TRIBUNAL de VERSAILLES
5 place André Mignot 78011 VERSAILLES CEDEX
01.39.07.39.07
N° RG 24/00172 – 
N° Portalis DB22-W-B7I-SDT3
5AB Baux d’habitation
Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion
. JUGEMENT du 17 Mars 2025
X Y
c/
Z AA AB
Expédition exécutoire délivrée le 20 MARS 2025 à M^e Samuel ZEITOUN
Expédition copie certifiée conforme délivrée le 20 MARS 2025
à M^e Ophélia FONTAINE
du Tribunal Judiciaire de Versailles Extrait des minutes
/2025 Département des Yvelines. Minute:
JUGEMENT
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Le 17 Mars 2025;
Sous la Présidence de Yohan DESQUAIRES, Vice-Président chargé des fonctions de Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Versailles, assisté de Sylvie PAWLOWSKI, Greffière ;
Après débats à l’audience du 16 janvier 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;
ENTRE
DEMANDEUR :
M. X MENER
137 Rue des Prés aux Bois
78220 VIROFLAY
Représenté par M^e Samuel ZEITOUN, avocat au barreau de PARIS
ET
DEFENDEUR:
M. Z AA AB 2 passage Juliette
78220 VIROFLAY
Représenté par M^e Ophélia FONTAINE, avocat au barreau de
VERSAILLES
À l’audience du 16 janvier 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré.
Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 17 Mars 2025 aux heures d’ouverture au public

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EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 11 janvier 1989, Monsieur Y X a donné à bail à Monsieur AB Z AA un appartement situé […], pour un loyer mensuel de 992,40 euros, et 60,98 euros de provisions sur charges.
Par açte de commissaire de justice en date du 3 mai 2024, Monsieur Y X a fait assigner Monsieur AB Z AA devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
À titre principal, prononcer la résiliation judiciaire du bail au titre du manquement de Monsieur AB Z AA à ses obligations légales et contractuelles, ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur AB Z AA ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et
d’un serrurier,
Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel garde-meuble désigné ou dans tel autre lieu au choix du bailleur, et ce en garantie de toute somme qui pourra être due, À titre subsidiaire, condamner Monsieur AB Z AA à communiquer ses disponibilités pour laisser l’appartement se visiter sous astreinte de 300 euros par jour à compter de la décision à intervenir,
Condamner Monsieur AB Z AA au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamner Monsieur AB Z AA aux entiers dépens.
Par des conclusions en défense, Monsieur AB Z AA demande de :
Juger que l’inexécution contractuelle reprochée au locataire n’est pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat, Juger que Monsieur AB a été empêché de respecter l’obligation de permettre les visites de l’appartement qu’il occupe en vue de sa vente par un cas de force majeure, Débouter Monsieur Y de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,
Ordonner que soit respecter un délai de prévenance d’une semaine pour l’organisation des visites de l’appartement, Déclarer nul et de nul effet le congé pour vendre délivré à Monsieur AB le 21 mai
2024,
Condamner Monsieur Y au versement de la somme de 1.440 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamner Monsieur Y aux entiers dépens de l’instance,
Écarter l’exécution provisoire de la décision.
Lors d’une première audience en date du 3 octobre 2024, l’affaire a été renvoyée au 16 janvier 2025.
À l’audience du 16 janvier 2025, Monsieur Y X, représenté, maintient oralement ses demandes. Il explique vouloir vendre l’appartement pour pouvoir aider son fils avec les fruits de la vente, mais que depuis un an et demi, Monsieur AB Z AA refuse toujours que des visites soient faites. Il affirme que le délai de prévenance d’une semaine demandé par Monsieur AB a été respecté. Il demande donc la résiliation judiciaire du bail pour inexécution grave et répétée de la part du locataire de ses obligations contractuelles. Il conteste la force majeure invoquée par Monsieur AB dès lors que son état médical ne constitue pas une affection longue durée.
Monsieur AB Z AA, représenté, reprenant oralement ses écritures, ne conteste pas qu’il n’y a pas eu de visites mais considère qu’il n’y a pas eu de manquement grave au vu de son état de santé, justifié par des certificats qui montrent qu’il est affecté d’une affection longue durée et qu’il a eu un Covid long.
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Il a légitimement pensé que son état de santé était pris en compte, et soutient que ce dernier constitue un cas de force majeure l’empêchant d’exécuter son obligation. Il mentionne que
Monsieur Y X s’est permis de contacter son psychiatre. Il affirme que l’appartement n’est plus à vendre au jour de l’audience et que la dernière demande de visite date de janvier
2024. Il demande la possibilité de pouvoir rester dans l’appartement jusqu’à la vente et le débouté de la demande en résiliation judiciaire du bail. Il explique qu’il n’a pas pu obtenir les fonds suffisants auprès de sa banque pour acheter l’appartement mais qu’il l’aurait souhaité.
L’affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.
MOTIFS DE LA DECISION :
En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.
Sur les demandes principales:
Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :
Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.
Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.
L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.
Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.
L’article 4a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’est réputé non écrite toute clause qui oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables.
Le contrat de bail prévoit en son article VIII que le locataire est tenu de « laisser visiter, en vue de la vente ou de la location, les lieux loués deux heures par jour pendant les jours ouvrables.
L’horaire de visite sera défini entre les parties; à défaut d’accord, les visites auront lieu entre 17h et 19h ».
En l’espèce, Monsieur Y X souhaite vendre son appartement occupé par Monsieur AB Z AA. Cependant, il est établi que Monsieur AB refuse depuis un an et demi de réaliser des visites et invoque son état de santé pour justifier ce refus. Il produit des certificats médicaux d’un psychiatre qui affirment la difficulté de Monsieur AB à avoir des contacts avec le monde extérieur et son impossibilité de se déplacer. Par ailleurs, pendant deux mois, il invoque le fait d’avoir contracté le virus du Covid 19.
Cependant, la durée des visites est de moins de deux heures selon le contrat de bail et la réglementation applicable, ce qui constitue un temps relativement court, et la réalisation d’une visite n’impose pas à Monsieur AB de sortir de son appartement, ni d’échanger de manière soutenue avec un tiers.
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Ainsi, l’état de santé de Monsieur AB ne saurait justifier un empêchement légitime de permettre aux visites de se dérouler pendant un an et ne peut pas non plus constituer un cas de force majeure, n’étant pas irrésistible, en ce que les visites auraient pu se produire sans impliquer Monsieur AB de manière active.
A quatre reprises, Monsieur Z AB, par son silence ou son refus en raison de son état de santé, n’a pas permis la réalisation des visites sur les demandes du 25 avril 2023, 16 mai
2023, 5 août 2023 et 23 janvier 2024.
Par conséquent, Monsieur AB Z AA a manqué de façon répétée à une de ses obligations contractuelles ce qui a empêché Monsieur Y X de vendre son appartement pendant un an et demi et constitue un manquement suffisamment grave portant atteinte au droit de propriété, bloquant de fait le propriétaire dans ses démarches tendant à vendre son bien.
Il convient donc de prononcer la réalisation judiciaire du contrat de bail conclu entre Monsieur
Y X et Monsieur AB Z le 11 janvier 1989, à compter de la présente décision.
Sur l’expulsion :
Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur AB Z AA et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.
Par ailleurs, Monsieur Y X ne justifie d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d’une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu’au moment de l’expulsion, et d’autre part, il n’est fait état d’aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt. La demande à ce titre sera rejetée.
Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution:
Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.
Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.
D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.
Il convient de rejeter la demande.
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Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur AB Z AA :
Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que
l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l’espèce, le bail se trouve résilié à compter du présent jugement, Monsieur AB Z AA est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité
d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur AB Z AA à son paiement à compter du présent jugement jusqu’à la libération effective des lieux.
Sur les demandes de Monsieur AB Z AA :
En raison de la prononciation de la résiliation judiciaire du bail, il convient de rejeter la demande de Monsieur AB en vue d’ordonner que soit respecter un délai de prévenance d’une semaine pour l’organisation des visites de l’appartement.
De même, en raison de la prononciation de la résiliation judiciaire du bail, il convient de rejeter la demande de Monsieur AB aux fins de déclarer nul et de nul effet le congé pour vendre délivré le 21 mai 2024, devenue sans objet.
Sur les demandes accessoires :
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur AB Z AA aux dépens de l’instance.
Il convient également de condamner Monsieur AB Z AA à payer à Monsieur Y X la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.
La nature du litige est compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire. En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 11 janvier 1989 entre Monsieur Y X d’une part, et Monsieur AB Z AA d’autre part, concernant les locaux situés
[…], à compter du présent jugement,
DIT que Monsieur AB Z AA est occupant sans droit ni titre,
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ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur AB Z AA ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte,
REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,
REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues,
REJETTE la demande de désignation d’un lieu de séquestre,
FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur AB Z
AA à compter du présent jugement date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,
CONDAMNE Monsieur AB Z AA à payer à Monsieur Y X l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du présent jugement, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,
CONDAMNE Monsieur AB Z AA aux dépens de l’instance,
CONDAMNE Monsieur AB Z AA à payer à Monsieur Y X la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
DEBOUTE Monsieur Y X de ses autres demandes et prétentions,
DEBOUTE Monsieur AB Z AA de ses demandes et prétentions,
DIT n’y a voir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.
La greffière Le juge
La République Française mande et ordonne EN CONSEQUENCE: à tous Huissiers de Justice, sur ce requis, Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République de mettre la présente décision à exécution.
près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main. A tous les commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement regis.
Versailles, le
P/O Le Directeur de Greffe
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