TRIBUNAL

DE GRANDE

INSTANCE

DE NANTERRE

■

[…]

6^e Chambre

[…]

16 Janvier 2015

N° R.G. : 13/08224

N° Minute : 15/

AFFAIRE

C X,

D

E épouse

X

C/

Société

BEAUHARNAIS

PATRIMOINE

Copies délivrées le :

DEMANDEURS

Monsieur C X

[…]

78140 VELIZY-VILLACOUBLAY

représenté par M^e Gérard PICOVSCHI, avocat au

barreau de PARIS, vestiaire : B 0228

Madame D E épouse X

[…]

78140 VELIZY-VILLACOUBLAY

représentée par M^e Gérard PICOVSCHI, avocat au

barreau de PARIS, vestiaire : B 0228

DÉFENDERESSE

Société BEAUHARNAIS PATRIMOINE

[…]

[…]

représentée par M^e Patricia LE TOUARIN LAILLET,

avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P 0133

En application des dispositions des articles 786 du code

de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Novembre

2014 en audience publique devant :

Nathalie TURQUEY, Vice-Président

K L, Juge

magistrats chargés du rapport, les avocats ne s’y étant pas

opposés.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries au tribunal

composé de :

Nathalie TURQUEY, Vice-Président

Céline CHAMLEY-COULET, Vice-Président

K L, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Jocelyne BIGOT

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Contradictoire,

en audience publique par mise à disposition au greffe du tribunal,

conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS :

La SARL BEAUHARNAIS PATRIMOINE a pour activité le conseil en gestion de patrimoine, le conseil en investissements financiers et le courtage en assurance.

Courant octobre 2012, Monsieur C X et Madame D X, qui avaient perçu des revenus exceptionnels au cours de l’année, se sont rapprochés d’elle en vue de réaliser une opération de défiscalisation.

Par courriers électroniques en date du 5 octobre 2012, Monsieur F Y, gérant de la SARL, leur a proposé trois projets, s’agissant :

— d’un « programme loi MALRAUX » à BAYONNE ;

— d’un « programme Monuments historiques » à LIMOGES ;

— d’un « dispositif GIRARDIN » industriel.

Par courrier électronique en date du 6 octobre suivant, Monsieur X a répondu en sollicitant un rendez-vous et en indiquant qu’au vu des informations qui lui avaient été transmises, le projet « monuments historiques » était probablement « la meilleure option ».

Le 8 octobre, suite à leur entrevue, Monsieur Y a transmis à Monsieur X, par e-mail, divers documents à lui retourner paraphés ou signés, pour réserver un lot dans le cadre du programme de LIMOGES. Parmi ces pièces figurait un courrier daté du 24 septembre 2012, adressé au Président de l’association syndicale libre HÔTEL MURET-LIMOGES par Maître Richard Z, avocat, pour la Société JURIDIQUE ET FISCALE.

Les 9 et 10 octobre, Monsieur Y a adressé à Monsieur X diverses précisions quant au projet sus-visé.

Le 10 octobre, les époux X ont signé, avec la société FINANCIÈRE HORIZON, un compromis de vente ayant pour objet un immeuble sis à LIMOGES, […] et […], pour le prix total de 107 639,25 euros, frais compris. La date maximale prévue pour la réitération par acte authentique a été fixée au 15 décembre 2012.

Le 11 octobre, Monsieur Y a soumis à Madame G A, de la société THESAURUS, stratège en patrimoine, une « question juridique de Monsieur X » puis, le 12 octobre, après avoir reçu réponse de Monsieur H I, de la COMPAGNIE IMMOBILIÈRE de RENOVATION (CIR), il a communiqué de nouveaux éléments à Monsieur X.

Le 23 octobre, Monsieur Y a transmis à Monsieur X copie de l’arrêté du 5 octobre 2012 portant inscription de l’Hôtel MURET au titre des Monuments historiques.

Le 27 octobre 2012, la société BEAUHARNAIS ̈PATRIMOINE et Monsieur et Madame X ont signé une « lettre de mission d’audit patrimonial global investisseurs ».

Par courrier électronique en date du 24 décembre 2012, Monsieur Y a informé Monsieur X de l’impossibilité d’obtenir en 2012 l’agrément final du Ministère des finances concernant le projet, et lui a proposé trois possibilités, dont l’annulation pure et simple du projet, avec remboursement des sommes avancées.

Par acte d’huissier en date du 4 juillet 2013, Monsieur C X et Madame D E épouse X ont fait assigner la société BEAUHARNAIS PATRIMOINE en responsabilité pour cause de manquement à son obligation particulière d’information, au visa des articles 1147 et 1149 du code civil et des dispositions de l’article 156 bis V du code général des impôts. Ils sollicitent sa condamnation à leur payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et à titre de dommages-intérêts, les sommes suivantes :

—  133 652 euros, pour la perte de l’avantage fiscal ;

—  130 312 euros pour la perte de chance de pouvoir bénéficier de revenus locatifs ;

—  20 000 euros pour leur préjudice moral.

Ils réclament en outre 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs demandes, M. et Madame X soutiennent que, sous couvert de l’intitulé de la lettre de mission, conçu en termes généraux, la société défenderesse s’est en réalité engagée à leur garantir l’acquisition d’un immeuble classé monument historique, en vue de la réalisation, impérativement avant la fin de l’année 2012, d’une opération de défiscalisation leur ouvrant le bénéfice d’avantages fiscaux au titre de l’exercice 2012. Ils affirment que l’existence de la condition d’obtention d’un agrément ministériel de division de l’immeuble à acquérir n’a jamais été portée à leur connaissance avant qu’ils ne la découvrent lors de la communication du projet d’acte authentique. Ils en déduisent un manquement de la société BEAUHARNAIS PATRIMOINE à son obligation particulière d’information relative aux caractéristiques de l’investissement qu’elle leur a proposé. Ils font valoir que leur préjudice financier est direct, les pertes subies consistant en la perte de l’avantage fiscal attaché à l’opération proposée et la perte de chance de pouvoir bénéficier de revenus locatifs. Les époux X sollicitent également l’indemnisation d’un préjudice moral résultant des efforts qu’ils déploient pour mettre en place une solution alternative propre à leur permettre d’optimiser leur patrimoine.

Par conclusions déposées au greffe le 10 juin 2014, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, la société BEAUHARNAIS PATRIMOINE réplique que la preuve de sa faute prétendue incombe aux demandeurs. Elle relève que la lettre de mission ne mentionne pas d’engagement d’optimisation fiscale au titre de l’année 2012. Elle entend démontrer le respect de son obligation d’information par référence à la lettre de Maître Z, transmise par elle à ses clients aux fins qu’ils la paraphent, et qui expose la condition d’obtention de l’agrément ministériel de division et de mise en copropriété de l’immeuble. Elle ajoute les avoir alertés, dans son courrier électronique daté du 12 octobre 2012, sur les conséquences possibles d’un décalage de l’opération à l’année 2013, information suite à laquelle les époux X ont maintenu leur engagement. Elle soutient avoir mis en oeuvre tous les moyens pour obtenir ledit arrêté.

Elle en déduit que les demandeurs se sont engagés en toute connaissance de cause et qu’ils doivent supporter la part d’aléa que comporte toute opération de défiscalisation.

Subsidiairement, elle conteste les préjudices allégués.

Elle conclut au débouté et sollicite à titre reconventionnel la condamnation des demandeurs à lui payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

Par conclusions déposées au greffe le 30 avril 2014, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, Monsieur et Madame X maintiennent que la charge de la preuve du respect de son obligation d’information renforcée pèse sur la société BEAUHARNAIS PATRIMOINE, et que ladite preuve n’est pas rapportée. Selon eux, le visa d’un document rédigé par Maître Z, qui figurait parmi de nombreuses annexes et dont ils n’étaient pas les destinataires, ne peut avoir permis à la société de remplir son obligation. Ils ajoutent s’en être remis aux conseils de ce professionnel qui leur a affirmé, le 12 octobre, qu’il n’existait pas de risque concernant l’agrément. Ils maintiennent leurs demandes principales et portent à 5 000 euros celle fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 30 juin 2014.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 10 novembre 2014.

MOTIFS.

- sur la faute reprochée à la société BEAUHARNAIS PATRIMOINE :

Il est constant que la société BEAUHARNAIS PATRIMOINE est intervenue auprès de Monsieur et Madame X en qualité de conseil en gestion de patrimoine.

En cette qualité, la société BEAUHARNAIS PATRIMOINE est tenue à l’égard de ses clients, en application de l’article 1147 du code civil, d’une obligation d’information sincère et complète, délivrée avant tout engagement de leur part, cohérente avec les investissements qu’elle leur a proposés, mentionnant les caractéristiques les moins favorables de ces investissements et les éventuels risques encourus.

Il appartient à la société débitrice de cette obligation de moyens d’administrer la preuve d’y avoir satisfait.

La lettre de mission confie à la société BEAUHARNAIS PATRIMOINE la mission suivante :

— effectuer l’analyse globale de la situation patrimoniale actuelle ;

— définir des objectifs patrimoniaux réalistes ;

— élaborer une stratégie d’ensemble prenant en compte le facteur temps ;

— présenter des solutions génériques propres à atteindre ces objectifs.

Si cette mission a été définie en termes généraux le 27 octobre 2012, il résulte des échanges de courriers électroniques intervenus entre les parties avant cette date que la société BEAUHARNAIS PATRIMOINE s’était engagée dès le 5 octobre 2012 à proposer aux époux X une opération de nature à leur permettre de bénéficier d’avantages fiscaux au titre de l’exercice 2012, opération qu’elle leur a d’ailleurs proposée dès le 5 octobre et qui a été engagée le 10 octobre 2012, par la signature du compromis de vente.

En effet, dans le courrier en date du 11 octobre 2012, Monsieur Y écrit à Madame A :

« Monsieur X veut absolument pouvoir imputer les travaux de son acquisition MH sur 2012 (afin d’éponger une prime conséquente). Il est donc primordial pour lui que l’acquisition se fasse sur 2012. (souligné par le tribunal). Nous en avons discuté durant la conf call d’hier avec E.I, et a priori c’est ok.

Toutefois, Monsieur X s’inquiète des deux conditions nécessaires énumérées dans le courrier de Maître Z, et surtout de la seconde… :

1. l’extension de la mesure de protection de l’immeuble à l’ensemble de l’immeuble et des toitures :

— avis favorable obtenu pour l’extension de la mesure de protection : OK;

— en cas de problème, ce point fait partie des conditions suspensives : OK

2. obtention de l’agrément ministériel de la division et de la mise en copropriété de l’immeuble, pour laquelle :

— dossier en cours d’instruction, dixit M^e Z le 24.9

— et en cas de problème, ce point ne fait pas partie des conditions suspensives

Peux-tu voir avec la CIR comment rassurer Monsieur X concernant ce point N°2, et notamment:

— quel est le risque de ne pas obtenir cet agrément ministériel?

— pourquoi ne pas avoir mentionné ce point dans les conditions suspensives?

Merci pour ton support! »

Dans son courrier du 12 octobre suivant, adressé à Monsieur X, Monsieur Y écrit :

« Suite à notre conversation de ce jour, je te précise comme convenu les différents points discutés.

1. avancement du projet :

Je te l’ai déjà dit mais c’est important : la CIR est notre partenaire quasi unique en projets de rénovation pour son sérieux, son respect des délais et des prix. C’est le fruit d’une sélection de 15 ans. Thésaurus n’a eu aucun problème avec eux sur tous les projets passés.

Néanmoins, comme je souhaite que votre projet se déroule parfaitement, suite à une discussion avec Maître B à propos de l’importance de la date d’actabilité (avant le 31.12), j’ai demandé à ce que nous validions avec la CIR le fait que les risques administratifs soient sous contrôle. La réponse de E. I est très claire (voir ci-dessous). Suite à notre discussion de ce jour, je vais demander les dates des deux AG à venir.

Dernière chose (totalement improbable et qui n’est jamais arrivé avec la CIR) l’actabilité dérape sur 2013, faisant que l’intérêt du projet disparaisse pour vous, et que par conséquent vous souhaitiez vous désengager, je te confirme que Thésaurus fera en sorte que votre dépôt de garantie vous soit restitué ». (mots souligné par le tribunal)

Suit le courrier électronique adressé par E.I (CIR INVESTISSEMENT) à Madame A le 11 octobre 2012 et dont la teneur est la suivante :

« Il n’y a pas de risque concernant l’agrément puisque nous avons l’accord de la Mairie sur l’autorisation de travaux et celui de la DRAC sur le projet.

De ce fait, seul le délai administratif court et les agréments seront obtenus en octobre.

Suite à nos échanges, il faut néanmoins que les clients nous fassent confiance sur notre expérience et notre savoir-faire en montage d’opération. Il faut que les clients soient confiants quant à leur investissement ».

Il résulte de ces éléments que non seulement la société BEAUHARNAIS PATRIMOINE avait connaissance de la volonté des époux X de réaliser une opération de défiscalisation avant le 31 décembre 2012 mais encore qu’elle s’était engagée à leur proposer des projets compatibles avec ce critère déterminant de leur consentement.

Dès lors, il appartenait à la société BEAUHARNAIS PATRIMOINE d’informer ses clients le plus complètement et le plus pertinemment que possible quant aux conditions des opérations envisagées et à leur compatibilité avec leur objectif, afin de leur permettre de faire un choix éclairé.

Pour rapporter la preuve du respect de son obligation, la société défenderesse invoque le courrier daté du 24 septembre 2012 adressé, pour la Société JURIDIQUE ET FISCALE, par Maître Richard Z, avocat, au Président de l’association syndicale libre HÔTEL MURET-LIMOGES, et qu’elle a transmis à Monsieur X par courrier électronique daté du 8 octobre 2012.

Ledit courrier est ainsi rédigé :

« J C,

Tu trouveras en PJ les différents documents à retourner mercredi si tu souhaites réserver :

— introduction mission juridique et fiscale : à parapher

— compromis de vente : à parapher et signer (+ joindre un chèque de 5 % du montant du foncier, soit 4 858 E)

— attestation CARREZ : à parapher

— synthèse des expertises et diagnostics (parties privatives et parties communes) : à parapher

— état des risques naturels (ERNT) : parapher chaque page

— le plan : à parapher et signer

— descriptif sommaire des travaux : parapher chaque page (+ docs officiels à la fin)

— lettre d’engagement de travaux : à compléter (en haut à gauche), dater et signer

— statuts de l’Association des copropriétaires : parapher, dater et signer

Comme précédemment, n’hésite pas à m’appeler si besoin.

Si tu est OK sur le projet avec ton épouse, nous finaliserons mercredi à 15H.

En te souhaitant une très bonne soirée ».

La première pièce jointe, désignée comme étant « l’introduction juridique et fiscale », consiste en une lettre ayant pour objet « mission juridique et fiscale », et ainsi rédigée :

« Monsieur le Président,

Nous nous permettons de revenir vers vous suite à votre demande d’assistance relative au projet de restauration de l’immeuble sis à […], dénommé « Hôtel MURET » et en particulier des aspects fiscaux de cette même restauration.

Vous nous avez sollicités, pour la constitution de votre Association Syndicale Libre (ASL) dont l’objet principal sera de mener à bien, en sa qualité de maître d’ouvrage, les travaux de restauration restant à réaliser sur l’immeuble ci-dessus désigné.

L’immeuble « Hôtel MURET » bénéficie d’une inscription au titre des Monuments Historiques de la façade sur la rue du Consulat et de sa toiture correspondante par arrêté en date du 15 juin 1976.

Préalablement à la présentation du contenu de notre mission, nous vous rappelons que le bénéfice, pour chaque futur copropriétaire, du régime de faveur fiscal des « Monuments Historiques et assimilés » codifié à l’article 156, I, 3° du code général des impôts est conditionné, d’une part, par l’obtention de l’agrément ministériel de la division et de la mise en copropriété de l’immeuble prévu au V de l’article 156 bis du code général des impôts et d’autre part, par l’extension de la mesure de protection de l’immeuble à l’ensemble des façades et des toitures de ce dernier.

Pour votre parfaite information, nous vous indiquons que le dossier de demande d’agrément de l’immeuble est actuellement en cours d’instruction.

Par ailleurs, nous vous informons que la Direction Régionale des affaires Culturelles du Limousin a émis un avis favorable concernant l’extension de la mesure de protection de l’immeuble.

Sous réserves de la réalisation des deux conditions ci-dessus relatées, nous vous confirmons que l’opération que vous nous avez présentée portant sur des locaux à usage d’habitation est éligible au bénéfice des dispositions fiscales relatives aux immeubles historiques et prévues notamment par les dispositions des articles 156, I, 3° et 156 bis du code général des impôts.

Bien entendu, la mise en oeuvre de ce régime spécifique supposera le respect, étape par étape, de l’ensemble des conditions de ce régime spécifique et c’est pour ces raisons que vous avez entendu nous confier une mission d’assistance juridique et fiscale.

A ce titre, nous rappelons, notamment, que le bénéfice des avantages fiscaux offerts par le dispositif communément dénommé « MONUMENTS HISTORIQUES » est conditionné par l’obligation pour le propriétaire de conserver ses biens et droits immobiliers pendant une durée minimale de quinze années.

Ainsi notre mission comprend les interventions suivantes :

(Suivent sept points )

Nous restons à votre disposition pour toute précision complémentaire.

Nous vous prions d’agréer… ».

Dans leurs dernières écritures, les demandeurs soutiennent que la société BEAUHARNAIS PATRIMOINE a omis, à dessein ou non, de les informer de la nécessité absolue d’obtenir un agrément ministériel de division de l’immeuble à acquérir avant la fin de l’année 2012, pour pouvoir bénéficier d’avantages fiscaux au titre de cet exercice. Ils affirment tout à la fois que cette condition n’a pas été portée à leur connaissance avant le courrier électronique en date du 24 décembre 2012, et qu’ils ont eu connaissance de cette condition lors de la communication du projet d’acte authentique qui leur a été faite, la formulation de la clause « agrément aux fins de division- article 156 bis V du code général des impôts » étant toutefois de nature selon eux à leur laisser penser que cette problématique était d’ores et déjà réglée. Ils admettent qu’interrogé sur ce point par précaution, Monsieur Y leur a « tout au plus » répondu, par courrier électronique en date du 12 octobre 2012, que l’obtention dudit arrêté n’était qu’une simple formalité dont ils n’avaient pas à s’inquiéter.

En réponse à l’argumentation adverse, les demandeurs ne contestent pas avoir reçu ni paraphé le courrier litigieux, insuffisant selon eux pour rapporter la preuve du respect, par la société défenderesse, de son obligation d’information à leur égard.

Le tribunal retiendra que la simple transmission aux époux X, avec huit autres pièces, d’un document rédigé par un tiers au contrat liant les parties, adressé à une tierce personne, sans aucune analyse ni indication particulière de nature à attirer l’attention du destinataire invité à le parapher, ne saurait valoir information de ce dernier.

La mention, dans le compromis de vente, au paragraphe « état descriptif de division », selon laquelle « l’ensemble immobilier sus désigné fera l’objet d’un état descriptif de division-règlement de copropriété reçu par l’Office notarial de PUGNAC dont copie sera publiée au Bureau des Hypothèques compétent », ne saurait davantage avoir assuré l’information des clients de la société de conseil sur la nécessité ni les conditions d’obtention de l’agrément ministériel de la division et de la mise en copropriété de l’immeuble .

S’il est établi de manière indirecte, par la teneur du courrier électronique émis par Monsieur Y le 11 octobre 2012, que Monsieur X a pris connaissance du document sus-visé et qu’il a par la suite interrogé son conseiller au sujet de l’omission de l’obtention de l’agrément ministériel de division parmi les conditions suspensives énumérées dans le compromis de vente, la société lui a, d’une part, répondu le 12 octobre 2012, c’est-à-dire après la signature du compromis de vente, et, d’autre part, affirmé que les risques administratifs étaient « sous contrôle » et que le risque de dérapage était « totalement improbable », ce qui s’est avéré inexact.

Dès lors, la société BEAUHARNAIS PATRIMOINE ne démontre pas davantage par ce courrier avoir permis à ses clients de se déterminer de manière éclairée.

Il y a lieu d’ajouter que le fait que leur engagement ait d’abord eu la nature d’un compromis de vente est indifférente dès lors qu’ils n’étaient pas libres de ne pas y donner suite sans pénalités et que l’information leur était due avant toute signature de contrat.

Le fait que la société BEAUHARNAIS PATRIMOINE ait sollicité la CIR au sujet de l’agrément, et celui qu’elle ait suggéré aux époux X de prendre un notaire en participation sont sans effet sur l’exécution de son obligation.

La recherche des éventuelles responsabilités en cause dans la procédure de délivrance de l’agrément n’est pas opérante dès lors qu’il est reproché à la société défenderesse d’avoir manqué à son obligation d’information et non d’avoir failli à obtenir ledit agrément.

Par suite, le manquement de la société BEAUHARNAIS PATRIMOINE à son obligation d’information est caractérisé et sa responsabilité contractuelle est engagée.

- sur les préjudices :

Le dommage réparable en cas de manquement d’un professionnel à une obligation d’information ne consiste qu’en une perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions avantageuses, sauf hypothèse où il est établi que ce manquement est la seule et unique cause d’un dommage qui s’est finalement réalisé. En outre, la réparation de la perte de chance ne peut être égale à l’avantage que celle-ci aurait procuré si elle s’était réalisée.

Les époux X réclament de ce chef le montant des gains fiscaux tel qu’évalué par la société BEAUHARNAIS PATRIMOINE dans l’étude patrimoniale réalisée par elle soit 133 652 euros.

Ils réclament en outre la somme de 130 312 euros au titre de la perte de chance de pouvoir bénéficier de revenus locatifs, somme évaluée par la société BEAUHARNAIS PATRIMOINE dans la même étude. Ils forment enfin une demande de 20 000 euros pour leur préjudice moral.

La société défenderesse réplique que la perte de l’avantage escompté est le fait de l’absence de décision administrative en 2012, c’est-à-dire le fait d’un tiers. Elle en déduit l’absence de causalité immédiate et directe entre le préjudice et la faute allégués. Elle ajoute que les demandeurs ont contribué à leur propre préjudice en prenant attache avec elle tardivement, au dernier semestre 2012, ce qui lui laissait moins de trois mois pour organiser leur défiscalisation.

Elle rappelle leur avoir proposé des solutions alternatives, rejetées, et considère que Monsieur et Madame X avaient donc les moyens d’agir pour réduire leur préjudice, ce qu’ils ont choisi de ne pas faire.

Les époux X répondent que la cause déterminante de leur préjudice réside dans la défaillance de la société défenderesse, que leur situation était parfaitement connue de celle-ci et que la mission a néanmoins été acceptée sans réserve par la société, et que les propositions faites le 24 décembre 2012 n’étaient pas compatibles avec leur situation. Ils maintiennent leur demande.

Ils produisent leur avis d’imposition au titre des années 2010 (41 224 euros à payer), 2011 (16 795 euros) et 2012 (187 296 euros).

Le tribunal retiendra que le manquement établi à l’encontre de la société BEAUHARNAIS PATRIMOINE a empêché les époux X d’apprécier les risques de non réalisation de l’opération qu’elle leur a conseillée et les a donc privés de la chance de choisir un autre investissement. Il est donc directement cause de leur préjudice.

En outre, ayant accepté sa mission sans réserve, en toute connaissance des délais impartis, la société ne saurait aujourd’hui reprocher aux époux X de l’avoir saisie tardivement.

Enfin, dans son courrier électronique daté du 24 décembre 2012, Monsieur Y a proposé les trois solutions suivantes :

« - s’il t’est possible de décaler à janvier 2013 la perception des primes exceptionnelles, alors la défiscalisation peut intervenir au titre de l’année 2013 ;

— la déclaration au titre d’un projet MALRAUX, avec impact fiscal au titre de 2012, 2013 et 2014 (intéressant si décalage possible d’une partie des primes) ;

— enfin, l’annulation pure et simple du projet ( avec évidemment remboursement des sommes avancées) ».

Ces propositions n’étaient donc pas équivalentes au projet initial dès lors qu’aucune n’était susceptible de procurer aux époux X des avantages fiscaux au titre de l’exercice 2012. Elles ne correspondaient pas à la mission acceptée par la société. Les demandeurs, qui n’y ont pas donné suite, ne peuvent donc se voir reprocher d’avoir ainsi participé à leur propre préjudice.

L’avantage espéré des autres placements proposés le 5 octobre 2012 étant inconnu, les demandeurs ne démontrent pas qu’ils auraient choisi l’un de ceux-ci s’ils avaient connu toutes les conditions du placement dit programme « Monuments historiques ».

Au surplus, la perception de loyers dépend de l’état du marché locatif et ne peut donc être considérée comme certaine.

S’agissant d’un éventuel préjudice moral, il n’est nullement démontré, les efforts allégués par les demandeurs en vue de trouver un placement servant au mieux leurs intérêts étant sans rapport avec une souffrance morale.

Dans ces conditions, le préjudice des époux X sera justement fixé aux sommes de 100 000 euros au titre de la perte de l’avantage fiscal et 15 000 euros au titre de la perte de revenus locatifs. La société BEAUHARNAIS PATRIMOINE sera donc condamnée à payer à Monsieur et Madame X la somme de 115 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Les demandeurs seront déboutés du surplus.

- sur l’exécution provisoire :

Aucune circonstance particulière ne justifie le prononcé de l’exécution provisoire. La demande sera rejetée.

- sur les frais accessoires et les dépens :

Partie succombante, la société BEAUHARNAIS PATRIMOINE sera condamnée à payer à Monsieur et Madame X la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

PAR CES MOTIFS.

Condamne la société BEAUHARNAIS PATRIMOINE à payer à Monsieur C X et Madame D E épouse X la somme de 115 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Condamne la société BEAUHARNAIS PATRIMOINE à payer à Monsieur C X et Madame D E épouse X la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dit n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire.

Déboute les parties du surplus.

Condamne la société BEAUHARNAIS PATRIMOINE aux dépens.

Fait à NANTERRE, le 16 Janvier 2015

Signé par Céline CHAMLEY-COULET, Vice-Président, par suite de l’empêchement du Président, et par Jocelyne BIGOT, faisant fonction de Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, P/LE PRÉSIDENT,