T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S ■
8e chambre 1re section N° RG : 11/11073 N° MINUTE : Assignation du : 22 Juillet 2011 (footnote: 1)	JUGEMENT rendu le 22 Janvier 2013

DEMANDERESSE

[…]

[…]

[…]

représentée par Maître Brigitte REGNAULT BOYAUX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant et postulant, vestiaire #R197

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires du […] et 38 Boulevard de Montparnasse 75015 PARIS représenté par son syndic la Société Z Sis

[…]

[…]

représentée par Maître Julie GIRY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant et postulant, vestiaire #K0042

S.A.S Z

[…]

[…]

représentée par Maître Sophie BILSKI CERVIER du cabinet BONITEAU BILSKI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant et postulant, vestiaire #R0093

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Alain PALAU, Vice Président

Catherine DAVID-BEDDOK, Vice-Président ayant fait rapport à l’audience

[…], Juge

assistés de Clémentine PIAT, Greffier lors des débats, et de Christelle BERNACHOT, Greffier lors du prononcé,

DEBATS

A l’audience du 30 Octobre 2012

tenue en audience publique au cours de laquelle les avocats ont été avisés de la date du délibéré

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

* * *

EXPOSE DU LITIGE

La SCI ROUGEMONT est propriétaire depuis octobre 1999 de lots à usage commercial numéro 20, 21 et 45 au rez-de-chaussée d’un immeuble sis […] et […] dans le 15^e arrondissement de Paris.

La SCI a contesté en 2003 les comptes établis par le syndic de l’immeuble et approuvés par le syndicat des copropriétaires lui imputant des charges.

Un rapport d’expertise déposé le 31 octobre 2007 a été suivi de quatre jugements rendus par ce tribunal.

Un jugement du 12 janvier 2010 a dit que la SCI ROUGEMONT était redevable de charges de copropriété à compter du 1^er trimestre 2000, que le règlement de copropriété n’exonérait pas celle-ci des charges de nettoyage de l’escalier, a prononcé l’annulation de la résolution n°20 de l’assemblée générale du 15 juin 2006, condamné la SCI ROUGEMONT à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 14 565,37 euros augmentée des intérêts au taux légal, et déclaré non écrite la clause figurant à l’article 8.2 exonérant les lots 20, 21 et 45 des charges d’entretien de l’escalier.

Sur appel du syndicat des copropriétaires, la Cour d’Appel de Paris, dans un arrêt du 9 mai 2012 a notamment déclaré le syndicat des copropriétaires irrecevable en ses demandes tendant à entendre déclarer non écrite la clause figurant à l’article 2.8 du règlement de copropriété exonérant les lots 21, 23 à 45 des charges d’entretien de l’escalier B, à entendre dire que les dits lots participeront aux charges d’entretien de l’escalier B au prorata des quotes-parts de charges générales affectées au dit lot dans le tableau annexé à la fin du règlement de copropriété modifié et condamné la SCI ROUGEMONT à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 617 € augmentée des intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2009 et capitalisation de ceux-ci.

Ce tribunal par décision du 12 janvier 2010 a annulé les assemblées générales des 11 juillet 2007, 26 novembre 2007, 23 juin 2008 et 18 juin 2009, annulant ainsi les résolutions approuvant les comptes portant sur les exercices 2006, 2007 et 2008 et constaté la nullité de plein droit du mandat du syndic de la société Z du 15 juin 2007.

Ces décisions ont été confirmées par un arrêt de la Cour d’appel de Paris en date du 30 novembre 2011, à l’exception du point de départ de la suppression de la rémunération du syndic fixé au 15 mars 2007.

Un quatrième jugement est intervenu 12 janvier 2010 et a déclaré irrecevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété réclamées à la SCI ROUGEMONT à hauteur de 39 814,39 € au titre des charges impayées au 4^e trimestre 2008.

Le syndicat des copropriétaires a fait appel de cette décision.

Une assemblée générale a été convoquée pour le 17 mai 2010 par l’administrateur Maître A-B, désigné ès qualités d’administrateur provisoire, aux termes d’une ordonnance rendue le 4 février 2010.

Cette assemblée a élu le cabinet Z comme syndic, parmi quatre candidats présentés, ce à compter du 18 mai 2010 et a voté le budget prévisionnel pour l’année 2010.

Cette assemblée générale est devenue définitive.

Une autre assemblée générale est intervenue le 21 décembre 2010, sur convocation du syndic, le 24 novembre 2010.

Les comptes des années 2006, 2007, 2008 et 2009 ont été approuvés.

La SCI ROUGEMONT a délivré une assignation le 3 mars 2011 pour contester cette assemblée générale.

Par jugement rendu le 7 juin 2011, ce tribunal a annulé les résolutions de cette assemblée générale ayant approuvé les comptes annuels ainsi que celles donnant quitus au syndic et portant sur les travaux du compte sinistre incendie, au motif notamment concernant les comptes, que ceux-ci n’avaient pas pris en considération les jugements prononcés sur le montant des charges dues par la SCI ROUGEMONT.

Le tribunal a en outre ordonné au syndic d’établir des comptes prenant en considération les dits jugements sur le montant des charges dues par la SCI ROUGEMONT au 31 décembre 2006 ainsi que diverses affectations comptables.

Le syndicat des copropriétaires a, lors de l’assemblée générale qui s’est tenue le 18 mai 2011, approuvé les comptes.

A la suite des arrêts de la Cour d’appel de Paris, les comptes entre les parties ont été définitivement fixés et ce jusqu’au 4^e trimestre 2008 inclus.

Par acte d’huissier en date du 22 juillet 2011, la SCI ROUGEMONT, entendant solliciter la condamnation du syndic à établir un compte individuel la concernant et l’annulation des comptes adoptés par l’assemblée générale du 18 mai 2011, a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] et […] ainsi que le Groupement RL, son syndic, en vue notamment d’annuler l’assemblée générale et à titre subsidiaire certaines résolutions.

Dans ses dernières écritures en date du 27 juin 2012, la SCI ROUGEMONT demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

— « constater la nullité de plein droit du syndic Z » à compter du 18 mai 2010 pour non-respect des obligations liées à l’ouverture d’un compte bancaire séparé,

En conséquence

— annuler l’assemblée générale du 18 mai 2011 pour avoir été convoquée par un syndic dépourvu de pouvoir pour ce faire,

— dire et juger que le syndic Z ne pourra prétendre à aucune rémunération ni débours à compter du 18 mai 2010,

A défaut,

— dire et juger que le mandat du cabinet Z a pris fin avec la fusion-absorption en date du 31 mars 2011 et l’absence d’ assemblée générale sur la substitution du syndic intervenue,

En conséquence,

— annuler l’ assemblée générale du 18 mai 2011 pour avoir été convoquée par un syndic dépourvu de pouvoir pour ce faire,

A défaut :

— annuler la résolution n°2 portant la nomination des scrutateurs,

En conséquence

— annuler l’assemblée générale du 18 mai 2011 faute de désignation d’un bureau valable,

A titre subsidiaire,

— annuler la résolution n°4 portant approbation des comptes de l’année 2010,

— annuler la résolution n°5 donnant quitus au syndic pour sa gestion,

— prononcer une astreinte à l’obligation de faire et ordonner au syndic d’établir des comptes conformes au jugement du 7 juin 2011 rendu par ce tribunal, de 500 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir, y ajoutant la prise en considération concernant l’obligation de faire ordonner du dispositif de l’arrêt rendu par la cour d’appel de Paris le 30 novembre 2011 aux termes duquel il a été dit que la société Z, ne pourra prétendre au paiement de ses honoraires à compter du 15 mars 2007.

— annuler la résolution n°6 portant désignation du cabinet Z en tant que syndic,

— annuler la résolution n°9 sur la dispense de compte séparé,

— annuler la résolution n°2,

— annuler la résolution n°11 portant affectation des loyers sur le fond de Prévoyance.

En tout état de cause,

— prononcer une astreinte à l’obligation de faire et ordonner au syndic d’établir des comptes conformes au jugement du 7 juin 2011 rendu par ce tribunal, de 500 € par jour de retard, dans les conditions précitées,

— ordonner que syndic lui établisse un compte individuel conforme aux décisions judiciaires et notamment au jugement du 17 juin 2011 et aux quatre arrêts de la Cour d’appel de Paris du 30 novembre 2011 et 9 mai 2012 sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir,

— condamner in solidum le cabinet Z et le syndicat des copropriétaires à lui payer :

. La somme de 20 000 € pour le préjudice subi,

. la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile .

— l’exonérer de toute participation aux frais de la présente procédure conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

— débouter les défendeurs de l’intégralité de leurs demandes,

— condamner les défendeurs aux entiers qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile .

- Sur la nullité de l’assemblée générale :

La SCI ROUGEMONT considère que l’assemblée générale a été convoquée par un syndic dépourvu de mandat.

Elle fait valoir que le mandat du cabinet Z est résolu pour défaut de respect des obligations liées au compte bancaire séparé.

Elle rappelle que lors de l’assemblée générale du 17 mai 2010, il a été voté la résolution n°5 libellée dans les termes suivants :

“Le cabinet Z sis 4 rue du commandant Rivière 75008 Paris, est élu en qualité de syndic à compter du 18 mai 2010 pour une durée d’un an.”

Elle en conclut que, conformément aux dispositions de l’article 18 alinéa 6 de la loi du 10 juillet 1965 le SAS Z disposait d’un délai maximal de trois mois à compter du 18 mai 2010 pour respecter les obligations liées au compte séparé.

Elle fait observer que depuis cette date le SAS Z n’a ouvert aucun compte séparé au nom du syndicat des copropriétaires et a convoqué pour la première fois une assemblée générale le 21 décembre 2010 et qu’aucune dispense valable d’ouverture de compte bancaire séparé visant explicitement le SAS Z n’a été valablement voté.

Elle prétend que la résolution n°7, votée de la manière suivante : “Ouverture d’un compte bancaire ou postal au nom du syndicat-durée : l’assemblée générale décide de ne pas ouvrir de compte bancaire séparé au nom du syndicat”, reste sans effet pour le mandat du cabinet Z en raison des deux motifs suivants :

— la résolution n°7 ne fixe pas la durée pour laquelle la dispense est donnée, alors que c’est une obligation prévue au 1^er alinéa de l’article 29-1 du décret, ce qui équivaut à une absence de dispense,

— les décisions d’assemblées générales sont sauf disposition contraire, immédiatement exécutoires.

Elle affirme que le cabinet Z, aux termes de la résolution n°5 a été élu syndic avec effet exécutoire au 18 mai 2010, tandis que la dispense votée aux termes de la résolution n°7 est d’application immédiate et ne peut concerner que le syndic en place au 17 mai 2010 soit Maître A-B.

Rappelant les termes de l’article 29-1 alinéa 2 du décret, elle considère que la dispense votée le 17 mai 2010 a pris fin de plein droit le 18 mai 2010 lors de la prise d’effet de la résolution désignant le cabinet Z, syndic et prétend que ce dernier aurait dû faire voter une résolution par laquelle il était personnellement dispensé d’ouvrir un compte séparé ou à défaut d’en ouvrir un, et ce dans un délai de trois mois à compter de la prise d’effet de la résolution le désignant syndic, soit au plus tard le 18 août 2010.

Elle s’oppose aux moyens des défendeurs, les considérant comme erronés. En rappelant que c’est par ordonnance du 4 février 2010 que Maître A-B a été désignée ès qualités d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires , qu’en sa qualité de syndic, les dispositions d’ordre public de l’article 18 alinéa 6 de la loi du 10 juillet 1965 concernant l’ouverture d’un compte séparé sont applicables, qu’elle a donc lors de l’assemblée générale convoqué par courrier du 9 avril 2010 et ce dans le délai de trois mois à compter de sa nomination soumis au vote la résolution de dispense d’ouverture d’un compte bancaire séparé concernant sa propre gestion, que l’absence de mention de la durée de validité de la dispense trouve une explication puisqu’en tout état de cause son mandat prendrait fin suite à la nomination du nouveau syndic. Elle ajoute qu’il n’appartenait pas à Maître A-B de préjuger de la décision du syndic élu parmi 4 candidats en lice quant à l’ouverture d’un compte bancaire séparé.

Elle en déduit qu’il est logique que ce point ait été laissé à l’appréciation du syndic élu et qu’il convenait au cabinet Z soit d’ouvrir un tel compte soit de solliciter une dispense dans un délai de trois mois suivant sa nomination.

La SCI ROUGEMONT prétend que la fusion-absorption du cabinet Z sans vote explicite sur la substitution de syndic a mis fin au mandat.

Elle rappelle qu’aux termes de l’assemblée générale du 17 mai 2010, c’est la société SAS Groupement RL (SIREN n°304 785 140) qui a été nommée syndic et à qui le mandat de gestion a été confié et que c’est toujours ladite société qui a convoqué l’assemblée générale du 18 mai 2011 et ce sur papier à en-tête de la société SAS Groupement RL en date du 12 avril 2011 et qui a établi et diffusé le procès-verbal d’assemblée générale.

Elle fait observer que cette société a été dissoute et absorbée le 31 mars 2011 par la société COGERIM GESTION SAS renommée Z GESTION (SIREN n°339 763 815 Paris) avec mention de la radiation le 5 mai 2011.

Elle ajoute qu’aucune information n’a jamais été transmise aux copropriétaires sur cette substitution de syndic et qu’aucun vote explicite en assemblée générale n’a accepté le mandat de la société absorbante, le cabinet Z ayant pris soin de cacher les changements en cours dans sa société.

Elle affirme que la fusion absorption d’un cabinet de syndic n’entraîne pas de plein droit le transfert du mandat du syndic de copropriété à la société absorbante.

Elle en conclut qu’il appartenait à l’ assemblée générale de se prononcer sur le choix d’un nouveau syndic en vertu de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, avant cette opération de fusion absorption, toute substitution étant interdite par l’article 18 de la même loi.

Elle s’étonne de ce que c’est toujours la société GROUPEMENT RL qui a convoqué en date du 18 avril 2011 l’assemblée générale du 18 mai 2011 alors que les appels de fonds étaient émis par la société Z Gestion.

Elle en conclut que le cabinet Z qui n’avait plus de mandat ne peut prétendre à des honoraires ou débours :

La SCI ROUGEMONT se réfère à l’arrêt de la Cour d’appel de Paris en date du 30 novembre 2011 ainsi qu’à la doctrine et à la jurisprudence et indique que toutes les sommes éventuellement perçues doivent être restituées en vertu de l’article 29 du décret du 17 mars 1967 et des articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 66 du décret du 20 juillet 1972 puisque le mandat le liant au syndicat des copropriétaires est rétroactivement nul.

Elle précise en outre que n’importe quel copropriétaire, qui a qualité pour agir pour solliciter la nullité de plein droit du mandat du syndic qui n’a pas respecté les dispositions relatives à l’ouverture d’un compte séparé, a également qualité et intérêt à agir afin de solliciter qu’il soit tiré toutes les conséquences de ladite nullité et notamment le remboursement des honoraires et débours perçus par le syndic.

La SCI ROUGEMONT reproche au bureau de ne pas avoir été valablement constitué.

S’appuyant sur l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI ROUGEMONT indique que le règlement de copropriété prévoit à l’article 21 que “lors de toute assemblée, dès le début de la réunion, il sera constitué un bureau composé d’un Président et de deux assesseurs élus parmi les copropriétaires, l’un d’eux sera désigné comme secrétaire”.

Elle expose que les deux scrutateurs ont été élus suivant la résolution n°2 par un vote unique portant sur les deux candidatures jointes alors que chaque candidature est par principe indépendante l’une de l’autre.

Elle en déduit que la résolution n°2 est nulle, que dès lors aucun scrutateur n’a été désigné et qu’en conséquence le bureau n’a pas été constitué.

Elle soutient qu’en l’absence de bureau valablement constitué, la nullité de la résolution n°2 entraîne la nullité de l’assemblée générale du 18 mai 2011.

A titre subsidiaire sur la nullité de certaines résolutions :

— Sur la nullité de la résolution n°4 : approbation des comptes 2010 :

La SCI ROUGEMONT rappelle que la Cour d’appel de Paris a confirmé le 30 novembre 2011 l’annulation des assemblées générales convoquées entre juillet 2007 et juillet 2009 par le syndic Z en raison du non respect des obligations légales liées au compte séparé, ce qui a entraîné l’annulation des approbations des comptes annuels des exercices 2006 à 2008.

Elle rappelle également« le jugement en date du 7 juin 2011 assorti de l’exécution provisoire , qui a annulé les comptes annuels des exercices 2006 à 2009 présentés »pour la 3^e assemblée générale« en constatant que le syndicat des copropriétaires n’avait pas pris en considération le jugement rendu le 12 janvier 2011 fixant la dette de la SCI ROUGEMONT ».

Elle estime que le syndic a de nouveau présenté des comptes erronés lors de l’assemblée générale des copropriétaires approuvant les comptes de l’année 2010, et ce en procédant de la même manière. Elle relate que c’est ainsi qu’il a indiqué un débit de 65 079,28 € arrêté à l’année 2009 pour le compte de la SCI et fixé la somme due arrêtée pour l’année 2011 à 56 094,28 € (déduction des sommes versées par la SCI pour les charges de l’année 2010).

Elle prétend que les jugements intervenus et fixant ses comptes ne sont pas pris en considération et que le montant qui lui est imputé irrégulièrement modifie la situation de trésorerie de l’immeuble et ce pour des montants importants.

Elle ajoute que suite aux décisions de la Cour d’appel de Paris en date du 9 mai 2012, la somme qu’elle doit au syndicat des copropriétaires au titre des charges arrêtées au 4^e trimestre 2008 a été définitivement fixée et ce en des proportions très différentes et très en deçà de celles que lui réclamait le syndicat des copropriétaires.

Elle indique, que les sommes dues à compter de 2009 ne sont pas exigibles puisque l’ensemble des résolutions procédant à l’approbation des comptes ont été annulées aux termes du jugement rendu le 7 juin 2011 par ce tribunal, revêtu de l’exécution provisoire

Elle précise avoir réglé l’ensemble des sommes qui lui ont été imputées de 1999 à 2012 compris et que son compte est créditeur de la somme de 20,19 € et ce arrêté au 31 mai 2012, indiquant notamment que son compte est à jour si on se place à la date du 31 décembre 2010 ou à celle du 18 mai 2011.

Elle en conclut que les comptes approuvés aux termes de l’assemblée générale du 18 mai 2011 notamment celles ayant trait aux comptes de la copropriété sont totalement erronées et ce pour des proportions très importantes.

En réponse aux défendeurs, la SCI ROUGEMONT explique que les charges de copropriété imputées à un copropriétaire ne peuvent correspondre qu’à des dépenses faites relatives à la gestion de l’immeuble, à hauteur de la quote-part, et que dès lors, les comptes de la copropriété sont forcément affectés par l’excès d’imputation de charges à un copropriétaire, puisque cet excès doit faire l’objet, soit d’un retraitement avec nouvelle répartition entre les autres copropriétaires, soit d’un appel en garantie du syndic fautif si les charges sont également indues au niveau du syndicat des copropriétaires.

Elle déclare que, compte tenu de son importance à proportion du budget annuel, les 60 000 € qui restent encore et toujours en débit sur son compte alors même que celle-ci a déjà réglé 14 000 € suite au jugement du 12 janvier 2010 au titre des sommes réellement dues devraient donc logiquement faire écho à une dette à des créanciers extérieurs, ce qui n’est pas le cas.

Elle précise que seuls les créanciers du syndicat des copropriétaires sont les copropriétaires qui ont été appelés à hauteur de 55 000 € au titre de l’avance “solidarité” dont elle-même.

Elle en déduit que cela représente au niveau du syndicat des copropriétaires une perte qui est masquée en toute connaissance de cause par les syndics successifs par l’astuce d’un débit copropriétaire que l’on fait financer par les autres copropriétaires à ce seul titre.

Elle prétend que cela jette le discrédit sur la sincérité des comptes présentés dans le seul but d’éviter aux syndics tout risque d’appel en garantie.

Elle reproche au syndic de n’avoir toujours pas déféré à ses obligations, suite au jugement du 7 juin 2011, sollicite dès lors le prononcé d’une astreinte et demande qu’il soit ajouté la prise en considération du dispositif de l’arrêt rendu par la cour d’appel du 30 novembre 2011 aux termes duquel il est dit que la société Z ne pourra prétendre au paiement de ses honoraires à compter du 15 mars 2007.

— Sur la nullité de la résolution n°5 : quitus au syndic :

Elle s’étonne de ce que le syndic n’a pas corrigé les comptes et continue à commettre les mêmes erreurs qui lui ont déjà été reprochées, qui ont abouti à l’annulation des quitus donnés pour les exercices 2066 à 2009, et de ce que les erreurs de gestion et erreurs comptables des syndics successifs n’ont jamais été explicités en assemblée générale, ce malgré les décisions de justice rendues, les mises en demeure et sommations qu’elle a faites.

— Sur la nullité de la résolution n°2, 6 et 9 : Scrutateurs, mandat au cabinet Z et dispense de compte séparé

Dans l’hypothèse où le tribunal ne ferait pas droit à la demande de nullité de la totalité de l’ assemblée générale, la requérante sollicite la nullité de ces résolutions pour les motifs précédemment invoqués et développés.

— Sur la nullité de la résolution n°11 : Affectation des loyers en augmentation du fonds de prévoyance :

La SCI ROUGEMONT explique que le syndicat des copropriétaires perçoit des loyers concernant le panneau d’affichage qui est loué à des fins publicitaires, de manière récurrente, depuis 2001.

Elle explique qu’à partir de 2006, ces loyers n’ont plus été imputés comme des revenus du syndicat des copropriétaires mais ont été mis sur “un compte d’attente”.

Elle rappelle le décret et l’arrêté comptable du 14 mars 2005 qui prévoit de manière obligatoire l’usage du compte 714 (produits divers) pour les loyers.

Elle estime que ces loyers récurrents doivent apparaître clairement dans le compte de gestion général (annexe 2 partie haute) qui présente les charges et les produits de l’exercice au titre des opérations courantes et non dans la partie prévue pour les travaux de l’article 14-2 et les opérations exceptionnelles.

Elle prétend que toute imputation des loyers perçus depuis 2006 contraire à ces règles d’ordre public est nulle.

Elle fait en outre observer que l’inscription de ces revenus sur “un compte d’attente” à compter de 2005 correspond à la période où ont été dénoncés de graves dysfonctionnements comptables affectant la trésorerie du syndicat des copropriétaires et fait valoir que la situation comptable erronée a servi de prétexte aux différents syndics qui se sont succédé pour appeler des fonds exceptionnels pour des montants importants, notamment pour gonfler la trésorerie du syndicat.

Elle considère que voter une affectation des montants visés en fonds de prévoyance vise à pérenniser cette situation anormale, à cacher la réalité comptable et indique qu’il est aberrant de créer un tel fonds sans objet précis ni durée déterminée s’assimilant à une réserve de trésorerie permanente et dans le même temps ne pas agir pour assainir les comptes généraux.

Elle estime que ce fonds de prévoyance “dopé” par des revenus locatifs récurrents n’est qu’une ponction supplémentaire des copropriétaires pour contourner les règles d’ordre public réglementant la réserve de trésorerie limitée à 1/6 du budget en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967.

En tout état de cause, sur l’établissement de compte conforme et sur la responsabilité du cabinet Z :

— sur l’obligation d’établir des comptes et décompte de charges conforme aux décisions judiciaires rendues :

La SCI ROUGEMONT rappelle les termes du jugement rendu par le tribunal le 7 juin 2011, les deux arrêts rendus le 9 mai 2012 par la Cour d’appel de Paris, tandis qu’elle indique que le syndic n’a ni établi des comptes de copropriété conformes aux décisions judiciaires, (résolution n°4 de l’ assemblée générale du 18 mai 2011), ni corrigé son décompte de charges individuel.

Elle demande dès lors d’une part que soit prononcée une astreinte à l’obligation de faire ordonner au syndic d’établir des comptes conformes par jugement du 7 juin 2011 et revêtu de l’ exécution provisoire, de 500 € par jour de retard, à compter du jugement à intervenir et sollicite que soit pris en considération l’obligation de faire ordonnée dans le dispositif de l’arrêt rendu le 30 novembre 2011, aux termes duquel il a été dit que la société Z ne pourra prétendre au paiement de ses honoraires à compter du 15 mars 2007.

Elle demande également que soit ordonné au syndic d’établir un compte individuel la concernant conforme aux décisions judiciaires précitées.

— Sur la responsabilité du syndic Z :

La requérante reproche au cabinet Z de ne pas avoir respecté ses obligations d’établissement d’une comptabilité exacte, de conseil et d’information et d’avoir détourné l’objet du syndicat des copropriétaires pour couvrir des fautes de gestion.

Elle prétend que le SAS Z, cherchant à cacher cette situation, l’a dénigrée depuis 2007 en la désignant comme mauvais payeur et en maintenant encore à ce jour son compte individuel à des niveaux débiteurs sans rapport avec la réalité et en refusant de tirer les conséquences des jugements répétés pour ne pas faire apparaître les conséquences financières de ses erreurs de gestion.

Elle prétend que la multiplication des procédures découle du refus obstiné du SAS Z de prendre en considération les décisions de justice rendues.

La SCI ROUGEMONT expose que le SAS Z a par sa faute mis le syndicat des copropriétaires sous administration provisoire de février à mai 2010 en raison de l’annulation de plein droit de son mandat et souligne qu’il réitère les mêmes erreurs avec son second mandat et convoque des assemblées générales avec le risque de les voir annuler et contrevient à la législation.

Elle estime dès lors que le cabinet Z n’a en aucun cas géré le syndicat des copropriétaires au mieux de ses intérêts et ne l’a pas préservé non plus de tout risque connu, comme celui de l’annulation des assemblées générales et des contestations de comptes.

Elle affirme que le cabinet Z a continué de maintenir le syndicat des copropriétaires dans une situation irrégulière qui a eu des conséquences graves pour elle et ce en connaissance de cause.

Elle explique qu’elle a été forcée de se défendre en justice, multiplier les expertises pour prouver sa bonne foi et ne pas être contrainte à régler des sommes indues.

Elle se prévaut d’un arrêt de la Cour de cassation assemblée plénière aux termes duquel “le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage” et en déduit que l’atteinte à la jouissance normale et paisible de ses lots et à son honorabilité est établie, préjudice imputable au cabinet Z qui n’a pas respecté ses obligations professionnelles.

Le syndicat des copropriétaires du l’immeuble sis […] et […], dans ses dernières conclusions récapitulatives du 15 mai 2012, demande au tribunal, sous le bénéfice de l’ exécution provisoire, de :

débouter la SCI ROUGEMONT de l’ensemble de ses demandes,

condamner la SCI ROUGEMONT à lui verser la somme de 5 000 €. au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Sur la validité de l’ assemblée générale en date du 18 mai 2011 :

— Sur la validité du mandat du cabinet Z en qualité de syndic :

. Sur la validité de la dispense d’ouverture de compte séparé :

Le syndicat des copropriétaires constate que la dispense d’ouverture d’un compte bancaire séparé a été régulièrement votée lors de l’assemblée générale du 17 mai 2010 dûment convoquée par Maître A-B, alors administrateur judiciaire provisoire de la copropriété, et que la résolution est devenue définitive faute pour la SCI ROUGEMONT de s’y être opposée dans le délai prévu à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, soit deux mois à compter de la notification réalisée à la diligence du syndic.

Le syndicat des copropriétaires prétend qu’il n’est pas établi que la dispense votée le 17 mai 2010 ne pourrait s’appliquer au cabinet Z, renouvelé dans son mandat à compter du 18 mai 2010, soit dès le lendemain de l’assemblée générale.

Il affirme que la désignation d’un nouveau syndic et le vote de la dispense d’ouverture d’un compte bancaire séparé étaient nécessairement concomitants.

. Sur les effets de la fusion absorption :

Il explique que les formalités de publicité de la fusion absorption intervenue entre la société groupement RL et la société Z GESTION ont été effectuées le 5 mai 2011, soit postérieurement à l’envoi des convocations, en date du 12/04/2011 et en conclut que les convocations étaient valides.

— Sur la validité de constitution du bureau :

Le syndicat des copropriétaires rappelle qu’il a été procédé dans un premier temps à l’élection du président du bureau et dans un second temps à l’élection des scrutateurs en application des dispositions de l’article 15 du décret du 17 mars 1967 , sans qu’il soit nécessaire de procéder à des votes distincts pour chaque scrutateur.

Sur la validité de l’approbation des comptes de l’année 2010 :

Le syndicat des copropriétaires rappelle qu’approuver les comptes en assemblée générale consiste à approuver les dépenses engagées par la copropriété au cours de l’exercice ainsi que les recettes émanant des appels de charges adressés aux copropriétaires.

Il soutient qu’il était impossible, le 18 mai 2011 de tenir compte du jugement du 7 juin 2011.

S’appuyant sur l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967, il affirme que l’approbation des comptes doit être distinguée de la répartition individuelle des charges entre les copropriétaires.

Sur la validité des résolutions relatives au mandat de la société Z et à la désignation du bureau :

Il indique avoir démontré précédemment la validité des dites résolutions.

Sur la validité de l’affectation des loyers en augmentation du fonds de prévoyance :

Le syndicat des copropriétaires rappelle, à titre liminaire qu’il perçoit, depuis 2001, des loyers de la société JC DECAUX-AVENIR concernant un panneau d’affichage situé sur la façade de l’immeuble, que ce contrat d’affichage se reconduit d’une année sur l’autre et que les revenus sont des produits courants relevant de l’article 3 du décret du 14 mars 2005 qui procèdent d’une décision d’affectation ou d’approbation par les copropriétaires.

Il assure que la décision d’affecter ces revenus sur un compte d’attente a été régulièrement approuvée par les copropriétaires réunis en assemblée générale le 21 décembre 2010.

Il en déduit que la SCI ROUGEMONT ne saurait se prévaloir de l’annulation des assemblées générales prononcées précédemment dans la mesure où aucune décision judiciaire, notamment le jugement du 12 janvier 2010 ne lui a donné raison sur la question de l’affectation des loyers en fonds de prévoyance.

Il ajoute que le jugement du 7 juin 2011 a même précisé que le syndicat des copropriétaires était parfaitement autorisé à imputer les loyers perçus au titre du contrat d’affichage sur un compte d’attente et donc que cette question a déjà été tranchée.

Sur la demande de condamnation solidaire du syndicat des copropriétaires à raison des fautes commises par la société Z :

Le syndicat des copropriétaires prétend que la requérante sollicite cette condamnation sans fondement.

Il affirme qu’il n’existe pas de responsabilité du syndicat des copropriétaires du fait des fautes commises par son syndic.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives en date du 21 septembre 2012, la SAS GROUPEMENT RL demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

débouter la SCI ROUGEMONT de l’ensemble de ses demandes,

condamner la SCI ROUGEMONT à lui payer la somme de 15 000 € à titre de dommages et intérêts pour abus de procédure,

condamner la SCI ROUGEMONT au paiement de la somme de 5 000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Sur la validité de l’ assemblée générale du 18 mai 2011 :

— Sur la validité du mandat du mandat du cabinet Z :

. Sur le motif tiré de la non-conformité du vote de la dispense d’ouverture d’un compte séparé:

La SAS Z fait remarquer que le fait que son mandat ait été renouvelé alors qu’ils étaient quatre candidats à se présenter démontre la confiance que les copropriétaires lui ont toujours accordée, malgré la récurrence des reproches de la SCI ROUGEMONT à son encontre.

Elle observe que la SCI ROUGEMONT n’a pas contesté la résolution n°7 de l’ assemblée générale du 17 mai 2010 portant sur cette dispense dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle prétend que le fait que l’article 29-1 du décret du 17 mars 1967 précise que la décision de dispense d’ouverture d’un compte bancaire fixe la durée de cette dispense ne signifie pas qu’en l’absence de précision quant à la durée, elle n’est valable que jusqu’à la fin de l’assemblée générale ayant désigné un nouveau syndic.

Cette société affirme que cette dispense d’ouverture d’un compte bancaire la concerne exclusivement.

Elle prétend notamment que le fait que le mandat de la société RL renouvelé par la 5^e résolution du procès-verbal du 17 mai 2010 soit mentionné comme débutant le lendemain de l’assemblée, soit le 18 mai 2010 ne fait pas obstacle à ce que la décision de dispense d’ouverture de compte bancaire séparé, votée par les copropriétaires lors de la même assemblée, soit valable pour elle.

Elle en veut pour preuve que prendre une telle décision qui ne serait valable que jusqu’à minuit est dépourvue de sens.

. Sur le motif tiré de la fin du mandat du cabinet Z du fait de la fusion-absorption :

La SAS Z excipe de la jurisprudence selon laquelle le syndic conserve son existence légale et donc son mandat jusqu’à l’accomplissement des formalités de publicités au RCS et indique qu’en l’espèce ces formalités ont été effectuées le 5 mai 2011.

Elle en déduit que le 12 avril 2011, date d’envoi des convocations à l’assemblée générale du 18 mai 2011, son mandat était toujours valide et que ces convocations étaient régulières.

Elle ajoute que la fusion-absorption a eu pour conséquence la transmission universelle du patrimoine de la société GROUPEMENT à la société GEL GESTION.

— Sur la validité de la constitution du bureau :

La SAS Z considère que la SCI ROUGEMONT fait une interprétation erronée des textes.

Elle rappelle que le règlement de copropriété prévoit l’élection d’un président et de deux scrutateurs sans préciser qu’il convient que ces derniers doivent faire l’objet d’un vote distinct.

Elle soutient que le vote distinct, au regard de l’article 15 du décret du 17 mars 1967, ne concerne que la désignation du président d’une part et celle des scrutateurs d’autre part.

Sur la validité des résolutions critiquées :

— Sur la validité de la résolution 4 relative à l’approbation des comptes :

La défenderesse rappelle que l’assemblée critiquée s’est tenue le 18 mai 2011, soit à une date antérieure à la décision judiciaire du 7 juin 2011.

Elle estime que les comptes présentés reflètent l’exactitude des dépenses de la copropriété et de l’imputation anciennement validée par les copropriétaires réunis en assemblée générale et soutient que l’approbation des comptes de la copropriété est indépendante du compte de chaque copropriétaire.

Elle explique que les comptes approuvés en assemblée générale correspondent aux dépenses engagées par la copropriété au cours de l’exercice et aux recettes du syndicat provenant des appels de charges adressés aux copropriétaires.

Elle se fonde sur les dispositions de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967 modifié par le décret du 27 mai 2004 qui précisent en alinéa 1que :”L’approbation des comptes du syndicat par l’ assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.”

— Sur la validité de la résolution 4 relative au quitus donné au cabinet Z :

Se fondant sur la jurisprudence, le syndic souligne que le quitus et l’approbation des comptes sont deux notions distinctes, l’une portant sur tous les actes dont les copropriétaires ont eu connaissance, l’autre portant exclusivement sur la gestion financière de la copropriété et préconise une analyse in concreto.

Le SAS Z affirme que la SCI ROUGEMONT ne démontre pas en quoi le quitus donné par les copropriétaires au cabinet Z pour l’ensemble de ses actes durant l’année 2010 serait susceptible d’encourir la nullité.

— Sur la validité des résolutions 2, 6 et 9 :

Le syndic se reporte à ses critiques formulées concernant la demande d’annulation d’ assemblée générale formée par son adversaire.

— Sur la validité de la résolution 11 relative à l’affectation des loyers :

La SAS Z soutient que ces revenus figurent expressément dans les comptes de la copropriété annexés à la convocation de l’assemblée générale sur un compte d’attente.

Elle indique que ces revenus tirés d’un contrat d’affichage qui se reconduit d’une année sur l’autre sont des produits courant relevant de l’article 3 du décret du 14 mars 2005 qui procèdent d’une décision d’affectation ou d’approbation par les copropriétaires.

Elle considère que les copropriétaires réunis en assemblée générale ont ainsi valablement décidé d’affecter ces revenus sur un compte d’attente tel qu’il résulte de la 12^e résolution de l’ assemblée générale du 21 décembre 2010.

Elle ajoute que bien que la SCI ROUGEMONT ait, à plusieurs reprises, sollicité l’annulation de résolutions similaires, jusqu’à ce jour aucune décision judiciaire ne lui a donné raison sur ce point.

— Sur l’obligation d’établir des comptes conformes.

La SAS Z rappelle à nouveau que l’approbation des comptes de la copropriété est indépendante de la répartition individuelle des charges entre les copropriétaires et en déduit qu’un copropriétaire qui conteste un compte individuel ne peut exiger la modification de l’approbation des comptes du syndicat des copropriétaires.

Elle prétend qu’en aucun cas la SCI ROUGEMONT n’établit en quoi les comptes du syndicat ne seraient pas conformes au jugement du 7 juin 2011.

— Sur la responsabilité du cabinet Z :

La SAS Z souligne que le tribunal, déjà saisi de cette question, dans ces décisions antérieures, a estimé que la SCI ROUGEMONT ne démontrait pas en quoi la responsabilité de la société GROUPEMENT RL, serait engagée et en quoi la SCI ROUGEMONT devrait être indemnisée au titre des préjudices non démontrés.

Le syndic fait valoir que la SCI ROUGEMONT est la seule à se plaindre, alors qu’il est chaque année réélu.

La SAS Z estime que à l’instar des autres procédures, la SCI ROUGEMONT ne démontre pas plus un quelconque préjudice lié au comportement du syndic.

Elle estime ne pas avoir à pâtir des incessantes procédures judiciaires qui empêchent le fonctionnement normal de la copropriété.

La défenderesse estime que c’est plutôt elle qui subit un préjudice du fait du harcèlement dont elle fait l’objet de la part de la SCI ROUGEMONT qui critique systématiquement judiciairement sa gestion.

Sur sa demande reconventionnelle :

Elle fait valoir qu’elle est contrainte une nouvelle fois d’assurer la défense de ses intérêts à l’encontre de la SCI ROUGEMONT.

Elle considère que cette dernière manifeste une volonté délibérée de la déstabiliser et de la discréditer l’égard des copropriétaires et que la multiplication des procédures portant atteinte à son honneur et à son intégrité constitue un abus de droit qui doit être sanctionné par l’octroi de dommages et intérêts.

Elle ajoute qu’un syndic n’a pas à supporter sur sa trésorerie personnelle les frais de procédure générés par un copropriétaire qui conteste systématiquement sur la scène judiciaire toutes les assemblées générales.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 septembre 2012.

MOTIVATION

- Sur la validité du mandat du cabinet Z :

L’assemblée générale du 17 mai 2010, qui s’est tenue entre 18h et 20h15 a été convoquée par Maître A-B, administrateur judiciaire.

Le cabinet Z a été élu en qualité de syndic, à l’occasion de la 5^e résolution, pour une durée d’un an, à compter du 18 mai 2010.

L’assemblée générale a décidé, en sa 7^e résolution, de ne pas ouvrir de compte bancaire séparé au nom du syndicat.

Cette résolution ne pouvait raisonnablement concerner que le nouveau syndic élu et non Maître A-B, administrateur provisoire dont le mandat cessait le 17 mai 2010 à minuit.

Le syndic observe à bon droit que le fait que la décision de dispense d’ouverture d’un compte séparé n’ait pas mentionné expressément de durée signifie qu’elle est valable jusqu’à la fin de la validité du mandat du syndic, soit le 18 mai 2011.

Si la décision de fusion absorption a été prise le 31 mars 2011, les formalités de publicité n’ont été effectuées que le 5 mai 2011, soit postérieurement à la convocation du 12 avril 2011 envoyée en vue de l’assemblée générale du 11 mai 2011. La société perd son existence légale- et donc son mandat de syndic- à compter de ses formalités.

Compte tenu de la date de ces formalités, le mandat du cabinet Z était dès lors valide.

En conséquence, toutes les demandes fondées sur la nullité alléguée du mandat de syndic seront rejetées.

Sur la constitution du bureau :

Il résulte de la résolution n°2 de l’assemblée générale du 11 mai 2011, que Messieurs X et Monsieur Y ont été élus scrutateurs du bureau, à l’occasion d’un même vote.

Aux termes de la loi, chaque copropriétaire, doit pouvoir être en mesure d’élire tel ou tel candidat, indépendamment l’un de l’autre. Chaque résolution doit faire l’objet d’un vote distinct. Aucune exception n’est envisagée lorsque la désignation de deux scrutateurs est prescrite par le règlement de copropriéét.

Dès lors, le bureau n’a pas été constitué régulièrement et il convient d’en déduire que l’assemblée générale du 18 mai 2011 est nulle.

Sur la demande d’établissement de compte conforme et d’astreinte :

Il résulte de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution que :

“Tout juge du fond peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité”.

Le tribunal étant dessaisi par l’effet des décisions des 7 juin 2011, 17 juin 2011 et a fortiori des arrêts d’appel des 30 novembre 2011 et 9 mai 2012, il ne peut assortir les condamnations déjà prononcées d’une astreinte. Les demandes de la SCI ROUGEMONT sont irrecevables.

Le syndic devra touefois établir des comptes conformes à l’ensemble des décisions prononcées par ce tribunal et par la cour d’appel.Une astreinte n’apparaît pas, toutefois, en l’état nécessaire.

Sur la demande de dommages et intérêts formulée par la SCI ROUGEMONT :

La requérante ne démontre pas avoir subi un préjudice personnel distinct de celui résultant de l’obligation où elle s’est trouvée d’engager la présente procédure. Elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle formulée par la SAS GROUPEMENT RL :

La SCI ROUGEMONT a soulevé à bon escient la nullité de l’assemblée générale. Elle ne saurait être condamnée à payer des dommages et intérêts.

Il y lieu de prononcer l’ exécution provisoire des chefs ci-dessus compte tenu de l’ancienneté du litige.

Sur les frais irrépétibles :

Le Groupement RL est responsable du vote bloqué des scrutateurs, ce qui justifie la condamnation « in solidum » des défendeurs en ce qui concerne les frais irrépétibles.

Le syndicat des copropriétaires et la SAS GROUPEMENT RL devront verser, in solidum, la somme de 2 000 euros à la SCI ROUGEMONT.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe :

Annule l’assemblée générale des copropriétaires du 18 mai 2011,

Ordonne à la SAS Z d’établir un compte individuel de la SCI ROUGEMONT conforme aux décisions intervenues.

Prononce l’exécution provisoire des chefs ci-dessus,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] et du […] et le cabinet Z à payer à la SCI ROUGEMONT la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la SCI bénéficie de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] et du […] et le cabinet Z aux dépens,

Autorise le conseil de la SCI ROUGEMONT à recouvrer directement à son encontre ceux des dépens qu’elle a exposés sans avoir reçu provision.

Fait et jugé à Paris le 22 Janvier 2013

Le Greffier Le Président

FOOTNOTES

1:

Expéditions

exécutoires

délivrées le :