DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires […] […] représenté par son syndic la société ALBERT STOOPS S.A. exerçant sous le nom commercial N O IMMOBILIER (GGI)

[…]

[…]

représenté par Maître Q R, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #E0283

DÉFENDEURS

Monsieur G Y

[…]

[…]

représenté par Maître Jean-pierre LÉON, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #C0406 et par Maître Robert CHEMLA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

S.A.R.L. A

[…]

[…]

S.A.R.L. B

[…]

[…]

représentées par Maître Nicolas CHAIGNEAU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #D0230

Madame H X

[…]

[…]

représentée par Maître Bernard DEMONT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #P0037

* * *

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Gaële FRANÇOIS-HARY, Vice-présidente

I J, Juge

Séverine BESSE, Vice-Président

assistées de Christine KERMORVANT, Greffier stagiaire en pré-affectation sur poste,

DÉBATS

A l’audience du 03 novembre 2016 tenue en audience publique devant Gaële FRANÇOIS-HARY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

* * *

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis […] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis régi par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967 et est géré par son syndic actuel, la Société STOOPS – N O IMMOBILIER.

Madame H K est propriétaire dans cet immeuble des lots n°10 et 9, correspondant respectivement à un local commercial au rez-de-chaussée à gauche en entrant dans le hall et à un local à usage de réserve au sous-sol portant la mention CM2 au sous-sol. Elle a donné à bail à usage commercial ses lots à une société exploitant un commerce de restauration rapide.

Monsieur G Y est propriétaire dans le même immeuble des lots n°11 et 1, correspondant respectivement à un local commercial au rez-de-chaussée à droite en entrant dans le hall et à une réserve au sous-sol. Il a donné à bail à usage commercial ses lots à Monsieur et Madame L M, le 31 décembre 2001, pour y exercer une activité d’épicerie, lesquels ont cédé, le 18 juin 2004, leur droit au bail à la Société B, qui a exploité dans les lieux un bar à narguilé et chicha. Puis, la Société B a cédé son fonds de commerce à la Société A, le 6 décembre 2013. La Société B a été placée en liquidation judiciaire par jugement du Tribunal de Commerce de Paris du 15 octobre 2014.

Le Syndicat des copropriétaires s’est plaint, dès 2007, de très nombreuses nuisances occasionnées par les locataires de Madame X et de Monsieur Y. Par lettres recommandées avec accusé de réception en date du 1^er octobre 2007, le syndic a mis en demeure Madame X et Monsieur Y de mettre un terme aux nuisances, et a alerté la Préfecture de Police, le 2 octobre 2007, sur ces problèmes d’hygiène et d’encombrement des parties communes, dus à l’activité des locataires commerciaux.

Le Syndicat des copropriétaires a sollicité la désignation d’un expert judiciaire. Par ordonnance de référé du 11 avril 2008, Monsieur Z a été désigné en cette qualité. Par ordonnance de référé du 10 décembre 2008, les opérations d’expertise ont été rendues opposables à la Société B. L’expert a déposé son rapport le 15 mars 2010.

Par exploit d’huissier en date des 25 et 26 mars et 26 avril 2013, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […], représenté par son syndic, la Société STOOPS – N O IMMOBILIER, a assigné Monsieur G Y, la Société B et Madame H X devant ce Tribunal.

Par exploit d’huissier en date du 28 février 2014, Monsieur G Y a assigné la Société A devant ce même Tribunal.

Les deux affaires ont été jointes.

Aux termes de ses dernières conclusions, le demandeur sollicite de voir :

- condamner in solidum Monsieur Y et la SARL A à lui payer la somme de 9449,74 euros TTC avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation, se décomposant comme suit :

. 2959,34 euros au titre des honoraires de syndic,

. 1602,25 euros au titre du débarras des caves,

. 1118,30 euros au titre de la pose d’une porte séparative,

. 2769,85 euros au titre de la réfection du hall d’entrée et de la première volée d’escalier,

. 1000 euros au titre du préjudice immatériel,

- à titre subsidiaire, condamner in solidum Monsieur Y et la SARL A à débarrasser les parties communes des caves, à savoir le couloir de circulation et le local chaufferie, des objets et mobiliers qui les encombrent, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, passé un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir,

- condamner Monsieur Y à faire réaliser les travaux de mise en conformité de l’évacuation des gaz brûlés du local désormais loué à la SARL A (création d’une évacuation spécifique avec aspirateur en toiture) estimés par l’expert judiciaire à 7000 euros TTC,

sous astreinte de 150 euros par jour de retard, passé un délai de 3 mois à compter de la signification du jugement à intervenir,

- juger que Monsieur Y devra au préalable obtenir à ses frais l’accord de l’architecte de l’immeuble sur le projet d’évacuation qu’il aura fait deviser, en lui communiquant un descriptif technique complet avec la référence technique des matériaux utilisés, un plan d’installation ainsi qu’un devis complet,

- condamner Monsieur Y à restituer la courette annexée au droit du lot n°11, en son état d’origine, sous astreinte de 250 euros par jour de retard passé un délai de 3 mois à compter de la signification du jugement à intervenir,

- à titre subsidiaire, condamner Monsieur Y, sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé un délai d'1 mois à compter de la signification du jugement à intervenir, à missionner un géomètre expert à ses frais exclusifs pour qu’il modifie la répartition des millièmes, l’état descriptif de division pour les faire correspondre à la surface réelle du lot n°11 avec la courette annexée,

- juger que le géomètre expert devra déposer son rapport et son projet de modificatif de règlement de copropriété et d’état descriptif de division dans un délai de 3 mois à compter de la mission qui lui aura été confiée par Monsieur Y et qu’à défaut l’astreinte recommencera à courir à son encontre passé ce délai de 3 mois sur la base de 150 euros par jour de retard,

- juger que Monsieur Y devra, sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé un délai d'1 mois à compter du dépôt du projet de modificatif du géomètre expert, demander la convocation d’une assemblée générale extraordinaire et porter à l’ordre du jour de cette assemblée une résolution visant à faire valider la modification de la répartition des millièmes concernant le lot n°11, tous les frais de cette assemblée générale étant à sa charge,

- juger que Monsieur Y devra supporter tous les frais notariés liés à la modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif consécutif à cette modification,

- condamner Monsieur Y à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts, pour l’occupation sans contrepartie de la courette partie commune depuis 1995,

- condamner Madame X à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 2159,81 euros TTC, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation, se décomposant comme suit:

. 1479,67 euros au titre des honoraires de syndic,

. 400,56 euros au titre du débarras des caves,

. 279,58 euros au titre de la pose d’une porte séparative,

- condamner Madame X à faire réaliser les travaux de mise en conformité de l’évacuation des gaz brûlés de son local (modification de la sortie du conduit de fumée avec tubage de celui ci sur toute la hauteur) estimés par l’expert judiciaire à 2000 euros TTC, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, passé un délai de 3 mois à compter de la signification du jugement à intervenir,

- juger que Madame X devra au préalable obtenir à ses frais l’accord de l’architecte de l’immeuble sur le projet d’évacuation qu’elle aura fait deviser en lui communiquant un descriptif technique complet avec la référence technique des matériaux utilisés, un plan d’installation ainsi qu’un devis complet,

- en tout état de cause, ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

- condamner in solidum Monsieur Y, Madame X et la SARL A à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 16.002,84 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

- juger que toutes les condamnations susvisées, y compris celles sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que le coût des frais et honoraires de l’expert judiciaire porteront intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à intervenir,

- condamner in solidum Monsieur Y, Madame X et la SARL A en tous les dépens, incluant les frais et honoraires de l’expert judiciaire, à hauteur de 5436,42 euros TTC, et les frais d’établissement des procès-verbaux de constats des 24 janvier 2008 et 21 novembre 2014, pour un montant de 1020 euros, dont distraction au profit de la SELARL Q R, agissant par Maître Q R, avocat aux offres de droit, lequel pourra procéder à leur recouvrement conformément aux dispositions des articles 699 et suivants du Code de procédure civile.

Il fait valoir que :

— l’expert a retenu la matérialité des désordres dénoncés par le Syndicat des copropriétaires et a pu déterminer leur origine, leur étendue et leur cause;

— s’agissant des responsabilités, l’expert a conclu que « Madame X pourrait être recherchée en responsabilité pour : non conformité de son installation d’évacuation des gaz brûlés de sa cuisine, encombrement des parties communes par son locataire actuel et ancien»,

« Monsieur Y pourrait être recherché en responsabilité pour : non concordance de la surface de son lot avec les millièmes de copropriété », « la SARL B pourrait être recherchée en responsabilité pour : non conformité de son installation d’évacuation des gaz brulés de sa cuisine encombrement des parties communes »;

— sur le bien fondé des demandes du Syndicat des copropriétaires à l’égard des copropriétaires bailleurs (article 9 alinéa 1^er de la loi du 10 juillet 1965 et dispositions du règlement de copropriété), le bailleur est responsable vis-à-vis du Syndicat des copropriétaires des conséquences préjudiciables du comportement de son locataire, et notamment, de la violation, par ce dernier, du règlement de copropriété, comme en l’espèce, en ne mettant pas en œuvre les travaux de mise en conformité nécessaires de leurs locaux à l’activité de leurs locataires, et en ne mettant pas en demeure leurs locataires de ne pas encombrer les parties communes; Madame X et Monsieur Y, qui sont entièrement responsables des conséquences de l’activité de leurs preneurs, ont commis ou laissé commettre, par ces derniers, de nombreuses violations, tant du règlement de copropriété que des lois et règlements, et occasionné, de ce fait, un trouble anormal de voisinage aux habitants de l’immeuble; le Syndicat des copropriétaires rapporte la preuve de ce trouble par les nombreuses attestations, les désordres dénoncés par les habitants de l’immeuble ayant été constatés par l’expert judiciaire, et la responsabilité des défendeurs établie par ce dernier; en dépit de l’ancienneté du rapport d’expertise, les désordres persistent puisque, non seulement les copropriétaires concernés n’ont pas fait réaliser les travaux de conformité de leurs locaux, pourtant préconisés par l’expert, mais encore les preneurs des locaux commerciaux continuent, aujourd’hui encore, d’encombrer les parties communes (procès-verbaux de constat des 21 novembre 2014 et 6 janvier 2016);

— sur le bien fondé des demandes du Syndicat des copropriétaires à l’égard de la locataire des locaux donnés à bail par Monsieur Y, le locataire d’un bail portant sur un lot en copropriété doit respecter le règlement de copropriété de l’immeuble, et a, dans l’usage qu’il fait de son lot, les mêmes droits et obligations que son bailleur; en l’espèce, il ressort, sans conteste, des conclusions de l’expert judiciaire, que la SARL B n’a pas respecté les dispositions précitées dudit règlement et par son activité, a engendré un trouble anormal de voisinage; de surcroît, le Syndicat des copropriétaires assume les charges d’eau des WC communs du rez-de-chaussée, alors que ce sont les clients des preneurs des locaux commerciaux qui les utilisent à titre principal; la SARL B a donc engagé sa responsabilité sur le fondement de l’article 1382 du Code civil; compte tenu toutefois du fait que cette dernière se trouve désormais en liquidation judiciaire et que son liquidateur ne dispose d’aucun fonds, le Syndicat des copropriétaires a dû renoncer à ses demandes à son encontre; le trouble de voisinage persiste, puisque c’est désormais la SARL A, cessionnaire du fonds de commerce, qui encombre les parties communes (constat du 6 janvier 2016);

— les demandes du Syndicat des copropriétaires sont détaillées dans le rapport d’expertise et dans les conclusions :

* frais de remise en état des parties communes et des équipements privatifs; le Syndicat des copropriétaires est fondé à solliciter la condamnation in solidum du bailleur et du locataire (ou du cessionnaire du fonds de commerce); il est donc vain, pour Monsieur Y, de soutenir qu’il aurait, par le bail qu’il avait conclu avec la SARL B, et par le protocole qu’ils ont signé, entre eux, le 6 décembre 2013, « transmis toutes les obligations et responsabilités de bailleur, notamment à l’égard du SDC, à son locataire preneur »; en effet, ni le bail, ni le protocole ne sont opposables au Syndicat des copropriétaires, qui est tiers à ces actes, le copropriétaire restant demeurant responsable, en tout état de cause, des agissements de son locataire vis à vis du Syndicat des copropriétaires, puisque le locataire n’a aucun lien de droit avec la copropriété;

* travaux de mise en conformité des locaux donnés à bail par Monsieur Y;

* restitution de la courette partie commune (articles 3, 35 et 26 de la loi du 10 juillet 1965) : elle est partie commune aux termes du règlement de copropriété (articles 4 et 5); dans l’état descriptif de division, la désignation du lot n°11 ne mentionne pas la cour, ni la verrière; au surplus, l’examen des plans d’origine de l’immeuble démontre que la cour est une partie commune avec sa verrière d’origine, et que le lot n°11 ne comprenait pas cette cour, ni cette verrière; cette cour, partie commune, était accessible depuis le hall d’entrée pour y recevoir poubelles ou vélos; le Syndicat des copropriétaires estime donc qu’aux termes du règlement de copropriété et des plans de l’immeuble, la cour, sur laquelle est édifiée aujourd’hui une extension du local de Monsieur Y, et qui a été recouverte par une toiture en zinc, est une partie commune; c’est d’ailleurs en ce sens que l’expert judiciaire a conclu au terme de ses constatations; à titre principal, s’agissant de l’action en restitution d’une partie commune annexée fondée sur l’exercice illicite d’un droit de construire accessoire aux parties communes, l’extension illicite réalisée sur la cour et après suppression de la verrière d’origine pour étendre le lot n°11, construction en dur, constitue, par l’exercice irrégulier d’un droit de construire accessoire aux parties communes, une annexion et une surélévation, qui conduit à la création de nouveaux locaux privatifs, non autorisée par l’assemblée générale à la majorité de l’article 26; le Syndicat des copropriétaires n’a jamais octroyé ce droit de construire au copropriétaire du lot n°11 en assemblée générale; aucun accord n’a pu être trouvé avec Monsieur Y sur une éventuelle cession; ce dernier s’est approprié des parties communes que constitue la cour, la verrière d’origine et le droit de construire accessoire; ce droit de construire sur cette cour, accessoire aux parties communes, aurait dû faire l’objet d’un vote à la majorité de l’article 26; le Syndicat des copropriétaires n’est pas forclos à agir en restitution des parties communes indument appropriées; les actions destinées à contester l’exercice irrégulier d’un droit de construire accessoire aux parties communes sont des actions réelles, et par conséquent soumises à la prescription trentenaire; l’action ayant pour but de restituer aux copropriétaires ce qu’un copropriétaire s’est indûment approprié est une action réelle, qui n’est pas soumise à la prescription décennale; il appartient à celui qui se prévaut d’une prescription acquisitive de la prouver; à titre subsidiaire, Monsieur Y devra faire modifier le règlement de copropriété et l’état descriptif de division et régulariser la situation en : missionnant un géomètre expert à ses frais exclusif pour qu’il modifie la répartition des millièmes et l’état descriptif de division, pour les faire correspondre à la surface réelle du lot n°11 avec la courette annexée, soumettant à l’ordre du jour de la première assemblée générale possible une résolution visant à faire valider cette modification, tous les frais de cette assemblée générale étant à sa charge et supportant tous les frais notariés liés à la modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif consécutifs à cette modification;

* dommages-intérêts pour appropriation de parties communes : depuis 1995, Monsieur Y a bénéficié d’une manière irrégulière de la jouissance d’une partie commune qui a été transformée en extension du lot n°11 en doublant presque sa surface initiale, sans aucune contrepartie financière; l’occupation d’une partie commune sans droit ni titre cause nécessairement au Syndicat des copropriétaires un préjudice;

* à l’égard de Madame X, le Syndicat des copropriétaires est recevable à agir en vertu des deux habilitations successivement données lors des assemblées générales des 10 février 2011 (résolution n°16) et 25 janvier 2013 (résolution n°17), qui sont tout à claires et précises sur les personnes à mettre en cause, à la suite du dépôt du rapport de Monsieur Z, dont fait partie Madame X; les demandes financières sont détaillées; l’expert a procédé à une juste évaluation des montants qu’il a retenus à l’encontre de chacun des défendeurs, en tenant compte de leurs différents degrés de responsabilité; enfin, le Syndicat des copropriétaires demande également la condamnation sous astreinte de Madame X à faire réaliser les travaux de mise en conformité de l’évacuation des gaz brûlés de son local (modification de la sortie du conduit de fumée avec tubage de celui-ci sur toute la hauteur) estimés par l’expert judiciaire à 2000 euros TTC.

Aux termes de ses dernières conclusions, Monsieur Y, défendeur, sollicite de voir:

- débouter le Syndicat des copropriétaires de ses demandes,

- subsidiairement, condamner uniquement les auteurs ou ayant droit des locataires en place lors des éventuelles infractions, soit la SARL A,

- plus subsidiairement, condamner la SARL A à garantir Monsieur Y de toutes condamnations en principal, intérêts et frais et accessoires,

- débouter les Sociétés B et A de leurs demandes,

- condamner le Syndicat des copropriétaires et les Sociétés A et B à verser à Monsieur Y la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et en tous les dépens.

Il fait valoir que :

— résidant à Nice, il justifie par les échanges de courriers avec le syndic qu’il s’est toujours comporté loyalement et a toujours répondu à toutes demandes, et fait le nécessaire auprès des locataires pour que cessent les nuisances éventuelles reprochées; il justifie avoir même engagé une procédure contre la SARL B, en arguant des règlements tardifs de loyers, mais aussi de nuisances reprochées par la copropriété; ladite procédure a abouti à un jugement de de Tribunal du 25 octobre 2012, qui l’a débouté; il a donc été obligé de « transiger » avec la SARL B car les griefs imputés n’ont pas été jugés suffisants par le Tribunal pour entraîner résiliation de bail; la SARL B a très vite déposé son bilan après avoir encaissé le prix de la cession de la SARL A; selon la transaction intervenue opposable à la SARL A qui la vise en son acte, le preneur s’engageait à assumer ses responsabilités dans la présente procédure;

— Monsieur Y a, selon le bail et la transaction, transmis toutes ses obligations et responsabilités de bailleur, à l’égard du Syndicat des copropriétaires, à son preneur; il rappelle que les cessions intervenues entre Monsieur L M et la SARL B, puis entre B et A, selon actes des 18 juin 2004 et 6 décembre 2013, font figurer la destination d’épicerie, puis de salon de thé et l’obligation d’occuper les lieux loués paisiblement, conformément aux articles 1728 et 1729 du Code civil; toute autre destination est illégale; à aucun moment, il n’a été autorisé une destination de fabrication ou de restauration ou de bar à chicha; le bailleur a toujours rendu obligatoire à ses locataires le respect des prescriptions administratives, et du règlement de copropriété et a même été en justice en gardant ses frais; il est stipulé au bail que le preneur fera son affaire personnelle de tous dégâts causés aux lieux loués, et de tout trouble de jouissance causé par les autres occupants de l’immeuble, les voisins ou les tiers, et se pourvoira directement contre l’auteur de ces troubles, sans que le bailleur puisse être recherché; Monsieur Y n’a commis aucune faute et n’a en rien modifié les lieux; par acte du 16 septembre 1992, une vente est intervenue entre les époux P et la Société GAM DIGIT, qui a elle-même revendu en 1999 les biens à Monsieur Y; jamais aucune modification n’a été faite d’une vente à l’autre; les surfaces et compositions des lots sont les mêmes; l’origine de propriété démontre que c’est dans le même état que Monsieur et Madame P ont eux-mêmes acquis ces droits de Monsieur et Madame C le 14 février 1985, lesquels les avaient acquis de la Société SETOTIM le 6 juin 1978, toujours sans aucune modification; ainsi, aucun changement n’est intervenu depuis plus de 30 ans;

— concernant la courette située aux droits du lot 11, qui ne peut être vue autrement que par une fenêtre de l’escalier, sur laquelle les parties privatives n’ont pas de vue, elle est surmontée d’une verrière, ce qui justifie l’ancienneté de sa jonction avec le lot 11, avec un toit en zinc sur lequel des bâches plastiques figurent; les photographies démontrent l’ancienneté de l’existence dans l’état actuel et confirment l’origine de propriété rappelée ci-dessus; la réparation de la toiture de la couverture de la courette ne peut être laissée en l’état, mais devra être imputée au Syndicat des copropriétaires, compte tenu de l’ancienneté de cette jonction au lot n° 11, et de la prescription de toute action en restitution ou en demande quelconque de ce titre; Monsieur Y a acheté à la Société GAM DIGIT, qui avait elle même acheté de Monsieur et Madame P, et ces derniers de Monsieur et Madame C, le local avec la courette dans cet état et cette composition; l’expert justifie que la courette et la verrière, maintenant remplacée par une toiture en zinc, semblent dans cet état depuis longtemps; c’est ce qui lui a été confirmé par l’ancien propriétaire Monsieur P; ce n’est donc pas Monsieur Y qui a procédé à cette pseudo annexion; ainsi, la prescription décennale de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 trouve à s’appliquer et prescrit les actions de la copropriété, sachant que le délai court du jour où l’infraction a été commise; même si l’action était jugée comme réelle et non personnelle, force serait de constater que même le délai de trente ans est aussi écoulé; la courette ne saurait être restituée puisque l’état d’annexe au local vendu à Monsieur Y ressort depuis plus de 30 ans; les prescriptions décennale et trentenaire s’appliquent;

— concernant les nuisances olfactives, l’expert a constaté que le conduit d’évacuation des fumées était une gaine en amiante ciment de 15/30 avec des fumées qui peuvent se propager dans la cour et dans les appartements par les fenêtres, mais qu’il n’y a pas eu de passage direct constaté des fumées dans les studios; lors des différents essais, aucune odeur de fumée n’a été remarquée dans les étages;

— concernant l’annexion des caves 7-8, l’expert a constaté qu’il s’agit de caves portant les n° C6 et C7 du plan, remplies d’encombrants anciens, dont l’attribution n’est pas évidente; depuis lors, la totalité a été vidée; depuis l’arrivée de la Société A, il n’y a pas persistance de ce trouble très éventuel et sans imputabilité précise; même si tel était le cas, la seule responsabilité ne peut qu’être imputée à la Société A; le trouble anormal de voisinage ne peut en aucun jouer à l’égard de la copropriété de la part d’un copropriétaire;

— les préjudices chiffrés par le Syndicat des copropriétaires n’ont pas semblé corrects, et l’expert a chiffré par lui même les différents travaux.

Aux termes de ses dernières conclusions, la Société A, venant aux droits de la Société B, défenderesse, sollicite de voir :

- à titre principal, débouter le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes formées à son encontre,

- juger qu’elle n’est pas responsable des désordres causés à la copropriété en raison de la non-conformité du système d’extraction installé,

- juger que seul Monsieur Y est responsable de ces désordres,

- à titre subsidiaire, condamner Monsieur Y à la garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, en principal, intérêts, frais et accessoires,

- condamner solidairement le Syndicat des copropriétaires et Monsieur Y à lui payer la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

- condamner solidairement le Syndicat des copropriétaires et Monsieur Y aux entiers dépens.

Elle fait valoir que :

— le bail commercial permet que les lieux loués puissent être exploités pour “ tous commerces et et notamment épicerie et alimentation générale et cours des halles à l’exception de ceux prohibés par le cahier des charges de l’immeuble ou bruyants malodorants”;

— l’installation d’évacuation est conforme; l’article 1719 du Code civil oblige le bailleur à entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée; il y a perte partielle dès que la partie de la chose louée ne peut plus être conservée sans dépense excessive et devient ainsi impropre à l’usage auquel elle se destine; en l’espèce, Monsieur Y, en sa qualité de bailleur, a manqué, à l’évidence, à son obligation de délivrance; la Société A a acquis le fonds de commerce en l’état et n’avait pas eu à l’époque connaissance de la non-conformité du conduit d’extraction; en toutes hypothèses, le bailleur est tenu de délivrer un local conforme permettant au locataire d’exploiter le fonds de commerce pour l’activité prévue contractuellement au bail; le bail autorisant d’exercer « tous commerces », le preneur peut tout à fait exercer l’activité de restauration; dans ce cas, le bailleur se doit de mettre en place un système d’extraction conforme; il est d’autant plus tenu de l’installer que le bail interdit d’exercer des activités bruyantes ou malodorantes; le 21 juin 2010, le bailleur avait fait délivrer un congé sans offre de renouvellement pour motifs graves et légitimes à la Société B, lui reprochant notamment d’être à l’origine de nuisances olfactives liées à une non-conformité de l’extraction; par acte du 20 avril 2011, Monsieur Y a assigné la Société B devant ceTribunal aux fins de valider ce congé et d’ordonner l’expulsion de la Société B; il a été débouté de ses demansdes par jugement du 25 octobre 2012, le Tribunal ayant rappelé que l’infraction concernant un désordre lié au raccordement non étanche du conduit d’évacuation ne peut être retenue à l’encontre de la société locataire puisque le bailleur ne justifiait pas que cette infraction était imputable à son locataire; il ne le prouve pas plus aujourd’hui dans le cadre de la présente procédure; au contraire, c’était bien à lui de mettre en place un système d’extraction conforme, au titre de son obligation de délivrance; il ne peut palier sa carence en se contentant d’affirmer qu’il a transmis, par le bail, l’ensemble de ses obligations; il ne peut en aucun cas transférer sa propre obligation de délivrance à son preneur;

— concernant le stockage des encombrants dans les caves des lots 7 et 8; l’expert rappelle que l’attribution des encombrants n’est pas évidente; en outre, la totalité a été vidée et il n’existe donc aucun trouble;

— à titre subsidiaire, Monsieur Y devra garantir la Société A en sa qualité de seul responsable des désordres causés à la copropriété.

Aux termes de ses dernières conclusions, Madame X, défenderesse, sollicite de voir:

- débouter le Syndicat des copropriétaires de sa demande irrecevable, pour défaut d’habilitation du syndic à l’encontre de Madame X, et en tous cas mal fondée alors que depuis le 4 mai 2010, Madame X sollicite l’autorisation de réaliser les travaux de mise en conformité du conduit selon le devis établi le 10 mars 2010 par la Société NESSI FERRARI, et alors qu’il n’est pas démontré en particulier que le locataire de Madame X serait lui-même à l’origine de la dépose d’encombrants dans les parties communes de l’immeuble,

- le condamner à rembourser à Madame X la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens dont distraction au profit de la SCP DEMONT & BOURNAS-DEMONT, Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile,

- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Elle fait valoir que :

— la demande est irrecevable; le procès-verbal de l’assemblée générale du 25 janvier 2013 (17^e résolution) ne précise pas la nature des préjudices à indemniser, ni leurs origines, ni surtout le montant de l’indemnisation à réclamer;

— la demande est mal fondée; à aucun moment, l’expert a retenu la responsabilité de Madame X pour un tiers des désordres allégués; il a confirmé l’absence de nuisances olfactives en provenance de ses locaux, et s’il a pu relever que la sortie du conduit de fumée de ces locaux donnait sur une grille ménagée sur le côté de la souche de cheminée, il a également constaté que tous les conduits de fumée avaient été obturés; cette obturation générale n’a pu être réalisée que par une entreprise mandatée par le Syndicat des copropriétaires lors des travaux de toiture, qui a installé en même temps une grille de ventilation sur le côté de la souche de cheminée, afin de maintenir la ventilation des locaux de Madame X, qui n’est donc pas elle-même responsable de cette situation; en toute hypothèse, depuis le 4 mai 2010, elle sollicite du Syndicat l’autorisation de procéder aux travaux définis au devis de l’entreprise NESSI-FERRARI, en date du 10 mars 2010, entreprise fort connue pour les travaux de fumisterie, et le Syndicat n’a jamais cru devoir lui donner cette autorisation; de même, elle ne saurait être condamnée à participer aux opérations de nettoyage des caves, alors que l’expert précise lui-même que l’attribution des encombrants des couloirs de caves n’est pas « évidente » et que pour Madame X seul un emballage d’appareil de cuisson et un appareil à crêpes appartiendraient à son locataire; ces deux « encombrants » ont été retirés; l’expert reconnaît que les caves servent de dépotoir principalement à la Société B, locataire de Monsieur Y; les objets figurant dans le constat n’appartiennent pas au locataire de Madame X; il n’y a aucune somme à débourser par le Syndicat pour le débarras des objets du chef de Madame X, et la pose d’une porte séparative est d’autant moins justifiée; de même, le Syndicat ne démontre pas davantage la responsabilité de Madame X pour les désordres relevés par ce constat, d’ailleurs même pas imputés à Madame X dans le constat; Monsieur Y communique un jugement du 25 octobre 2012 le déboutant de sa demande à l’encontre de son locataire B, en particulier car la preuve des nuisances olfactives litigieuses n’était pas apportée et que la persistance de l’encombrement des parties communes et l’identité de leur auteur n’étaient pas prouvés, en relevant en particulier que le coffre-fort déposé par la Société MAGHINIA avait déjà été enlevé; le même raisonnement doit être appliqué à la présente instance pour débouter le Syndicat de sa demande; la pose d’une porte au surplus « blindée » de séparation ne saurait être imposée aux défendeurs afin d’éviter la dépose d’encombrants dans les parties communes, y compris par d’autres locataires, voire même d’autres copropriétaires; de plus, il n’est nullement démontré par la communication du contrat de syndic que pour le suivi des opérations d’expertise le syndic puisse réclamer des honoraires supplémentaires à ceux « normaux » de son mandat, outre l’absence d’extraits de compte correspondant.

La clôture a été prononcée le 26 mai 2016 et l’affaire a été examinée à l’audience du 3 novembre 2016; la décision a été mise en délibéré au 5 janvier 2017.

MOTIFS DE LA DECISION

— sur la recevabilité :

L’article 122 du Code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

En l’espèce, l’assemblée générale du 25 janvier 2013 a adopté la résolution n°17 dans les termes suivants : “ Mandat à donner au syndic pour engager toute action judiciaire de toute nature devant toute juridiction à l’encontre de Monsieur Y, de Madame X et de la SARL B. Le syndicat des copropriétaires donne mandat à son syndic en exercice pour engager toute action judiciaire de toute nature (référé ou fond) devant toute juridiction à l’encontre de Monsieur Y, de Madame X et de la SARL B, preneur de Monsieur Y, à la suite du rapport d’expertise de Monsieur Z le 15 mars 2010, en vue d’obtenir l’indemnisation de ses préjudices et la restitution des parties communes indûment annexées par Monsieur Y”.

Il est constant que les tribunaux apprécient souverainement la validité de l’autorisation donnée au syndic, l’existence (ou l’absence) d’habilitation du syndic étant appréciée à un triple point de vue : la nature de la procédure autorisée (en l’espèce référé ou fond), les personnes concernées (déterminées ci-dessus) et l’objet de la demande (indemnisation des préjudices et restitution de parties communes). Il n’est pas nécessaire, au stade de l’autorisation à agir, d’identifier précisément les parties communes à restituer ni les préjudices sollicités, lesquels peuvent de surcroît évoluer au cours de la procédure judiciaire.

En conséquence, la présente habilitation est valable et le Syndicat des copropriétaires demandeur est recevable en ses demandes.

— sur les désordres et leurs origines et causes :

Il ressort des constatations et conclusions de l’expert judiciaire que :

1) s’agissant des nuisances olfactives :

a) concernant le local de Monsieur Y : celui-ci est loué à bail comme salon de thé mais sert effectivement de bar à narguilé et chicha et de petite restauration; les nuisances olfactives sont dues à l’aération du local vers la cage d’escalier de l’immeuble par l’ouverture de la porte située à droite de l’escalier afin d’évacuer la fumée des narguilés mais aussi à l’imprégnation des murs et plafonds par les condensats des narguilés secoués par l’ouverture de la porte vers le palier de l’escalier; il est en effet remarqué au plafond des traces de giclures marrons convergeant vers cette porte; afin de vérifier si des odeurs pouvaient parvenir jusqu’aux appartements, des essais de fumée ont été effectués à partir du local de Monsieur Y; un essai fumigène a été réalisé dans le conduit d’évacuation du four de la cuisine du local commercial; les fumées ont envahi la cage d’escalier de l’immeuble; le conduit d’évacuation des fumées est une gaine en amiante ciment de 15 x 30 cm avec une réduction en partie haute et une trainasse en tube rond en partie basse emmanchée sans raccordement étanche dans le conduit rectangulaire; les fumées peuvent donc se propager dans la cour et pénétrer dans les appartements par les fenêtres; il n’y a pas eu de passage direct constaté des fumées dans les studios; ce conduit, qui semble présenter d’anciens piquages à chaque étage, n’est pas adapté pour l’extraction d’une cuisine collective; il n’existe pas de dispositif d’aspiration des fumées, qui sont au contraire poussées dans le conduit par l’extracteur du four lui-même; en cas d’insuffisance de section et de manque d’étanchéité du conduit, ce qui est manifestement le cas, les fumées se propagent dans l’immeuble;

b) concernant le local de Madame X : celui-ci est loué et sert à la restauration rapide; il a été indiqué que la situation s’est nettement améliorée depuis le changement de locataire qui pratique une restauration “plus légère”, se limitant à cuire des quiches; l’équipement du restaurant est actuellement essentiellement composé d’un four raccordé sur un conduit intérieur par une gaine de 100 mm; l’essai de fumée réalisé a permis de constater que la sortie du conduit de fumée, sur lequel se raccorde le four, se fait non pas par un mitron de souche mais par une grille de ventilation de 10 x 10 cm, ménagée sur le côté de la souche; ce dispositif est totalement insuffisant en section, la fiche technique du matériel installé indiquant un diamètre de 150 ou 180 mm suivant le modèle; cette grille n’a pu être obturée en raison de l’absence du propriétaire et de l’occupant du dernier étage droite pour vérifier l’étanchéité du conduit dans les étages intermédiaires; aucune odeur de fumée n’a été remarquée dans les étages; il a été constaté lors des visites de la toiture que tous les conduits de fumée sont obturés; deux conduits en fibro-ciment situés sur la façade arrière, côté mur d’héberge voisin et cour, servent de conduits de ventilation.

L’expert considère donc :

— d’une part, que bien qu’aucune nuisance olfactive n’a été constatée en provenance du local de Madame X lors des opérations d’expertise, étant rappelé cependant que la situation s’est nettement améliorée depuis le changement de locataire qui pratique une restauration “plus légère”, néanmoins le dispositif de sortie du conduit de fumée, sur lequel se raccorde le four, est totalement insuffisant;

— d’autre part, que les nuisances olfactives en provenance du local de Monsieur Y ont leur origine dans l’évacuation des gaz brûlés de la cuisine dans le conduit situé dans la courette; ce désordre s’étend à l’ensemble de la copropriété pour ce qui concerne l’escalier et aux appartements situés à gauche sur le palier; la cause de ces désordres réside dans le raccordement non étanche du conduit d’évacuation cylindrique dans la gaine en fibro-ciment rectangulaire dont la section et le couronnement ne sont pas adaptés à l’usage qui en est fait; par ailleurs, concernant les autres nuisances olfactives alléguées comme provenant de l’ouverture de la porte du local de la Société B donnant sur le palier ainsi que le nettoyage des pipes à eau dans les parties communes, l’expert pense qu’effectivement les giclures brunâtres visibles aux murs et aux plafond du palier provenaient du nettoyage des tuyaux des pipes à eau; l’état du sol du palier nouvellement refait, constaté lors de la dernière visite, est représentatif du soin apporté à ces matériels.

2) s’agissant de la courette située au droit du lot n°11 (appartenant à Monsieur Y) :

Cette courette, située au droit du lot 11, ne peut être vue autrement que par la fenêtre de l’escalier; la verrière, mentionnée sur les plans et surplombant cette courette, est actuellement un toit en zinc, sur lequel des bâches plastiques et des encombrants divers sont entassés; d’après le plan du rez-de-chaussée de 1977, le lot 11 est séparé du local situé derrière lui par un mur de 12,5 cm sans porte de communication; ce local ne comporte pas de numéro et apparaît comme étant l’ancienne courette.

Le lot n°11 représente 50/1000èmes des parties communes générales; sa surface mesurée est de 20,37 m2. En comparaison, le local commercial de Madame X (lot n°10), qui représente 45/1000èmes des parties communes générales, a une surface de 20,02 m2. Ces deux locaux sont donc comparables en millièmes et en surface, sans considération de la surface représentée par la courette. La surface de cette courette, partie commune de l’immeuble, représente environ 14 m2, qui sont adjoints au lot n°11, sans ajout de millièmes.

L’expert relève que la courette et la verrière qui la couvrait, désormais recouverte d’une toiture en zinc, semble être dans cet état depuis longtemps; c’est ce qui a été confirmé par l’ancien propriétaire, Monsieur D, qui a acheté le local à Monsieur E en 1981-1982, et qui l’a vendu à Monsieur Y en 1995; ce n’est donc pas ce dernier qui a procédé à cette annexion.

3) s’agissant des conditions de stockage en parties communes et privatives :

L’expert a constaté les éléments suivants (rapport d’expertise en date du 15 mars 2010) :

— les lots n°7 et 8 sont des caves portant les n° C6 et C7; elles sont remplies d’encombrants anciens dont l’attribution n’est pas évidente; elles n’ont pas été vidées lors des dernières opérations de débarras des caves;

— le coffre-fort stocké sur le palier de l’immeuble au rez-de-chaussée à côté du local de Monsieur Y a été enlevé par le locataire de ce local aux dires des copropriétaires présents;

— des chaises pliantes, du même type que celles présentes en terrasse du locataire de Monsieur Y (Société B), sont stockées dans le jour de l’escalier;

— au sous-sol, dans les couloirs et locaux communs comme dans la chaufferie et dans le local de la cuve à mazout, il subsiste des encombrants divers, dont certains sont clairement identifiables comme appartenant à la Société B (tables de terrasse cassées par exemple); un emballage d’appareil de cuisson indiquerait quant à lui une appartenance au locataire de Madame X; ce dernier a par ailleurs déplacé l’appareil à crêpes lui appartenant, et qui était stocké dans le couloir des caves empêchant l’accès à celles situées derrière.

L’expert conclut qu’il est donc établi que les locataires des locaux commerciaux, appartenant respectivement à Monsieur Y (lots n°11 et 1) et à Madame X (lots n°10 et 9), encombrent les parties communes de l’immeuble; ces constatations ont été vérifiées à chaque visite.

L’expert rappelle que la réhabilitation de l’immeuble datant de 1977, le règlement de sécurité incendie qui s’applique à cet immeuble est celui du 10 septembre 1970, lequel ne dit rien de particulier sur l’embarras des couloirs et dégagements. Cependant, pour pallier l’insuffisance réglementaire, il est possible de faire établir par la Préfecture un diagnostic simplifié de sécurité incendie, dont les critères d’appréciation du risque prennent en compte l’encombrement des locaux, notamment “16.1.1 : Utilisés en dépôt sauvage : si oui, supprimer les dépôts”. Par ailleurs, l’ANAH (Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat) a également émis des recommandations, notamment en matière de lutte contre la propagation des incendies, en indiquant que “Pour limiter la propagation du feu, les circulations communes et les locaux techniques doivent être débarrassés des objets encombrants qui pourraient alimenter l’incendie ou gêner l’évacuation des personnes”. Enfin, l’article 23-2 du Règlement Sanitaire Départemental de Paris prévoit que “Dans les locaux à usage commun tels que vestibules, couloirs, escaliers, remises à voitures d’enfants, cabinets d’aisances, salles d’eau, locaux de gardiennage et autres analogues, les sols et les parois doivent être maintenus en bon état de propreté par tous moyens non susceptibles de nuire à la santé (…). Dans les cours, courettes, porches et allées de circulation, les dépôts d’ordures et détritus de toute nature sont interdits même à titre temporaire”.

Il ressort également du procès-verbal de constat d’huissier du 21 novembre 2014 que :

— l’immeuble comporte au rez-de-chaussée deux commerces, dont celui situé à droite du porche est un commerce oriental, sur le store duquel est indiqué : “Narguilé – salon de thé”;

— dans la circulation de la cave de l’immeuble, une table avec un pied en ferraille noire à trois pieds est entreposée;

— devant la cave n°C4 ( lot n°5), fermée par un cadenas, sont stockés les objets suivants : une table ronde, une table en bois, six fauteuils, trois tabourets, six cartons vides de denrées alimentaires (indications en écriture arabe), de multiples boîtes de recharge chicha;

— la cave CM1 (lot n°1) est fermée à clé;

— dans le local chaufferie, divers objets sont entreposés : des cartons vides, un morceau d’enseigne indiquant “Moga Sand”, une cafetière expresso, un meuble commode, un ensemble de gobelets en plastiques avec couvercles.

Il ressort enfin du procès-verbal de constat d’huissier du 6 janvier 2016 que :

— deux locaux commerciaux encadrent la porte d’accès à l’immeuble, à droite une petite terrasse protégée par un store : “Narguilé – salon de thé”, et à gauche un commerce de bouche à l’enseigne “Wogo”;

— sur les marches d’escalier d’accès aux caves, divers papiers, détritus et cartons mis à plats jonchent le sol;

— les petits couloirs des caves, dont certains sans éclairage, desservent les portes des caves, cependant inaccessibles, les accès étant encombrés par du mobilier empilé : des tables rondes et carrées renversées, des fauteuils empilés, une table en métal ronde pliée, une table bureau en bois, des tabouret, un carton d’emballage “cuckoo”, des cartons, des journaux …;

— le passage est étroit et les portes des caves CM1, C4, C6 et C7 ne peuvent être ouvertes;

— en conclusion, l’utilisation des parties communes comme zone de stockage, et difficilement accessibles, est constatée, présentant en outre un caractère dangereux.

— sur les responsabilités :

En application de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, qui prévoit que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot, et use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble, et de l’article 544 du Code civil, qui dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements, le dommage causé à un voisin qui excède les inconvénients normaux du voisinage oblige l’auteur du trouble à le réparer, quand bien même aucune faute ne pourrait être reprochée à celui qui le cause. Cette responsabilité de droit s’applique tant au propriétaire qu’au locataire.

Il ressort par ailleurs des dispositions du règlement de copropriété (Troisième partie Chapitre II Usage des Parties Privatives) que “les lots numéros 9, 10 et 11 pourront être utilisés à usage de bureaux ou de commerce à la condition que cet usage n’apporte pas une gêne exceptionnelle du fait de bruits ou d’odeurs d’un cacaractère anormal par rapport à la destination de l’immeuble”, qui est principalement d’habitation bourgeoise. “Les copropriétaires et occupants devront veiller à ce que la tranquilité de l’immeuble ne soit, à aucun moment, troublées par leur fait”. “Les copropriétaites ne pourront faire ou laisser faire aucun travail (…), de quelque genre que ce soit, qui soit de nature à (…) gêner leurs voisins par le bruit, l’odeur, les vibrations ou autrement”. “Tout copropriétaire restera responsable, à l’égard des autres copropriétaires, des conséquences dommageables entraînées par sa faute ou sa négilgences et celles de ses préposés ou par le fait d’un bien dont il est légalement responsable”. Enfin, au Chapitre III Usage des Parties Communes, l’article 10 stipule qu'“aucun des copropriétaires ou occupants de l’immeuble ne pourra encombrer les entrées, vestibules, paliers et escaliers, cours et autres endroits communs, ni laisser séjourner quoi que ce soit sur ces parties de l’ensemble”. “ Chaque copropriétaire sera personnellement responsable des dégradations faites aux parties communes, et d’une manière générale, de toutes les conséquences dommageables susceptibles de résulter d’un usage abusif ou d’une utilisation non conforme à leur destination des parties communes, que ce soit par son fait, par le fait de son locataire, de son personnel ou des personnes se rendant chez lui”.

Il ressort des conclusions du rapport d’expertise susvisé que les responsabilités se répartissent comme suit :

1) s’agissant des nuisances olfactives :

— les responsabilités :

* d’une part, tant Monsieur Y, en sa qualité de propriétaire de son local, que la Société A, en sa qualité de locataire du local, sont responsables des nuisances olfactives en provenance dudit local, à savoir :

— celles qui trouvent leur origine dans l’évacuation des gaz brûlés de la cuisine dans le conduit situé dans la courette et dont la cause réside dans le raccordement non étanche du conduit d’évacuation cylindrique dans la gaine en fibro-ciment rectangulaire dont la section et le couronnement ne sont pas adaptés à l’usage qui en est fait,

— et celles provenant de l’ouverture de la porte du local donnant sur le palier et du nettoyage des pipes à eau dans les parties communes;

* d’autre part, Madame X, en sa qualité de propriétaire de son local, est également responsable de l’existence de nuisances olfactives constatées dans l’immeuble, en raison de l’insuffisance du dispositif de sortie de fumée, et ce toutefois dans une moindre mesure.

Le partage de responsabilité peut donc s’évaluer à hauteur de 80 % pour le local de Monsieur Y loué à la Société A et de 20 % pour le local de Madame X.

— les travaux :

L’expert préconise des travaux de réfection et de mise en conformité pour remédier aux nuisances olfactives, à savoir :

— la création d’une évacuation spécifique, avec aspirateur en toiture, pour la cuisine du local de Monsieur Y loué à la Société A (coût estimé des travaux : 7000 euros),

— la modification de la sortie du conduit de fumée, avec tubage de celui-ci sur toute la hauteur, du local de Madame X (coût estimé des travaux : 2000 euros).

Il convient donc de condamner :

— D’une part, Monsieur Y à faire réaliser dans son local commercial, les travaux de création d’une évacuation spécifique avec aspirateur en toiture, sous réserve de l’accord de l’architecte de la copropriété sur le devis proposé et sous le contrôle de celui-ci.

Afin d’assurer l’exécution de cette remise en état, et en application des articles L131-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, il y a lieu de laisser à Monsieur Y un délai de 4 mois à compter de la signification du présent jugement qui sera exécutoire à titre provisoire en application de l’article 515 du Code de procédure civile, comme statué ci-dessous, pour faire réaliser et terminer ces travaux, à l’expiration duquel une astreinte de 100 euros par jour de retard sera due, et ce pendant 3 mois, à la suite de quoi le Juge de l’Exécution pourra liquider cette astreinte et au besoin, fixer une nouvelle astreinte.

— D’autre part, Madame X à faire réaliser dans son local commercial, les travaux de modification de la sortie du conduit de fumée avec tubage de celui-ci sur toute la hauteur, sous réserve de l’accord de l’architecte de la copropriété sur le devis proposé et sous le contrôle de celui-ci.

Afin d’assurer l’exécution de cette remise en état, et en application des articles L131-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, il y a lieu de laisser à Madame X un délai de 4 mois à compter de la signification du présent jugement qui sera exécutoire à titre provisoire en application de l’article 515 du Code de procédure civile, comme statué ci-dessous, pour faire réaliser et terminer ces travaux, à l’expiration duquel une astreinte de 100 euros par jour de retard sera due, et ce pendant 3 mois, à la suite de quoi le Juge de l’Exécution pourra liquider cette astreinte et au besoin, fixer une nouvelle astreinte.

2) s’agissant de l’encombrement des parties communes :

— les responsabilités :

L’ensemble des constatations susvisées (expertise et constats d’huissier) permet d’établir la réalité et la persistance de l’encombrement des parties communes (escalier et couloirs des caves, chaufferie) et vient confirmer les conclusions de l’expert judiciaire, qui attribue la responsabilité de ces stockages interdits aux locataires des locaux commerciaux, appartenant respectivement à Monsieur Y et à Madame X, au regard de la nature des objets entreposés liés à l’activité desdits commerces.

Au regard des éléments constatés, il convient de retenir l’évaluation de l’expert, qui retient au titre de la responsabilité de l’encombrement des parties communes, une responsabilité partagée entre la copropriété elle-même (encombrants de type général : papiers, détritus …) à hauteur de 30 %, Monsieur Y et son locataire, la Société A, venant aux droits de la Société B, et Madame X, les 70 % restant étant partagés entre ces derniers suivant la proportion respective de 80 % pour les premiers et de 20 % pour la seconde.

— les frais de débarras d’accès des caves :

Il convient donc de retenir la ventilation des frais de débarras d’accès des caves fixée par l’expert selon devis de l’entreprise PLAN B n° 20091204/01 (montant total : 2861,16 euros TTC), soit :

— la somme de 1602,25 euros à la charge de Monsieur Y et de la Société A, venant aux droits de la Société B (80% des 70% du devis),

— la somme de 400,56 euros à la charge de Madame X (20% des 70% du devis).

Il convient en conséquence de condamner à payer au Syndicat des copropriétaires, in solidum Monsieur Y et la Société A, venant aux droits de la Société B, la somme de 1602,25 euros, et Madame X la somme de 400,56 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 26 avril 2013.

— les travaux :

L’expert indique que des travaux de réfection des parties communes ont été effectués au cours des opérations d’expertise, à savoir notamment la pose d’une porte séparative, laquelle a pour objectif de remédier à l’encombrement sauvage des parties communes.

La ventilation susvisée fixée par l’expert selon devis de l’entreprise PLAN B n° 2010030101 (montant total : 1397,88 euros TTC), sera également retenue, soit :

— la somme de 782,81 euros à la charge de Monsieur Y et de la Société A, venant aux droits de la Société B (80% des 70% du devis),

— la somme de 195,70 euros à la charge de Madame X (20% des 70% du devis).

Il convient en conséquence de condamner à payer au Syndicat des copropriétaires, in solidum Monsieur Y et la Société A, venant aux droits de la Société B, la somme de 782,81 euros, et Madame X la somme de 195,70 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 26 avril 2013.

Concernant les travaux de réfection du hall d’entrée et de la première volée d’escalier, aucun élément, ni du rapport d’expertise ni des procès-verbaux de constat d’huissier susvisés, ne vient établir l’existence de désordres et l’imputabilité éventuelles desdits désordres aux défendeurs. Cette demande sera rejetée.

— les autres demandes :

Concernant les honoraires de syndic, il n’est pas justifié qu’en application du contrat de syndic des honoraires supplémentaires, autres que ceux prévus audit contrat, aient été engagés et votés en assemblée générale. Cette demande sera rejetée.

Concernant le préjudice immatériel, il n’est pas justifié. Cette demande sera rejetée.

— sur la restitution de la courette :

* sur la recevabilité (prescription) :

Il sera rappelé que l’article 122 du Code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre les copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.

Toutefois, ce délai de dix ans ne s’applique pas aux actions réelles, auxquelles le délai de trente ans est applicable. Sont notamment des actions réelles celles tendant à faire reconnaître ou protéger le droit de propriété, telle que l’action en revendication de parties communes indûment appropriées par un copropriétaire, tel qu’en l’espèce. En tout état de cause, quelque soit le délai, décennal ou trentenaire, il appartient à celui qui se prévaut de la prescription de la démontrer.

En l’espèce, aux termes de l’article 4 (Première partie II) du règlement de copropriété de l’immeuble, “les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Elles comprennent notamment : la totalité du sol, c’est-à-dire l’ensemble du terrain, en ce compris le sol des parties construites des cours”.

Par ailleurs, l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que “dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes : les cours”.

Il n’est pas contesté ni contestable que la présente courette, située au droit du lot n°11 appartenant à Monsieur Y, et surplombée à l’origine d’une verrière, est originellement une partie commune.

L’expert relève en effet que cette courette, située au droit du lot 11, ne peut être vue autrement que par la fenêtre de l’escalier; la verrière, mentionnée sur les plans et surplombant cette courette, est actuellement un toit en zinc, sur lequel des bâches plastiques et des encombrants divers sont entassés; d’après le plan du rez-de-chaussée de 1977, le lot 11 est séparé du local situé derrière lui par un mur de 12,5 cm sans porte de communication; ce local ne comporte pas de numéro et apparaît comme étant l’ancienne courette. Le lot n°11 représente 50/1000èmes des parties communes générales; sa surface mesurée est de 20,37 m2. En comparaison, le local commercial de Madame X (lot n°10), qui représente 45/1000èmes des parties communes générales, a une surface de 20,02 m2. Ces deux locaux sont donc comparables en millièmes et en surface, sans considération de la surface représentée par la courette. La surface de cette courette, partie commune de l’immeuble, représente environ 14 m2, qui sont adjoints au lot n°11, sans ajout de millièmes.

L’expert relève en outre que la courette, et la verrière qui la couvrait, désormais recouverte d’une toiture en zinc, semble être dans cet état depuis longtemps; c’est ce qui a été confirmé par l’ancien propriétaire, Monsieur D, qui a acheté le local à Monsieur E en 1981-1982, et qui l’a vendu à Monsieur Y en 1995.

En réalité, il ressort de l’acte notarié du 16 septembre 1992 que le bien (lot n°11 : 50/1000èmes des parties communes générales) a été vendu par Madame F, le 13 avril 1953, à la Société SOURISSEAU et COMPAGNIE, qui l’a revendu à la Société SETORIM le 7 juin 1977, qui l’a revendu à Monsieur C le 6 juin 1978, qui l’a revendu à Monsieur et Madame D le 14 février 1985, qui l’ont revendu à la Société GAM DIGIT le 16 septembre 1992, qui l’a revendu à Monsieur Y en 1995 (ou 1999).

Si l’on se réfère à ce qui a été confirmé, selon l’expert judiciaire, par l’ancien propriétaire, Monsieur D, qui a acheté le local le 14 février 1985, la situation de fait constituée par l’adjonction de la courette au lot n°11, date donc depuis au moins cete date du 14 février 1985, et non 1981-1982 comme indiqué par erreur par l’expert.

Dès lors, l’assignation aux fins de restitution de cette courette, partie commune, en date du 26 avril 2013, a été délivrée dans le délai de prescription trentenaire, lequel expirait le 14 février 2015.

La présente demande n’est donc pas prescrite et est recevable.

* sur le fond :

N’étant pas contesté ni contestable que la présente courette, située au droit du lot n°11 appartenant à Monsieur Y, et surplombée à l’origine d’une verrière, est une partie commune, il convient donc de condamner Monsieur Y à restituer au Syndicat des copropriétaires ladite courette, en son état actuel, dans la mesure où la couverture en zinc, ayant remplacé la verrière originelle, est ancienne et n’est pas du fait de Monsieur Y.

Afin d’assurer l’exécution de cette restitution, et en application des articles L131-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, il y a lieu de laisser à Monsieur Y un délai de 4 mois à compter de la signification du présent jugement qui sera exécutoire à titre provisoire en application de l’article 515 du Code de procédure civile, comme statué ci-dessous, pour exécuter cette restitution, à l’expiration duquel une astreinte de 100 euros par jour de retard sera due, et ce pendant 3 mois, à la suite de quoi le Juge de l’Exécution pourra liquider cette astreinte et au besoin, fixer une nouvelle astreinte.

* sur les dommages-intérêts :

Outre que le préjudice allégué par le Syndicat des copropriétaires est fixé de manière forfaitaire, sans justificatif précis des conséquences financières de “l’occupation” sans droit ni titre dénoncée, il résulte des éléments précédents que cette “appropriation” de partie commune n’est pas le fait direct de Monsieur Y, étant rappelé qu’aux termes de l’article 1240 (anciennement 1382) du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il convient donc de débouter le demandeur de ce chef de demande.

— sur la garantie de la Société DAIMON à l’égard de Monsieur Y :

Aux termes de l’article 1728 du Code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

En l’espèce, il a été établi ci-dessus que tant la Société B que par la suite la Société A ont sciemment encombré les parties communes de l’immeuble (couloirs d’accès aux caves, chaufferie) en entreposant régulièrement des matériels et marchandises divers, et ce en violation des dispositions du règlement de copropriété et des dispositions contractuelles du bail commercial.

Il convient en conséquence de condamner la Société A, venant aux droits de la Société B, à garantir Monsieur Y des condamnations relatives aux frais de débarras d’accès des caves et de travaux de porte séparative.

— sur la garantie de Monsieur Y à l’égard de la Société DAIMON :

Aux termes de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’une stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, conforme à sa destination, et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

En l’espèce, il a été établi ci-dessus que Monsieur Y, bailleur propriétaire du local commercial loué à la Société A, venant aux droits de la Société B, n’a pas respecté son obligation de délivrance de la chose louée conforme à son usage, dans la mesure où l’évacuation des gaz brûlés de la cuisine n’est pas aux normes, étant rappelé que la destination prévue au bail est la suivante : “tous commerces et notamment épicerie et alimentation générale et cours des halles, à l’exception de ceux prohibés par le cahier des charges de l’immeuble ou bruyants ou malodorants”.

Par jugement en date du 25 octobre 2012, ce Tribunal (18^e chambre), dans le litige opposant Monsieur Y à la Société B, avait d’ailleurs déjà jugé que le bailleur, Monsieur Y, ne rapportait pas la preuve que l’infraction de nuisances olfactives incombait à sa locataire, la Société B, étant déjà relevé que l’expert estimait que “la cause de ces désordres d’ordre olfactif résidait dans le raccordement non étanche du conduit d’évacuation cylindrique dans une gaine en fibro-ciment rectangulaire”.

Toutefois, et en tout état de cause, il apparaît que cette demande de garantie est sans objet s’agissant des nuisances olfactives résultant de cette absence de conformité du conduit d’extraction des gaz brûlés, dans la mesure où la Société A, venant aux droits de la Société B, ne fait l’objet d’aucune condamnation à ce titre.

Cette demande sera donc rejetée.

— les travaux :

L’expert préconise des travaux de réfection et de mise en conformité pour remédier aux nuisances olfactives, à savoir :

— la création d’une évacuation spécifique, avec aspirateur en toiture, pour la cuisine du local de Monsieur Y loué à la Société A (coût estimé des travaux : 7000 euros),

— la modification de la sortie du conduit de fumée, avec tubage de celui-ci sur toute la hauteur, du local de Madame X (coût estimé des travaux : 2000 euros).

tant la Société B que par la suite la Société A ont sciemment encombré les parties communes de l’immeuble (couloirs d’accès aux caves, chaufferie) en entreposant régulièrement des matériels et marchandises divers, et ce en violation des dispositions du règlement de copropriété et des dispositions contractuelles du bail commercial.

Il convient en conséquence de condamner la Société A, venant aux droits de la Société B, à garantir Monsieur Y des condamnations relatives aux frais de débarras d’accès des caves et de travaux de porte séparative.

— sur l’exécution provisoire :

Il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire sur le fondement de l’article 515 du Code de procédure civile, compte tenu de l’ancienneté et de la nature du litige.

— sur l’article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens :

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et qu’il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il apparaît équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, de condamner in solidum Monsieur Y, Madame X et la Société A, venant aux droits de la Société B, à payer au Syndicat des copropriétaires une somme de 10.000 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure.

Il n’apparaît pas inéquitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, de laisser à la charge de chacune des autres parties les frais irrépétibles de la procédure.

Il y a lieu de condamner in solidum Monsieur Y, Madame X et la Société A, venant aux droits de la Société B, aux dépens, qui comprendront les frais d’expertise et les frais de constat d’huissier des 24 janvier 2008 (250 euros TTC) et 21 novembre 2014 (320 euros TTC).

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire par mise à disposition au greffe, et en premier ressort :

Déclare le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […], représenté par son syndic, la Société STOOPS – N O IMMOBILIER, recevable en toutes ses demandes,

Déclare responsables Monsieur G Y et la Société A, venant aux droits de la Société B, des nuisances olfactives occasionnées aux parties communes de l’immeuble du […], à hauteur de 80 %,

Déclare responsable Madame H X des nuisances olfactives occasionnées aux parties communes de l’immeuble du […], à hauteur de 20 %,

Déclare responsables Monsieur G Y et la Société A, venant aux droits de la Société B, et Madame H X de l’encombrement des parties communes de l’immeuble du […], à hauteur de 70 %, ceux-ci étant partagés entre ces derniers suivant la proportion respective de 80 % pour les premiers et de 20% pour la seconde,

Condamne Monsieur G Y à faire réaliser dans son local commercial, les travaux de création d’une évacuation spécifique avec aspirateur en toiture, sous réserve de l’accord de l’architecte de la copropriété sur le devis proposé et sous le contrôle de celui-ci, et ce dans un délai de 4 mois à compter de la signification du présent jugement, à l’expiration duquel une astreinte de 100 euros par jour de retard sera due, et ce pendant 3 mois,

Condamne Madame H X à faire réaliser dans son local commercial, les travaux de modification de la sortie du conduit de fumée avec tubage de celui-ci sur toute la hauteur, sous réserve de l’accord de l’architecte de la copropriété sur le devis proposé et sous le contrôle de celui-ci, et ce dans un délai de 4 mois à compter de la signification du présent jugement, à l’expiration duquel une astreinte de 100 euros par jour de retard sera due, et ce pendant 3 mois,

Condamne Monsieur G Y à restituer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […], représenté par son syndic, la Société STOOPS – N O IMMOBILIER, la courette, partie commune, située au droit du lot n°11 appartenant à Monsieur G Y, et ce dans un délai de 4 mois à compter de la signification du présent jugement, à l’expiration duquel une astreinte de 100 euros par jour de retard sera due, et ce pendant 3 mois,

Condamne in solidum Monsieur G Y et la Société A, venant aux droits de la Société B, à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […], représenté par son syndic, la Société STOOPS – N O IMMOBILIER, la somme de 1602,25 euros au titre des frais de débarras des parties communes, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 26 avril 2013,

Condamne Madame H X à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […], représenté par son syndic, la Société STOOPS – N O IMMOBILIER, la somme de 400,56 euros au titre des frais de débarras des parties communes, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 26 avril 2013,

Condamne in solidum Monsieur G Y et la Société A, venant aux droits de la Société B, à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […], représenté par son syndic, la Société STOOPS – N O IMMOBILIER, la somme de 782,81 euros au titre des frais de pose d’une porte séparative, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 26 avril 2013,

Condamne Madame H X à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […], représenté par son syndic, la Société STOOPS – N O IMMOBILIER, la somme de 195,70 euros au titre des frais de pose d’une porte séparative, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 26 avril 2013,

Condamne la Société A, venant aux droits de la Société B, à garantir Monsieur G Y des condamnations relatives aux frais de débarras d’accès des caves et de travaux de porte séparative,

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement,

Condamne in solidum Monsieur G Y, la Société A, venant aux droits de la Société B, et Madame H X à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […], représenté par son syndic, la Société STOOPS – N O IMMOBILIER, la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne in solidum Monsieur G Y, la Société A, venant aux droits de la Société B, et Madame H X aux dépens, qui comprendront les frais d’expertise, et les frais de constat d’huissier des 24 janvier 2008 (250 euros TTC) et 21 novembre 2014 (320 euros TTC),

Dit que les dépens seront recouvrés dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile par la SELARL Q R, agissant par Maître Q R.

Fait et jugé à Paris le 12 Janvier 2017

Le Greffier Le Président

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