ET:

-2

DEMANDEUR :

Monsieur H A

[…] représenté par la SELARL Y (Maître Johanna Y), avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

DEFENDEURS :

Monsieur J X à titre personnel et en qualité de liquidateur de la S.A.S. Le Panda République 16, […]

[…] (Maître Manuela BRIAND), avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant
Madame K L épouse X à titre personnel et en qualité d’associée de la S.A.S. Le Panda République 16, […]

[…] représentée par AKTEC AVO’K (Maître Manuela BRIAND), avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

S.A.S. LE PANDA REPUBLIQUE prise en la personne de son liquidateur 16, […]

[…] représentée par AKTEC AVO’K (Maître Manuela BRIAND), avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

S.C.I. RENNES REPUBLIQUE

[…]

[…] représentée par la SCP BAUDIMANT-LE ROL (Maître Katell BAUDIMANT), avocats au barreau de RENNES, avocat postulant et

La Bruyère CDC (Maître Virginie BERNARD), avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant
M. O F à titre personnel et en sa qualité de gérant de la SCI Rennes République et de gérant associé de la société Vicartem Patrimoine

[…]

[…] représenté par la SCP BAUDIMANT-LE ROL (Maître Katell

BAUDIMANT), avocats au barreau de RENNES, avocat postulant et La Bruyère CDC (Maître Virginie BERNARD), avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant

S.C.I. CARACOLE

[…]

[…] représentée par la SCP BAUDIMANT-LE ROL (Maître Katell

BAUDIMANT), avocats au barreau de RENNES, avocat postulant et La Bruyère CDC (Maître Virginie BERNARD), avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant

*

EXPOSÉ DU LITIGE
M. J X et M^me K L, son épouse, détenaient les parts de la S.C.I. GP Majore, propriétaire de locaux commerciaux situés […] à Rennes. Ces locaux ont été donnés à bail à la S.A.S. Le Panda république, dont M et M^me X sont les associés, aux fins d’exploitation d’un restaurant sous l’enseigne < le Panda ».

Le 18 juillet 2017, M. H A a établi une lettre d’intention d’achat destinée à M. et M^me X aux termes de laquelle il entendait se porter acquéreur : de l’immeuble à usage commercial pour un prix de 530 000 €, de la société d’exploitation pour un prix de 470 000 € par le biais du rachat des actions à 1 € et du remboursement partiel d’un compte courant d’associé, selon diverses hypothèses en fonction du montant du prêt en cours.

La lettre d’intention prévoyait notamment : «6) Période intermédiaire Vous vous interdirez notamment, dès la signature du protocole d’accord et jusqu’à la date de réalisation de précéder, sans mon accord exprès, à des investissements, cessons d’actifs, embauches ou licenciements de personnel (…) La période de fermeture annuelle sera du 5/08/2017 au 25/08/2017. Pour une réouverture au 25/08/2017, comme 3 embauches au minimum sont à prévoir (1 directeur, 1 chef de rang et un commis de cuisine). Nous vous apporterons notre aide pour la recherche de candidats et validerons votre recrutement. En cas de fermeture, à notre demande, tous les frais seront, après validation, supportés par l’acheteur.

Ils feront l’objet d’un complément de remboursement de compte courant. (…) «8) Conditions suspensives:

Cette prise de contrôle ne pourrait se réaliser que sous réserve de la réunion des conditions suivantes :

Signature d’un protocole et d’un projet de garantie (actif/passif) matérialisant nos accords ;

Justification de l’information des salariés conformément aux dispositions de la Loi Hamon applicable aux cessions d’entreprise portant sur plus de 50% du capital social;

Survie ou aptitude de Monsieur H A à exercer normalement une activité professionnelle; Réalisation d’un audit comptable, social et fiscal préalablement à la cession

Signature d’une promesse de vente des biens immobiliers sis à […], […] moyennant le prix net vendeur de CINQ CENT TRENTE MILLE EUROS (530 000 €), libre de tout droit de préemption de la ville de Rennes.

[…]

si

Validation de la lettre d’intention au plus tard le 18 juillet 2017; Signature du protocole d’accord et du projet de convention de garantie le 31 juillet 2017 au plus tard ; Situation intermédiaire au 31 juillet 2017 devant servir de base l’audit comptable; Bilan de référence arrêté au 30 septembre 2017 et remis au plus tard le 15 novembre 2017, servant de base uniquement à la convention de garantie Acte définitif et transfert de la propriété de la totalité des actions au plus tard le 30 septembre 2017; Acte complémentaire arrêtant le prix définitif au plus tard le 30 novembre

2017. »
M. et M^me X ont accepté la lettre d’intention le 19 juillet 2017 avec la mention pouraccord et exclusivité jusqu’au 30 septembre 2017» précédant leurs signatures.« b^on

Les discussions entre M. A et les époux X n’ont pu aboutir à la rédaction du protocole, du projet de garantie et de la promesse de vente.

Deux points ont fait l’objet de désaccords entre les parties : l’existence d’une possible non conformité du système d’extraction des fumées du restaurant et la prise en charge du coût de sa remise aux normes, ainsi que le maintien de l’activité du restaurant après le 25 août 2017.

Par courrier du 10 août 2017, Maître D, conseil de M. A, a écrit au notaire des époux X en ces termes : « dans le cadre de la préparation du protocole de cession des titres de la S.A.S. Le Panda République faisant suite à la lettre d’intention (…) Monsieur J X, président de la société, m’a remis un certain nombre de pièces via différents mails en date des 26 et 27 juillet 2017. Vous m’avez adressé aujourd’hui, parmi plusieurs envois, deux pièces dont la teneur relative aux extractions de fumées du restaurant n’a pas manqué d’interpeller Monsieur A (…) Ces informations n’ont pas été portées à ma connaissance et à celle de Monsieur A lors de notre visite du restaurant le 3 juillet 2017. Elles ne l’ont pas davantage été lors de la signature de la lettre d’intention (…) Un système d’extraction conforme aux normes applicables doit être réalisé et l’acquéreur n’a pas à souffrir d’une installation défaillante. Mon client persiste dans son intention d’acquérir à la fois les titres de la S.A.S. LE PANDA République et les biens immobiliers détenus par la S.C.I. GP MAJORE. Toutefois, à la lumière des nouvelles informations découvertes aujourd’hui par mon client, de nouvelles conditions suspensives s’imposent et devront être stipulées, à savoir le passage de la gaine technique d’extraction jusqu’en sortie de toiture, les frais restant à la charge du tendeur (…) La vente ne pouvant plus en conséquence intervenir à la date du 30 septembre 2017 comme envisagée, la période de gestion du restaurant postérieure au 25 août 2017 restera à la charge du vendeur. Malgré ses informations, et en dépit des difficultés, Monsieur A maintient sa proposition consistant à proposer à Monsieur X que Monsieur C prenne la direction du restaurant (…) » Suite au refus de M. X d’insérer les clauses relatives au système d’extraction, Maître D a adressé une nouvelle correspondance en date du 11 août 2017 au notaire des époux X : « je ne peux, à regret, que prendre acte du refus de Monsieur et Madame X de régulariser les protocoles mis au point patiemment dans le cadre de la cession du restaurant et des murs du fonds de commerce (…) Vous aurez relevé que diverses solutions ont été proposées à Monsieur X pour tenter de résoudre cette difficulté

[connaissance tardive des non conformités du système d’extraction] dont votre client s’est rendu seul responsable. (…) Si Monsieur X devait persister dans son refus, Monsieur A (…) sera amené à entier toutes le conséquences sur le plan judiciaire pour obtenir la réparation de l’ensemble de ses préjudices, voire l’exécution forcée des engagements contractés. »

Par courrier en réponse en date du 15 août 2017, M. X a rappelé qu’il était toujours vendeur aux conditions de la lettre d’intention mais qu’il ne souhaitait pas conditionner la cession à la réalisation de travaux de mise aux normes alors que M. A avait fait une offre d’achat des biens « en l’état ». Il a ajouté : « il n’est pas prévu que l’une des parties puiss y [à la lettre d’intention] ajouter de façon unilatérale de nouvelles conditions suspensives. »

Sn

Par courriel du 16 août 2017, le notaire de M. A a précisé qu'« il ne s’agit pas d’introduire de nouvelles conditions suspensives, mais seulement de gérer une difficulté qui n’a pu jusqu’alors être envisagée faute d’être connue de l’acheteur. »>

Par la suite, M. X a entrepris les démarches pour remédier à la non conformité de l’extracteur de fumées. Une réunion pour trouver des solutions techniques s’est tenue avec l’expert de l’assurance, en présence de M. A le 12 septembre 2017.

Par courrier du 15 septembre 2017, le conseil de M. A a de nouveau écrit au notaire des époux X pour demander la réouverture du restaurant sans délai faisant valoir qu’à défaut, la clientèle serait perdue et que les conditions de la vente en termes de prix ne pourraient plus être maintenues.

Par courrier du 25 septembre 2017, le nouveau conseil de M. A, Maître E, a averti les époux X que, selon son analyse, ils ne seraient pas déliés de leurs engagements après le 30 septembre 2017, et qu’à défaut de réouverture du restaurant, M. A pourrait se prévaloir d’un préjudice. Il a demandé la confirmation de leur volonté de «régulariser les actes de cession (…) sous condition suspensive de mise aux normes des locaux

(…) » M. X a, par courrier en réponse du 31 octobre 2017, fait savoir au conseil de M. A qu’il maintenait une priorité d’acquisition à ce dernier jusqu’au 8 novembre 2017 mais qu’il ne pourrait toutefois rouvrir le restaurant, et que passé cette date, la lettre d’intention deviendrait caduque.

Entre-temps, par exploits d’huissier en date du 29 septembre 2017, M. A a fait assigner en référé M. et M^me X aux fins de leur faire interdiction de poursuivre toute opération tendant à offrir les biens concernés par la lettre d’intention à des tiers et de désignation d’un expert pour vérifier le système d’extraction. M. et M^me X ont conclu au débouté de M. A de ses demandes, ont prétendu au constat de l’expiration de la période d’exclusivité et à l’autorisation d’offrir les titres de la société Le Panda république ou le fonds, ainsi que l’immeuble d’exploitation ou les parts sociales de GP Majore, à un tiers. Ils ont demandé, en outre, la condamnation de M. A au paiement de provisions en vue de leur indemnisation.

Par ordonnance du 22 février 2018, le juge des référés a estimé qu’il existait une contestation sérieuse quant à la valeur juridique de la lettre d’intention et a, par conséquent, rejeté les demandes tant de M. A de faire interdiction à M. et M^me X de poursuivre toute opération sur les biens visés que des époux X de voir constater l’expiration de la période d’exclusivité. Il a également rejeté les demandes de provision comme sérieusement contestables en l’absence de preuve d’une faute de M. A dans l’exercice de son droit d’agrément des candidats au recrutement qui aurait empêché la réouverture du restaurant. En revanche, le juge des référés a désigné un expert judiciaire aux fins de vérification de la conformité du système d’extraction des fumées et de détermination des éventuelles conditions de sa mise aux normes.

L’expertise est toujours en cours.

Par actes de cession de parts sociales signés le 18 juin 2018, M. et M^me X ont cédé 100 % du capital de la S.C.I. GP Majore, devenue concomitamment S.C.I. Rennes république, de la manière suivante : 1% à M. O F et 99 % à la S.A.R.L. Vicartem patrimoine (de laquelle M. F est associé), aux prix de 160,90 € et 12 067,50 € ; 50% des parts de la S.C.I. Rennes république dont M. F est devenu le gérant ont ensuite été cédés par la S.A.R.L. Vicartem patrimoine et M. F à la S.C.I. Caracole, par acte du 23 juillet 2018, moyennant le prix de 250 000 €. Le 26 juillet 2018, la S.C.I. Rennes république et la société Le Panda république ont conclu un accord de résiliation amiable du bail commercial pour l’exploitation du restaurant avec indemnité au profit du preneur de 595 000 €.

Après avoir été autorisé à assigner à jour fixe par ordonnance du 7 septembre 2018, M. G a, par exploits d’huissier des 13, 14 et17 septembre 2018, fait assigner devant le présent tribunal de grande instance : M. J X tant à titre personnel que pris en qualité de liquidateur de

Sc

la S.A.S. Le Panda république ; M^me K X tant à titre personnel que pris en qualité d’associée de la S.A.S. Le Panda république ; la S.A.S. Le Panda république prise en la personne de son liquidateur, M. X; la S.C.I. Rennes république ;

M. O F tant à titre personnel que pris en qualité de gérant de la S.C.I. Rennes république, et de gérant associé de la S.A.R.L. Vicartem patrimoine ; la société S.C.I. Caracole. aux fins d’obtenir : que soit ordonnée l’exécution forcée de la vente faisant l’objet de la lettre d’intention et condamnée la S.C.I. Rennes république prise en la personne de son représentant légal à déférer à la première réquisition de tout notaire mandaté en ce sens pour procéder à la signature des actes devant matérialiser la vente des biens faisant l’objet de la lettre d’intention des 18 et 19 juillet 2017; que la condamnation soit assortie d’une astreinte de 500 € par jour de retard à compter du premier et éventuel défaut de comparution du représentant l’égal de la S.C.I. Rennes république en l’étude du notaire ; qu’il soit dit et jugé qu’à défaut de signature spontanée de (vide) dans le délai de 1 mois à compter de la date de cet éventuel défaut du représentant légal de la S.C.I. Rennes république, le jugement à intervenir vaudra vente, aux conditions prévues à la lettre d’intention des 18 et 19 juillet 2017, et sera publié auprès des services de la Publicité Foncière pour la partie de l’acte correspondant aux locaux commerciaux ; en toute hypothèse, la condamnation solidaire des époux X, de M. F, tant à titre personnel qu’en sa qualité de gérant de la S.A.R.L. Vicartem, de la S.C.I. Rennes république et de la S.C.I. Caracole à lui verser une somme de 450 000 € en réparation des préjudices subis du fait de la disparition du fonds exploité par la S.A.S. Le Panda, dont le demandeur devait faire l’acquisition des titres, que soit ordonnée l’exécution provisoire ; la condamnation des époux X, de M. F, tant à titre personnel qu’en sa qualité de gérant de la S.A.R.L. Vicartem, de la S.C.I. Rennes république et de la S.C.I. Caracole à lui verser la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ses dernières conclusions notifiées par le réseau privé virtuel des avocats le 5 novembre 2018 reprises oralement à l’audience, et dont l’irrecevabilité n’est pas soulevée par les défendeurs, M. H A formule les prétentions modifiées suivantes :

« Vu les dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, Vu les dispositions de l’article 1583 du Code Civil, Vu les dispositions des articles 1589 et suivants du Code Civil, Vu la lettre d’intention en date des 18 et 19 juillet 2017, (…) ORDONNER l’exécution forcée de la lettre d’intention en date des 18 et 19 juillet 2017 en toutes ses dispositions ; Ainsi,

ORDONNER l’exécution forcée de la cession des 100% des titres de la société LE

PANDA REPUBLIQUE par Monsieur et Madame X au profit de Monsieur H A;

- CONDAMNER Monsieur et Madame X à déférer pour signature à la première réquisition de tout notaire mandaté en ce sens pour procéder à la signature des actes devant matérialiser la cession desdits titres conformément aux dispositions de la lettre d’intention des 18 et 19 juillet 2017;

- ASSORTIR cette condamnation d’une astreinte de 500 € (CINQ CENTS EUROS) par jour de retard à compter du premier et éventuel défaut de comparution de Monsieur et Madame X en l’étude du notaire ;

z

-DIRE ET JUGER qu’à défaut de signature spontanée dans le délai de UN (1) mois à compter de la date de cet éventuel défaut de Monsieur X et de Madame X, le jugement à intervenir vaudra vente, aux conditions prévues à la lettre d’intention des 18 et 19 juillet 2017,

- ORDONNER l’exécution forcée de la vente de l’immeuble à usage commercial situé 1, rue

[…], […],

- CONDAMNER la SCI RENNES REPUBLIQUE (anciennement dénommée GP MAJORE) prise en la personne de son représentant légal à déférer pour signature à la première réquisition de tout notaire mandaté en ce sens pour procéder à la signature des actes devant matérialiser la vente des biens faisant l’objet de la lettre d’intention en date des 18 et 19 juillet

2017;

- ASSORTIR cette condamnation d’une astreinte de 500 € (CINQ CENTS EUROS) par jour de retard à compter du premier et éventuel défaut de comparution du représentant légal de la SCI RENNES REPUBLIQUE en l’étude du notaire ;

-DIRE ET JUGER qu’à défaut de signature spontanée dans le délai de UN (1) mois à compter de la date de cet éventuel défaut du représentant légal de la SCI RENNES REPUBLIQUE, le jugement à intervenir vaudra vente, aux conditions prévues à la lettre d’intention des 18 et 19 juillet 2017, et sera publié auprès des services de la Publicité Foncière pour la partie de l’acte correspondant aux locaux commerciaux ;

-CONSTATER ET PRONONCER la nullité des actes de cession par les époux X des titres de la SCI RENNES REPUBLIQUE, anciennement dénommée SCI GP MAJORE, et de tous les actes en résultant ; SURSEOIR A STATUER sur les préjudices financiers résultant pour Monsieur H

A du comportement adopté par les défendeurs ;

- DEBOUTER les époux X, la société LE PANDA REPUBLIQUE et la SCI RENNES REPUBLIQUE, de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, comme

n’étant ni fondées ni justifiées ; ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel ou opposition;

-CONDAMNER solidairement les époux X, la société LE PANDA REPUBLIQUE, Monsieur O F, la SARL VICARTEM, la SCI RENNES REPUBLIQUE et de la SCI CARACOLE, à verser à Monsieur H A une somme de 10.000 € (DIX

MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’instance lesquels seront recouvrés par la SELARL JOHANNA Y conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC. »

Par leurs dernières conclusions notifiées par le réseau privé virtuel des avocats le 31 octobre 2018 et reprises oralement à l’audience, M. et M^me X et la S.A.S. Le Panda république, en cours de liquidation amiable, demandent au tribunal de :

« Vus les articles 1103 et 1104 du Code Civil,

Vu l’article 1240 du Code Civil,

Vue la lettre d’intention des 18 et 19 juillet 2017, CONSTATER, DIRE ET JUGER irrecevables et totalement infondées les demandes d’exécution forcée de la vente du bien immobilier sis […] et DEBOUTER purement et simplement Monsieur H A de l’ensemble de ses demandes ; CONSTATER, DIRE ET JUGER la demande de nullité des actes de cession de parts sociales par les époux X irrecevable et infondée ; CONDAMNER Monsieur H A à payer à la société LE PANDA REPUBLIQUE la somme de 157 918 €uros, en indemnisation de son préjudice financier; CONDAMNER Monsieur H A à payer à Monsieur J X, Madame K X et la SAS LE PANDA REPUBLIQUE la somme globale de 60 000 Euros, soit 20 000 Euros chacun, en indemnisation de leur préjudice moral; CONDAMNER Monsieur H A à payer à Monsieur et Madame X et la SAS LE PANDA REPUBLIQUE la somme globale de 150 000 Euros, soit 50 000 €uros chacun, du fait des procédures abusives; ORDONNER la mainlevée des publications de l’ordonnance de référé du 22 février 2018 et de la ou des assignations délivrées par Monsieur H A au service de la Publicité foncière, dans un délai de 15 jours à compter du jugement à intervenir, et ce sous

astreinte de 500 € par jour de retard; CONDAMNER Monsieur H A à payer à Monsieur et Madame X et à la SAS LE PANDA REPUBLIQUE la somme globale de 21 000 €uros (7 000 € chacun) en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER Monsieur H A aux entiers dépens ; PRONONCER l’exécution provisoire du jugement à intervenir. »>

Par leurs dernières conclusions notifiées par le réseau privé virtuel des avocats le 31 octobre 2018 légèrement modifiées oralement à l’audience, sans opposition des autres parties, pour tenir compte des dernières conclusions du demandeur, la S.C.I. Rennes République, M. O F à titre personnel et agissant comme gérant de la S.C.I. Rennes République et comme gérant associé de la S.A.R.L. Vicartem patrimoine, et la S.C.I. Caracole émettent les prétentions suivantes :

< Vu les articles 1103, 1104, 1583, 1589 du code civil,

Vu l’article 1240 du code civil, (et l’article 1221 du code civil) Vu les articles 2440 et suivants du code civil,

Vu l’article 32-1 du code de procédure civile, Vu la lettre d’intention en date des 18 et 19 juillet 2017, A titre principal

CONSTATER, DIRE ET JUGER que la lettre d’intention du 19 juillet 2017 sur laquelle Monsieur H A fonde ses demandes d’ « exécution forcée de la vente de l’immeuble à usage commercial situé 1, […] à Rennes, cadastré section BS n°226»> prévoit dans son préambule que l’opération de cession du bien immobilier, sis […] à Rennes (35.000) « forme un tout indivisible » avec l’opération de cession des titres de la société LE PANDA REPUBLIQUE, indivisibilité réaffirmée par la mention de « la signature d’une promesse de vente » du bien immobilier comme condition suspensive de la cession des titres (article 8);

CONSTATER, DIRE ET JUGER que les titres ou le fonds de commerce de la société LE PANDA REPUBLIQUE n’ont pas été cédés par Monsieur et Madame X à Monsieur F, la SCI RENNES REPUBLIQUE, la société VICARTEM PATRIMOINE ou la SCI CARACOLE;

- CONSTATER, DIRE ET JUGER que la société VICARTEM PATRIMOINE cessionnaire de 99 parts sociales de la société GP MAJORE devenue la SCI RENNES REPUBLIQUE vendues par les époux X n’est pas partie à l’instance pour assurer la défense de ses intérêts ; En conséquence, CONSTATER, DIRE ET JUGER irrecevables et infondées les demandes d’exécution forcée de la vente du bien immobilier cadastré section BS n°226 formées à l’encontre de la SCI RENNES REPUBLIQUE en ce qu’elles se limitent à la cession du bien immobilier, faisant l’objet de la lettre d’intention; (ajout oral: ou en ce que la demande d’exécution forcée portant sur l’ensemble n’est plus possible aux mêmes conditions)

- CONSTATER, DIRE ET JUGER la demande de nullité des actes de cession de parts sociales par les époux X irrecevable et infondée ; A titre subsidiaire

- CONSTATER, DIRE ET JUGER que lettre d’intention du 19 juillet 2017 n’est pas une promesse synallagmatique de vente valant vente du bien immobilier cadastré section BS n°226 et des titres de la société LE PANDA REPUBLIQUE, dont les cessions sont indissociablement liées dans la lettre d’intention;

En conséquence, CONSTATER, DIRE ET JUGER irrecevables et infondées les demandes d’exécution forcée de la vente du bien immobilier cadastré section BS n°226 formées à l’encontre de la SCI

RENNES REPUBLIQUE ; A titre reconventionnel

CONSTATER, DIRE ET JUGER que Monsieur H A a commis des agissements déloyaux en diffusant une copie de l’assignation délivrée à Monsieur et Madame X le 16 juillet 2018 à la société ATLANTIQUE EXPANSION BRETAGNE, agence immobilière en charge de la commercialisation du bail commercial du bien immobilier, visé dans la lettre

d’intention; CONSTATER, DIRE ET JUGER que la présente instance est manifestement abusive;

CONSTATER, DIRE ET JUGER que Monsieur H A a abusivement fait procéder

Sn

à la publication aux services de la publicité foncière d’une assignation à comparaître, délivrée à Monsieur et Madame X le 16 juillet 2018 et non enrôlée, et d’une ordonnance du Président du tribunal de grande Instance de Rennes en date du 22 octobre 2018; En conséquence,

CONDAMNER Monsieur H A à verser à la SCI RENNES REPUBLIQUE la somme de 75.000 euros en réparation du préjudice de procédure abusive, de dénigrement et pratique déloyale visant à faire stacle à l’exploitation commerciale du bien immobilier ^astré section BS n°226, évalué provisoirement à cette somme, sans préjudice de toute aggravation du préjudice dans les mois à venir qui justifierait une demande complémentaire ; ORDONNER la radiation des publications effectuées aux services de la publicité foncière à la demande de Monsieur H A portant sur le bien immobilier cadastré section BS n°226, sous un délai de 15 jours suivant la signification du jugement à intervenir, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard ; En tout état de cause

DEBOUTER Monsieur H A de toutes ses demandes, fins et conclusions ; ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir;

CONDAMNER Monsieur H A à verser à la SCI RENNES REPUBLIQUE la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNER Monsieur H A à verser à Monsieur F la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNER Monsieur H A à verser à la SCI CARACOLE la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNER Monsieur H A aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP BAUDIMANT-LE ROL conformément à l’article 699 du code de procédure civile. »

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui de leurs prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

A l’audience, le tribunal a rejeté la demande de renvoi formulée par M. A aux fins d’assignation de la société Vicartem patrimoine. La décision a été mise en délibéré au 8 janvier 2019.

*

MOTIFS DE LA DÉCISION

- sur les demandes principales
M. A demande l’exécution de l’intégralité des termes de la lettre d’intention. Il c^or que la lettre d’intention à destination d’une personne identifiée se définissant comme une proposition ferme de conclure un contrat de vente à des conditions déterminées puisque les éléments essentiels du contrat (objet et prix) y sont mentionnés, caractérise la volonté de son auteur d’être engagé en cas d’acceptation du bénéficiaire. L’acceptation a pour conséquence d’entraîner la formation du contrat de vente, l’absence d’accord sur les éléments secondaires de la vente ne pouvant remettre en cause l’engagement initial des parties.

Il rappelle que la promesse synallagmatique de vente vaut vente, le paiement effectif du prix, l’entrée en jouissance du bien ou la signature de l’acte authentique réitératif ne conditionnant pas le transfert de la propriété. Il ajoute que la lettre d’intention exprime la volonté des parties de vendre en présence d’un accord sur les conditions déterminantes et essentielles de leur consentement résultant tant de l’acceptation de la lettre que des échanges postérieurs, et n’était pas une invitation à négocier, le tribunal ne devant pas s’arrêter à l’intitulé du contrat signé mais rechercher la commune et réelle intention des parties.

S

Il considère que le prix était déterminé et qu’il n’est pas démontré qu’il ait entendu le remettre en cause, que la rédaction d’un protocole n’était prévue que pour matérialiser l’accord déjà donné, que la réalisation d’un audit ne pouvait remettre en cause le prix de cession, que la signature de la promesse n’était qu’une condition liée au formalisme de la vente mais non une condition de sa validité ; que la clause de substitution est sans effet sur le caractère définitif des engagements pris, le transfert de propriété pouvant être opéré au moment du paiement du prix; que le calendrier mentionné dans la lettre n’était qu': icatif.

Il soutient par ailleurs que sa demande relative à la prise en charge des travaux de mise en conformité du système d’extraction ne pouvait constituer une condition suspensive supplémentaire de nature à remettre en cause la nature de l’engagement souscrit, celle-ci n’ayant jamais été considérée comme déterminante de l’engagement des parties. Il fait valoir que cette question sera réglée par une garantie de passif, des dommages et intérêts correspondant au coût des travaux, ou par un recours sur la notion de délivrance conforme.

M. et M^me X et la S.C.I. Le Panda république font valoir que l’exécution en nature d’une promesse de vente telle que qualifiée par le demandeur ne peut l’être que conformément au contenu de ladite promesse, laquelle ne peut être modifiée de manière unilatérale.

Ils soutiennent que la lettre d’intention constitue une preuve des négociations et qu’il s’agit donc d’un accord de principe matérialisant un accord de confidentialité et parfois une période d’exclusivité, qu’elle permet de définir et d’organiser les étapes de la négociation et de déterminer les conditions essentielles à défaut desquelles la vente n’est pas formée, l’offre devenant caduque.

Ils ajoutent que si la signature d’un protocole a été érigée en condition, la lettre d’intention ne peut valoir vente et devient caduque à son terme. Ils considèrent que : les termes employés démontrent qu’il s’agissait de prévoir une période d’exclusivité à la négociation; le prix n’était pas déterminable, celui-ci dépendant de décisions de la banque, de la réalisation d’un audit et d’un accord complémentaire à arrêter avant le 30 novembre 2017; des conditions ont été « essentialisées » par les parties comme la signature d’un protocole d’accord et d’une promesse de vente ainsi que la ratification des accords par les conseils ; qu’une clause prévoit une faculté de substitution « lors du transfert de propriété » ; que M. A a lui-même posé une condition supplémentaire relative au système d’extraction marquant sa volonté de ne pas acquérir à défaut, entraînant l’expiration des délais de réalisation des autres conditions et de la période d’exclusivité; que ce non-respect des délais ne leur est pas imputable puisqu’ils ont donné l’ensemble des documents nécessaires à la cession sans réticence aucune et que l’obligation de délivrance évoquée par M. A ne pourrait s’appliquer à l’acquisition des actions de société par actions simplifiée ; qu’il ressort des courriers que M. A liait la condition suspensive à la valorisation du fonds de commerce; que la période d’exclusivité a expiré le 30 septembre 2017, l’ordonnance de référé étant sans incidence ; qu’elle ne portait que sur les titres de la S.A.S. Le Panda république et non sur l’immeuble ou les titres de la S.C.I. GP Majore.

La S.C.I. Rennes République, M. O F à titre personnel et agissant comme gérant de la S.C.I. Rennes République et comme gérant associé de la S.A.R.L. Vicartem patrimoine, et la S.C.I. Caracole font valoir que la demande d’exécution forcée portant sur l’ensemble n’est plus possible aux mêmes conditions. Ils reprennent les mêmes moyens que M. et M^me X à savoir que selon ses termes clairs, la lettre d’intention correspondait à une promesse de négocier en exclusivité pendant une période déterminée ; que les parties ont fait de la signature d’un compromis et/ou d’un protocole de cession de titres un élément essentiel constitutif de leur consentement

S

impliquant que la lettre d’intention précédant la signature est < non engageante » et qu’à défaut de signature de ces documents avant le terme convenu, la lettre d’intention est devenue

caduque. Ils ajoutent que M. A, en refusant de signer les actes de cession en août 2017, a fait de la condition suspensive relative à la gaine d’extraction un élément constitutif de son consentement tel qu’il ressort notamment des courriers adressés par son conseil. Ils affirment en outre qu’il a ainsi entendu aggraver la situation financière de Le Panda république pour pouvoir renégocier le montant du remboursement du compte-courant voire le montant du bien immobilier, ce que la lettre d’intention lui permettait. Ils soutiennent également que la lettre d’intention ne contient aucun accord sur la chose et le prix notamment en ce qu’elle ne prévoit pas les conséquences de l’audit ou du bilan de référence quant au mode de détermination de la variation du prix ou de la contrepartie de la cession de titres, tout comme ne sont pas prévues les modalités de remboursement du compte courant en cas de fermeture du restaurant à la demande de M. A; que la non réalisation de l’audit rend la promesse caduque.

Il se déduit des conclusions de M. A qu’il considère que la « lettre d’intention d’achat '> acceptée constituait une promesse synallagmatique de vente valant vente.

L’article 1114 du code civil dispose que l’offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.

En application de l’article 1118 du code civil, l’acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d’être lié dans les termes de l’offre. Tant que l’acceptation n’est pas parvenue à l’offrant, elle peut être librement rétractée, pourvu que la rétractation parvienne à l’offrant avant l’acceptation. L’acceptation non conforme à l’offre est dépourvue d’effet, sauf à constituer une offre nouvelle.

L’article 1124 du code civil dispose que la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Lorsque le bien vendu ou le prix sont indéterminés, il ne peut y avoir promesse d’achat ou offre liant son auteur. Dans le cas contraire, l’acceptation de la promesse ou de l’offre selon les mêmes termes vaut vente en application de l’article 1583 du code civil, à moins que les parties aient entendu reporter la formation de la vente à la réalisation de conditions spécifiques déterminantes de leurs consentements.

Il convient donc de vérifier préalablement l’existence d’un accord sur la chose et le prix et, dans cette hypothèse, de rechercher la présence de conditions déterminantes reportant la formation même de la vente.

Par la lettre d’intention d’achat, M. A indique confirmer son « intérêt pour le rachat » du capital de la société Le Panda république et offre d’acquérir l’immeuble détenu par la société GP Majore par les termes « je vous propose d’acquérir l’immeuble détenu par la

société GP Majore. » La lettre alternant l’usage du conditionnel, du présent et du futur, il ne peut être tiré argument de la conjugaison de verbes au conditionnel pour conclure à une absence de volonté ferme de M. A quant à l’achat des parts, titres ou bien.

Le prix proposé est de 530 000 € pour les murs commerciaux et de 470 000 € pour la société d’exploitation avec cette précision que l’opération « forme un tout indivisible. »

Si

Ainsi, quand bien même l’acceptation de la lettre d’intention d’achat pourrait être de nature à valoir vente du bien immeuble en présence d’un accord sur la chose et le prix, la précision que l’opération forme un tout indivisible, rend nécessaire la vérification, s’agissant de la cession de la société Le Panda république, qu’un tel accord existe également.

A cet égard, il convient de relever que si un prix de 470 000 € a été proposé, il n’est prévu le rachat des titres de la société Le Panda république que pour 1 €, le paiement du prix énoncé l’étant par remboursement du « compte courant » (sans qu’il soit précisé s’il s’agit de celui de M. X ou de M^me X ou des deux époux), selon diverses modalités, supposant une signature fin septembre 2017 : « Au moment de la signature, fin septembre 2017, le capital restant dû au titre de [1'] emprunt

[emprunt en cours de remboursement par la société Le Panda république] sera de 229 486 €. Le montant du compte courant à rembourser sera de 240 514 € sous réserve :

- que les échéances d’août et septembre ont été réglées conformément à l’échéancier du tableau d’amortissement,

- que l’organisme prêteur, le Crédit du Nord, valide le changement d’actionnaires, n’exige pas le remboursement immédiat du capital restant et accepte de lever les cautions actuelles. Si la banque exige le remboursement anticipé du capital restant dû ou refuse de lever les cautions, le montant du compte courant à rembourser sera de 470 000 € augmenté de l’indemnité prévue pour remboursement anticipé, soit 3 % du capital restant dû. »> Si les modalités choisies restent non précisées en cas de signature de la cession postérieure à septembre 2017, il n’en reste pas moins que le prix de 470 000 € devait rester, en apparence, inchangé. Toutefois, selon l’article 9 de la lettre ayant pour objet le « calendrier indicatif », il est indiqué qu’un « acte complémentaire arrêtant le prix définitif » doit intervenir au plus tard le 30 novembre 2017. Cette mention, couplée à celle relative à la condition de réalisation d’un audit comptable, social et fiscal préalablement à la cession, rend le prix incertain et indéterminable.

En conséquence, l’acceptation de la lettre d’intention d’achat ne peut constituer qu’un engagement des parties à entrer en négociation et à coopérer dans le but de parvenir aux cessions projetées. Cette nature de l’avant-contrat est corroborée par la présence d’un calendrier visant à la réalisation de nombreuses conditions cumulatives dont certaines nécessairement déterminantes : la « signature d’un protocole d’accord matérialisant (nos) accords » (ce qui laisse entendre que les accords ne sont pas encore définitifs), « la signature d’un projet de garantie » actif/passif, la réalisation de l’audit, l'« acte définitif et transfert de propriété de la totalité des actions », l'« acte complémentaire arrêtant le prix définitif »>.

Les termes mêmes de la lettre du 11 août 2017 adressée par le conseil de M. A au notaire des époux X sont explicites et évoquent « l’absence de régularisation des protocoles mis au point » à l’occasion des « pourparlers »>. Sans la régularisation de ces protocoles matérialisant les accords trouvés, dont la teneur n’est d’ailleurs pas connue du tribunal, les cessions ne pouvaient avoir lieu.

Il ressort par ailleurs du courrier du 15 septembre 2017 adressé par le conseil de M. A au notaire de M. et M^me X, qu’en voulant ajouter une condition relative à l’extracteur de fumées et en rappelant qu’à défaut de réouverture du restaurant « les conditions de la vente en termes de prix ne pourront être maintenues », M. A a lui-même modifié le cadre des négociations tel que fixé par l’avant-contrat pourtant déjà imprécis sur le prix. Il est constant qu’une exclusivité a été donnée à M. A par les époux X ès qualités de représentant ou d’associés des sociétés Le Panda république ou GP Majore, exclusivité qui a été maintenue jusqu’au 8 novembre 2017 par courrier du 31 octobre 2017. Après cette date, et alors que le calendrier n’a pas été respecté, le contrat de négociation est devenu caduque.

En conséquence, sans qu’il soit besoin de répondre à l’ensemble des arguments des parties, les demandes de M. A, fondées sur l’existence de promesses de vente valant vente, seront intégralement rejetées.

*

82

- sur les demandes reconventionnelles

sur la demande de la société Le Panda république au titre du préjudice financier
M. et M^me X et la société Le Panda république font valoir qu’ils n’ont pu poursuivre l’opération de vente du fait du refus de M. A de signer les compromis de cession selon les termes de la lettre d’intention, et en raison de l’action judiciaire en référé ; qu’ils n’ont pas pu procéder à la réouverture du restaurant en raison de la demande expresse de M. A de ne pas recruter et du refus de M. C, le repreneur désigné du restaurant, de venir à Rennes dans les délais ; qu’ils ont été contraints de trouver un nouvel acquéreur et de supporter une cessation d’activité pendant de nombreux mois ; que la société Le Panda république a par conséquent subi un préjudice financier entre septembre 2017 et mai 2018. M. A, renvoyant aux arguments précédemment soulevés, répond que l’absence de régularisation de l’opération est imputable aux époux X. Il conteste l’existence des divers préjudices financiers allégués.

L’article 1112 du code civil dispose que l’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de bonne foi. En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser la perte des avantages attendus du contrat non conclu.

Il ressort des pièces produites par M. et M^me X qu’ils étaient avisés de l’existence d’une non-conformité du système d’extraction des fumées constatée par les experts d’assurance le 27 janvier 2017, consécutivement aux plaintes d’un voisin, et qu’ils avaient sollicité leur ancien maître d’oeuvre afin qu’il trouve les solutions adéquates pour la reprise des désordres dès le 17 juin 2017. Il n’est en revanche pas établi qu’ils aient informé M. A et ses conseils de ce conflit de voisinage et de ses conséquences avant le 10 août 2017 alors que la signature des protocoles d’accord était imminente.

Pour autant, il appartient à M. A qui, de par sa nécessaire connaissance des systèmes d’extraction des fumées de restaurant en tant que locataire-gérant de 22 restaurants Mac Donald’s, était en mesure de s’interroger sur l’état de celui du Panda lors de sa visite des lieux, de démontrer que cette non-conformité était suffisamment importante pour nécessiter la remise en cause des termes de la lettre d’intention et prévoir, comme il l’annonçait par l’intermédiaire de son conseil le 10 août 2017, (et bien qu’il s’en défende aujourd’hui), l’adjonction de conditions suspensives « à savoir le passage de la gaine technique d’extraction jusqu’en sortie de toiture, les frais restant à la charge du vendeur » et que « la période de gestion du restaurant postérieure au 25 août 2017 (reste) à la charge du vendeur. »> En effet, ces nouvelles exigences retardant de facto la cession, modifiaient l’équilibre de la lettre d’intention puisque que, conformément à ses termes, M. et M^me X étaient soumis aux décisions de M. A pour les embauches postérieures à l’été, sans garantie de voir aboutir des négociations finales en l’absence de signature au minimum des protocoles d’accord envisagés au départ, fin juillet 2017. Or, il n’est nullement établi que le conflit existant avec l’un des propriétaires voisins empêchait toute exploitation du restaurant comme l’affirmait M. A alors qu’aucune action en justice n’était en cours, que le cabinet de maîtrise d’oeuvre et son assureur étaient saisis de la difficulté et que lui-même allait finalement exiger la réouverture du restaurant, nonobstant cette difficulté, pour éviter la perte de clientèle par courrier du 15 septembre 2017. Les vendeurs ont réclamé la signature des actes avant le 23 août 2017 par courrier du 15 août 2017, sans modification des projets, et ont poursuivi les démarches de mises aux normes.

Aucun nouvel accord n’a été trouvé avec M. A qui a, par la suite, saisi le juge des référés. Pourtant, les travaux se sont révélés très rapidement aisés à mettre en oeuvre puisque de faible montant (évaluation de l’assurance : 5 383 € HT) et ne nécessitant, pour être engagés, que l’avis favorable de l’architecte des bâtiment de France (accord de principe du 7 novembre 2017.)

Sz

En conséquence, malgré la tardiveté de la communication par les époux X des éléments précis d’information concernant le système d’extraction des fumées, M. A doit être considéré comme ayant conduit fautivement les négociations.

Par ailleurs, il était prévu dans la lettre d’intention que le restaurant serait rouvert le 25 août 2017, avec trois embauches à prévoir au minimum : un directeur, un chef de rang et un commis de cuisine, et qu’une aide pour la recherche des candidats serait apportée par M. A avec validation des recrutements par ce dernier. Par courriel du 28 juillet 2017, le conseil de M. A a averti M. X qu’il ne donnait pas son accord aux recrutements tant que M. C, supposé tenir le restaurant par la suite, n’en serait pas informé. M. X, dans un courrier du 15 août 2017, admet qu’il a finalement eu l’autorisation le 9 août de procéder à la recherche et à l’embauche des candidats. Cette date est manifestement tardive pour qu’ait pu être envisagée une réouverture dès le 25 août. Surtout, il ressort du courrier de l’un des conseils de M. A (non daté mais vraisemblablement de début novembre 2017), que M. C, censé accompagner M. X dans ces démarches, n’a été présent et disponible à Rennes qu’à compter d’octobre 2017, empêchant toute collaboration efficace. Ainsi, si dès début octobre, en raison de problèmes strictement personnels de M. X, la réouverture n’était plus envisageable, la responsabilité initiale en incombe bien à M. A qui n’a pas respecté les termes de la lettre d’intention.

Les fautes admises sont en lien : avec l’impossibilité de rouvrir le restaurant entre le 25 août 2017 et début octobre 2017, date à laquelle les événements exclusivement personnels à M. X l’ont conduit à ne pas reprendre l’activité. Cependant, contrairement à ce que réclament les défendeurs, ce préjudice ne peut être constitué que de la perte du bénéfice net (non allégué et non justifié) et non du paiement des seules charges dues par la société Le Panda république ; avec la perte de chance d’avoir pu trouver un nouvel acquéreur entre le 25 août 2017 et la décision du juge des référés le 22 février 2018, l’instance rendant illusoire toute vente avant cette date, et donc la perte de chance corrélative de ne pas exposer des charges inutiles qui peut être évaluée, en tenant compte de l’impossibilité de M. X de reprendre son activité dès octobre 2017, à 15 % du montant de ces charges.

En conséquence, et en fonction des seules pièces justificatives versées, il convient de retenir 15% du montant des salaires bruts et charges patronales, des loyers, cotisation et taxe foncières, entretien du monte-fûts pendant 6 mois, soit : 15 % de 33 876 € pour les loyers, 15 % de 3276 € pour la taxe foncière (résultant d’un seul relevé bancaire), 15% de 23 304 € pour les salaires, 15 % de 2236 € pour la cotisation foncière 2017, 15% de 269,69 € au titre de l’entretien du monte-fût pour six mois, soit 9 444,25 €.

En conséquence, M. H A sera condamné à payer à la société Le Panda république la somme de 9 444,25 € au titre du préjudice financier.

- sur la demande de M. et M^me X et de la société Le Panda république au titre du préjudice moral
M. et M^me X et la société Le Panda république soutiennent avoir subi diverses pressions depuis août 2017 constituées par les menaces contenues dans les courriers à leur attention ou à celle de la société Atlantique expansion Bretagne, agent intermédiaire, outre l’acharnement judiciaire de M. A leur ayant causé un préjudice moral. M. A fait d’abord valoir l’absence de tout préjudice moral pour la personne morale. Il ajoute que « l’acharnement judiciaire » allégué est déjà invoqué au titre de la

demande relative à la procédure abusive. Il soutient qu’il n’est pas responsable de la situation n’ayant exercé ses démarches que pour faire valoir ses droits et obtenir l’exécution de leurs obligations par les époux X.

Comme le soutient justement M. A, aucun préjudice spécifique de la personne morale n’est allégué par les époux X. Cette demande pour le compte de la société Le Panda république sera donc rejetée.

Alors qu’une contestation existait au sujet de l’introduction d’une nouvelle condition suspensive, M. A a dépassé les limites de la légitime recherche de l’exécution de la lettre d’intention en indiquant par le biais de ses conseils : « vous devez exécuter l’acte dès lors que mon client le demande », sans discussion possible en dehors de ces nouvelles conditions, (25 septembre 2017) puis de rajouter « vous n’êtes pas en position de pouvoir imposer quoi que ce soit à mon client », « vous n’êtes plus libre de vous engager sur ces biens à l’égard de tiers. » (novembre 2017) De même, M. A a pu se prévaloir auprès de la société Atlantique Expansion Bretagne en charge de la commercialisation du local commercial par la société Rennes république, le 8 août 2018, soit près d’un an après le début du conflit opposant les parties, de ce qu’il était < devenu propriétaire des murs commerciaux » et de la société d’exploitation Le Panda, transmettant en copie une assignation publiée auprès du services des hypothèques mais nullement enrôlée au tribunal, l’avisant qu’elle engagerait sa responsabilité « en instrumentant tout acte portant engagement auprès d’un tiers quant à la concession de la jouissance de ces locaux. » Ce courrier qui aurait pu être simplement rédigé en appelant l’attention de la société Atlantique Expansion Bretagne sur l’existence d’un litige quant à la propriété des biens, portait inutilement le discrédit sur les époux X ou leurs acheteurs. Ces pressions excessives eu égard au contexte et aux fautes retenues contre M. A ont nécessairement causé à M. et M^me X un préjudice moral qui sera réparé par sa condamnation à leur payer une juste somme de 3 000 € chacun.

sur la demande M. et M^me X et de la société Le Panda république au titre de la procédure abusive
M. et M^me X et la société Le Panda république soutiennent que M. A a abusé de son droit d’ester en justice en multipliant les procédures, les assignations et les publications à la publicité foncière justifiant qu’il soit condamné à des dommages et intérêts, précisant que la caractérisation d’une intention de nuire ou d’une mauvaise foi n’est pas nécessaire pour établir l’abus. M. A affirme n’avoir souhaité que appliquer ses droits et que la valeur de la lettre d’intention ne permet pas de considérer qu’il aurait agi avec légèreté et abus.

Pour voir engager la responsabilité délictuelle du demandeur au titre de la procédure abusive sur le fondement de l’article 1240 du code civil, celui qui l’invoque doit établir le comportement de nature à faire dégénérer en faute le droit du demandeur d’ester en justice.

M. A a agi en référé avant la fin de la période d’exclusivité prévue à la lettre d’intention, pendant les négociations, puis a fait publier l’ordonnance de référé du 22 février 2018, pourtant sans effet quant à la valeur de la lettre d’intention, au service de la publicité foncière alors que la caducité du contrat de négociation était discutée. M. A a ensuite fait assigner au fond les défendeurs par acte du 16 juillet 2018 et fait publier l’assignation sans pour autant la faire enrôler, avant de les assigner de nouveau au fond le 16 août 2018, toujours sans demander l’enrôlement de l’assignation, pour finalement les faire assigner à jour fixe le 14 septembre 2018. La multiplicité des assignations et publications inutiles constitue la preuve d’une légèreté blâmable dans l’utilisation du droit d’ester en justice constitutive d’une faute justifiant l’allocation de dommages et intérêts à M. et M^me X et à la société Le Panda république qui ont dû mettre en oeuvre les moyens nécessaires à leur défense malgré l’absence d’instance ouverte au fond.

M. A sera condamné à leur verser chacun la somme de 2 500 € chacun.

Si

Il convient par ailleurs de condamner M. H A à procéder à la mainlevée des publications au service de la publicité foncière de l’ordonnance de référé du 22 février 2018 et de l’assignation du 16 juillet 2018, dans un délai d’un mois à compter du jugement à intervenir, ce sous astreinte provisoire de 50 € par jour de retard pendant une durée de trois mois à l’issue de laquelle il sera de nouveau statué par le juge compétent.

- sur la demande de la S.C.I. Rennes république au titre de la procédure abusive, de dénigrement et de pratique déloyale

La S.C.I. Rennes république, sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle, soutient que l’attitude procédurière de M. A et la divulgation à des tiers de la présente procédure constituent des agissements de concurrence déloyale par dénigrement et de procédure abusive dans l’objectif de nuire à l’exploitation commerciale du bien, ralentissant la location du bien et portant atteinte à la valeur des investissements réalisés. Elle fait valoir qu’un preneur s’est désisté et qu’un second attend la résolution du litige pour s’engager. Elle demande en conséquence un préjudice consistant en la perte d’une année de loyers. M. A soutient que les critères du dénigrement ne sont pas remplis en l’absence de caractérisation de la nature péjorative ou négative des propos. Il ajoute que le préjudice invoqué n’est que potentiel et nullement démontré.

La mise en oeuvre de la responsabilité civile délictuelle fondée sur l’article 1240 du code civil suppose la preuve d’une faute et d’un préjudice en découlant.

Il convient de relever que le préjudice allégué n’est nullement justifié en l’absence de pièces produites relatives à de potentiels preneurs inquiets ayant renoncé ou attendant l’issue de la procédure judiciaire pour s’engager.

La demande indemnitaire de la S.C.I. Rennes république sera rejetée.

*

- sur les demandes accessoires

Succombant principalement à l’instance, M. A sera condamné aux dépens et payer, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à :^à M. et M^me X, ensemble, 3 000 €

à la S.A.S. Le Panda république, 2 000 € à M. F, 1 000 €

à la S.C.I. Caracole, 1 000 €

à la S.C.I. Rennes république, 1 000 €.

Il sera accordé à la S.C.P. Baudiment-Le Rol, un droit de recouvrement direct des dépens, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La nature du litige commande que soit ordonnée l’exécution provisoire.

*

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant à juge unique conformément aux articles 801 et suivants du code de procédure civile, par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

REJETTE l’ensemble des demandes de M. H A;

CONDAMNE M. H A à payer à la société Le Panda république la somme de

In

9 444,25 € au titre du préjudice financier;

CONDAMNE M. H A à payer à M. J X et M^me K L, son épouse, la somme de 3 000 € chacun au titre de leur préjudice moral;

CONDAMNE M. H A à payer à M. J X et M^me K L, son épouse, la somme de 2 500 € chacun au titre du préjudice résultant de la procédure abusive;

CONDAMNE M. H A à procéder à la mainlevée des publications au service de la publicité foncière de l’ordonnance de référé du 22 février 2018 et de l’assignation du 16 juillet 2018, dans un délai d’un mois à compter du jugement à intervenir, ce sous astreinte provisoire de 50 € par jour de retard pendant une durée de trois mois à l’issue de laquelle il sera de nouveau statué par le juge compétent ;

REJETTE les autres demandes indemnitaires de M. et M^me X et de la société Le

Panda république ;

REJETTE la demande indemnitaire de la société Rennes république ;

CONDAMNE M. H A à payer, au titre des frais irrépétibles : à M. et M^me X, ensemble, 3 000 € à la S.A.S. Le Panda république, 2 000 € à M. F, 1 000 €

à la S.C.I. Caracole, 1 000 €

à la S.C.I. Rennes république, 1 000 €

CONDAMNE M. H A aux dépens ;

ACCORDE à la S.C.P. Baudiment-Le Rol, un droit de recouvrement direct des dépens qu’elle aurait exposés sans recevoir provision à l’encontre de M. A;

ORDONNE l’exécution provisoire ;

REJETTE toute autre demande ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

M^ㄴ

DBYC-W-B7C-H4DV

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous huissiers de justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux de Grande instance d’y tenir la main. A tous Commandants et Officiers de la Force Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

LE DIRECTEUR DES SERVICES DE GREFFE JUDICIAIRES

A

L

A

U

B

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T