TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NANTERRE

[…]

JUGEMENT DU 08 Juin 2015

N° R.G. : 14/11265

AFFAIRE

LA MAISON DE SANTE DU CHATEAU DE GARCHES

C/

LA SOCIETE CIVILE DES HERITIERS DE BOUTRAY GARCHES

DEMANDERESSE

LA MAISON DE SANTE DU CHATEAU DE GARCHES

[…]

[…]

représentée par M^e François GENILLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0504

ET

DEFENDERESSE

LA SOCIETE CIVILE DES HERITIERS DE BOUTRAY GARCHES

[…]

[…]

représentée par Maître Marie-Laurence SAINTURAT de la SCP SCP GUILLEMAIN SAINTURAT PANEPINTO, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0102

COMPOSITION

M^me C D-E

Juge des Loyers Commerciaux

GREFFIER

Fanny GABARD, Greffier

DEBATS

A l’audience du 11 Mai 2015 tenue publiquement ;

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort par mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 29 mars 1993 la Société Civile des Héritiers de Boutray Garches a donné à bail à la société Régimes et Traitements Médicaux, aux droits de laquelle se trouve aujourd’hui la société Maison de Santé du Château de Garches, un bien immobilier composé d’un château, de bâtiments et d’un parc sis 2 Grande Rue à Garches (Hauts de Seine) pour une durée de 9 années à compter du 1^er janvier 1992.

Par jugement du 23 mars 2005 le juge des loyers commerciaux a :

— dit que le loyer du bail renouvelé le 1^er janvier 2001 n’entrait pas dans les prévisions de l’article 28-3 du décret du 30 septembre 1953 et était soumis au plafonnement,

— fixé le montant du loyer plafonné du bail renouvelé à la date du 1^er janvier 2001 à la somme de 200 826,99 €.

Par arrêt du 15 juin 2006 la cour d’appel de Versailles a confirmé ce jugement sauf à porter à la somme de 204 578 € le montant en principal hors taxes et hors charges du loyer du bail renouvelé au 1^er janvier 2001.

Le pourvoi formé par la Société Civile des Héritiers de Boutray Garches contre cet arrêt a été rejeté par décision de la Cour de Cassation du 30 octobre 2007.

Par acte extra judiciaire du 18 juin 2009 la SCI des Héritiers de Boutray Garches a fait signifier à la société Maison de Santé du Château de Garches congé pour le 31 décembre 2009 avec offre de renouvellement du bail moyennant un loyer annuel de 480 000 €.

Faisant suite au mémoire préalable notifié par courrier du 5 octobre 2010 par la SCI des Héritiers de Boutray Garches à la société Maison de Santé du Château de Garches et à celui notifié par la société Maison de Santé du Château de Garches à la SCI des Héritiers du Château de Boutray Garches par courrier recommandé dont l’accusé de réception a ét signé le 22 novembre 2010, la société Maison de Santé du Château de Garches a par acte du 14 septembre 2011 fait assigner la SCI des Héritiers de Boutray Garches en fixation du montant du loyer du bail renouvelé.

Par jugement du 22 octobre 2012 le juge des loyers commerciaux a:

— constaté le renouvellement du bail entre les parties à la date du 1^er janvier 2010,

— rejeté le moyen d’irrecevabilité fondé sur l’autorité de la chose jugée soulevé par la société Maison de Santé du Château de Garches,

— avant dire droit ordonné une expertise,

— fixé le loyer provisionnel du par la société Maison de Santé du Château de Garches pour la durée de l’instance à la somme de 274.230 € par an.

M^me Y-Z expert désigné en remplacement de M^me A-B, a déposé son rapport le 26 juin 2014.

Dans son mémoire notifié à la Société Civile des Héritiers de Boutray Garches par courrier recommandé dont l’accusé de réception a été signé le 27 avril 2015 et déposé le 29 avril 2015, la société Maison de Santé du Château de Garches demande de :

— fixer à compter du 1^er janvier 2010 au montant du loyer plafonné soit la somme de 274.225 € par an, hors charges et hors taxes, le montant du loyer du bail renouvelé,

— à titre subsidiaire, si le loyer devait être fixé à la valeur locative, retenir le chiffre proposé par l’expert judiciaire,

— condamner la Société Civile des Héritiers de Boutray Garches aux dépens.

Dans son mémoire notifié à la société Maison de Santé du Château de Garches par courrier recommandé dont l’accusé de réception a été signé le 15 avril 2015 et déposé le 16 avril 2015, la Société Civile des Héritiers de Boutray Garches demande de :

— fixer à compter du 1^er janvier 2010 à la somme de 603.750 € par an, hors charges et taxes, le montant du loyer du bail renouvelé, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expirant demeurant inchangées,

— dire que le loyer portera intérêt au taux légal conformément aux dispositions de l’article 1155 du code civil, de plein droit à compter de la date d’effet du nouveau loyer et ordonner la capitalisation des intérêts,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision,

— condamner la société Maison de Santé du Château de Garches aux dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon les critères des articles L 145-33, L 145-34 et L 145-36 du code de commerce et au vu des éléments d’appréciation résultant des pièces et documents produits par les parties et des conclusions du rapport d’expertise le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1^er janvier 2010 sera fixé compte tenu des éléments suivants :

Le montant du loyer plafonné calculé en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE s’élève au 1^er janvier 2010 à 281.412 € hors taxes et hors charges par an.

Il est inférieur à la valeur locative estimée par l’expert à 400.504 € hors taxes et hors charges par an.

La bailleresse prétend au déplafonnement du loyer aux motifs, à titre principal, de la monovalence des locaux et, à titre subsidiaire, des travaux d’amélioration réalisés par la locataire en cours du bail précédent le bail expiré.

La preneuse conteste les motifs de déplafonnement estimant que la bailleresse n’apporte pas d’éléments nouveaux par rapport aux décisions rendues notamment par la cour d’appel de Versailles le 15 juin 2006 et par la Cour de Cassation le 30 octobre 2007 rejetant le pourvoi formé contre l’arrêt de la cour de Versailles. Elle estime en outre que les travaux entrepris sont des travaux de mise aux normes qui ne peuvent être considérés comme des travaux d’amélioration.

Sur le caractère monovalent des locaux

Si des décisions précédentes se sont prononcées sur la question de la monovalence des locaux dans le cadre de la fixation du loyer du bail en renouvellement précédent, ce motif de non plafonnement du loyer est à nouveau invoqué dans le cadre de la fixation du loyer du bail en renouvellement au 1^er janvier 2010 et il appartient au juge des loyers commerciaux d’y répondre au vu des éléments qui lui sont produits dans la présente instance.

Selon les dispositions de l’article R 145-10 du code de commerce, le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.

La monovalence s’entend de locaux construits ou aménagés en vue d’une seule utilisation et qui ne peuvent être transformés pour une autre activité sans travaux importants et coûteux.

Selon le contrat de bail du 29 mars 1993, le local est ainsi désigné :

«ྭ- Un château (lettre A du plan ci-annexé) élevé sur deux sous-sols, d’un rez-de-chaussée, de deux étages et d’un troisième étage en surélévation.

— Une ex-chapelle (lettre B) aménagée en bureaux au rez-de-chaussée et logement au premier étage.

— Une ex-orangerie (lettre C) élevée sur un sous-sol partiel, d’un rez-de-chaussée, d’un étage carré et d’un étage en retrait sous brisis.

— Un bâtiment dit « de l’horloge » (lettre D) composé d’un rez-de-chaussée et d’un étage sous brisis.

— Un pavillon de gardien (lettre E) élevé d’un rez-de-chaussée et d’un étage.

— Un bâtiment aménagé pour le logement du personnel (lettre F) comprenant un rez-de-chaussée, un entresol et un premier étage.

— Un parc clos de murs.

Le tout d’une superficie de 4 hectares 83 ares 86 centiares ».

La destination du local prévue au bail est «ྭmaison de santé ou clinique, ou pension de famille.ྭCet établissement pourra être consacré au traitement des maladies mentales, selon la loi de 1838.»

Ce local n’a pas été construit en vue d’une exploitation unique de clinique neuropsychiatrique qui y est exercée s’agissant, selon les constatations de l’expert, d’une ancienne demeure de famille. Il a donc été aménagé en vue de cette utilisation.

Selon les constatations de l’expert, cette clinique peut accueillir 44 patients et, selon la gravité des cas, deux types de chambres existent, les chambres libres et les chambres d’isolement qui ont nécessité un aménagement spécifique pour la sécurité des patients. L’expert relève que les bâtiments sont équipés d’installations de sécurité obligatoires et conformes aux nouvelles normes de sécurité appliquées aux locaux recevant du public et notamment des locaux à usage de sommeil qui impliquent des travaux importants de mise aux normes.

Selon la bailleresse la monovalence des locaux s’impose car :

Il n’existe aucune possibilité d’affectation à un autre usage commercial, en raison des contraintes d’urbanisme.

Toute transformation en vue de l’utilisation des locaux pour un autre établissement sanitaire (clinique chirurgicale par exemple ou maison de retraite) ne rendrait pas pour autant les locaux non monovalents.

En toute hypothèse, toute transformation des locaux pour un autre usage engendrerait des travaux extrêmement importants et coûteux.

Il ressort des éléments versés aux débats par la bailleresse que, du point de vue de l’urbanisme, cette propriété est classée en zone US (zone d’activité spécialisée) du plan d’occupation des sols de la commune de Garches (lettre de la ville de Garches en date du 4 novembre 2011) qui concerne «ྭles constructions de toute nature, les installations et les dépôts nécessaires au fonctionnement du service public de santé y compris les habitations qui y sont liées ainsi que les établissements médico-sociaux et les maisons d’accueil spécialiséesྭ» et qui n’autoriserait pas une construction pour une autre destination (extrait du plan d’occupation des sols).

Toutefois, il ne saurait être déduit de ce seul classement le caractère monovalent des locaux, ces contraintes d’urbanisme ne limitant pas la destination des locaux à la seule activité de clinique psychiatrique.

De même, la bailleresse, à qui incombe la charge de la preuve de la monovalence des locaux, ne saurait être suivie dans ses affirmations selon lesquelles les autres établissements de santé qui pourraient s’installer dans les locaux ne rendraient pas ces locaux pour autant non monovalents.

Sur le coût des travaux et transformations des locaux en cas de changement de destination, la Société Civile des Héritiers de Boutray Garches verse aux débats un audit technique de la société CBRE Artequation du 16 novembre 2012.

L’expert reprend à son compte cette étude et affirme que compte tenu de la configuration des bâtiments, un autre établissement de santé ou une maison de retraite pourrait venir à la place de cet établissement moyennant de lourds investissements tels que mentionnés dans le rapport précité dont l’étude de faisabilité fait état d’un montant de travaux dans une fourchette de 7.200.000 à 8.365.000 €.

Cette étude de la société CBRE, sollicitée par la bailleresse, envisage les «ྭscénarios de réhabilitation des bâtimentsྭ» en vue d’une exploitation de ceux-ci en centre de soins ou cabinets médicaux groupés, hôpital ou maternité, espace sportif ou lieu de séminaire.ྭ» Selon ce rapport seule une réhabilitation lourde semble nécessaire pour redistribuer les locaux et les fonctions, remplacer les équipements techniques et les mettre en conformité avec la réglementation personne à mobilité réduite et RT (isolation des façades et remplacement des menuiseries extérieures).

Toutefois, il ne ressort pas des éléments versés aux débats que le local en cause ai fait l’objet d’aménagements structurels adaptés à un usage unique. En effet, aucun élément n’est fourni sur le coût nécessité pour l’aménagement de cette résidence de famille en clinique psychiatrique, par la mise en place notamment de salles spécifiques tels blocs opératoires ou salles de réanimation et d’appareillage ou d’équipement lourd, étant remarqué que la mise aux normes de sécurité pour les ERP concernent des activités autres que celle d’établissement de santé tels les hôtels.

En outre, ces locaux apparaissent pouvoir être affectés à d’autres destinations telles maison de retraite ou hôtel sans engager des travaux importants ou des transformations coûteuses.

Les travaux préconisés par l’étude CBRE qui procède, selon ses termes, à une «ྭestimation sommaireྭ» n’apparaissent pas inhérents à la modification de la destination des locaux. En effet, cette étude se borne à affirmer, sans autre détail, que «ྭle prix des travaux calculé au ratio y inclus curage, réseaux, équipements techniques, travaux intérieurs, ravalement et honoraires, mais hors équipements techniques spécialisés et hors ameublement peut actuellement être estimé entre 3.000 et 3.300 € HT par m² utileྭ» et que «ྭPour l’ensemble des bâtiments, compte tenu de la surface à réhabiliter, le budget estimatif sommaire des travaux pourrait être compris entre 7.170.000 à 8.365.000 €ྭ». Or, les travaux estimés grossièrement apparaissent être liés à une réhabilitation ou à une rénovation des bâtiments et à leur mise en conformité avec les normes actuelles et non à leur réaménagement (recours à de nouvelles constructions ou modifications majeures de leur structure) rendu nécessaire par le changement de destination.

Il résulte de ce qui précède que la bailleresse ne rapporte pas la preuve que les locaux donnés à bail ne pourraient pas être affectés à une autre destination que celle de clinique psychiatrique sans des travaux importants et des transformations profondes et coûteuses.

Le caractère monovalent des locaux n’étant pas établi, l’application des dispositions de l’article R 145-10 et la fixation du loyer à la valeur locative de ce chef seront écartés.

Sur les travaux

La Société Civile des Héritiers de Boutray Garches invoque à titre subsidiaire les dispositions de l’article R 145-8 du code de commerce à l’appui de sa demande de déplafonnement du loyer du bail en renouvellement arguant de travaux entrepris par la preneuse au cours du bail précédent le bail expiré considérant ces travaux comme des travaux d’amélioration.

La preneuse considère que les travaux par elle entrepris ont été réalisés pour rendre les lieux adaptés à leur destination contractuelle et que, quelle que soit la nature et l’importance des travaux éventuels réalisés, ceux-ci ne peuvent générer en aucun cas une augmentation du nombre de lit qui est limité et n’apportent pas une augmentation notable de la commercialité.

Il apparaît des éléments versés aux débats que :

selon le rapport amiable établi par M. X en juillet 2001 à l’occasion de la précédente instance en fixation du loyer du bail renouvelé «ྭLe preneur nous a communiqué le détail des travaux effectués depuis 1997, pour un montant total de 6.406.519 F. Ces travaux comprennent des travaux d’entretien, de rénovation totale et d’amélioration.« En ce qui concerne les travaux d’amélioration, on peut noter particulièrement : Le cloisonnement du sous-sol du château ; la création d’une laverie et d’un local lingerie aux communs ; l’installation d’un monte-plats ; la création d’une salle informatique, d’un salon de coiffure, de plusieurs salles de bains, d’une chambre de sommeil, d’une salle de repos, d’une salle de conférence ; l’installation de dispositifs de fermeture de sécurité de fenêtre. Les travaux d’amélioration représentent apparemment une dépense de 2.000.000 F TTC en chiffres ronds Ces travaux d’amélioration ayant été financé exclusivement par le preneur, les effets de l’accession sont à reporter à la fin du bail suivant celui à renouveler»;

l’expert judiciaire relève au vu des procès-verbaux des assemblées générales du 6 avril 1998 et 28 mars 2000 les travaux exécutés entre mars 1996 et novembre 1999 par le locataire soit des travaux d’encloisonnement du sous-sol, de réfection de la cuisine du sous-sol du château, de création d’une laverie et d’un local lingerie aux communs, d’une salle de bains dans les chambres 21 et 22, d’une salle à manger patients et d’une chambre 20 au château, d’un salon de coiffure, d’un office pour la salle à manger patients, d’une chambre médecin et salle de bains à l’orangerie.

Les travaux d’amélioration supposent une modification physique et structurelle des locaux De même, la notion d’amélioration s’oppose à ce que soient pris en compte des travaux simplement destinés à l’exploitation du fonds en conformité avec la destination contractuelle retenue.

La bailleresse démontre que des travaux ont bien été réalisés au seul frais de la société preneuse entre 1996 et 1999 soit au cours du bail précédent le bail expiré renouvelé le 1^er janvier 2001.

Toutefois, ainsi que le fait valoir la société preneuse, la bailleresse comme le rapport d’expertise se contentent de reprendre cette liste de travaux pour affirmer qu’il s’agit de travaux d’améliorations sans autres éléments.

Or la liste communiquée sans autres précisions ne permet pas au juge des loyers commerciaux d’apprécier la nature réelle des dits travaux et ainsi déterminer si ceux-ci entrent bien dans la catégorie des travaux d’amélioration. En effet, ceux-ci n’apparaissant nullement être des travaux modifiant structurellement les locaux et apparaissent être des travaux de second oeuvre ou de changement d’usage des surfaces ou encore destinés à l’exploitation du fonds notamment par la mise en conformité des lieux à leur exploitation.

Aussi il n’est pas établi par le bailleur que les travaux réalisés dans les locaux loués aux seuls frais du locataire sont des travaux d’amélioration constituant une cause de déplafonnement du loyer.

Le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1^er janvier 2010 sera donc fixé au montant du loyer plafonné soit à 281.412 € par an, les indices appliqués par l’expert que sont les derniers indices connus à la date d’effet du bail et à la date du renouvellement étant à retenir. Les indices appliqués par la société preneuse aux motifs que ce sont ceux prévus par le contrat ne sauraient être appliqués. En effet, le contrat de bail ne vise que la révision des loyers et non le renouvellement du bail.

Eu égard aux circonstances de la cause il convient d’ordonner l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Vu les articles L 145-33 et L 145-34 du code de commerce,

Fixe à 281.412 € hors taxes et hors charges le montant du loyer du bail entre les parties renouvelé à compter du 1^er janvier 2010, les autres clauses et conditions du bail expiré restant inchangées,

Ordonne l’exécution provisoire,

Condamne la Société Civile des Héritiers de Boutray Garchesaux aux dépens qui comprendront les frais d’expertise.

LE GREFFIER LE JUGE DES […]