TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 6]

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT

du

18 Novembre 2025

ROLE : N° RG 25/01736 – N° Portalis DBW2-W-B7J-MVIS

AFFAIRE :

[R] [X] [Y] [P]

C/

S.A. CODISUD

GROSSES délivrées

le

à Maître Renata JARRE de la SELARL CABINET LAMBALLAIS ET ASSOCIES, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

à Maître Carole NOZZI CHAMBRIS, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

COPIES délivrées

le

à Maître Renata JARRE de la SELARL CABINET LAMBALLAIS ET ASSOCIES, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

à Maître Carole NOZZI CHAMBRIS, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

copie au service des expertises

copie à la Régié

N°2025

1ère CHAMBRE

DEMANDEUR

Monsieur [R] [X] [Y] [P]

né le 14 Septembre 1947 à [Localité 9] (13), de nationalité française

demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Renata JARRE de la SELARL CABINET LAMBALLAIS ET ASSOCIES, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et ayant pour avocat plaidant Maître Mathieu PAGENEL de la SELARL CABINET LAMBALLAIS ET ASSOCIES, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE, substitués à l’audience de plaidoiries par Maître Silva HAROUTUNIAN, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

S.A. CODISUD (RCS DE [Localité 10] 455 800 284)

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Carole NOZZI CHAMBRIS, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE, et ayant pour avocat plaidant Maître Yvan MONELLI de la SELARL MBA ET ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente

Juge délégué aux loyers commerciaux

A assisté aux débats : Madame TOUATI Séria, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique du 08 Septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 18 Novembre 2025 avec avis du prononcé de la décision par mise à disposition au Greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort et avant dire droit

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente

Juge délégué aux loyers commerciaux

assistée de Madame TOUATI Séria, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 février 1989, Monsieur et Madame [P] ont donné à bail à la SA CODISUD les locaux à usage commercial sis [Adresse 2], pour une durée de 9 ans devant se terminer le 14 février 1998, et moyennant un loyer fixé initialement à 48.000F HT HC par trimestre les 1er Janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre.

Par acte sous seing privé du 3 janvier 2008, les parties ont renouvelé le bail commercial pour une durée de 9 ans à compter du 30 septembre 2007 pour se terminer le 29 septembre 2016 moyennant un loyer annuel de 15.965,35€ HT HC payable aux mêmes conditions que celles prévues au contrat de bail initial et toutes les autres clauses et conditions du bail restant inchangées

Les parties ont été en litige au sujet de l’indexation et par arrêt du 9 mai 2017, la Cour d’appel d’AIX-EN-PROVENCE a confirmé le jugement de ce tribunal du 28 avril 2016 ayant jugé que la clause du bail dénommée « indexation » constitue une clause d’échelle mobile et a condamné la société CODISUD à payer un arriéré de loyers.

Par acte extrajudiciaire du 29 septembre 2023, Monsieur [R] [P] a fait délivrer à la SA CODISUD un congé pour le 31 mars 2024 avec offre de renouvellement pour une durée de 9 ans avec fixation d’un loyer à hauteur de 60.000€ par an HT HC, toutes les autres conditions et clauses du bail demeurant inchangées.

Par courrier recommandé avec AR du 10 octobre 2023, la société CODISUD a accepté le principe du renouvellement du bail à compter du 1er avril 2024 mais a contesté le montant du loyer proposé.

Par courrier recommandé avec AR du 26 février 2024, Monsieur [R] [P] a notifié à la SA CODISUD un mémoire en demande en fixation du loyer du bail renouvelé à hauteur de 60.000€ par an HT HC, outre les intérêts capitalisés, subsidiairement voir désigner un expert et pendant la durée de l’instance fixer le montant du loyer à la somme de 60.000€ par an HT HC, outre la condamnation de la société à lui payer une indemnité de 5.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Par acte extrajudiciaire du 22 avril 2025, Monsieur [R] [P] a fait assigner la SA CODISUD aux fins de :

Se voir adjuger le bénéfice de sa demande telle que formulée dans son mémoire,Voir fixer le prix annuel du loyer à 60.000€ HT par an, payable dans les mêmes conditions que le bail initial à compter du 1er avril 2024,Voir fixer pour le cas où une mesure d’instruction serait ordonnée le loyer provisionnel sur la base de 60.000€ par an à compter du 1er avril 2024,Voir ordonner l’exécution provisoire,Voir condamner la SA CODISUD aux dépens.

A l’audience du 8 septembre 2025, Monsieur [R] [P] a soutenu les termes de son assignation.

Monsieur [P] soutient que la localisation géographique du local sur la côte bleue lui confère une attractivité commerciale, qu’il existe dans un rayon de 3,49km de très nombreux services et que les actifs sur le secteur sont en général des professions intermédiaires avec des revenus annuels médians de 31.126€, soit bien supérieurs aux revenus annuels médians du département.

Monsieur [P] rappelle les caractéristiques du local : 240m2 environ, en RDC d’un immeuble des années 1960 et en bon état général. Il rappelle que les locaux sont à usage « tous commerces » et que le bail ne stipule aucune clause exorbitante de droit commun.

Monsieur [P] soutient que le bail s’est prolongé par tacite reconduction plus de douze ans, depuis le 30 septembre 2007 et jusqu’à la notification de la demande de renouvellement du 29 septembre 2023, si bien que le déplafonnement du loyer est de droit.

Enfin, Monsieur [P] que l’avis de valeur qu’il produit retient une valeur locative de 5.000 à 5.500€ par mois, les prix couramment pratiqués sur le secteur de la Couronne étant variables entre 20 et 25€ le m2.

Par mémoire notifié par courrier recommandé avec avis de réception du 3 septembre 2025, la SA CODISUD demande à la juridiction de :

Rejeter toutes demandes, fins ou conclusions contraires,au principal :

Débouter Monsieur [P] de sa demande en fixation du loyer à la somme de 60.000€ HT HC,Débouter Monsieur [P] de sa demande de loyer provisionnel sur la base de 60.000€ par an à compter du 1er avril 2024,A titre subsidiaire,

Désigner tel expert qu’il plaira au tribunal avec mission habituelle en la matière,Juger que les frais d’expertise seront à la charge du bailleur, demandeur à la procédure,Statuer sur les dépens comme de droit.

La SA CODISUD soutient qu’un primeur s’est installé à quelques mètres à peine de son local et qu’à proximité de la supérette se sont créés de nombreux commerces d’alimentation de grandes enseignes.

La SA CODISUD ajoute que les actifs présents à [Localité 8], qui ont des revenus annuels médians supérieurs aux revenus habituels médians dans le département, ne font pas leurs courses dans la supérette.

Enfin, la SA CODISUD soutient que rien ne justifie le déplafonnement sollicité au regard notamment de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut représenter l’emplacement.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 8 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fixation du loyer

L’article L 145-33 du Code de commerce énonce que : « Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments. »

L’article L.145-34 du code de commerce dispose que :

“A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. (…)”

Aux termes de l’article R.145-30 du code de commerce, “lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant.

Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.

Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge .

Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.(…)”.

En l’espèce, le dernier renouvellement du bail commercial est du 3 janvier 2008, à effet rétroactif le 30 septembre 2007, et le congé avec offre de renouvellement a été signifié par acte du 29 septembre 2023, pour le 31 mars 2024, si bien que le bail était en vigueur depuis plus de 12 ans.

L’accord des parties sur le principe du renouvellement sera constaté.

En outre, compte-tenu de la durée du bail à renouveler, en application de l’article L 145-34 du Code de commerce, le déplafonnement du loyer est de droit.

Enfin, Monsieur [P] produit un avis de valeur locative ainsi qu’une étude de marché sur le montant du loyer. Cet avis n’est pas suffisant pour permettre à ce stade la fixation du loyer de renouvellement.

Au regard de ces éléments, une expertise, nécessaire, sera ordonnée aux frais avancés de Monsieur [P] qui y a intérêt.

L’article L.145-57 du code de commerce dispose que “Pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.”

Aussi, dans l’attente de l’expertise, le loyer sera fixé à titre provisionnel, au prix ancien, c’est-à-dire le prix dû au terme du bail.

La demande au titre des frais irrépétibles et les dépens seront réservés.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, la décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué aux loyers commerciaux statuant publiquement par jugement rendu par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’accord des parties sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er avril 2024,

Avant dire droit, sur le prix du loyer du bail renouvelé, DESIGNE en qualité d’expert :

Madame [W] [E] née [I]

[Adresse 4]

Tél : [XXXXXXXX01] [Localité 11]. : 06.24.50.14.44

Courriel : [Courriel 12]

Expert près la Cour d’appel d'[Localité 7],

avec mission de :

— convoquer les parties et leurs conseils, recueillir leurs dires et y répondre, se faire remettre tous documents utiles, et plus particulièrement le bail commercial du conclu entre les parties,

— décrire les locaux donnés à bail commercial et leur environnement ; annexer des photographies des lieux au rapport ;

— déterminer la valeur locative des locaux commerciaux dont s’agit à la date de renouvellement du bail au regard des définitions données par les articles R145-2 à R145-9 du code du commerce, en précisant la méthode de calcul,

DIT que l’expert :

— accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 155 à 174, 232, 263 à 284 du code de procédure civile,

— prendra en considération les observations ou réclamations des parties ou de leurs conseils, les joindra à son avis et fera mention de la suite qu’il leur aura donnée,

— demandera communication aux parties et aux tiers de tous documents nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— pourra recueillir tant l’avis de tous techniciens dans une autre spécialité que la sienne que des informations orales ou écrites de toutes personnes sauf à ce que soient précisés leurs nom, prénom, demeure et profession, ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles,

— fera connaître, dans son rapport, toutes les informations qui apportent un éclaircissement sur les questions à examiner à condition de ne faire état que d’informations légitimement recueillies et d’indiquer leur origine et source ;

DESIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

DIT que lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours et qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au juge la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir la totalité du recouvrement de ses honoraires et de ses débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire ;

DIT que l’expert communiquera un pré-rapport aux parties et répondra à leurs dires que celles-ci lui auront adressés dans le délai qu’il leur aura imparti ;

DIT que si les parties ne se concilient pas, l’expert dressera rapport écrit de ses opérations qu’il déposera au greffe du tribunal de céans dans le délai de six mois à compter de la date de l’avis de consignation, sauf prorogation du délai par le juge chargé du contrôle dans les conditions prévues par l’article 279 du code de procédure civile ;

DIT que l’expert en même temps qu’il déposera son rapport au greffe, en fera tenir une copie à chacune des parties ;

DIT que la Monsieur [R] [P] devra consigner à la régie de ce tribunal, dans le délai de deux mois à compter de la présente décision, la somme de 3.000€ à valoir sur les honoraires de l’expert ;

DIT qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit, la poursuite de l’instance pourra être ordonnée dans les conditions prévues par l’article 271 du Code de procédure civile ;

DIT qu’il sera pourvu au remplacement de l’expert dans les cas, conditions et formes des articles 234 et 235 du Code de procédure civile ;

DIT que, conformément à l’article R.145-31 du code de commerce, dès le dépôt du constat ou du rapport, le greffe avisera les parties par lettre recommandée avec demande d’avis de réception de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangées ;

DIT que pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, la SA CODISUD continuera de payer les loyers échus au prix ancien ;

RESERVE les dépens, ainsi que l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait à [Localité 6], la minute étant signée par :

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX