T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S ■
8e chambre 1re section N° RG : 04/07156 N° MINUTE : Assignation du : 30 Septembre 1999 (footnote: 1)	JUGEMENT rendu le 06 Juillet 2010

DEMANDEURS

Monsieur A Y

[…]

[…]

Monsieur C D

[…]

[…]

représentés par M^e Emmanuel PIERRAT, de la SELARL CABINET PIERRAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire L166

S.A.R.L. COMPAGNIE DE MARKETING ET DE CONSTRUCTION COMACO

[…]

[…]

S.A.R.L. COMPAGNIE FRANCAISE D’INVESTISSEMENT CFI

[…]

[…]

représentées par M^e Patrick BAUDOUIN, de la SCP BOUYEURE BAUDOUIN KALANTARIAN DAUMAS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0056

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires “LE SEVRIEN 1" 99/103 RUE DE SEVRES […] représenté par son syndic le Cabinet I sis

284 bd Saint-Germain

[…]

Syndicat des copropriétaires LE SEVRIEN 2 SIS 99-103 RUE DE SEVRES […] représenté par son syndic le Cabinet I sis

284 bd Saint-Germain

[…]

représentés par M^e Jean-Pierre FORESTIER, de la SCP FORESTIER & HINFRAY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P255

[…]

[…]

[…]

représentée par M^e A DOLLOIS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire D.1538

S.A. ARRES

[…]

[…]

représentée par M^e Jean-Charles BENHARROCHE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1613

PARTIE INTERVENANTE

S.A.R.L. DISEVAL

Centre commercial SEVRIEN 99/[…]

[…]

représentée par M^e Jacques GUILLEMIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire R022

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Alain PALAU, Vice Président

[…], Juge

E F, Vice-President

assistés de Clémentine PIAT,

DEBATS

A l’audience du 30 Mars 2010

tenue en audience publique au cours de laquelle les avocats ont été avisés de la date de délibéré par mise en disposition au greffe

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure :

L’ensemble immobilier situé […] et 92 rue du Cherche-Midi à Paris 6^e, comprenant une galerie marchande au rez-de-chaussée, est constitué en deux copropriétés distinctes. La première dénommée Le Sévrien I qui regroupe les bâtiments A, B, C et D est régie par les dispositions d’un règlement de copropriété en date du 9 mars 1972 modifié en 1974, 1976, 1977, 1997 et 2000, et la deuxième, dénommée Le Sévrien II qui regroupe les bâtiments E et F, est régie par les dispositions du règlement de copropriété du 23 décembre 1974.

Les résidences sont traversées par un mail commercial dit “Galerie Sévrien” reliant la rue de Sèvres à la rue du Cherche-Midi qui regroupe : côté Sévrien I une “galerie marchande” desservant les 29 lots issus de la division du lot privatif ex-lot 555 numérotés de 1658 à 1689, laquelle galerie se prolonge côté Sévrien II sur une circulation qui dessert les lots commerciaux numérotés 2133 à 2140 jouxtant les locaux commerciaux exploités sous l’enseigne “Shopi”, partie intégrante de la résidence Le Sévrien I.

Le 28 juin 1999, la société Compagnie de Marketing et de Construction (ci-après la société Comaco) a vendu à la société Compagnie Française d’Investissement (ci-après la société Cfi) des lots dépendant de la copropriété Le Sévrien I soit :

— trois locaux commerciaux au rez-de-chaussée des bâtiments A, B et C correspondant aux lots n°1552, 1553 et 1554 (anciennement lots 552, 553 et 554)

— trois locaux à usage de réserves situés au 2^e sous-sol du bâtiment A correspondant aux lots n°1433, 1434 et 1435 (anciennement 433, 434 et 435).

Depuis le 1^er janvier 1990, les locaux sont exploités commercialement par la société Diseval, sous l’enseigne Shopi.

Monsieur C D a acquis des locaux commerciaux, lots n°1679 et 1688, situés dans la galerie marchande issue de l’ex-lot 555 dépendant de la résidence Le Sévrien I.

Monsieur A Y a acquis un local commercial, lot n°2140, situé dans la partie de la galerie commerciale dépendant de la résidence Le Sévrien II.

La société Arrès, assurée auprès de la société Axa France Iard, a été le syndic des copropriétés jusqu’au 26 septembre 2002, date à laquelle la société H I lui a succédé.

L’article 14 du règlement de copropriété du Sévrien I prévoit que :

“Les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes sont réparties entre les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes de copropriété.

Toutefois, lorsque les charges ne concerneront qu’un seul corps de bâtiment, elles seront réparties uniquement entre les copropriétaires de ce corps de bâtiment au prorata de leurs tantièmes de copropriété, sous réserve de ce qui est précisé ci-après”.

L’article 15 du règlement de copropriété dispose que :

“les charges relatives au fonctionnement, à l’entretien ou au remplacement des éléments d’équipements particuliers tels qu’énumérés au chapitre administration des parties communes seront réparties conformément aux dispositions du dernier paragraphe de l’article II du présent règlement.

Il est ici précisé que les lots numéros quatre cent trente trois (433), quatre cent trente quatre (434), quatre cent trente cinq (435), cinq cent cinquante deux (552), cinq cent cinquante trois (553), et cinq cent cinquante quatre (554) sont formellement exclus de l’usage et des charges des éléments particuliers.

Les postes ci-après seront répartis de la manière suivante :

— A : “chauffage, eau chaude et eau froide”,

— B : “ ascenseurs et escalators”,

— D : “charges particulières aux sous-sols” : “elles se composent des charges auxquelles tous les lots des sous-sols à l’exception des lots numéros quatre cent trente trois (433), quatre cent trente quatre (434), quatre cent trente cinq (435), et se répartissent au prorata de leurs dix mille cent seizièmes respectifs.

Les charges comprennent les dépenses afférentes au fonctionnement à l’entretien des portes des parkings, à l’éclairage des sous-sols et à la signalisation des rampes de circulation, au fonctionnement du groupe électrogène, à la ventilation mécanique des garages”.

L’article 15-C prévoit que :

“les charges de frais d’entretien des façades, des cages d’escaliers, des couloirs et accès, galerie marchande (lot cinq cent cinquante cinq (555), des jardins, espaces verts, des gardiennages, des monte-charges, vide-ordures, entretien, réfection et peinture des locaux communs, locaux à voitures d’enfants, sous-sols, piscines, groupe électrogène etc… entretien et achat des poubelles, dépenses d’électricité, de gaz, d’air conditionné, réparations et entretien des balcons, seront réparties entre tous les lots au prorata des dix mille cent seizièmes de copropriété à l’exception des lots du rez-de-chaussée et des lots numéros quatre cent trente trois (433), quatre cent trente quatre (434), quatre cent trente cinq (435), cinq cent cinquante deux (552), cinq cent cinquante trois (553), et cinq cent cinquante quatre (554) qui n’y participeront pas”.

Le règlement de copropriété du Sévrien II ne prévoit pas en son article 15-C de régime dérogatoire au profit des locaux commerciaux.

En vertu des procès-verbaux des assemblées générales successives des syndicats des copropriétaires du Sévrien I et du Sévrien II, un accord est intervenu entre les deux copropriétés quant à la répartition de certaines charges.

Le 2 juillet 1976, le modificatif du règlement de copropriété du Sévrien I a précisé au paragraphe “conditions particulières” que s’agissant de la galerie marchande soit le lot 555 divisé en 29 lots que “les lots la composant auront en commun la jouissance privative des allées de circulation et en supporteront, en conséquence, les charges au prorata de leur superficie”.

Par acte d’huissier de justice du 22 juillet 2002, les sociétés Comaco et Cfi ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] à Paris 6^e et, en nom personnel, son syndic alors la société Arrès et ont demandé au Tribunal de les condamner in solidum à leur rembourser la somme de 127.047,83 euros soit les sommes qui auraient été indûment perçues à titre de charges sur les lots susmentionnés pour les années 1994 à 2000.

Par acte d’huissier de justice du 2 juin 2003, la société Diseval, qui exploite le supermarché dans les locaux appartenant à la société Cfi, a assigné le syndicat des copropriétaires du […] à Paris 6^e dénommé “le Sévrien I”, pris en la personne de son syndic, la société Arrès, acte dénoncé à la société Cfi, aux fins de désignation d’un expert et d’obtenir la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer une somme à titre provisionnel.

Par acte d’huissier de justice en date du 23 mars 2004, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] à Paris 6^e dénommé “le Sévrien I”, représenté par son syndic la société H I, a assigné la société Axa Assurances Iard, assureur de la société Arrès, en intervention forcée et a demandé au Tribunal de condamner solidairement la société Arrès et son assureur à le garantir de toutes les condamnations qui pourraient être mises à sa charge au profit des sociétés Comaco et Cfi.

Les instances ont été jointes.

Par ailleurs, par acte d’huissier de justice en date du 6 mars 2003, Monsieur A Y, Monsieur C D et Madame J X ont assigné les syndicats des copropriétaires Le Sévrien I et le Sévrien II, représentés par le Cabinet I, syndic, et la société Arrès aux fins, notamment, de désigner un expert, de condamner la société Arrès à leur rembourser “l’intégralité des sommes versées au titre des charges spéciales galerie et des “erreurs” de ventilation des factures”.

Par jugement du 23 mai 2006, ce Tribunal a :

— ordonné la jonction des instances enrôlées sous les numéros 02/12483 et 04/07156,

— donné acte à la société Diseval de son désistement de ses demandes de dommages et intérêts à l’encontre des sociétés Comaco et Cfi et de provision à l’encontre du syndicat des copropriétaires,

— déclaré les demandes recevables,

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la société Comaco la somme de 824,24 euros au titre de charges d’électricité indûment perçues,

— débouté Monsieur A Y, Monsieur C D et Madame X de leurs demandes de condamnation de la société Arrès à exécuter des travaux de démolition d’un mur de verre, à rétablir le réseau d’évacuation des eaux usées et à restituer des clés,

— débouté Monsieur A Y, Monsieur C D et Madame X de leurs demandes de condamnation de la société Arrès au paiement de sommes à l’exception de la demande de Monsieur A Y tendant au remboursement des charges spéciales galerie,

— Sursis à statuer sur le surplus des demandes et ordonné une mesure d’expertise confiée à Madame A K-L avec pour mission, entre autres, de :

* établir la liste précise des charges de copropriété dont les lots 1552, 1553, 1554, 1433, 1434 et 1435 sont exonérés en vertu de la clause 15-C du règlement de copropriété du Sévrien I et préciser, par catégorie de charges, si cette exonération résulte de circonstances particulières,

* apporter toutes précisions utiles sur les charges dont les sociétés Comaco et Cfi demandent à être remboursées et notamment préciser si ces charges entrent dans la liste des charges visées à l’article 15- C susvisée,

* dire si les lots commerciaux de ces sociétés disposent des compteurs individuels d’eau chaude, eau froide et chauffage prévus à l’article 15-A du règlement de copropriété et si, en conséquence, les charges prélevées sur ces lots au titre de ces trois postes sont conformes à la répartition prévue par le règlement de copropriété,

* préciser la répartition des charges de la galerie marchande,

* proposer, le cas échéant, une nouvelle grille de répartition des charges de copropriété du Sévrien I.

La provision a été mise à la charge de la société Comaco, de la société Cfi, de Monsieur A Y, de Monsieur C D et de Madame X à raison de 1.000 euros chacun.

Au cours des opérations d’expertise, Madame X s’est désistée de ses demandes.

Madame K-L a déposé son rapport le 29 octobre 2008.

Elle a considéré que l’exonération des charges dont bénéficient les lots n°1552, 1553, 1554, 1433, 1434 et 1435 en vertu de l’article 15-C du règlement de copropriété ne résulte pas, pour la totalité de ces charges, de circonstances particulières. Elle ajoute qu’elle ne lui apparaît pas justifiée pour les dépenses suivantes :

* charges de gardiennage,

* charges d’entretien des façades,

* charges d’entretien des jardins et des espaces verts,

* dépenses de réparation et d’entretien des balcons,

* entretien, réfection et peinture des locaux communs, abstraction faite du vide-ordures et du local vélo-poussettes,

S’agissant des charges dont le remboursement est sollicité par les sociétés Comaco et Cfi, elle indique qu’elles se rapportent pour 36.168,46 euros aux dépenses visées par l’article 15-C et pour un montant de 10.339,50 euros à des travaux réalisés sur les accès extérieurs. Elle ajoute que ces accès ne lui apparaissent pas pouvoir être assimilés aux charges des cages d’escalier, couloirs et accès (page 78).

S’agissant de la répartition de la consommation d’eau, elle précise qu’aucune consommation d’eau froide n’a été appelée par la société Arrès sur la période 1996-2001, qu’ensuite, sous le mandat de la société I, une quote-part a été appelée auprès de la société Cfi au prorata des tantièmes, hors sous-sols, sur 77% de la consommation d’eau totale des deux copropriétés, déduction faite des consommations individuelles. Elle relève que sur la période 2002-2007, une quote-part a été appelée pour 21.432,58 euros (page 79).

S’agissant de la répartition des charges de chauffage, elle indique qu’aucune quote-part n’a été appelée auprès de la société Cfi, au mépris du règlement de copropriété, qu’à compter du 3^e trimestre 2002, la quote-part appelée auprès de la société copropriétaire se rapporte aux dépenses d’entretien et de réparation auxquelles doivent participer les locaux commerciaux, sans exception et qu’a contrario, aucune dépense afférente à la consommation de chauffage n’est appelée auprès de la société Cfi, ses locaux n’étant pas à ce jour, raccordés à l’installation (page 79).

S’agissant de la répartition des charges de la galerie commerciale, elle remarque qu’elles sont réparties entre les syndicats Le Sévrien I et Le Sévrien II respectivement pour 79% et 21%, conformément aux accords entres les deux syndicats. Elle ajoute que les charges de la galerie Le Sévrien I sont réparties entre les locaux commerciaux de la division de l’ex-lot 555, composant cette galerie, au prorata de leurs tantièmes respectifs, soit sur la base de 1.106 tantièmes, en application des modificatifs du règlement de copropriété des 20 décembre 1974 et 2 juillet 1976 et que pour leur application, il a été nécessaire de créer une catégorie de charges spéciales dite “charges galerie commerciale” ou charges de l’ex-lot 555”. Elle indique que sur la période 1996-2001, (soit la période de gestion assurée par la société Arrès), les dépenses n’ont pas été correctement réparties et que se trouvaient incluses dans les charges de la galerie commerciale, des dépenses relevant de la catégorie des charges générales ou de la catégorie des charges de chauffage (pages 79 et 80).

Elle relève que les charges de la galerie Sévrien II sont réparties entre les locaux commerciaux dépendant de cette galerie alors que le règlement de copropriété stipule que ces charges sont réparties au prorata des 10.000èmes de cet immeuble. Elle ajoute que si une rectification est possible pour la période 2002-2007 (gestion Cabinet I), cette rectification s’avère impossible pour la période 1996-2001 (gestion société Arrès), dans la mesure le syndic a notamment fait un amalgame total entre les diverses catégories de dépenses (page 80).

Elle souligne que, compte tenu de l’analyse des articles 14 et 15 du règlement de copropriété de l’immeuble du Sévrien I, il convient de procéder à une nouvelle répartition des dépenses, ce qui n’est contesté par aucune partie. Il lui apparaît qu’un simple retranchement est possible, sans nécessité de modifier les tantièmes de répartition et propose une nouvelle rédaction des clauses 14, 15A, 15C, et 15D du règlement de copropriété (pages 80 à 82).

Moyens et prétentions des parties :

La Société Comaco et la société Cfi, aux termes de leurs dernières conclusions récapitulatives signifiées le 6 novembre 2009, demandent au Tribunal, au visa des articles 1235, 1376, 1378, 1382 du Code civil, de la loi du 10 juillet 1965, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— à titre principal, dire que doit être maintenu l’ensemble des dispositions d’exonération de charges de l’article 15-C du règlement de copropriété de l’immeuble du Sévrien I et à titre subsidiaire de dire que doit être maintenue une dispense de participation des lots 1433, 1434, 1435, 1552, 1553 et 1554, aux dépenses suivantes :

* charges des cages d’escaliers, des couloirs et de tous les accès,

* charges de la galerie marchande,

* charges des jardins et des espaces verts,

* charges de gardiennages,

* charges de vide-ordures,

* charges d’entretien, de réfection et peinture de tous les locaux communs, comprenant les locaux à voitures d’enfants,

* charges des sous-sols,

* charge du groupe électrogène,

* charges d’entretien et achat des poubelles,

* dépenses d’électricité,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Sévrien I, la société Arrès et la société Axa France Iard à payer à la société Cfi, à laquelle la société Comaco a cédé sa créance, la somme de 46.507,96 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de chacun des paiements indus effectués ou en tout cas au plus tard à compter de l’assignation du 22 juillet 2002,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Sévrien I, la société Arrès et la société Axa France Iard à payer à la société Comaco et à la société Cfi, à chacune, une somme de 7.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens, comprenant les frais d’expertise, qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile.

La société Comaco et la société Cfi, au regard de l’article 15-C du règlement de copropriété détaillent les dépenses pour lesquelles l’exonération des lots appartenant à la société Cfi est considérée comme justifiée par l’expert judiciaire, soit au titre des charges de la galerie commerciale, de monte-charges, de vide-ordures, de sous-sols, de piscines, d’entretien et achat des poubelles, de gaz et d’air conditionné. Elles se prévalent de ses observations de ces chefs pour conclure à l’exonération desdites charges.

S’agissant des charges tenant aux cages d’escaliers, des couloirs et accès, elles relèvent que si l’expert, à raison, a estimé que l’exonération paraît justifiée, il a exprimé un avis non fondé selon lequel les “accès” seraient les accès aux bâtiments et non les accès extérieurs. Elles considèrent qu’il n’y a pas lieu d’opérer de distinction dès lors que le règlement de copropriété ne prévoit aucune limitation de la sorte et que les lots de la société Cfi sont autonomes par rapport au reste de l’ensemble immobilier.

Du chef des dépenses d’entretien, de réfection et de peinture des locaux communs, elles précisent que l’expert a maintenu l’exonération sauf pour la loge, le local Ptt, le local chaufferie et le local transformateur. Elles contestent les réserves de Madame K-L dans la mesure où les lots de la société Cfi ne sont pas raccordés à l’installation collective de chauffage, sont dispensés des charges du groupe électrogène, ne bénéficient pas du gardiennage et concluent à l’exonération justifiée par l’indépendance des lots.

Concernant les dépenses d’électricité, elles rappellent que l’exonération est liée à celle relative aux charges escaliers, couloirs et accès communs et qu’elle doit donc être totale.

S’agissant des charges des groupes électrogènes, elles indiquent que l’expert s’en remet à l’appréciation du Tribunal. Elles font valoir que l’exonération ne peut qu’être maintenue dans la mesure où ce Tribunal, dans un jugement du 20 décembre 2007 revêtu de l’autorité de la chose jugée, a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à voir réputée non écrite la mention “fonctionnement du groupe électrogène” dans le paragraphe 15-D du règlement de copropriété.

Du chef des charges d’entretien des façades, elles critiquent les conclusions de l’expert qui n’a pas estimé pertinente leur argumentation tenant au fait que les locaux sont situés en rez-de-chaussée en façade sur rue et qu’ils sont clos par une devanture vitrée autonome. Elles maintiennent leur prétention à ce titre.

Elles présentent une argumentation similaire au regard des dépenses de réparation et d’entretien des balcons.

Du chef des charges d’entretien jardins et espaces verts, elles contestent l’appréciation de l’expert qui ne trouve aucune raison pour l’exonération alors que les lots, par leur emplacement et leur indépendance totale, sont parfaitement étrangers aux jardins et espaces verts sur lesquels ils ne disposent d’aucun accès ou vue.

Du chef des dépenses de gardiennage, elles relèvent que l’expert n’a pas estimé légitime l’exonération dans la mesure où la société Diseval n’avait pas justifié à l’époque d’un système de sécurité propre. Elles ajoutent qu’il n’est pas douteux que le magasin Shopi, comme tout supermarché, bénéficie d’un système de surveillance et de sécurité, outre que les locaux sont indépendants. Quant au service de distribution du courrier, elles précisent que si la Poste semble livrer désormais l’ensemble du courrier auprès du gardien, elle le remettait auparavant directement et séparément au magasin Shopi ce qui doit pouvoir être réorganisé sur simple demande.

Du chef de leurs demandes en remboursement, elles précisent que Madame K-L a indiqué que les éléments produits par leurs soins faisaient ressortir sur la période de 1994 à 2000 une réclamation de 46.454,98 euros, que pour sa part elle a retenu un total de 46.507,96 euros duquel il convenait de déduire la somme de 10.339,50 euros au titre des travaux réalisés sur les accès extérieurs. Elles contestent cette déduction dans la mesure où les lots doivent être exonérés de ce chef, et sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires du Sévrien I à payer à la société Cfi la somme de 46.507,96 euros en principal.

Elles exposent que la société Arrès, syndic de l’époque, a, par son comportement, commis une faute en ne respectant pas le règlement de copropriété et partant en réclamant des charges indues. Elles considèrent que le syndic et son assureur, la société Axa France Iard, devront également supporter les condamnations.

***

Monsieur A Y et Monsieur C D, aux termes de leurs dernières conclusions récapitulatives signifiées le 2 novembre 2009, demandent au Tribunal de :

— condamner solidairement, ou à défaut les uns ou les autres, le syndicat des copropriétaires Le Sévrien I, le syndicat des copropriétaires Le Sévrien II, la société Arrès et la société Axa France Iard à payer à Monsieur A Y le montant des charges dont il s’est indûment acquitté sur la période 1996 à 2001 soit 10.771,81 euros,

— condamner solidairement, ou à défaut les uns ou les autres, le syndicat des copropriétaires Le Sévrien I, le syndicat des copropriétaires Le Sévrien II, et la société Axa France Iard à payer à Monsieur A Y le montant des charges dont il s’est indûment acquitté sur la période 2002 à 2007 soit :

* à titre principal, 6.725,05 euros,

* subsidiairement, 4.928,34 euros,

— condamner solidairement, ou à défaut les uns ou les autres, le syndicat des copropriétaires Le Sévrien I, le syndicat des copropriétaires Le Sévrien II, la société Arrès et la société Axa France Iard à payer à Monsieur C D le montant des charges dont il s’est indûment acquitté sur la période du 2^e trimestre 1998 au 2^e trimestre 2000 soit,

* à titre principal, 723,91 euros,

* subsidiairement, 708,07 euros,

— juger que la clause d’exonération de l’article 15-C du règlement de copropriété de l’immeuble Le Sévrien I n’est pas justifiée pour les dépenses suivantes :

* charges de gardiennage,

* charges d’entretien des façades,

* charges d’entretien des jardins et des espaces verts,

* dépenses de réparation et d’entretien des balcons,

* entretien, réfection et peinture des locaux communs,

— ordonner que l’article 15-C du règlement de copropriété de l’immeuble Le Sévrien I soit modifié en ces termes :

“ au regard de la situation particulière au sein de l’immeuble, les lots 1433, 1434, 1435, 1552, 1553, 1554, et 1658, 1660 à 1679, 1681 à 1688 ne participeront pas aux dépenses suivantes :

* les frais d’entretien et de réparations, de toute nature, des cages d’escaliers, couloirs et accès des bâtiments A, B, C, D, hors desserte des sous-sols pour l’accès aux équipements et locaux communs,

* charges de gardiennage,

* les dépenses de vide-ordures,

* l’entretien, la réfection et peinture des locaux à vélos, à voitures d’enfants et vide-ordures,

* l’entretien et l’achat des poubelles,

* les dépenses d’électricité de toute nature, (consommation, entretien et réparations) des cages d’escaliers, couloirs et accès des bâtiments A, B, C et D”,

— ordonner que l’article 15-A du règlement de copropriété de l’immeuble Le Sévrien I soit modifié en ces termes :

“ La consommation relevée aux compteurs des locaux commerciaux sera répartie au prorata des tantièmes afférents aux lots correspondants, abstraction faite des lots 1433, 1434, 1435, 1552 1553 et 1554, sauf à convenir d’une répartition sur les mêmes bases, lors d’un éventuel raccordement de ces lots aux installations collectives.

La consommation afférente aux habitations sera répartie au prorata des surfaces de chauffe des lots habitations.

La consommation relevée aux compteurs des éléments d’équipement particuliers sera prise en charge par les usagers de ces équipements, sauf si l’Assemblée Générale en décide autrement”,

— ordonner l’exécution provisoire,

— condamner solidairement, ou à défaut les uns ou les autres, le syndicat des copropriétaires Le Sévrien I, le syndicat des copropriétaires Le Sévrien II, la société Arrès et la société Axa France Iard à payer une somme de 10.000 euros à Monsieur A Y et une somme de 10.000 euros à Monsieur C D au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens, comprenant les frais d’expertise, à savoir 3.317,45 euros à chacun de Messieurs Y et D.

Monsieur A Y et Monsieur C D exposent que, contrairement à ce que soutiennent les syndicats des copropriétaires, le mode de répartition des charges des locaux commerciaux du Sévrien I est différent de celui des lots commerciaux du Sévrien II.

Monsieur A Y se prévaut des conclusions expertales et soutient qu’il s’est acquitté de charges indues. Sur la période du 1^er trimestre 1996 au 4^e trimestre 2001 (gestion de la société Arrès), il précise que l’expert a estimé à la somme de 10.771,81 euros la quote-part appelée à tort. Il conteste la prescription partielle qui lui est opposée dès lors que l’assignation du 6 mars 2003, dirigée tant contre la société Arrès qu’à l’encontre des syndicats des copropriétaires, a valablement interrompu la prescription décennale.

Il considère que sa demande est valablement dirigée contre les deux syndicats dans la mesure où les charges de la galerie marchande qui traverse les copropriétés des Sévrien I et II sont supportées par les deux copropriétés après une ventilation entre elles suivant une clé de répartition. Il précise qu’une partie des charges appelées sur son lot (Sévrien II) est un remboursement par le Sévrien II des charges appelées par le Sévrien I de sorte que les erreurs ont des répercussions sur les deux copropriétés.

Sur la période à compter du 1^er trimestre 2002 (gestion du cabinet I), Monsieur A Y détaille par année le trop-perçu soit un total à 2007 de 6.725,05 euros. Il conteste l’appréciation de l’expert quant à la nécessité de participation des lots aux charges générales d’habitation et à la compensation par lui faite pour un trop-perçu ramené à 4.928,34 euros, alors que rien ne justifie cette participation. Il demande donc principalement le remboursement de la somme de 6.725,05 euros et subsidiairement de celle de 4.928,34 euros.

Sur la base des mêmes arguments, Monsieur C D réclame, sur la période du 2^e trimestre 1998 au 2^e trimestre 2000, la somme de 723,91 euros. Il précise subsidiairement que si sa demande devait être recalculée sur la base de 60/10.000èmes la somme réclamée serait de 708,07 euros.

S’agissant des clauses 15-C et 15-A du règlement de copropriété, ils demandent d’entériner les conclusions de l’expert judiciaire et d’ordonner la modification desdits articles.

***

La société Diseval, aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives signifiées le 18 septembre 2009, demande au Tribunal de :

— lui donner acte de ce qu’elle se désiste de ses demandes de dommages-intérêts dirigées contre les sociétés Cfi et Comaco dans ses conclusions d’intervention volontaire notifiées le 1^er juin 2004, et de sa demande de condamnation provisionnelle fait contre le syndicat des copropriétaires à hauteur de 52.430,38 euros,

— la déclarer néanmoins recevable et bien fondée en son intervention volontaire pour appuyer les prétentions des sociétés Cfi et Comaco conformément aux dispositions de l’article 330 du Code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile.

La société Diseval, en sa qualité de locataire des lots commerciaux 1433, 1434, 1435, 1552, 1553 et 1554, rappelle les conditions de son intervention volontaire. Elle précise que la société Cfi a pris l’engagement auprès d’elle de lui reverser les sommes qu’elle serait susceptible de recouvrer dans le cadre de la procédure et que dans ces conditions elle s’est désistée de ses demandes contre les sociétés. Elle ajoute que l’action introduite par les sociétés Cfi et Comaco rend sans objet son action initiale contre le syndicat des copropriétaires dont elle s’est dès lors désistée.

Elle appuie cependant les demandes desdites sociétés et entend stigmatiser la mauvaise foi du syndicat des copropriétaires qui d’une part facture à son bailleur des frais de la galerie jouxtant le supermarché et d’autre part l’a assignée parallèlement en fermeture de l’issue de secours donnant sur ladite galerie. Elle précise que le syndicat des copropriétaires a été débouté mais qu’il a interjeté appel.

Elle fait valoir que sur interrogation de son bailleur, elle a justifié de la date d’installation d’un compteur divisionnaire d’eau froide en date du 20 janvier 2005 et du bénéfice d’un système de sécurité propre, notamment à raison de l’installation de détection électronique d’intrusion, d’un équipement de télésurveillance et d’extincteurs. Elle estime justifiée l’exonération tenant aux dépenses d’eau et de gardiennage.

***

Le syndicat des copropriétaires Le Sévrien I et le syndicat des copropriétaires Le Sévrien II, aux termes de leurs dernières conclusions récapitulatives signifiées le 26 février 2010, demandent au Tribunal de :

— dire irrecevables et mal fondées la société Diseval, la société Comaco et la société Cfi en leurs demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires Le Sévrien I,

— en toute hypothèse, réputer non écrites les clauses d’exonération des charges figurant à l’article 15-C du règlement de copropriété du 9 mars 1972 modifié en ce qu’elles ont trait à :

* poste “entretien des façades”,

* poste “entretien des balcons”

* poste “frais de gardiennage”,

* poste “entretien des jardins”

* poste “entretien des cages d’escaliers, couloirs et accès habitations”

* poste “dépenses d’électricité”,

* poste “locaux communs”,

* poste “vide-ordures”,

— débouter la société Comaco et la société Cfi de leur demande à hauteur de 46.506,96 euros,

— subsidiairement, dire que l’assiette des prétentions des sociétés Comaco et Cfi, formées au visa des clauses d’exonération de l’article 15-C doit être réduite à 36.241,37 euros,

— donner acte au syndicat des copropriétaires de ce qu’il se réserve le droit de revendiquer auprès de la société Cfi le règlement des charges que la société I s’est abstenue de lui imputer en application des clauses d’exonération illicites,

— subsidiairement, condamner exclusivement la société Arrès à indemniser les sociétés Comaco et Cfi,

— débouter la société Arrès et la société Axa France Iard de leurs demandes,

— plus subsidiairement, condamner in solidum la société Arrès et la société Axa France Iard à garantir le syndicat des copropriétaires Le Sévrien I de toute condamnation,

— à défaut, et en tant que de besoin, condamner in solidum la société Arrès et la société Axa France Iard à payer au syndicat des copropriétaires Le Sévrien I la somme forfaitaire de 46.500 euros en indemnisation du préjudice subi en relation avec la demande en remboursement formée par les sociétés Comaco et Cfi au titre des charges échues depuis 1994,

— dire Monsieur A Y irrecevable et mal fondé en ses demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires Le Sévrien I,

— dire prescrite son action en répétition des charges appelées pour les exercices 1996 à 1998 pour 4.672,97 euros,

— subsidiairement, condamner exclusivement la société Arrès à indemniser Monsieur A Y au titre du trop versé pour 10.771,81 euros au titre des exercices 1996 à 2001,

— débouter la société Arrès de ses demandes contre les syndicats des copropriétaires Le Sévrien I et Le Sévrien II,

— plus subsidiairement, condamner in solidum la société Arrès et la société Axa France Iard à garantir les syndicats des copropriétaires Le Sévrien I et Le Sévrien II de toute condamnation au titre du trop versé sur les exercices 1996 à 2001,

— à défaut, et en tant que de besoin, condamner in solidum la société Arrès et la société Axa France Iard à payer aux syndicats des copropriétaires Le Sévrien I et Le Sévrien II la somme de 10.771,81 euros en indemnisation du préjudice subi en relation avec la demande en remboursement formée par Monsieur A Y,

— dire Monsieur C D irrecevable et mal fondé en ses demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires Le Sévrien II,

— dire prescrite son action en répétition des charges appelées au titre des 2^e, 3^e et 4^e trimestres 1998,

— subsidiairement, condamner exclusivement la société Arrès à indemniser Monsieur C D au titre du trop versé pour 723,91 euros au titre des exercices 1996 à 2001,

— plus subsidiairement, condamner in solidum la société Arrès et la société Axa France Iard à garantir les syndicats des copropriétaires Le Sévrien I et Le Sévrien II de toute condamnation au profit de Monsieur C D au titre du trop versé sur les exercices 1998 à 2000,

— à défaut, et en tant que de besoin, condamner in solidum la société Arrès et la société Axa France Iard à payer aux syndicats des copropriétaires Le Sévrien I et Le Sévrien II la somme de 723,91 euros en indemnisation du préjudice subi en relation avec la demande en remboursement formée par Monsieur C D,

— ordonner l’insertion au règlement de copropriété du Sévrien I du 9 mars 1972 de nouvelles clauses de répartition de charges, dont le texte est précisé, au titre des articles 14, 15A, 15C et 15D,

— en tout état de cause, condamner in solidum les sociétés Comaco, Cfi, Arrès et Axa France Iard ou tout succombant à payer à chacun des syndicats des copropriétaires Le Sévrien I et Le Sévrien II la somme de 7.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens, comprenant les frais de l’expertise, qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile.

A l’égard de l’article 15-C du règlement de copropriété, ils se prévalent des conclusions de l’expert quant aux exonérations injustifiées. Ils s’opposent à l’argumentation de la société Cfi et prétendent que les dépenses d’entretien des façades, d’entretien et de réparations des balcons entrent dans les charges communes générales et doivent être réparties entre tous les copropriétaires. Ils ajoutent que la localisation des locaux est sans incidence de sorte que les clauses d’exonération doivent être réputées non écrites.

Du chef des frais d’entretien des jardins et espaces verts, ils précisent qu’ils relèvent des parties communes générales et que la spécificité des locaux commerciaux ou l’utilité n’ont pas à être prises en considération. Ils demandent de dire ladite clause non écrite.

Du chef des frais de gardiennage, ils font valoir que les prestations assurées par le gardien bénéficient nécessairement à la société Cfi, que ces dépenses entrent dans la catégorie des charges communes de sorte que tous les lots doivent y participer quand bien même le gardien n’aurait pas d’utilité pour eux. Ils observent qu’indépendamment de la justification par la société Diseval d’un système de sécurité, seulement à compter de 2008, le service de courrier bénéficie aux locaux commerciaux. Ils demandent de dire ladite clause non écrite.

Du chef des frais de groupe électrogène, ils exposent qu’il constitue un système de sécurité qui bénéficie à l’ensemble de la copropriété. Ils font valoir que le jugement de ce tribunal du 20 décembre 2007 précisait seulement qu’à l’époque le syndicat des copropriétaires ne rapportait pas la preuve de l’utilité égale pour tous les lots dudit groupe. Ils ajoutent qu’en l’état du rapport depuis déposé, la question peut être tranchée sans réserve et que les dépenses s’entendent des dépenses de sécurité de l’ensemble immobilier et donc insusceptibles de dispense. Ils demandent de dire ladite clause non écrite.

Ils critiquent les conclusions de l’expert quant à la légitimité de l’exonération des frais charges d’escaliers, couloirs et accès, faute de spécialisation des charges par bâtiment d’habitation. Ils demandent de dire ladite clause non écrite. Subsidiairement, ils demandent de circonscrire son champ aux escaliers, circulations et accès aux bâtiments d’habitation à l’exclusion des accès extérieurs, de l’entrée de la galerie marchande et des accès des sous-sols.

Du chef des dépenses d’électricité, ils concluent que la dispense doit être réputée non écrite dès lors qu’à défaut de rattachement des dépenses à des équipements communs ou services collectifs, la réflexion sur la légitimité ou non des exonérations n’a pas à être guidée par l’utilité procurée. Subsidiairement, ils reprennent les conclusions de l’expert et demande de circonscrire les dépenses aux services généraux et aux charges relatives aux escaliers, couloir et accès des bâtiments d’habitation à l’exclusion de celles afférentes au groupe électrogène, aux accès extérieurs ou aux locaux communs.

Du chef des charges d’entretien des vide-ordures, ils soulignent qu’il y a lieu d’opérer une distinction entre les gaines qui constituent un élément d’équipement commun et le local de réception et le vidoir qui constituent des parties communes. Ils demandent de dire la dispense de charges non écrite ou à tout le moins circonscrite aux gaines de vide-ordures. Ils précisent qu’aucune charge n’a été appelée à ce titre.

Du chef des charges d’entretien, de réfection et peintures des locaux communs, ils demandent de dire qu’elles concernent des charges communes générales, sans référence à l’utilité procurée et que la dispense doit être réputée non écrite. Subsidiairement, ils sollicitent du tribunal qu’il limite le champ d’exonération aux dépenses liées aux seuls locaux vélo/poussettes.

Du chef des charges afférentes aux sous-sols, ils contestent l’appréciation de l’expert qui a justifié l’exonération pour les lots à usage de réserves de la société Cfi au motif qu’ils sont reliés directement au local Shopi en rez-de-chaussée et qu’ils ne bénéficient pas, par nature, des éléments d’équipements communs propres aux lots à destination de parkings et de garages. Ils soutiennent que l’expert a admis que le groupe électrogène n’était pas un élément d’équipement spécifique aux sous-sols et que dès lors la dépense y afférente relève des charges communes générales comme celles de l’éclairage. Ils considèrent que l’exonération générale prévue n’est pas légitime et que celle-ci en ce que notamment elle vise le groupe électrogène et l’éclairage devra être réputée non écrite.

Ils demandent en tant que de besoin de prendre acte de ce que les travaux de désamiantage des parkings relèvent des dépenses de conservation et des charges générales.

Ils détaillent les dispenses surabondantes ou obsolètes.

Ils indiquent du chef des charges de la galerie commerciale qui relèvent en tout état de cause de charges communes spéciales aux seuls lots issus du lot 555, qu’il importe de distinguer l’entrée de la galerie commerciale depuis la rue de Sèvres qui est une partie commune générale et non une partie commune spéciale aux lots privatifs 1658 à 1689 issus de l’ex-lot 555 d’une part et les allées de circulation distribuant les lots issus de l’ex-lot 555, parties communes spéciales s’inscrivant dans le prolongement du couloir d’entrée.

Ils estiment que seule cette portion de la galerie commerciale est visée par la clause d’exonération de l’article 15-C sous le vocable “galerie marchande (lot 555)”. Ils soutiennent que la clause d’exonération est entachée d’une contradiction dès lors qu’elle revient à exonérer les 29 lots n°1658 à 1689 de leurs propres charges. Ils considèrent l’exonération de charges sur le poste “galerie marchande” surabondante en ce qu’elle profite à la société Cfi. Ils indiquent que la qualification de la partie commune spéciale s’évince de la rédaction de l’acte modificatif du 2 juillet 1976.

Ils indiquent que sont sans objet ou inutiles l’exonération des dépenses de monte-charges, de gaz, d’air conditionné ainsi que celles liées à la piscine qui n’a jamais été réalisée.

Ils estiment conforme aux dispositions de l’article 10 alinéa 1 la dispense aux charges d’entretien des poubelles.

Ils concluent au rejet des demandes en remboursement par la société Cfi. Ils soutiennent qu’à supposer que les dépenses dont la répétition est invoquée entrent toutes dans l’assiette des clauses d’exonération, les demanderesses ne sont pas fondées à se prévaloir des clauses d’exonération illicites qui, par ailleurs, sont censées n’avoir jamais existé. Ils considèrent qu’en l’état les sociétés Cfi et Comaco sont seulement en mesure de revendiquer des charges afférentes aux éléments d’équipement communs bénéficiant aux lots de parking chiffrés à 243,20 euros.

Ils demandent de prendre acte que le syndicat des copropriétaires se réserve le droit de revendiquer auprès de la société Cfi le règlement des charges que le cabinet I s’est abstenu de lui imputer en application des clauses d’exonération illicites.

Subsidiairement, ils contestent le montant réclamé, lequel intègre le coût de travaux de réaménagement de l’entrée côté rue de Sèvres, de rénovation de l’accès et d’aménagement côté du Cherche-Midi dont les demanderesses ne peuvent être exonérées. Ils ajoutent qu’en tout état de cause, le préjudice subi aurait pour origine exclusive les appels de charges opérés par la société Arrès qui doit en être seule tenue responsable.

Le syndicat des copropriétaires du Sévrien I forme un appel en garantie contre la société Arrès et l’assureur de cette dernière la société Axa France Iard.

Il soutient que l’ancien syndic ne peut se prévaloir du quitus pour les années 1994 à 2000 dès lors qu’il n’a pas attiré l’attention des copropriétaires sur les difficultés susceptibles d’être posées par le mode de répartition des charges ou les clauses d’exonération du règlement de copropriété. Il ajoute que la copropriété ne pouvait avoir conscience d’une potentielle erreur alors que les sociétés Cfi et Comaco ne se sont plaintes qu’au cours de l’exercice 2001. Il précise que la société Arrès ne peut se prévaloir d’une application constante du mode de répartition par ses prédécesseurs, laquelle n’est pas exonératoire de responsabilité. Il relève que les résolutions de l’assemblée générale du 25 juin 1998 ne s’attachent qu’aux dépenses relatives à la “galerie marchande” sans préjudice de la répartition des charges à opérer au sein de chacune copropriété.

Il considère que la société Arrès lui a causé un préjudice dans la mesure où le syndicat a dû créer un compte débiteur du montant de la dette alléguée et où le cabinet I a été conduit ou serait conduit à facturer le temps passé à analyser les écritures comptables incriminées et à rétablir les comptes. Il souligne l’impossibilité de récupérer des quotes-parts de charges sur les copropriétaires qui ont quitté l’immeuble. Il estime que son préjudice est équivalent à la somme susceptible d’être versée aux sociétés Cfi et Comaco outre les intérêts depuis 2002. Il demande dès lors sa condamnation directe au paiement, à tout le moins à être garanti puis “a minima” l’allocation d’une indemnité forfaitaire de 46.500 euros.

Ils critiquent les demandes de la société Diseval dont ils rappellent les conditions de son intervention volontaire. Ils contestent leur mauvaise foi alléguée, détaillent les différends avec celle-ci et demandent le rejet de sa demande en paiement d’une indemnité au titre des frais irrépétibles.

A l’égard Monsieur A Y et de Monsieur C D, ils exposent que la dénomination “galerie marchande” intègre nécessairement les allées de circulation de l’ex-lot 555 (lots n°1658 à 1688) et comprend également les locaux commerciaux et réserves au rez-de-chaussée du Sévrien I soit les trois lots de Monsieur A Y (lots n°2140). Ils soulignent que toutes les charges propres à la “galerie marchande” font l’objet d’une ventilation entre les deux copropriétés soit 79% pour Sévrien I et 21% pour le Sévrien II.

Ils précisent que seul le règlement de copropriété du Sévrien I prévoit expressément une répartition des charges relatives à la “galerie marchande” entre les seuls lots la composant dans la limite de 79% de sorte que l’expert judiciaire a relevé que la quote-part “spéciales galerie” du Sévrien II (21%) devrait être répartie entre tous les membres de la copropriété du Sévrien II donc au prorata des 10.000èmes de copropriété et non selon une clé de répartition spécifique. Ils rappellent les observations de Madame K-L.

Ils soulèvent la prescription partielle des demandes de Monsieur A Y (membre du Sévrien II), lequel n’a formé de prétentions contre les syndicats que par conclusions du 28 janvier 2009 de sorte que la demande en remboursement sur les exercices 1996 à 1998 est prescrite à hauteur de 4.672,97 euros. Ils précisent que l’assignation initiale qui ne comporte pas de prétentions indemnitaires contre eux ne peut être interruptive de prescription.

Ils soutiennent en tout état de cause que les demandes sont mal fondées. Ils indiquent que Monsieur A Y ne peut diriger son action contre le syndicat des copropriétaires du Sévrien I qui n’a pas encaissé les fonds. Ils s’opposent à toute demande de condamnation solidaire et font valoir que seule la société Arrès doit être condamnée.

Ils forment un appel en garantie contre la société Arrès et son assureur dès lors que l’ancien syndic a appelé les charges sur une base inexpliquée, qui ne ressort ni du règlement de copropriété ni de procès-verbal des assemblées ni même d’une quelconque logique. Ils soulignent que le rétablissement de la répartition des dépenses du Sévrien II s’avère impossible.

Ils exposent que lors de la gestion par le Cabinet I, l’expert a estimé que l’imputation irrégulière s’élève à 4.928,34 euros au titre des exercices 2002 à 2007, après avoir compensé le différentiel de répartition de “charges spéciales galerie” avec les charges sur les postes “charges bâtiment” et “charges générales hors commerce”. Ils demandent d’entériner cette appréciation et de rejeter l’argumentation de Monsieur A Y qui ne saurait, en l’absence de spécialisation des parties communes, échapper à la répartition entre tous les copropriétaires.

Au regard des demandes de Monsieur C D (membre du Sévrien I), ils relèvent que le tribunal dans son précédent jugement a débouté celui-ci au titre des charges “spéciales galerie” sans surseoir à statuer de sorte que l’expert n’a pas eu à se prononcer sur ce point.

Ils lui opposent la prescription partielle, prétendent qu’il ne peut agir que contre le Sévrien II, contestent toute condamnation solidaire et développent une argumentation similaire à celle articulée du chef des demandes de Monsieur A Y. Ils soutiennent que Monsieur C D ne peut que présenter une demande recalculée sur la base de 60/10.000èmes et non sur 51/10.000èmes, et qui, à toutes fins, s’élève pour la période du 1^er trimestre 1999 au 2^e trimestre 2000 à 448,45 euros.

Ils forment un appel en garantie contre la société Arrès, sous la garantie de son assureur.

Ils demandent au Tribunal, après avoir constaté l’illicéité des clauses du règlement de copropriété, de procéder, en vertu de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, à une nouvelle répartition des charges en instituant si nécessaire des règles de réparation non prévues au règlement de copropriété.

Ils demandent la modification de l’article 14 en expurgeant le paragraphe 2. Ils précisent que si la spécialisation des charges afférentes à la galerie marchande découle de la qualification de parties communes spéciales dévolue à ses allées de circulation, à l’inverse la spécialisation des charges par bâtiment induite par le paragraphe 2 de l’article 14 ne repose sur aucune spécialisation des parties communes. Ils font valoir que dès lors, à défaut d’existence ou de création de parties communes spéciales à chaque bâtiment, les charges communes générales doivent être réparties entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes.

Subsidiairement, si le Tribunal devait maintenir la spécialisation des charges par bâtiment induite par le paragraphe 2, ils demandent alors de préciser le prorata des tantièmes de copropriété dans chaque bâtiment et observent que Madame K-L a éludé la difficulté tenant à la détermination des tantièmes dévolus aux lots affectés simultanément à plusieurs corps de bâtiments. Ils soulignent que les lots parkings ont notamment vocation à contribuer aux dépenses de conservation relevant des mesures de sécurité ou en rapport avec le gros oeuvre. Ils proposent une rédaction de l’article 14.

Ils demandent la modification de l’article 15-C et indiquent que l’exonération doit se limiter aux dépenses relatives aux équipements communs et services collectifs soit celle afférente aux gaines de vide-ordures et aux poubelles. Ils proposent une rédaction dudit article.

Ils demandent la modification de l’article 15-A relative aux charges de chauffage laquelle conduit à un non-sens dès lors que l’exception au critère de surface de chauffe revient à viser précisément tous les locaux commerciaux. Ils s’en rapportent sur la rédaction proposée par l’expert judiciaire.

Ils demandent la modification de l’article 15-D relative aux charges particulières aux sous-sols. Ils font valoir que les dépenses relatives à l’éclairage des sous-sols et au groupe-électrogène, qui relèvent des charges générales, doivent être exclues des charges spéciales. Ils proposent une rédaction dudit article.

***

La société Arrès, aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives signifiées le 18 décembre 2009, demande au Tribunal de :

— dire les syndicats des copropriétaires irrecevables,

— débouter les sociétés Comaco, Cfi, les syndicats des copropriétaires Le Sévrien I et Le Sévrien II, Monsieur A Y et Monsieur C D de leurs demandes dirigées à son encontre,

— subsidiairement, condamner la société Axa France Iard à la garantir,

— condamner in solidum les sociétés Comaco, Cfi, les syndicats des copropriétaires Le Sévrien I et Le Sévrien II, Monsieur A Y, Monsieur C D et tout succombant à lui payer la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens, comprenant les frais de l’expertise, qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile.

La société Arrès, du chef de la répartition des charges analysée par Madame K-L, relève que l’expertise a mis en évidence l’absence de justification des exceptions au principe de répartition des charges. Pour le surplus, elle s’en rapporte à justice quant aux différences de charges dont le remboursement est sollicité.

Elle soutient ne pas avoir réellement commis de fautes de gestion.

Elle rappelle que l’expert a considéré que pendant sa période de gestion, des charges avaient été réparties en charges générales pour 12 postes, que pour les charges d’eau et chauffage, elle aurait réparti en charges bâtiment A et charge galerie, tout en constatant qu’en l’absence de compteur individuel pour les lots de la société Cfi, celle-ci n’a pas payé de charges d’eau entre 1996 et 2001, qu’au titre des charges de la galerie commerciale, elle aurait affecté dans cette catégorie certaines dépenses relevant des charges générales.

Elle relève que l’appréciation générale de l’expert plaide en sa faveur, que la clause d’exonération de l’article 15-C n’apparaît pas justifiée pour cinq postes, et qu’il était évident qu’il convenait de procéder à une nouvelle répartition plus conforme au regard de la loi mais aussi de la configuration des lieux et des avantages que retirent les locaux commerciaux pour tous les postes relatifs à l’entretien, la conservation et l’administration de l’immeuble.

Elle fait valoir que l’assemblée générale lui a systématiquement donné quitus et que les comptes ont été approuvés. Elle précise que compte tenu de l’importance de ces deux ensembles immobiliers, les comptes ont été minutieusement contrôlés par les membres du conseil syndical dont Monsieur Z, commissaire aux comptes.

Elle conteste la demande du syndicat des copropriétaires au titre de dommages-intérêts et observe qu’elle n’est pas fondée en droit.

Elle ajoute que les deux syndicats connaissaient les règles de répartition appliquées, que l’assemblée du 25 juin 1998, puis les suivantes ont validé sans condition ni restrictions la répartition des charges de la galerie commerciale.

Elle expose que le présupposé rétablissement des comptes est totalement aléatoire et que le nouveau syndic n’y procédera pas.

Elle prétend qu’une faute à son encontre n’est pas démontrée. Elle souligne que les demandeurs n’ont élevé de contestation qu’en 2001 alors qu’ils ont voté systématiquement l’approbation des comptes.

Elle précise n’avoir jamais modifié le mode de répartition des charges qui a été appliqué par tous ses prédécesseurs. Elle conclut à l’absence de lien de causalité entre les préjudices allégués et une faute de sa part, au surplus non établie.

Subsidiairement, elle demande à être garantie par son assureur la société Axa France Iard.

***

La société Axa France Iard, aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives signifiées le 21 janvier 2010, demande au Tribunal de :

— à titre principal, vu les quitus, dire les syndicats des copropriétaires Le Sévrien I et Le Sévrien II irrecevables,

— subsidiairement, les débouter,

— plus subsidiairement, déclarer mal fondées les demandes en garantie et en condamnation,

— en tout état de cause, dire que la condamnation ne pourrait être que dans les limites de la police,

— condamner tout succombant à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

La société Axa France Iard soulève l’irrecevabilité des demandes des syndicats Le Sévrien I et Le Sévrien II à raison du quitus donné à son assurée. Elle précise que les copropriétaires sont censés connaître les clauses du règlement de copropriété, qu’ils disposent de tous les comptes lors de leur approbation, qu’il leur appartenait de s’intéresser auxdits documents et que la société Arrès n’a fait que reprendre la répartition en vigueur lors de sa prise de fonction de sorte que la copropriété a donné en connaissance de cause quitus au syndic.

Elle conclut à l’absence de faute de la société Arrès qui n’est pas à l’origine de la répartition faite qui a été appliquée depuis 1972. Elle ajoute que de ce fait, son assurée n’a pas jugé utile de faire valoir une difficulté qui existait depuis 12 ans et qu’au reste son successeur le cabinet I n’a pas davantage prévenu la copropriété de la “difficulté”. Elle ajoute que certaines exonérations n’étaient pas justifiées comme l’a relevé Madame K-L et que la clause 15-C ne pouvait donc être appliquée stricto sensu.

Elle conclut par ailleurs à l’absence de lien de causalité dès lors qu’il n’est pas établi que les copropriétés auraient accepté de modifier la répartition des charges.

Elle ajoute que le fait de ne pas avoir respecté un règlement de copropriété portant atteinte aux dispositions de l’article 10 ne peut être à l’origine d’un préjudice. Elle souligne que le syndic n’a commis aucun acte malveillant. Elle prétend qu’il incombe au syndicat des copropriétaires, s’il devait régler quelques remboursements, de les récupérer sur les copropriétaires qui les devaient initialement, et que condamner le syndic constituerait un enrichissement sans cause. Elle rétorque aux syndicats qu’ils ne justifient pas de l’impossibilité de recouvrer les charges à raison de mutations.

A l’égard de Monsieur A Y et Monsieur C D, elle fait valoir que la société Arrès a cessé ses fonctions en décembre 2002 de sorte qu’il ne peut lui être réclamé un paiement au titre des exercices postérieurs. Elle demande à ce que la demande au titre de dommages-intérêts soit ramenée à de plus justes proportions.

A l’égard des sociétés Cfi et Comaco, elle souligne à nouveau qu’il appartient au seul syndicat des copropriétaires de procéder au remboursement. Sur le mal fondé des demandes, elle s’associe à l’argumentation du syndicat des copropriétaires Le Sévrien I.

Elle estime que si une faute était retenue à l’encontre de la société Arrès, celle-ci ne serait redevable que du paiement des intérêts.

Elle oppose en tout état de cause les limites de sa police et notamment sa franchise contractuelle.

***

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 mars 2010.

MOTIFS

Sur les clauses 15-C et 15-D du règlement de copropriété du syndicat des copropriétaires du Sévrien I et leurs exonérations :

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Du chef des frais d’entretien des façades, il est constant que ces dépenses relèvent de la conservation et de l’entretien de l’immeuble auxquels tous les copropriétaires doivent participer. La localisation et la configuration des lieux sont indifférentes.

En tout état de cause, la circonstance que les locaux des sociétés Cfi et Comaco soient situés au rez-de-chaussée en façade sur rue et clos par une devanture vitrée autonome n’est pas de nature à exonérer les lots de leur participation auxdits frais. L’expert judiciaire a également de manière pertinente observé que le règlement de copropriété ne classe pas les devantures des locaux commerciaux dans les parties privatives et qu’il ne prévoit pas expressément que les dépenses y afférentes seront supportées exclusivement par le propriétaire de ces locaux. De même, la localisation des locaux en sous-sol est indifférente et n’est pas propre à admettre une exonération de ces lots d’autant que, comme l’expert l’indique, les autres lots situés en sous-sol ne bénéficient pas de cette exonération. La dispense auxdites charges sera déclarée non écrite.

Du chef des frais d’entretien et de réparation des balcons, le règlement de copropriété classe en parties communes “les ornements de façade, en ce compris les balcons en saillie, leur revêtement et balustrade” et en parties privatives “les balcons et loggias particuliers”. Il résulte du rapport d’expertise que les balcons, situés en saillie sur la façade de la rue de Sèvres, font partie intégrante de la façade et du gros oeuvre de l’immeuble. Pour les raisons qui précèdent et sachant que les dépenses afférentes auxdites parties communes, telles que délimitées par les clauses du règlement de copropriété, relèvent de la conservation et de l’entretien de l’immeuble, la clause exonératoire sera déclarée non écrite.

Du chef des frais d’entretien des jardins et espaces verts, il ressort du règlement de copropriété du 9 mars 1972 que “la totalité du sol, c’est-à-dire l’ensemble du terrain en ce compris les parties construites des cours et des jardins” sont parties communes générales. Il résulte des constatations expertales que les espaces verts sont situés entre la copropriété du Sévrien I et celle du Sévrien II. S’agissant de charges communes générales, l’exonération auxdites dépenses ne peut être invoquée pour les locaux commerciaux, sachant en outre qu’aucune circonstance ne permettrait de l’admettre, et l’appréciation justifiée de l’expert à cet égard sera retenue. La disposition sera déclarée non écrite.

Du chef des frais de gardiennage, il résulte du rapport d’expertise que les tâches imparties au gardien comprennent la réception, le tri, la distribution du courrier, la surveillance des entreprises intervenant pour le compte du syndicat, la surveillance de la copropriété et de la propreté des parties communes par l’organisation de rondes journalières, et une permanence à la loge à des horaires déterminés. Il est de principe que le service de gardiennage ne constitue pas un service collectif de sorte que tous les lots doivent participer aux dépenses, indépendamment de l’utilité procurée. De surplus, la justification par la société Diseval (magasin Shopi) uniquement d’une installation personnelle de détection électronique d’intrusion, au reste simplement à partir de mai 2008, ou l’éventualité d’une modification dans la distribution par les services postaux du courrier, sont en tout état de cause insuffisantes pour envisager une totale indépendance du chef des dépenses liées au gardiennage. La clause exonératoire sera déclarée non écrite.

Du chef des dépenses liées au groupe électrogène, il ressort des clauses du règlement de copropriété que celui-ci est visé à l’article 15-C et à l’article 15-D (charges communes particulières aux sous-sols), sachant qu’il n’est pas discuté qu’il n’existe dans l’immeuble qu’un seul groupe électrogène localisé, comme le précise l’expert, au 2^e sous-sol et qui est considéré par ledit règlement comme étant un élément d’équipement commun au sous-sol.

Il est constant que l’autorité de la chose jugée ne s’attache qu’au dispositif d’une décision de justice. Il résulte du jugement définitif de ce Tribunal du 20 décembre 2007 que le syndicat des copropriétaires a été débouté de sa demande tendant à voir réputer non écrite la mention “fonctionnement du groupe électrogène” dans le paragraphe D de l’article 15 du règlement de copropriété. Dans le cadre de la présente instance, le syndicat sollicite que la mention prévue à l’article 15-C soit déclarée non écrite de sorte que stricto sensu l’autorité la chose jugée n’est pas opposable de ce chef.

Cependant, la décision précitée a, en rejetant la demande du syndicat du chef de la clause 15-D, jugé que les dépenses afférentes au fonctionnement du groupe électrogène constituent des charges communes particulières aux sous-sols réparties entre les lots du sous-sol à l’exception des lots 1433, 1434, 1435. Sauf à méconnaître la portée et les termes du jugement susvisé et donc l’autorité de la chose jugée qui y est rattachée, il ne peut, en déclarant non écrite une mention de la clause 15-C, être dérogé d’une part au principe général de répartition des frais de fonctionnement du groupe électrogène entre les seuls lots du sous-sol – et donc à l’exclusion notamment des lots du rez-de-chaussée 1552, 1553 et 1554 -, et à la décision particulière définitivement arrêtée d’exonération des lots 1433, 1434, 1435 des charges particulières du sous-sol donc de celles litigieuses.

En conséquence, la demande du syndicat Le Sévrien I tendant à voir réputer non écrite la mention à l’article 15-C d’exonération des lots 1433, 1434, 1435,1552, 1553 et 1554 des charges liées au groupe électrogène sera rejetée.

Du chef des dépenses aux escaliers, couloirs et accès, il ressort du règlement de copropriété et des observations expertales qu’aucune partie commune spéciale n’a été instituée et que les halls, couloirs d’entrée, escaliers et paliers sont des parties communes générales. L’article 14 a prévu par ailleurs que “lorsque les charges ne concerneront qu’un seul corps de bâtiment, elles seront réparties uniquement entre les copropriétaires de ce corps de bâtiment (…)”.

Le Sévrien I est constitué de quatre immeubles de huit à neuf étages avec terrasses, à usage d’habitation, avec au rez-de-chaussée des locaux à usage de bureaux et des locaux commerciaux (galerie marchande, shopping center de luxe), parkings sur quatre sous-sols. Ils sont dénommés par escalier Mennecy-Chantilly-Pologny-Sinceny.

Il est constant que les locaux commerciaux du rez-de-chaussée ne dépendent d’aucun des quatre bâtiments d’habitation précités et qu’ils ne disposent d’aucun accès aux cages d’escaliers et circulations des bâtiments d’habitation.

La particularité de la situation des locaux de la société Cfi justifie l’exonération prévue. Toutefois, l’examen de ladite dispense, l’intention et le but poursuivi par le rédacteur du règlement de copropriété soit une spécialisation des charges en dissociant les locaux commerciaux des bâtiments d’habitation, combinés à la configuration des lieux, à la présence d’accès extérieurs à l’ensemble immobilier des deux côtés (rue de Sèvres et rue du Cherche-Midi), à la possibilité pour notamment la clientèle des lots de la société Cfi de les utiliser, conduisent à considérer que la dispense doit se limiter aux accès, escaliers et couloirs des bâtiments d’habitation à l’exclusion des accès extérieurs. Dans cette limite, la clause d’exonération sera maintenue.

Du chef des dépenses d’entretien, de réfection et peintures des locaux communs, pour les raisons qui précèdent, l’appréciation justifiée de l’expert sera retenue et l’exonération sera maintenue dans la limite des dépenses afférentes aux local vide-ordures, au local vélo-poussettes qui ne présentent d’avantage que pour les bâtiments d’habitation. De plus, elle sera également maintenue, compte tenu des développements ci-dessus du chef du groupe électrogène, aux dépenses afférentes au local dudit groupe. Le surplus sera déclaré non écrit y compris au titre de la chaufferie.

Du chef des dépenses d’électricité, il est constant qu’il s’agit des dépenses d’électricité des services généraux et leur exonération est liée à celle relative aux cages d’escalier, couloirs et accès. Compte tenu des développements qui précèdent et dans les limites rappelées ci-avant, l’exonération sera maintenue.

Du chef des dépenses de vide-ordures, éléments d’équipement communs, compte tenu des observations justifiées de l’expert qui établissent qu’ils ne présentent aucune utilité pour les lots de la société Cfi, l’exonération sera maintenue, sans qu’il soit nécessaire de procéder à une quelconque distinction.

Du chef des charges afférentes aux sous-sols, l’expert relève qu’elles font l’objet de l’article 15-D. L’exonération des lots 1433, 1434, 1435 est justifiée dans la mesure ils constituent des réserves reliées directement au local commercial du rez-de-chaussée, qu’ils ne bénéficient pas des éléments d’équipement communs propres aux lots à destination de parkings ou garages et où la demande tendant à voir réputer non écrite la mention au titre du groupe électrogène a été rejetée définitivement par le jugement de ce tribunal du 20 décembre 2007.

Il est constant que les travaux initiaux de flocage remplissant une fonction de sécurité au profit de l’ensemble des copropriétaires, ceux de désamiantage participent aux frais de conservation de l’immeuble qui concernent toute la collectivité et doivent donc être réparties en charges communes générales. L’exonération des charges spéciales du sous-sol, lesquelles ne se rapportent en outre qu’aux éléments d’équipement du sous-sol et non au gros oeuvre, ne peut dès lors s’appliquer aux travaux de désamiantage des parkings.

Les parties s’accordent à admettre, comme l’a relevé Madame K-L, que l’exonération du chef de l’entretien et l’achat des poubelles est justifiée en considération des dispositions de l’article 10 alinéa 1^er pour ne présenter pour les lots de la société Cfi aucune utilité. La dispense dans la participation aux charges sera maintenue.

Il n’est pas non plus discuté que les mentions concernant le monte-charges, la piscine et l’air conditionné sont sans objet dans la mesure où de telles installations n’ont pas été réalisées. Il en est de même des dispenses de gaz dès lors qu’elles ne concernent que les charges de chauffage et que les lots de la société Cfi ne participent pas à la consommation de gaz de la chaufferie et où les charges sont prévues à l’article 15-A.

Enfin, du chef des charges dites “galerie marchande (lot 555)”, la “galerie marchande” est désignée, aux termes de la clause 15-C comme étant le lot 555. Il ressort des observations expertales et des modificatifs du règlement de copropriété des 20 décembre 1974 et 2 juillet 1976 que le lot 555 a été supprimé pour être divisé en plusieurs lots commerciaux implantés au sein de la galerie, que des parties communes spéciales ont été créées entre les lots 1657 à 1682 issus de la division du lot 555, et qu’un poste dit “charges spéciales galerie” a été institué. Il doit être constaté que lesdites charges spéciales galeries afférentes aux parties communes spéciales issues des lots issues du lot 555 n’ont pas été appelées auprès de la société Comaco ou de la société Cfi.

Il sera observé que, comme le précise l’expert judiciaire, l’article 15-C comporte une contradiction dans la mesure où il exonère les lots issus du lot 555 de leurs propres charges. Compte tenu de l’évolution de la situation des lots, des charges y afférentes, la mention de l’exonération au profit des lots de la société Cfi est surabondante et sans objet dès lors que les charges concernant la “galerie marchande”, en ce que celle-ci correspond limitativement au lot 555 et partant à ceux issus de sa subdivision, sont désormais précisées et organisées distinctement.

Sur les demandes en remboursement de la société Cfi :

Il est constant qu’une clause du règlement de copropriété contraire aux dispositions des articles 10 de la loi du 10 juillet 1965 et partant déclarée non écrite est censée n’avoir jamais existé.

La société Cfi est donc non fondée à solliciter la répétition des sommes qui ont été appelées et versées certes en contravention avec les dispositions du règlement de copropriété mais qui sont déclarées par le présent jugement illicites et ce, du chef des dépenses d’entretien des façades, des réparations des balcons, lesquels en l’espèce concernent l’étanchéité des balcons et donc des parties communes, des accès extérieurs, du gardiennage, des jardins et des espaces verts.

Elle est bien fondée en revanche à réclamer le remboursement des charges versées à compter du 2^e trimestre 1994 au 2^e trimestre 2000, en contravention avec les dispositions des articles 15C et 15D instituant une exonération au profit des lots de la société Cfi et qui ne sont pas déclarées non écrites. La réclamation est justifiée à concurrence des sommes payées au titre des frais d’entretien des cages d’escaliers, couloirs, accès des immeubles d’habitation pour 898,57 euros, du groupe électrogène pour 6,61 euros et des sous-sols pour 243,20 euros soit un total de 1.148,38 euros.

Au regard des dépenses d’électricité, il résulte de l’examen du chiffrage et des trimestres visés au poste “Edf Services Généraux” pour 824,24 euros (5.406,67 francs), des conclusions du syndicat Le Sévrien I notamment du 9 janvier 2006 et du jugement de ce tribunal du 23 mai 2006 que ce poste de dépenses paraît être identique à celui examiné par Madame K-L et intégré dans les demandes actuelles de la société Cfi. Or, le jugement précité a d’ores et déjà condamné le syndicat à payer à la société Comaco une somme de 824,24 euros qu’il reconnaissait alors devoir au titre de charges d’électricité indûment perçues. En tant que de besoin, faute pour les parties de donner des explications sur la potentielle identité des réclamations de ce chef, et sachant que depuis le jugement, la société Comaco a cédé sa créance à la société Cfi, le syndicat des copropriétaires Le Sévrien I sera condamné, en deniers ou quittances, à payer la somme de 824,24 euros à la société Cfi.

Pour le surplus des dépenses d’électricité (postes fourniture, travaux, accès immeuble), hormis le poste “accès immeuble” dont il résulte du rapport d’expertise, qu’il concerne l’immeuble en sa partie habitation, Madame K-L précise que le libellé de certaines dépenses ne permet pas d’identifier à quelle partie commune se rattachent les travaux réalisés. Dans ces conditions et sachant que les lots de la société Cfi ne sont dispensés que limitativement dans la contribution aux dépenses d’électricité mais qu’il s’évince des éléments du rapport que les frais facturés concernent en majeure partie les dépenses liées aux escaliers, couloir et accès des immeubles d’habitation, la demande sera admise dans la limite de 1.200 euros.

Du chef des frais relatifs aux locaux communs, leur libellé permet de constater que des charges relatives notamment aux vide-ordures et au local “landaus” n’étaient pas dues. La demande en remboursement sera admise à concurrence de la somme de 60 euros.

Enfin, du chef des postes “travaux sur accès extérieurs” pour 73,52 euros et “travaux – aménagement entrée côté rue de Sèvres, rénovation et accès côté rue du Cherche-Midi et aménagement grille sortie Cherche-Midi” pour 10.265,97 euros, il résulte des observations expertales et des développements qui précèdent que l’entrée de la galerie marchande est une partie commune générale, que l’exonération du chef des accès ne s’applique pas aux accès extérieurs de l’ensemble immobilier et que les dépenses relèvent de mesures de sécurité prises dans l’intérêt de la collectivité et non spécifiquement à la galerie marchande, et ce, indépendamment des charges spéciales relatives à celle-ci. Dès lors, la demande en remboursement à concurrence de la somme de 10.339,49 euros au titre de charges pour lesquelles les lots de la société Cfi ne bénéficiaient et ne bénéficient d’aucune exonération ne peut prospérer.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires Le Sévrien I sera condamné à payer à la société Cfi la somme de 2.408,38 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2002, date de la demande initiale en justice et, en deniers ou quittances, la somme de 824,24 euros.

Il est constant que les charges ont été appelées par la société Arrès, alors syndic. Il a commis une faute personnelle à l’égard du copropriétaire en appelant des charges sans respecter les clauses du règlement de copropriété, dont il n’avait pas à se faire juge de la licéité. Toutefois, sa faute est sans incidence du chef des dépenses pour lesquelles les exonérations ont été déclarées non écrites. En revanche, elle cause un préjudice direct au copropriétaire qui a dû s’acquitter de dépenses indues.

Il est constant que le quitus donné par l’assemblée générale ou l’approbation des comptes par cette dernière ne sont pas opposables au copropriétaire à titre personnel. L’argumentation tenant à la possibilité pour le syndicat de recouvrer les sommes contre les autres copropriétaires lui est également et en tout état de cause inopposable.

Dans ces conditions, la société Arrès sera tenue personnellement à l’égard de la société Cfi. La société Axa France Iard ne conteste pas sa garantie au titre de la responsabilité civile professionnelle de l’ancien syndic. En conséquence, la société Arrès et la société Axa France Iard, cette dernière dans les limites de sa police et notamment sous déduction de sa franchise, seront in solidum condamnées avec le syndicat des copropriétaires du Sévrien I à payer les sommes susvisées.

Sur les demandes de Monsieur A Y et de Monsieur C D :

Sur les demandes de Monsieur A Y (membre du syndicat du Sévrien II) :

Au sein de l’immeuble Le Sévrien I, la galerie marchande correspond au lot d’origine n°555, supprimé puis divisé en lots totalisant 1.106/10.000èmes des parties communes et dans le cadre de l’immeuble du Sévrien II, les locaux commerciaux totalisant 1.414/10.000èmes dépendent de la galerie commerciale traversant les deux copropriétés. Il est constant que les dépenses communes aux deux copropriétés ont été réparties, sur une base de participation de 79% pour Le Sévrien I et de 21% pour Le Sévrien II.

Il résulte de l’article 15-C du règlement de copropriété du Sévrien II que les charges d’entretien des la galerie marchande sont réparties entre les lots au prorata des 10.000èmes de copropriété.

Il ressort des conclusions expertales que la société Arrès, entre le 1^er trimestre 1996 et le 4^e trimestre 2001, a appelé les charges auprès de Monsieur A Y à concurrence de 214/2.321èmes et le cabinet I, à compter du 1^er trimestre 2002, à concurrence de 143/1.414èmes en contravention des stipulations du règlement de copropriété dans la mesure où la répartition devait se fonder sur 143/10.000èmes.

Par ailleurs, le syndicat conclut, à juste titre, qu’il y a lieu de compenser le différentiel de charges avec la quote-part due par Monsieur A Y au titre des charges dites “charges bâtiment” et “charges hors commerces”, lesquelles n’ont pas été appelées alors que le règlement de copropriété ne prévoyait aucune dispense de ce chef. Monsieur A Y ne présente aucune argumentation pertinente de nature à admettre une exonération desdites charges. Les conclusions de Madame K-L procédant à la réintégration puis à la compensation seront entérinées.

Les conclusions justifiées et étayées de l’expert révèlent que le trop-perçu, charges de chauffage et d’eau froide comprises, s’élève, pour les exercices 1996 à 2001 (gestion Arrès) à la somme de 10.771,81 euros et pour les exercices 2002 à 2007 (gestion I), compensation faite, à 4.928,34 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les demandes contre le syndicat des copropriétaires sont prescrites par dix ans.

Il résulte de la procédure que Monsieur A Y n’a dirigé de demandes en paiement contre les syndicats des copropriétaires qu’aux termes de ses conclusions en date du 28 janvier 2009. Il ne peut se prévaloir de son assignation initiale du 6 mars 2003 qui, si elle avait été délivrée contre les syndicats des copropriétaires à raison de la diversité des demandes alors formées, ne contenait de prétention spécifique en remboursement qu’à l’endroit de la société Arrès, à titre personnel.

La référence dans des conclusions régularisées par le syndicat des copropriétaires le 16 janvier 2006 aux prétentions indemnitaires notamment de Monsieur A Y ne peut constituer une interruption valable de prescription. En effet, dans la mesure où le syndicat était appelé en garantie par la société Arrès, il a pu contester la demande principale, sans pour autant reconnaître le principe d’une demande formée directement à son encontre par le copropriétaire.

Dans ces conditions, les demandes formées par Monsieur A Y sont partiellement prescrites pour les exercices 1996 à 1998 et il sera déclaré irrecevable à concurrence de la somme non contestée, sur ladite période, de 4.672,97 euros.

Il ne peut être opposé à Monsieur A Y la faute de la société Arrès, laquelle ne peut exonérer le syndicat, dans ses rapports avec le copropriétaire, de son obligation à restituer des sommes indûment perçues par lui.

Pour le surplus, soit la somme de 11.027,18 euros, la réclamation de Monsieur A Y en remboursement est fondée à l’encontre du syndicat des copropriétaires du Sévrien II, dont il est membre et entre les mains duquel il règle les charges. Il sera déclaré irrecevable en sa demande dirigée contre le syndicat des copropriétaires du Sévrien I.

A l’égard de la société Arrès, laquelle a commis une faute personnelle en appelant les charges en contravention avec les stipulations du règlement de copropriété, et sachant qu’aucune prescription n’est opposable, la demande sera admise à son encontre à concurrence de la somme de 10.771,81 euros in solidum avec la société Axa France Iard, son assureur. La société Arrès n’étant plus syndic pour la période postérieure, le surplus de la demande limitativement dirigée contre la société Axa France Iard, dont il n’est pas établi qu’elle soit l’assureur du syndicat des copropriétaires Le Sévrien II ou du cabinet I, sera rejetée.

En conséquence, la société Arrès et la société Axa France Iard, cette dernière dans la limite de sa police et sous déduction de sa franchise, seront in solidum condamnées à payer à Monsieur A Y la somme de 10.771,81 euros in solidum avec le syndicat des copropriétaires Le Sévrien II dans la limite de 6.098,84 euros. Le syndicat des copropriétaires Le Sévrien II, seul, sera condamné à payer à Monsieur A Y la somme de 4.928,34 euros.

Sur les demandes de Monsieur C D (membre du syndicat du Sévrien I) :

Il ressort du jugement de ce tribunal du 23 mai 2006, comme le rappelle le syndicat des copropriétaires, que Monsieur C D a été débouté de ses demandes en remboursement des charges dirigées contre la société Arrès.

Madame K-L a pourtant été conduite, dans une note aux parties n°3, à préciser que les lots appartenant à Monsieur C D se sont vus réclamés, sur la période 1996-2000, sur des bases totalement inexpliquées et à tort, une somme de 1.646,47 euros en charges spéciales galerie. Le demandeur a acquis les lots en mars 1998 de sorte qu’il limite sa demande à la somme de 723,91 euros (2^e trimestre 1998 au 2^e trimestre 2000).

Pour les mêmes raisons que développées du chef de la réclamation de Monsieur A Y, Monsieur C D ne peut se prévaloir de son assignation initiale et sa demande se heurte à la prescription décennale au titre des trimestres 1998. De plus, il ressort des éléments du dossier que l’appréciation de Madame K-L a pris en compte une base de 51/10.000èmes alors que les deux lots n°1679 et 1688 représentent 60/10.000èmes.

Dans ces conditions, la demande de Monsieur C D sera accueillie à concurrence de la somme de 448,45 euros. Pour les raisons développées ci-avant, le syndicat des copropriétaires Le Sévrien I sera condamné à payer cette somme à l’exclusion de celui du Sévrien II. Le jugement du 23 mai 2006 a d’ores et déjà débouté Monsieur C D de ses prétentions en paiement dirigées contre la société Arrès. Son action dirigée directement contre l’ancien syndic, et partant contre son assureur, ne peut prospérer.

En conséquence, seul le syndicat des copropriétaires Le Sévrien I sera condamné à payer à Monsieur C D la somme de 448,45 euros.

Sur les demandes des syndicats des copropriétaires :

Il est constant que le quitus ne couvre pas les actes dont le syndicat n’aurait pas eu connaissance et dont il n’aurait pas été à même lors du vote d’apprécier les conséquences.

Il ne ressort pas des pièces produites que la société Arrès a informé les copropriétaires de potentielles difficultés d’application ou d’interprétation des règlements de copropriété et des modalités par elle suivies dans la répartition et les appels individuels des charges de copropriété. Le fait que le conseil syndical ait pu examiner, au préalable, les comptes et l’approbation de ceux-ci sont impropres à établir que les assemblées générales ont eu conscience des irrégularités dans les répartitions effectuées par le syndic. Dans ces conditions, faute pour les assemblées générales d’avoir donné, en toute connaissance de cause, quitus au syndic, ce dernier ne peut s’en prévaloir. Les demandes des syndicats des copropriétaires seront déclarées recevables.

Il a été retenu ci-avant que la société Arrès avait commis une faute personnelle en appelant les charges sans respecter les stipulations des règlements de copropriété.

L’expert judiciaire a également stigmatisé la confusion dans les choix de répartition en observant, s’agissant de la copropriété Le Sévrien II, que l’ancien syndic “outre des clés de répartition et de ventilation de dépenses qui ne sont issues d’aucun document contractuel, (…) a effectué un amalgame total entre les différentes catégories de dépenses, amalgame n’autorisant aucune ventilation de la consommation d’eau et des charges de chauffage entre les locaux commerciaux et les lots d’habitation”. Il a ajouté que “rétablir une répartition conforme au règlement de copropriété de cet immeuble, sur la période 1996-2001, supposerait de reprendre l’intégralité des factures des deux immeubles ainsi que les relevés de compteurs sur l’ensemble de la période afin d’établir une nouvelle répartition de la totalité des dépenses” (page 80).

La totale confusion relevée ci-avant et les décisions prises par la société Arrès dans les répartitions confirment la réalité de ses manquements. La reprise par l’ancien syndic des pratiques antérieures de ses prédécesseurs n’est pas de nature à le décharger de sa responsabilité personnelle de syndic professionnel.

Compte tenu de l’ancienneté des faits, de la nécessité de procéder à un redressement parfait et conforme des comptes certainement ardu voire infaisable, d’identifier les copropriétaires débiteurs in fine des charges, de les rechercher, de leur réclamer leur quote-part, sachant qu’à raison notamment des mutations intervenues certainement entre-temps, ces recherches et poursuites sont plus qu’aléatoires, le rétablissement des droits et obligations de chacun des copropriétaires est impossible, comme le soutiennent les syndicats des copropriétaires.

Les manquements de la société Arrès sont donc à l’origine des préjudices certains subis par les syndicats des copropriétaires limités aux sommes qu’ils sont condamnés à verser aux requérants pour les périodes de gestion dudit syndic.

Dans ces conditions, les sociétés Arrès et Axa France Iard seront in solidum condamnées à garantir le syndicat des copropriétaires Le Sévrien I à concurrence :

— des condamnations mises à sa charge au profit de la société Cfi à savoir la somme de 2.408,38 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2002, et la somme de 824,24 euros telle que visée au jugement du 23 mai 2006,

— des condamnations mises à sa charge au profit de Monsieur C D soit la somme de 448,45 euros, sachant que le rejet de la demande directe du requérant initial ne fait cependant pas obstacle à la condamnation en garantie.

Les sociétés Arrès et Axa France Iard seront in solidum condamnées à garantir le syndicat des copropriétaires Le Sévrien II à concurrence :

— des condamnations mises à sa charge au profit de Monsieur A Y soit la somme de 6.098,84 euros.

La société Axa France Iard sera tenue dans les limites de sa police et sous déduction de sa franchise.

***

Un “donné acte” n’étant pas constitutif de droits, la demande du syndicat Le Sévrien I tendant à lui donner acte de ce qu’il “se réserve le droit de revendiquer auprès de la société Cfi le règlement des charges que la société H I s’est abstenue de lui imputer en application des clauses d’exonération illicites” est irrecevable et il lui appartiendra, le cas échéant, de faire valoir ses droits en justice de ce chef.

Sur la demande en garantie de la société Arrès :

Le principe de la garantie par son assureur n’étant pas discuté, la société Arrès sera relevée indemne par la société Axa France Iard de toute condamnation mise à sa charge, dans la limite de sa police et sous déduction de sa franchise contractuelle.

Sur les nouvelles clauses du règlement de copropriété du syndicat des copropriétaires Le Sévrien I :

En vertu de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque le juge répute une clause non écrite relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition.

Il y a lieu de constater que les parties ne discutent pas le principe des demandes tendant à modifier, préciser ou actualiser les clauses 14 et 15A du règlement de copropriété du Sévrien I, dans le cadre des suggestions préconisées par Madame K-L, laquelle a précisé qu'“il apparaissait nécessaire de procéder à une nouvelle répartition des dépenses, ce qui n’a pas été contesté par les parties” (page 80).

S’agissant de la clause 14, il n’appartient pas au Tribunal de supprimer une partie de la disposition du règlement de copropriété qui a institué des charges communes spéciales. Pour le surplus, la proposition du syndicat des copropriétaires, non critiquée par les parties, est de nature à atteindre l’objectif poursuivi de mise en conformité et de précision.

Elle sera désormais libellée ainsi :

“Les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes sont réparties entre les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes de copropriété.

Toutefois, lorsque ces charges ne concerneront qu’un seul bâtiment (A ou B ou C ou D), elles seront réparties entre les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes de copropriété ventilés entre les bâtiments proportionnellement à la somme des tantièmes de parties communes générales de chacun des bâtiments concernés, sous réserve de ce qui sera dit dans les articles suivants.

Lorsque les charges ne concerneront que les parties communes spéciales de la galerie commerciale (lots 1658, 1660 à 1679, 1681 à 1688), elles ne seront réparties qu’entre les copropriétaires des lots concernés au prorata de leurs tantièmes respectifs, soit sur la base de 1.106 tantièmes.”

S’agissant de la clause 15-A relative aux charges “chauffage”, il ressort des conclusions de l’expert judiciaire que la mention qui consiste à répartir la consommation de chauffage de la galerie marchande (ex-lot 555), relevée au compteur de la galerie, au prorata des surfaces de chauffe des locaux commerciaux, apparaît contraire au critère de l’utilité dès lors que la quote-part de chauffage des allées et circulations présente la même utilité pour tous les lots la composant, quelle que soit la surface de chauffe installée au sein des parties privatives et compte tenu de l’existence à ce jour de deux stations Cpcu, l’une pour l’habitation l’autre pour les commerces (page 57).

Cette analyse est partagée par le syndicat des copropriétaires, Messieurs A Y et C D qui demandent la modification de la clause 15-A conformément à la suggestion de Madame K-L. Les Cfi et Comaco ne présentent pas d’observations à ce titre.

Dans ces conditions, compte tenu des appréciations pertinentes de l’expert judiciaire et de sa proposition non critiquée, la clause 15-A concernant la répartition des charges de chauffage sera modifiée comme suit :

“La consommation relevée aux compteurs des locaux commerciaux sera répartie au prorata des tantièmes afférents aux lots correspondants, abstraction faite des lots 1433, 1434, 1435, 1552, 1553 et 1554, sauf à convenir d’une répartition selon les mêmes bases, lors d’un éventuel raccordement de ces lots aux installations collectives.

La consommation afférente aux habitations sera répartie au prorata des surfaces de chauffe des lots d’habitation.

La consommation relevée aux compteurs des éléments d’équipement particuliers sera prise en charge par les usagers de ces équipements, sauf si l’assemblée générale en décide autrement”.

S’agissant de la clause 15-C, compte tenu des développements ci-dessus tenant aux dispenses déclarées non écrites, à l’inutilité du maintien des mentions obsolètes ou surabondantes, ladite clause sera libellée comme suit :

“ Les lots 1433, 1434, 1435, 1552, 1553, 1554, 1658, 1660 à 1679, 1681 à 1688, ne participeront pas aux dépenses suivantes :

* les frais d’entretien et de réparations, de toute nature, des cages d’escaliers, couloirs et accès des bâtiments A, B, C et D, hors desserte des sous-sols pour l’accès aux équipements et locaux communs,

* les dépenses de vide-ordures et du groupe électrogène,

* l’entretien, la réfection et peinture des locaux à vélos, à voitures d’enfants, du vide-ordures et du groupe électrogène,

* l’entretien et l’achat des poubelles,

* les dépenses d’électricité de toute nature (consommation, entretien et réparations) des cages d’escaliers, couloirs et accès des bâtiments A, B, C et D”.

S’agissant de la clause 15-D, sa rédaction actuelle sera maintenue et la demande du syndicat des copropriétaires Le Sévrien I sera rejetée.

Sur les demandes de la société Diseval :

Le jugement de ce tribunal du 23 mai 2006 a d’ores et déjà donné acte à la société Diseval du désistement de ses demandes de dommages et intérêts à l’encontre des sociétés Comaco et Cfi et de provision à l’encontre du syndicat des copropriétaires. Il a également considéré recevable ladite société en son intervention de sorte que les demandes réitérées à cet effet sont sans objet.

Sur les autres demandes :

Compte tenu de l’ancienneté des faits, l’exécution provisoire sera ordonnée du chef des décisions ci-avant.

La mesure d’expertise ordonnée a permis de mettre en évidence l’exigence de modifier certaines clauses du règlement de copropriété du Sévrien I, d’apprécier les prétentions respectives des parties, lesquelles ne sont accueillies que partiellement, ainsi que les manquements de la société Arrès.

Dans ces conditions, il sera fait masse des dépens qui comprendront les frais de l’expertise judiciaire qui seront supportés par les sociétés Cfi et Comaco in solidum à concurrence d’un tiers, par les syndicats des copropriétaires Le Sévrien I et Sévrien II in solidum à concurrence d’un tiers et par les sociétés Arrès et Axa France Iard in solidum à concurrence d’un tiers.

Il sera alloué à Monsieur A Y une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile qui sera mise à la charge in solidum du syndicat des copropriétaires Le Sévrien II, des sociétés Arrès et Axa France Iard. De ce chef, le syndicat des copropriétaires Le Sévrien II sera garanti par les sociétés Arrès et Axa France Iard in solidum, et la société Arrès par la société Axa France Iard.

Sur le même fondement, le syndicat des copropriétaires Le Sévrien I sera condamné à payer à Monsieur C D la somme de 1.500 euros. De ce chef, le syndicat des copropriétaires Le Sévrien I sera garanti par les sociétés Arrès et Axa France Iard in solidum, et la société Arrès par la société Axa France Iard.

Les autres parties succombent partiellement en leurs prétentions et la procédure a eu pour finalité de procéder à des modifications du règlement de copropriété du Sévrien I. La société Diseval s’est désistée de ses demandes initiales et son intervention doit être considérée comme accessoire pour ne plus élever de prétentions au fond à son profit. Aussi, et en équité, les autres demandes fondées sur l’article 700 du Code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe :

Dit non écrites les exonérations de dépenses mentionnées à l’article 15-C du règlement de copropriété du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Sévrien I en date du 9 mars 1972 du chef des dépenses d’entretien des façades, de réparation et entretien des balcons, des cages d’escaliers, des couloirs et des accès dans la limite pour ces derniers des immeubles d’habitation A, B, C et D hors desserte des sous-sols pour l’accès aux équipements et locaux communs, des jardins et espaces verts, de gardiennage, de l’entretien, réfection et peinture des locaux communs à l’exclusion des locaux à voitures d’enfants, des vide-ordures et du groupe électrogène,

Dit sans objet ou surabondantes les exonérations des dépenses visées à l’article 15-C du même règlement de copropriété du chef des monte-charges, piscines, d’air conditionné, de gaz, concernant la “galerie marchande lot 555”,

Dit que la dispense du chef des dépenses liées au sous-sol ne s’étend pas aux travaux de désamiantage des parkings,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] à Paris 6^e dit “Le Sévrien I”, la société Arrès et la société Axa France Iard à payer à la société Cfi :

* la somme de 2.408,38 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2002

* la somme de 824,24 euros visée au jugement du 23 mai 2006 et ce, en deniers ou quittances s’agissant du syndicat,

Dit Monsieur A Y irrecevable en ses demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Sévrien I,

Dit la demande de Monsieur A Y contre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 92A rue du Cherche-Midi à Paris 6^e dit “Le Sévrien II” partiellement irrecevable à raison de la prescription,

Condamne in solidum la société Arrès, la société Axa France Iard à payer à Monsieur A Y la somme de 10.771,81 euros in solidum avec le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Sévrien II dans la limite de 6.098,84 euros,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Sévrien II à payer à Monsieur A Y la somme de 4.928,34 euros,

Dit Monsieur C D irrecevable en ses demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Sévrien II,

Dit la demande de Monsieur C D contre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Sévrien I partiellement irrecevable à raison de la prescription,

Constate que Monsieur C D a été débouté par jugement du 23 mai 2006 de ses demandes contre la société Arrès et le dit irrecevable en sa demande directe formée contre la société Arrès et partant la société Axa France Iard,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Sévrien I à payer à Monsieur C D la somme de 448,45 euros,

Condamne in solidum la société Arrès et la société Axa France Iard à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Sévrien I :

— des condamnations mises à sa charge au profit de la société Cfi à savoir la somme de 2.408,38 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2002, et la somme de 824,24 euros telle que visée au jugement du 23 mai 2006,

— des condamnations mises à sa charge au profit de Monsieur C D soit la somme de 448,45 euros en principal outre intérêts,

Condamne in solidum la société Arrès et la société Axa France Iard à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Sévrien II des condamnations mises à sa charge au profit de Monsieur A Y soit la somme de 6.098,84 euros en principal outre intérêts,

Condamne la société Axa France Iard à garantir la société Arrès de toute condamnation mise à sa charge en principal et intérêts,

Dit que, du chef des condamnations prononcées à son encontre, la société Axa France Iard est tenue dans les limites de sa police et sous déduction de sa franchise,

Dit qu’il sera inséré au règlement de copropriété de l’immeuble Le Sévrien I du 9 mars 1972 les articles ci-après modifiés et libellés comme suit et ordonne leur insertion dans ces limites :

Article 14 :

“Les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes sont réparties entre les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes de copropriété.

Toutefois, lorsque ces charges ne concerneront qu’un seul bâtiment (A ou B ou C ou D), elles seront réparties entre les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes de copropriété ventilés entre les bâtiments proportionnellement à la somme des tantièmes de parties communes générales de chacun des bâtiments concernés, sous réserve de ce qui sera dit dans les articles suivants.

Lorsque les charges ne concerneront que les parties communes spéciales de la galerie commerciale (lots 1658, 1660 à 1679, 1681 à 1688), elles ne seront réparties qu’entre les copropriétaires des lots concernés au prorata de leurs tantièmes respectifs, soit sur la base de 1.106 tantièmes.”

Article 15-A “chauffage-eau chaude-eau froide”

“consommation chauffage” :

“La consommation relevée aux compteurs des locaux commerciaux sera répartie au prorata des tantièmes afférents aux lots correspondants, abstraction faite des lots 1433, 1434, 1435, 1552, 1553 et 1554, sauf à convenir d’une répartition selon les mêmes bases, lors d’un éventuel raccordement de ces lots aux installations collectives.

La consommation afférente aux habitations sera répartie au prorata des surfaces de chauffe des lots d’habitation.

La consommation relevée aux compteurs des éléments d’équipement particuliers sera prise en charge par les usagers de ces équipements, sauf si l’assemblée générale en décide autrement”.

Article 15-C :

“ Les lots 1433, 1434, 1435, 1552, 1553, 1554, 1658, 1660 à 1679, 1681 à 1688, ne participeront pas aux dépenses suivantes :

* les frais d’entretien et de réparations, de toute nature, des cages d’escaliers, couloirs et accès des bâtiments A, B, C et D, hors desserte des sous-sols pour l’accès aux équipements et locaux communs,

* les dépenses de vide-ordures et du groupe électrogène,

* l’entretien, la réfection et peinture des locaux à vélos, à voitures d’enfants, du vide-ordures et du groupe électrogène,

* l’entretien et l’achat des poubelles,

* les dépenses d’électricité de toute nature (consommation, entretien et réparations) des cages d’escaliers, couloirs et accès des bâtiments A, B, C et D”.

Dit irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Sévrien I tendant à un “donné acte”,

Dit sans objet les demandes de la société Diseval tendant à lui donner acte de ses désistements et à la dire recevable, le jugement du 23 mai 2006 ayant statué de ce chef,

Ordonne l’exécution provisoire du chef des décisions prononcées ci-dessus,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Sévrien I à payer à Monsieur C D la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Dit que, de ce chef, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Sévrien I sera garanti par les sociétés Arrès et Axa France Iard in solidum et la société Arrès par la société Axa France Iard,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Sévrien II à payer à Monsieur A Y la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Dit que de ce chef, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Sévrien II sera garanti par les sociétés Arrès et Axa France Iard in solidum et la société Arrès par la société Axa France Iard,

Rejette les demandes des parties plus amples ou contraires,

Fait masse des dépens qui comprendront les frais de l’expertise judiciaire qui seront supportés par les sociétés Cfi et Comaco in solidum à concurrence d’un tiers, par les syndicats des copropriétaires Le Sévrien I et Le Sévrien II in solidum à concurrence d’un tiers et par les sociétés Arrès et Axa France Iard in solidum à concurrence d’un tiers,

Dit qu’ils pourront être recouvrés par Maître Baudouin de la Scpa Bouyeure-Baudouin-Kalatarian-Daumas, la Scp Forrestier & Hinfray, Maître Guillemin, Avocats, dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile, pour ceux dont ils ont fait l’avance sans recevoir provision.

Fait et jugé à Paris le 06 Juillet 2010

Le Greffier Le Président

FOOTNOTES

1:

Expéditions

exécutoires

délivrées le :