T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S ■
2e chambre 1re section N° RG : 06/07794 N° MINUTE : Assignation du : 11 Mai 2006 (footnote: 1)	JUGEMENT rendu le 29 Septembre 2010

DEMANDERESSE

Madame L AD AE M veuve X

[…]

[…]

représentée par M^e Dorothée ORLOWSKA, avocat au barreau de HAUTS DE SEINE, vestiaire PN115

DÉFENDEURS

Madame O AG AH D

[…]

[…]

représentée par M^e COMBASTET, SCP COMBASTET ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire P0455

Société VENDOME INVESTISSEMENT

[…]

[…]

représentée par M^e Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire D1666

Madame N AJ AG E

[…]

[…]

représentée par M^e Vincent CAMPION, avocat au barreau de PARIS, vestiaire D.1882

S.A.R.L. GEPARIM

[…]

[…]

[…]

[…]

[…]

IDM CONSEIL

[…]

[…]

représentées par M^e SMADJA, SCP SMADJA ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire L0223

OFFICE NOTARIAL S AO AP C

[…]

[…]

représentée par M^e Philippe PELLETIER, SCP LEFEVRE PELLETIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire P238

Maître AL AB-AN, es-qualités de mandataire judiciaire de la liquidation de la société Vendôme Investissements

[…]

[…]

représentée par M^e Pascal GOURDAIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire D1205

PARTIES INTERVENANTES

Madame H F

[…]

[…]

Madame J B

[…]

[…]

représentes par M^e Jacques SALOMON, avocat au barreau de PARIS,

vestiaire D1079

COMPOSITION DU TRIBUNAL

M^me LUCAT, Vice-Président

M^me Y, Juge

M^me Z, Juge

assisté de M^me AGEZ, Greffier

DEBATS

A l’audience du 06 Avril 2010

tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Le 29 juin 2005, L M, veuve X, propriétaire d’un immeuble situé à […], géré par la SAS IDM Conseil, a consenti à la SARL Geparim, deux promesses unilatérales de vente établies par Maître C, notaire à Paris, à savoir :

— l’une, portant sur un lot n° 1 à créer, pour l’ensemble des lots à usage commercial, ainsi qu’un garage, moyennant le prix de 150.000 € ;

— la seconde, portant sur un lot n° 2 à créer, comprenant les lots à usage d’habitation, respectivement loués alors à M^mes F et B, ainsi qu’à l’association l’Art du toucher, moyennant le prix de 400.000 €.

Un état descriptif de division et un règlement de copropriété ont été établis le 13 décembre 2005, conformément aux stipulations contractuelles, aux frais du bénéficiaire.

Suivant acte reçu le 14 décembre 2005 par Maître C, L M, veuve X a cédé à la SNC Falavier, régulièrement substituée, les lots n° 1-6-9 et 2 (à usage commercial), d’une surface totale de 266,30 m², moyennant le prix de 150.000 €.

Suivant acte reçu par Maître AA-E, avec la participation de Maître C, assistant le vendeur, ce bien a été revendu le même jour par l’acquéreur à la société Vendôme Investissements, pour le prix de 298.000 €.

Le 16 décembre 2005, la société Vendôme Investissements a signé une promesse de vente pour l’ensemble de ces lots au bénéfice de N E, moyennant le prix de 665.000 €.

Suivant acte reçu le 11 janvier 2006 par Maître C, L M, veuve X a, en exécution de la promesse précitée du 29 juin 2005, cédé à la SNC Falavier, substituée à la SARL Geparim, les lots n° 3-4-5-7 et 8, soit un studio de 16 m², deux appartements de 86,90 m² et 87,10 m² et deux caves (lots vendus occupés), moyennant le prix de 400.000 €.

Le 26 janvier 2006, la SNC Falavier a fait délivrer à l’une des locataires, Q B, un congé pour vente au prix de 460.000 €.

Une modification de l’état descriptif de division est intervenue le 22 mai 2006 et les lots 1-6-9 sont devenus le lot 10, lequel a été subdivisé ensuite en lots 11 et 12.

Ces lots 11 et 12 ont été respectivement vendus à O D et N E, suivant actes reçus le 22 mai 2006, moyennant les prix de 285.000 € et 340.000 €.

Par la suite, N E, qui avait également acquis le lot n° 2 (un garage), l’a revendu à la SNC Falavier, pour le prix de 40.000 €, car il s’est avéré qu’il faisait partie de biens auparavant donnés en location à P F.

Soutenant que les plus-values constatées au vu des actes de vente succcessifs démontraient le caractère non réel et sérieux du prix de vente initial et que la SAS IDM Conseil, gestionnaire de ses biens, la SARL Geparim, signataire des promesses de vente et la SNC Falavier, signataire des actes authentiques, qui ont les mêmes associés, avaient agi de concert, avec la connivence du notaire, pour effectuer des opérations immobilières particulièrement avantageuses en fraude de ses droits, L M, veuve X a, par actes des 11 mai et 24 juillet 2006, fait citer la SAS IDM Conseil, la SARL Geparim, la SNC Falavier, la SCP R S-AO-AP-C et la société Vendôme Investissements, devant le tribunal de grande instance de Paris, aux fins de voir annuler les ventes des 14 décembre 2005 et 11 janvier 2006.

Par acte du 26 juin 2008, elle a appelé O D et N E, sous acquéreurs, en intervention forcée.

Par acte du 6 mai 2009, elle a fait citer à cette instance la SELAFA MJA, prise en la personne de Maître AB-AC, désignée en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL Vendôme Investissements, selon un jugement rendu le 29 décembre 2000 par le tribunal de commerce de Paris.

Par conclusions régularisées le 28 septembre 2006, P F et Q B, locataires, sont intervenues volontairement à l’instance.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives (n° 4) signifiées le 29 mai 2009, L M, veuve X demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

vu ses titres de propriété (…) dans un ensemble immobilier sis à […], cadastré section CK n° 877, lieudit […], à savoir, les lots n° 1, 2, 6, 9, 11, 12, 3, 4, 5, 7 et 8,

étant précisé :

— que les lots 1, 6 et 9 forment une seule unité d’habitation et sont indissociables ;

— que les lots 1-6 et 9 ont été annulés pour devenir le lot 10, selon acte publié sous la référence volume 2006 n° 5187, le 21 juillet 2006 ;

— que le lot 10 a été annulé pour devenir les lots 11 et 12, selon acte publié sous la référence volume 2006 n° 5187, le 21 juillet 2006 ;

— déclarer nulle et de nul effet les ventes des lots susvisés au profit de la SNC Falavier, par actes reçus par Maître C, notaire associé à Paris, respectivement le 14 décembre 2005, publiée le 20 janvier 2006 et le 11 janvier 2006, publiée le 31 janvier 2006,

— déclarer nulle et de nul effet la vente des lots susvisés par la SNC Falavier au profit de la société Vendôme Investissements, par actes reçus par Maître AA-E, notaire associé à Asnières, le 14 décembre 2005 et publiée le 25 janvier 2006 au 11^e bureau des hypothèques de Paris sous le n° W 572, volume 2006 P,

— ordonner la publication du jugement au 11^e bureau des hypothèques de Paris aux frais solidairement de Maître C, de la SNC Falavier et de la société Vendôme Investissements,

— dire que toute mention contraire au jugement à intervenir sera, à la diligence du conservateur, radiée avec mention que ces radiations sont faites en exécution dudit jugement,

— dire que les fruits des biens versés entre les mains de la SNC Falavier (loyers des locaux commerciaux et des locaux d’habitation) devront revenir à Madame X et ce jusqu’à la radiation des ventes auprès du bureau des hypothèques,

— vu l’article 331 alinéa 2 du code de procédure civile,

— déclarer recevable et bien fondée Madame X à agir à l’encontre de Madame D et de Madame E,

— débouter Madame D et Madame E de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— les condamner au paiement de la somme de 50.000€ chacune à titre de dommages et intérêts et pour avoir agit de concert avec les protagonistes de cette affaire,

— condamner la SNC Falavier à payer à Madame X les loyers qu’elle a pu percevoir pour les locaux d’habitation, après déduction des charges et autres dépenses faites en bon père de famille et sur justification de leur paiement,

— sommer la SNC Falavier à verser aux débats les promesses de vente signées avec la SARL Geparim d’une part et la société Vendôme Investissements, d’autre part,

— débouter Maître C, la SNC Falavier, la SAS IDM Conseil, la SARL Geparim et la société Vendôme Investissements de toutes leurs demandes faites à son encontre,

vu les articles 1382 et suivants du code civil,

— condamner solidairement Maître C, notaire associé à Paris, titulaire d’un office notarial sis 273-[…], […], la SNC Falavier, la SARL Geparim, la SAS IDM Conseil et la société Vendôme Investissements au paiement de la somme de 200.000 € au titre des dommages-intérêts pour le préjudice moral,

vu les articles 699 et 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement Maître C notaire associé à Paris, (…) la SNC Falavier, la SARL Geparim, la SAS IDM Conseil et la société Vendôme Investissements au paiement de la somme de 8000 € au titre de l‘article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Dans leurs conclusions récapitulatives (n° 5) signifiées le 23 septembre 2009, la SAS IDM Conseil, la SARL Geparim et la SNC Falavier demandent au tribunal, au visa des articles 1116, 1117, 1591, 1674 et suivants du code civil, 1382 du même code, 700, 699 et 515 du code de procédure civile, de :

— débouter Mesdames X, F et B de toutes leurs prétentions totalement infondées,

— débouter la société Vendôme Investissements de sa demande subsidiaire en tant qu’elle est dirigée à l’encontre de la SNC Falavier,

et, accueillant leurs demandes reconventionnelles, de:

— condamner Madame X à payer :

* à la SAS IDM Conseil, la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts,

* à la SARL Geparim, la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts,

* à la SNC Falavier, la somme de 30.000 € à titre de dommages-intérêts,

le tout, sur Ie fondement de l’article 1382 du code civil,

— condamner Mesdames F et B à payer à chacune des sociétés IDM Conseil, Geparim et Falavier, la somme de 2.000 €, à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1382 du code civil ,

— condamner solidairement Madame X, Madame F et Madame B à payer à chacune des sociétés IDM Conseil, Geparim et Falavier, la somme de 4.000 € d’indemnité de procédure, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner solidairement aux entiers dépens,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Dans ses dernières écritures signifiées le 20 août 2009, Maître AB-AC, en sa qualité de mandataire judiciaire de la société Vendôme Investissements, demande au tribunal de :

— lui donner acte de ce qu’elle s’en rapporte à justice, sur la demande de Madame X visant à voir annuler la vente intervenue le 14 décembre 2005,

— en revanche, débouter Madame X de ses demandes de dommages et intérêts “ pour le préjudice moral “ et en vertu de l’article 700 en tant que dirigées contre la société Vendôme Investissements en liquidation judiciaire, ce par application des dispositions combinées des articles L622-21-1 alinéa 1 et L641-3 du code de commerce (principe de la suspension des poursuites individuelles),

— condamner Madame X, subsidiairement tout autre succombant, en tous les dépens.

Dans ses conclusions récapitulatives signifiées le 26 janvier 2009, la SCP R S – AO – AP – C demande au tribunal de :

— débouter Madame X de toutes ses demandes, fins et prétentions à son encontre,

— la condamner à lui verser la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions signifiées le 15 décembre 2008, N E demande au tribunal de :

— juger nulle et entachée d’irrégularité de fond l’assignation du 26 juin 2008 signifiée à Madame E à la requête de Madame L X,

— dire Madame L X irrecevable et non fondée en son action contre M^me E et la condamner à lui payer :

* 50.000 € pour préjudice moral et procédure abusive,

* outre 8.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire que Madame L X ne peut invoquer cumulativement les vices du consentement et la nullité de la vente pour défaut de prix ; la débouter de ses demandes, fins et prétentions,

— subsidiairement, si le tribunal faisait droit aux demandes de Madame X,

— constater et dire impossible la restitution des immeubles cédés par Madame L X,

— condamner la société Vendôme Investissements et Madame L X à lui payer solidairement les sommes suivantes :

* 647.306 € à titre de dommages-intérêts,

* outre 8.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame L X et la société Vendôme Investissements aux entiers dépens.

Dans ses dernières écritures signifiées le 5 décembre 2008, O D demande au tribunal de :

— sur le fondement des articles 56 et 117 du nouveau code de procédure civile, dire nulle et entachée d’irrégularité de fond l’assignation du 26 juin 2008 signifiée à la requête de Madame L X,

— dire Madame L X irrecevable et non fondée en son action contre M^me D et la condamner à lui payer :

* 50.000 € pour préjudice moral et procédure abusive,

* outre 8.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire que Madame L X ne peut invoquer cumulativement les vices du consentement et la nullité de la vente pour défaut de prix ; la débouter de ses demandes, fins et prétentions,

— subsidiairement, si le tribunal faisait droit aux demandes de Madame X,

— constater et dire impossible la restitution des immeubles cédés par Madame L X,

— condamner la société Vendôme Investissements et Madame L X à lui payer solidairement les sommes suivantes :

* 550.000 € à titre de dommages-intérêts,

* outre 8.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame L X et la société Vendôme Investissements aux entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions, signifiées le 29 octobre 2007, P F et Q B demandent au tribunal de :

— les recevoir en leur intervention,

— dire que le droit de préemption aurait dû être offert à Madame F et à Madame B,

en conséquence,

— déclarer nulles les ventes survenues le 14 décembre 2005 et 11 janvier 2006,

— condamner solidairement la société IDM Conseil, Géparim et la SNC Falavier au paiement d’une somme de 20.000 € à titre de dommages intérêts et 6.000 € au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner les défendeurs en tous les dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 novembre 2009.

L’affaire, plaidée à l’audience du 6 avril 2010, a été mise en délibéré au 15 juin 2010, prorogé au 29 septembre 2010 et la décision rendue ce jour.

Il y a lieu, pour un exposé détaillé des moyens des parties, de se reporter à leurs conclusions récapitulatives signifiées aux dates ci-dessus visées, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur l’annulation des ventes :

L M, veuve X indique à titre liminaire (pages 3 et 5 de ses conclusions) que son action est fondée sur le vice du consentement en ce qu’elle a agréé à une vente alors que le prix

proposé était manifestement sous-évalué et que les faits qui ont suivi cette vente ont démontré le caractère de fraude au consentement.

Elle précise que le prix de vente qu’elle a fixé en fonction des valeurs que la SAS IDM Conseil lui communiquait chaque année pour sa déclaration d’impôt de solidarité sur la fortune, est nettement inférieur à la valeur du marché ; qu’il ne peut être qualifié de réel et sérieux et qu’il y a donc lieu d’annuler les ventes en application de l’article 1591 du code civil.

Elle fait également valoir qu’elle a été victime d’un dol, en ce que les manœuvres déployées par les différents intervenants leur ont permis de se porter acquéreurs à un prix défiant toute concurrence (prix global de 550.000 € contre 1.200.000 € estimé) et souligne la préméditation de la part de la SAS IDM Conseil.

Les sociétés défenderesses répliquent que le dernier locataire occupant les locaux à usage commercial, qui a fait faillite en février 2005 et a été expulsé, a laissé les lieux dans un état désastreux, nécessitant d’importants travaux que L M, veuve X ne voulait pas financer ; que celle-ci a fait part de son souhait de vendre l’immeuble au président d’IDM Conseil, lequel lui a effectivement présenté T G, mais que les négociations se sont déroulées exclusivement entre ce dernier et la propriétaire, sans aucune intervention du gestionnaire des biens ; que c’est M^me X qui a demandé que deux actes soient établis sur deux années civiles successives, afin de ne pas attirer l’attention de l’administration fiscale sur l’évaluation de ses biens immobiliers tels qu’indiquée dans ses déclarations au titre de l’impôt de solidarité sur la fortune.

IDM conseil rappelle qu’elle n’était chargée que de la gestion des locaux, mais en aucun cas de la rédaction de ces déclarations et que son rôle se bornait à communiquer chaque année à sa mandante les éléments de passif relatifs aux biens qu’elle gérait.

* * *

* Sur le prix réel et sérieux :

Selon l’article 1591 du code civil, Le prix de la vente doit être déterminé et désigné par les parties.

Ainsi, la vente à prix dérisoire, c’est-à-dire celle dans laquelle le prix n’est pas sérieux car il présente une disproportion telle avec le bien vendu qu’il ne peut être considéré comme l’équivalent réel de ce bien, équivaut à une absence de prix et est frappée de nullité absolue.

En l’espèce, L M, veuve X a vendu à la SARL Geparim, suivant deux promesses de vente du 29 juin 2005, un ensemble immobilier situé à […], moyennant le prix de 400.000 € pour les lots à usage d’habitation, vendus occupés et de 150.000 €, pour l’ensemble des lots à usage commercial et un garage, soit 550.000 € au total.

Le jour même de la régularisation de l’acte authentique au profit de la SNC Falavier, soit le 14 décembre 2005, celle-ci a revendu les lots à usage commercial (n° 1, 2, 6 et 9) à la société Vendôme Investissement, pour le prix de 298.000 €.

Cette dernière a signé le 16 décembre 2005 une promesse de vente au bénéfice de N E pour l’ensemble de ces lots, moyennant le prix de 665.000 €.

Le 26 janvier 2006, la SNC Falavier a fait délivrer à l’une des locataires, Q B, un congé pour vente du lot n° 4, à usage d’habitation, au prix de 460.000 €.

Une modification de l’état descriptif de division est intervenue le 22 mai 2006 et les lots 1-6-9 sont devenus le lot 10, lequel a été subdivisé ensuite en lots 11 et 12.

Le 22 mai 2006, la SNC Falavier a finalement vendu :

— à N E, le lot 11, d’une surface de 103,9 m² outre 30,20 m² dans le sous-sol du bâtiment A, moyennant le prix de 340ྭ000 € ;

— à O D le lot 12, soit une surface de 105,5 m², pour le prix de 285.000 €.

Le contrôle juridictionnel de l’appréciation de la réalité du prix convenu s’exerce dans le cadre de la liberté conventionnelle des parties.

L’unique estimation produite par L M, veuve X, établie le 10 avril 2006 par l’Agence-i, qui évalue le magasin (lots 1,6 et 9) à 600ྭ000 €, le garage à 20ྭ000 €, l’appartement au 1^er étage de 89,90 m² à 305ྭ000 € et l’appartement du 2^e étage de 87,10 m² à 295ྭ000 €, soit 1.220.000 € au total, rappelle expressément que cette estimation est sous réserve de la visite des lieux, de la vérification des surfaces (…) et que les locaux soient dans un état général satisfaisant.

Cette agence immobilière, qui précise qu’elle a expertisé les biens au vu des plans et des informations que vous m’avez fait parvenir, indique que la vente de l’ensemble des lots justifie un abattement de 15 % du prix global.

En l’absence de visite des lieux, comme de toute référence à des ventes de biens similaires à l’époque de l’acte litigieux, cette estimation ne peut être retenue pour apprécier la valeur de l’immeuble cédé à la date de sa vente.

Par ailleurs, l’historique des prix au mètre carré à Paris, établi sur la base des indices Notaires – INSEE, qui indique un prix moyen de 4564 €/m² pour le 4^e trimestre 2005, ne concerne que les appartements anciens, vendus libres de gré à gré, en pleine propriété, à usage d’habitation, ce qui ne correspond pas à l’ensemble immobilier vendu par L M, veuve X.

Il résulte également des pièces adverses que :

— L M, veuve X avait conscience de la nécessité des travaux de remise en état des locaux commerciaux, puisqu’elle a accepté, dès la signature de la promesse de vente, de remettre les clés à la SARL Geparim pour les débuter ;

— la SNC Falavier justifie avoir engagé des travaux importants d’enlèvement des machines et de nettoyage de ces locaux, pour un montant total de 47.840 € TTC, suivant un devis accepté du 30 novembre 2005 et une facture du 5 décembre 2005, ainsi que les frais d’établissement de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété.

Enfin, dans ses déclarations d’impôt de solidarité sur la fortune, L M, veuve X a évalué ses biens situés à Paris, […], comme suit :

	lots à usage d’habitation	lots à usage commercial	valeur globale
année 2001			1.782.300 francs (271.485 €)
année 2002	271.710 €	39.515 €	311.225 €
année 2003	271.710 €	91.470 €	363.180 €
année 2004	271.710 €	91.470 €	363.180 €
année 2005	326.052 €	109.764 €	435.816 €

année 2006

391.300 €

/

/

Au regard de l’ensemble de ces différents éléments, le prix global de 550.000 € auquel a consenti L M, veuve X n’apparaît pas dénué de sérieux et celle-ci ne peut donc poursuivre l’annulation de la vente à la SNC Falavier sur le fondement de l’article 1591 du code civil.

* Sur le dol :

Aux termes de l’article 1116 du code civil, Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.

Il ne se présume pas et doit être prouvé.

En l’espèce, L M, veuve X, qui se prétend victime d’un dol, fait valoir les liens existant entre les sociétés défenderesses, qui ont les mêmes associés et allègue, d’une part, qu’elles ne pouvaient se porter acquéreurs, d’autre part, qu’il y a eu préméditation de la part de la société IDM Conseil, qui n’a pas recherché de nouveaux locataires pour le bien commercial et a fait délivrer un congé de vente sans mandat.

* * *

Le mandat général de gestion immobilière confié par L M, veuve X à la SAS IDM Conseil, suivant contrat du 4 avril 2001, donne expressément au gestionnaire le pouvoir de signer tous baux et locations, les renouveler, les résilier, procéder à la révision du loyer, donner et accepter tous congés (…) ainsi que celui de donner, sur demande du mandant, tous les éléments pour la déclaration annuelle de ses revenus fonciers.

Le tribunal observe, au surplus, que L M, veuve X n’était plus propriétaire des biens situés rue Rondeaux à la date du congé donné le 26 janvier 2006 à Q B.

Eu égard à la délimitation stricte du domaine des incapacités, l’interdiction résultant de l’article 1596 du code civil, qui ne vise que les mandataires chargés de vendre, ne peut concerner les personnes uniquement investies de la mission d’administrer les biens d’autrui.

Par ailleurs, L M, veuve X ne justifie pas avoir confié à la SAS IDM Conseil un mandat d’entremise, ayant pour objet la vente de ses biens.

Les promesses signées le 29 juin 2005 et les actes authentiques qui ont suivi mentionnent que les parties déclarent que les présentes conventions ont été négociées directement entre elles, sans le concours ni la participation d’un intermédiaire.

Les cessions de parts sociales par certains associés de la SNC Falavier, intervenues en juillet 2000, soit plus de cinq années avant les actes litigieux, ne sauraient ainsi être interprétées, comme le soutient la demanderesse, comme une manoeuvre afin de tenter d’échapper aux dispositions de l’article 1596 précité.

Le seul fait que les associés de la SNC Falavier, au profit de laquelle les actes authentiques de vente ont été conclus, soient respectivement la société Forimmo, détenue par U V, lui-même associé de la SAS IDM Conseil, la société A & A Participation, détenue par W V, également associé de la SAS IDM Conseil et la SARL Geparim, détenue par la famille G, dont T G, commissaire aux comptes de la SAS IDM Conseil, ne peut permettre de conclure à l’existence de manoeuvres frauduleuses au détriment de L M, veuve X et est donc inopérant.

Cette dernière ne démontre pas non plus que les sociétés IDM et/ou Geparim aient détenu une information qu’elle ignorait et qui, si elle l’avait connue, l’aurait empêchée de contracter.

Il lui appartenait de se faire assister de conseils compétents, susceptibles de l’informer sur le prix qu’elle pouvait réclamer en échange de la cession de ses biens.

L M, veuve X ne rapporte notamment pas la preuve que les valeurs inscrites dans ses déclarations d’impôt de solidarité sur la fortune lui ont été données par la SAS IDM Conseil, ni qu’un salarié de cette société lui ait établi, en 2003, un modèle à copier afin d’expliquer à l’administration fiscale que la valeur déclarée de 91ྭ470 € s’expliquait par la hausse très sensible du revenu locatif des locaux à usage commercial.

Ainsi, elle ne caractérise en aucune manière les manoeuvres frauduleuses qu’elle allègue à l‘encontre des sociétés défenderesses.

Enfin, ni son âge au moment de la vente (77 ans), ni son état de veuve ne permettent de conclure, en l’absence de tout autre élément de preuve, notamment d’ordre médical, à une quelconque altération de ses facultés et, par suite, à un abus de faiblesse de la part des sociétés défenderesses.

Le tribunal relève, à cet égard, que L M, veuve X, qui possédait plusieurs autres biens immobiliers, rédigeait elle-même ses déclarations d’impôt de solidarité sur la fortune, ce qui demande des compétences certaines en matière de fiscalité et que le rôle de la SAS IDM Conseil se bornait, au vu des lettres adressées chaque années à L M, veuve X, à lui communiquer le détail des montants pouvant être admis en déduction sur votre déclaration ISF pour les immeubles dont vous nous avez confié la gestion.

Les lettres qu’elle a adressées à IDM Conseil les 16 juillet 2001, 21 avril et 20 juillet 2006, produites en défense, confirment qu’elle suivait très attentivement la gestion de ses biens.

Par suite, sa demande d’annulation de la vente de ses biens pour dol sera également rejetée, de même que l’ensemble de ses demandes indemnitaires.

* Sur la responsabilité du notaire :

Bien que la solution donnée ci-dessus au litige emporte nécessairement le rejet des demandes formées par L M, veuve X à l’encontre de la SCP R, il y a lieu de rappeler que, si le notaire est tenu, en sa qualité d’officier public, de conseiller les parties et de garantir l’efficacité de l’acte qu’il reçoit, il ne lui appartient pas d’apprécier, à ce titre, le prix d’une vente, sauf s’il intervient en qualité de négociateur ou si le prix est manifestement disproportionné par rapport au marché ou qu’il existe une erreur flagrante d’évaluation.

Par ailleurs, le secret professionnel auquel le notaire est tenu lui interdit de révéler au vendeur d’un bien immobilier qu’il a été chargé par l’acquéreur de procéder à sa revente, quel qu’en soit le prix.

Le tribunal relève également que, contrairement à ce que soutient la demanderesse, la description de l’ensemble immobilier dont dépendent les biens vendus, telle que détaillée dans les actes de vente mentionne bien l’existence d’un jardin le long du passage commun, répertorié au titre des parties communes dans l’état descriptif de division.

Enfin, le notaire, qui n’est pas tenu de visiter les immeubles pour vérifier la consistance des biens, objets de l’acte qu’il authentifie, ne saurait se voir reprocher une prétendue erreur, non démontrée en l’espèce, sur les surfaces retenues par les certificats de mesurage.

* Sur la nullité de l’assignation délivrée à M^mes D et E :

Si l’article 56 du code de procédure civile dispose que l’assignation contient, à peine de nullité, l’objet de la demande avec un exposé des moyens en fait et en droit, l’acte introductif d’instance signifié à N E est motivé et détaillé de sorte que celle-ci, suffisamment renseignée sur ce qui était réclamé et assistée d’un avocat, n’a pu se méprendre sur l’objet du litige.

Par ailleurs, elle n’établit pas que la contradiction de la motivation en droit de l’assignation, qu’elle allègue, lui aurait fait grief : il y a lieu de rejeter l’exception de nullité soulevée sur le fondement de l’article précité.

N E et O D soutiennent également que l’assignation qui leur a été délivrée le 26 juin 2008 est nulle, en application de l’article 117 du code de procédure civile, L M, veuve X n’ayant pas qualité pour agir au lieu et place de la société Vendôme Immobilier, leur propre vendeur.

Aux termes de cet acte, qui contient dénonciation de l’assignation délivrée le 11 mai 2006 à l’encontre de la SAS IDM Conseil, la SARL Geparim, la SNC Falavier et de la SCP R, ainsi que de celle délivrée le 24 juillet 2006 à la société Vendôme Investissement, L M, veuve X indique être contrainte à mettre dans la cause des acquéreurs de cette dernière, afin que la nullité de la vente intervenue en fraude de ses droits leur soit opposable.

Par la suite, L M, veuve X a formé une demande de condamnation au paiement de dommages-intérêts à l’encontre de N E et O D, pour avoir agi de concert avec les protagonistes de cette affaire, en prétendant, notamment, que celles-ci étaient intéressées par l’acquisition du local commercial bien avant la vente au profit de la SNC Falavier, car un architecte était venu sur les lieux dès décembre 2004 pour étudier la possibilité de transformer les locaux commerciaux en locaux d’habitation.

L’article 331 du code de procédure civile dispose, dans son alinéa 1, qu’un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d’agir contre lui à titre principal et, dans son alinéa 2, qu’il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement à intervenir.

Or, à la date de l’assignation en intervention forcée délivrée par la demanderesse, soit le 26 juin 2008, la société Vendôme Investissement, bien qu’ayant constitué avocat dès le 13 septembre 2006, n’avait toujours pas conclu.

Si l’effet absolu de la nullité pour défaut de prix était susceptible d’entraîner, en cas d’annulation des ventes des14 décembre 2005 et 11 janvier 2006, celle des ventes subséquentes, N E et O D ne peuvent soutenir que leur intervention, requise par L M, veuve X, était sans objet et sans intérêt, dans la mesure où celle-ci a également demandé, dans l’acte du 26 juin 2008, la restitution des loyers qui auraient pu être réglés entre leurs mains.

L M, veuve X disposait donc bien d’un intérêt à agir, au sens de l’article 31 du code de procédure civile, étant rappelé que l’existence du droit invoqué par le demandeur n’est pas une condition de recevabilité de son action mais de son succès.

* Sur le droit de préemption des locataires :

Par jugement du 30 janvier 2007, le tribunal d’instance de Paris 20^e a constaté la validité du congé délivré le 26 janvier 2006 à Q B et ordonné son expulsion : l’appel interjeté à l’encontre de cette décision serait toujours pendant.

Par acte du 26 mars 2007, la SNC Falavier a fait notifier à P F un congé pour vente des locaux à usage d’habitation dont elle est locataire, moyennant le prix de 480.000 €.

P F et Q B, dont l’intervention volontaire à l’instance sera déclarée recevable, concluent à la nullité des ventes litigieuses intervenues, selon elles, en violation de leur droit de préemption.

P F fait notamment valoir que la vente du 11 janvier 2006 n’a pas porté sur l’ensemble des locaux à usage d’habitation, le garage inclus dans son bail ayant fait l’objet de la vente des locaux commerciaux du 14 décembre 2005, qui aurait dû donner lieu à l’exercice d’un droit de préemption.

* * *

La vente intervenue le 11 janvier 2006, qui portait sur l’ensemble des locaux d’habitation du bâtiment A de l’immeuble, soit les lots n° 3,4, 5,7 et 8, correspond à l’un des deux cas prévus par l’article 10 – III alinéa 3 de la loi du 31 décembre 1975, modifiée par la loi du 22 juin 1982, dans lesquels la vente en bloc ne donne pas naissance à un droit de préemption au profit du locataire.

De même, l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975, tel que modifié par la loi du 4 janvier 1980, ne confère au locataire un droit de préemption que pour l’appartement loué : cette disposition n’est pas applicable au cas de vente séparée d’un local accessoire entrant, comment l’espèce, dans la composition d’un lot différent de celui constitué par l’appartement.

Les défenderesses affirment, mais sans le démontrer, le caractère frauduleux et fictif des ventes du 14 décembre 2005 et 11 janvier 2006 au profit de la SNC Falavier

Enfin, le tribunal note que l’acte authentique du 14 décembre 2005 comporte bien une référence aux droits locatifs de P F sur le garage, puisqu’il mentionne la partie louée, soit le lot 2.

* Sur les demandes accessoires :

La SAS IDM Conseil, la SARL Geparim et la SNC Falavier ne versent aucune pièce permettant de caractériser un préjudice matériel imputable au comportement fautif allégué à l’encontre de L M, veuve X : il y a lieu, en conséquence, de rejeter leurs demandes de dommages-intérêts.

Quelque mal fondée que soit l’attitude de L M, veuve X, il n’est pas démontré par N E et O D, dans le présent litige, un préjudice autre que celui d’avoir dû se défendre en justice et qu’à vocation à réparer l’indemnité allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu d’allouer aux parties en défense, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, une indemnité qu’il apparaît équitable de fixer aux sommes qui seront précisées dans le dispositif ci-après.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de P F et Q B les frais engagés non compris dans les dépens.

Aucune circonstance particulière ne justifie l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe :

Donne acte à P F et Q B de leur intervention volontaire,

Déboute L M, veuve X de l’ensemble de ses demandes,

Condamne L M, veuve X à payer, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, une indemnité de :

—  3.000 € (TROIS MILLE EUROS) à la SAS IDM Conseil, la SARL Geparim et la SNC Falavier, unies d’intérêts,

—  3.000€ (TROIS MILLE EUROS) à la SCP S-AO-AP-C, notaires associés,

—  2.000 € (DEUX MILLE EUROS) à N E

—  2.000 € (DEUX MILLE EUROS) à O D,

Rejette le surplus des demandes, tant principales que reconventionnelles,

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

Condamne L M, veuve X aux dépens, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris le 29 Septembre 2010

Le Greffier Le Président

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