DEMANDEURS

Monsieur C Z

[…]

[…]

Mademoiselle B A

[…]

[…]

représentés par M^e F G, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #D0197

M^e Benoît MAURIN, avocat au barreau de BESANCON, avocat plaidant

DÉFENDERESSES

S.A.S. AKERYS PROMOTION

[…]

[…]

représentée par Maître Christophe SIZAIRE de la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire P0154

S.A. H I L

[…]

[…]

représentée par Maître Béatrice LEOPOLD COUTURIER de la SELARL PUGET LEOPOLD – COUTURIER, avocats au barreau de PARIS,vestiaire #R0029

COMPOSITION DU TRIBUNAL

M^me CHAMPEAU-RENAULT, Vice-Présidente

M^me X, Vice-Présidente

M. HAYEM, Vice-Président

assistés de Loëiza ROGER, Greffier

Sous la rédaction de M^me X

DÉBATS

A l’audience du 27 Juin 2013 tenue en audience publique

Après clôture des débats, avis a été donné aux Avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 26 Septembre 2013.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DES FAITS

Le 29 août 2007, M. C Z et M^me B A (les consorts Z-A) ont souscrit avec la société Akerys Promotion un contrat de réservation préalable à la conclusion d’une vente en l’état de futur achèvement d’un appartement et d’un parking situé au sein d’un immeuble sis au sein de la résidence Colbert à Elboeuf sur Seine et ce, dans le cadre d’une opération de défiscalisation conforme aux dispositions de la loi Robien.

Le 18 septembre 2007, la société H I L (le H I) a émis une offre de prêt immobilier en vue de financer la totalité de l’opération, soit la somme de 163.500 euros remboursable en 25 ans au taux révisable de 4,15 %.

Par acte authentique du 9 mai 2008, M^e Y, notaire désigné par les acquéreurs comme leur mandataire, établissait et signait au nom des consorts Z-A la vente d’un appartement de type T3 (lot 67) et d’un emplacement de stationnement (lot 233) au prix de 163.500 euros financée par la souscription dans le même acte du H susvisé.

La livraison était stipulée au 1^er trimestre 2010 soit au plus tard le 31 mars 2010.

Le 11 mai 2009, la société Akerys Promotion a avisé les consorts Z-A du retard pris par les travaux et annonçait une nouvelle date fixée au mois de juillet 2011 en précisant que «Ce contretemps est lié aux délais de négociations lors du choix des entreprises» puis que «Les analyses avant destruction des bâtiments préexistants nous ont amenés à envisager la mise en place d’un important système de vide sanitaire. Après démolition, nous avons fait le choix de procéder à de nouvelles analyses qui ont démontré qu’ il n’était pas nécessaire de recourir à une telle installation».

Par lettre de leur avocat du 11 mai 2009 puis du 8 septembre suivant, les consorts Z-A ont fait valoir leur droit à la résolution du contrat de vente en état futur d’achèvement conformément aux dispositions de l’article 1610 du code civil, droit que leur conteste la société Akerys Promotion.

PROCÉDURE

Par acte d’huissier de justice en date du 26 octobre 2010 puis aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 novembre 2012, les consorts Z- A demandent au tribunal de:

“ Vu les articles 1131, 1147, 1601-1 et suivants, 1610, 1611 du Code Civil,

Vu les articles L. 261-1 et suivants du Code de la Construction et de

l’Habitation,

Vu l’article L. 312-12 du Code de la Consommation,

Vu l’article L. 132-1 du Code de la Consommation,

CONSTATANT le retard de livraison de l’appartement, et l’absence de cause(s) légitime(s) de suspension du délai opposables aux acquéreurs,

JUGER que le contrat de VEFA conclu par M. Z et M^me A avec la société Akerys, est résolu de plein droit,

CONSTATANT l’interdépendance dudit contrat de VEFA et du contrat de prêt H I L,

PRONONCER la résolution judiciaire de contrat de prêt immobilier n° 1378452 souscrit par M. Z et M^me A pour un montant de 163.500 euros auprès du H I L, sans frais ni pénalités pour les emprunteurs,

En conséquence,

Replaçant les parties au statu quo ante,

JUGER M. Z et M^me A libérés de toutes obligations ayant pour origine, objet, fondement ou cause le contrat de VEFA Akerys ou le contrat de prêt H I L n°1378452,

CONDAMNER in solidum la société Akerys et le H I L à garantir M. Z et M^me A de toutes demandes ayant pour origine, objet, fondement ou cause le contrat de VEFA Akerys et ou le contrat de prêt H I L n°1378452 (notamment sur le plan fiscal),

CONDAMNER le H I L à rembourser à M. Z et M^me A l’intégralité des échéances de remboursement du prêt n°1378452 déjà prélevées, assorties de l’intérêt à taux légal, Page 17 sur 18 ,

CONDAMNER la société Akerys à rembourser au H I L l’ensemble des sommes qu’elle a perçues en exécution du contrat prêt n°1378452,

CONDAMNER la société Akerys à payer à M. Z et M^me A, la somme de 539,60 € correspondant à l’assurance décès PTIA du prêt H I L, assortie de l’intérêt à taux légal,

DÉBOUTER la société Akerys et le H I L de toute demande contraire,

CONDAMNER la société Akerys à payer à M. Z et M^me A la somme de 5.000 € au titre de dommages et intérêts pour les préjudices complémentaires subis,

CONDAMNER toute partie succombant à leur payer une de 5.000 € au titre de l’article 700 du CPC,

Ainsi que les entiers dépens qui seront recouvrés par Maitre F G conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

ORDONNER l’exécution provisoire de l’entière décision à intervenir.”

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 19 février 2013 , la société Akerys Promotion demande au tribunal de:

“Vu les articles 1147 et 1184 du Code Civil,

Vu l’article 1601-1 du Code Civil,

Vu le cahier des conditions générales de ventes,

A titre principal,

CONSTATER que les retards de livraison invoqués ne peuvent être imputés à la société Akerys Promotion,

CONSTATER en tout état de cause que ces retards ne sauraient justifier la résolution de la vente,

En conséquence,

DÉBOUTER l’ensemble des parties de l’ensemble de leurs demandes, fins, moyens et conclusions dirigés contre la société Akerys Promotion.

A titre subsidiaire,

DÉBOUTER les consorts Z-A de toute demande dirigée contre la société Akerys au titre du contrat de prêt,

DÉBOUTER le H I L de ses demandes dirigées contre la société Akerys Promotion.

Reconventionnellement,

Vu l’acte authentique de vente et ses annexes en date du 9 mai 2008,

CONSTATER que les consorts Z-A n’ont pas honoré les appels de fonds correspondant aux situations « Fondations coulées » ; « Elévation des murs » ; « Hors d’eau » ; « Hors d’air »,

En conséquence,

CONDAMNER les consorts Z-A au paiement des appels de fonds impayés augmentés des pénalités de retard,

CONDAMNER les consorts Z-A au paiement d’une somme de 5.000 € au titre de dommages-intérêts.

En tout état de cause,

DÉBOUTER l’ensemble des parties de leurs plus amples demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER les consorts Z-A au paiement d’une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER les consorts Z-A aux entiers dépens qui seront recouvrés par la SCP ZURFLUFH-LEBATTEUX-SIZAIRE & ASSOCIES, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code Civil.”

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 octobre 2010 le H I qui s’en rapporte sur la demande principale formulée par les consorts Z-A à l’encontre de la société Akerys Promotion, demande au tribunal de:

“Donner acte au H I qu’il s’en rapporte à Justice sur la demande formée par M. Z et M^me A à l’encontre de la société Akerys Promotion,

Dire qu’en cas de prononcé de l’anéantissement de la vente du 09/05/2008 et par voie de conséquence du prêt consenti par le H I à M. Z et à M^me A ceux-ci seront tenus de restituer le capital débloqué soit 40 875€, et ce solidairement,

Vu les dispositions des articles 1289 et suivants du Code Civil,

Condamner solidairement et indivisiblement M. C Z et M^me B A à régler au H I la somme de 40 875€ avec intérêts au taux légal à compter du 06/05/2008, sur 8 175€, du 05/11/2008 sur 17 350€ et du 26/05/2009 sur 40 875€, les versements effectués jusqu’au 06/08/2009 inclus par les emprunteurs s’imputant prioritairement sur les intérêts échus,

Débouter M. Z et M^me A de toutes leurs demandes, fins et prétentions à l’encontre du H I,

Condamner la société Akerys Promotion à garantir M. C Z et M^me B A des restitutions auxquelles ceux-ci seront tenus,

Condamner la société Akerys Promotion à payer au H I le différentiel entre l’intérêt conventionnel de 4.15 % l’an jusqu’au 06/07/2013 au taux Interbancaire Européen à un an majoré de 1,70% révisable annuellement à partir de cette date du 06/07/2013, sur les fonds débloqués soit 8 175€ au 06/05/2008, 17 350€ au 05/11/2008 et 40 875€ au 26/05/2009,

Dire encore que jusqu’à parfait remboursement des sommes revenant au H I, ci-avant relatées, l’ inscriptions de PPD et d’hypothèque conventionnelle formalisée le 08 juillet 2008 volume 2008 V n° 2109 aux hypothèques de ROUEN 1^er Bureau subsistera,

Dire enfin que les intérêts échus depuis au moins une année seront capitalisés et productifs d’intérêts au taux légal,

Constater en tout état de cause que le H I est créancier solidairement et indivisiblement de M. C Z et de M^me B A au 02/09/2011 de:

. Echéances arriérées impayées du 06/09/2009 au 02/09/2011 : 25 mensualités de 141,36€, soit 3 534.00 €

. Capital débloqué : 40 875€

. Intérêts au taux de 4,15% l’an courus depuis le 02/09/2011 jusqu’au règlement intégral des sommes dues sur 40 875€, soit 141,36€ par mois, et à partir du 06/07/2013 au taux Interbancaire Européen à un an majoré de 1,70% révisable annuellement,

Condamner tout succombant en tous les dépens ainsi qu’au paiement de 2 000 € au titre de l’article 700 du CPC.”

Au soutien de leurs demandes, les consorts Z-A rappellent que la date de livraison d’un immeuble en état futur d’achèvement est un élément essentiel du contrat de vente ; que les causes légitimes qui peuvent être évoquées par le promoteur pour justifier un retard de livraison doivent revêtir le caractère de la force majeure ; que ces causes doivent avoir été portées à la connaissance de l’acquéreur ; que le délai de livraison est alors reporté d’une durée égale à la cause légitime ; qu’au regard de l’article L. 132-1 du code de la consommation, la clause contractuelle prévoyant une cause de suspension du délai de livraison soumise à la seule appréciation du vendeur est abusive donc réputée non écrite ; que tel est le cas de la clause qui prévoit que “Les jours d’ intempéries seront justifiées par une attestation du maître d’oeuvre” en raison du fait que ce dernier est lié au vendeur et dont la propre responsabilité peut être engagée pour les retards compte de tenu de sa mission de suivi /coordination du chantier ; que par application de l’article 1610 du code civil, si le vendeur manque à faire la délivrance dans le temps convenu entre les parties, l’acquéreur peut soit demander la résolution du contrat, ou sa mise en possession, si le retard ne vient que du fait du vendeur ; que dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur en raison du retard apporté à la délivrance.

Pour démontrer que la livraison n’est pas intervenue dans le délai convenu et que la société Akerys Promotion ne justifie pas de causes légitimes à ce retard, ils font valoir:

— que les intempéries doivent revêtir les caractères de la force majeure, donc excéder les événements climatiques (durée, intensité) normalement prévisibles à Elbeuf en Seine-Maritime, département habituellement pluvieux,

— que dans son courrier du 1^er décembre 2010 leur notifiant un retard lié aux intempéries, le maître d’œuvre a évoqué un retard de 2 mois et non de 3 mois comme le soutient la société Akerys Promotion, lié non pas à des intempéries mais à la difficulté de la société AG BATIMENT, chargée du gros œuvre, à «atteindre le niveau de qualité et de finition attendu» de sorte que son remplacement était envisagé,

— que dans son courrier du 11 mai 2009, la société Akerys n’a nullement invoqué ces intempéries pour justifier le retard mais d’autres causes à savoir la longueur de la négociation des marchés ainsi que l’abandon des travaux liés à l’installation d’un vide sanitaire, par la suite abandonnés, lesquels ne constituent pas davantage des causes légitimes de retard dés lors qu’elles n’étaient pas prévues au contrat,

— que la société Akerys Promotion invoque encore un contretemps lié aux délais de négociation lors du choix des entreprises, cause qui ne figure pas au contrat puis enfin, par un courrier du 23 août 2010, la découverte de pollution dans le sol qui ne constitue pas davantage une cause légitime, le constructeur étant responsable de plein droit des vices du sol dont il doit la garantie légale en vertu de l’article 1643 du code civil.

Ils font encore valoir que les motifs jamais portés à leur connaissance et invoqués seulement en cours de procédure ne peuvent, en l’absence de notification, constituer une cause légitime.

Outre la résolution du contrat sur le fondement de l’article 1610 du code civil, les consorts Z-A demandent l’allocation d’une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant des retards, des prélèvements des échéances de remboursement de prêt pour un immeuble indisponible et du préjudice moral résultant du fait que les prétendus motifs invoqués pour justifier le retard de livraison n’ont cessé de varier dans le seul but d’interdire aux consorts Z-A d’exercer leur faculté de résolut ion du contrat du fait du retard et les contraignant à la présente instance et à titre de sanction de la mauvaise foi de la défenderesse.

Enfin, les consorts Z-A exposent que la résolution du contrat de vente entraîne de plein droit celle du contrat de prêt qui le finance et de ce fait, devenu sans cause, sans que la société H I L ne puisse leur opposer l’article L. 312-14 du Code de la consommation dont les dispositions ne visent que l’hypothèse où le contrat financé n’est pas conclu et ne s’appliquent pas au contrat résolu comme cela est le cas d’espèce ; qu’en suite de l’annulation du contrat de prêt, consécutive à celle de la vente, les choses doivent être remises au même état que si le prêt n’avait pas existé.

La société Akerys Promotion réplique que le délai de livraison n’est jamais donné qu’à titre indicatif sauf survenance d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension du délai de livraison.

Elle indique que diverses causes légitimes de retard, causes contractuelles autonomes de la notion de force majeure et dont il n’est donc pas utile de prouver qu’elles revêtent un caractère de force majeure, sont intervenues:

Jours d’intempéries

— le 1^er décembre 2010, elle a signifié aux acquéreurs que 60 jours d’intempéries constatés d’avril 2009 à janvier 2010 entraîneraient 3 mois de décalage sur les délais d’exécution, intempéries justifiées au moyen des relevés météorologiques L météo sous la responsabilité du maître d’oeuvre comme prévu au contrat, étant précisé que les 60 jours d’intempéries comptabilisés par le maître d’oeuvre s’entendent de jours ouvrables, ce qui donne effectivement un décalage net de trois mois, contrairement à ce que soutiennent les consorts Z dans leurs dernières écritures.

La société Akerys Promotion soutient que la clause prévoyant que les parties conviennent de s’en référer à une attestation de l’architecte de l’opération ne revêt aucun caractère abusif, dans la mesure où l’architecte, tiers au contrat de vente, est un professionnel indépendant du vendeur – maître d’ouvrage ; que l’exercice de la profession d’architecte se déroule en principe dans un cadre libéral, et limite l’exercice salarié à quatre cas de figure, dont ne fait pas partie l’exercice pour le compte d’une société de vente d’immeubles à construire ; qu’en l’absence de tout lien de subordination entre le maître d’ouvrage et l’architecte, il n’y a pas lieu de douter de la véracité des faits relatés dans l’attestation que ce dernier établit ; qu’enfin, la question de la prise en compte des intempéries par les institutions professionnelles du bâtiment est également dénuée d’importance, au vu des stipulations contractuelles.

- la recherche et désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante

En l’espèce, celle de l’entreprise de carrelage soit un retard estimé de quatre semaines, (retard occasionné sur le second oeuvre du bâtiment A alors que l’appartement des demandeurs se trouve dans le bâtiment B mais opération découpée en trois tranches de sorte que le retard sur un bâtiment se répercute sur les deux autres).

- retard imputable à une entreprise en difficulté

L’entreprise chargée de la démolition qui devait intervenir en mars 2008 a été mise en état de cessation des paiement de sorte que la démolition n’a pu intervenir qu’en février 2009.

- découverte d’anomalie dans le sous sol

Préconisations de l’entreprise ANTEA en raison de la découverte d’une pollution du sol, reposant sur une hypothèse constructive qui n’a pu finalement être retenue puisque les dalles béton existantes ont dû être retirées ce qui a modifié le projet en cours de construction avec comme conséquence un allégement des délais.

- absence de préjudice justifiant la résolution du contrat

La méconnaissance du délai de livraison ne constitue pas une cause obligatoire de résolution de la vente et il appartient au demandeur de justifier de la réalité et de la gravité du préjudice résultant du retard, l’article 1610 du code civil ne prévoyant pas de dérogation expresse aux dispositions générales de l’article 1184 du code civil.

La société H I L (le H I) expose qu’il ne peut s’immiscer dans le litige opposant les consorts Z-A à la société Akerys Promotion et prendre partie sur les demandes formées par ceux-ci comme par la société Akerys Promotion ; que pour ce qui le concerne, il a débloqué 40.875 € correspondant au stade «début des fondations», le surplus de 122.625 € n’ayant pas été versé ; qu’il verrait, pour le cas où l’anéantissement de la vente serait prononcé son contrat de prêt anéanti rétroactivement, ce qui induit que les parties doivent procéder à la restitution en nature des prestations reçues de part et d’autre ; que selon l’article L 312-14 du code de la consommation, les emprunteurs seront tenus de rembourser la totalité des sommes que le H I a versées, majorées des intérêts légaux depuis les déblocages des fonds sous déduction des sommes perçues, en l’espèce une somme de 1.427,34 euros.

Le H I soutient en conséquence, s’il était fait droit aux demandes des consorts Z-A, que:

a) L’obligation de restituer inhérente au contrat de prêt demeure valable ; dès lors il résulte que les garanties profitant au H I résultant de l’offre de prêt du 18/09/2007 acceptée le 02/10/2007 et de l’acte de M^e Y du 09/05/2008 subsisteront pour garantir jusqu’à complet paiement par M. Z et M^me A des sommes dues au H I.

Ainsi, l’inscription de PPD et d’hypothèque conventionnelle formalisée le 08/07/2008 volume 2008 V n°2109 aux Hypothèques de ROUEN 1^er Bureau subsistera tant que l’obligation des emprunteurs M. Z et M^me A ne sera pas éteinte

b) Au surplus, la société AKERYS PROMOTON, auteur des fautes qui seraient de nature à permettre au Tribunal de prononcer la résolution de la vente aura été générateur du préjudice que subit le H I du fait de la résolution de son contrat de prêt.

Dès lors, le H I est fondé et recevable à solliciter la condamnation de la Société Akerys Promotion à garantir les consorts Z-A des restitutions auxquelles ceux-ci seront tenus à son égard ainsi que sa condamnation à le désintéresser de son préjudice résultant de la résolution du contrat de prêt, correspondant au différentiel entre l’intérêt conventionnel de 4,15% l’an jusqu’au 06/07/2013 révisable annuellement sur la base du Taux Interbancaire Européen à un an majoré de 1,70% courus depuis le 06/05/2008 sur 8.175 € le 05/11/2008 sur 16.350 € (8.175€ +8.175€), depuis le 26/05/2009 sur 40.875 € (8 175€ + 8 175€ + 24 525€) jusqu’au remboursement effectif des sommes dues.

En tout état de cause, le H I, compte tenu de l’exception d’irrecevabilité de la demande de résolution de vente et de la contestation par la société Akerys Promotion des demandes formées à son encontre par les consorts Z-A, entend tirer les conséquences de l’arrêt par les emprunteurs de leurs versements à compter du 06/09/2009.

Il n’est pas contestable que cet arrêt des versements est antérieur au premier trimestre 2010, date à laquelle le vendeur devait exécuter son obligation d’achever les lots vendus le 09/05/2008 (voir page 21 de l’acte du 09/05/2008).

Le H I est donc, en tout état de cause, fondé à faire constater sa créance à l’encontre des consorts Z-A résultant de l’acte du 09/05/2008 qui s’élève après appel de l’échéance du 02/09/2011 aux sommes suivantes:

. Echéances arriérées impayées du 06/09/2009 au 02/09/2011: 25 mensualités de 141,36 €, soit 3.534.00 €

. Capital débloqué : 40.875€

. Intérêts au taux de 4,15% l’an courus depuis le 02/09/2011 jusqu’au règlement intégral des sommes dues sur 40.875 €, soit 141,36 € par mois, et à partir du 06/07/2013 au taux Interbancaire Européen à un an majoré de 1,70% révisable annuellement.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la date de livraison

Les consorts Z évoquent le report de la date de livraison entre la promesse et l’acte authentique de vente en contestant la validité de ce report.

La société Akerys Promotion réplique en soutenant que seule compte la date convenue dans l’acte authentique de vente.

La promesse de vente étant devenue caduque avec la signature de l’acte authentique de vente faisant seul la loi des parties, la date contractuelle de livraison sera retenue comme étant celle du 1^er trimestre 2010.

Sur la demande de résolution

L’article 1610 du code civil dispose que si le vendeur manque à faire la délivrance dans le temps convenu entre les parties, l’acquéreur pourra demander la résolution de la vente, si le retard ne vient que du fait du vendeur.

Le délai de livraison d’un immeuble à construire peut être allongé par des causes légitimes prévues au contrat, dont la preuve incombe au vendeur, qui doit en outre établir le lien entre la cause évoquée et le retard apporté à la construction.

Sur la notification des causes de retard

Le contrat ne prévoyant pas comme condition d’admissibilité la notification de ces causes aux acquéreurs, peu importe que la société Akerys Promotion n’ait pas avisé les demandeurs de certaines des causes qu’elle invoque dés lors qu’elle justifie leur existence et leur date devant le tribunal.

En l’espèce, il appartient à la société Akérys Promotion qui a notifié à ses acquéreurs le 14 mai 2009 un retard prévisible de 16 mois d’en justifier à cette date par l’existence de causes légitimes.

Sur la clause abusive

La clause stipulée en page 35 du cahier des conditions générales de vente annexé à l’acte authentique de vente selon laquelle “pour l’appréciation des événements ci-dessus évoqués, (les causes légitimes de retard de livraison), les parties déclarent s’en rapporter dés à présent à un certificat établi sous la propre responsabilité de l’architecte chargé du suivi du chantier”, ne saurait être jugée abusive.

En effet, à admettre que le maître d’oeuvre peut avoir intérêt à majorer la portée des causes en raison du fait qu’il se trouve sous la dépendance financière du promoteur et qu’il est en outre responsable de l’avancement du chantier, ces considérations sont insuffisantes à juger la clause abusive dés lors que les causes prévues ne dépendent pas d’une appréciation subjective mais sont de nature à être établies par des éléments objectifs comme en cas, notamment, d’intempéries, de cessation d’activité d’un sous-traitant ou de découverte d’une pollution du sous-sol.

Sur la mise en ouvre de cette clause

La société Akerys Promotion a évoqué deux causes de retard dans son courrier du 14 mai 2009 à savoir le retard dans la négociation du choix des entreprises ainsi que la modification de la construction.

Or, en premier lieu, le retard pris en raison du choix des entreprises ne figure pas parmi les causes légitimes prévues au contrat. En outre, le vendeur n’en justifie aucunement. Au demeurant, force est de constater que permis de démolir et de construire ont été accordés à la société Akerys Promotion en 2006 ; que la déclaration d’ouverture du chantier a été faite le 6 février 2008 ; que le vendeur a informé ses acheteurs, selon les énonciations de l’acte de vente du 9 mai 2008, que le chantier n’avait pas débuté sans pour autant exposer les causes de ce retard.

En second lieu, le préconisation de prévoir un vide sanitaire ventilé résulte de l’étude menée par l’agence ANTEA, après démolition de l’existant, en novembre 2007. Le second rapport de cette société date d’avril 2009. Il maintient la nécessité d’un vide sanitaire, moins profond et avec une ventilation forcée moindre compte tenu de l’enlèvement de dalles de béton ayant favorisé une meilleure aération des sols. La société Akerys Promotion ne justifie pas, comme elle se contente de l’affirmer, que la réduction du vide sanitaire préconisé, d’un mètre à 30 centimètres, ait eu pour conséquence de “bouleverser les données techniques de la construction projetée” et ne précise aucunement de quel retard la livraison en a été affectée.

la société Akerys Promotion invoque encore un retard de 11 mois lié à la déconfiture de l’entreprise chargée de la démolition. Il résulte de la lecture du rapport ANTEA de novembre 2007 que la démolition avait été déjà réalisée à cette date. La signature du contrat de vente étant postérieure, cette cause – de surcroît étayée par aucune pièce- ne saurait constituer une cause légitime de retard.

Pour justifier d’un retard supérieur à un an, la société Akerys Promotion justifie de trois mois d’intempéries subis entre janvier 2009 et janvier 2010, les jours d’intempéries se calculant en jours ouvrés et non calendaires, au moyen de l’attestation de son maître d’oeuvre accompagnée de relevés météorologiques dont les demandeurs ne prouvent pas qu’ils seraient inexacts. Ces intempéries sont en grande partie postérieures au courrier de mai 2009 avisant les consorts Z-A d’un retard de 16 mois qu’elles ne peut donc utilement justifier.

Par ailleurs, l’architecte de l’ouvrage, M. J K évoque la carence de l’entreprise de carrelage mais aucune pièce ne prouve cette défaillance qui serait responsable d’un retard supplémentaire “estimé” à quatre semaines.

Ainsi, cet important retard non justifié, observant que la société Akerys Promotion n’a fourni aucune précision quant à l’avancement actuel de la construction, justifie le prononcé de la résolution du contrat de vente.

Sur les conséquences de la résolution

Le tribunal constate en l’espèce que le contrat de vente et le contrat de prêt ont été passés le même jour devant le même notaire et sont intimement liés, le contrat de prêt ayant été souscrit pour permettre le financement de l’acquisition de l’immeuble. En conséquence, la résolution du contrat de vente a pour effet de rendre caduque le contrat de prêt en raison de l’unicité de leur cause.

Le prononcé de la caducité résultant de la résolution du contrat principal a pour première conséquence d’entraîner la restitution aux consorts Z-A par la société Akerys Promotion de la somme de 40.875 euros correspondant au montant total des sommes successivement débloquées par le H I à la demande de la société Akerys Promotion.

Il convient d’assortir cette condamnation des intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2008 sur la somme de 8.175 euros ; à compter du 5 novembre 2008 sur la somme de 17.350 euros et à compter du 26 mai 2009 sur la somme de 40.785 euros en compensation du préjudice financier de la banque.

A l’inverse, le H I devra restituer aux emprunteurs les sommes qu’ils ont versés au titre du remboursement ainsi que les intérêts perçus.

La résolution du contrat de vente qui résulte de la faute du vendeur entraînant la caducité du contrat de prêt, il convient de condamner la société Akerys Promotion au remboursement aux consorts Z- A de la somme de 40.875 euros avec intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2008 sur la somme de 8.175 euros ; à compter du 5 novembre 2008 sur la somme de 17.350 euros et à compter du 26 mai 2009 sur la somme de 40.785 euros, le vendeur étant tenu à la restitution des sommes perçues en paiement du prix de vente.

La société Akerys Promotion sera condamnée, à titre indemnitaire, à payer au H I le différentiel entre l’intérêt conventionnel de 4.15 % l’an jusqu’au 06/07/2013 au taux Interbancaire Européen à un an majoré de 1,70 % révisable annuellement à partir de cette date du 06/07/2013, sur les fonds débloqués soit 8.175 euros au 06/05/2008, 17.350 € euros au 05/11/2008 et 40.875 euros au 26/05/2009.

La caducité du contrat de prêt ne produisant effets que pour l’avenir, il convient de condamner les consorts Z-A au paiement solidiaire et indivisible au H I des échéances arriérées impayées du 06/09/2009 au 02/09/2011 représentant 25 mensualités de 141,36 euros soit 3.534.00 euros avec intérêts au taux de 4,15% l’an courus depuis le 02/09/2011 jusqu’au règlement intégral des sommes dues sur 40.875 €, soit 141,36 € par mois, et à partir du 06/07/2013 au taux Interbancaire Européen à un an majoré de 1,70% révisable annuellement.

Il convient en outre de condamner la société Akerys Promotion à garantir les consorts Z-A de l’ensemble des paiements ou restitutions ordonnés à l’égard du H I.

La capitalisation des intérêts est de droit par application des dispositions de l’article 1154 du code civil.

Le H I sera condamné à restituer aux consorts Z-A la somme de 1.427,34 euros acquittée par eux jusqu’au 6 septembre 2009, cette somme étant imputée en priorité sur les intérêts.

Enfin, il n’ y a pas lieu de faire droit à la demande formulée par la banque en vue de “Dire encore que jusqu’à parfait remboursement des sommes revenant au H I, ci-avant relatées, l’ inscriptions de PPD et d’hypothèque conventionnelle formalisée le 08 juillet 2008 volume 2008 V n° 2109 aux hypothèques de ROUEN 1^er Bureau subsistera” , la résolution du contrat de vente et du contrat de prêt devenu caduc entraînant la nullité de l’inscription du privilège de prêteur de deniers et d’hypothèque conventionnelle formalisée le 08 juillet 2008 volume 2008 V n° 2109 aux hypothèques de ROUEN 1^er Bureau.

Sur la demande de dommages et intérêts

La mauvaise foi de la société Akerys Promotion dans l’exécution du contrat sera sanctionnée par sa condamnation à verser à les consorts Z-A une somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les frais irrépétibles

Il serait inéquitable de laisser aux consorts Z-A la charge de leur frais d’instance non compris dans les dépens que le tribunal évalue à la somme de 3.500 euros à la charge de la société Akerys Promotion par ailleurs condamnée au même titre à payer au H I une somme de 1.500 euros.

Sur l’exécution provisoire

Le prononcé de l’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire.

La nature du litige commande le prononcé de l’exécution provisoire.

Sur les dépens

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens. A la demande des consorts Z-A, il sera en outre fait application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

LE TRIBUNAL STATUANT PAR JUGEMENT CONTRADICTOIRE EN PREMIER RESSORT,

Prononce la résolution du contrat de vente du 9 mai 2008 entre M. C Z et M^me B A et la société Akerys Promotion,

Constate en conséquence la caducité de plein droit du prêt immobilier souscrit par M. C Z et M^me B A auprès de la société H I L,

Condamne la société Akerys Promotion au remboursement à M. C Z et M^me B A de la somme de 40.875 euros avec intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2008 sur la somme de 8.175 euros ; à compter du 5 novembre 2008 sur la somme de 17.350 euros et à compter du 26 mai 2009 sur la somme de 40.785 euros,

Condamne solidairement et indivisiblement M. C Z et M^me B A à payer à la société H I L la somme de 40.875 euros avec intérêts au taux légal à compter du 06/05/2008, sur 8.175 euros, du 05/11/2008 sur 17.350 euros et du 26/05/2009 sur 40.875 euros,

Condamne la société Akerys Promotion à garantir M. C Z et M^me B A de l’ensemble des paiements ou restitutions ordonnés à l’égard du H I,

Condamne la société H I L à restituer à M. C Z et M^me B A la somme de 1.427,34 euros acquittée par eux jusqu’au 6 septembre 2009, avec imputation en priorité sur les intérêts,

Condamne la société Akerys Promotion à payer à la société H I L le différentiel entre l’intérêt conventionnel de 4.15 % l’an jusqu’au 06/07/2013 au taux Interbancaire Européen à un an majoré de 1,70% révisable annuellement à partir de cette date du 06/07/2013, sur les fonds débloqués soit 8.175 € au 06/05/2008, 17.350 € au 05/11/2008 et 40.875 € au 26/05/2009,

Ordonne la capitalisation des intérêts,

Condamne la société Akerys Promotion au paiement à M. C Z et M^me B A de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 3.500 euros au titre de leurs frais d’instance non compris dans les dépens,

Condamne la société Akerys Promotion au paiement à la société H I L de la somme de 1.500 euros au titre de ses frais d’instance non compris dans les dépens,

Constate la nullité de l’inscription du privilège de prêteur de deniers et d’hypothèque conventionnelle formalisée le 08 juillet 2008 volume 2008 V n° 2109 au 1^er bureau de la conservation des hypothèques de Rouen,

Condamne la société Akerys Promotion aux dépens avec distraction au profit de M^e F G, avocate au barreau de Paris, pour ceux dont elle aurait fait avance sans recevoir provision,

Ordonne l’exécution provisoire.

Fait et jugé à Paris le 26 Septembre 2013

Le Greffier Le Président

FOOTNOTES

1:

Expéditions

exécutoires

délivrées le :