ARRET N°411

N° RG 20/02419 – N° Portalis DBV5-V-B7E-GDML

Syndic. de copro. B C- FRANCE AGENCE 17

C/

Z

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1^re Chambre Civile

ARRÊT DU 22 JUIN 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/02419 – N° Portalis DBV5-V-B7E-GDML

Décision déférée à la Cour : jugement du 21 juillet 2020 rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de La ROCHELLE.

APPELANTE :

LE SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES DE LA B C- FRANCE AGENCE 17

[…]

[…]

[…]

ayant pour avocat M^e Marilyne FAUSSURIER de la SELARL MFC AVOCATS, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

INTIMEE :

Madame X, Y, D Z

née le […] à […]

Appartement 9, Porte 65, B C, Avenue Diéras

[…]

ayant pour avocat Magalie K de la SCP K L M, avocat au barreau de SAINTES

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 10 Mai 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Madame Anne VERRIER, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : M^me Chamsane ASSANI,

ARRÊT :

—  CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, et par M^me Chamsane ASSANI,
Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

X Z est propriétaire d’un appartement situé au second étage d’une B en copropriété de trois étages située 65 avenue Dieras à Rochefort-sur-Mer (Charente-Maritime). Elle a notamment pour voisin F A occupant l’appartement du dernier étage. La copropriété est gérée par le syndicat des copropriétaires de la B C assuré auprès de la société Swiss Life.

Elle a signalé au syndic de la copropriété une humidité anormale de son appartement et de la présence d’une fissure sur son balcon. L’assemblée générale des copropriétaires a, le 14 novembre 2016, décidé de faire commettre un expert. Cette délibération est demeurée sans suite. X Z a fait dresser par huissier de justice le 29 mai 2017 le constat des désordres affectant son logement.

Par ordonnance du 5 décembre 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance de La Rochelle a sur la demande de X Z, au contradictoire du syndicat des copropriétaires et de F A, commis Y-O P en qualité d’expert. Le rapport d’expertise est du 18 décembre 2018.

Par acte du 27 février 2019, X Z a assigné le syndicat des copropriétaires de la B C devant le tribunal de grande instance de La Rochelle. Elle a demandé à titre principal que ce syndicat soit condamné sous astreinte à réaliser les travaux préconisés par l’expert et au paiement de dommages et intérêts. Le syndicat des copropriétaires a mis en cause la société Swiss Life et F A. Il a soutenu la nullité du rapport d’expertise et demandé que soit ordonnée une nouvelle mesure d’instruction. Au fond, il a soutenu que la reprise d’étanchéité du seuil de menuiserie du salon serait de nature à remédier aux difficultés. F A a à titre principal conclu au rejet des prétentions de la demanderesse et du syndicat des copropriétaires.

Par jugement réputé contradictoire du 21 juillet 2020, le tribunal judiciaire (anciennement tribunal de grande instance) de La Rochelle a statué en ces termes :

'DÉCLARE irrecevable la demande de nullité du rapport d’expertise formée par le Syndicat des Copropriétaires de la B C;

CONDAMNE le Syndicat des Copropriétaires de la B C à réaliser les travaux suivants préconisés par l’expert, dans le délai de trois mois faisant suite à la signification du jugement, sous peine d’astreinte de 100 € par jour de retard, dans la limite de 6 mois:

' Concernant les traces d’humidité autour de la porte-fenêtre du séjour et angle balcon : nécessité de poser une bavette en aluminium protégeant le glacis des bandeaux horizontaux avec un solin avec engravement dans l’enduit et porte-solin ; Ainsi que l’encoffrement de la base par création d’un chéneau récoltant les eaux de ruissellement de la façade des bandeaux,

' Concernant le panneau de modénature : Ravalement de la façade comprenant étanchéité et isolation,

' Concernant le balcon garde-corps : pose d’une bavette de seuil en aluminium recouvrant avec forme de pente le seuil de la porte-fenêtre étanchant la partie basse et pose de résine,

' Concernant les balcons terrasses : étanchéité des sols par un système de toiture terrasse et pose d’un carrelage sur plots ou scellé,

' Concernant l’allège de la fenêtre : enlèvement du carrelage vertical et mur enduit ou isolé,

CONDAMNE le Syndicat des Copropriétaires de la B C à verser à Madame X Z la somme de 3500 € (trois mille cinq cents euros) en réparation du trouble de jouissance,

DÉBOUTE les parties de leurs plus amples demandes,

CONDAMNE le Syndicat des Copropriétaires de la B C à verser à Madame X Z la somme de 5000 € (cinq mille euros) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNE le Syndicat des Copropriétaires de la B C à verser à M. F A la somme de 2000 € (deux mille euros) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE le Syndicat des Copropriétaires de la B C aux dépens incluant les frais d’expertise judiciaire et accorde à la SCP K L M le droit de recouvrement;

ORDONNE l’exécution provisoire'.

Il a déclaré irrecevable la demande de nullité du rapport d’expertise, présentée après qu’une défense au fond eût été développée.

Il a retenu les désordres et leurs causes décrits par l’expert, observant notamment que la demanderesse n’en avait fait état qu’en 2015 alors même qu’elle occupait le logement depuis 2003, que d’autres logements ne soient pas affectés était sans incidence, qu’un rapport de l’expert d’assurance de la demanderesse établissait toutefois que d’autres logements présentaient une humidité anormale. Il a condamné le syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux décrits par l’expert, peu important que l’assemblée générale des copropriétaires eût refusé de les faire exécuter dès lors que

l’entretien des parties communes incombait à la copropriété.

Il a fait droit à la demande d’indemnisation d’un trouble de jouissance, l’humidité excessive étant à l’origine de moisissures dans le logement et ayant aggravé l’état de santé de X Z.

Il a rejeté les demandes formées à l’encontre de F H, rien ne pouvant laisser penser qu’il s’opposerait à la réalisation des travaux.

Par déclaration reçue au greffe le 29 octobre 2020, le syndicat des copropriétaires de la B C pris en la personne de la société France Agence 17 son syndic, a interjeté appel de ce jugement, intimant X Z.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 16 avril 2021, il a demandé de :

'Vu l’article 6 de la CEDH,

Vu les dispositions des articles 16, 143, 144, 175, 237, 238 et 700 du Code de Procédure Civile,

Vu les dispositions des articles 561 à 567 du Code de Procédure Civile,

Vu le rapport d’expertise du 17 décembre 2018,

Vu le constat d’huissier du 24 septembre 2019

Vu le rapport d’expertise de Monsieur Q-Y R du 3 octobre 2019 suite à visite du 24 septembre 2019,

Vu le rapport de la société AFD du 23 janvier 2020,

Vu les pièces versées au débat,

In Limine Litis,

PRONONCER la nullité du rapport d’expertise du 17 décembre 2018 ;

Au fond,

INFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire de la Rochelle en date du 21 juillet 2020 en ce qu’il a :

- « Déclaré irrecevable la demande de nullité du rapport d’expertise formée par le Syndicat des Copropriétaires de la B C ;

- Condamné le Syndicat des Copropriétaires de la B C à réaliser les travaux suivants préconisés par l’expert, dans le délai de trois mois faisant suite à la signification du jugement, sous peine d’astreinte de 100 € par jour de retard, dans la limite de 6 mois :

' Concernant les traces d’humidité autour de la porte-fenêtre du séjour et angle balcon : nécessité de poser une bavette en aluminium protégeant le glacis des bandeaux horizontaux avec un solin avec engravement dans l’enduit et porte-solin ; Ainsi que l’encoffrement de la base par création d’un chéneau récoltant les eaux de ruissellement de la façade des bandeaux,

' Concernant le panneau de modénature : Ravalement de la façade comprenant étanchéité et isolation,

' Concernant le balcon garde-corps : pose d’une bavette de seuil en aluminium recouvrant avec forme de pente le seuil de la porte-fenêtre étanchant la partie basse et pose de résine

' Concernant les balcons terrasses : étanchéité des sols par un système de toiture terrasse et pose d’un carrelage sur plots ou scellé,

' Concernant l’allège de la fenêtre : enlèvement du carrelage vertical et mur enduit ou isolé,

- Condamné le Syndicat des copropriétaires de la B C à verser à Madame X Z la somme de 3 500 € (trois mille cinq cent euros) en réparation du trouble de jouissance ;

- Débouté les parties de leurs plus amples demandes ;

- Condamné le Syndicat des Copropriétaires de la B C à verser à Madame X Z la somme de 5 000 € (cinq mille euros) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

- Condamné le Syndicat des Copropriétaires e la B C aux dépens incluant les frais d’expertise judiciaire et accorde à la SCP K N M le droit de recouvrement ;

- Ordonné l’exécution provisoire. »

Et, statuant à nouveau,

- A titre principal

' DIRE et JUGER LE SDC B C recevable et bien fondé dans l’ensemble de ses demandes,

' PRONONCER l’absence de responsabilité du SDC

' DEBOUTER intégralement de ses demandes Madame Z

' CONSTATER que le SDC B C avait attrait à la cause la société SWISS LIFE, défaillante, en première instance, partie au contradictoire de laquelle se sont déroulées les opérations d’expertise

En conséquence, DIRE que l’arrêt à intervenir sera opposable à la société SWISS LIFE

- A titre subsidiaire

' ORDONNER une contre-expertise et nommer un nouvel expert,

' PRONONCER la recevabilité du constat d’huissier du 24 septembre 2019, du rapport d’expertise de Monsieur Q-Y R du 3 octobre 2019 et du rapport amiable de la société AFD du 23 janvier 2020,

' CONSTATER que la pose d’une bavette en aluminium d’une bavette en aluminium protégeant le glacis des bandeaux horizontaux avec un solin avec engravement dans l’enduit et porte-solin outre l’encoffrement de la base par création d’un chéneau n’est pas nécessaire,

' CONSTATER que la solution du ravalement de la façade comprenant étanchéité et isolation est disproportionnée à la fois à la situation de l’immeuble et aux moyens économiques de ses copropriétaires

' CONSTATER la solution de reprise d’étanchéité du seuil de menuiserie du salon, pour un montant de 438, 00 €TTC, comme suffisante pour remédier à la totalité des désordres existants dans l’appartement de Madame Z

En conséquence, DIRE ET JUGER que la solution de reprise d’étanchéité du seuil de menuiserie du salon, pour un montant de 438,00 €TTC est suffisante pour pallier la totalité des désordres existants dans l’appartement de Madame Z.

' CONSTATER l’impossibilité de la réfection des travaux sur le carrelage existant sur les balcons garde-corps et balcons terrasses appartenant à Madame Z

En conséquence, CONDAMNER Madame Z à procéder aux réfections des travaux sur ses balcons garde-corps, balcons terrasses et allège de fenêtre,

' DEBOUTER purement et simplement Madame Z de toutes ses demandes, fins et prétentions et les dires infondées.

' CONDAMNER Madame Z à appliquer les recommandations du Ministère des solidarités et de la santé.

- A titre infiniment subsidiaire

' CONSTATER l’absence de proportionnalité des travaux ordonnés par les premiers juges à la situation de l’immeuble et de ses occupants

' CONSTATER la rédaction de la fin des conclusions du rapport d’expertise précisant un montant de 14 059, 91 €HT pour la réfection du corps de bâtiment comprenant la façade de Madame Z et Monsieur A aux lieu et place du ravalement intégral à hauteur environ de 220 000 € HT

' En conséquence, ORDONNER la réfection du corps de bâtiment comprenant la façade de Madame Z et celle de Monsieur A pour un montant de 14 059, 91 €HT tel que préconiser par l’expert aux lieu et place du ravalement intégral à hauteur d’environ 220 000 €.

' CONSTATER l’absence de causalité entre l’état de santé de Madame Z et la situation de son appartement

' CONSTATER que Madame Z n’apporte aucun élément justifiant d’un quelconque préjudice de jouissance

' En conséquence, DEBOUTER Madame Z de sa demande de réparation d’un quelconque préjudice de jouissance

' DEBOUTER purement et simplement Madame Z de toutes ses demandes, fins et prétentions et les dires infondées.

- En tout état de cause

' CONDAMNER Madame Z à payer au SDC B C la somme de 8.000 €, au titre des frais irrépétibles.

' CONDAMNER Madame Z aux entiers frais et dépens de l’instance

' ASSORTIR l’arrêt à intervenir de l’exécution provisoire'.

Il a soutenu :

— recevable sa demande de nullité du rapport d’expertise, selon lui formée dans ses premières écritures ;

— infondée et insuffisamment motivée sa condamnation à réaliser les travaux ;

— que le préjudice de jouissance n’était pas caractérisé ;

— que le premier juge avait par une motivation erronée écarté ses demandes.

Il a maintenu que l’expert avait d’une part contrevenu au principe du contradictoire en n’ayant pas répondu à ses dires des 23 novembre et 4 décembre 2018, d’autre part n’avait pas exécuté sa mission avec conscience, objectivité et impartialité, ne s’étant déplacé qu’une fois sur les lieux et n’ayant notamment procédé à aucun relevé d’humidité ni à la vérification du système de ventilation.

Il a contesté toute responsabilité dans la survenance des dommages, la preuve de leur origine dans les parties communes n’étant pas rapportée. Selon lui, les désordres n’affectaient que le lot de X Z.

Il a fait observer que le tribunal n’avait pas statué sur sa demande de voir déclarer le jugement opposable à la société Swiss Life.

Il a maintenu sa demande subsidiaire de désignation d’un nouvel expert.

Il a soutenu qu’il n’était pas certain que les travaux préconisés par l’expert fussent de nature à mettre fin aux désordres pouvant avoir pour cause une condensation sur des ponts thermiques intérieurs que des travaux en extérieur ne résoudraient pas. Selon lui, une reprise d’étanchéité de la menuiserie serait suffisante et les travaux préconisés par l’expert sur les balcons garde-corps et terrasses seraient irréalisables. Subsidiairement, il a soutenu la disproportion entre le coût des travaux et les désordres, rappelant que l’ensemble des copropriétaires était de condition modeste et n’était pas en situation de pouvoir financer des travaux collectifs onéreux. Subsidiairement, il a demandé de limiter les travaux de ravalement à la partie du bâtiment occupé par X Z et F A.

Il a contesté le trouble de jouissance allégué et l’aggravation de l’état de santé de l’intimée étant résulté de l’excès d’humidité du logement.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 25 mars 2021, X Z a demandé de :

'Confirmer le jugement rendu le 21 juillet 2020 par le Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE en ce qu’il a déclaré irrecevable le Syndicat des copropriétaires de la B C de sa demande de nullité du rapport d’expertise.

Le confirmer en ce qu’il a condamné le Syndicat des copropriétaires de la B C à réaliser les travaux suivants préconisés par l’expert, dans le délai de trois mois faisant suite à la signification du jugement, sous peine d’astreinte de 100 par jour de retard, dans la limite de 6 mois:

' Concernant les traces d’humidité autour de la porte-fenêtre du séjour et angle balcon : nécessité de poser une bavette en aluminium protégeant le glacis des bandeaux horizontaux avec un solin avec engravement dans l’enduit et porte-solin ; Ainsi que l’encoffrement de la base par création d’un chéneau récoltant les eaux de ruissellement de la façade des bandeaux,

' Concernant le panneau de modénature : Ravalement de la façade comprenant étanchéité et isolation,

' Concernant le balcon garde-corps : pose d’une bavette de seuil en aluminium recouvrant avec forme de pente le seuil de la porte-fenêtre étanchant la partie basse et pose de résine,

' Concernant les balcons terrasses étanchéité des sols par un système de toiture terrasse et pose d’un carrelage sur plots ou scellé,

' Concernant l’allège de la fenêtre : enlèvement du carrelage vertical et mur enduit ou isolé,

Y ajoutant dire que l’astreinte sera fixée à la somme de DEUX CENTS EUROS (200 €), passé le délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir.

Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné le Syndicat des Copropriétaires de la B C à verser à Madame X Z la somme de TROIS MILLE CINQ CENTS EUROS (3.500 €), en réparation du trouble de jouissance,

Y ajoutant le condamner au paiement d’une somme supplémentaire de MILLE CINQ CENTS EUROS (1.500 €) au regard du temps supplémentaire de la procédure.

S’entendre Syndicat des Copropriétaires de la B C condamné à payer à Madame X Z la somme de TROIS MILLE EUROS (3.000 €) au titre de son préjudice moral, compte tenu notamment du dénigrement persistant devant la Cour d’Appel.

Subsidiairement, entendre l’Expert judiciaire afin qu’il donne son avis sur les documents techniques adverses produits et contredisant son rapport, conformément aux dispositions de l’article 283 du Code de Procédure Civile.

Débouter plus généralement le Syndicat des copropriétaires de la B C de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et notamment de la demande de contre-expertise.

Condamner le Syndicat des copropriétaires de la B C à payer à Madame X Z la somme de QUATRE MILLE EUROS (4.000 €) sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile devant la Cour d’Appel, ainsi qu’aux entiers dépens d’instance et d’appel, incluant les frais d’expertise judiciaire'.

Elle a maintenu que la demande de nullité du rapport d’expertise était irrecevable, puisque formée après défense au fond. Subsidiairement, elle a conclu au rejet de cette demande, l’expert judiciaire n’ayant pas manqué à ses obligations.

Elle a soutenu que le syndicat des copropriétaires ne justifiait pas du caractère erroné des conclusions de l’expert, qu’elle a fait siennes. Elle a exclu un ravalement partiel du bâtiment en raison d’une part de son caractère inesthétique, d’autre part le coût n’en étant pas justifié.

Elle a maintenu subir un préjudice de jouissance, les conditions dégradées d’habitabilité du bien ayant une incidence sur son état de santé.

L’ordonnance de clôture est du 3 mai 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A – SUR L’OPPOSABILITE DE L’ARRET A LA SOCIETE SWISS LIFE

Cette société n’ayant pas été intimée, est irrecevable la demande de lui voir déclarer l’arrêt opposable.

B – SUR LA NULLITE DU RAPPORT D’EXPERTISE

L’article 175 du code de procédure civile dispose que : 'La nullité des décisions et actes d’exécution relatifs aux mesures d’instruction est soumise aux dispositions qui régissent la nullité des actes de procédure'.

En matière de nullité des actes pour vice de forme, l’article 112 du même code applicable au cas d’espèce précise que : 'La nullité des actes de procédure peut être invoquée au fur et à mesure de leur accomplissement ; mais elle est couverte si celui qui l’invoque a, postérieurement à l’acte critiqué, fait valoir des défenses au fond ou opposé une fin de non-recevoir sans soulever la nullité'.

L’article 753 ancien du code de procédure civile dans sa version applicable à la procédure suivie devant le tribunal de grande instance dispose notamment que : 'Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion'

Par conclusions notifiées en vue de l’audience de la mise en état du 20 juin 2019, l’appelant avait demandé au tribunal de :

'Vu les dispositions des articles 56 et 700 du Code de Procédure Civile,

Vu les articles 14, 15, 16 et suivants du Code de Procédure Civile

[…]

Dire et juger que l’assignation délaissée par Madame Z ne respecte pas les prescriptions obligatoires du Code de Procédure Civile.

Prononcer la nullité de l’assignation de Madame Z saisissant la juridiction de céans ;

Prononcer l’irrecevabilité de l’assignation pour l’absence de tentative amiable;

A TITRE PRINCIPAL

Pour mémoire

Débouter purement et simplement Madame Z de toutes ses demandes, fins et prétentions et les dires infondées.

Constater que le SDC B C attrait à la cause la société SWISS LLIFE et Monsieur A, parties au contradictoire desquelles se sont déroulées les opérations d’expertise,

En conséquence,

Accueillir la demande de renvoi permettant aux parties d’être en 1'état pour débattre contradictoirement.

A TITRE RECONVENTIONNEL

Pour mémoire

Condamner Madame Z à payer au SDC B C la somme de 3.000 € au titre de ses frais irrépétibles.

Condamner Madame Z aux entiers frais et dépens de l’instance'.

En page 7 de ses écritures, il avait précisé :

'I. Sur le fond

En l’état, le SDC B C ne s’oppose pas au principe de la réparation des dommages existants.

Il devrait solliciter cependant de votre Tribunal que leurs causes et leurs traitements soit clairement identifiés.

Les entreprises sollicitées sur la base du dernier rapport d’expertise n°ont pas voulu délivrer devis et ne pourront donc intervenir.

En ce sens, il a d’ailleurs sollicité en référé une demande d’expertise complémentaire dont il reste en attente de la copie de la décision qui devait être rendue le 11 juin dernier.

(Pièce n°2)

Si cette dernière ne devait pas être accueillie, le SDC n’aurait d’autres choix que de demander reconventionnellement à votre Tribunal notamment la nullité de la première expertise ou une contre-expertise.

Il sera développé ultérieurement après régularisation du visa du fondement juridique de la demanderesse'.

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires avait dans le dispositif de ses écritures liant la juridiction conclu au fond au débouté de X Z, sans avoir préalablement sollicité la nullité du rapport d’expertise.

Le premier juge était dès lors, par application des dispositions précitées, fondé à déclarer irrecevable la demande de nullité du rapport d’expertise, formée après défense au fond. Le jugement sera pour ces motifs confirmé de ce chef.

Il sera au surplus observé que :

— l’expert avait dans son pré-rapport en date du 29 octobre 2018 indiqué que 'Je répondrai à tout écrit qui me parviendra avant le 26 novembre inclus, puis je rédigerai un rapport définitif pour le déposer au greffe du Tribunal de grande instance de la Rochelle pour le 30 novembre 2018" ;

— l’appelant ne justifie pas que les courriers de son conseil en date des 23 novembre et 4 décembre 2018 valant dires, transmis en pièces jointes par voie électronique, ont été reçus par l’expert avant le 26 novembre 2018.

Il ne peut dès lors être retenu que l’expert, qui a recueilli les observations et doléances des parties et les a consignées dans son rapport, a manqué au principe du contradictoire.

C – SUR L’HUMIDITE DU LOGEMENT

1 – descriptif

Maître Q-S T, huissier de justice associé à Rochefort-sur-Mer, a sur la requête de X Z fait le 29 mai 2017 le constat suivant :

'Tout d’abord, je constate que le logement de Madame X Z est parfaitement entretenu.

Je constate que dans la pièce à vivre, dans l’angle que le salon forme avec la balcon, le plafond est auréolé et tâché.

Le mur en angle est tâché sur sa hauteur.

Je note également une multitude de tâches jaunâtres à 30/40 centimètres du sol.

Ces auréoles d’humidité se prolongent le long de la corniche sur la façade Ouest de l’immeuble.

J’observe l’apparition de bandes horizontales noirâtres dans le salon, le séjour et un début de ce phénomène également dans la chambre…

A l’intérieur de la chambre, je note la présence d’auréoles d’humidité importantes sous la fenêtre ainsi que trois tâches circulaires sombres.

Depuis l’extérieur de l’immeuble, je constata que le balcon de la requérante présente une petite fissure en angle.

Je constate que la façade de l’immeuble présente des fissures, notamment une fissure horizontale quelques dizaines de centimètres sous la toiture.

J’observe que latéralement le spectre des matériaux est très visible et forme des lignes horizontales, sur le mur extérieur'.

L’expert a de même notamment constaté :

— des traces d’humidité en hauteur dans le salon de l’intimée, le long de la porte donnant sur la terrasse-balcon ;

— la présence de mousses et d’algues sur la modénature, ces derniers micro-organismes sécrétant des acides organiques rongeant la matière et pouvant dégrader la jonction du glacis avec la façade ;

— une fissure à la jonction de l’assise du plafond et du plancher haut avec le mur de façade en extérieur sur la terrasse balcon, constituant 'un passage de migration d’eau possible' ;

— des traces d’humidité sur l’allège de la chambre ;

— un délitement sur la traverse et en sous-face du balcon de l’intimée en périphérie derrière le rejet d’eau, une fissure et diverses épaufrures.

Il résulte de ces constats que le logement de l’intimée dont elle prend soin, connaît une humidité excessive.

2 – causes

L’expert a en pages 20 à 23 de son rapport exposé quelles pouvaient être les causes de cette humidité excessive :

—  'l’eau stagnante sur le seuil de la porte fenêtre du balcon peut provoquer des migrations d’humidité notamment si le joint de la porte-fenêtre n’est pas suffisant' ;

—  'le béton est certainement devenu plus poreux, le glacis qui protège le panneau de modénature aussi et est moins soudé au mur de façade et de ne fait plus étanchéité' ;

— l’intimée qui occupe le logement depuis 2003 n’avait pas antérieurement constaté de traces d’humidité ;

—  'L’argument d’un pont thermique provocant les condensations chez M^me Z me semble peu fondé' et que : 'De plus il est étonnant que ce phénomène soit existant sur un seul appartement' ;

—  'Pour moi, il y a dégât des eaux dû aux migrations par le glacis du panneau en premier lieu.

En deuxième lieu… la conception structurelle de l’immeuble montre un panneau entre le plancher et le mur de façade bloquant un seuil de porte-fenêtre non étanchéifié ainsi qu’une traverse haute ne présentant pas de barrière étanche de type couvertine sur sa partie horizontale.

Ces constatations sont plus sûrement les causes des infiltrations d’eau constatées dans le séjour’ ;

—  'un revêtement hydrofuge sur l’ensemble de la façade de l’immeuble paraît nécessaire'.

Il en résulte que la cause de l’humidité excessive du logement de X Z est une étanchéité des surfaces extérieures de la B s’étant dégradée avec les ans et désormais insuffisante.

D – SUR LES DEMANDES FORMEES A L’ENCONTRE DU SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES

1 – sur la charge des travaux d’entretien de la B

L’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que :

'La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

[…]

Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires'.

Le syndicat des copropriétaires chargé de l’entretien des parties communes est tenu de faire procéder aux travaux d’étanchéité de la B propres à faire cesser les infiltrations affectant le logement de l’intimé et l’humidité excessive en résultant.

2 – sur les travaux propres à faire cesser les infiltrations et l’excès d’humidité

L’expert a décrit comme suit les travaux permettant d’y remédier :

'Concernant les traces d’humidité autour de la porte fenêtre du séjour et angle balcon :

le syndic de la copropriété devait fournir un devis de bavette en aluminium protégeant le glacis des bandeaux horizontaux avec un solin avec engravement dans l’enduit et porte-solin ;

Ainsi que l’encoffrement de la base par création d’un chéneau récoltant les eaux de ruissellement de la façade des bandeaux.

Je n’ai pas reçu ces devis.

L’entretien du glacis aurait dû être anticipé par le syndic.

Le panneau de modénature est le problème de la non étanchéité du mur de façade.

Trois solutions sont possibles pour y remédier :

-Le glacis doit être protégé par une étanchéité par bavette en aluminium en en-téte,

-La modénature doit être recouverte sur la totalité de la hauteur du bandeau.

- L’intégralité de la façade devra être imperméabilisée par une peinture armée.

[…]

La solution de ravalement de l’ensemble de la façade comprenant étanchéité et isolation serait préférable à ces réparations ponctuelles.

Concernant le balcon garde-corps du séjour de M. A et de M^me Z.

Le balcon des portes-fenêtres de séjour, dans leur partie basse, devront être étanchéifiées…

Le syndic de la copropriété devait fournir un devis pour la pose d’une bavette de seuil en aluminium recouvrant avec forme de pente le seuil de la porte-fenêtre étanchant la partie basse.

Je n’ai pas reçu ce devis.

Les travaux, il me semble, auraient pu être anticipés suite aux expertises précédentes.

[…]

Une solution sans isolation et donc réduisant la hauteur avec membrane ou feutre bitumineux pourrait être cependant proposé, et il pourrait être réalisé sur cette traverse une résine avec une légère forme de pente.

Concernant la terrasse de Mme-Z, le carrelage devra être déposé dans ses parties horizontales et verticales.

Les murs carrelés une fois déposés, devront être ré-enduits, le mieux serait de les isoler par l’extérieur par la même occasion par un ITE.

Les travaux de dépose de carrelage et remise en 1'état initial des murs et sols devront être pris en charge par M^me Z.

Concernant les balcons-terrasses de M. A et de M^me Z

La copropriété devra étanchéifier leurs sols par un système de toiture terrasse d’étanchéité.

Un carrelage sur plots pourra être positionné dessus si l’épaisseur le permet et une rehausse de garde-corps sera envisagée.

Ou bien un carrelage conforme au DTU sera posé avec un mortier de scellement d’imperméabilisation avec joints mastic en périphérie. Ce devis devra être conforme au DTU 52-1.

Ce même traitement devrait être réalisé sur l’ensemble des terrasses, pour une maintenance préventive.

Concernant l’allège de la fenêtre au dos de la terrasse de M^me Z, le carrelage vertical devra être ôté et le mur renduit ou isolé et enduit (ITE),

Concernant les traces aux moulures du séjour partie fenêtre sous terrasse, elles sont certainement la résultante des migrations du panneau-bandeau qui disparaitront avec le traitement du bandeau horizontal sur l’ensemble des façades. C’est un dégât des eaux.

Concernant l’allège de la fenêtre de la chambre de M^me Z, le joint de l’appui devra être réparé. C’est un dégât des eaux.

Le mur pourrait être isolé et enduit (ITE), ce serait une solution annexe indépendante'.

Le syndicat des copropriétaires ne démontre pas en quoi ces préconisations seraient erronées et que des investigations complémentaires telles que des mesures d’humidité seraient nécessaires pour les valider. Argumentées et circonstanciées, elles sont convaincantes, ne sont pas réfutées et seront retenues, sans qu’il y ait lieu de recourir à la mesure de contre-expertise subsidiairement sollicitée.

Il doit pour le compte de la copropriété veiller à la conservation de l’immeuble. Les travaux préconisés par l’expert relèvent de l’entretien de la B et ne peuvent dès lors se limiter à la façade du logement de l’intimée, sans pouvoir être regardés comme disproportionnés eu regard à leur nécessité.

Pour ces motifs, le jugement sera confirmé en ce qu’il a mis à la charge du syndicat des copropriétaires la réalisation sous astreinte des travaux préconisés par l’expert judiciaire.

3 – sur le préjudice de jouissance

L’humidité excessive du logement imputable au défaut d’entretien de la B par la copropriété est à l’origine pour X Z d’un trouble dans la jouissance paisible de son bien. Elle justifie par la production de certificats médicaux (en date des 16 mars et 14 octobre 2020 du docteur I J du centre hospitalier de Rochefort, en date du 18 juin 2020 du docteur U V-W) que cet environnement humide a été la cause d’une 'infection fongique d’origine environnementale intra domiciliaire' ayant aggravé son état de santé. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a fait droit à la demande indemnitaire présentée de ce chef, pour un montant de 3.500 €.

La procédure d’appel, en retardant la réalisation des travaux nécessaires, a accru ce préjudice. Il sera pour ces motifs fait droit à la demande d’indemnisation formée pour la période postérieure au jugement, pour un montant de 2.000 €.

4 – sur un préjudice moral

La contestation par le syndicat des copropriétaires de l’argumentation développée à l’appui de ses prétentions par l’intimée ne constitue par un dénigrement de cette dernière, fautif, mais l’exercice des droits de la défense. La demande présentée sur ce fondement devant la cour sera pour ces motifs

rejetée.

E – SUR LES DEMANDES PRESENTEES SUR LE FONDEMENT DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Le premier juge a équitablement apprécié l’indemnité due sur ce fondement par l’appelant.

Il serait par ailleurs inéquitable et préjudiciable aux droits de l’intimée de laisser à sa charge les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens d’appel. Il sera pour ce motif fait droit à la demande formée de ce chef pour le montant ci-après précisé.

[…]

La charge des dépens d’appel incombe à l’appelant.

PAR CES MOTIFS,

statuant dans les limites de l’appel interjeté, par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

DECLARE irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires de la B C de voir déclarer le présent arrêt commun à la société Swiss Life ;

CONFIRME le jugement du 21 juillet 2020 du tribunal judiciaire de La Rochelle ;

y ajoutant,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la B C à payer à titre de dommages et intérêts à X Z la somme de 2.000 € en réparation du préjudice de jouissance subi postérieurement au jugement ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la B C à payer en cause d’appel à X Z la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la B C aux dépens d’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,