DEMANDERESSES

Madame A X épouse H-I

[…]

[…]

Mademoiselle B X

[…]

[…]

représentée par M^e Alain LACHKAR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0247

DEFENDERESSE

S.A. HOTEL ROYAL VOLTAIRE

53 rue D E

[…]

représentée par Maître K VALADE de la SELARL BARBIER ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C0987

COMPOSITION DU TRIBUNAL

K L, Vice-Présidente

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance de Paris, conformément aux dispositions de l’article

R 145-23 du code de Commerce ;

assistée de Myriam J, Greffier

DEBATS

A l’audience du 25 Janvier 2016

tenue publiquement

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Contradictoire, par mise à disposition au Greffe

en premier ressort

Par acte sous seing privé du 25 octobre 2004, M^me A X épouse H-I et M^me B X ont donné à bail en renouvellement à la SA HOTEL ROYAL VOLTAIRE la totalité de l’immeuble situé 53 rue D E à Paris 11^e pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1^er novembre 2004, moyennant un loyer annuel en principal de 87.000 euros porté par avenant à 107.099 euros par an depuis le 1^er novembre 2010.

La destination des lieux est «ྭhôtel de tourisme ou meublé ainsi que toute activité connexe ou complémentaire s’y rattachantྭ».

Par acte extrajudiciaire du 30 avril 2013, les consorts X ont fait délivrer à la SA HOTEL ROYAL VOLTAIRE un congé pour le 31 octobre 2013 avec offre de renouvellement à compter du 1^er novembre 2013, moyennant un loyer annuel en principal, hors taxes et hors charges, de 420.000 euros.

La SA HOTEL ROYAL VOLTAIRE a accepté le principe du renouvellement du bail mais contesté le montant du loyer demandé.

Par acte du 2 avril 2014, les consorts X ont assigné la SA HOTEL ROYAL VOLTAIRE devant le juge des loyers commerciaux aux fins de voir fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 420.000 euros, hors taxes et hors charges, à compter du 1^er novembre 2013.

Par jugement du 11 août 2014, auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé du litige, le juge des loyers commerciaux a :

— constaté que, par l’effet du congé avec offre de renouvellement délivré le 30 avril 2013, le bail concernant les locaux situés 53 rue D E à Paris 11^e s’était renouvelé à compter du 1^er novembre 2013,

— dit que la règle du plafonnement ne s’appliquait pas au loyer du bail renouvelé, s’agissant de locaux monovalents,

— désigné M. C Y en qualité d’expert aux fins de donner son avis sur la valeur locative des lieux loués,

— fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en cours,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision,

— réservé les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’expert a déposé son rapport au greffe le 5 juin 2015 et les parties ont été invitées à déposer leurs mémoires.

Dans son mémoire en ouverture de rapport d’expertise notifié le 19 janvier 2016, les consorts X demandent au juge des loyers commerciaux deྭ:

— fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 426.138 euros en principal, hors taxes et hors charges, à compter du 1^er novembre 2013,

subsidiairement, fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 332.000 euros en principal, hors taxes et hors charges, à compter du 1^er novembre 2013,

— dire et juger que les loyers arriérés produiront intérêts au taux légal à compter de la date d’effet du nouveau loyer,

— dire et juger que le dépôt de garantie sera porté à la somme de 213.069 euros et, subsidiairement, à la somme de 166.00 euros pour rester égal à la moitié du loyer annuel principal,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— condamner la SA HOTEL ROYAL VOLTAIRE à leur payer une somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens comprenant les frais d’expertise.

Dans son mémoire après expertise n°2 daté du 22 janvier 2016, la SA HOTEL ROYAL VOLTAIRE demande au juge des loyers commerciaux deྭ:

fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 169.000 euros en principal à compter du 1^er novembre 2013,

subsidiairement, fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 176.700 euros,

— en tout état de cause, dire que les intérêts au taux légal sur les rappels de loyers ne peuvent commencer à courir avant le 2 avril 2014,

— débouter les consorts X de l’ensemble de leurs demandes et notamment de celle tendant à faire fixer le montant du dépôt de garantie,

— condamner solidairement les consorts X à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, comprenant les frais d’expertise.

MOTIFS

Il résulte du jugement du 11 août 2014 et il n’est pas contesté que le bail a été renouvelé en son principe à compter du 1^er novembre 2013.

Sur les caractéristiques des locaux monovalents

Selon le rapport d’expertise, les lieux loués sont situés 53 rue D E, au […].

La rue D E est une voie secondaire à circulation automobile en sens unique, avec des places de stationnement sur le côté pair, qui relie le […].

L’expert souligne que les locaux disposent d’une assez bonne situation, au cœur d’un quartier mixte habitation/commerce de la capitale, moyennement touristique, mais proche du quartier de la Bastille, à proximité de la place Voltaire et de la station de métro «ྭVoltaireྭ» (ligne 9) avec une visibilité depuis le boulevard Voltaire.

Selon le rapport d’expertise, les locaux loués se situent au sein d’un ensemble immobilier comprenant deux bâtiments:

un immeuble ancien sur rue, élevé sur sous-sol, de six étages droits avec bossage du troisième étage au sixième étage ainsi que des balcons aux deuxième et troisième étages, d’un septième étage lambrissé et d’un huitième étage mansardé, à façade en pierre légèrement ouvragée et en brique sur cour;

et un bâtiment type hangar sur cour, au rez-de-chaussée à l’arrière de l’hôtel, accessible depuis la rue D E, sans isolation thermique, avec une couverture en eternit (amiante) dont la hauteur sous plafond varie de 2,4 à 4.1 m environ; il existe une servitude de passage à travers l’immeuble pour la sortie de secours donnant sur la rue Godefroy Cavaignac.

Les étages de l’hôtel sont accessibles par un ascenseur reliant le sous-sol au huitième étage, d’un escalier cimenté reliant le rez-de-chaussée au huitième étage et d’un escalier extérieur hélicoïdal métallique reliant le rez-de-chaussée au septième étage.

Les locaux se composent :

au rez-de-chaussée : d’une entrée surélevée d’une marche, d’un accueil avec coin salon, d’une salle des petits déjeuners comprenant 25 places assises, d’une cuisine semi équipée,

du 1^er au 6^e étages : pour chaque étage, de trois chambres sur rue et de quatre chambres sur cour avec chacune une petite salle d’eau comprenant douche, WC et lavabo,

au 7^e étage : de trois chambres sur rue et de trois chambres sur cour,

au 8^e étage : de trois chambres sur rue et d’une chambre sur cour,

d’un sous-sol, accessible par un escalier cimenté, où se situent un bureau, un local TGBT, deux réserves, un local technique, une lingerie, un bloc sanitaire, un local chaufferie et un vestiaire avec douches.

Toujours d’après le rapport d’expertise, sous l’angle administratif, l’hôtel est classé en catégorie 4 étoiles nouvelles normes, depuis le 24 mai 2012, pour 52 chambres avec une capacité totale de 112 personnes.

L’expert relève un bon entretien de l’hôtel, des huisseries en PVC avec double vitrage, une climatisation réversible et un chauffage central au gaz.

S’agissant d’un immeuble dont la monovalence a été reconnue par le jugement du 11 août 2014, le loyer du bail renouvelé doit être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée, en application de l’article R145-10 du code du commerce.

La méthode d’estimation, dite «ྭméthode hôtelièreྭ», adoptée par l’expert n’est pas discutée et est conforme aux usages de la profession concernée. Elle sera donc appliquée en l’espèce.

Sur l’absence de clause d’accession dans le bail et le régime applicable aux travaux d’amélioration

Dans son rapport, M. Y relève qu’aucune clause relative à l’accession n’est stipulée dans le bail.

Les consorts X soutiennent que l’absence de clause d’accession dans le bail n’a aucune incidence en l’espèce.

Elles font valoir qu’en l’absence de la notification préalable, prévue par l’article L311-2 du code du tourisme, de l’intention de la locataire d’effectuer des travaux, elles peuvent se prévaloir des travaux litigieux, quand bien même les travaux ne leur ont pas fait accession.

Elles font encore valoir que M. F Z, expert amiable mandaté par elles, a estimé qu’en l’absence de clause d’accession, les travaux litigieux faisaient accession immédiate au bailleur sur le fondement de l’article 501 du code civil.

La SA HOTEL ROYAL VOLTAIRE soutient, à titre principal, que, dans le silence du bail, et en application de l’article R145-8 du code de commerce, les travaux d’amélioration qu’elle a réalisés et financés au cours du bail expiré, ne doivent pas être pris en compte dans le calcul de la valeur locative. Elle soutient encore que la valeur locative doit être calculée selon la configuration des locaux avant travaux soit lorsque l’hôtel n’était classé qu’en catégorie 2 étoiles.

Ce n’est qu’à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où les travaux seraient pris en compte, qu’elle invoque le bénéfice des articles L311-1 et suivants du code du tourisme.

L’article L311-1 du code du tourisme disposeྭ:

«ྭLe propriétaire d’un immeuble dans lequel est exploité un hôtel ne peut s’opposer, nonobstant toute stipulation contraire, à l’exécution des travaux d’équipement et d’amélioration que le locataire, propriétaire du fonds de commerce, réalise à ses frais et sous sa responsabilité lorsque ces travaux concernent :

1° La distribution de l’eau, du gaz et de l’électricité ;

2° L’installation du téléphone, d’appareils récepteurs de radiodiffusion et de télévision ;

3° L’équipement sanitaire ;

4° Le déversement à l’égout ;

5° L’installation du chauffage central ou de distribution d’air chaud ou climatisé ;

6° L’installation d’ascenseurs, monte-charges et monte-plats ;

7° L’aménagement des cuisines et offices ;

[…],

même si ces travaux doivent entraîner une modification dans la distribution des lieux.

Dans le cas où ceux-ci affectent le gros oeuvre de l’immeuble, ils ne peuvent être entrepris, à défaut d’accord du propriétaire, qu’après avis favorable de commissions dont la composition et le fonctionnement seront fixés par décret pris sur avis du Conseil d’Etat et dans lesquelles seront représentés en nombre égal les hôteliers et les propriétaires d’immeubles.”

L’article L311-2 du code du tourisme disposeྭ:

«ྭLe locataire doit, avant de procéder aux travaux, notifier son intention à son propriétaire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Un plan d’exécution et un devis descriptif et estimatif des travaux projetés sont joints à cette notification. Dans le cas prévu au deuxième alinéa de l’article

L. 311-1, le propriétaire dispose d’un délai de deux mois pour informer dans la même forme le locataire de son acceptation ou de son refus. Le défaut de réponse est réputé valoir accord.ྭ»

L’article L311-3 du code du tourisme disposeྭ:

«ྭPendant la durée du bail en cours et celle du bail renouvelé qui lui fait suite et pour une durée de douze années à compter de l’expiration du délai d’exécution mentionné à l’article L. 311-2, le propriétaire ne peut prétendre à aucune majoration de loyer du fait de l’incorporation à l’immeuble des améliorations résultant de l’exécution des travaux mentionnés à l’article

L. 311-1.ྭ»

Il n’est pas contesté que les travaux litigieux constituent des travaux d’amélioration dont certains d’entre eux entrent dans la liste des travaux énumérés à l’article L311-1 du code du tourismeྭ: amélioration du système de distribution de l’eau, remplacement de l’équipement sanitaire, installation d’un chauffage central ou de distribution d’air chaud ou climatisé, remplacement de l’ascenseur. Ces travaux d’amélioration sont indéniablement à l’origine du changement de catégorie de l’hôtel.

Les articles L311-1 et suivants du code du tourisme sont des dispositions particulières à l’hôtellerie qui, de ce fait, doivent recevoir une application prioritaire par rapport à l’article R145-8 du code de commerce.

Outre qu’en l’espèce ni les parties ni l’expert judiciaire ne se sont livrés à une évaluation distincte des travaux d’amélioration entrant dans la liste de ceux énumérés à l’article L311-1 du code du tourisme et des travaux d’amélioration relevant, à titre résiduel, de l’article R145-8 du code de commerce, l’application distributive de ces deux régimes s’avère difficilement compatible.

En effet, pour les travaux d’amélioration relevant des dispositions du code du tourisme, un abattement est pratiqué sur une valeur locative qui a été estimée en prenant en compte lesdits travaux, sans tenir compte de l’existence ou pas d’une clause d’accession dans le bail, alors que, pour les travaux d’amélioration relevant de l’article R145-8 du code de commerce, en l’absence de clause d’accession stipulée dans le bail, quand bien même on considérerait que l’accession a eu lieu à la fin du bail, la prise en compte de ces travaux dans l’estimation de la valeur locative ne peut intervenir qu’à l’occasion du deuxième renouvellement du bail.

En l’espèce, il y a lieu de retenir que le changement de catégorie de l’hôtel résulte de travaux d’amélioration dont les plus importants entrent dans la liste de travaux énumérés à l’article L311-1 du code du tourisme et de considérer que seules les dispositions du code du tourisme ci-dessus rappelées peuvent recevoir application.

Le bail du 21 octobre 2004 stipule, dans une clause particulièreྭ:

«ྭ1°) Autorisation de travauxྭ:

Le bailleur autorise la société HOTEL ROYAL VOLTAIRE à réaliser dans l’ensemble des lieux loués, après réunion de ceux-ci, tous les travaux soit d’amélioration, soit d’aménagement nouveaux devant être réalisés sur les nouveaux locaux issus de l’acquisition par la société HOTEL ROYAL VOLTAIRE du droit au bail des locaux jusqu’alors occupés par la société EAF, permettant une communication aisée et fonctionnelle liée à la redistribution des lieux loués principalement aux sous-sol, au rez-de-chaussée et entresol de l’immeuble tels que la rénovation projetée.

Des devis et des plans côtés devront être fournis par le preneur au mandataire du bailleur et dressés par un architecte DPLG accompagnés du justificatif de la souscription d’une assurance dommages-ouvrages par le preneur, et de l’attestation d’assurance de l’entreprise chargée des travaux, lesquels après accord du bailleur, seront placés sous le contrôle et la surveillance de l’architecte de l’immeuble dont les honoraires de vacation seront à la charge du preneur.ྭ»

Or, si l’autorisation donnée par avance par le bailleur dispense le locataire de l’envoi de la notification prévue par l’article L311-2 du code du tourisme, en l’espèce, l’autorisation donnée dans le bail du 21 octobre 2004 sur le principe des travaux était néanmoins subordonnée à la communication de pièces et à un accord des bailleresses de sorte qu’il n’est pas possible de considérer que les consorts X avaient donné une autorisation préalable sans condition de nature à dispenser la SA HOTEL ROYAL VOLTAIRE de ladite notification préalable.

De plus, il n’est pas contesté que, lors de l’envoi de la lettre du 4 mai 2010, la locataire avait déjà commencé les travaux litigieux de sorte que les bailleresses n’avaient pas été mises en mesure de donner un accord qui serait venu parfaire le principe de l’autorisation.

Par conséquent, la SA HOTEL ROYAL VOLTAIRE se trouve privée du bénéfice de l’abattement prévu par l’article L311-3 du code du tourisme et ce, même en l’absence de clause d’accession.

Les travaux litigieux qui sont à l’origine du passage de l’hôtel en catégorie 4 étoiles nouvelles normes seront pris en compte pour la détermination de la valeur locative.

Sur la recette théorique maximale annuelle hors taxes

M. Y indique que l’hôtelier offre au client un ensemble de services axés sur une prestation principale qui est l’hébergement et qu’il est donc d’usage d’apprécier la valeur locative par rapport à la recette hébergement.

C’est la raison pour laquelle les recettes petits déjeuners ne seront pas prises en compte dans le calcul de la recette théorique maximale.

L’expert retient une recette théorique maximale annuelle de 5.546.269 euros hors TVA et hors taxe de séjour, soit 292 euros par chambre, sur la base des tarifs 2014 relevés sur place, après application de correctifs.

Il précise que le prix affiché dans les chambres comprend une fourchette allant de 112 à 419 euros.

Les consorts X reprochent à l’expert judiciaire d’avoir tenu compte de tarifs basse saison/haute saison alors que la recette théorique maximale doit être calculée sur les prix affichés et non facturés, les abattements étant réalisés par la suite.

Dans la réponse à un dire des consorts X en page 34 de son rapport, M. Y précise qu’il n’a pas tenu compte des prix facturés pour le calcul de la recette théorique maximale et rappelle que les prix facturés communiqués par la locataire sont bien inférieurs aux tarifs qu’il a retenus.

La prise en compte par l’expert judiciaire de tarifs basse saison et de tarifs haute saison n’implique pas que ces tarifs ne soient pas les tarifs affichés.

Les correctifs appliqués par l’expert, à ce stade, ne peuvent que concerner le fait qu’il n’a pu relever lui-même que des tarifs 2014 et non ceux affichés au 1^er novembre 2013.

De plus, il n’est nullement démontré que l’expert judiciaire a appliqué un taux de remise lors du calcul de la recette théorique maximale.

Enfin, la photographie (pièce n°24) dont se prévalent les bailleresses n’est pas très éclairante car les dates ne sont pas lisibles.

Dans ces conditions, il sera retenu une recette théorique maximale annuelle hors taxes de 5.546.269 euros.

Sur le taux d’occupation et les remises consenties à la clientèle

L’expert indique que le taux d’occupation moyen à Paris des hôtels quatre étoiles sont, selon l’office du tourisme en 2013, autour de 80,2% avec un prix moyen de 254,50 euros.

En l’espèce, l’expert relève que le taux d’occupation en 2013 était de 81,01% avec un prix moyen toutes taxes confondues de 133,84 euros. Il indique que le prix moyen pratiqué par l’exploitant est inférieur à la moyenne des hôtels parisiens de catégorie quatre étoiles et le pourcentage de réduction par rapport au prix moyen TTC affiché ressort à 57,51%. L’expert ajoute qu’en déduisant les commissions versées aux centrales de réservation avec le développement d’internet, le prix moyen perçu par l’exploitant ressort à 127,29 euros, ramenant le pourcentage de réduction par rapport au prix moyen toutes taxes confondues affiché à 59,59%. L’expert observe, enfin, que le prix moyen de 127 euros apparaît faible mais le taux d’occupation de 81% est élevé compte tenu de la catégorie quatre étoiles nouvelles normes de l’hôtel et compte tenu de ses caractéristiques et de l’emplacement (quartier moyennement touristique mais hôtel au pied du métro et assez proche de la Bastille, présence de plusieurs hôtels concurrents de même catégorie dans le secteur).

Toujours selon l’expert, le taux d’occupation de 80% est atteint grâce à la franchise Mercure dont le coût annuel s’élève à 91.968,19 euros pour la période du 1^er avril 2013 au 31 mars 2014, représentant 5,96 euros par chambre. Ainsi le prix perçu par l’exploitant ressort en conséquence à 121,33 euros, ramenant le pourcentage de réduction par rapport au prix moyen toutes taxes confondues affiché à 61,48%.

Par conséquent, en raison de l’assez bonne situation, au cœur d’un quartier mixe d’habitation/commerce de la capitale, moyennement touristique mais proche du quartier de la Bastille, à proximité de la rue de la Roquette et de la station de métro Voltaire, du vaste espace au rez-de-chaussée, de l’existence d’une salle de petits déjeuners d’une capacité de 25 places assises au rez-de-chaussée, des 52 chambres aux dimensions satisfaisantes mais aux salles de bains petites et de l’aspect moyen côté cour, l’expert retient un taux d’occupation de 80% et un abattement pour remises consenties à la clientèle de l’ordre de 55%, soit un prix moyen praticable de 131,50 euros hors taxes, l’activité hôtelière étant cyclique et le bailleur et locataire n’étant pas associés.

Les consorts X se réfèrent à l’estimation faite par M. Z qui retient un taux d’occupation de 82% et un taux de remise de 50%.

La SA HOTEL ROYAL VOLTAIRE ne conteste pas le taux d’occupation et le taux de remise proposés par l’expert puisqu’elle raisonne, dans l’hypothèse où les travaux sont pris en compte et le passage en catégorie 4 étoiles nouvelles normes sont pris en compte, sur une somme de 279.532 euros (page 32 du rapport).

Au vu des éléments qui précèdent et de l’analyse de l’expert judiciaire, il y a lieu de retenir un taux d’occupation de 80% et un taux de remise de 55%.

Sur le taux de recettes

Au regard d’un emplacement moyennement recherché pour des hôtels de catégorie 4 étoiles et compte tenu des 52 chambres avec une capacité de 112 personnes, d’une surface convenable des chambres, l’avantage d’une salle de petits déjeuners au rez-de-chaussée, l’expert judiciaire retient un taux de recettes de 14% pour la partie hébergement, les taux de recettes pour un hôtel 4 étoiles étant de 13 à 14%.

Les consorts X demandent que soit retenu le taux de 13% préconisé par M. Z et qui correspond, selon elles, à la moyenne des éléments retenus par l’expert judiciaire.

En l’espèce, eu égard aux éléments mis en avant par l’expert qui sont plus pertinents que le résultat issu d’un moyenne, il sera retenu un taux de recettes de 14%.

Sur la valeur locative brute

Les consorts X soutiennent que le hangar doit être valorisé même si l’hôtelier ne l’utilise que partiellement ou insuffisamment.

La SA HOTEL ROYAL VOLTAIRE soutient que le hangar n’est matériellement pas exploité au regard des caractéristiques des locaux et de la destination du bail, laquelle est circonscrite à l’usage d’hôtel de tourisme ou meublé et que la surface ne permet pas d’exercer une activité commerciale distincte de celle de l’hôtel.

Le hangar fait partie intégrante de l’assiette du bail et ne justifie pas une valorisation distincte du reste de l’immeuble exploité comme hôtel, conformément à la destination contractuelle du bail.

L’expert a recherché des termes de comparaison dans le quartier environnant pour des locaux similaires, parmi des références issues tant du marché que des décisions judiciaires.

Il en résulte des renouvellements de baux d’hôtels de catégorie quatre étoiles anciennes normes suivants :

un taux de recettes de 12.5% avec un taux d’occupation de 85% et un taux de remise de 35% au 1^er janvier 2005 pour l’AMICALE HOTELIERE situé au […] à Paris 1^er, comprenant 50 chambresྭ; la valeur locative a été fixée à 150.000 eurosྭ;

un taux de recettes de 13,5% avec un taux d’occupation de 75% et un taux de remise de 25% au 1^er avril 2011 pour l’HOTEL BOURGOGNE ET MONTANA situé au 3 rue de Bourgogne à Paris 7^e, comprenant 32 chambresྭ; la valeur locative été fixée à 220.000 euros.

Il en résulte des fixations judiciaires de renouvellement de baux d’hôtels de catégorie quatre étoiles anciennes normes suivants :

un taux de recettes de 12% avec un taux d’occupation de 75% et un taux de remise de 20% au 1^er octobre 2008 pour le VICTOIRE OPERA situé […] à Paris 2^e, comprenant 24 chambresྭ; la valeur locative a été fixée à 143.597 eurosྭ;

un taux de recettes de 12.5% avec un taux d’occupation de 75.00% et un taux de remise de 26.00% au 1^er juillet 2006 pour la SNC HOTEL VIGNON situé 23 rue Vignon à Paris 8^e, comprenant 28 chambresྭ; la valeur locative a été fixée à 161 668 eurosྭ;

un taux de recettes de 13% avec un taux d’occupation de 75% et un taux de remise de 10% au 1^er janvier 2008 pour la SA HOTEL BRIGHTON situé 220 rue de Rivoli à Paris 1^er, comprenant 26 chambresྭ; la valeur locative a été fixée à 110.500 eurosྭ;

un taux de recettes de 13% avec un taux d’occupation de 73% et un taux de remise de 50% au 1^er mars 2006 pour la SAS HOTEL WALDORF-MADELEINE situé […] à Paris 8^e, comprenant 45 chambresྭ; la valeur locative a été fixée à 251.724 eurosྭ;

un taux de recettes de 13% avec un taux d’occupation de 80% et un taux de remise de 30% au 1^er avril 2009 pour la SA HOTEL REGNET’S GARDEN situé […] à Paris 17^e, comprenant 40 chambresྭ; la valeur locative a été fixée à 220.000 euros.

Il en résulte des renouvellements de baux d’hôtels de catégorie trois étoiles anciennes normes suivants :

un taux de recettes de 13.5% avec un taux d’occupation de 80% et un taux de remise de 40% au 1^er janvier 2013 pour la SOCIETE ETOILE PARK HOTEL situé 10 avenue Mac Mahon à Paris 17^e, comprenant 28 chambresྭ; la valeur locative a été fixée à 120.700 eurosྭ;

un taux de recettes de 14% avec un taux d’occupation de 70% et un taux de remise de 30% au 1^er juillet 2010 pour l’HOTEL QUEEN MARY situé 9 rue Greffulhe à Paris 8^e, comprenant 36 chambresྭ; la valeur locative a été fixée à 177.500 eurosྭ;

5.867 euros par chambre au 1^er juillet 2007 pour l’HOTEL ROCHAMBEAU situé 4 rue de la Boétie à Paris 8^e, comprenant 50 chambresྭ; la valeur locative a été fixée à 260.000 euros.

Il en résulte des fixations judiciaires de renouvellement de baux d’hôtels de catégorie quatre étoiles anciennes normes suivants :

un taux de recettes de 13% avec un taux d’occupation de 80% et un taux de remise de 38% au 1^er janvier 2011 pour la SARL CALVADOS situé 20 rue d’Amsterdam à Paris 9^e, comprenant 25 chambresྭ; la valeur locative a été fixée à 60.263 eurosྭ;

un taux de recettes de 13% avec un taux d’occupation de 73% et un taux de remise de 30% au 1^er janvier 2007 pour l’HOTEL REGENCE situé 33 rue de Saint-Petersbourg à Paris 8^e, comprenant 27 chambresྭ; la valeur locative a été fixée à 81.960 eurosྭ;

un taux de recettes de 13,25% avec un taux d’occupation de 72% et un taux de remise de 15% au 1^er juillet 2010 pour la SA HOTEL CHOMEL situé 15 rue Chomel à Paris 7^e, comprenant 23 chambresྭ; la valeur locative a été fixée à 125.000 eurosྭ;

un taux de recettes de 13,5% avec un taux d’occupation de 73% et un taux de remise de 30% au 1^er avril 2007 pour la SARL HATSLAHA situé 17 rue du Conservatoire à Paris 9^e, comprenant 58 chambresྭ; la valeur locative a été fixée à 173.000 eurosྭ;

un taux de recettes de 14% avec un taux d’occupation de 80% et un taux de remise de 20% au 1^er avril 2009 pour la SA HOTEL D’ANGLETERRE CHAMPS ELYSEES situé […] à Paris 8^e, comprenant 40 chambresྭ; la valeur locative a été fixée à 172.610 euros.

L’expert retient une valeur locative brute de renouvellement de 279.532 euros par an.

5.546.269 euros x 45% x 80% x 14% = 279.532 euros.

Cette valeur locative brute qui résulte de la recette théorique maximale annuelle hors taxes, du taux d’occupation, du taux de remise et du taux de recettes choisis, sera retenue.

Sur la valeur locative nette

* sur l’abattement au titre des grosses réparations

Les parties sont d’accord avec l’expert judiciaire pour appliquer un abattement de 5% au titre des travaux relevant de l’article 606 du code civil

* sur l’abattement pour mises aux normes

La locataire ne soutient pas que la charge des travaux de mise aux normes lui a été transférée aux termes du bail mais qu’elle a payé des travaux qui incombaient aux bailleresses.

Dans ce cas, un abattement n’est pas justifié.

Il lui appartient de solliciter le remboursement de travaux dont elle estime qu’ils ne lui incombaient pas.

* sur l’impôt foncier

Conformément aux usages pour les hôtels parisiens, l’impôt foncier ne sera pas déduit.

Dès lors, la valeur locative nette ressort à 265.555 euros après application du seul abattement de 5%.

Sur le réajustement du dépôt de garantie

L’article R145-23 du code du commerce dispose que le juge des loyers commerciaux est compétent pour la fixation du loyer du bail révisé ou renouvelé et que les autres contestations sont portées devant le tribunal de grande instance.

Par conséquent, la demande de réajustement du dépôt de garantie est irrecevable devant le juge des loyers commerciaux.

Sur les intérêts

La SA HOTEL ROYAL VOLTAIRE sera condamnée à payer, conformément à l’article 1155 du code civil et dans les limites de la demande, les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer à compter du 2 avril 2014, date de l’assignation, pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après la date de l’assignation.

Sur les dépens et les frais d’expertise

La procédure et l’expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties. Il convient, en conséquence, d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise judiciaire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Compte tenu du partage des dépens ordonné, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire d’ordonner l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Vu le rapport d’expertise de M. C Y,

Fixe à 265.555 euros en principal par an à compter du 1^er novembre 2013 le montant du loyer du bail renouvelé entre M^me A G épouse H-I et M^me B X, d’une part, et la SA HOTEL ROYAL VOLTAIRE, d’autre part, pour l’immeuble situé 53 rue D E à Paris 11^e, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

Condamne la SA HOTEL ROYAL VOLTAIRE à payer aux consorts X les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer à compter du 2 avril 2014, date de l’assignation, pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après la date de l’assignation,

Déclare les consorts X irrecevables en leur demande de réajustement du dépôt de garantie,

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Partage les dépens par moitié entre les parties, qui incluront le coût de l’expertise judiciaire.

Fait et jugé à Paris le 02 Mai 2016

Le Greffier Le Président

Myriam J K L

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