Copie ❑ exécutoire

❑ certifiée conforme

délivrée le

à

la SELARL DELRAN-BARGETON DYENS-SERGENT- ALCALDE

la SCP GASSER-PUECH-BARTHOUIL-BAUMHAUER

la SELAS PRAETEOM AVOCATS

M^e Alexandre VASQUEZ

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE NIMES

Le 16 Septembre 2024

1ère Chambre Civile

— ------------

N° RG 21/05231 – N° Portalis DBX2-W-B7F-JIPP

Minute n° JG24/

JUGEMENT

Le Tribunal judiciaire de NIMES, 1ère Chambre Civile, a, dans l’affaire opposant :

Mme [B] [O]

née le 16 Août 1976 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Alexandre VASQUEZ, avocat au barreau d’ALES, avocat plaidant,

S.A.R.L. IMMOBILIERE COMTADINE à l’enseigne « [Adresse 10] »

inscrite au RCS de Nîmes sous le n° 822 227 310, représentée par son gérant en exercice domicilié es qualité audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par la SCP GASSER-PUECH-BARTHOUIL-BAUMHAUER, avocats au barreau d’AVIGNON, avocats plaidant,

M. [Y] [J]

né le 05 Janvier 1975 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Alexandre VASQUEZ, avocat au barreau d’ALES, avocat postulant,

à :

M. [G] [W]

né le 26 Octobre 1991 à [Localité 9] (13),

demeurant [Adresse 2]

représenté par la SELAS PRAETEOM AVOCATS, avocats au barreau d’AVIGNON, avocats plaidant,

M. [T] [P], demeurant [Adresse 1]

représenté par la SELARL DELRAN-BARGETON DYENS-SERGENT- ALCALDE, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,

Mme [L] [Z] [C], demeurant [Adresse 1]

représentée par la SELARL DELRAN-BARGETON DYENS-SERGENT- ALCALDE, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,

S.A.R.L. VILLAGE IMMOBILIER

[Adresse 10]

SARL Unipersonnelle au capital de 5000 € inscrite au RCS de Nîmes sous le n° 822 227 310, dont le siège social est situé [Adresse 4] prise en la personne de son gérant représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège? dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par la SCP GASSER-PUECH-BARTHOUIL-BAUMHAUER, avocats au barreau d’AVIGNON, avocats plaidant,

Rendu publiquement, le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 1er juillet 2024 devant Nina MILESI, Vice-Présidente et Chloé AGU, Juge, agissant en qualité de juges rapporteurs qui en ont ensuite fait le rapport à Anne GIVAUDAND, Vice Présidente, assistées de Aurélie VIALLE, greffier, et qu’il en a été délibéré entre les magistrats.

EXPOSE DU LITIGE

Le 22 mai 2020, Madame [B] [O] et Monsieur [Y] [J] ont acquis une maison de village située [Adresse 3]" [Localité 5] auprès de Monsieur [T] [P] et Madame [L] [Z] [C].

Par acte en date du 22 novembre 2021, Mme [B] [O] et M. [Y] [J] ont assigné les vendeurs, M. [T] [P] et Mme [L] [Z] [C] ainsi que l’agent immobilier, la société IMMOBILIERE COMTADINE devant le tribunal judiciaire de Nîmes en paiement de diverses sommes.

Par acte en date du 22 décembre 2021, la société IMMOBILIERE COMTADINE a assigné M. [G] [W], agent commercial immobilier, devant le tribunal judiciaire de Nîmes pour que ce dernier garantisse les condamnations susceptibles d’être prononcées à son égard.

La jonction de ces deux procédures a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état du 9 juin 2022.

* * *

Aux termes de leurs dernières écritures, notifiées le 03 juillet 2023, Mme [B] [O] et M. [Y] [J] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1103, 1104, 1137 et 1112-1, 1240, 1641, 1643, 1644 et 1645 du Code civil, de:

— JUGER que le bien immobilier sis [Adresse 3]" [Localité 5] vendu par M. [T] [R] [P] et Mme [S] [Z] [C] à Mme [B] [O] et M. [Y] [F] était affecté de vices cachés connus de M. [T] [R] [P] et de Mme [S] [Z] [C] mais non apparents, non connus par les demandeurs qui ne pouvaient les déceler au moment de la vente ;

— JUGER que le consentement de Mme [B] [O] et M. [Y] [F] a été vicié en raison du dol commis par M. [T] [R] [P] et Mme [S] [Z] [C] afin qu’ils acquièrent le bien immobilier sis [Adresse 3]" [Localité 5] ;

— JUGER que l’agence [Adresse 10] a failli à ses obligations et notamment à son devoir de conseil et d’information entraînant la perte de chance de Mme [B] [O] et M. [Y] [F] d’avoir pu éviter les dommages subis et d’acquérir le bien immobilier sis [Adresse 3]" [Localité 5] à des conditions plus avantageuses ;

— JUGER que l’agence ORPI VILLAGE IMMOBILIER a engagé sa responsabilité délictuelle à l’égard de Mme [B] [O] et M. [Y] [F] ;

— CONDAMNER solidairement M. [T] [R] [P] et Mme [S] [Z] [C] à leur payer la somme de 46 734,65 euros, à parfaire, correspondant aux travaux et remplacements qui ont dû être réalisés ou devront l’être sur le bien immobilier sis [Adresse 3]" [Localité 5] ;

— CONDAMNER solidairement M. [T] [R] [P] et Mme [S] [Z] [C] à leur payer la somme de 40 000 euros au titre des préjudices moral, d’anxiété et du trouble de jouissance ;

— CONDAMNER in solidum M. [T] [R] [P] et Mme [S] [Z] [C] en raison du dol commis par eux, et l’agence [Adresse 10] en raison des manquements à son devoir d’information et de conseil, à leur payer la somme de 135 150 euros au titre de leur perte de chance d’éviter les dommages subis et d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses ;

— DEBOUTER M. [T] [R] [P] et Mme [S] [Z] [C] de leur demande portant sur l’allocation de la somme de 5 000 euros au titre de la réparation d’un préjudice moral ;

— DEBOUTER M. [T] [R] [P] et Mme [S] [Z] [C] de leur demande portant sur le paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

— CONDAMNER in solidum M. [T] [R] [P], Mme [S] [Z] [C] et l’agence ORPI VILLAGE IMMOBILIER à leur payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER in solidum M. [T] [R] [P], Mme [S] [Z] [C] et l’agence [Adresse 10] aux entiers dépens.

Les demandeurs soutiennent que le bien qu’ils ont acquis est affecté de vices cachés. En ce sens, ils considèrent que les malfaçons constatées sur la toiture et le défaut d’étanchéité à l’origine des dégâts des eaux et des infiltrations constituent des vices non apparents, non connus et ne pouvant être décelés avant la vente. Ils estiment que les vendeurs avaient connaissance de ces vices et les ont intentionnellement dissimulés. Ils disent que les vendeurs ne pouvaient ignorer les malfaçons, dès lors qu’à chaque intempérie automnale, les infiltrations et dégâts des eaux se reproduisent. Par ailleurs, ils soulignent que les vendeurs leur ont affirmé que le toit était “propre et avait été entièrement révisé”.

En outre, Mme [B] [O] et M. [Y] [J] reprochent aux défendeurs d’avoir communiqué de fausses informations sur la surface du bien immobilier en indiquant une surface habitable de 206 m² au lieu des 155m ² renseignés sur l’extrait cadastral. De surcroît, ils précisent que les vendeurs ont artificiellement augmenté le prix de vente de leur bien en raison de l’effet Covid19. Ils estiment que les vendeurs ont commis un dol et qu’ils sont ainsi fondés à obtenir réparation de leur préjudice constitué par la perte de chance d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses.

En réplique aux écritures adverses sollicitant la réparation d’un préjudice moral, les demandeurs indiquent avoir engagé une action judiciaire non pas pour blesser les vendeurs mais, simplement, pour faire valoir leurs droits.

Ils souhaitent que la responsabilité de l’agence immobilière à l’enseigne ORPI VILLAGE soit engagée pour ne pas avoir procédé à toutes les vérifications utiles concernant les éléments techniques ou juridiques du bien. Ils estiment que ce manquement constitue une violation de son obligation d’information et de conseil. En ce sens, ils soulignent l’importante différence entre la surface habitée affichée et la surface habitable réelle.

Concernant les préjudices subis, ils sollicitent non pas la nullité du contrat, mais l’obtention d’une indemnisation destinée aux réparations nécessaires à la remise en état de la maison. Contrairement aux écritures adverses, les demandeurs considèrent que les travaux qu’ils ont réalisés ne constituent ni une modernisation du bien ni un embellissement mais des travaux destinés à ne plus subir les graves intempéries. En outre, les demandeurs soutiennent subir tant un préjudice moral et d’anxiété qu’un préjudice de jouissance.

* * *

Aux termes de son exploit introductif d’instance du 22 décembre 2021, la société IMMOBILIERE COMTADINE demande au tribunal de :

— DIRE et JUGER recevable et bien fondé, l’appel en cause de Monsieur [G] [W] par la SARL IMMOBILIERE COMTADINE à I’enseigne [Adresse 10] ;

— ORDONNER la jonction de I’appel en cause de Monsieur [G] [W] avec l’instance principale actuellement pendante sous le n° RG 21/05231, opposant les consorts [O]/[F] à la SARL IMMOBILIERE COMTADINE à l’enseigne [Adresse 10], et les consorts [P]/[Z] [C] ;

— Y VENIR Monsieur [G] [W], à intervenir dans I’action engagée par les consorts [O]/[F] à I’encontre de la SARL IMMOBILIERE COMTADINE à l’enseigne [Adresse 10], et les consorts [P] /[Z] [C], pour y surveiller ses droits et intérêts et y prendre telles conclusions qu’il jugera utile.

— CONDAMNER M. [G] [W] à relever et garantir Ia SARL IMMOBILIERE COMTADINE à l’enseigne [Adresse 10], de toutes condamnations éventuellement mises à sa charge au profit de des consorts [O] [F] ou consorts [P]/[Z] [C].

— CONDAMNER M. [G] [W] à lui payer une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

— CONDAMNER M. [G] [W] aux entiers dépens de I’instance, distraction faite au profit de Maître Vincent PUECH, avocat sur son affirmation de droit.

La société IMMOBILIERE COMTADINE conteste être l’auteur d’une quelconque faute professionnelle entraînant sa responsabilité professionnelle. Elle indique avoir conclu le 11 février 2019 un mandat d’agent commercial immobilier avec M. [G] [W] qui a pris fin le 19 octobre 2020. Elle indique que la vente litigieuse réalisée entre les consorts [P] [Z] [C] et les consorts [O] [J] a été traitée par M. [W] pour le compte de la société IMMOBILIERE COMTADINE en vertu de son mandat d’agent commercial immobilier. A ce titre, elle estime que celui-ci doit être partie à la procédure.

* * *

Aux termes de leurs dernières écritures, notifiées le 10 janvier 2024, M. [T] [P] et Mme [L] [Z] [C] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1622,1641 et 1643 du Code civil, de :

— JUGER applicable la clause de non garantie insérée dans l’acte de vente du 22 mai 2020 ;

— JUGER que les vendeurs n’avaient aucune connaissance des vices et n’ont fait preuve d’aucune mauvaise foi ;

— DEBOUTER les consorts [O]/[F] de toutes leurs demandes ;

— Outre la prescription de la demande, JUGER l’absence totale de manœuvre dolosive, de fausse information ;

— DEBOUTER les consorts [O]/[F] de leur demande d’allocation de la somme de 135 150 euros ;

Subsidiairement,

— REDUIRE la demande d’indemnisation qui ne saurait être l’indemnisation de la privation d’un avantage mais de la seule perte d’une chance d’avoir pu l’obtenir ;

— Sur le fondement de l’article 1643, DEBOUTER les consorts [O]/[F] de toutes leurs demandes ;

— DEBOUTER les consorts [O]/[F] de leur demande d’indemnisation à hauteur de 50 567,47 euros, au titre des travaux, faute d’être en relation avec la seule reprise des travaux ;

— DEBOUTER les consorts [O]/[F] de leur demande d’indemnisation à hauteur de 40 000 euros au titre du préjudice moral et de jouissance, faute de lien de causalité ;

— CONDAMNER les consorts [O]/[F] au paiement d’une somme de 5 000 euros au titre de l’indemnisation du préjudice subi par les concluants ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER l’agence IMMOBILIERE COMTADINE à les relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre ;

— CONDAMNER les consorts [O]/[F] au paiement d’une somme de 5 00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens;

Les défendeurs font part de l’existence d’une clause d’exclusion de garantie des vices cachés dans l’acte de vente conclu le 22 mai 2020. Cette clause stipule que l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents et des vices cachés.

Les défendeurs rejettent toute mauvaise foi indiquant avoir vécu six années dans la bâtisse sans y subir de sinistres d’importance comparable à ceux dénoncés par leurs acquéreurs. Ils soutiennent avoir effectué des travaux d’entretien réguliers en raison de l’âge de cette maison, construite avant l’année 1600. Ils soulignent que la toiture a été refaite en 2000 par les précédents propriétaires.

Concernant le dol reproché aux consorts [P]/[Z] [C], ces derniers considèrent que la demande fondée sur la communication d’un mauvais métrage de la superficie ne peut prospérer car étant une action en garantie de contenance visée par les articles 1622 et suivants du Code civil. Ils soulèvent la prescription de cette action. Ils rappellent, par ailleurs, que deux agences immobilières ainsi qu’un diagnostiqueur ont évalué la superficie de leur habitation à 200 m². En ce sens, ils soutiennent n’avoir aucunement fourni de fausses informations quant à la superficie réelle de leur habitation, ayant été destinataires des mêmes informations que leurs acquéreurs Sur le prix de l’habitation, les défendeurs estiment que l’augmentation du prix n’est pas indécente et correspond aux évolutions du marché mais aussi aux aménagements réalisés.

Si l’exclusion de garantie insérée dans l’acte de vente venait à ne pas être retenue, les défendeurs estiment que les demandes indemnitaires des consorts [O]/ [J] sont excessives et infondées. Estimant n’avoir été aucunement de mauvaise foi, ils disent ne pas avoir à indemniser un préjudice moral. De surcroît, ils réfutent tout lien de causalité entre les préjudices énoncés et les désordres allégués.

A titre infiniment subsidiaire sur la demande de garantie, les défendeurs rappellent être non professionnels et n’avoir aucune connaissance du marché immobilier. Ils considèrent n’avoir joué aucun rôle actif dans la vente laissant l’agence immobilière communiquer aux acquéreurs les éléments relatifs aux caractéristiques du bien. Ainsi, si une condamnation devait être prononcée à leur encontre, la société IMMOBILIERE COMTADINE serait condamnée à les relever et garantir.

Estimant que la procédure menée à leur encontre est particulièrement abusive, les consorts [P] font valoir un préjudice moral du fait des griefs relevés à leur encontre.

* * *

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées le 20 juillet 2023, Monsieur [G] [W] demande au tribunal, sur le fondement des articles 9 et 700 du Code de procédure civile, de :

— DEBOUTER la SARL IMMOBILIERE COMTADINE de l’intégralité de ses demandes formulées à l’encontre de Monsieur [G] [W] ;

— CONDAMNER la SARL IMMOBILIERE COMTADINE à verser à Monsieur [W] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens.

Le défendeur estime ne pouvoir être tenu responsable de vices cachés dans l’ignorance desquels son mandant l’a laissé. Il ajoute que sa responsabilité ne peut être engagée s’il n’est pas démontré qu’il avait connaissance du vice. Il expose que le professionnel de l’immobilier n’a pas à effectuer des recherches destructives, ni à fournir de diligences supplémentaires si l’état apparent de l’immeuble et les informations reçues ne le justifient pas. Monsieur [W] soutient que la société IMMOBILIERE COMTADINE ne motive en rien ses demandes et ne produit aucun élément susceptible d’engager sa responsabilité.

* * *

La clôture est intervenue le 03 juin 2024 par ordonnance en date du 14 mars 2024.

L’affaire a été fixée à l’audience collégiale du 01 juillet 2024 pour être plaidée.

La décision a été mise en délibéré au 16 septembre 2024.

* * *

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur les demandes principales

A. Sur les demandes à l’encontre de la SARL IMMOBILIERE COMTADINE

Il y a lieu de relever que si les demandeurs présentent des demandes à l’encontre de la SARL IMMOBILIER COMTADINE, il apparaît que cette société a fait l’objet d’une dissolution anticipée en date du 30 septembre 2021 puis d’une radiation en date du 17 janvier 2022 de telle sorte que la société n’a plus d’existence juridique. En conséquence, les demandes dirigées à son encontre seront déclarées irrecevables.

Dans ces conditions, le recours en garantie de la SARL IMMOBILIERE COMTADINE à l’égard de Monsieur [G] [W] est sans objet.

B. Sur les demandes à l’encontre de Monsieur [T] [P] et Madame [L] [Z] [C]

1. Sur l’action en garantie des vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du code civil le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Il est constant que l’application de la garantie contre les vices cachés impose la réunion des conditions suivantes, qui doivent être établies par l’acquéreur :

— l’existence d’un vice,

— la gravité du vice, qui doit rendre la chose impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il l’avait connu,

— le caractère caché du vice,

— l’antériorité du vice par rapport à la vente.

La preuve de l’existence d’un vice caché peut être rapportée par tout moyen, y compris par une expertise non judiciaire, contradictoire ou non contradictoire, pourvu que cette expertise soit corroborée par d’autres éléments et qu’elle ait été soumise à la discussion des parties dans le respect du contradictoire.

Il résulte par ailleurs de l’article 1643 du code civil que les clauses d’exclusion de garantie des vices cachés ne peuvent recevoir application lorsque le vendeur avait connaissance des vices cachés.

En cas de stipulation d’une clause d’exclusion de garantie, il appartient à l’acquéreur de prouver la connaissance des vices par le vendeur avant la vente, la mauvaise foi privant en effet d’efficacité la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés stipulée au contrat.

****

En l’espèce, les demandeurs exposent que l’immeuble acquis était porteur de vices cachés et non apparents.

Madame [B] [O] et Monsieur [Y] [F] exposent à ce titre avoir découvert des malfaçons relatives notamment à la toiture et à ses défauts d’étanchéité engendrant des désordres sur les murs du salon du premier étage, des trois pièces situées au deuxième étage, du poêle à bois du salon ne pouvant être utilisé en état, du conduit de la hotte de la cuisine et de la véranda.

Ils ajoutent que la tuyauterie de la salle de bain et des toilettes comporte de nombreuses anomalies de même que le local technique du bassin extérieur.

S’agissant de la salle de bain et des toilettes, les demandeurs soutiennent avoir été contraints de faire intervenir en urgence un plombier en raison de la tuyauterie bouchée, de mauvaises odeurs persistantes émanant de ladite tuyauterie, du débordement régulier de la douche et d’une importante fuite du siphon de l’un des lavabos. Ils produisent à ce titre quatre factures du 26 novembre 2020 de la société DGB.CLIM PLOMBERIE l’une ayant pour objet : PLOMBERIE, CHAUFFE EAU 300L, une seconde ayant pour objet : PLOMBERIE SANITAIRE EF/EC, une troisième ayant pour objet : VMC EXTRA PLAT ATLANTIC et la quatrième ayant pour objet : le WC suspendu.

Les factures précitées ne sont cependant pas de nature à établir l’existence d’un vice caché au sein de la salle de bain. Les défendeurs soutiennent à juste titre que la pose d’un chauffe-eau, d’une VMC et d’un WC suspendu sont seulement des choix de confort ne pouvant leur être imputés.

S’il résulte de la fiche d’intervention de la société DGB.CLIM PLOMBERIE du 9 décembre 2020 que cette société est intervenue suite à la mise en défaut de la chaudière, cet élément n’est pas suffisant à établir que la chaudière était affectée d’un vice caché.

Les demandeurs font également valoir qu’il y avait une fuite dans le local technique du bassin et qu’ainsi ils ont été contraints de remplacer la pompe en l’état de nombreux dysfonctionnements. Cependant, alors que la charge leur incombe, ils ne produisent aucun élément de nature à établir d’une part, des dysfonctionnements allégués et d’autre part, que le vice était antérieur à la vente et revêtait une gravité rendant le bien impropre à son usage.

S’agissant des malfaçons alléguées affectant la toiture et ses défauts d’étanchéité, les demandeurs produisent aux débats le rapport d’expertise non contradictoire de Monsieur [U] [I] du 25 octobre 2020 aux termes duquel l’expert amiable a relevé des infiltrations par la toiture en haut du mur sud du séjour, au pied du poêle central, au droit de la hotte de la partie cuisine, dans la véranda et le long de trois pièces situées au deuxième étage. Il est constaté par l’expert un traitement d’étanchéité quasi inexistant, l’absence de solin faisant le tour du bas de la souche du conduit de cheminée, des supports de tuiles de type FLEXOUTUILE sans tuile de couvert dont il indique que la résistance à l’eau en termes d’imperméabilité est de 48 heures et enfin, un mauvais entretien de la toiture.

Monsieur [I] conclut qu'”il est avéré que manifestement les causes et les effets de ces infiltrations durent depuis plusieurs années, en tout cas, depuis bien avant mai 2020".

En tout état de cause, il convient de constater que ce rapport, bien que non contradictoire à l’égard des défendeurs en ce qu’étaient parties aux opérations d’expertise exclusivement les demandeurs, a été régulièrement versé aux débats, soumis à la contradiction des parties et est corroboré par un rapport de l’entreprise SEILER du 28 septembre 2020

En effet, si le rapport de l’entreprise SEILER du 28 septembre 2020 contient une évaluation des travaux bien inférieure à celle préconisée par Monsieur [I], ce rapport corrobore l’existence de malfaçons affectant l’étanchéité de la toiture tel que cela résulte déjà du rapport d’expertise de Monsieur [I].

Le gérant de la société SEILER indique notamment à ce titre que la toiture a : “été refaite pour étanchéité des plaques bitumées “Flexoutuile” et une tuile en couvert pour donner illusion d’une toiture. Les plaques goudronnées de type “Flexoutuile” étant garanties pour une tuile en courant et une tuile en couvert. Dans ce cas il manque la tuile en courant sur l’ensemble de la toiture de Madame [O]. Cela va avoir pour conséquence une usure plus ou moins rapide de la feuille goudronnée et une déchirure de celle-ci. Une autre plaque Bitume existe pour une tuile en couvert sous l’appellation de DECOFLEX. Différence avec FLEXOUTUILE c’est une peinture EPOXY anti UV sur la partie de la tuile en courant. Mais dans le cas de la toiture de Madame [O] c’est la simple plaque bitumée qui a été posée. Il va en résulter des fuites très importantes sur l’ensemble de la toiture dans un délai plus ou moins rapide selon l’usure”.

Il est également produit un procès-verbal de constat d’huissier du 19 avril 2022 dressé par Maître [A] [X] accompagné par Monsieur [D] [M], entrepreneur en charge de la réfection de la toiture.

S’il convient de rappeler que l’huissier de justice n’est pas un technicien, ses constatations sont cependant de nature à corroborer les conclusions expertales précitées en ce qu’il constate que seules des tuiles de couverture anciennes et en majorité en mauvais état sont présentes et que ces tuiles romaines recouvrent une membrane de type “flexoutuiles” paraissant usée. Il ajoute que cette membrane “flexoutuiles”est visible en plusieurs endroits de la toiture et constate également la présence de tuiles réparées et une importante zone d’étanchéité réalisée à l’aide de bandes aluminium bitumeuses.

Il résulte de ces éléments que la toiture du bien immobilier était affectée de vices cachés en ce que l’étanchéité était notamment assurée par une membrane de type “flexoutuiles” dont il est enseigné par Monsieur [I] dans son rapport d’expertise que la résistance à l’eau de cette membrane en termes d’imperméabilité est seulement de 48 heures ce dont ne pouvait avoir connaissance les acquéreurs.

Les vendeurs sollicitent cependant d’être exonérés de leur obligation contractuelle de garantie des vices cachés entendant ainsi faire valoir l’application de la clause exonératoire de garantie des vices cachés en alléguant qu’ils n’avaient pas eux-mêmes connaissance des désordres allégués. Les demandeurs s’opposent à l’application de la clause d’exclusion de garantie au motif que leurs vendeurs avaient connaissance des désordres

Le contrat de vente immobilière conclu en date du 22 mai 2010 comporte à la page 10 une clause d’exclusion de garantie aux termes de laquelle il est précisé que:

”L’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

— des vices apparents,

— des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

— si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,

— s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR”

Il n’est en tout état de cause pas suffisant pour les demandeurs alors que la charge de la preuve leur incombe d’affirmer que les vendeurs ne pouvaient ignorer les vices affectant la toiture en ce que d’une part, les intempéries se reproduiraient quasiment chaque année et que d’autre part, ils sont propriétaires du bien litigieux depuis de nombreuses années.

Il ne ressort pas des rapports précités ou des autres pièces versées aux débats par les demandeurs que les vendeurs avaient connaissance de l’état dégradé de la toiture et notamment de la défaillance de son étanchéité.

En conséquence, aucune mauvaise foi n’est démontrée à l’encontre des vendeurs de telle sorte que doit donc trouver à s’appliquer la cause d’exclusion de garantie.

Ainsi, les demandeurs seront déboutés de leurs demandes fondées sur la garantie des vices cachés.

2. Sur l’action fondée sur le dol

A titre préliminaire, si les défendeurs soutiennent que l’action des demandeurs est une action en garantie de contenance fondée sur l’article 1622 du code civil et serait dès lors prescrite, il y a lieu d’observer que l’action engagée par les demandeurs est une action en responsabilité pour dol conformément à l’article 1137 du code civil et que d’autre part, seul le juge de mise en état est en tout état de cause compétent pour statuer sur la prescription.

Aux termes de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

Les demandeurs exposent que Monsieur [P] et Madame [Z] [C] leur ont indiqué lors de l’achat du bien litigieux que la surface habitable de leur maison était de 206 m² alors que l’avis de taxe foncière 2021mentionne une surface de 155 m², l’annonce de l’agence [N] [V] indique une surface de 151 m² et la société RUNDIAG IMMOBILIER atteste d’une surface de 150,35 m². Ils ajoutent que les défendeurs ont acquis en 2014 le bien immobilier litigieux pour la somme de 304 000 euros (frais de notaire inclus) soit une diminution de plus de 30 % du prix affiché au départ et qu’il est parfaitement impossible que le prix de la maison ait pu augmenter de 109 000 euros entre 2014 et 2019.

Au soutien de leurs demandes, les demandeurs produisent notamment aux débats :

— un extrait de l’avis de taxe foncière de l’année 2021 faisant état d’une superficie principale de 155m²;

— un dossier technique immobilier de la société RUNDIAG IMMOBILIER dont le métrage fait apparaître une superficie habitable de 150,35 m² et une surface au sol de 152,85 m²;

— une annonce de l’agence immobilière [N] [V] mentionnant une superficie de 151 m².

Force est de constater qu’aux termes de l’extrait d’avis de taxes foncières 2021, s’il est fait état d’une superficie de 155m² pour la partie principale, c’est à juste titre que les défendeurs observent qu’il y est aussi mentionnée une superficie de 103 m² au titre des annexes (telles que cave, cellier et buanderie..).

S’agissant du dossier technique immobilier de RUNDIAG IMMOBILIER du 3 avril 2023, il y a lieu d’observer qu’il contient en effet au sein de l’attestation de surface (page 3) non seulement un premier tableau mentionnant d’une part, les superficies habitables et d’autre part, les surfaces au sol respectivement à hauteur de 150,35 m² et 152,85 m² mais également un second tableau listant la surface au sol des parties annexes.

L’agence immobilière [N] [V] n’indique pas quant à elle si des annexes sont comprises dans le calcul de la surface de 151 m² mentionnée sur son annonce.

Si la société IMMOBILIERE COMTADINE précise dans son annonce portée à la connaissance des demandeurs lors de l’achat du bien immobilier en 2019 une superficie du bien immobilier de 206,17 m², il y a lieu d’observer que la seconde partie de l’annonce liste précisément la superficie de chaque pièce ainsi que des annexes. La surface indiquée correspondrait ainsi manifestement à la superficie totale du bien incluant également les parties annexes.

Si les éléments produits aux débats ne permettent pas de déterminer précisément la surface du bien immobilier tenant les divergences entre les différents documents précités, il y a lieu de rappeler que la mention erronée de la surface n’est pas suffisante à établir pour les vendeurs une volonté de tromper, d’autant que les acquéreurs avaient toute latitude pour visiter et même mesurer avant d’acheter.

Il y a lieu de préciser que lors de l’achat du bien par les défendeurs en 2014, l’annonce de l’agence immobilière [Adresse 8] et le Diagnostic énergétique du 17 mars 2014 mettaient déjà en lumière des surfaces de 205 et 201,44 m² sensiblement identiques à la superficie mentionnée sur l’annonce de la société IMMOBILIERE COMTADINE. Il résulte en effet de ces éléments que les défendeurs ont été destinataires des mêmes informations en 2014 lors de leur achat que leurs acquéreurs en 2020.

Il n’est ainsi pas établi de dissimulations ou d’agissements réalisés intentionnellement par les vendeurs.

La circonstance que les défendeurs aient mis en vente leur bien immobilier à la somme de 415 000 euros (honoraires agence inclus), alors que d’une part, ils avaient six ans auparavant acquis ce même bien immobilier à la somme de 304 000 euros outre frais de notaire et que d’autre part, le prix initial lors de leur acquisition était de 450 000 euros est indifférente et ne permet pas de caractériser lesdites dissimulations ou agissements.

Dans ces conditions, à défaut de démonstration de dissimulations ou d’agissements intentionnels, il y a lieu de débouter les demandeurs de leurs demandes fondées sur le dol.

II – Sur la demande reconventionnelle de Monsieur [P] et de Madame [Z] [C]

Les défendeurs forment une demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour préjudice moral tenant selon eux le caractère abusif de la procédure.

Il n’est cependant pas établi la mauvaise foi ou l’abus des demandeurs lors de l’exercice de l’action en justice de telle sorte que Monsieur [T] [P] et Madame [L] [Z] [C] seront déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive.

III – Sur les demandes accessoires

Madame [O] et Monsieur [J] perdent le procès et doivent être condamnés aux dépens.

S’agissant de l’article 700 du code de procédure civile, s’il apparaît aux termes du dispositif des conclusions de Monsieur [P] et Madame [Z] [C] une demande à hauteur de 500 euros, il s’agit manifestement d’une erreur matérielle en ce que la demande à ce titre est portée à 5 000 euros dans les motifs des conclusions.

L’équité commande la condamnation de Madame [O] et Monsieur [J] à payer la somme de 2.000 euros Monsieur [P] et Madame [L] [Z] [C] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort :

DÉCLARE les demandes de Madame [B] [O] et de Monsieur [Y] [J] à l’égard de la SARL IMMOBILIERE COMTADINE irrecevables ;

DÉCLARE l’appel en garantie de la SARL IMMOBILIERE COMTADINE à l’égard de Monsieur [G] [W] sans objet ;

REJETTE les demandes de Madame [B] [O] et Monsieur [Y] [J] ;

REJETTE les demandes reconventionnelles de Monsieur [T] [P] et Madame [L] [Z] [C] ;

CONDAMNE Madame [B] [O] et Monsieur [Y] [J] à payer à Monsieur [T] [P] et Madame [L] [Z] [C] une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [B] [O] et Monsieur [Y] [J] aux dépens;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière La Présidente