équipementiers – piscine) ; qu’en revanche, il n’est pas contesté ainsi que le relève la société MSA DISTRIBUTION que DÉCATHLON initialement installé dans cette zone, s’est installé à l’extérieur à plus de 2km alors que la société MSA DISTRIBUTION proposait moins chers, des mêmes produits similaires à ceux offerts par cette enseigne, de notoriété nationale ;

Attendu que la modification des facteurs locaux de commercialité notable et favorable au commerce de la société MSA DISTRIBUTION n’est pas établie et par conséquent, la SCI Z A B ne peut prétendre au déplafonnement du prix du bail renouvelé ;

Attendu que la SCI Z A B partie perdante doit être condamnée aux entiers dépens ; qu’il paraît équitable d’allouer à la société MSA DISTRIBUTION la somme de 5.000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant, après audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort

Rejette la demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé, au 1^er janvier 2007 et conclu les 31 mai et 20 juin 1996 entre la société MSA DISTRIBUTION et la SCI Z A B à la somme annuelle de 120 666€ hors taxes ;

Condamne la SCI Z A B à payer à la société MSA DISTRIBUTION la somme de 5.000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne la SCI Z A B aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé le 03 Novembre 2009, à l’audience de la première chambre civile du Tribunal de Grande Instance de MELUN par F G, Juge des loyers, qui a signé la minute avec X Y, greffier lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS

X Y F G