Tribunal de grande instance de Paris, 1re chambre responsabilité des professionnels du droit, 10 juillet 2014, n° 13/04283

TGI Paris 10 juillet 2014

CA Paris
Confirmation 28 juin 2016

Résumé par Doctrine IA

La décision rendue par le Tribunal de Grande Instance de Paris concerne un litige entre la SNC et la SCP B C & D X. La SNC reproche à la SCP d'avoir commis plusieurs fautes lors de la rédaction d'un acte de vente, ce qui aurait entraîné des préjudices financiers pour la SNC. Les questions juridiques posées sont notamment celles de la responsabilité civile professionnelle du notaire et de l'application de l'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975. Le tribunal déboute la SNC de ses demandes indemnitaires, estimant que les contestations des locataires n'avaient pas de sérieuses chances d'aboutir et que les préjudices allégués trouvent leur origine dans un manquement du notaire à son obligation de conseil et d'information. Le tribunal condamne la SNC aux dépens et lui ordonne de payer une somme de 3 000 € à la SCP sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. L'exécution provisoire n'est pas ordonnée.

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Sur la décision

Référence :	TGI Paris, 1re ch. responsabilité des professionnels du droit, 10 juil. 2014, n° 13/04283
Juridiction :	Tribunal de grande instance de Paris
Numéro(s) :	13/04283

Sur les parties

Avocat(s) :	Thomas RONZEAU
Cabinet(s) :	SCP INTERBARREAUX RONZEAU & ASSOCIES
Parties :	S.N.C.

Texte intégral

T R I B U N A L

D E GRANDE

I N S T A N C E

D E P A R I S

■

1/1/2 resp profess du drt

N° RG :

13/04283

N° MINUTE :

Assignation du :

11 mars 2013

DÉBOUTÉ

L D

^{(footnote: 1)}

JUGEMENT

rendu le 10 juillet 2014

DEMANDERESSE

[…]

[…]

représentée par M^e Marcel AZENCOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0197

DÉFENDERESSE

S.C.P. B C & D X

[…]

représentée par M^e F G de la SCP G & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0499

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Savinien GRIGNON DUMOULIN, 1^er Vice-Président Adjoint

Président de la formation

Monsieur Laurent DUVAL, Vice-Président

Madame Sonia LION, Vice-Présidente

Assesseurs

assistés de Caroline GAUTIER, Greffière, lors des débats

DÉBATS

A l’audience du 21 mai 2014

tenue en audience publique

JUGEMENT

— Contradictoire.

— En premier ressort.

— Prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— Signé par M. Savinien GRIGNON DUMOULIN, Président et par M^me Brigitte GODEFROY, faisant fonction de greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Vu les dernières conclusions de la SCP B C et D X notifiées par voie électronique le 6 septembre 2013 ;

Vu les dernières conclusions de la SNC […] notifiées par voie électronique le 6 septembre 2013 ;

Suivant un acte authentique du 25 mai 2010, reçu par M. X, notaire associé à Paris, membre de la SCP B C et D X (la SCP), la société LID a vendu à la SNC […] (la SNC), société marchand de biens, un ensemble immobilier situé […] à Paris (6^e) moyennant le prix de 8 000 000 €.

L’acte comprend une clause intitulée "droit de préemption des locataires" ainsi rédigée :

« Les biens, objet des présentes, comportant neuf logements et deux commerces, les présentes ne sont pas soumises aux dispositions de l’article 10-1 de la Loi numéro 75-4351 du 31 décembre 1975 modifiée par l’article 1 de la loi du 13 juin 2006 relative au droit de préemption et à la protection des locataires en cas de vente dans sa totalité d’un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel ayant plus de 10 logements.

Il résulte d’une réponse du CRIDON demeurée ci-annexée après mention (ANNEXE V Bis) que les deux chambres de service louées à Monsieur Y et Mademoiselle Z ayant une superficie inférieure à 14m2 ne constituent pas des locaux d’habitation au sens de l’article L 111-6-1 du Code de la Construction et de l’Habitation et que de ce fait, elles ne peuvent être considérées comme des logements pris en compte pour l’application du droit de préemption des locataires."

Suivant acte d’huissier de justice du 28 juin 2011, la SNC a fait signifier à ses locataires, une offre de vente des différents locaux et annexes donnés à bail, conformément aux dispositions de l’article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, instituant un droit de préemption au profit du locataire en cas de première vente consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d’un immeuble par lots.

Parallèlement, la SNC […] a fait établir un règlement de copropriété.

Elle expose que certains locataires ont, par la suite, invoqué une violation des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975 à l’appui d’une demande d’annulation de la vente intervenue le 25 mai 2010 aux motifs que l’immeuble comportait non pas 9 mais 11 lots et plus et que, par conséquent, le vendeur aurait dû mettre en œuvre leur droit de préemption avant de céder l’immeuble.

Elle indique n’avoir eu d’autres choix que de transiger sur ces contestations, d’autant que sa requête aux fins d’être autorisée à assigner à jour fixe pour faire trancher la question du nombre des lots de l’immeuble avait fait l’objet d’une décision de rejet.

Reprochant à la SCP d’avoir commis plusieurs fautes lors de la rédaction de l’acte authentique de vente du 25 mai 2010, la SNC l’a faite assigner en responsabilité civile professionnelle devant cette juridiction par un acte d’huissier de justice délivré le 11 mars 2013. Suivant ses dernières conclusions susvisées, elle sollicite la condamnation de la SCP à lui payer les sommes de :

—  1 142 994,23 € en réparation des indemnités transactionnelles ou de remises de prix sur le prix de vente,

—  166 020,61 € au titre du surcroît de frais financiers relatif aux prêts et occasionné par l’impossibilité de vendre du fait des actions des locataires,

—  100 000 € au titre du préjudice commercial,

—  83 002 € au titre des droits d’enregistrement faute d’avoir pu revendre dans le délais de deux ans prévu par l’article 1115 du code général des impôts.

Elle sollicite en outre l’allocation d’une somme de 50 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Suivant ses dernières conclusions susvisées, la SCP demande au tribunal de débouter la SNC de l’ensemble de ses demandes et de la condamner au paiement de la somme de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 16 janvier 2014.

DISCUSSION – MOTIVATION

Sur les manquements reprochés au notaire

— La SNC rappelle que la loi 2006-685 du 13 juin 2006 a instauré de nouvelles dispositions protectrices des locataires en cas de vente d’un immeuble en un seul bloc en instaurant un article 10-1 dans la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation, duquel il résulte qu’en cas de vente en bloc d’un immeuble comportant plus de 10 lots, si l’acquéreur ne s’engage pas à proroger les baux en cours pour une durée d’au moins six ans, le vendeur doit notifier aux locataires une offre de vente, ce à peine de nullité de la vente de l’ensemble de l’immeuble.

Elle fait valoir qu’au regard de ces dispositions, il appartient au notaire instrumentaire de s’informer du nombre de lots existants dans l’immeuble et de collecter les informations permettant de les décompter et que lorsque ce décompte aboutit à comptabiliser plus de 10 lots, il doit, soit procéder à la purge des droits de préemption des locataires, soit s’assurer que l’acquéreur prolonge tous les baux en cours pour une durée de 6 années.

Elle observe qu’en l’espèce, l’acte du 25 mai 2010 démontre que le notaire s’est interrogé sur la question de savoir si la vente était soumise aux dispositions de l’article 10-1 de la loi précitée mais qu’il a commis plusieurs erreurs l’ayant conduit à conclure que tel n’était pas le cas.

Elle relève que le notaire a commis une première faute dans le dénombrement des lots en omettant de prendre en compte l’un des deux appartements situés au premier étage. Elle ajoute que c’est sur la base de cette information erronée que le notaire a interrogé le Cridon sur l’applicabilité de l’article 10-1 à la vente à intervenir.

Elle soutient que le notaire a commis une deuxième faute en interrogeant le Cridon sur le point de savoir s’il convenait de considérer les chambres de service louées au 5^e et au 6^e étages au regard des dispositions de l’article L. 114-6-1 du code de la construction et de l’habitation alors que c’est au regard des dispositions du décret du 30 janvier 2002 relatives au logement décent qu’il convient de déterminer si les lots loués constituent ou non des logements. Elle soutient que l’erreur de droit est lourde de conséquences puisque l’article du code de la construction et de l’habitation permet d’exclure du décompte toute chambre de service inférieure à 14 m² alors que le second retient le double critère d’une surface inférieure à 9 m² et d’un volume inférieur à 20 m3. Elle fait valoir que sur la base de cette erreur la chambre de service du 5^e étage, qui était louée, a été écartée à tort alors qu’elle aurait dû être considérée comme un logement décent puisque son volume dépassait les 20 m3.

Elle reproche en troisième lieu au notaire de ne pas avoir tenu compte de l’avertissement donné par le Cridon sur la loge de fonction de la gardienne. Elle estime que dans sa réponse en date du 21 mai 2010, le Cridon suggère de comptabiliser la loge si elle est habitable et habitée. Elle soutient que tel était bien le cas en l’espèce et que cette erreur a également été lourde de conséquences puisque la loge a été exclue à tort du décompte du nombre de lots composant l’immeuble et souligne que tous les locataires qui ont engagé des procédures judiciaires ont fait valoir ce moyen.

Elle en déduit que le notaire a manqué à son devoir de conseil à défaut d’avoir attiré son attention sur les conséquences que pouvaient avoir l’écart et la méconnaissance illégitime de l’article 10-1 de la loi précité et qu’il a également failli à son obligation, en tant que rédacteur d’acte, d’assurer l’efficacité technique (conformité au droit) et l’efficacité pratique (utilité réelle) de l’acte qu’il a rédigé et qui s’est trouvé remis en cause par les locataires.

— La SCP soutient n’avoir pas commis de faute.

S’agissant du défaut de prise en compte d’un des deux appartements du 1^er étage, elle fait valoir que ni les documents antérieurs à la vente, ni le descriptif de l’immeuble figurant dans l’acte de vente ne font allusion à l’existence de deux appartements au 1^er étage. Elle observe que la demanderesse a visé et signé la consultation du Cridon, sans faire la moindre observation quant à la description de l’immeuble qui y est mentionnée. Elle ajoute qu’il est de jurisprudence constante que le notaire n’a pas à se rendre sur les lieux pour procéder à des constatations techniques. Elle soutient qu’il appartenait à la SNC d’attirer son attention sur l’existence d’un 2^e appartement au premier étage. Elle observe que cette erreur, à la supposer établie, est sans conséquence dès lors qu’elle a interrogé le Cridon sur la question de droit et non sur la computation du nombre de logements.

S’agissant de la 2^e erreur qui lui est reprochée, elle observe que la demanderesse soutient, sans en apporter la moindre preuve, que sur la base d’une référence erronée à l’article L. 111-6-1 du code de la construction et de l’habitation, la chambre de service du 5^e étage a été écartée à tort du décompte du nombre de lots alors qu’elle aurait dû être considérée comme un logement décent puisqu’ayant un volume excédent 20 m3. Elle soutient que la référence à l’article L. 111-6-1 a été faite à la lumière des précédentes réponses du Cridon rendues au visa de cet article. Elle ajoute que la question portait bien sur l’application de la loi du 10 juin 2006.

S’agissant de la 3^e erreur, elle soutient que la loge du gardien a été exclue parce qu’elle n’a pas été considérée comme un logement de fonction. Elle fait valoir avoir parfaitement rempli son devoir de conseil à l’égard des parties à l’acte et plus particulièrement à l’égard de l’acquéreur en prenant la décision de considérer ou non cette loge comme un logement au sens de l’article 10-1 de la loi précitée.

Elle souligne que la SNC a toujours soutenu à l’égard des locataires contestataires que l’immeuble ne comportait pas plus de dix lots et que son acquisition n’était donc pas soumise aux dispositions de la loi du 31 décembre 1975.

Elle fait valoir que la question de l’application de l’article 10-1 de cette loi a été évoquée entre les parties préalablement à la signature de l’acte authentique de vente.

Elle souligne qu’elle a interrogé le Cridon à partir d’éléments techniques en sa possession donnés, notamment, par sa cliente.

Elle soutient que la SNC ne peut contester avoir acquis en toute connaissance de cause.

Elle fait valoir que le décompte des logements ne résulte pas d’un acte unilatéral du notaire rédacteur mais d’une analyse collective à laquelle toutes les parties ont adhéré.

Elle précise que la responsabilité civile professionnelle du notaire s’apprécie au jour de l’acte et non au vu d’éléments postérieurs à celui-ci.

Elle ajoute qu’au vu des éléments portés à sa connaissance et dès lors qu’il n’a pas à se rendre sur place pour procéder à leur vérification, le notaire ne pouvait pas être amené à considérer que la vente relevait des dispositions de l’article 10.1 de la loi du 31 décembre 1975 dès lors qu’il ne comportait pas plus de dix logements.

Sur ce,

Le notaire est tenu d’éclairer les parties sur la portée, les effets et les risques des actes auquel il prête son concours ; il doit en outre s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes qu’il instrumente.

En l’espèce, l’acte authentique du 25 mai 2010 reçu par M. X, notaire, stipule que la vente n’est pas soumise aux dispositions de l’article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 modifiée par la loi du 13 juin 2006 qui, dans sa rédaction alors applicable, disposait notamment :

« Préalablement à la conclusion de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, d’un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel de plus de dix logements au profit d’un acquéreur ne s’engageant pas à proroger les contrats de bail à usage d’habitation en cours à la date de la conclusion de la vente afin de permettre à chaque locataire ou occupant de bonne foi de disposer du logement qu’il occupe pour une durée de six ans à compter de la signature de l’acte authentique de vente qui contiendra la liste des locataires concernés par un engagement de prorogation de bail, le bailleur doit faire connaître par lettre recommandée avec demande d’avis de réception à chacun des locataires ou occupants de bonne foi l’indication du prix et des conditions de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, de l’immeuble ainsi que l’indication du prix et des conditions de la vente pour le local qu’il occupe.

Cette notification doit intervenir à peine de nullité de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, de l’immeuble… Elle vaut offre de vente au profit du locataire ou occupant de bonne foi."

Il résulte en effet d’une clause intitulée "droit de préemption des locataires" (p. 5 et 6) qu’il a été considéré que l’immeuble ne comportait que 9 logements.

Pour soutenir que ce chiffre est erroné et que l’immeuble comprenait plus de 10 logements au sens de l’article 10-1 de la loi précitée, la SNC estime en premier lieu que dans une lettre adressée au Cridon le 17 mai 2010 l’interrogeant sur cette question, le notaire a omis de comptabiliser un appartement situé au premier étage et elle en déduit que cela a conduit à un décompte erroné.

S’il ressort de la désignation de l’immeuble objet de la vente figurant tant dans la promesse du 12 février 2010 que dans l’acte authentique du 25 mai 2010 que l’immeuble comprend deux appartements au premier étage, l’un situé dans le bâtiment en façade donnant sur le […], l’autre situé dans le bâtiment en aile sur cour, et que dans la lettre du 17 mai 2010 le notaire a, en effet, omis de faire état de l’existence d’un de ces deux appartements, la SNC ne démontre toutefois pas que cette erreur a eu une quelconque influence sur le nombre de logements mentionné dans l’acte authentique. En effet, indépendamment de la loge de la gardienne et de deux chambres de service situées au 5^e et au 6^e étages, le notaire liste, dans sa lettre précitée, 8 logements (6 appartements loués, un studio libre et un studio loué). En comptabilisant 9 logements dans l’acte authentique de vente, le notaire a manifestement pris en compte le second appartement situé au 1^er étage, précédemment omis dans la lettre adressée au Cridon.

La SNC soutient, en deuxième lieu, que le notaire a omis de comptabiliser la chambre de service du 5^e étage qui était alors louée à M^me A.

La SCP ne conteste pas que cette chambre de service n’a pas été retenue comme étant un logement au sens de l’article 10-1 de la loi précitée.

Préalablement à la signature de l’acte authentique du 25 mai 2010, le notaire a interrogé le Cridon sur ce point précis par une lettre du 17 mai 2010 dans les termes suivants :

« Afin de savoir si les biens objets de la vente sont soumis aux dispositions de l’article 10-1 de la loi numéro 75-1351 du 31 décembre 1975 (…), je vous saurais gré de m’indiquer :

- si la chambre de bonne du 6^e louée au locataire du 3^e doit être comptée séparément comme un logement distinct du local principal ?

- si ladite chambre et celle du 5 ème étage doivent être considérées comme des logements compte tenu du fait que leur superficie est inférieure à 14 m2 et qu’elles ne sont pas susceptibles d’être louées ou divisées au sens de l’article L 111-6-1 du CCH ?"

Dans une lettre du 21 mai 2010, le Cridon a répondu sur ce point précis :

« Même si elles sont louées comme local accessoire d’un appartement, les chambres de services situées au 5ème étage (8,62 m²) et au 6ème (7,58 m²) ne peuvent être considérées comme des unités d’habitation à part entière. En effet, leur superficie est inférieure à 14 m² et l’acquéreur ne pourra pas, en l’état, lors de la division, les considérer comme des logements à vendre ou à louer (art. L. 111-6-1 du CCH).

Il apparaît logique de ne prendre en considération les chambres de service que dès lors qu’au regard de l’article L. 111-6-1 du CCH, elles peuvent être considérées comme des locaux d’habitation. Ces normes législatives relatives à la mise sur le marché de locaux d’habitation apparaissent comme un critère plus fiable que les normes réglementaires du logement décent (précisées par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent).

En conséquence, si les chambres dites « de service » pouvaient constituer des locaux d’habitation au sens de l’article L. 111-6-1 du CCH, elles constitueraient des logements, mais tel n’est pas le cas."

Il résulte de cette réponse que, selon le Cridon, pour déterminer si une chambre de service est un logement au sens de l’article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975, il y a lieu de se référer aux critères énoncés à l’article L. 111-6-1 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction alors applicable, selon lequel "sont interdites (…) qu’elle soit en propriété ou en jouissance, qu’elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, toute division d’immeuble en vue de mettre à disposition des locaux à usage d’habitation d’une superficie et d’un volume habitables inférieurs respectivement à 14 m2 et à 33 m3 ou qui ne sont pas pourvus d’une installation d’alimentation en eau potable, d’une installation d’évacuation des eaux usées ou d’un accès à la fourniture de courant électrique, ou qui n’ont pas fait l’objet de diagnostics amiante en application de l’article L. 1311-1 du code de la santé publique et risque de saturnisme lorsque l’immeuble est soumis aux dispositions de l’article L. 1334-5 du même code« plutôt qu’à ceux du logement décent fixés par le décret précité et notamment son article 4 qui énonce : »Le logement dispose au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes."

Aussi, s’il est exact que le notaire, en interrogeant le Cridon, n’a pas fait état du décret relatif au logement décent mais uniquement des dispositions de l’article L. 111-6-1 du code de la construction et d’habitation, il ne peut en être tiré aucune conséquence dans la mesure où, dans sa lettre en réponse, le Cridon a fait référence aux deux textes en indiquant qu’il convenait, selon lui, de privilégier l’article du code de la construction et de l’habitation.

La SNC ne démontre par ailleurs pas l’existence d’une jurisprudence constante selon laquelle les juridictions se réfèrent uniquement à la notion de logement décent pour calculer le nombre de logements dans le cadre de l’article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975. A l’appui de cette affirmation, la SNC ne s’appuie en réalité que sur un arrêt de la cour d’appel de Paris, 6^e chambre B, du 5 juin 2006 (RG 05/05167) qu’elle ne produit et dont les références qu’elle donne sont erronées puisqu’il s’agit d’un arrêt du 15 juin 2006. Or si la cour d’appel de Paris a indiqué dans cette décision que "les locaux constitués chacun d’une pièce de moins de 9m ², les caves et les débarras ne [constituent] pas des logements mais des pièces de petites dimensions destinées à constituer des annexes desdits logements ou des parties communes", outre qu’il n’y est pas expressément fait référence au décret du 30 janvier 2002 et à la notion de logement décent, cet arrêt ne concerne pas l’application de l’article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975.

Il en découle l’existence d’une incertitude juridique quant aux critères de définition du logement au sens de cet article et il ne peut dès lors être reproché au notaire, qui a interrogé le Cridon sur ce point et au vu non seulement de la réponse de celui-ci mais également de la finalité de l’acquisition qui était de revendre l’immeuble après division de sorte que la référence à l’article L. 111-6-1 du code de la construction et d’habitation n’apparaît pas dénué de pertinence, de ne pas avoir considéré la chambre de service du 5^e étage comme un logement au sens des dispositions de l’article 10-1 de loi du 31 décembre 1975 dès lors que cette pièces était d’une superficie inférieure à 14 m².

Par ailleurs, dès lors que le notaire a interrogé le Cridon sur ce point, qu’il a inséré dans l’acte authentique (p. 6) un paragraphe ainsi rédigé "Il résulte d’une réponse du Cridon demeurée ci-annexée après mention (annexe V bis) que les deux chambres de service louées à Monsieur Y et à Mademoiselle A ayant une superficie inférieure à 14m² ne constituent pas des locaux d’habitation au sens de l’article L 111-6-1 du code de la construction et de l’habitation et que de ce fait elle ne peuvent être considérées comme des logements prix en compte pour l’application du droit de préemption des locataires" et que la lettre du Cridon en date du 21 mai 2010 qui tendait à privilégier les critères de l’article L. 111–6-1 du code de la construction et d’habitation plutôt que ceux du logement décent a été annexée à l’acte, il apparaît que la SNC a été informée de cette incertitude et que le notaire n’a pas failli à son obligation d’information et de conseil, ces éléments ayant permis à la SNC de signer le contrat de vente en connaissance de cause.

En troisième lieu, la SNC reproche au notaire de ne pas avoir comptabilisé la loge du gardien parmi les logements constituant l’immeuble, ce que la SCP ne conteste pas.

Le notaire a également interrogé le Cridon à cet égard qui a indiqué, dans la lettre du 21 mai 2010, que "S’agissant de la loge du gardien, dès lors que c’est une simple loge de gardien, il ne s’agit pas d’un logement. En revanche en présence d’un loge de concierge comprenant un logement de fonction, l’hésitation est permise. Certes, à titre de comparaison, l’article L. 631-7 du CCH fait rentrer les logements de gardien et les logements de fonction dans les locaux à usage d’habitation, mais encore faut-il qu’ils soient « habitables ». Or, en pratique, il existe un monde entre le « logement mezzanine » du gardien et l’appartement faisant office de loge."

L’acte authentique de vente du 25 mai 2010 mentionne la loge de la gardienne dans le paragraphe consacré à la désignation de l’immeuble (p. 3).

Il y est également précisé au paragraphe intitulé "sur les contrats de travail" (p. 16) :

« En application de l’article L. 122-12 du code du travail, l’acquéreur poursuivra le contrat de travail, initialement conclu avec Madame I-J K, née le […], en qualité de gardienne.

Cette dernière bénéficie d’un logement de fonction de 34 m² au sein de l’immeuble pour lequel elle assure ses fonctions.

Le tout ainsi qu’il résulte d’un contrat de travail en date du 19 octobre 2000…"

Il ressort en outre de l’acte que s’agissant du contrôle de l’installation de gaz imposée par l’article L. 134-6 du code de la construction et de l’habitation (p. 18), la loge de la gardienne a été qualifiée de logement par le notaire rédacteur.

Enfin, il ressort du plan annexé au règlement de copropriété, que la loge de la gardienne est composée d’un séjour, d’une cuisine, d’une chambre et d’une salle d’eau. Si ce document a été établi postérieurement à l’acte authentique de vente du 25 mai 2010, le notaire pouvait toutefois, sans avoir à se déplacer et en interrogeant les parties, connaître la composition de la loge de la gardienne dont il n’ignorait par ailleurs pas qu’elle était d’une surface supérieure à 14 m².

Dans ces conditions, il apparaît que la loge du gardien pouvait, au regard de la réponse du Cridon, être qualifiée de logement au sens des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 décembre 1975 et la prudence aurait dû commander au notaire rédacteur de l’intégrer parmi le nombre de logements composant l’immeuble.

Toutefois, au regard de ce qui précède, cette omission est sans conséquence sur l’application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975 à la vente du 25 mai 2010. En effet, en ajoutant la loge de la gardienne aux 9 logements mentionnés dans l’acte, le seuil de 10 logements, commandant que le droit de préemption des locataires ait été mis en œuvre préalablement à la vente, n’était pas dépassé.

Il résulte des lors de l’ensemble de ces éléments que la SNC ne démontre pas d’une part que les contestations opposées par les locataires qui ont contesté la validité de la vente au regard des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975 avait de sérieuses chances d’aboutir et, d’autre part, que les transactions qu’elle a été amenée à consentir à ces locataires et les préjudices qui, selon elle, en résultent et dont elle demande réparation dans le cadre de la présente instance, trouvent leur origine dans un manquement du notaire à son obligation de conseil et d’information ou encore dans l’imperfection de l’acte qu’il a instrumenté.

En conséquence, la SNC sera déboutée de ses demandes indemnitaires.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les dépens sont à la charge de la SNC qui succombe et qui pourront être recouvrés par l’avocat de la SCP conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il y a par ailleurs lieu de la condamner à payer à la SCP la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, la demande de la SNC sur ce même fondement étant rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS, le tribunal,

Déboute la SNC […] de ses demandes indemnitaires ;

Condamne la SNC […] aux dépens ;

Dit que, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, cette condamnation est assortie au profit de M. F G, avocat, du droit de recouvrer directement ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

Condamne la SNC […] à payer à la SCP B C et D X la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et rejette la demande de la SNC […] à ce titre ;

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Fait et jugé à Paris le 10 juillet 2014

Le Greffier Le Président

[…]

FOOTNOTES

Expéditions

exécutoires

délivrées le :