DEMANDEURS

Monsieur AX AY AZ BA C

[…]

[…]

Madame AO AP C épouse X

[…]

[…]

représentés par Maître Françoise FAVARO de la SELARL DILLENSCHNEIDER FAVARO & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #A0866

DÉFENDEURS

Maître AW AG AH

notaire

membre de la SCP AG AH, Y , Z

SCP AG AH, Y , Z

[…]

[…]

[…]

représentées par Maître Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0499

Monsieur AT AU AV A

[…]

[…]

Madame W AA épouse A

[…]

[…]

représentés par M^e Pierre-Henri HANOUNE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1202

S.C.P. AB L ET R DE P

[…]

[…]

représentée par M^e Philippe PELLETIER, SCP LEFEVRE PELLETIER & Associés, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0238

CABINET E

[…]

[…]

représentée par M^e AB AQ, SCP AB AQ – Xavier AR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0085

Syndicat des copropriétaires […] […] représenté par son syndic, le Cabinet E

[…]

[…]

représenté par Maître Agnès LEBATTEUX SIMON de la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire P0154

Monsieur AC D

[…]

[…]

représenté par M^e Sandra STAROSWIECKI-ELKESLASSY, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #C2234

M^e Mathias JARRY, avocat au barreau d’ANGERS, avocat plaidant, […]

[…]

Madame B

[…]

[…]

représentée par M^e Valéry MONTOURCY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C2000

COMPOSITION DU TRIBUNAL

M. SALOMON, Vice-Président adjoint

M^me ANDRIEU, Vice-Présidente

M. GILLES, Vice-Président

assisté de M^me AGEZ, Greffier

DEBATS

A l’audience du 11 Mars 2014

tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte introductif d’instance du 16 octobre 2007, M et M^me C ont introduit devant le tribunal de grande instance de Paris une procédure à jour fixe aux fins de résolution de la vente et d’indemnisation de leurs préjudices à l’encontre de leurs vendeurs, M. et M^me A, appelant également dans la cause la SCP L et DE P, notaires associés, le syndic de l’immeuble, la société E, et le syndicat des copropriétaires du […]. Ils ont demandé à titre subsidiaire la restitution d’une partie du prix de la vente.

Par actes introductifs d’instance des 8 et 10 janvier 2008, M. et M^me A ont appelé en intervention forcée avec appel en garantie M. D et en intervention forcée, Madame B, propriétaire de la remise située sous l’appartement litigieux.

M. et M^me A ont formé à l’encontre de cabinet E et du syndicat des copropriétaires du […] une demande en garantie de toutes les condamnations prononcées à leur encontre.

Ils ont en outre formé à l’encontre de leur propre vendeur, M. D, une action en garantie des vices cachés.

M. et M^me C ont le 25 février 2010 assigné en intervention forcée Maître AW AG-AH et la SCP AG-AH AV-AW, Y AE, Z AF à l’origine de la rédaction de l’acte de vente.

Les différentes instances ont fait l’objet de jonction.

Par une ordonnance du 6 septembre 2010, le juge de la mise en état a fait droit à la demande de désignation d’expert et désigné M. F en cette qualité.

L’expert a déposé son rapport en mars 2012.

Par leurs dernières conclusions adressées par voie électronique le 22 mai 2013, M. et M^me C demandent au tribunal de

A TITRE PRINCIPAL :

- Dire et juger que l’appartement sis […] à Paris, […] objet de la vente intervenue le 24 avril 2007 est entaché de vices cachés ;

- Dire et juger que Maître AW AG-AH et l’étude J,

AG-AH & Y, devenue la SCP AG-AH AV-AW, Y AE, Z AF, et l’étude L DE P ont engagé leur responsabilité professionnelle à l’égard de M. et M^me C ;

- Dire et juger que le Cabinet E n’a pas rempli sa mission d’administrer l’immeuble et de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien ;

EN CONSEQUENCE

- Condamner solidairement M. et M^me A, M. D, Maître AW AG-AH et la SCP AG-AH AV-AW, Y AE, Z AF, l’étude L DE P et la société E à leur verser une somme de 235.000 euros à titre de réduction du prix de vente augmentée des intérêts au taux légal à compter de la signature de l’acte authentique ;

- Condamner solidairement M. et M^me A, M. D, Maître AW AG-AH et la SCP AG-AH AV-AW, Y AE, Z AF, l’étude L DE P et la société E à verser à M. et M^me C la somme de 132.373,80 euros à titre de dommages et intérêts à parfaire selon les frais de relogement mensuel qui courent jusqu’au jour du jugement.

A TITRE SUBSIDIAIRE :

 – Constater l’erreur légitime commise par M. et Madame C sur les qualités substantielles de l’appartement sis […] à Paris, […].

 – Dire et juger que Maître AW AG-AH et la SCP AG-AH AV-AW, Y AE, Z AF, et l’étude L DE P ont engagé leur responsabilité professionnelle à l’égard de M. et M^me C ;

 – Dire et juger que le Cabinet E n’a pas rempli sa mission d’administrer l’immeuble et de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien ;

EN CONSEQUENCE

 – Condamner solidairement M. et Madame A, Maître AW AG-AH et la SCP AG-AH AV-AW, Y AE, Z AF, l’étude L DE P et la société E à verser à M. et M^me C la somme de 235.000 euros à titre de réduction du prix de vente augmentée des intérêts au taux légal à compter de la signature de l’acte authentique.

 – Condamner solidairement M. et M^me A à verser à M. et Madame C la somme de 132.373,80 euros à titre de dommages et intérêts à parfaire, selon les frais de relogement mensuel qui courent jusqu’au jour du jugement.

[…] :

 – Constater l’existence d’un défaut de conformité de l’appartement sis […] à Paris, […].

 – Dire et juger que Maître AW AG-AH et la SCP AG-AH AV-AW, Y AE, Z AF, et l’étude L DE P ont engagé leur responsabilité professionnelle à l’égard de M. et M^me C ;

 – Dire et juger que le Cabinet E n’a pas rempli sa mission d’administrer l’immeuble et de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien ;

EN CONSEQUENCE

 – Condamner solidairement M. et M^me A, Maître AW AG-AH et la SCP AG-AH AV-AW, Y AE, Z AF, l’étude L DE P et la société E à verser à M. et M^me C la somme de 147.237 € euros à titre de réduction du prix de vente augmentée des intérêts au taux légal à compter de la signature de l’acte authentique.

 – Condamner solidairement M. et Madame A, Maître AW AG-AH et la SCP AG-AH AV-AW, Y AE, Z AF, l’étude L DE P et la société E à verser à M. et Madame C la somme de 132.373,80 euros à titre de dommages et intérêts à parfaire selon les frais de relogement mensuel qui courent jusqu’au jour du jugement.

[…] :

 – Dire et juger que Maître AW AG-AH et la SCP AG-AH AV-AW, Y AE, Z AF, et l’étude L DE P ont commis à l’égard de M. et Madame C des fautes leur ayant causé des préjudices ;

EN CONSEQUENCE

 – Condamner solidairement Maître AW AG-AH et la SCP AG-AH AV-AW, Y AE, Z AF, l’étude L DE P à verser à M. et Madame C la somme de 279.610,80 euros à titre de dommages et intérêts à parfaire selon les frais de relogement mensuel qui courent jusqu’au jour du jugement.

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

 – Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

 – Condamner in solidum M. et Madame A, M. D, Maître AW AG-AH et la SCP AG-AH AV-AW, Y AE, Z AF, et l’étude L DE P, le cabinet E à payer à M. et M^me C la somme de 10.000 € chacun au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître FAVARO conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile.

De leurs conclusions très détaillées de 60 pages, il ressort à titre principal que les demandeurs exposent que :

— le 24 avril 2007, ils ont acquis de M. et M^me A un appartement situé dans un immeuble au […] à Paris, […],

— en vue de la réalisation de travaux ils ont procédé au démontage des anciens radiateurs et des canalisations et dégarni les murs et ont découvert que : les murs n’étaient pas en pierre, contrairement aux termes de l’annonce publiée par les époux A, mais en colombages, avec des parties de poutres très attaquées, la présence de vrillettes vivantes et très actives, constatant l’état avancé de la dégradation de ce mur de façade et les poutres apparentes situées en façade, en pied de mur dans l’angle de la pièce, perpendiculairement au chauffe-eau, couvertes par les meubles de cuisine, étaient rongées par l’attaque des insectes xylophages et en démontant les meubles de cuisine ils ont constaté un trou dans le mur, une fuite au niveau du raccord et que le plâtre était imbibé au ras du sol. Ils ont aussi été alertés par les locataires de l’appartement du rez-de-chaussée de l’humidité anormale et de l’attaque d’insectes xylophages sur la structure de l’immeuble.

— que le 29 mai 2007, lors de sa visite dans les lieux, l’entreprise PELLIN a confirmé que les poutres étaient très attaquées par des capricornes, des grosses vrillettes et a indiqué qu’un traitement de tous les bois était nécessaire, ce qui impliquait une dépose de tous les plâtres et BA13, de manière à dégager les parties montantes, qu’en dégageant le plâtre des poteaux ils ont découvert que les poutres maîtresses recevant la mezzanine gauche étaient elles aussi complètement pulvérisées et attaquées,

— qu’un architecte, après une visite sur les lieux le 2 juin 2007, a préconisé d’urgence la pose d’étais,

— que lorsque le 4 juin 2007, ils ont visité la remise de Madame B située sous leur salle de bain, ils ont découvert un état de dégradation avancé des solives en bois du plancher et la pose récente de poutrelles IPN de soutènement,

— que sur leur insistance, le syndic a missionné M. H de l’agence d’architecture M, dont le rapport établi le 8 juin 2007, a confirmé la présence de désordres importants nécessitant des travaux de renforcement de la structure de l’immeuble avec au préalable dégarnissage de tous les enduits et traitement des éléments de bois apparents, y compris en façade, et que le courriel adressé au syndic par M. H est plus inquiétant puisqu’il confirme la nécessité de maintenir les étais,

— qu’ils ont sollicité les services du cabinet d’expertise LAMY qui a établi un rapport sur le caractère inhabitable de l’appartement et sur le chiffrage des travaux nécessaires pour la reprise des désordres, et que face à ces conclusions alarmantes ils ont renoncé à emménager et ont pris une location meublée à compter du 22 juin 2007.

En substance, M. et M^me C entendent d’abord critiquer le rapport d’expertise de M. F dont ils affirment qu’il a cherché à écarter la responsabilité de M. et Madame A et dont le rapport présente pour seul intérêt de dresser la liste les désordres qui affectent l’appartement et le bâtiment C de la copropriété.

Ils développent, à titre principal, que l’appartement qu’ils ont acquis est affecté de vices tant techniques que juridique et que ces vices ont été cachés par les vendeurs, en soulignant que les vices affectant l’appartement sont de plusieurs ordres : purement structurels/techniques et juridique.

.des vices structurels/techniques

— Les pans de bois de la façade sur cour (façade principale et pignon)

— Le plancher de la salle de bains

— Mur porteur entre la chambre et la cuisine

— Renforcement de l’escalier permettant d’accéder à l’appartement

— Sol de l’appartement ;

— Les pans de bois de la façade sur cour (façade principale et pignon),

ils font valoir que le rapport LAMY souligne que la surcharge provoquée par l’utilisation des mezzanines par les anciens propriétaires, a participé à l’accélération de la dégradation du mur de façade.

Ils énoncent que le mauvais état de la façade compromet la solidité de la bâtisse et par conséquent l’habitabilité de l’appartement.

Désordre par désordre, M. et M^me C détaillent les éléments qui démontreraient la responsabilité de M D et des époux A et contestent “le raisonnement qui conduit l’expert à imputer l’origine des désordres à 80% à la copropriété, à 10% à M. D et à 10% aux époux A “ qui n’aurait aucun sens et doit être rejeté.

En ce qui concerne les “désordres juridiques” les demandeurs font valoir que M. D a annexé sans autorisation les combles situés au-dessus de son appartement, combles appartenant à la copropriété, a posé des fenêtres de toit (Velux) sans déclaration préalable auprès de l’administration, que les travaux ont été effectués par lui sans respect des règles de l’art, sans que ne soit souscrite une assurance dommage ouvrage ni une garantie décennale, pourtant obligatoire.

S’agissant des “désordres structurels” M. et M^me C affirment qu’il ressort du rapport établi par le cabinet LAMY que « Dans la mesure où les mezzanines reposent en partie sur un mur extérieur fragilisé (structure en partie en bois très dégradée), il est dangereux de les utiliser au risque de les voir entraîner l’effondrement de cette paroi. Ces deux mezzanines vendues comme des espaces de rangement sont aujourd’hui non seulement juridiquement abusivement utilisées mais peuvent être la cause, en l’état actuel des choses, d’une aggravation du problème de structure relevé », que M. I, architecte, a d’ailleurs préconisé la pose d’étais sous peine d’écroulement.

Ils estiment que si M. D est à l’origine de l’annexion des combles, il n’en demeure pas moins que les travaux entrepris par les époux A ont contribué à rendre l’utilisation des combles dangereuse, que la portance des planchers de mezzanine n’est pas suffisante et que des travaux importants sont à prévoir comme le montre l’étude de portance des planchers de combles réalisée dans le cadre de l’expertise. Ils soulignent que M. F pensait qu’une acquisition des combles par M. et M^me C serait automatique dans la mesure où ils sont « largement majoritaires dans une décision d’assemblée générale» mais qu’il a oublié qu’il fallait la majorité qualifiée de l’ensemble de la copropriété (et non pas seulement du bâtiment C) pour obtenir la cession des combles, et que précisément, l’assemblée a refusé la vente des combles à M. et M^me C.

En conséquence ceux-ci demandent au Tribunal de dire et juger que l’appartement qu’ils ont acheté à M. et M^me A est affecté de vices cachés.

Ils ajoutent que la clause d’exclusion de garantie mentionnée à l’acte de vente doit être écartée puisque le vendeur était informé des vices et n’en a pas informé l’acquéreur : M. et Madame A devront donc garantir solidairement M. et Madame C de tous les vices rendant l’appartement impropre à sa destination. Ils sollicitent à la fois une réduction du prix de vente aux termes de l’article 1644 du Code Civil et l’allocation de dommages et intérêts.

Ils soutiennent que la valeur d’achat du bien acquis en 2007 par M. et M^me C s’il est privé des mezzanines doit être révisée selon l’inflation du coût moyen de la surface au mètre carré, dès l’achat de ce bien par M. D en 1998, puis au moment de la vente à M. et M^me A en 2001 et jusqu’à l’acquisition par M et M^me C en 2007, et qu’on peut estimer le préjudice des époux C à la somme de 147.237 €, représentant la part du prix acquittée au-delà de la seule évolution du m² entre 1998 et 2006. Ils observent que, même si la copropriété avait voté la régularisation des mezzanines, leur simple mise en conformité s’avèrerait extrêmement coûteuse. Ainsi il a été établi par les études techniques produites par M. et M^me C que le coût brut du gros œuvre, qui requiert dans ce cas des fondations profondes spéciales, atteint les 100.000 € (hors TVA, assurance, étude et honoraires). Ils demandent également une réduction du prix pour remise en état du bâtiment, rappelant que l’expert a retenu un montant de travaux à réaliser pour remettre en état le bâtiment et l’appartement objet du présent litige à hauteur de 225.123,87 euros (282.873,87 € – 57.750,00€). Mais font valoir qu’au vu des travaux votés en assemblée générale le coût est supérieur. M et M^me C demandent au tribunal qu’il condamne solidairement M. et M^me A et M. D à leur verser une somme de 235.000 euros (147.000 € + 88.000 euros) à titre de réduction du prix de vente augmentée des intérêts au taux légal à compter de la signature de l’acte authentique. Ils formulent une demande de dommages et intérêts complémentaires sur le fondement de l’article 1645 du Code civil qui prévoit : « Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur, à mettre solidairement à la charge des époux A et de M. D, pour la réparation des préjudices résultant de l’inhabitabilité de l’appartement, due à l’état dégradé de la structure en pans de bois et aux désordres importants qui affectent la façade relevés dès juin 2007 par l’architecte de la copropriété; à la présence indispensable des étais, à l’interdiction faite aux époux C de terminer leurs travaux, de fermer les murs, et d’accéder aux mezzanines, à l’impossibilité d’installer les chauffages et de démarrer la production de l’eau chaude sanitaire avant que des renforcements soient réalisés; à l’absence de mesures de la part de la copropriété entre 2007 et 2009; à l’absence d’une étude complète sur le bâtiment qui inclut la vérification du sol de l’appartement (demande formulée dès juin 2007 et réitérée à l’AG 2009 et dont le défaut a légitimement justifié le refus de voter les devis proposés pour le seul renforcement de la façade). A cet égard, les époux C font valoir qu’ils se sont tout d’abord abrités deux mois dans une location meublée pour un prix de 1.500 € mensuels puis ont loué le 15 août 2007, un premier appartement sis […] de 36 m² pour un prix de 940 € mensuels, puis qu’à compter du 15 décembre 2007, ils ont pris à bail, au 25 rue d’Hautpoul, un appartement plus grand (comparable à l’appartement acquis des époux A) d’une surface de 65 m2 avec deux chambres pour un loyer mensuel de 1.600 € pour pouvoir y loger la mère de Madame C atteinte d’une grave maladie, et que les frais de relogement s’élèvent à la somme totale de 95.637,42 €.

Ils font également valoir un préjudice moral compte tenu des lourds désagréments qu’ils subissent depuis plus de cinq ans, pour solliciter la réparation d’un préjudice moral à hauteur de 10.000 € chacun, soit une somme totale de 20.000 €.

Ils font également état de frais de conseils, d’expertise et autres pour une somme totale de 16.736,38 €.

A titre subsidiaire, M. et M^me C développent sur l’erreur qu’ils auraient commise sur la substance du bien acquis, au visa de l’article 1110 du Code civil, selon lequel l’erreur est une cause de nullité lorsqu’elle porte sur la substance même de la chose qui en est l’objet. Ils opposent à l’argument tiré de la prescription qu’aux termes de l’article 2241 du code civil, « La demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi sur le délai de forclusion ».

Ils font valoir que les erreurs sur l’appartement acquis des époux A sont nombreuses :

— sur la propriété du bien acheté et de fait de sa disponibilité (propriété des combles) et soulignent que l’impossibilité de régulariser l’acquisition des combles auprès de la copropriété va profondément bouleverser la physionomie générale de l’appartement et que M. F fait valoir dans son rapport : « cela équivaudrait à une dénaturation complète de l’appartement qui n’aurait plus du tout le même aspect esthétique et valorisant qu’il a actuellement. De plus, cela ferait perdre aux époux C une surface de rangement non négligeable”, outre la perte de la lumière zénithale qui résulte de la pose de velux en violation une fois encore des droits de la copropriété et de la réglementation en matière d’urbanisme.

— sur les désordres graves sur la structure qui rendent le bien dangereux et inhabitable : la structure en pans de bois est en « très mauvais état », « très attaquée » « En façade extérieure, de nombreuses fissures témoignent de la fragilisation des murs en pans de bois ». L’expert relève également « Le fait que les sablières soient en très mauvais état et que les assemblages des colombages soient en partie détruits fragilise le mur de manière importante. Cela peut compromettre sa solidité à plus ou moins long terme », l’état dégradé de l’escalier, qui a également nécessité la pose d’une béquille et les désordres affectant les mezzanines, qui nécessitent la pose et le maintien des étais. Ils affirment que s’ils avaient eu connaissance, avant la signature de l’acte, des désordres affectant l’appartement, ils n’auraient jamais acheté cet appartement et qu’ils ont été victimes d’une erreur sur les qualités substantielles du bien acquis. Ils demandent donc au Tribunal la fois la réduction du prix à hauteur de 235.000 euros et l’allocation de dommages et intérêts à hauteur de 132.373,80 euros.

A titre “infiniment subsidiaire” M. et M^me C plaident le défaut de délivrance de la chose vendue, par application de l’article 1604 du code civil en affirmant que lorsqu’ils ont visité l’appartement, ils ont été séduits par le volume de la pièce principale et la luminosité de l’appartement. Par ailleurs, le bien leur a été vendu comme constitué de « murs de pierre ». Au contraire, la structure de l’immeuble est en pans de bois : M. et Madame A ont donc manqué à leur obligation de délivrance conforme du bien litigieux, qui est une obligation de résultat. Il est donc demandé au Tribunal de condamner solidairement M. et Madame A à verser à M. et M^me C la somme de 147.237 euros à titre de réduction du prix de vente augmentée des intérêts au taux légal à compter de la signature de l’acte authentique outre l’allocation de dommages et intérêts à hauteur de 132.373,80 euros à parfaire selon les frais de relogement mensuel qui courent jusqu’au jour du jugement.

Sur la responsabilité des notaires ayant concouru à la vente, M. et M^me C affirment qu’ils ont commis des manquements à leurs obligations. Ils précisent que l’acte comporte des anomalies sur la désignation du bien vendu par les époux A et qu’en particulier, il appartient aux notaires de vérifier la situation juridique des biens vendus alors que les vérifications minimums n’ont pas été faites par l’étude J, AG-AH & Y ni par l’étude V DE P lors de l’établissement de la promesse de vente ni lors de la signature de l’acte définitif, qu’en effet, Maître AW AG-AH, notaire associée, est intervenue pour M. et M^me A et a transmis à l’étude L DE P une note de renseignement à laquelle étaient annexés quatre documents qui font mention d’un appartement sur deux étages et de la présence de mezzanines, ce qui ne correspondait pas à la consistance juridique de l’appartement, que Maître AW AG-AH est d’autant plus fautive qu’elle était intervenue à la vente entre M. D et M. et M^me A le 28 mai 2001, et que dans cet acte a été ajouté de manière manuscrite en complément de la désignation du bien : « Observations étant ici faite que par suite de travaux la désignation actuelle du bien est : grand deux pièces avec cuisine américaine, salle de bains avec la société R. E & Cieater closet »,que cette désignation sera reprise dans la promesse de vente établie par la SCP V DE P pour la vente intervenue entre les époux C et les époux A. Ils soulignent que bien que parfaitement informée des travaux réalisés, mentionnés dans deux actes distincts, Maître AW AG-AH n’a pas jugé utile de vérifier que la description de l’appartement était conforme à la réalité physique de l’appartement et au règlement de copropriété, alors qu’il lui appartenait au moment de la désignation du bien de façon manuscrite dans l’acte de vente D/A de vérifier la conformité de cette désignation à la réalité.

Ils font valoir que par leurs fautes professionnelles, Maître AW AG-AH et de l’étude V DE P ont participé à la vente de la chose d’autrui, à savoir les combles sur lesquels ont été construites les mezzanines, qui sont des parties communes, et que les notaires ne sauraient prétendre au bénéfice de l’analyse de M. F selon laquelle M. et M^me C n’auraient pas acquis les mezzanines puisque leur devoir de conseil aurait dû les conduire à prévenir les acquéreurs que les mezzanines n’apparaissaient pas dans les parties privatives mais appartenaient à la copropriété de telle sorte que leur nature privative incertaine emportait à terme des difficultés possibles. Ils voient également un manquement au devoir d’information et de conseil des notaires concernant l’absence de souscription d’une police d’assurance dommage ouvrage, puisque l’étude K, J, AG-AH & Y était parfaitement informée des travaux entrepris par M. D sur l’appartement litigieux étant rédacteur de l’acte de vente établi le 28 mai 2001 entre M. D et les époux A. Ils soulignent que Maître AG-AH et l’étude L DE P se devaient de renseigner les acheteurs sur le défaut de souscription de la police dommage-ouvrage, et de les mettre en garde contre les conséquences qui en résulteraient pour eux, en cas de désordres affectant leur appartement.

Ils voient également une faute dans l’absence de communication des diagnostics techniques puisqu’en l’espèce, l’état parasitaire n’a pas été communiqué à M. et M^me C lors de la signature de la promesse de vente bien qu’il ait été établi le 8 décembre 2006 et le compromis de vente le 22 décembre 2006. Ils affirment que cet état parasitaire aurait dû faire l’objet d’une communication préalable à M. et Madame C par l’Etude V DE P et que les notaires auraient dû à la lecture de l’état parasitaire, non seulement leur transmettre, mais également les alerter sur l’existence de multiples insectes xylophages et, plus grave encore, qu’en dépit des termes du diagnostic, l’étude J, AG-AH & Y et Maître AW AG-AH et l’étude V DE P ont laissé mentionner dans l’acte définitif « pas de termites » sans mentionner la présence de grosses vrillettes. Ils ajoutent que, s’agissant de « l’état parasitaire commun », l’étude V DE P n’a même pas relevé que cet état parasitaire « commun » qui lui a été adressé par le syndic, concernait le bâtiment A sur rue et non le bâtiment C. Dans cet état parasitaire, les descriptions ne conviennent pas au bâtiment C construit sur terre-plein car il est fait état de cave, de paliers et d’escalier commun, ce qui ne laisse aucune ambiguïté, alors que l’absence d’état parasitaire sur les parties communes du bâtiment C aurait dû conduire l’Etude V DE P à poser des questions au syndic et à conseiller à ses clients une demande de vérification.

M. et M^me C poursuivent qu’en insérant à l’acte de vente une clause exonératoire de la garantie des vices cachés des vendeurs, alors que l’acte portait sur un appartement acquis en direct sans intermédiaire immobilier, avec une consistance juridique distincte de la consistance physique et où il y avait un état parasitaire mentionnant des insectes xylophages, Maître AW AG-AH et la SCP AG-AH AV-AW, Y AE,Z AF, et l’étude L DE P ont clairement manqué à leur obligation de conseil et que leur renonciation à la garantie des vices cachés n’a absolument aucune contrepartie ni juridique ni économique, au regard du prix de vente. Ils stigmatisent encore le défaut d’information sur le carnet d’entretien et le questionnaire syndic puisqu’ils n’ont jamais reçu copie du questionnaire de vente renseigné par le syndic préalablement à la signature de l’acte authentique le 24 avril 2007.

Ils évaluent le préjudice subi du fait des manquements des notaires et demandent au tribunal de condamner M^e AW AG-AH et la SCP AG-AH AV-AW, Y AE, Z AF, et l’étude L DE P solidairement avec les vendeurs à l’ensemble des condamnations sollicitées. A titre subsidiaire ils demandent au Tribunal de condamner solidairement les sociétés de notaires à leur verser à la somme de 279.610,80 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

A l’égard de la société Cabinet E, “syndic professionnel ayant concouru à la vente” M. et M^me C entendent engager sa responsabilité du fait qu’aux termes de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, il a l’obligation de «administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et en cas d’urgence de faire procéder de sa propre initiative l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci » en soutenant qu’au vu de l’état de l’immeuble, il est évident que le syndic n’a pas pourvu à la conservation et à l’entretien de l’immeuble, n’a pas veillé à obtenir un état parasitaire sur le bâtiment C, sachant que si les parties communes de ce dernier et notamment la charpente n’étaient pas accessibles, c’est précisément qu’il y avait eu annexion des combles; de sorte qu’il y aurait une faute de nature délictuelle du syndic, source de préjudice. Ils demandent la condamnation du Cabinet E in solidum avec les vendeurs et avec les notaires.

Par dernières conclusions après dépôt du rapport d’expertise, adressées par voie électronique 7 août 2013, M. et M^me A demandent au tribunal :

Sur la demande principale

Vu les articles 1304, 1134, 1625, 1642, 1643 et 2243 du code civil,

Vu la clause d’exonération de la garantie des vices cachés insérée dans l’acte notarié du 24 avril 2007,

Vu les documents annexés audit acte, et en particulier les états parasitaires et l’attestation de non-péril,

Vu les articles 1382 et 1384 du code civil,

1°) Sur l’action en garantie des vices cachés

 – Dire et juger que les époux A se sont valablement exonérés de la garantie des vices cachés ;

 – Dire que la remise aux acquéreurs des états parasitaires et la clause expresse d’exonération de l’acte, exonèrent les vendeurs de toute garantie à cet égard ;

 – Dire que l’acte de vente exclut également toute garantie des surfaces non prises en compte dans la superficie du lot, en application de la loi Carrez ;

 – Dire qu’il est établi et non contesté que les travaux de transformation de l’appartement et de création des mezzanines ont été réalisés par M. D, précédent propriétaire ;

 – Dire que M. et M^me C bénéficient d’une action directe contre celui-ci ;

 – En réponse à la sommation faite dans l’assignation, donner acte à M. et M^me A de ce qu’ils déclarent ne pas être à l’origine de la pose des IPN dans la remise appartenant à Madame B ;

 – Dire et juger que les époux C ne démontrent pas que les vendeurs avaient connaissance des vices allégués et que l’information donnée quant aux états parasitaires rend irrecevable l’action en garantie ;

 – Dire et juger que la preuve du caractère rédhibitoire de ces vices n’est pas rapportée en l’absence notamment d’audit de la structure du bâtiment C et de chiffrage précis des travaux ;

 – Débouter les époux C de toutes leurs demandes ;

Très subsidiairement,

 – Dire que le préjudice allégué est lié en tout ou partie à la libération des lieux à titre de seule précaution, au refus des époux C de faire mettre en œuvre le traitement du bois par la société HYGIENE OFFICE et à la carence du syndicat des copropriétaires et du syndic qui se sont abstenus de faire traiter les pans de bois, et de faire procéder aux travaux de reprise de ceux-ci et de ravalement ;

 – Dire que les époux A ne peuvent être tenus pour responsables de l’état des pans de bois entre la chambre et la cuisine, de la création des mezzanines, s’agissant de transformations réalisées par M. D ;

 – Dire que le prétendu vice technique d’une solive des mezzanines est sans incidence puisque celles-ci n’ont pas d’existence juridique et qu’il ne s’agit pas d’un vice rédhibitoire ;

 – Dire que le plancher ne présente aucun désordre nécessitant une remise en état

- Réduire les demandes de dommages et intérêts à de plus justes proportions en fonction des conclusions de l’expert et des erreurs des époux C dans la conduite de la procédure ;

2°) Sur l’action fondée sur l’erreur

 – Dire et juger que les époux C ont renoncé à l’action rédhibitoire en résolution de la vente en raison des vices cachés allégués, dès lors qu’ils demandent la réduction du prix ;

- Dire cette action irrecevable en raison de la prescription, du non-cumul avec l’action en garantie des vices cachés, et du fait qu’il s’agit d’une action en nullité ;

3°) Sur l’action fondée sur l’obligation de délivrance

 – Dire que les mezzanines ne sont pas incluses dans la désignation de la chose vendue ;

 – Dire que l’acte exclut toute garantie du vendeur pour les surfaces hors loi Carrez

 – Dire cette action mal-fondée ;

4°) Sur les demandes de garantie à l’encontre du cabinet E, du syndicat des copropriétaires du […] et de Maître AG AH ou à défaut de la SCP AG AH Y & de la SCP L & DE P ;

- Condamner in solidum le cabinet E et le syndicat des copropriétaires du […] à garantir M. et Madame A de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre ou à défaut au paiement de la somme de 87.763 euros dans la limite des sommes allouées à M. et M^me C, à l’exception de la réduction du prix liée à la non-régularisation des combles ;

 – Condamner in solidum Maître AG AH ou à défaut la SCP AG AH Y et la SCP L & DE P à garantir M et M^me A des condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre au titre de la non-régularisation des combles, ou au paiement de la somme de 147.237 euros correspondant à la demande de réduction du prix pour ce motif dans la limite de la somme qui serait allouée à M. et M^me C, ou encore au titre de dommages et intérêts ;

- Condamner in solidum Maître AG AH ou à défaut la SCP AG AH Y et la SCP L & DE P à payer à M. et Madame A une somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ;

5°) Sur l’appel en intervention et en garantie à l’encontre de M. AI D

 – Dire M. et M^me A recevables et bien-fondés en leur appel en intervention et en garantie à l’encontre de M. AC D ;

 – Dire que M. AI D n’a pu valablement s’exonérer de la garantie des vices cachés dès lors qu’il a exécuté d’importants travaux de rénovation ayant pour effet de dissimuler l’état de la structure de l’immeuble, d’annexer des combles, et de créer irrégulièrement des mezzanines, qu’il a faussement déclaré dans l’acte de vente du 28 mai 2001 qu’il n’avait pas effectué de travaux non autorisés, et qu’il n’avait pas annexé les parties communes ;

Dans l’hypothèse où il serait fait droit à l’action estimatoire de M et M^me C :

 – Dire M. et M^me A recevables et bien-fondés en leur action estimatoire à l’encontre de M. AC D ;

 – Condamner M. AI D à garantir M. et M^me A de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre, tant en principal, frais, intérêts, accessoires, frais irrépétibles et dépens au profit de M. et Madame C ;

 – Le cas échéant à défaut de garantie sur ce point condamner M. D au paiement des mêmes sommes que celles qui pourraient être allouées à M. et M^me C au titre de la réduction du prix ou des dommages et intérêts complémentaires dans la limite des sommes réclamées par les demandeurs à savoir la somme de 235.000 euros à titre de dommages et intérêts le cas échéant augmentée des intérêts alloués aux époux C ;

 – Condamner M. D à payer à M. et M^me A la somme de 10.000 euros au titre de leur préjudice personnel consécutif à ce litige ;

En tout état de cause :

- Donner acte à M. et M^me A de ce qu’ils se désistent de toute demande à l’encontre de Madame B ;

 – Débouter les autres défendeurs ou intervenants de toutes leurs demandes à l’encontre des époux A ;

 – Dire que les intérêts sur les condamnations prononcées ne peuvent courir qu’à compter de la décision ;

 – Condamner in solidum M. et Madame C, le cabinet E et le syndicat des copropriétaires du […], la SCP AG AH Y ou Maître AG AH et M. D à payer aux époux A la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

 – Les condamner in solidum aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Pierre-Henri HANOUNE, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs écritures de 58 pages, M. et M^me A contestent avoir sciemment dissimulé l’existence de vices cachés affectant le bien vendu en faisant observer que l’expert judiciaire est parvenu à la conclusion que M. et M^me A n’avaient pas pu se rendre compte avant la vente des désordres allégués et soulignent que les transformations de l’appartement ont été réalisées non pas par eux, mais par leur propre vendeur, M. AC D.

Ils soulignent que la configuration de l’appartement telle qu’elle existait lors de la vente du 24 avril 2007 résultait des travaux de transformation exécutés par M. D qui a fait installer les deux mezzanines, et non des travaux d’embellissement réalisés par M. et M^me A et que les notaires n’ont pas alors jugé utile de mentionner les mezzanines.

M. et M^me A précisent qu’ils ne s’étaient posés aucune question concernant les mezzanines puisqu’elles faisaient partie intégrante de l’appartement, et que l’acte lors de leur acquisition en 2001 comportait page 11, les déclarations habituelles du vendeur (M. D) affirmant l’absence de modifications non autorisées. Ils indiquent produire aux débats des photographies de 1999 montrant l’appartement en travaux ainsi que les mezzanines et les vélux et des photographies de 2001 montrant l’appartement en parfait état tel qu’il leur a été vendu en 2001, et qu’ils ont réalisé eux-mêmes de petits travaux d’embellissement sans aucune intervention sur la structure (cuisine, salle de bains, plomberie, placards) en précisant qu’ils ont installé une baignoire en fonte, ce qu’ils n’auraient jamais fait s’ils avaient pensé que le plancher ne la supporterait pas…, que la chaudière et une fenêtre ont été remplacées par des entreprises qualifiées et que ces travaux n’ont pas occasionné la dépose partielle des panneaux de BA 13 posés par l’ancien propriétaire.

Ils affirment n’avoir jamais percé le moindre trou dans le plancher de la salle de bains.

Ils font valoir que si M. A est devenu immédiatement membre du Conseil Syndical de 2001 à 2007 ils n’ont jamais rencontré de problème de nature à les alerter sur l’état du bâtiment, qu’ainsi les nombreux procès-verbaux d’assemblée produits montrent que les copropriétaires n’ont pas été informés par le syndic de problèmes affectant la structure du bâtiment C.

Ils ajoutent que l’appartement ayant été totalement rénové par M. D en 1999, il était en très bon état lorsque M. et M^me A l’ont habité.

S’agissant de la description de l’appartement lors de la vente à M. et M^me C, ils font valoir que deux chambres sont annoncées, ce qui correspond à la désignation du règlement de copropriété, que la mention « murs en pierre», classique, ne signifie bien-sûr pas que la construction est en pierre mais qu’il existe à l’intérieur un mur en pierres apparentes; la façade de l’immeuble ne laisse pas place à la moindre confusion à cet égard.

Ils exposent que le compromis a été signé le 22 décembre 2006, avec en annexe l’état parasitaire du 8 décembre 2006 relatif aux parties privatives, et que l’attestation de superficie annexée mentionne les mezzanines sans les inclure dans le métrage.

Ils soulignent qu’ainsi que les demandeurs l’ont précisé, c’est lorsqu’ils ont creusé des saignées dans le BA 13 qu’ils ont constaté le mauvais état de poutres.

Ils observent qu’aucune preuve n’est rapportée de l’existence de ce trou lors de la vente ni du fait qu’il révélait l’état des pans de bois, et rien n’est indiqué dans le rapport, mais qu’il existait une grille d’aération ainsi que du plâtre; que les pans de bois n’étaient absolument pas visibles et que seuls les sondages destructifs opérés par M. et M^me C ont pu rendre apparents ces pans de bois.

Ils poursuivent que la possibilité d’acquérir des combles pour agrandir la surface de l’appartement a été évoquée de manière totalement accessoire, sans jamais faire partie des éléments de la vente, et que l’expertise a confirmé que M. et M^me A ne sont pas à l’origine de la mise en place d’IPN dans la remise de Madame B, située au-dessous de l’appartement. Ils précisent que s’ils ont souhaité appeler Madame B dans la cause, afin qu’elle donne toute information utile, cela démontre qu’ils ne craignaient aucune révélation.

Ils poursuivent que M. et M^me C ont émis des doutes à la suite de l’assemblée du 24 mai 2007 sur la régularité de l’annexion des combles ayant permis la réalisation des mezzanines mais qu’eux-mêmes ont découvert au cours de la procédure que M. D a procédé sans aucune autorisation à cette annexion.

M. et M^me A ajoutent que le syndic, prenant conscience de ses obligations et de celles du syndicat des copropriétaires, a convoqué une assemblée pour le 27 mars 2008 Cette assemblée a adopté à l’unanimité

Résolution n° 11 : « le syndicat des copropriétaires demande que la mission de l’expert judiciaire comprenne la détermination de l’origine des désordres affectant les pans de bois et donne son avis sur les travaux nécessaires à la réfection des lieux et d’en chiffrer le coût, dans la mesure où les frais d’expertise sont pris en charge par les demandeurs. »

Résolution n° 12 : « l’assemblée générale mandate le syndic… pour engager à l’encontre de M. et Madame C et/ou de M. ou Madame A, toute procédure tant au fond qu’en appel devant le juge de l’exécution, pour la restitution et la remise en état des combles annexés si la procédure contre le syndicat des copropriétaires n’est pas annulée . »

Résolution n° 13 : « l’assemblée générale décide de procéder au traitement des bois de la charpente et des solives du plancher haut de la remise du bâtiment C, qui sont considérées parties communes, et retient l’entreprise HYGIENE OFFICE pour un montant de 4.008,78 euros TTC

Les parties bois à traiter des parties privatives seront à la charge du propriétaire concerné.

… L’assemblée générale décide les modalités d’exécution des travaux : dans les meilleurs délais de l’accès aux logements… »

mais que les époux C ont fait obstacle à l’intervention de l’entreprise, en critiquant les modalités du vote unanime des copropriétaires; qu’ un traitement curatif et insecticide des poutres de la charpente du bâtiment cour et des bois apparents et accessibles de la charpente et du solivage a été réalisé mais ce en octobre 2008, plus d’un an après l’assignation (16 octobre 2007).

Ils relèvent que lors d’une assemblée générale qui s’est tenue le 30 juin 2009, a été proposée la ratification de l’étude mais cette décision rejetée à l’unanimité, dont les voix de M. et M^me C qui ont voté contre les travaux de ravalement du bâtiment C, que le vote des travaux a de nouveau été rejeté à l’unanimité par l’assemblée générale suivante et que c’est l’assemblée générale qui s’est tenue le 12 avril 2012, qui a voté la réalisation du ravalement du bâtiment C. M. et M^me A font valoir que si M. et M^me C tentent de se fonder sur la garantie des vices cachés, sur l’existence d’une erreur ou encore sur l’inexécution de l’obligation de délivrance.

ils démontrent quant à eux que les clauses de l’acte sont parfaitement claires, que les acquéreurs ont bénéficié d’informations particulièrement complètes, que l’étendue des désordres n’est pas établie, que les vendeurs sont de bonne-foi puisque les désordres résultent de l’état des parties communes, et ont été dissimulés par les travaux réalisés en 1999 par M. D.

Ils entendent quant à eux faire entériner les avis de l’expert en ce qu’il estime qu’en dépit de l’état des pans de bois, rien n’empêchait M. et M^me C de jouir normalement des lieux, et indique que lors de l’achat en 2007 « l’appartement était parfaitement habitable par M. et M^me C » et que « c’est la succession des sondages qui a rendu le logement non-conforme à sa destination…», que M. et Madame A ont occupé l’appartement et ont utilisé les mezzanines sans aucun problème de 2001 à 2007.

Ils précisent que l’expert a constaté qu’en dépit du fait que le bâtiment C est une construction médiocre, aucun affaissement ne s’est produit et qu’il observe en ce qui concerne la façade : « En façade extérieure, de nombreuses fissures témoignent de la fragilisation des murs en pans de bois, sans que l’on puisse toutefois observer un aspect dénotant une dangerosité tel qu’un ventre, des crevasses, un faux aplomb anormal….” et que « Le fait que les sablières soient en très mauvais état et que les assemblages des colombages soient en partie détruits fragilise le mur de manière importante. Cela peut compromettre sa solidité à plus ou moins long terme, et par conséquent l’habitabilité de l’appartement. « Pour le moment nous n’avons toutefois pas relevé d’éléments pouvant laisser craindre un effondrement à court terme… », et font valoir que des étais ont été placés à titre de précaution afin de dégager la responsabilité des intervenants. et que l’expert a considéré que rien n’empêchait l’occupation de l’appartement.

En ce qui concerne les fissures rebouchées sommairement par M. et Madame A en façade et le ravalement réalisé en 2000, l’expert a considéré que ces éléments n’étaient pas déterminants puisque M A n’a jamais contesté avoir rebouché sommairement quelques fissures à des fins esthétiques et que l’expert a estimé que ces « rebouchages sont très grossiers et qu’ils ont plutôt tendance à souligner l’intervention qu’à maquiller un désordre» et que les conditions techniques du ravalement en 2000 étaient indifférentes puisque la cause des désordres n’est pas liée au ravalement, et que l’action en responsabilité décennale serait prescrite.

Ils poursuivent qu’il est encore reproché à l’expert

— d’avoir exclu la structure verticale en ayant analysé uniquement les sablières basses ou hautes mais qu’aucune des parties n’a demandé de généraliser les investigations à l’ensemble des murs, ce qui aurait supposé le retrait de la totalité des doublages et enduits… et que le rapport propose de retenir une hypothèse de reprise à 90 %, ce qui est l’hypothèse maximale chiffrée par la copropriété, donc à l’avantage des époux C

— de ne pas mentionner les étais et de ne pas s’attarder sur les désordres causés par la charge des mezzanines alors que l’expert mentionne un étai sous la volée d’escalier et que les étais sous les mezzanines sont visibles sur les photos annexées au rapport, outre que la présence d’étais ne constitue pas une preuve de dangerosité mais une mesure préventive non demandée par l’expert.

Ils font valoir que la question des mezzanines est traitée de manière détaillée pages 19 et suivantes du rapport,

— de livrer une information fausse sur les termes de l’état parasitaire annexé à l’acte, alors qu’il importait simplement de constater que les états parasitaires étaient visés dans les actes, et qu’il s’agit d’une question juridique

— en ce qui concerne l’état du plancher de la salle de bains: des IPN ayant été placés dans la remise de Madame B, sous le plancher de l’appartement, l’expert a constaté que les solives ont été endommagées vraisemblablement par d’anciennes infiltrations en raison du manque d’étanchéité, que l’humidité a disparu et que les désordres sont également liés à la vétusté; il a recommandé que la portance du plancher soit vérifiée, mais considéré que « en l’état seul le renfort de l’escalier devra être exécuté, la béquille mise en place ne pouvant être un élément définitif”

ils rappellent que le cabinet M, architecte de l’immeuble, a lui-même considéré que les IPN étaient une solution pérenne, que le renforcement des appuis de solives est un complément de la remise en état des pans de bois en façade et soutiennent qu’il n’existe donc aucun affaissement ni risque avéré d’affaissement du plancher.

En ce qui concerne les deux mezzanines sous combles, M. et M^me A qui rappellent qu’elles ont été réalisées sans autorisation par M. D, précédent propriétaire, font observer que l’expert a clairement retenu la responsabilité de M. D, que M. et Madame C reprochent pourtant à l’expert d’avoir considéré que la portance des planchers de ces mezzanines devait être appréciée au regard de leur destination, et qu’en raison d’une hauteur inférieure à 1,80 m, elles ne pouvaient être considérées comme des surfaces habitables au regard de la loi CARREZ et du règlement sanitaire, qu’en effet, constatant qu’on ne pouvait pas se tenir debout, l’expert a estimé inutile de renforcer la portance mais qu’en revanche, il a précisé que juridiquement une régularisation devait être envisagée auprès de la copropriété, qu’une étude technique est nécessaire pour envisager une confortation ou une limitation d’utilisation à ce qui était en fait sa destination première avec une portance limitée à 60 kg/m² et retient qu’en cas de rachat des combles, les travaux de renfort du plancher, de mise en place de poteaux extérieurs et de fondations s’élèveront à 87.315 euros HT et 93.067 euros si on inclut les frais d’études, en notant que cette option est à l’avantage des époux C puisqu’il s’agit des travaux chiffrés à leur demande.

Ils ajoutent que M. F a clairement indiqué que les travaux de M. D « ne sont ni conformes aux règles de l’art ni aux règles administratives » et que l’absence d’autres précisions provient du fait que M. D n’a pas adressé le moindre descriptif, prétendant que les travaux ont été exécutés par des « amis »…

En ce qui concerne la garantie des vices cachés par le vendeur, M. et M^me A font valoir qu’une telle garantie est exclue par la clause d’exonération insérée dans l’acte, et que l’expertise a confirmé la bonne-foi des époux A, qu’en outre, si les pans de bois verticaux sont dégradés partiellement, l’appartement était habitable lors de la vente, que les acquéreurs éludent la portée des clauses de l’acte de vente du 24 avril 2007 qui écarte expressément la garantie des vices cachés .

Ils poursuivent que l’article 1642 exonère le vendeur des vices apparents,

Ils disent également que les acquéreurs ont reçu des informations très complètes et notamment les états parasitaires, que l’état parasitaire relatif aux parties privatives daté du 8 décembre 2006 conclut à l’absence de traces de termites, mais relève des séquelles d’altérations et que l’état du 25 octobre 2004 relatif aux parties communes mentionne la présence de vrillettes, essentiellement dans le bâtiment A, mais pas de dégâts. Cet état précise également: « Le diagnostic est limité aux locaux rendus accessibles lors de la visite. L’inspection ne comprend pas la mise en œuvre de méthodes destructives, elle ne concerne donc que les zones visibles et accessibles » et que le fait que ce diagnostic ait été limité au bâtiment A est totalement inopérant puisque l’inspecteur a été missionné par le syndic qui pouvait lui demander de constater l’état des combles visibles à l’intérieur des parties privatives, et que l’état parasitaire du 8 décembre 2006 comble cette lacune et mentionne les murs et poutres des mezzanines

Si les acquéreurs estiment ne pas avoir été en réalité informés par leur notaire, il leur appartient de diriger leurs demandes contre celui-ci.

Ils affirment qu’it il n’existe pas de vice avéré ils auraient pu avoir connaissance. Ainsi, s’agissant :

— du mur porteur entre la chambre et la cuisine, M. et M^me A signalent qu’Il s’agit de modifications du colombage par M. D avant la revente de l’appartement et qu’ils n’avaient pas connaissance de cette modification et du fait qu’elle n’avait pas été autorisée, M. D ayant déclaré dans l’acte ne pas avoir modifié les parties communes, pour ajouter que le vice n’est pas rédhibitoire puisque le coût de la réfection est de 1.600 euros.

— du renforcement de l’escalier d’accès: ils contestent avoir su que la solidité de l’escalier était insuffisante et procédé à un renfort artisanal et à l’habillage de l’escalier, notant que l’expert a constaté : « La seule intervention a consisté, pour M. et M^me A, à agrafer un complexe isolant pour éviter les courants d’air… » et estimé que l’état du mur soutenant l’escalier est imputé à une forte humidité ayant entraîné un pourrissement des poutres, pour considérer que seule la copropriété peut être recherchée.

— du sol de l’appartement, ils soulignent qu’ aucun désordre n’a été constaté, ni même de risque avéré.

Ils discutent également le vice juridique en soulignant que l’expert a confirmé que les deux mezzanines ont été réalisées par M. D en 1998 et a rappelé la description de l’appartement dans les actes de 2001 et 2007 et qu’ils ont acquis l’appartement alors que les mezzanines existaient déjà, ce que M. D a reconnu, ajoutant que ces mezzanines ont été utilisées par eux comme chambre d’amis et bureau de 2001 à 2007 sans qu’ils rencontrent le moindre problème, qu’elles ont actuellement 12 ans et n’ont pas bougé.

Ils précisent qu’il a simplement été reproché à M. et M^me A d’avoir percé un solive pour mettre en place une échelle mobile, ce qui a engendré l’affaiblissement de cette solive mais qu’il ne s’agit pas d’un vice rédhibitoire puisque qu’il suffit de reboucher le percement… En outre M. et Madame A ignoraient que la solive était fragilisée, ce qui est d’ailleurs hypothétique.

Ils soulignent que M. et M^me C ne pouvaient que se heurter à un refus de régularisation de l’acquisition des combles puisque le prix de cession proposé était d’un euro, ce qui est systématiquement jugé illicite par la jurisprudence et que la résolution prévoit un usage d’habitation alors que l’expert rappelle qu’un tel usage est impossible en raison d’une hauteur inférieure à 1,80 m

Sur la demande de restitution d’une partie du prix et la réparation des préjudices, M. et M^me A soulignent que les époux C ne sollicitent plus l’annulation de la vente mais la réduction du prix et la réparation de leurs préjudices, en observant que si on suit leur demande, la valeur de l’appartement est égale à….ZERO, puisque le prix de vente était de 385.000 euros et qu’ils demandent en effet 235.000 euros au titre de la réduction du prix et 132.373,80 euros au titre des frais de relogement.

Même si on ne retient que les travaux, la réduction de prix serait de plus de 70 %, Le détail des demandes montrerait que les demandeurs veulent faire financer la reconstruction du bâtiment.

Ils discutent la demande de réduction du prix liée à l’annexion des combles disant qu’ils ne peuvent être concernés par ce poste de demande car ils n’ont pas à répondre de ce vice juridique, et que le vice structurel qu’on leur reproche n’est ni rédhibitoire, ni connu d’eux, et ajoutent que l’expert évalue le préjudice dans l’hypothèse d’un refus de cession des combles par la copropriété à 15 % du prix soit 57.750 euros, en soulignant que ce préjudice n’est qu’hypothétique car le refus de la copropriété est imputable aux demandeurs qui ont présenté une demande irrégulière (cession des combles pour un euro et pour un usage d’habitation) et qu’iIs sont responsables de ce refus, et que par ailleurs, ils entendent valoriser des mezzanines pour le même prix qu’une surface de plancher alors même que ces mezzanines n’ont pas été incluses dans la surface CARREZ de 62,18 m², et que leur surface n’est pas garantie. Ils conviennent que la présence de ces mezzanines constitue un avantage, mais qu’eux-mêmes, compte-tenu de la hauteur n’avaient eux-mêmes envisagé qu’un usage de chambre d’amis et de bureaux, c’est pourquoi l’expert relève « … qu’il ne pouvait s’agir que d’une occupation occasionnelle, précaire et de dépannage compte-tenu de la hauteur de 1,72 m au point le plus haut… Dès leur première visite de l’appartement M. et M^me C pouvaient parfaitement se rendre compte de la réalité de l’aménagement… ».

Ils disent cohérente l’estimation de l’expert d’un montant de 57.750 euros, mais qu’en l’état il convient de considérer que le préjudice lié à l’absence de mezzanines serait de 40.000 euros.

M. et M^me A contestent la réduction du prix liée à l’état du bâtiment, disant n’être tenus que des vices dont ils répondent, c’est-à-dire aucun, puisqu’ils les ignoraient. Ils analysent cependant les demandes à ce titre, en les comparant aux montants retenus par l’expert. S’agissant des dommages et intérêts complémentaires, M. et M^me A soutiennent que les époux C sont entièrement responsables de la durée de la procédure engagée en octobre 2007, et qu’ils ne se sont donc pas seulement opposés au traitement des pans de bois, mais également aux travaux de ravalement, qu’ils ont attendu 2012 pour proposer le rachat des combles et provoquer le rejet de la décision en offrant un euro symbolique, et en demandant une cession pour un usage d’habitation, ainsi que l’expert écrit de son rapport.

Ils contestent la “prétendue inhabitabilité de l’appartement” affirmant que ni les époux A, ni les époux C n’ont subi de désordres rendant

l’appartement inhabitable et que l’expert a clairement indiqué que l’inhabitabilité résultait des sondages réalisés en 2007, que les acquéreurs ont quitté l’appartement au vu du rapport du cabinet LAMY, par précaution, alors que l’architecte de l’immeuble (cabinet M) n’était pas alarmiste.

Ils en concluent qu’ils ne peuvent donc être tenus de prendre en charge ces frais de relogement. Ils discutent le préjudice moral. Concernant les frais ils observent que l’expert a donné son avis sur les postes qui peuvent être retenus: il est normal d’inclure les frais de l’expertise judiciaire (4054,72 euros) ainsi que le 1^er constat d’huissier du 20 juin 2007 pour 494,85 euros (pièce adverse E 70) mais qu’en revanche ne sont pas justifiés les frais d’étude LAMY pour 3875,04 euros TTC (E 35 et 71) puisque ce rapport n’était pas nécessaire, le syndic ayant demandé un rapport au cabinet M et que la société HYGIENE OFFICE devait, après traitement du bois, indiquer si des travaux de confortement seraient nécessaire, ni l’intervention ACEP pour l’ouverture du plafond pour 450 euros TTC et que, pour les autres factures (N, O, autres constats) il s’agit soit de dépenses inutiles, soit non demandées par l’expert et que le montant des frais ne peut donc excéder la somme de 4.549,57euros TTC.

Sur le moyen subsidiaire de l’erreur sur la substance, M. et M^me A disent que cette demande est irrecevable à plusieurs titres:

— elle est prescrite en vertu de l’article 1304 du code civil à défaut d’avoir été exercée dans un délai de 5 ans, le point de départ est le jour de la découverte de cette erreur, en mai 2007 alors que ce moyen n’a été soulevé qu’en août 2012.

Ils soulignent que M. et M^me C ont agi dans un premier temps aux fins de résolution de la vente sur le fondement de l’existence d’un vice caché, qu’ils ont renoncé à l’action en résolution, pour demander une réduction du prix, que l’article 2243 du code civil dispose que « l’interruption est non avenue si le demandeur se désiste de sa demande… » et qu’ils ne peuvent donc se prévaloir d’un effet interruptif lié à une action tendant à obtenir la nullité ou la résolution de la vente dès lors qu’ils ne demandent que la réduction du prix, cette dernière action n’ayant pas le même but que l’action en nullité pour erreur sur la substance;

— l’action en garantie des vices cachés est exclusive de l’action en nullité pour erreur et que «La garantie des vices cachés constituant l’unique fondement de l’action exercée pour défaut de la chose vendue la rendant impropre à sa destination normale d’habitation, la responsabilité du vendeur ne pouvait être recherchée sur le fondement de l’erreur »

— en tout état de cause, l’erreur sur les qualités substantielles n’est pas démontrée puisque

1°) Il n’est pas impossible de régulariser la cession des combles

2°) L’appartement n’était ni dangereux, ni inhabitable lors de la vente

Sur le moyen infiniment subsidiaire du défaut de délivrance (article 1604 du code civil) dont M. et M^me A soulignent qu’il est également un moyen nouveau, ils observent qu’il ne concerne que la question de la réalisation des deux mezzanines sans autorisation, que M. et Madame C se fondent sur l’annonce publiée sur le site «de particulier à particulier », or l’obligation de délivrance ne peut s’apprécier qu’au regard de la désignation de la chose vendue dans l’acte notarié constatant la vente, qu’il convient de rappeler que les mezzanines n’ont pas été incluses dans la surface de la partie privative, soit 62,18 m² et que l’acte de vente stipule notamment que « [le vendeur ne garantit pas]… la surface des biens vendus n’entrant pas dans le champ d’application des dispositions de la loi Carrez, la différence en plus ou en moins s’il en existe entre la contenance sus-indiquée et celle réelle devant faire le profit ou la perte de l’acquéreur sans aucun recours contre le vendeur » et qu’en l’absence des vendeurs lors de la signature, ni les notaires, ni l’acquéreur n’ont souhaité ajouter les mezzanines à la désignation.

M. et M^me A poursuivent, à titre subsidiaire sur la responsabilité du cabinet E et du syndicat des copropriétaires, que le syndic, le cabinet E, chargé de veiller à la sauvegarde de l’immeuble et à l’entretien des parties communes en vertu de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 doit être tenu pour responsable de l’absence de vérification de l’état général de la structure en bois du bâtiment C, mais que le syndic peut faire procéder à l’exécution de travaux urgents sans vote préalable et qu’en outre, le syndicat des copropriétaires répond du vice de construction et du défaut d’entretien des parties communes, sur le fondement de l’article 14 de la même loi, à charge pour lui d’engager les actions récursoires dont il dispose, notamment à l’égard du syndic. Ils font valoir que le cabinet E n’a jamais fait effectuer de visite de contrôle des combles alors qu’il s’agit d’une partie commune, peu important qu’elle ne soit accessible que par une partie privative, alors même qu’il s’était engagé dès 2003 à faire réaliser les diagnostics obligatoires, qu’il ne s’est apparemment pas non plus préoccupé de faire traiter spontanément les pans de bois dans le cadre de l’entretien de l’immeuble, alors que les désordres invoqués sont incontestablement liés à l’état des parties communes.

Ils poursuivent que s’il est exact que le syndicat ne répond pas de l’annexion irrégulière des combles par M. D , M. et M^me A n’ont pas formulé de demande de garantie au titre de la réduction du prix mais qu’en revanche, il est incontestablement responsable de l’état des pans de bois, et du préjudice qui en découle, que le syndicat ne peut faire valoir sérieusement que l’état des pans de bois ne révèle aucun vice de construction ou défaut d’entretien au sens de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et que sa responsabilité découle du seul fait que les désordres proviennent des parties communes, qui repose sur deux présomptions: pour le défaut d’entretien : négligence présumée dès lors que la déficience des parties communes est établie, et pour le vice de construction : responsabilité présumée dès lors que les parties communes ou leurs accessoires sont en cause, affirmant que le syndicat ne peut s’exonérer qu’en apportant la preuve de l’existence d’un cas de force majeure.

Ils précisent que la responsabilité du Syndicat des Copropriétaires est engagée en raison – du vice de construction, même s’il s’agit de vétusté d’autant plus que l’expert a relevé la médiocrité de la construction – du défaut d’entretien pour ne pas avoir fait réaliser de traitement des pans de bois afin de prévenir l’apparition des désordres, – du défaut d’entretien depuis la survenance des désordres puisqu’il lui appartenait alors de faire réaliser les travaux de nature à les faire cesser,

que, de même, la responsabilité du cabinet E doit être retenue dès lors que l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 lui donne pour mission «d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien” et, en cas d’urgence de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Ils formulent donc une demande de garantie: le syndicat des copropriétaires et le cabinet E devraient être condamnés in solidum à garantir M. et Madame A de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre, à l’exception de la réduction du prix liée à la non-régularisation des combles.

Au motif que le vrai responsable est M. AC D qui a sciemment réalisé des travaux de transformation dans l’appartement sans autorisation du syndicat des copropriétaires alors que ces travaux ont affecté la structure de l’immeuble et qui a créé deux mezzanines par emprise sur les parties communes, ayant pour effet de dissimuler l’état de la structure de l’immeuble par la mise en place de panneaux BA 13, sans autorisation administrative ni assurance dommages-ouvrage et dans des conditions pour le moins obscures puisqu’en dépit de l’ampleur des travaux, il ne produit pas le moindre descriptif, devis ou facture, ils poursuivent la garantie de M D:

– Sur le principe de l’action estimatoire en garantie des vices cachés fondée sur les articles 1641 et suivants du code civil M. et M^me A font valoir que l’action engagée à leur encontre par M. et M^me C est irrecevable et mal fondée, dans la mesure où ils n’avaient pas connaissance des vices allégués, et dans la mesure où les états parasitaires leur ont été communiqués mais toutefois, si par extraordinaire le Tribunal estimait devoir prononcer la résolution de ladite vente ou faire droit à l’action estimatoire de M. et M^me C, il ne pourrait que faire droit à l’action en garantie des vices cachés liée à la vente consentie le 28 mai 2001 par M. D à M. et M^me A. Ils développent sur le point que si l’action en garantie des vices cachés se transmet au sous-acquéreur, le vendeur intermédiaire ne perd pas la faculté de l’exercer lorsqu’elle présente pour lui un intérêt direct et certain, ce qui serait le cas en cas de succès de l’action de M. et M^me C à leur encontre.

Ils notent que la mauvaise-foi de M. D est particulièrement établie, qu’il a été démontré que les travaux de transformation ont été réalisés par M. D qui connaissait donc nécessairement l’état de la structure de l’immeuble, qu’il a dissimulé par la mise en place de panneaux BA 13.

Ils rappellent que le rapport LAMY impute les altérations de certains éléments structurants en bois par des attaques xylophages « à des épisodes d’infiltration d’eau (pluviale ou par des équipements sanitaires) », et relève l’absence d’aération de la toiture et qu’il est très probable que non seulement M. D a dissimulé la situation en posant des panneaux BA 13, mais qu’en plus il a ainsi «enfermé» l’humidité, ce qui ne pouvait qu’aggraver les choses. Ils ajoutent que M. D a fait sciemment des fausses déclarations dans l’acte de vente: «Le VENDEUR déclare :

« 1°) sur l’état et la configuration des BIENS vendus :

« - que lesdits biens ne sont pas insalubres et ne font l’objet d’aucune interdiction d’habiter, mesure de séquestre ou de confiscation ni d’injonction de travaux

« - que lesdits biens n’ont pas fait de sa part l’objet de travaux modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble ou les parties communes, travaux qui n’auraient pas été régulièrement autorisés par l’assemblée des copropriétaires

« - que la consistance des biens vendus n’a pas été modifiée de son fait tant par une annexion ou une utilisation irrégulière privative de parties communes que par une modification de leur destination et des travaux non autorisés » Ces fausses déclarations rendent incontestable la mauvaise-foi de M. D et sont de nature à faire écarter la clause exonérant celui-ci de la garantie des vices cachés. En outre, et contrairement à l’acte du 24 avril 2007, aucun état parasitaire n’a été annexé à l’acte du 28 mai 2001 (voir page 9) de sorte que la présence d’insectes a le caractère d’un vice caché à l’égard de M. et M^me A: ils soutiennent que le fait que ce document n’ait pas été obligatoire en 2001 permet justement à l’acquéreur de se prévaloir d’un vice caché.

Ils observent que M. D reconnaît que ces travaux n’ont pas été autorisés, mais prétend avoir été de bonne-foi et avoir réalisé des travaux dans des combles qu’il considérait comme privatifs mais que certaines conditions devaient être respectées: assurance dommages-ouvrage, autorisation de l’assemblée, bureau d’études, autorisation administrative. Ils soulignent que les modifications sont des modifications structurelles affectant les parties communes, notamment pour ce qui concerne la création de mezzanines et l’annexion des combles, qu’en annexant les combles il a supprimé un plancher ancré dans les murs porteurs, qu’il a également ancré les mezzanines dans les murs de l’immeuble, qu’en créant de nouvelles surfaces habitables, il a utilisé des droits à construire accessoires des parties communes et que le règlement de copropriété aurait dû être modifié à cette occasion. Ils demandent donc au tribunal de dire M. et M^me A recevables et bien-fondés en leur action estimatoire à l’encontre de M. AC D. M. et M^me A contestent la prescription de leur action en garantie, qui n’a pas été exercée dans le délai de deux ans suivant la découverte des vices, alors que le point de départ de l’action récursoire est l’assignation délivrée au vendeur par le nouveau propriétaire, l’assignation initiale des époux C étant en date du 16 octobre 2007 et que les époux A ont fait assigner M. D en intervention forcée et en garantie par exploit du 7 janvier 2008, date à laquelle la réalité et l’étendue des vices allégués n’étaient pas établies.

M. et M^me A demandent en outre au tribunal de condamner M. D au paiement des mêmes sommes que celles qui pourraient être allouées à M. et M^me C au titre de la réduction du prix ou des dommages et intérêts complémentaires dans la limite des sommes réclamées par les demandeurs, rappelant qu’ils subissent depuis 5 ans un contentieux qui aurait pu être évité si M. D avait effectué des travaux dans des conditions régulières et informé ses acquéreurs.

Concernant leur demande en garantie à l’encontre des notaires, M. et M^me A disent partager l’avis des demandeurs selon lequel Maître AG AH aurait dû alerter les parties lors de la vente sur la question des mezzanines compte-tenu du fait qu’elles étaient mentionnées sur le certificat de superficie mais qu’elles ne figuraient pas sur la désignation du lot 25. Ce point aurait dû conduire les notaires à se renseigner sur les conditions dans lesquelles les combles avaient été annexés et les mezzanines réalisées. Les parties auraient ainsi pu soit renoncer à la vente, soit demander une régularisation à la copropriété, qui aurait été plus facile à l’époque, soit éventuellement discuter de l’incidence ou non sur le prix de cession. Ils précisent qu’en ce qui concerne l’étude AG AH intervenue en tant que conseil des vendeurs, il ne lui est pas reproché de ne pas s’être rendue sur place mais de ne pas avoir attiré l’attention des parties sur les discordances que le notaire devait constater entre la désignation de l’appartement dans le règlement de copropriété et l’observation relative aux transformations résultant des travaux réalisés par M. D (grand deux pièces, cuisine américaine, salle de bains) et encore l’attestation de superficie annexée au compromis du 22 décembre 2006 mentionnant l’existence des mezzanines. Ils soutiennent que le fait que celles-ci ne soient pas incluses dans la surface « CARREZ » n’exonère pas les notaires puisque leur existence devait attirer leur attention. Ils ajoutent que les notaires seraient également responsables si le tribunal considérait que les états parasitaires annexés aux actes étaient insuffisants. M. et M^me A demandent au Tribunal, dans l’hypothèse où leur responsabilité serait retenue, de condamner in solidum Maître AG AH, ou à défaut de la SCP AG AH Y et la SCP L de P à les garantir de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées en affirmant que cette garantie doit s’appliquer à tout le moins aux dommages et intérêts.

M. et M^me A disent subir également un préjudice direct du fait de ces fautes des notaires qui les ont exposés à cette procédure longue: ils demandent au tribunal de les condamner in solidum à leur payer la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral.

Aux demandes du Syndicat des Copropriétaires à leur encontre, M. et M^me A opposent l’obligation d’entretien des parties communes pèse sur le syndic ès qualités de mandataire du syndicat des copropriétaires, et l’absence de preuve d’une faute de leur part à l’origine des dégradations, puisque les faits en cause étaient antérieurs à leur acquisition du 28 mai 2001.

Sur la mise en cause de M^me B, M. et M^me A ils affirment qu’il était nécessaire que celle-ci soit appelée dans la cause afin de préciser la date et les conditions de mise en place de ces IPN, et que l’accès à cette remise était nécessaire dans le cadre de l’expertise. Les conséquences de cette mise en cause doivent être supportées par M. et Madame C qui ont porté des accusations sans preuve. M. et Madame A se désistent de l’instance engagée contre Madame B.

Par conclusions adressées par voie électronique le 6 juin 2013, M. AI D demande au tribunal de

-Débouter M. et M^me C ainsi que M. et M^me A de toutes leurs demandes fins et prétentions à l’encontre de M. D

-Condamner solidairement M. et M^me C et M. et M^me A à la somme de 5 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

-Condamner solidairement M. et M^me C et M. et M^me A aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e STAROSWECKI – ELKESLASSY, conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Il expose qu’ayant acquis l’appartement en cause, il a procédé à des travaux de rénovation, de redistribution des pièces et d’embellissement, posant des panneaux de plaques de plâtre sur la structure en colombage, et laissant apparaître dans un souci d’esthétisme certaines poutres apparentes. Il a également procédé à la création de deux mezzanines d’une hauteur inférieure à 1 m 80, par adjonction des combles qui existaient au dessus de son logement et que, le 28 mai 2001, il a vendu ce bien aux époux A, que dans l’acte de vente, le bien était désigné de la manière suivante :

« Lot 25 : dans le bâtiment C,

au premier étage, avec escalier privatif depuis le rez de chaussée, un appartement comprenant :

salle de séjour, cuisine, deux chambres, salle de bain, la société R. E & Cieater closets particulier sur cour »

et qu’il est également ajouté de manière manuscrite la mention suivante

« observation étant ici faite que par suite de travaux, la désignation actuelle est : grand deux pièces avec cuisine américaine, salle de bains avec la société R. E & Cieater closets», que les mezzanines n’étaient donc pas mentionnées à l’acte de vente.

Il soutient que M. et M^me A ont réalisé de nombreux travaux d’amélioration et d’embellissement dans cet appartement avant de le revendre à M. et M^me C le 27 avril 2007.

Il fait valoir la clause d’exonération de la garantie du vendeur contenue à l’acte en date du 24 avril 2007, disant que les clauses contractuelles doivent trouver à s’appliquer.

Il développe sur l’absence d’erreur sur la substance qui aurait été commise par M. et M^me C en opposant que cette action est prescrite pour ne pas avoir été exercée dans le délai de 5 ans posé par l’article 1304 du Code Civil.

Sur la délivrance d’un bien conforme à sa description, M. AI D observe que la demande de M. et M^me C ne peut s’apprécier qu’au regard de la désignation de l’appartement telle qu’elle résulte de l’acte de vente notarié, alors que les surfaces des deux mezzanines n’ont pas été incluses dans la surface de vente de l’appartement calculée conformément à la Loi Carrez.

Sur les demandes formées à son encontre, M. AI D conclut au débouté de M. et M^me C et subsidiairement à la garantie de M. et M^me A, invoquant l’existence des clauses contractuelles de non garantie figurant à l’acte du 28 mai 2001,

Sur la question de l’état parasitaire du logement, M. AI D observe que les époux A ne prouvent pas la mauvaise foi de M. D ni le fait que ce dernier savait que l’appartement était infesté d’insectes xylophages et qu’il l’aurait volontairement caché.

Il développe sur l’absence de mauvaise foi de sa part, exposant que lorsqu’il a réalisé ses travaux avec l’aide d’amis, il n’a à aucun moment constaté la présence de parasites sur la structure en bois de l’appartement, dégagée pour les besoins de ses travaux, que ces travaux ont été réalisés il y a plus de 10 ans et qu’il n’a pas conservé les factures d’achat de ces produits, ni les notices, ne pensant pas devoir prouver sa bonne foi, que l’expert n’a pas pu dater la date d’apparition des insectes xylophages.

Il ajoute qu’à aucun moment il n’a caché la réalisation de ces travaux, ainsi qu’en attestent les photographies transmises à M. et M^me A avant qu’ils ne se portent acquéreurs du logement, et qui illustrent le caractère artisanal des travaux réalisés par M. D. Il souligne qu’au moment de la vente de son appartement aux époux A, il n’était pas obligatoire d’établir un état parasitaire, que toutefois de très nombreuses poutres étaient visibles et les acquéreurs n’ont jamais fait état de séquelles de la présence d’insectes xylophages mais qu’en revanche, au moment de la vente de l’appartement aux époux C, l’état parasitaire a révélé des séquelles d’altérations biologiques par des insectes à larves xylophages assimilables à de la grosse vrillette situées, sur les poutres du séjour, sur les poutres de la chambre, et sur les murs et poutres des mezzanines, et en conclut qu’il est donc faux d’affirmer que M. D a masqué les structures en bois lors de ses travaux.

Il veut y voir confirmation que l’invasion d’insectes xylophages s’est déroulée pendant la période d’occupation du logement par les consorts A.

Il ajoute que le tribunal ne pourra que constater la prescription de l’action en garantie des vices cachés intentée à son encontre, puisque la découverte par les consorts A d’un éventuel vice qui aurait été caché par M. D doit être datée au maximum du moment de l’élaboration de cet état parasitaire. Or en 2005, M. A a réalisé un traitement xylophage leur permettant de constater l’état des bois. L’assignation datant de janvier 2008, l’action de M. et M^me A à l’encontre de M. D est donc prescrite – outre que les travaux réalisés par les époux A leur ont probablement donné l’occasion de constater l’invasion d’insectes xylophages bien avant 2005.

Sur la question des mezzanines, M. AI D proteste de son absence de mauvaise foi en exposant que, dans son esprit, les combles lui appartenaient puisqu’ils étaient situés au dessus de son appartement et accessibles uniquement depuis de son logement avec son escalier privatif et qu’il n’a absolument pas eu conscience qu’il récupérait des espaces appartenant à la copropriété et qu’il devait solliciter de cette dernière son autorisation. Il ajoute que là encore, l’action est prescrite puisque M. et M^me A ont nécessairement eu connaissance dès 2001 du fait que les travaux réalisés par M. D n’avaient pas été soumis à la copropriété et que les mezzanines avaient été créées par adjonction de combles appartenant à la copropriété et qu’iIl s’agit de travaux particulièrement visibles.

Sur les demandes indemnitaires formées par M. et M^me C, M. D dit faire siennes les observations de M. et M^me A en notant que les demandeurs tentent de se faire rembourser l’intégralité de leur appartement, ajoutant que l’estimation proposée par les consorts A d’un préjudice à hauteur de 40 000 € est plus proche de la réalité, et elle est même sans doute largement excessive eu égard à la nature de ces deux mezzanines et que, quant aux frais de relogement, là encore le tribunal ne pourra que constater que ce préjudice n’a pas à être indemnisé dès lors que M. et M^me C sont responsables de la durée de la présente procédure.

Quant aux frais, seuls ceux retenus par l’expert à hauteur de 4 594, 57 € TTC peuvent être retenus par le tribunal.

Il ajoute que le tribunal ne pourrait pas condamner M. et M^me A à verser d’autres sommes que celles-ci aux consorts C s’il venait à faire droit à leurs demandes et en conséquence que débouter M. et M^me A de leur action en garantie formée à l’encontre de M. D.

Les dernières conclusions du Cabinet E ont été adressées par voie électronique le 11 avril 2013. Elles tendent à faire :

CONSTATER que la SAS R. E & Cie n’a commis aucune faute dans l’exercice de sa fonction de syndic de la copropriété du […];

DEBOUTER tant M. et Madame C que M. et Madame

A de l’intégralité de leurs demandes, fin et écritures ;

CONDAMNER solidairement M. et Madame C, ou toute partie succombante, à la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile au profit de la concluante ;

CONDAMNER solidairement M. et M^me C, ou toute autre partie succombante, aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP AQ-AR conformément à l’article 699 du nouveau Code de procédure civile.

La SAS R. E & Cie rappelle qu’elle exerce les fonctions de syndic de copropriété de l’immeuble situé […] depuis une assemblée générale en date du 5 juin 2003.

Elle fait valoir que M. et Madame C invoquent à son encontre un état parasitaire des parties communes ne concernant d’ailleurs pas leur bâtiment C, établi le 21 octobre 2004 par la Société ATL ENVIRONNEMENT à la demande de la SAS R. E & Cie mettant en évidence des traces de petites et grosses vrillettes en certains endroits des parties communes et en soutenant que l’état des poutres de leur appartement serait la conséquence de la passivité fautive du syndic qui aurait dû entreprendre des travaux d’entretien une fois alerté par l’état parasitaire sur d’éventuels risques pour la copropriété.

Il relève qu’en l’espèce, l’entretien auquel il est reproché au Cabinet E de ne pas avoir procédé ne saurait relever de l’entretien courant de l’immeuble.

Il observe que l’expert constate que la façade de l’immeuble «ne présente pas un état de délabrement apparent susceptible de faire naître un doute particulier. Cette façade est dans un état d’usage comparable à celui de nombreux immeubles parisiens qui n’ont pas reçu de ravalement récent », et que c’est uniquement par la réalisation de sondages et d’examens approfondis de la structure que l’état des parties communes aurait pu être constaté, or, de tels sondages ne sauraient relever de l’entretien courant de l’immeuble. Au surplus, l’urgence n’a jamais été avérée: ainsi, l’expert relève en ce qui concerne la façade qu’il n’est pas observé « un aspect dénotant une dangerosité telle qu’un ventre, des crevasses, un faux-aplomb anormal ».

La société E & Cie rappelle d’une part qu’à l’occasion de l’assemblée générale du 2 juin 2004, le syndic a mis au vote une résolution visant la passation d’un contrat aux fins de “diagnostic termites” annuel et prenait soin, à cette occasion, d’indiquer à la copropriété que, faute pour elle de procéder aux diagnostics parasitaires obligatoires, «le syndicat des copropriétaires serait responsable vis-à-vis des tiers (nouveaux acquéreurs) pour vices cachés » mais que l’assemblée générale a voté contre cette résolution, et d’autre part qu’avant le mois de mai 2007 et l’entrée dans les lieux de M. et Madame C, la SAS R. E & Cie n’a été interpellée par aucun copropriétaire sur ce point.

Elle entend faire constater qu’une fois alertée sur les désordres affectant les lots de M. et M^me C, elle a entrepris les mesures nécessaires à leur restauration mais que cependant M. et Madame C ont retardé l’exécution de travaux en faisant intervenir dans leur appartement un Cabinet d’expertise au courant de l’été 2007 et s’opposant systématiquement aux travaux soumis à l’approbation de l’assemblée générale des copropriétaires, alors que dès le 2 avril 2008, la SAS R. E & Cie a tenté de mettre en œuvre ces résolutions en demandant à M. et M^me C de lui indiquer les dates d’accès à leurs parties privatives. Elle rappelle que finalement, malgré l’opposition des époux C, les travaux ont été réalisés en novembre 2008, soit plus de 7 mois après l’assemblée générale du 29 mars 2008, puis que lors de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 30 juin 2009, le vote de travaux de reprise de structure du bâtiment C, recommandés par l’architecte de l’immeuble, a été porté à l’ordre du jour mais que cette résolution a cependant été rejetée, les époux C, qui représentent près de la moitié des tantièmes du bâtiment C, s’y étant opposés. Et qu’il doit ainsi être constaté que

— M. et M^me C, qui se prévalaient d’une lettre de M.

M en date du 28 mai 2009, ont dénaturé les propos de l’architecte de

l’immeuble, lequel se contente d’indiquer que le devis ne comprend pas la

reprise des « poutres de plancher » ;

— Les travaux sur la structure horizontale évoqués par M. et Madame

C visent à reprendre le plancher de leur mezzanine alors que de tels

travaux privatifs ne sont pas à la charge de la copropriété ;

— si tant est que les remarques des époux C soient fondées, elles ne

font pas obstacle à ce que les travaux mis au vote soient réalisés dans un

premier temps ,

— Manifestement, l’urgence n’était, pour les époux C, pas caractérisée.

Elle soutient que depuis sa prise de fonction le 5 juin 2003, la SAS R. E & Cie a toujours assuré l’entretien et la conservation de l’immeuble tel que cela ressort des divers procès-verbaux d’assemblée générale versés aux débats, et ajoute qu’à compter de la découverte des désordres, après la réalisation de sondages destructeurs à l’initiative des époux C, la SAS R. E a procédé, sans délai, à toutes les diligences nécessaires.

Maître AW AG-AH, notaire, et la SCP AW AG-AH AE Y et AF Z, concluent le 20 septembre 2013 pour faire :

DIRE ET JUGER que Maitre AG-AH et la SCP AG-AH, Y et Z ne sont tenues à aucune obligation de conseil à l’égard des époux C, n’étant ni le notaire instrumentaire, ni le notaire des acquéreurs,

EN CONSEQUENCE, DIRE ET JUGER irrecevables les demandes des époux C à leur égard,

SUBSIDIAIREMENT, DIRE ET JUGER que les époux C et les époux A ne rapportent pas la preuve d’une faute de Maitre AG-AH et la SCP AG-AH, Y et Z de nature à engager leur responsabilité civile professionnelle à leur égard,

DIRE ET JUGER que les époux C et les époux A ne rapportent pas la preuve d’un préjudice certain, réel et actuel ayant un lien de causalité avec les manquements reprochés à Maitre AG-AH et la SCP AG-AH, Y et Z,

EN CONSEQUENCE, DEBOUTER les époux C de l’intégralité de leurs demandes dirigées à l’encontre de Maitre AG-AH et la SCP AG-AH, Y et Z,

DEBOUTER les époux C de leur demande de dommages et intérêts au titre de la restitution de prix formulée à l’encontre de l’étude AG-AH et Maitre AG-AH, ainsi que de leur demande de dommages et intérêts.

DEBOUTER les époux A de leur demande de garantie et de leur demande de dommages et intérêts formulée à l’encontre de Maitre AG-AH et la SCP AG-AH,

DEBOUTER les époux C et les époux A de leur demande formulée au titre de l’article 700 du CPC à l’encontre de Maitre AG-AH et la SCP AG-AH, Y et Z,

CONDAMNER les époux C, les époux A et toute partie succombante solidairement à payer à Maitre AG-AH et la SCP AG-AH, Y et Z la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER les époux C, les époux A et toute parties succombante solidairement aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU & ASSOCIES conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 18 septembre 2013, la SCP V de P AJ et Q, notaires associés, demande au tribunal de

DIRE ET JUGER que la SCP AB V et R de P n’a commis aucune faute en lien de causalité avec un préjudice indemnisable,

En conséquence, DEBOUTER M. et M^me C de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de la SCP AB V et R de P,

DEBOUTER M. et M^me A de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de la SCP AB V et R de P,

CONDAMNER M. et madame C, ou toute partie succombant, à payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la SCP AB V et R de P.

La première de ces scp de notaire observe que Maitre AG-AH est intervenue en qualité de conseil des vendeurs, M. et Madame A et qu’elle n’était pas le notaire instrumentaire, et que le notaire n’est tenu d’une obligation de conseil qu’à l’égard de ses clients.

Les deux sociétés démontrer que le notaire n’a commis aucune faute dans le cadre de ses fonctions qui soit de nature à engager sa responsabilité de sorte que les demandes formulées à son encontre sont totalement infondées.

Elles objectent aux reproches des demandeurs que le notaire rédacteur de l’acte authentique de vente a parfaitement repris la description des lots vendus telle qu’elle résulte du règlement de copropriété publié, en spécifiant que les acquéreurs avaient demandé, lors de la régularisation du compromis, qu’il soit précisés’agissant du lot 25, que, par suite de travaux réalisés par les précédents propriétaires, la désignation actuelle des lieux est la suivante : "grand deux pièces avec cuisine américaine, salle de bains avec la société R. E & Cieater closet", que conformément à ses obligations, le notaire rédacteur a repris la description des lots telle qu’elle résulte du règlement de copropriété publié, description à laquelle une mention était rajoutée à la demande des acquéreurs sur l’aménagement intérieur du lot et qu’il n’appartient pas au notaire de se déplacer sur les lieux pour vérifier la consistance du bien vendu, alors qu’aux termes de l’acte authentique, les vendeurs ont déclaré l’état et la configuration des biens vendus.

Elles ajoutent que les notaires ne sauraient être tenus d’une obligation de conseil à l’égard de leurs clients pour des faits qu’ils ignorent et pour lesquels ils n’ont pas à faire d’investigations, qu’il appartenait aux parties d’indiquer au notaire que la description des lieux figurant à l’acte ne correspondait pas à leur configuration matérielle et de faire expressément état de l’existence des mezzanines,

que les parties ont reçu lecture de l’acte et ont reconnu en le paraphant et signant que la description des lieux mentionnées dans l’acte était conforme,

qu’il n’appartenait pas aux notaires de faire d’avantage d’investigations.

Concernant la reproche de ne pas avoir vérifié la souscription d’une police d’assurance dommages ouvrage, elles opposent que les notaires ont, conformément à leurs obligations, vérifié si les vendeurs avaient fait réaliser des travaux pouvant être soumis à l’obligation de souscription d’une assurance dommages ouvrage mais qu’il est indiqué en page 19 de l’acte "Le vendeur déclare qu’aucune construction ou rénovation concernant les biens n’a été effectuée dans les dix dernières années.

Par suite, il n’y a pas lieu à application de la législation sur l’assurance dommages ouvrage", qu’ainsi, le notaire s’est parfaitement interrogé sur le point de savoir si des travaux avaient été réalisés depuis dix années pour lesquelles aurait pu être souscrite une assurance dommages-ouvrage.

Elles font observer qu’aux termes de l’acte de vente du 28 mai 2001, par lequel M. D a vendu le bien aux époux A, il avait également été stipulé au paragraphe « ASSURANCE DOMMAGES OUVRAGE » :

« Les parties déclarent que le bien objet des présentes n’est pas concerné par les dispositions de la législation sur l’assurance dommages ouvrage, aucune construction ou rénovation concernant l’ensemble immobilier n’ayant été effectuée depuis moins de dix ans. »

Elles joutent que les époux C sont encore mal fondés à reprocher à M^e AG-AH une absence de communication des diagnostics techniques, qu’il résulte au contraire des actes signés et versés aux débats que les époux C étaient parfaitement informés du contenu des diagnostics.

De plus, les époux C font grief au notaire de ne pas les avoir tenus informés du contenu du questionnaire syndic, ni du carnet d’entretien de l’immeuble, or ils ont paraphé et signé l’acte après en avoir reçu lecture et ont ainsi reconnu l’exactitude des informations qui étaient données.

Enfin les époux C ne sauraient reprocher aux notaires le fait qu’ait été prévue dans l’acte une clause d’exclusion de garantie des vices cachés qu’ils ne sauraient prétendre ne pas avoir comprise.

Elles poursuivent que les demandes indemnitaires de M. et M^me C ne pourront prospérer tant à titre principal qu’à titre subsidiaire, que les époux C sont infondés à solliciter du tribunal la condamnation des notaires à leur payer une quelconque somme au titre de la restitution d’une partie du prix de vente, et également mal fondés à solliciter la condamnation des notaires à prendre en charge le coût des travaux de réfection dans la mesure où le coût de tels travaux ne constituent pas un préjudice imputable aux notaires, que le prix de rachat des combles à la copropriété ne saurait davantage constituer un préjudice pour M. et M^me C qui pourrait avoir pour origine une faute des notaires concluants puisqu’il était impossible pour les notaires de savoir qu’une partie commune avait pu être appréhendée illégalement et ce d’autant que les vendeurs avaient expressément déclaré le contraire. S’agissant de la somme sollicitée à titre de dommages et intérêts à hauteur de 132.373,80 € en réparation des autres chefs de préjudices, soit :

—  95.637,42 € au titre des frais de relogement,

—  20.000,00 € au titre d’un préjudice moral,

—  16.736,38 € au titre des frais de conseil, d’expertise et autres, elle ne pourra qu’être également rejetée ,les époux C ne justifiant nullement d’un quelconque lien de causalité entre les frais de relogement engagés et les manquements reprochés au notaire, dont il a été démontré que ceux-ci ne sont pas fondés: ils invoquent un préjudice moral chiffré arbitrairement à la somme de 20.000 €, mais un tel préjudice ne saurait être imputé au notaire qui ne peut être tenu pour responsable des désagréments subis dans l’appartement acheté et s’agissant des frais de conseil et d’expertise engagés, ceux-ci ne constituent pas non plus un préjudice imputable à l’étude AG AH.

Elles s’oppossent également à la demande formée par M. et M^me A à les garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre au titre de la non régularisation des combles ou au paiement de la somme de 147.237 € correspondant à la demande de restitution de prix pour ce motif, dans la limite de la somme qui serait allouée à M. et M^me C, et leur condamnation à leur payer la somme de 20.000€ à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral en observant que si les époux A devait être condamnés au paiement de dommages et intérêts au profit des époux C, il n’est nullement justifié qu’une telle condamnation constituerait pour eux un préjudice ayant un lien de causalité avec un quelconque manquement de l’étude notariale concluante. Il en est de même de leur demande de dommages et intérêts en réparation d’un préjudice moral et du préjudice qui pourrait résulter pour eux de cette procédure et de sa longueur, qui n’est nullement imputable aux notaires.

Sur la demande de garantie formée par les époux A, les notaires rappellent que ceux-ci ne les ont pas informés de l’existence de ces mezzanines, de sorte qu’ils sont particulièrement mal venus à reprocher aujourd’hui de ne pas en avoir fait état dans l’acte. Concernant l’objet de la garantie, les notaire insistent sur le fait que la restitution partielle du prix de vente ne revêt pas un caractère indemnitaire car elle relève du mécanisme de remise en état des parties et non de la réparation d’un préjudice et que le notaire ne peut donc être condamné à rembourser au vendeur tout ou partie du prix qu’il devra restituer aux acquéreurs en cas de remise en cause de la validité de la vente.

Par conclusions signifiées le 7 février 2013, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis, […] à PARIS 12^e, représenté par son syndic le cabinet R. E & Cie, demande au tribunal de :

- DEBOUTER M. et M^me C de leurs demandes principales ;

 – DECLARER en conséquence sans objet la demande de garantie de M. et Madame A dirigée à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires ;

- DEBOUTER en application des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, M. et M^me A de leur demande de garantie ;

 – CONDAMNER M. et M^me A à garantir le syndicat de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au titre des dommages et intérêts réclamés par M. et Madame C pour l’inhabitabilité de l’appartement, préjudice moral, frais de conseil, d’expertise et autres ;

 – CONDAMNER M. et M^me C, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir, à restituer les combles situés au-dessus du lot n°25 et à reconstituer le plancher central qui a été démoli, sous la maîtrise d’œuvre de l’architecte du syndicat dont les honoraires seront à leur charge ;

 – CONDAMNER in solidum M. et Madame C et M. et Madame A, à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

- ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il expose que M. et M^me C ont acquis le 24 avril 2007 de M. et M^me A, un appartement situé au 1^er étage du bâtiment C (lot 25), un petit bâtiment d’un seul niveau, de construction ancienne et modeste, construit il y a deux siècles environ avec une structure verticale en bois et maçonnerie de type colombages et une structure horizontale en bois,

que ce bâtiment n’a connu aucun désordre structurel depuis sa mise en copropriété en 1966,

qu’il comprend au rez-de-chaussée une remise et deux logements et au 1^er étage l’appartement acquis par les époux C, et a été régulièrement entretenu,

que la façade du bâtiment a été ravalée en 2000 pour des raisons de propreté, sans que ce ravalement soit rendu nécessaire par des problèmes structurels,

que M. et M^me C prétendent avoir découvert dans les quelques jours qui ont suivi leur acquisition, que le gros œuvre du bâtiment C était en état avancé de dégradations : poutres de façades rongées et attaquées par des capricornes et des grosses vrillettes, poutres maîtresses recevant la mezzanine de gauche complètement pulvérisées, solives en bois du plancher en état de dégradation avancé mais n’ont pas immédiatement prévenu le syndic de ces constatations,

que lorsqu’enfin, M. et Madame C ont alerté le syndic, celui-ci a immédiatement entamé les diligences utiles.

Le Syndicat des Copropriétaires soutient que M. et M^me C ont retardé les travaux du bâtiment C qui doivent être votés et supportés par les seuls copropriétaires du bâtiment C, dont ils possédaient à eux seuls, 481 millièmes (ils en possèdent aujourd’hui 556 millièmes ayant acquis très récemment la remise du rez-de-chaussée qui appartenait à Madame B), que c’est donc les époux C eux-mêmes et non les autres copropriétaires du bâtiment C et encore moins l’ensemble des copropriétaires composant le syndicat, qui sont à l’origine du préjudice invoqué par M. et M^me C et dont les époux A demandent garantie au Syndicat des Copropriétaires.

Il souligne que l’expert, M. F a effectivement constaté des «désordres » sur le bâtiment C, qui ne sont apparus qu’après les travaux destructifs réalisés par M. et M^me C dans leur appartement, désordres inhérents à l’âge du bâtiment, à sa construction en pans de bois, et nécessitant des travaux de remplacement des poutres, travaux courants dans ce type de bâtiments, que M. F indique dans son rapport, que ces « désordres » n’ont pas mis en péril le bâtiment C et n’ont pas rendu inhabitable l’appartement acquis par les demandeurs.

Il ajoute que lors de l’assemblée générale du 12 avril 2012, les copropriétaires du bâtiment C ont voté à l’unanimité tous les travaux du bâtiment C pour un montant de 174.157,76 € se décomposant comme suit (Pièce n°151 des demandeurs) :

— ravalement de façade 86.512,61 € TTC

— restauration des pans de bois et appui solives 60.400,00 € TTC

— honoraires du maître d’œuvre 16.160,38 € TTC

— honoraires du coordonateur SPS 2.870,40 € TTC

— assurance DO 3.288,00 € TTC

— honoraires syndic 4.926,37 € TTC

et a également voté les travaux de réfection du mur d’échiffre du bâtiment C, à répartir entre les lots n°22 et n°25 : 9.533,58 € TTC

qu’à cette assemblée générale, M. et M^me C ont demandé que leur soit cédé la totalité des combles situés au-dessus de leur lot pour le prix de 1 euro les combles d’ores et déjà annexés (mezzanine créée) et ceux à annexer au-dessus de leur chambre, ce que l’assemblée générale a bien évidemment refusé

et que M. et M^me C ont également sollicité de l’assemblée générale des autorisations de réaliser à leurs frais, des travaux affectant les parties communes du bâtiment C et l’aspect extérieur de l’immeuble :

— travaux de reprise des fondations et de reprise du plancher

des combles pour rendre les combles habitables : 100.000 €

— travaux de surélévation de la toiture du bâtiment C avec création d’une véranda : 80.000 €

— travaux de modification de façade afin de créer de nouvelles fenêtres dans la façade du bâtiment C et que ces autorisations ont été refusées.

Il fait savoir que la quote-part de M. et Madame C sur les seuls travaux votés par l’assemblée générale du 12 avril 2012 s’élèvent à 88.000 €.

La garantie du syndicat est recherchée par M. et Madame A sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965: le Syndicat des Copropriétaires oppose que la responsabilité du syndicat ne peut être recherchée sur le fondement de ce texte que s’il est démontré :

— l’existence d’un dommage,

— l’imputabilité de ce dommage à un défaut d’entretien d’une partie commune ou à un vice de construction,

— l’absence de faute de la victime,

or M. et M^me A demandent au Tribunal de condamner le syndicat à les garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre, au profit des demandeurs qui réclament 147.237 € au titre de la réduction du prix lié à l’annexion indue des combles, 87.763 € au titre du coût des travaux de remise en état du bâtiment C, 132.373,80 € à titre de dommages et intérêts à parfaire.

Enonçant une longue liste de griefs à leur encontre, le Syndicat des Copropriétaires forme une demande reconventionnelle à l’égard de M. et M^me A, qui devraient le garantir syndicat de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au titre des dommages et intérêts réclamés par M. et Madame C.

Il forme également une demande à l’encontre de M. et M^me C au titre de l’annexion des combles du bâtiment C, partie commune, et la création de deux mezzanines par les anciens propriétaires de l’appartement acquis par les époux C, et ce sans autorisation du syndicat, ne sont pas contestées et ont été constatées par l’Expert Judiciaire, en précisant que le Syndicat des Copropriétaires a refusé lors de l’assemblée générale du 12 avril 2012, de céder à M. et M^me C, les combles pour le prix de 1 euro, et qu’il est donc recevable et bien fondé à demander au tribunal de condamner M. et Madame C, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir, à restituer les combles situés au-dessus du lot n°25 et à reconstituer le plancher central qui a été démoli, sous la maîtrise d’œuvre de l’architecte du syndicat dont les honoraires seront à leur charge.

M^me B n’a pas conclu. Son avocat constitué indique par courrier qu’à la date de l’audience, elle a vendu le lot de copropriété dont elle était propriétaire.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 4 novembre 2013.

SUR CE

Sur les vices cachés :

M. et M^me C ne sollicitent plus l’annulation de la vente mais la réduction du prix et l’allocation de dommages et intérêts. Ils sont recevables à exercer cette action à l’encontre de leurs vendeurs, M. et M^me A, mais également à l’encontre de M. AI D précédent vendeur, dont ils demandent la condamnation solidaire avec ceux-ci.

M. AI D oppose à M. et M^me A la prescription de leur action en soutenant qu’ils auraient connu la dégradation des poutres par les xylophages depuis plus de 2 ans, ayant notamment fait procéder à un traitement en 2005. Comme il est jugé ci-dessous, la connaissance d’un désordre ne démontre pas la prise de conscience de son ampleur et de sa gravité. Le délai d’action en garantie des vices cachés ne court qu’à compter de la découverte de ces vices dans leur réalité. Ainsi qu’il est démontré ci-dessous, le découverte de ces vices pour M. et M^me C puis pour M. et M^me A n’est pas antérieure de plus de deux ans à l’assignation délivrée par M. et M^me C en janvier 2008.

Agissant sur le fondement des articles 1641 et suivants du Code civil, les demandeurs doivent d’abord prouver l’existence de vices cachés affectant l’appartement, qui le rendraient impropre à sa destination d’habitation ou diminueraient tellement cet usage qu’ils ne l’auraient pas acquis ou n’en auraient donné qu’un moindre prix.

Ils soutiennent que l’appartement était inhabitable en raison des désordres qui l’affectent du fait de la dégradation avancée des pans de bois de la façade sous l’effet de l’humidité puis des insectes xylophages, des planchers de l’appartement et spécialement de la salle de bains, de l’escalier d’accès à l’appartement, du mur porteur entre la chambre et la cuisine, qui met en cause les structures mêmes du bâtiment, et la création des mezzanines, dont l’implantation a également contribué à l’affaiblissement de la structure de l’immeuble, ainsi que le percement des solives pour la pose d’une échelle – outre l’irrégularité de ces mezzanines, puisqu’il y a eu annexion des combles, parties communes.

M. et M^me C contestent l’avis de l’expert selon lequel “lors de l’achat de l’appartement celui-ci était parfaitement habitable par M. et M^me A. C’est la succession des sondages qui a rendu le logement non conforme à sa destination, l’inhabitabilité s’étant prolongée du fait des procédures”(page 27) et “avant ces sondages, rien n’empêchait de jouir normalement des lieux” (page 15). Les demandeurs estiment qu’après constatation de la gravité des désordres structurels affectant la solidité de l’immeuble, l’expert se contredit. Cependant, l’expert explique son avis: l’immeuble nécessite une reprise importante de ses structures mais il n’a décelé aucun indice d’urgence, et estime que les étais ont été posés pour dégager la responsabilité des intervenants, de sorte que l’habitation était possible, même s’il indique que la reprise des structures nécessitera des travaux dans les parties privatives.

Il reste que le coût des travaux à réaliser sur les parties communes est important par rapport au prix d’achat de l’appartement et que M. et M^me C n’auraient manifestement pas acquis à ce prix s’ils avaient su être exposés à de telles charges.

Il ressort de leurs écritures que le caractère dirimant de ces vices résulterait aussi de l’irrégularité juridique des deux mezzanines, et de leur caractère inhabitable en raison de la portance insuffisante de leur plancher.

C’est à juste titre que l’expert observe qu’en raison de leur faible hauteur, inférieure à 1,80 m, ces mezzanines ne peuvent être considérées comme surface habitables et que devaient s’en rendre compte: il ne saurait donc y avoir de vice caché à cet égard.

En revanche l’irrégularité juridique (puisque ces mezzanines ont été réalisées par annexion de combles, parties communes, que M. et M^me C n’ont pas obtenu la régularisation de cette annexion par vote de l’assemblée générale et que le Syndicat des Copropriétaires formule une demande de remise en état et de restitution) est un vice caché dont ils ne pouvaient se persuader par eux-mêmes. Au vu de l’avis de l’expert, leur perte entraînerait une diminution de l’agrément et une dépréciation importante de l’appartement, de sorte que l’action est fondée également de ce chef.

Les vices cachés du bien vendu ayant été constatés, le tribunal n’a pas à se prononcer sur les demandes subsidiaires fondées sur l’erreur ou le défaut de délivrance conforme.

M. et M^me A et M. AI D opposent chacun pour sa part la clause d’exonération de garantie des vices cachés stipulée aux actes des ventes qu’ils ont chacun consentie.

Une telle clause ne peut recevoir application lorsque le vendeur connaissait les vices du bien vendu. M. et M^me C soutiennent que M. et M^me A et M. AI D avaient effectivement connaissance de chacun des désordres qu’ils déplorent.

Ainsi :

1°) s’agissant des pans de bois de la façade, M. et M^me C observent

, que M D qui a implanté les mezzanine a contribué à fragiliser la façade,

. que M A qui avait rebouché non pas une mais “des” fissures dans le mur extérieur du bâtiment C, ne pouvait ignorer le très mauvais état des poutres de ce mur,

. que M. A a vainement recherché dans le sol de la cour les causes de l’humidité affectant le bâtiment

. que M. et M^me A avaient réalisé en 2005 un “traitement xylophage”, ce qui traduirait leur connaissance de la présence de vrillettes dans la structure en bois du bâtiment,

. que M. et M^me A avaient lors de travaux dans la salle de bains et de la cuisine, mis à jour les pans de bois d’origine,

. que M. A a été membre du conseil syndical

Cependant, l’expert quant à lui estime que l’intervention de M A sur les fissures de la façade sur cour avait une visée esthétique et non de dissimulation. Il ressort en tout cas des constatations non contestées de l’expert que ces “rebouchages” laissaient apparaître les fissures ou au moins leur emplacement: l’éventuelle tentative de dissimulation aurait échoué, alors qu’il était loisible à M. A de parachever son oeuvre.

Par ailleurs, ni le rebouchage de fissures dans un mur ancien à pans de bois ni la mise à jour partielle de poutres, même dégradées, ne permettent de présumer que l’intervenant avait nécessairement pris connaissance, à cette occasion, de la gravité du mauvais état des pans de bois, qui n’aurait jamais été constaté par le syndic ni les copropriétaires concernés.

2°) s’agissant du mauvais état du plancher de la salle de bains,M. et M^me C

.rappellent que l’aménagement de la salle de bains a été réalisé par M. AI D sans mise en place d’une étanchéité, en faisant passer les canalisations dans le mur de façade et que ces travaux ont manifestement participé à fragiliser le plancher,

. produisent l’attestation d’un voisin, M. AM AN, selon laquelle M. A a demandé à M^me T de faire des travaux sur les poutres de sa remise en exprimant des craintes de se retrouver un étage plus bas en prenant sa douche si rien n’était fait,

. affirment que M A a toujours détenu les clés de la remise appartenant à M^me B située sous la salle de bains,

. soulignent que l’expertise n’a pas déterminé qui était à l’origine des poutres IPN dans la remise de M^me B, et qu’ils ont toujours pensé que c’était M. et M^me A, en ajoutant qu’en ayant eu accès à cette remise et notamment pour leur intervention sur le mur d’échiffre de l’escalier, M. et M^me A avaient pu constater l’état dégradé de ces parties communes et n’en avait pas averti le Syndicat des Copropriétaires.

Les époux A font au contraire observer qu’ils n’auraient pas posé une baignoire en fonte dans la salle de bains s’ils avaient eu connaissance d’une faiblesse du plancher et font valoir que les IPN au plafond de la remise de M^me B assurent une solution pérenne. L’expert relève également que l’usage normal de la salle de bains a toujours été possible.

Il n’est donc pas établi que M. et M^me A aient eu connaissance d’une faiblesse du plancher, au demeurant non démontrée compte tenu de l’existence des IPN et du fait qu’une étude de portance est suggérée par l’expert.

3°) s’agissant de l’escalier donnant accès à l’appartement, M. et M^me C affirment que M. et M^me A savaient sa “solidité insuffisante” puisqu’ils ont “procédé à un renfort artisanal et à l’habillage de l’escalier(..) dont la structure porteuse d’origine s’avère être très dégradée”. Il doit cependant être relevé que l’escalier était étayé par une “jambe de force” qui permettait son usage normal, même si l’expert a considéré que cette solution n’était pas durable : il n’est donc pas établi que M. et M^me A aient pu avoir connaissance de l’état de l’escalier.

4°) concernant le mur porteur entre la chambre et la cuisine qui aurait été déplacé et dont les poutres auraient été sectionnées, contribuant à l’affaiblissement de la structure de l’immeuble, il est établi que M. et M^me A ne sont pas à l’origine de cette modification.

L’expert n’a pu déterminer qui était à l’origine du déplacement de ce mur.

Même s’il était visible que le bois était dégradé, rien ne permet de conclure que M. et M^me A avaient connaissance du vice que présentait ce mur,

5°) M. et M^me C évoquent un problème de solidité du sol de l’appartement, mais sans confirmation d’un véritable vice à cet égard.

6°) concernant les “désordres structurels” des mezzanines, qui reposent en partie sur le mur extérieur fragilisé, M. et M^me C font valoir d’une part que l’annexion irrégulière des combles et l’implantation des mezzanines prenant appui sur le mur de façade et contribuant à son affaiblissement sont le fait de M. AI D qui a réalisé ces travaux sans compétence technique et sans assurance de garantie décennale,

7°) que M. et M^me A ont fait procéder au percement en deux endroits de “la solive de rive du plancher” pour la pose d’une échelle, ce qui fragilise encore la solive et rend la mezzanine impropre à son usage. Il est indéniable que M. et M^me A avaient connaissance des percements qu’ils ont fait réaliser, mais, dans la mesure où ils n’avaient pas conscience de la dégradation de la structure de bois, ils pouvaient ignorer les troubles occasionnés et M. et M^me C ne démontrent pas le contraire.

M. et M^me C ne rapportent pas la preuve que M. et M^me A aient eu connaissance des vices cachés présentés par l’appartement qu’ils vendaient, de sorte que la clause de l’acte de vente les exonérant de la garantie de ces vices cachés doit recevoir application. M. et M^me C doivent ainsi être déboutés de leurs demandes à ce titre à leur encontre.

Compte tenu de la nature des travaux réalisés par M. AI D, qui a notamment modifié la disposition des lieux, refait la salle de bains sans mise en place d’une étanchéité, implanté des mezzanines reposant partiellement dans un mur de façade partie commune, importants travaux qui auraient nécessité des autorisations administratives et de la copropriété, le contrôle par architecte et la souscription d’une garantie décennale, il doit être considéré que M. AI D a sciemment pris le risque de porter atteinte à la structure de l’immeuble et qu’il en est de même pour le vice “juridique” d’annexion des combles, dont il ne devait pas ignorer qu’ils étaient des parties communes.

Au surplus, M. AI D a sciemment procédé à une fausse déclaration à l’acte notarié en indiquant qu’il n’avait pas fait réaliser de travaux, ce qui n’a pas permis à l’acquéreur de rechercher une éventuelle assurance décennale.

Ainsi, il doit être jugé que la clause d’exonération de garantie stipulée à l’acte de la vente aux époux A doit être écartée.

M. AI D doit en conséquence être condamné à garantir les acquéreurs actuels que sont M. et M^me C de toutes conséquences liées non pas à l’ensemble des vices présentés par la structure du bâtiment mais uniquement celles liées aux travaux qu’il a fait réaliser les ayant aggravés. En revanche, l’ensemble des conséquences liées à l’irrégularité des mezzanines lui est imputable.

Il ne doit cependant pas être fait droit aux demandes concernant le caractère inhabitable des mezzanines, puisqu’il a été jugé ci-dessus que les demandeurs devaient normalement en avoir conscience, et que la réalisation de travaux que M et M^me C réclament leur procurerait une amélioration de leur bien qui n’est pas due.

M. et M^me C justifient du refus du Syndicat des Copropriétaires de régularisation de l’annexion des combles, et le Syndicat forme d’ailleurs une demande de restitution des combles et de remise en état: ils est donc acquis à ce jour que le vice juridique affectant les mezzanines justifie l’allocation de dommages et intérêts correspondant à une réduction du prix de vente de 57.750 € selon l’expert, dont les considérations à cet égard apparaissent pertinentes, mais également le coût des travaux de rétablissement de l’état antérieur, qui n’est pas chiffré et pour lequel le tribunal fixe une provision de 20.000 € à la charge de M. AI D.

Dans la mesure où il n’est pas exclu que le Syndicat des Copropriétaires accède cependant à la demande de M. et M^me C de leur céder la propriété des combles correspondant aux mezzanines, il conviendra que ces sommes soient consignées par M. AI D, qui y sera condamné sous astreinte. A l’issue du délai de consignation, il sera de nouveau statué sur le préjudice réel de M. et M^me C.

S’agissant des vices cachés imputables à M. AI D, le rapport de l’expert permet de déterminer à hauteur de 10 % la part imputable à celui-ci dans les vices cachés. En effet, la plus grande part des vices de structure du bâtiment C est indubitablement imputable à l’affaiblissement de la structure en bois par l’effet de l’humidité et des insectes xylophages, de sorte que la part des réparations imputables à M. AI D doit être fixée conformément à l’avis de l’expert à 10 % de la cote-part de M. et M^me C dans les charges de travaux sur les parties communes à hauteur de 88.000 €, soit 8.800 €.

Il sera retenu une même proportion des frais et dommages intérêts demandés à titre accessoire, soit, en excluant les frais de relogement qui n’étaient pas nécessaires, l’appartement n’étant pas inhabitable, et en retenant un montant de 10.000 € pour le préjudice moral la somme de 1.648 €.

Sur la responsabilité des notaires :

M. et M^me C reprochent aux notaires intervenus à l’acte de vente une faute concernant la désignation de l’appartement puisque les mezzanines n’y sont pas mentionnées, faute qui ne leur a pas permis d’exercer leur devoir de conseil pour vérifier leur régularité notamment au regard du règlement de copropriété, et, partant, la propriété de cette partie du bien acquis.

Le notaire n’a pas l’obligation de se rendre sur place pour vérifier la composition des lieux. En l’espèce, la désignation des lieux dans les actes de vente successifs à M. et M^me A puis à M. et M^me C est celle figurant au règlement de copropriété, avec indication de modification qui pouvait être mineure: aucune des parties n’a fait mentionner l’existence des mezzanines. Ce n’est qu’à l’examen de l’attestation de surface “loi Carrez” qui mentionnait les mezzanines sans les inclure dans la surface réglementée que les notaires auraient pu prendre conscience de leur existence. Rien ne permet cependant d’induire de la présence de ces mezzanines qu’elles auraient pu être irrégulièrement créées, alors que les vendeurs aux actes de vente successifs ont déclaré qu’ils n’avait pas été réalisé de travaux non autorisés par la copropriété.

Il en est de même de la garantie décennale. M. AI D avait fait à l’acte de vente une déclaration selon laquelle il n’avait pas fait réaliser de travaux justifiant une garantie décennale, de sorte que le notaire n’avait aucun motif de suspecter la fausseté de cette déclaration et de conseiller les parties sur l’intérêt d’une assurance pour les travaux.

Ils reprochent également aux notaires de n’avoir pas communiqué les diagnostics techniques dans les conditions légales, et, spécialement pas l’état parasitaire qui doit être annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte de vente, soutenant qu’il n’a pas été communiqué avant la signature de la promesse de vente et que le notaire aurait dû en prendre connaissance et attirer leur attention sur l’existence de multiples insectes xylophages, ajoutant que la mention qui en est faite à l’acte définitif se borne à indiquer “pas de termites” sans mentionner la présence de grosses vrillettes cependant portée sur le document technique.

Ils soulignent que “l’état parasitaire commun” remis ne concernait pas le bâtiment C mais le bâtiment A et qu’il n’existait pas de document équivalent pour le bâtiment C de sorte que le notaire aurait dû poser la question au syndic ou conseiller à ses clients une vérification. Ils soutiennent que s’ils avaient été informés du contenu de l’état parasitaire au moment de la promesse de vente, “ils n’auraient pas signé”.

La promesse de vente sous seings privés souscrite le 22 décembre 2006 comporte une mention selon laquelle “… un rapport sur l’état parasitaire du bien objet des présentes a été délivré par le Bureau de Contrôle Technique Immobilier en date du 8 décembre 2006 et est demeuré annexé ci-joint et annexé après mention”. Ce document relate le diagnostic effectué dans l’appartement vendu ( le “bien objet des présentes”) et mentionne dans chaque pièce l’absence de traces de termites mais des “traces ou séquelles d’altérations biologiques d’insectes à larves xylophages assimilables à de la grosse vrillette située sur les poutres”, et dans la salle de bains, il est fait état de “ “traces sou séquelles d’altérations biologiques de champignons ou de pourritures cubiques; d’insectes à larves xylophages assimilables à de la petite vrillette, de la grosse vrillette située sous les poutres”. Μme C porteuse d’une procuration de son époux a souscrit cette promesse de vente portant cette mention; la dénégation actuelle des demandeurs concernant cette communication n’est appuyée par aucun élément de preuve.

Ce diagnostic a été annexé à l’acte de vente notarié du 24 avril 2007.

Dès lors qu’il a été satisfait à l’obligation concernant la production de l’état parasitaire imposé par décret, il importe peu qu’ait également figuré un état parasitaire des parties communes de l’immeuble qui concerne également les autres bâtiments de l’immeuble: il doit en effet être relevé que le diagnostic réalisé par la société ATL ler 25 octobre 2004, ne porte pas uniquement sur le bâtiment A mais également sur les parties communes du bâtiment C, désigné soit comme “RDC 2 sur cour” soit comme “RDC 3 bâtiment côté cour” dans lesquels il n’a pas été décelé de “trace ou dégât apparent au moment du contrôle”.

M. et M^me C ne démontrent aucun manquement des notaires ayant participé à l’acte de vente.

Ils font encore reproche aux notaires d’avoir inclus à l’acte de vente une clause stipulant l’exonération du vendeur de la garantie des vices cachés.

Il doit être relevé qu’une telle clause est légale, qu’elle est d’usage courant dans les ventes entre particuliers et qu’il n’est pas soutenu qu’il ait été porté à la connaissance des notaires un élément particulier qui aurait dû induire des observations et conseils à cet égard, étant au surplus observé qu’un refus d’une telle clause de la part de l’acquéreur aurait probablement conduit à un refus de contracter de la part du vendeur.

Au demeurant, une telle clause n’a d’effet qu’au bénéfice du vendeur qui ignorait effectivement les vices cachés, ce qui limite ses conséquences.

Les notaires sont également critiqués au motif qu’il n’aurait pas été donné à M. et M^me C préalablement à la souscription de l’acte de vente du 24 avril 2007, de copie du questionnaire renseigné par le syndic, en fonction duquel ils “auraient pu éventuellement mesurer l’avantage pour eux à pouvoir prendre connaissance du carnet d’entretien de l’immeuble”..

L’état établi par le syndic préalablement à la vente ne comporte aucune indication concernant des problèmes qui affecteraient l’immeuble, et mentionne l’inexistence du carnet d’entretien: la teneur de ce document ne conférait pas au notaire d’obligation de communication préalable, puisqu’elle n’était pas de nature à éclairer sur les qualités du bien vendu et les conditions de la vente.

M. et M^me C doivent donc être déboutés de leurs demandes à l’encontre des notaires.

M. et M^me A demandent la garantie des notaires: cette demande; qui se heurterait quant au fond aux mêmes observations, est devenue sans objet à défaut de condamnation à leur encontre.

Sur la responsabilité du Cabinet E, syndic :

Sur la base du “constat d’état parasitaire” établi par la société ATL le 25 octobre 2004, concernant les parties communes de l’immeuble, M. et M^me C reprochent au syndic de n’avoir pas fait procéder à un traitement, alors que ce diagnostic révélait des traces de petites et grosses vrillettes au rez-de-chaussée, au sous-sol et dans les combles du bâtiment A.

Il a été constaté ci-dessus que cet état parasitaire concernait également les parties communes du bâtiment C et n’a pas relevé de traces d’insectes xylophages: il n’existait aucune indication de traitement de ces parties communes.

M. et M^me C doivent donc être déboutés de leur demande tendant à la condamnation solidaire du syndic.

Sur la demande reconventionnelle du Syndicat des Copropriétaires :

M. et M^me C n’ayant pas formé de demande contre le Syndicat des Copropriétaires, la demande de celui-ci en garantie à l’encontre de M. et M^me A est devenue sans objet.

Le Syndicat des Copropriétaires forme une demande à l’encontre de M. et M^me C, en vue de leur condamnation à restituer les combles indûment annexés par M. AI D et à la remise en état.

Il est constant que M. et M^me C n’ont pu devenir propriétaires des combles, dont M. et M^me A n’avaient pu eux-mêmes acquérir la propriété, puisque M. AI D qui les leur avait vendus n’en était pas juridiquement propriétaire.

Il est également constant que M. et M^me C n’ont pas obtenu de l’assemblée générale la décision de leur vendre ces combles.

L’action en revendication formée par le Syndicat des Copropriétaires est donc recevable et fondée et il doit y être fait droit. Les circonstances de la cause commandent cependant que soit accordé à M. et M^me C un délai raisonnable pour procéder aux travaux nécessaires, ainsi qu’il sera précisé au dispositif du présent jugement.

Sur les demandes accessoires :

M. AI D qui succombe devra supporter les dépens de l’instance.

La demande de M. et M^me C en application de l’article 700 du Code de procédure civile est justifiée à l’égard de M. AI D seul à hauteur de la somme de 10.000 €.

Il doit être donné acte à M. et M^me A de ce qu’ils se désistent de toute action à l’égard de M^me U.

A défaut de condamnation prononcée à leur encontre au profit de M. et M^me C, les appels en garantie de M. et M^me A à l’encontre de M. AI D, des notaires, de la société E et &et du Syndicat des Copropriétaires sont sans objet et leurs demandes contre ces parties en application de l’article 700 du Code de procédure civile doivent être rejetées.

Leur demande reconventionnelle sur ce dernier fondement à l’encontre de M. et M^me C est justifiée en son principe mais excessive en son quantum.

La demande reconventionnelle de M^e AG-AH et de la SCP AG-AH AV-AW, Y AE, Z AF sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile est justifiée à l’encontre de M. et M^me C pour un montant qui doit être réduit.

Il en est de même de la demande à ce titre de la SCP V de P AJ et Q,

De la même façon la demande de la société E et &sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile est justifiée en son principe mais excessive en son quantum.

L’équité commande en revanche que soit rejetée la demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile formée par le Syndicat des Copropriétaires à l’encontre de M. et M^me C qui ne sont pas à l’origine de l’annexion des combles et n’ont pas formé de demande à son encontre.

L’exécution provisoire, compatible avec la nature de la cause, est justifiée par l’ancienneté du litige.

PAR CES MOTIFS,

le tribunal statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition au greffe et en premier ressort :

Dit que l’appartement acquis par M. et M^me C de M. et M^me A était affecté de vices cachés,

Dit que M. et M^me A sont valablement exonérés par stipulation de l’acte de vente de la garantie des vices cachés,

Déboute M. et M^me C de leurs demandes à l’encontre de M. et M^me A,

Dit M. et M^me C recevables et fondés en leur action en garantie de vice cachés exercée à l’encontre de M. AI D, qui ne peut se prévaloir de la clause d’exonération de garantie contenue à l’acte de vente,

Condamne M. AI D à consigner à la Caisse des Dépôts et Consignations dans le délai de trois mois de la signification de la présente décision et à peine d’une astreinte de 500 € par jour passé ce délai et pendant une durée de trois mois à l’issue de laquelle il serait de nouveau statué,

— la somme de 57.750 € à titre de dommages et intérêts correspondant à une réduction du prix de vente pour perte des mezzanines,

— la somme de 20.000 € à titre de provision pour les travaux nécessaires à suppression des mezzanines et la remise en état des lieux,

Dit qu’une année après la consignation effective de ces sommes, la partie la plus diligente pourra ressaisir le tribunal pour faire fixer le préjudice définitif de M. et M^me C au titre de l’annexion des combles,

Condamne M. AI D à verser à M. et M^me C :

— la somme de 8.800 € au titre de sa part de responsabilité dans les vices cachés affectant la structure de l’immeuble, au titre de la réduction de prix,

— la somme de 1.648 € au titre de sa part de responsabilité dans les vices cachés affectant la structure de l’immeuble, au titre des dommages et intérêts complémentaires,

Déboute M. et M^me C de leurs demandes à l’encontre de Maître AW AG-AH et la SCP AW AG-AH AE Y et AF Z, ainsi que de la SCP V de P AJ et Q,

Déboute M. et M^me C de leur demande à l’encontre de la société R. E & Cie,

Dit le Syndicat des Copropriétaires recevable et fondé en sa demande reconventionnelle de restitution des combles annexés et de remise en état des parties communes,

Condamne en conséquence M. et M^me C à faire procéder, dans le délai d’une année à compter de la signification de la présente décision, à la restitution et la remise en état des combles situés au-dessus de leur appartement, qui sont des parties communes, à peine d’une astreinte de 1.000 € par mois passé ce délai et pendant un délai de six mois à l’issue duquel il serait de nouveau statué,

Se réserve la liquidation des astreintes,

Donne acte à M. et M^me A de ce qu’ils se désistent de leurs demandes à l’égard de M^me U.

Dit sans objet les appels en garantie de M. et M^me A à l’encontre de M. AI D, des notaires, de la société E et du Syndicat des Copropriétaires et les déboute de leurs demandes en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne M. et M^me C sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile à payer la somme de 1.500 € à chacun de Maître AW AG-AH et la SCP AW AG-AH AE Y et AF Z, que de la SCP V de P AJ et Q, de M. et M^me A et de la société R. E & Cie,

Rejette la demande en application de l’article 700 du Code de procédure civile du Syndicat des Copropriétaires à l’encontre de M. et M^me C,

Condamne M. AI D aux dépens de l’instance qui comprendront les frais de l’expertise ainsi qu’à payer à M. et M^me C la somme de 10.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement en toutes ses dispositions,

Accorde le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile aux avocats qui en ont fait la demande.

Fait et jugé à Paris le 06 Mai 2014

Le Greffier Le Président

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