T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S(footnote: 1) ■
8e chambre 1re section N° RG : 14/12133 N° MINUTE : Assignation du : 18 Août 2014	JUGEMENT rendu le 24 Mai 2016

DEMANDEURS

Madame A B

[…]

[…]

S.A. BANQUE NEUFLIZE OBC

[…]

[…]

Monsieur K-T X

Madame C D épouse X

[…]

[…]

Monsieur E F

[…]

[…]

S.C.I. S

[…]

[…]

Monsieur G H

[…]

[…]

Monsieur I J

[…]

[…]

représentés par Maître Agnès LEBATTEUX SIMON de la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #P0154

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires 59/63 RUE DE COURCELLES […] représenté par son syndic la Société J. LESIEUR

[…]

[…]

Société J. LESIEUR

[…]

[…]

représentés par M^e Catherine FRANCESCHI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #C1525

SARL SMART COMMUNICATION

[…]

[…]

Monsieur K L

[…]

[…]

Madame U-V W

[…]

[…]

Monsieur M N

[…]

[…]

Monsieur O P

[…]

[…]

Madame Q R S

[…]

[…]

représentée par M^e Eric AUDINEAU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #D0502

****

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Marion PRIMEVERT, Vice-Président

Séverine BESSE, Vice-Président

Gaële FRANCOIS-HARY, Vice-Président

assistée de Tiphany COLOMBEL, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 04 Avril 2016 tenue en audience publique devant Séverine BESSE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

****

Vu l’article 455 du code de procédure civile,

Vu les dernières conclusions de Madame A B, la société anonyme Banque NEUFLIZE OBC, Madame C D et son époux Monsieur K-T X, Monsieur E F, la société civile immobilière S, Monsieur G H et Monsieur I J notifiées par la voie électronique le 4 septembre 2015,

Vu les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 59/[…] et la société par actions simplifiée J. LESIEUR ET CIE notifiées par la voie électronique le 25 mars 2016,

Vu les dernières conclusions de Monsieur K L, Monsieur M N, Monsieur O P, Madame U-V W, Madame Q R S et la société à responsabilité limitée SMART COMMUNICATION notifiées par la voie électronique le 30 octobre 2015,

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 avril 2016 par le juge de la mise en état.

MOTIFS

Les demandeurs, propriétaires de divers lots dans l’immeuble, soumis au statut de la copropriété, situé 59/[…], contestent les résolutions n°10 et 17 à 28 votées lors de l’assemblée générale du 24 juin 2014.

Sur la nullité de la résolution n°10 « renouvellement du mandat de la société J. LESIEUR ET CIE »

sur la recevabilité

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Le 15 octobre 2014 l’assemblée générale a renouvelé le mandat de la société J. LESIEUR ET CIE en sa qualité de syndic après mise en concurrence conformément à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965.

L’assemblée générale des copropriétaires peut toujours voter à nouveau des résolutions dont l’irrégularité est soulevée au cours d’une instance, afin de les régulariser.

Or cette assemblée générale n’a pas été contestée dans le délai prévu à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et a donc expressément confirmé la résolution attaquée.

Les demandeurs n’ont donc pas d’intérêt à agir en nullité de la résolution précédente, confirmée par celle votée le 15 octobre 2014.

Leur demande de nullité de cette résolution sera déclarée irrecevable.

Sur la demande de nullité des résolutions n°17 à 19 « réfection des peintures des murs des paliers d’étages »

L’article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

II.-Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I :

a) Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d’assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipement définies par les dispositions prises pour l’application de l’article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat.

Dans la présentation du projet d’offres joint à la convocation, l’architecte relève que la moquette qui couvre les sols et murs des paliers d’étages est ancienne et pose des problèmes d’entretien et d’hygiène.

Certes ce cabinet d’architecture relève, à l’instar de Madame Y, architecte consulté par les demandeurs le 2 juillet 2015, que le remplacement de la moquette par de la peinture va entraîner une augmentation du niveau sonore, corrigé par la pose de panneaux acoustiques devant les ascenseurs. Madame Y se contente d’affirmer que cette solution ne permettra pas d’assurer une aussi bonne acoustique qu’avec la moquette sans apporter aucun élément concret et objectif permettant de remettre en cause cette solution au regard tant des normes acoustiques que des avantages obtenus pour l’entretien futur de ces parties communes.

Le remplacement de ce revêtement mural par de la peinture correspond, du fait de l’état de cette moquette et en l’absence d’éléments techniques objectifs remettant en cause l’analyse acoustique du professionnel consulté, à des travaux d’entretien nécessaires à la conservation de l’immeuble et non à des travaux de transformation ou d’amélioration prévus à l’article 25n de la loi du 10 juillet 1965, en dépit de la modification du revêtement qui est conforme aux matériaux et techniques employées de manière courante actuellement d’autant qu’il facilite l’entretien à l’avenir de ces parties communes.

Les demandeurs seront déboutés de leur demande de nullité, les résolutions ayant été votées à la majorité requise.

Sur la demande de nullité des résolutions n°20 à 21 « réfection des sols des paliers d’étages »

De la même manière le cabinet d’architecture a prévu, pour remplacer la moquette au sol qui présente les mêmes difficultés d’entretien et d’hygiène mais une bonne isolation phonique, un revêtement de sol en PVC isophonique spécial grand passage.

En l’absence d’avis contraire sur la moindre qualité de ce revêtement et compte tenu du remplacement envisagé conforme aux matériaux et techniques actuellement employées de manière courante, la demande de nullité de ces résolutions sera également rejetée s’agissant de travaux d’entretien nécessaires à la conservation de l’immeuble, votés à la majorité requise, d’autant que l’entretien en sera facilité.

Sur la demande de nullité des résolutions n°23 à 24 « fourniture et pose de panneaux acoustiques BUSSIBLOX »

Dans la mesure où ces travaux acoustiques ne sont que la conséquence du remplacement de la moquette et donc des travaux précédents, ils relèvent également des travaux d’entretien nécessaires à la conservation de l’immeuble de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

La demande de nullité de ces résolutions sera par conséquent rejetée.

Sur la demande de nullité des résolutions n°26 à 28 « réfection des menuiseries, des gaines, et locaux vide-ordures, des gaines gaz et des doubles portes séparatives à chaque palier »

Dans la présentation du projet d’offres joint à la convocation, l’architecte note que les gaines techniques ne répondent pas aux normes de sécurité et que la cage d’escalier ne présente pas de système de désenfumage. Les travaux de mise en conformité envisagés relèvent donc bien de travaux nécessaires à la préservation de la sécurité physique des occupants.

Il est également prévu de remplacer les portes palières par des portes coupe-feu. Même si la loi ne prescrit pas d’obligation à ce titre à la charge du syndicat des copropriétaires qui engagerait sa responsabilité en n’y déférant pas, l’assemblée générale est souveraine pour décider d’une mise en conformité avec les règles de sécurité applicables en cette matière et ces travaux correspondent à des travaux visant à assurer une meilleure sécurité physique des occupants en cas d’incendie.

La demande de nullité de ces résolutions votées à la majorité requise sera par conséquent rejetée.

Sur la responsabilité du syndic

Selon l’article 1382 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Aux termes de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de cette loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé notamment d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale et d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

La convocation de l’assemblée générale du 14 octobre 2014

La loi du 24 mars 2014 a modifié l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 et imposé une mise en concurrence lors de la désignation du syndic.

La société LESIEUR, qui a procédé à la convocation de l’assemblée générale pour le 24 juin 2014, a méconnu ces dispositions d’ordre public et engagé sa responsabilité en sa qualité de professionnel pour ne pas avoir accompli son devoir de conseil auprès des membres du conseil syndical pour qu’ils sollicitent d’autres candidatures en vue du renouvellement de son mandat de syndic.

En revanche les demandeurs ne caractérisent pas la faute des membres du conseil syndical qui ne sont pas des professionnels. Ils seront déboutés de leurs demandes à l’encontre de ces derniers.

La faute du syndic a impliqué de convoquer une nouvelle assemblée pour régulariser le renouvellement du mandat du syndic et donc une dépense supplémentaire pour le syndicat des copropriétaires d’un montant total de 4.488,81 euros, selon les comptes annuels de 2014.

Par conséquent il convient d’ordonner la réouverture des débats pour solliciter les observations des parties sur le risque de conflit d’intérêts du fait de la défense commune entre le syndicat des copropriétaires et le syndic dont la responsabilité est reconnue au détriment de ce dernier.

Par ailleurs les demandeurs se contentent de formuler une demande non déterminée ou déterminable de dommages et intérêts en l’absence de justification de leur quote-part dans les charges communes. Il appartient à chaque copropriétaire dans le cadre de cette réouverture des débats de chiffrer précisément sa demande au titre de cette dépense conformément à l’article 4 du code de procédure civile.

La location de la salle et le vote électronique

Aux termes de l’article 9 du décret du 17 mars 1967, la convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l’assemblée générale, la personne qui convoque l’assemblée fixe le lieu et l’heure de la réunion.

Les assemblées générales de la copropriété se tenaient dans les locaux d’un des propriétaires de l’immeuble, la banque NEUFLIZE OBC et ce moyennant le coût du nettoyage de la salle entre 400 et 500 euros HT.

Pour l’assemblée générale du 24 juin 2014, le syndic a loué une salle pour un coût pour le syndicat des copropriétaires de 4.254,84 euros selon les comptes annuels.

Le syndic ne peut se prévaloir de la contestation de la banque NEUFLIZE OBC postérieure à cette assemblée ni de la décision de l’assemblée générale du 14 octobre 2015 pour la tenue des assemblées postérieures pour justifier l’engagement d’une dépense supplémentaire de 3.654,84 euros (4.254,84 – 600 euros TTC) pour le syndicat des copropriétaires.

Si le syndic, à l’initiative de la convocation de l’assemblée générale, choisit effectivement le lieu de l’assemblée, ce choix doit être dicté par l’intérêt du syndicat des copropriétaires en sa qualité de mandataire d’autant qu’il gère les finances de son mandant. Il engage ainsi sa responsabilité lorsqu’il modifie ce lieu sans motif légitime et que ce changement entraîne une dépense supplémentaire pour le syndicat des copropriétaires.

Si le préjudice collectif du syndicat des copropriétaires est déterminé, chaque demandeur n’a pas déterminé le sien en l’absence de justification de sa quote-part dans les charges communes. Il appartient à chaque propriétaire dans le cadre de cette réouverture des débats de chiffrer précisément sa demande au titre de cette dépense supplémentaire conformément à l’article 4 du code de procédure civile.

Quant au vote électronique, les demandeurs ne caractérisent aucune faute du syndic.

L’exécution des décisions de l’assemblée générale

L’assemblée générale des copropriétaires a autorisé le 24 juin 2014 le syndic à engager une procédure judiciaire à l’encontre du propriétaire du lot 2000-2002 et de son locataire pour occupation sans droit ni titre du parterre de l’immeuble en terrasse.

Le syndic invoque le caractère inutile de la procédure du fait du changement du locataire sans apporter aucun justificatif tandis qu’il lui appartient de rapporter la preuve de l’exécution de ses obligations au regard de cette décision de l’assemblée, en sa qualité de professionnel.

L’inexécution d’une décision de l’assemblée générale constitue une faute pour le syndic conduisant à une perte de chance d’obtenir du tribunal l’indemnisation de l’occupation des parties communes d’une surface de 40 m2.

Les demandeurs justifient d’un prix d’occupation du domaine public de 220 euros par an et par mètre carré mais non de la majoration de 50 % de ce prix, soit une indemnité d’occupation de 8.800 euros pour l’année.

S’agissant d’un préjudice de perte de chance d’obtenir une décision favorable du tribunal et en l’absence de tout autre élément de preuve que la résolution de l’assemblée générale, il convient d’évaluer le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires à la somme de 4.400 euros.

Dans le cadre de la réouverture des débats, il appartient à chaque propriétaire de chiffrer précisément sa demande au titre de ce préjudice conformément à l’article 4 du code de procédure civile.

Le compte séparé

Aux termes de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa formulation applicable au 24 juin 2014, le syndic est chargé notamment d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L’assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l’article 25 et, le cas échéant, de l’article 25-1 lorsque l’immeuble est administré par un syndic soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou par un syndic dont l’activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat.

Le syndic n’a pas commis de faute en mettant à l’ordre du jour la dispense de compte séparé qui a d’ailleurs été rejetée par l’assemblée des copropriétaires.

L’augmentation des honoraires du syndic de 32.880 euros pour l’année précédente à 42.880 euros a été confirmée par l’assemblée générale des copropriétaires le 14 octobre 2015, qui est souveraine en cette matière.

Les demandeurs ne caractérisent donc aucune faute commise par le syndic au titre de ses honoraires.

Compte tenu du rejet des demandes de nullité des résolutions incriminées, les demandeurs seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts à ce titre.

L’information par le syndic des copropriétaires

En application de l’article 59 du décret du 17 mars 1967, à l’occasion de tous litiges dont est saisie une juridiction et qui concernent le fonctionnement d’un syndicat ou dans lesquels le syndicat est partie, le syndic avise chaque copropriétaire de l’existence et de l’objet de l’instance.

Il résulte des procès-verbaux produits que le syndic a fait un point d’information sur toutes les procédures et notamment sur le jugement rendu le 30 mai 2014.

La demande de communication, sous astreinte par le syndic à l’ensemble des copropriétaires d’un point détaillé et objectif des procédures intéressant le syndicat, sera rejetée.

Les autres manquements du syndic

La prise en charge par le syndicat des copropriétaires d’une action en justice engagée par la société SMART COMMUNICATION a été votée par l’assemblée générale dans le cadre de l’approbation des comptes annuels, en dépit des observations des demandeurs lors de l’assemblée.

Les courriels de deux des demandeurs quant à la non prise en compte des observations faites lors de l’assemblée générale ne suffisent pas à rapporter la preuve d’une faute du syndic quant à la transcription de ces observations dans le procès-verbal de l’assemblée qui ne saurait être une relation de la totalité des échanges.

Il résulte des articles 22 de la loi du 10 juillet 1965 et 15 du décret du 17 mars 1967 que le président de séance de l’assemblée est élu parmi les copropriétaires présents.

Monsieur Z n’est co-gérant de la SMART COMMUNICATION, propriétaire de lots, que depuis le 18 juin 2014 et ne pouvait être désigné comme président de séance des assemblées générales des 27 juin 2012 et 28 mars 2013.

Selon l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, les membres du conseil syndical sont désignés par l’assemblée générale parmi les copropriétaires, les associés dans le cas prévu par le premier alinéa de l’article 23 de la présente loi, les accédants ou les acquéreurs à terme, leurs conjoints, les partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs représentants légaux, ou leurs usufruitiers. Lorsqu’une personne morale est nommée en qualité de membre du conseil syndical, elle peut s’y faire représenter, à défaut de son représentant légal ou statutaire, par un fondé de pouvoir spécialement habilité à cet effet. (…) Le conseil syndical élit son président parmi ses membres.

Monsieur Z a signé le compte rendu de réunion du conseil syndical du 12 février 2013 en qualité de président sans avoir été élu comme membre du conseil syndical.

Déjà Monsieur E F s’en était ému auprès du syndic par courriel du 28 février 2012 après un courriel de Monsieur Z du 9 décembre 2011 en cette qualité.

Or il appartient au syndic de veiller à la régularité du fonctionnement du syndicat des copropriétaires tant dans la tenue des assemblées des copropriétaires dont il est le secrétaire que dans la composition du conseil syndical et surtout de sa présidence d’autant que des pouvoirs particuliers sont accordés par la législation au président du conseil syndical.

Le syndic, qui n’est pas intervenu auprès du conseil syndical pour l’alerter sur l’irrégularité de sa présidence, a méconnu ses obligations de professionnel et engagé sa responsabilité.

Par jugement rendu le 30 mai 2014, le tribunal a annulé l’assemblée générale du 27 juin 2012 en raison de la concentration de plus de 5 % des vois entre les mains de Madame Z sans que le syndic n’intervienne tandis qu’il lui appartient de veiller à la régularité de la tenue des assemblées générales annuelles.

La multiplication des fautes du syndic a conduit déjà les demandeurs à engager deux procédures avec succès et les contraint à une vigilance permanente et une position forcée de contestataire tandis que le recours à un professionnel devrait les garantir d’un fonctionnement conforme à la réglementation, ce qui justifie de condamner le syndic à leur payer à chacun la somme de 2.000 euros correspondant au préjudice pour le temps et les démarches engagées pour assurer un fonctionnement conforme de la copropriété.

Sur la responsabilité des membres du conseil syndical

Selon l’article 1382 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les demandeurs ne caractérisent pas la faute personnelle de chacun des membres du conseil syndical et seront déboutés de leur demande à leur encontre.

La concentration des pouvoirs entre les mains de la représentante légale de la société SMART COMMUNICATION a entraîné l’annulation de l’assemblée générale du 27 juin 2012 mais les demandeurs ne justifient pas de leur préjudice à ce titre, le syndicat des copropriétaires ayant été condamné à payer un euro pour les frais irrépétibles.

Les demandeurs mettent en évidence le comportement des gérants actuels de la société SMART COMMUNICATION, les époux Z, qui ne sont pas partie à l’instance. Ils seront déboutés de leur demande à l’encontre de la société SMART COMMUNICATION.

Sur les demandes reconventionnelles

Compte tenu de la responsabilité retenue du syndic, il convient de rejeter la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive du syndicat des copropriétaires et du syndic.

Compte tenu du dysfonctionnement du conseil syndical, dont Monsieur Z se prévalait être le président, la demande reconventionnelle en dommages et intérêts de Monsieur K L, Monsieur M N, Monsieur O P, Madame U-V W, Madame Q R S et de la société à responsabilité limitée SMART COMMUNICATION sera rejetée.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire

Compte tenu de la réouverture des débats, les dépens seront réservés ainsi que les demandes fondées sur les articles 699, 700 et 515 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement mixte contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

Déclare irrecevable la demande en nullité de la résolution n°10 votée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 juin 2014 del’immeuble situé 59/[…],

Déboute Madame A B, la société anonyme Banque NEUFLIZE OBC, Madame C D et son époux Monsieur K-T X, Monsieur E F, la société civile immobilière S, Monsieur G H et Monsieur I J de leur demande de nullité des résolutions n°17 à 28 de l’assemblée générale du 24 juin 2014,

Juge que la société par actions simplifiée J. LESIEUR ET CIE a engagé sa responsabilité en qualité de syndic dans le fonctionnement de la copropriété au titre de :

— la convocation de l’assemblée générale du 14 octobre 2014,

— l’organisation de l’assemblée générale du 24 juin 2014,

— l’inexécution de la décision de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 juin 2014, l’habilitant à engager une procédure judiciaire à l’encontre du propriétaire du lot 2000-2002 et de son locataire pour occupation sans droit ni titre du parterre de l’immeuble en terrasse,

— en n’intervenant pas auprès du conseil syndical pour l’alerter sur l’irrégularité de sa présidence, et en ne veillant pas à la régularité de la tenue des assemblées générales annuelles,

Déboute les demandeurs de leur prétention relative à la responsabilité des membres du conseil syndical,

Rejette les demandes reconventionnelles en dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamne la société par actions simplifiée J. LESIEUR ET CIE à payer la somme de 2.000 euros à chacun des propriétaires suivants :

— Madame A B,

— la société anonyme Banque NEUFLIZE OBC,

— Madame C D et son époux Monsieur K-T X,

— Monsieur E F,

— la société civile immobilière S,

— Monsieur G H,

— Monsieur E F,

Ordonne la réouverture des débats à l’audience de mise en état du 27 juin 2016 à 10 heures pour le surplus concernant la réparation des préjudices subis,

Invite les parties à s’expliquer sur la défense commune du syndicat des copropriétaires et du syndic du fait de la responsabilité retenue du syndic,

Invite les parties à préciser la demande des dommages et intérêts dus par le syndic correspondant à la quote-part pour chaque copropriétaire demandeur au titre des préjudices correspondants à la dépense relative à la convocation de l’assemblée générale du 14 octobre 2014, de la location de la salle pour cette assemblée générale et de l’inexécution par le syndic de la résolution n°36,

Réserve les autres demandes,

Fait et jugé à Paris le 24 Mai 2016.

Le Greffier Le Président

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