T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S ■
2e chambre 2e section N° RG : 16/13095 N° MINUTE : Assignation du : 10 Août 2016	JUGEMENT rendu le 11 Janvier 2018

DEMANDEUR

Monsieur D X

[…]

[…]

représenté par M^e Nathalie JOURNO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D2108

DÉFENDERESSES

S.A.S […]

[…]

[…]

représentée par M^e Grégory LAFAYE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0615

S.C.P. F C ET N O-M

[…]

[…]

représentée par Maître Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0499

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame J K, Vice-Présidente

Monsieur Jérôme HAYEM, Vice-Président

Madame H I, Juge

assistés de Frédérique ADENET-LOUVET, Greffière lors des débats et de P Q, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 16 Novembre 2017, tenue en audience publique devant M^me J K et M^me H I, en formation double juges rapporteurs, M^me J K a été entendue en son rapport, puis, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au tribunal, conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile. Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 11 Janvier 2018.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS et PROCÉDURE

Par acte authentique reçu le 23 juin 2014 par la SCP C-M, la société AS Evolution, aux droits de laquelle vient la société In Situ, a acquis le lot n°10 d’un ensemble immobilier situé au […] à Paris (15^e) et correspondant à une chambre de service éclairée sur rue avec fenêtre et une petite pièce obscure, et ce au prix de 75 000 euros.

La société In Situ a fait procéder à des travaux d’aménagement de la chambre en studio comprenant un coin cuisine, une salle de douche et wc.

Par acte authentique reçu le 20 août 2014 par la SCP C-M, la société In Situ a revendu le lot n°10 à M. X, observation faite que le vendeur avait procédé à l’aménagement de la chambre en studio comprenant : coin cuisine, salle de douche et wc et ce au prix de 135 000 euros.

M. X est intervenu auprès du syndic en août 2014, pour l’informer de l’absence d’alimentation du bien en eau et en électricité.

Il a fait intervenir le plombier et l’architecte de l’immeuble.

Arguant essentiellement de la réalisation de travaux non conformes aux règles de l’art et au règlement sanitaire départemental, ainsi que de l’impossibilité de se raccorder aux réseaux, M. X a assigné son vendeur et le notaire rédacteur devant ce tribunal, par acte d’huissier du 10 août 2016, pour voir :

— prononcer la résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés et à titre subsidiaire, son annulation pour dol,

— condamner son vendeur à la restitution du prix et au paiement de dommages et intérêts,

— condamner le notaire rédacteur in solidum avec le vendeur, pour manquement à son devoir de conseil et d’information.

Vu les dernières conclusions récapitulatives de M. X notifiées par voie électronique le 4 août 2017, aux termes desquelles il demande au tribunal de :

- dire et juger M. D X recevable et bien-fondé dans ses demandes, fins et conclusions,

A titre principal :

- dire et juger que la société In situ est tenue de la garantie des vices cachés envers M. D X,

A titre subsidiaire :

- dire et juger que la société In situ a commis un dol envers M. D X,

En tout état de cause :

- Dire et juger que la SCP « F C, N O – M » a manqué à son devoir de conseil et à son obligation d’information,

- dire et juger que M. D X a subi un préjudice,

En conséquence :

- ordonner sur le fondement de la garantie des vices cachés, la résolution de la vente du bien immobilier situé […] – […], lot n°10, régularisée entre la Société In situ (anciennement AS EVOLUTION) et M. X, par acte authentique en date du 20 août 2014.

 – condamner in solidum la société In situ et la SCP « F C, N O – M », rédacteur de l’acte, à verser à M. D X la somme de 135.000 € au titre de la restitution du prix de vente,

 – condamner in solidum la société In situ et la SCP « F C, N O – M » in solidum à verser à M. D X la somme de 171.571,33 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi détaillés comme suit :

o 25.500 € au titre du manque à gagner au titre des loyers sauf à parfaire

o 660,85 € au titre des appels de fonds réglés, sauf à parfaire

o 9.774,48 € au titre des droits de mutation

o 380,00 € au titre des frais de constat d’huissier de M^e MANCEAU

o 256,00 € au titre des avis d’imposition taxe foncière et taxe d’habitation 2015 et avis d’imposition taxe foncière 2016

o 135.000 € au titre du préjudice moral

Si par extraordinaire le Tribunal ne retenait pas le fondement de la garantie des vices cachés:

 – ordonner sur le fondement du dol, la nullité de la vente du bien immobilier situé […] – […], lot n°10, régularisée entre la Société In situ (anciennement AS Evolution) et M. X, par acte authentique en date du 20 août 2014,

- condamner in solidum la société In situ et la SCP « F C, N O – M », rédacteur de l’acte, in solidum à verser à M. D X la somme de 135.000 € au titre de la restitution du prix de vente,

- condamner in solidum la société In situ et la SCP « F C, N O – M » à verser à M. D X la somme de 171.571,33 € sauf à parfaire, à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi détaillés comme suit :

o 25.500 € au titre du manque à gagner au titre des loyers sauf à parfaire

o 660,85 € au titre des appels de fonds réglés, sauf à parfaire

o 9.774,48 € au titre des droits de mutation

o 380,00 € au titre des frais de constat d’huissier de M^e MANCEAU

o 256,00 € au titre des avis d’imposition taxe foncière et taxe d’habitation 2015 et avis d’imposition taxe foncière 2016

o 135.000 € au titre du préjudice moral

En tout état de cause :

 – condamner la société In situ et la SCP « F C, N O – M » in solidum à verser à M. D X la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

- condamner la société In situ et la SCP « F C, N O – M » in solidum aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 29 août 2017, la SCP Y- O- M demande au tribunal de :

Dire et juger M. D X mal fondé en l’ensemble de ses demandes formulées à l’encontre de la SCP C – O-M, notaires à PARIS.

Dire et juger que M. D X succombe dans la charge de la preuve lui incombant s’agissant de la démonstration d’un manquement du notaire à ses obligations professionnelles, d’un préjudice réel et certain et d’un lien de causalité.

En conséquence,

Debouter M. D X de l’intégralité de ses demandes formulées à l’encontre de la SCP C – O-M, notaires à PARIS.

Condamner M. D X à payer à la SCP C – O-M, notaires à PARIS, une somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du CPC.

Condamner M. D X aux entiers dépens de l’instance lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

A titre subsidiaire, en cas de condamnation,

Dire et juger que tout au plus, le préjudice subi par M. D X doit

s’analyser en une perte de chance nulle ou minime.

DEBOUTER M. D X de ses demandes formulées à l’encontre de la SCP C – O-M, notaires à PARIS

A titre infiniment subsidiaire, en cas de condamnation,

Condamner la société In situ à garantir la SCP C – O-M, notaires à PARIS, de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au bénéfice de M. D X en principal, intérêts et frais de procédure.

Condamner la société In situ à payer à la SCP C – O-M, notaires à PARIS, une somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du CPC.

Condamner la société In situ aux entiers dépens de l’instance, lesquels seront recouvrés par application de l’article 699 du CPC.

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 30 mai 2017, la SAS In situ demande au tribunal de :

A titre principal,

- déclarer irrecevables les demandes d’annulation et de résolution de la vente du bien immobilier sis […] à Paris (75015), lot n°10, en tant que l’assignation délivrée le 10 août 2016 devant le Tribunal de Grande Instance de Paris, n’a fait l’objet d’aucune publication à la Conservation des hypothèques concernée, dans le délai de trois mois de sa délivrance ;

Y faisant droit,

 – debouter M. D X de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions;

 – condamner M. D X à payer à la société In situ, une somme de 3.000€, au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile,

- condamner M. D X aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

A titre subsidiaire,

- constater que M. D X était parfaitement informé de ce que les travaux réalisés par la société In situ n’avaient pas fait l’objet d’une autorisation de la part de l’Assemblée Générale des copropriétaires qu’il lui appartenait de solliciter le cas échéant, aux fins de ratification desdits travaux ;

 – constater qu’aucune action judiciaire visant à la remise en état des lieux, n’a été diligentée par l’Assemblée Générale des copropriétaires ;

 – constater qu’aucun vice caché ne s’évince de la vente régularisée entre la société In situ et M. X ;

- constater que le bien immobilier présente toutes les caractéristiques d’un raccordement au réseau commun des eaux usées de l’immeuble ;

- dire et juger que la société In situ n’a commis aucune réticence dolosive ;

Y faisant droit,

- débouter M. D X de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions

 – condamner M. D X à payer à la société In situ, une somme de 3.000 €, au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile,

 – condamner M. D X aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile,

A titre infiniment subsidiaire, en cas d’annulation ou résolution de la vente,

 – constater que le préjudice moral de M. X n’est pas démontré et ne saurait en tout état de cause, s’élever à la somme de 135.000 €, somme équivalente au montant de l’achat du bien immobilier ;

 – rejeter la demande au titre de la perte de chance des loyers, pour une somme de 36.000 €.

MOTIFS

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication de l’assignation

Dans ses conclusions du 4 août 2017, M. X justifie de la publication de l’assignation au service chargé de la publicité foncière, conformément aux dispositions de l’article 28- 4° et 33 c du décret n°55-22 du 4 janvier 1955.

L’irrecevabilité soulevée par la société In Situ dans ses dernières conclusions est donc désormais sans objet, ce que confirme également la SCP Y- O- M qui abandonne également ce moyen.

Sur la garantie au titre des vices cachés

M. X demande à titre principal la résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés, en application des articles 1641 et 1643 du code civil.

Il invoque une impossibilité de raccordement du local aux réseaux communs de l’immeuble et la réalisation de travaux non conformes aux règles de l’art et au règlement sanitaire départemental.

Il fait valoir que le vendeur avait connaissance des vices qui affectent le bien et qui le rendent impropre à l’usage auquel il était destiné et qu’il n’a pas hésité à faire des déclarations mensongères dans l’acte de vente du 20 août 2014.

Il allègue encore la qualité de professionnel du vendeur.

Enfin, il fait observer que l’assemblée générale des copropriétaires a rejeté la résolution visant à réaliser un réseau complet d’évacuation des eaux.

La société In Situ conclut au rejet de la demande.

Elle fait valoir que le demandeur avait une parfaite connaissance des travaux réalisés puisque l’acte de vente précisait qu’ils avaient été réalisés sans l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires, à charge pour l’acquéreur de solliciter leur ratification. Elle souligne que le refus de l’assemblée générale du 27 janvier 2016 ne portait pas sur la ratification des travaux effectués par le vendeur, mais sur la réalisation d’un réseau complet d’évacuation.

Elle ajoute que la seule qualité de vendeur professionnel ne peut démontrer sa connaissance du vice et sa mauvaise foi.

Elle indique qu’informé des travaux litigieux dès le 26 juin 2014, le syndic ne les a jamais contestés et qu’il existe en toute hypothèse une possibilité de raccordement de l’appartement litigieux au réseau commun des eaux usées de l’immeuble.

Elle ajoute que le questionnaire établi par le syndic le 21 juillet 2014 ne comporte aucune réserve sur la teneur des travaux réalisés, sur l’absence d’autorisation de l’assemblée générale, ou sur l’intention de cette dernière de les contester judiciairement.

Sur ce, l’article 1641 du code civil dispose que "le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus".

La charge de la preuve de l’existence d’un vice caché au sens de l’article 1641 du code civil incombe à M. X.

Dans une note du 14 novembre 2014 adressée au syndic, l’architecte de l’immeuble interrogé sur la conformité des travaux de création d’adduction eau froide et d’évacuation eaux usées et eaux vannes réalisés dans le chambre de service n°3 (lot n°10) a constaté :

— la présence d’une adduction passée en tube cuivre dans les parties communes et laissée en attente dans le couloir,

— l’absence à l’étage d’une quelconque colonne montante d’eau froide encore en service dans les parties communes de l’immeuble,

— une évacuation en tube pvc destinée à récupérer les eaux usées et les eaux vannes de la chambre de service, sur pompe de relevage,

— le passage de cette évacuation cheminant à travers le local voisin, pour se raccorder après percement de la cloison donnant vers la pièce voisine sur une chute eaux usées via un raccord de type « Bourdin ».

Dans cette note, l’architecte attire l’attention du syndic sur la configuration des lieux et notamment sur l’éloignement de la chambre de service des chutes eaux usées et eaux vannes existantes qui « rendent impossible le raccordement de ce local aux réseaux communs de l’immeuble ».

Le plombier de l’immeuble note le 12 septembre 2014 que l’arrivée d’eau froide de la chambre de bonne a été raccordée sur une alimentation provisoire.

Ces constatations sont confirmées par celles des huissiers de justice mandatés respectivement par le syndic de copropriété et par M. X et qui se sont respectivement rendus sur place les 24 juillet et 20 octobre 2014.

Il résulte par ailleurs du rapport de l’architecte en date du 14 novembre 2014 que :

— le cheminement de l’évacuation destinée à récupérer les eaux usées et les eaux vannes de la chambre de service, avec pente ascendante, est non conforme au règlement sanitaire de la ville de Paris,

— la collecte unitaire des eaux vannes avec les eaux usées de ce local est non conforme au règlement sanitaire de la ville de Paris,

— le raccord « Bourdin » utilisé pour le raccordement de l’évacuation de ce local sur la chute eaux usées de l’immeuble est non conforme au D.T.U.

M. Z, plombier de l’immeuble confirme la présence dans le local litigieux, d’un wc sanibroyeur et d’une pompe de relevage pour les sanitaires et précise que l’évacuation se fait pour le broyeur et les sanitaires en une seule vidange, alors que l’évacuation du wc broyeur doit être indépendante.

Il confirme également la réalisation de travaux non conformes au D.T.U et au règlement sanitaire de la ville de Paris.

Il est ainsi justifié de l’impossibilité de raccordement du local vendu aux réseaux de l’immeuble et de l’exécution de travaux non conformes aux dispositions du règlement sanitaire de la ville de Paris et aux prescriptions du D.T.U dans le bien vendu par la société AS Evolution qui a transformé la chambre de service en studio.

Contrairement à ce que prétend la société In Situ, la présence dans le contrat de vente du 20 août 2014 d’une clause aux termes de laquelle le vendeur déclare qu’il a installé dans le bien vendu des wc de type sanibroyeur, créé une douche et mis en place un lavabo, que les raccordements ont été faits sur les descentes d’eau, canalisations parties communes et qu’il n’a pas sollicité l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires ne démontre nullement que l’acquéreur avait connaissance de l’impossibilité de raccordement au réseau et de la non conformité des travaux aux règles de l’art et aux dispositions du règlement sanitaire et du D.T.U.

Les constatations opérées démontrent au contraire que M. X, acquéreur profane ne pouvait se convaincre des vices affectant la chose vendue et qui constituent des vices cachés au sens de l’article 1641 du code civil.

Lors de l’assemblée générale du 27 janvier 2016, l’assemblée des copropriétaires n’a pas autorisé M. X à procéder à la mise en place d’un réseau électrique aux normes et à créer un réseau complet d’évacuation des eaux, au regard de l’impossibilité de respecter la réglementation en vigueur.

M. X entendait louer le bien acquis pourvu d’une douche, d’un lavabo et d’un wc comme en atteste le contrat de location à usage d’habitation signé le 23 août 2014 avec M^lle A.

Les vices cachés constatés et antérieurs à la vente rendent le bien impropre à l’usage auquel il était destiné ou diminue tellement cet usage que M. X ne l’aurait pas acheté ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

M. X est donc bien fondé à se prévaloir de la garantie des vices cachés à l’encontre de la société In Situ.

Sur l’action rédhibitoire

L’article 1644 du code civil dispose que “dans le cas des articles 1641 et 1643 l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.”

M. X entend exercer l’action rédhibitoire.

Il sera fait droit à sa demande.

Il convient donc de prononcer la résolution de la vente conclue le 20 août 2014 entre la société AS Evolution aux droits de laquelle vient la société In Situ et M. X et d’ordonner au vendeur la restitution du prix soit la somme de 135 000 euros, à charge pour M. X de restituer le bien constituant le lot n°10 de l’ ensemble immobilier situé à Paris (15^e),[…].

Sur la demande d’annulation du contrat de vente pour dol

Dès lors qu’il est fait droit à la demande principale au titre de la garantie des vices cachés, la demande subsidiaire de M. X au titre du dol est sans objet.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1645 du code civil dispose que "si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur".

Il résulte de l’acte de vente du 23 juin 2014 entre M^me B et la société AS Evolution qu’est demeurée annexée à cet acte "une copie d’un courrier en date du 3 juin 2014 émanant du cabinet Lonchamp, syndic, afin d’informer l’acquéreur sur la situation du bien relativement aux alimentation et évacuation d’eau".

L’acte de vente du 23 juin 2014 mentionne que "l’acquéreur déclare avoir pris parfaite connaissance de cet état et de ce courrier, tant par la lecture qui lui en a été faite par le notaire soussigné que par les explications qui lui ont été données par ce dernier. Il déclare en faire son affaire personnelle sans recours contre le vendeur".

Dans ce courrier daté du 3 juin 2014, le cabinet Lonchamp demande à ce qu’il soit précisé au futur acquéreur que le lot vendu ne dispose d’aucune possibilité d’alimentation, ni d’aucune possibilité d’évacuation d’eau.

Il ajoute en outre que ce lot ne répond pas aux exigences légales pour faire l’objet d’une location d’habitation et qu’il est parfaitement inhabitable au sens du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques des logements décents.

En outre la société AS Evolution aux droits de laquelle vient la société In Situ qui exerce une activité de marchand de biens et qui est donc une professionnelle de l’immobilier ne pouvait ignorer la non-conformité des travaux aux prescriptions du règlement sanitaire de la ville de Paris et au D.T.U, ce qui ne l’a pas pour autant empêchée de déclarer dans l’acte de vente que :

— les travaux avaient été faits dans les règles de l’art,

— à sa connaissance, l’ensemble des tuyaux d’eaux est relié conformément aux réseaux des eaux de la copropriété.

Il résulte de l’ensemble de ses éléments que la société AS Evolution aux droits de laquelle vient la société In Situ avait une parfaite connaissance des vices et qu’elle doit donc être tenue, en vertu de l’article 1645 du code civil de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Sur le préjudice financier

-manque à gagner au titre des loyers

M. X soutient qu’il a acquis le bien litigieux avec pour objectif de le louer, ce qu’il n’a pas pu faire, alors qu’il avait régularisé un contrat de bail d’habitation avec prise d’effet au 1^er septembre 2014.

Il ajoute qu’il a dû héberger sa locataire à son domicile, le temps qu’elle trouve un autre logement.

Il demande donc la condamnation de la société In situ à lui payer la somme de 25 500 euros, sauf à parfaire, correspondant au manque à gagner au titre des loyers, calculée sur la base d’un loyer mensuel de 750 euros hors charges, pour la période de septembre 2014 à juin 2017.

La société In Situ réplique que la perte des loyers envisagés au titre d’un bail ne constitue pas un préjudice indemnisable, puisqu’en cas de résolution ou d’annulation de la vente, les parties sont rétablies dans leurs droits tels qu’ils existaient antérieurement au contrat, de sorte que M. X n’aurait pu percevoir aucune somme tirée de l’exécution d’un bail.

Sur ce, la résolution de la vente a pour effet de remettre les parties dans l’état où elles se trouvaient avant la vente.

M. X ne peut donc prétendre obtenir la résolution de la vente et en même temps des dommages et intérêts pour perte de loyers.

Le préjudice sollicité n’est pas indemnisable.

Il convient donc de débouter M. X de cette demande.

-dépenses afférentes au bien :

M. X demande la condamnation de la société In Situ à lui payer les sommes de :

-660,85 euros, sauf à parfaire au titre des appels de fonds réglés pour la période de septembre 2014 au 2^e trimestre 2017,

-256 euros au titre des taxes foncières et d’habitation pour les années 2015 et 2016.

M. X a réglé ces dépenses afférentes à un bien dont la vente est résolue.

La société In Situ sera donc condamnée à payer à M. X la somme de 660,85 euros au titre des appels de fonds et 256 euros au titre des taxes foncières et d’habitation pour 2015 et 2016.

-sur le remboursement des frais de mutation

M. X soutient qu’il a réglé la somme de 9 774,48 euros correspondant aux droits de mutation dont il demande le remboursement.

Il résulte du compte du notaire que M. X a versé la somme de 9 774,48 euros correspondant à hauteur de 7 019 euros aux frais dus au Trésor et pour le surplus aux émoluments d’acte et de formalités.

L’article 1961 du code général des impôts dispose que "les droits d’enregistrement ou la taxe de publicité foncière lorsqu’elle tient lieu de ces droits et la contribution prévue à l’article 879 ne sont pas sujets à restitution dès l’instant qu’ils ont été régulièrement perçus sur les actes ou contrats ultérieurement révoqués ou résolus par application des articles 954 à 958, 1183, 1184, 1654 et 1659 du code civil.

En cas de rescision d’un contrat pour cause de lésion, ou d’annulation d’une vente pour cause de vices cachés et, au surplus dans tous les cas où il y a lieu à annulation, les impositions visées au 1^er alinéa perçues sur l’acte annulé, résolu ou rescindé ne sont restituables que si l’annulation, la résolution ou la rescision a été prononcée par un jugement ou un arrêt passé en force de chose jugée…".

M. X peut obtenir la restitution de la somme de 7 019 euros auprès du Trésor, de sorte qu’il ne justifie pas d’un préjudice à ce titre.

Par contre, il a dû régler des émoluments d’un montant de 2 755,48 euros que la société In Situ sera condamnée à lui payer.

-sur les frais engagés

M. X a du mandater un huissier pour faire constater les vices affectant le bien vendu, ce qui lui a occasionné des frais d’un montant de 380 euros dont il demande légitimement la prise en charge par la société In Situ qui sera condamnée au paiement de cette somme.

Sur le préjudice moral :

M. X demande la condamnation de la société In Situ à lui payer la somme de 135 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi.

Il expose qu’il est à la retraite et qu’il avait économisé pour acquérir ce bien qu’il destinait à la location et qui devait lui procurer des revenus.

La société In Situ fait valoir que l’évaluation du préjudice moral sollicité n’est pas justifiée, qu’elle est disproportionnée et que faire droit à cette demande entraînerait pour M. X un enrichissement sans cause.

M. X qui a investi son patrimoine dans l’acquisition d’un bien qu’il entendait effectivement louer afin de bénéficier d’un complément de ressources, compte tenu de ses faibles revenus s’est trouvé confronté, en réalité, à la nécessité de loger provisoirement le locataire avec lequel il avait signé un bail, puis de mettre en oeuvre toutes procédures utiles en raison des vices cachés affectant le bien, avec tous les désagréments qui en résultent.

M. X justifie ainsi d’un préjudice qui sera réparé par l’allocation d’une somme de 10 000 euros que la société In Situ sera condamnée à lui verser.

Sur la responsabilité de l’étude notariale

M. X fait valoir que l’étude notariale a engagé sa responsabilité civile professionnelle sur le fondement de l’article 1382 du code civil, pour manquement à son devoir de conseil et d’information.

Sur la faute :

M. X reproche à la SCP C- O- M de ne pas avoir attiré son attention sur l’impossibilité de créer un réseau d’évacuation des eaux en respectant la réglementation en vigueur, alors même qu’elle en avait connaissance pour avoir également rédigé l’acte de vente du 23 juin 2014 par lequel la SA Evolution est devenue propriétaire de l’immeuble litigieux.

Il invoque également une rédaction ambigüe de l’acte de vente qui laissait croire que le bien était conforme et pourvu d’alimentation et d’évacuation d’eau.

La SCP Y-O- M conteste avoir engagé sa responsabilité civile professionnelle à l’égard de l’acquéreur. Elle fait valoir que le notaire n’est pas un professionnel de la construction, qu’il n’est pas tenu d’une obligation de conseil relative aux travaux effectués, et qu’il ne dispose pas des compétences pour vérifier qu’ils ont été réalisés dans les règles de l’art.

Elle ajoute qu’elle s’est assurée des conditions matérielles de la vente, en interrogeant le vendeur sur les travaux effectués et qu’elle a consigné ses observations et ses déclarations dans l’acte, de sorte qu’elle a assuré à l’acquéreur une information complète sur le bien acquis.

Elle indique qu’elle ne pouvait pas informer l’acquéreur du caractère irrégulier des travaux et de l’impossibilité d’obtenir ultérieurement une régularisation, alors que le syndic informé des travaux, dès le 26 juin 2014, ne s’y est pas opposé, n’a pas sollicité la remise en état du bien, et n’a nullement mentionné dans l’état daté du 21 juillet 2014 que les travaux effectués par le vendeur avaient été réalisés sans autorisation et qu’ils seraient contestés.

Elle fait enfin valoir que l’acquéreur savait que des travaux avaient été réalisés sans l’accord de l’assemblée générale et qu’il avait déclaré en faire son affaire personnelle.

Le notaire est tenu d’un devoir de conseil et d’information à l’égard des parties à l’acte qu’il a authentifié.

Il est tenu d’assurer l’efficacité des actes qu’il reçoit.

La SCP Y- O- M a reçu la vente, le 23 juin 2014 entre M^me B et la société AS Evolution.

Elle avait donc parfaitement connaissance de la lettre du cabinet Lonchamp du 3 juin 2014 annexé à l’acte de vente du 23 juin 2014 et de ce que le lot vendu ne disposait d’aucune possibilité d’alimentation, ni d’aucune possibilité d’évacuation d’eau.

Elle a reçu l’acte de vente conclu le 20 août 2014 entre M. X et la société AS Evolution.

Il appartenait à la SCP Y- O- M qui avait connaissance de cette information, d’en informer M. X.

Or, elle ne démontre nullement avoir satisfait à l’obligation qui pesait sur elle.

En l’espèce, il n’est pas reproché au notaire de ne pas avoir conseillé l’acquéreur sur les travaux effectués ou de ne pas avoir vérifié qu’ils avaient été réalisés dans les règles de l’art, mais de ne pas avoir communiqué à M. X une information dont il disposait, qui visait une impossibilité de raccordement et qu’il n’a pas transmise, alors qu’il apparaissait par ailleurs que la chambre de service était transformée en studio, avec douche, lavabo et wc.

De même, le fait de mentionner dans l’acte de vente que les travaux d’aménagement avaient été réalisés sans l’autorisation de l’assemblée générale et que l’acquéreur en faisait son affaire personnelle ne démontre nullement que M. X avait une connaissance du vice et ne dispensait nullement l’étude notariale de l’obligation d’information qui s’imposait à elle.

Il est ainsi justifié par M. X d’un manquement de la SCP C- O- M à son devoir d’information.

Sur le préjudice et le lien de causalité :

M. X demande que la SCP C- O- M soit condamnée in solidum avec la société In Situ au paiement des différentes sommes qu’il revendique.

A titre subsidiaire et dans l’hypothèse où une faute serait retenue à son encontre, ce qu’elle conteste, la SCP Y- O- M conclut au rejet de la demande indemnitaire de M. X.

Elle conteste tout lien de causalité entre le manquement qui lui est reproché et les préjudices invoqués, lesquels sont selon elle, exclusivement liés à la réalisation de travaux irréguliers par le vendeur.

Elle ajoute que M. X ne rapporte pas la preuve d’un préjudice indemnisable.

A titre infiniment subsidiaire et s’il était retenu un préjudice indemnisable, la SCP C- O- M expose qu’il ne pourrait être indemnisé qu’au titre d’une perte de chance de renoncer à l’acquisition ou de solliciter une diminution du prix de vente.

Sur la restitution du prix de vente :

M. X demande que la SCP Y- O- M soit condamnée in solidum avec la société In Situ, à la restitution du prix de vente d’un montant de 135 000 euros.

Toutefois, le notaire qui n’est pas partie à l’acte de vente ne peut être tenu à la restitution du prix de la vente résolue qui ne constitue pas un préjudice indemnisable.

L’étude notariale s’oppose donc justement à cette demande.

-sur le manque à gagner tiré de la perte de loyers :

S’il n’avait pas contracté, M. X n’aurait pas bénéficié de loyers.

Il ne bénéficie donc, à ce titre, d’aucun préjudice indemnisable en lien avec la faute du notaire.

-sur les charges de copropriété et les taxes foncières et d’habitation

L’étude notariale fait justement observer qu’en l’absence de régularisation de la vente, le vendeur aurait dû acquitter ces charges et les taxes foncières d’habitation.

Faute de rapporter la preuve d’un préjudice en lien de causalité avec le manquement du notaire, M. X sera débouté de sa demande de condamnation de l’étude notariale à ce titre.

-sur les droits de mutation

Si l’article 1961 du code général des impôts permet à l’acquéreur de solliciter le remboursement des frais de mutation par l’administration fiscale à hauteur de 7 019 euros comme le souligne l’étude notariale, tel n’est pas le cas pour les émoluments d’un montant de 2 755,48 euros que celle-ci a perçus, et ce en pure perte pour M. X, en raison de la résolution de la vente.

La SCP C- O- M sera donc condamnée à régler à M. X, in solidum avec la société In Situ, la somme de 2 755,48 euros en réparation du préjudice subi.

-sur les frais de constat

Les frais de constat sont liés à la réalisation des travaux par la société In Situ.

M. X ne démontre pas que ce préjudice est en lien causal avec la faute commise par l’étude notariale.

Il sera donc débouté de sa demande tendant à voir condamner la SCP C- O- M in solidum avec la société In Situ.

-sur le préjudice moral

Le manquement de la SCP Y- O- M du notaire à son devoir d’information a contribué au préjudice subi par M. X.

Ce préjudice est certain.

La SCP C- O- M sera donc condamnée à payer à M. X, in solidum avec la société In Situ, la somme de 10 000 euros, au titre du préjudice moral subi par le demandeur.

Sur l’appel en garantie de la SCP C O- M

La SCP C- O- M expose que le litige découle exclusivement des travaux irréguliers réalisés par le vendeur.

Elle sollicite donc la condamnation de la société In Situ à la garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au profit de M. X.

La société In Situ ne réplique pas sur ce point.

Sur ce, et contrairement à ce que soutient la SCP C- O- M, le litige ne découle pas exclusivement des travaux irréguliers réalisés par le vendeur.

Les deux défendeurs ont contribué l’un et l’autre au dommage.

Il convient donc de débouter la SCP C- O- M de sa demande tendant à voir condamnée la société In Situ à la garantir de toutes les condamnations prononcées à son encontre au profit de M. X.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

La société In Situ et la SCP C- O- M seront condamnées in solidum à payer à M. X la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société In Situ qui succombe sera déboutée de sa demande de condamnation de M. X au titre des frais irrépétibles.

La SCP Y- O- M sera également déboutée de ses demandes à l’encontre de M. X et de la société In Situ.

Sur la publication du jugement

Le présent jugement sera publié au service de la publicité foncière compétent par la partie la plus diligente au frais de la société In Situ.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Dit que la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication de l’assignation n’a plus d’objet ;

Dit que la société In situ est tenue de la garantie des vices cachés envers M. D X,

Dit que la demande subsidiaire au titre du dol est sans objet ;

Dit que la SCP « F C, N O – M » a manqué à son devoir de conseil et à son obligation d’information,

Ordonne la résolution de la vente du bien immobilier situé […] – […], lot n°10, régularisée entre la Société In situ (anciennement AS Evolution) et M. X, par acte authentique en date du 20 août 2014 et par voie de conséquence, la restitution du bien par M. X ;

Condamne la société In Situ à verser à M. D X la somme de 135 000 euros au titre de la restitution du prix de vente ;

Condamne la société In Situ à verser à M. X les sommes de :

-660,85 euros au titre des appels de fonds réglés par M. X,

-380,00 euros au titre des frais de constat d’huissier de Maître Manceau,

-256,00 euros au titre des avis d’imposition des taxes foncières et des taxes d’habitation pour les années 2015 et 2016 ;

Condamne in solidum la société In situ et la SCP « F C, N O – M » à verser à M. D X la somme de :

-2 755,49 euros au titre des émoluments,

-10 000 euros au titre du préjudice moral ;

Déboute M. X du surplus de ses demandes de dommages et intérêts ;

Déboute la SCP C – O-M, notaires à PARIS, de son appel en garantie à l’encontre de la société In Situ ;

Dit que le présent jugement sera publié au service de la publicité foncière compétent par la partie la plus diligente au frais de la société In Situ ;

Condamne la société In situ et la SCP « F C, N O – M » in solidum à verser à M. D X la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Déboute la société In Situ de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

Déboute la SCP C – O-M, notaires à Paris de sa demande à l’encontre de M. D X au titre des frais irrépétibles ;

Condamne in solidum la société In Situ et la SCP « F C, N O – M » aux entiers dépens.

Fait et jugé à Paris le 11 Janvier 2018

La Greffière La Présidente

P Q J K

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Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :