TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 10]

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT

du

12 Janvier 2026

ROLE : N° RG 24/04089 – N° Portalis DBW2-W-B7I-MNR2

AFFAIRE :

[R] [B] veuve [I]

C/

S.A.S. GARAGE CEZANNE

GROSSES délivrées

le

à Maître Olivier TARI de la SCP BBLM, avocats au barreau de MARSEILLE

à Maître Philippe BRUZZO de la SELAS BRUZZO DUBUCQ, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

COPIES délivrées

le

à Maître Olivier TARI de la SCP BBLM, avocats au barreau de MARSEILLE

à Maître Philippe BRUZZO de la SELAS BRUZZO DUBUCQ, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

à la Régie

au service des expertises

N°2026

1ère CHAMBRE

DEMANDERESSES

Madame [R] [B] veuve [I]

née le 08 Novembre 1937 à [Localité 14] (ITALIE), demeurant [Adresse 6]

Madame [O] [I] épouse [F]

née le 03 Mai 1961 à [Localité 10] (13), demeurant [Adresse 3]

Madame [S] [I] épouse [G]

née le 03 Janvier 1975 à [Localité 10] (13), demeurant [Adresse 9]

représentés par Maître Olivier TARI de la SCP BBLM, avocats au barreau de MARSEILLE, substitué à l’audience de plaidoiries par Maître Agathe PESTEL-DEBORD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.S. GARAGE CEZANNE (RCS D'[Localité 10] 840 876 122)

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Philippe BRUZZO de la SELAS BRUZZO DUBUCQ, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Monsieur JAMET Eric, Vice-Président

Juge délégué aux loyers commerciaux

A assisté aux débats : Madame TOUATI Séria, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique du 18 Novembre 2025, après avoir entendu Maître Agathe PESTEL-DEBORD et Maître Philippe BRUZZO, l’affaire a été mise en délibéré au 12 Janvier 2026 avec avis du prononcé de la décision par mise à disposition au Greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Monsieur JAMET Eric, Vice-Président

Juge délégué aux loyers commerciaux

assisté de Madame TOUATI Séria, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé signé à une date non précisée mais applicable à compter du 01 janvier 2002 pour une durée de neuf années, Monsieur et Madame [J] [I] ont donné à bail commercial à Monsieur [E] [T] une parcelle de terrain clôturée, section [Cadastre 13] [Cadastre 7], superficie 59 ares 84 centiares, [Adresse 11]. La destination des locaux était « dépannage, mécanique et carrosserie automobile – vente de véhicules d’occasion – accessoires et pièces détachées. » Le loyer annuel HT était fixé à 6 048 euros.

Par acte du 24 octobre 2011, Monsieur [J] [I] et Madame [I] ont fait signifier à la SARL Garage Cézanne une « demande de renouvellement de bail commercial » « sauf à majorer le montant du loyer dans les conditions prévues par la loi. »

Par courrier recommandé daté du 10 août 2018, le conseil de la société Garage Cézanne a écrit à Monsieur et Madame [I] pour leur communiquer un acte de vente du fonds de commerce enregistré entre la SARL Garage Cézanne et l’EURL Garage Cézanne, concernant le fonds artisanal et commercial.

Par acte du 28 septembre 2022, la société Garage Cézanne a fait signifier une demande de renouvellement d’un bail commercial à compter du 01 octobre 2022 pour une durée de neuf ans à Madame [I] venant aux droits de Monsieur [J] [I].

Le 08 décembre 2022, Madame [R] [B] veuve [I], usufruitière des biens, Madame [O] [I] épouse [F], nue-propriétaire indivise des biens et Madame [S] [I] épouse [G], nue-propriétaire indivise des biens, ont notifié à la société Garage Cézanne qu’elles acceptaient le renouvellement du principe du renouvellement du bail à compter du 01 octobre 2022 et qu’elles proposaient un loyer annuel hors taxes et hors charges de soixante mille euros, soit cinq mille euros mensuels.

Des échanges ont ensuite eu lieu entre les conseils.

Par acte délivré le 24 septembre 2024, Madame [R] [B] veuve [I], usufruitière des biens, Madame [O] [I] épouse [F], nue-propriétaire indivise des biens et Madame [S] [I] épouse [G], nue-propriétaire indivise des biens, ont fait assigner la SAS Garage Cézanne devant le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence aux fins suivantes :

— dire que le loyer du bail dont bénéficie la société Garage Cézanne sur les locaux doit être fixé à la valeur locative,

— fixer à la somme de 50 000 euros HT et hors charges par an en principal le loyer du bail renouvelé à effet du 01 octobre 2022, dont bénéficie la société Garage Cézanne, sur les locaux,

— ordonner l’exécution provisoire,

— la condamner à payer à chacune la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Dans leur dernier mémoire n°4 notifié par lettre recommandée le 22 octobre 2025, qui sera visé, Madame [R] [B] veuve [I], Madame [O] [I] épouse [F] et Madame [S] [I] épouse [G] demandent de :

— déclarer recevables et bien fondées leurs demandes,

— débouter la société Garage Cézanne de ses demandes,

— dire que le loyer du bail doit être fixé à la valeur locative,

— fixer à 75 000 euros HT et hors charges par an en principal le loyer du bail renouvelé à effet du 01 octobre 2022 dont bénéficie la société,

A titre subsidiaire,

— désigner un expert, aux frais de la société,

En tout état de cause :

— ordonner l’exécution provisoire,

— condamner la société Garage Cézanne à payer à chacune des demanderesses la somme de 6000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.

Dans son dernier mémoire n°4 notifié par lettres recommandées le 15 novembre 2025, auxquelles il convient de se référer, la société Garage Cézanne conclut ainsi :

A titre principal :

— déclarer irrecevables les demandes des consorts [I],

A titre subsidiaire :

— débouter Mesdames [I] de leurs prétentions,

— fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 5 000 euros hors taxe / hors charges annuels,

A titre plus subsidiaire :

— lui donner acte de ce qu’elle ne s’oppose pas à une mesure d’expertise judiciaire en émettant les protestations et réserves d’usage, aux frais exclusifs de Mesdames [I],

— débouter Mesdames [I] de toutes leurs demandes,

En tout état de cause :

— condamner in solidum les demanderesses à régler, chacune, à la société Garage Cézanne la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 18 novembre 2025, les parties ont confirmé leurs prétentions contenues dans les mémoires.

MOTIFS

L’article R145-23 du code de commerce précise qu’en matière de contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, « il est statué sur mémoire. » Aux termes de l’article R145-26, « les mémoires sont notifiés par chacune des parties à l’autre, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. La notification est valablement faite par le locataire au gérant de l’immeuble. »

L’article R 145-27 du code de commerce dispose que « le juge ne peut, à peine d’irrecevabilité, être saisi avant l’expiration d’un délai d’un mois suivant la réception par son destinataire du premier mémoire établi.

La partie la plus diligente remet au greffe son mémoire aux fins de fixation de la date de l’audience. Elle y annexe les pièces sur lesquelles elle fonde sa demande et un plan des locaux. Elle y joint également le mémoire et les pièces reçus de l’autre partie. »

Le mémoire préalable a été envoyé par courrier recommandé. Celui-ci posté le 19 août 2024 est revenu « pli avisé et non réclamé. » En l’état de ce document, aucune défaillance de la Poste n’apparaît constituée.

La société Garage Cézanne reproche aux consorts [I] de ne pas avoir fait procéder par acte d’huissier de justice et conclut à l’irrecevabilité de la demande faute de mémoire régulièrement notifié. Elle évoque des arrêts concernant d’autres contentieux mais ne fait état d’aucun préjudice.

Les consorts [I] s’opposent à cette demande.

En présence d’un texte clair quant à la notification des mémoires par le seul courrier recommandé, il ne peut être reproché aux consorts [I] de ne pas avoir fait procéder par ministère de commissaire de justice.

L’assignation délivrée le 24 septembre 2024 communique en pièce jointe le mémoire litigieux de sorte que le preneur en a disposé dès l’origine de la procédure judiciaire.

Le formalisme induit par l’article R 145-27 précité a pour objet de permettre un éventuel rapprochement entre le locataire et le bailleur avant la saisine de la justice. Il n’entraîne aucune conséquence pécuniaire directe, contrairement à une mise en demeure, ou d’effets graves comme un congé. En l’espèce, les parties discutaient depuis 2022 du sort du bail commercial. La société Garage Cézanne ne pouvait donc être surprise de cette procédure suite à l’échec des pourparlers. Elle n’établit pas que le garage était fermé durant les quinze jours suivant la réception du courrier recommandé, ce qui lui permettait donc de le récupérer.

S’il n’existe en matière de baux commerciaux aucun texte aussi précis que l’article R423-47 du code de l’urbanisme qui dispose que « lorsque les courriers sont adressés au demandeur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, l’intéressé est réputé en avoir reçu notification à la date de la première présentation du courrier, » juger que l’action serait irrecevable au motif que le locataire n’a pas récupéré le pli recommandé présenté contenant le mémoire initial, permettrait au locataire, qui ne récupérerait jamais le mémoire de paralyser l’introduction de l’instance et serait contraire au droit fondamental d’accès au juge. En conséquence, l’action sera déclarée recevable.

Le bail initial ne mentionnait aucun bâtiment mais simplement un terrain, alors même que la destination des lieux prévoyait un garage. Les parties sont en litige sur le terrain, le preneur faisant état d’une activité agricole, et sur les constructions, avec leur origine, en l’absence de documents d’urbanisme.

Aux termes de l’article L145-34 du code de commerce, « à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. »

Au vu de l’ancienneté du bail, des constructions apparues, qui n’existaient pas, du désaccord quant au loyer, il sera fait droit, avec exécution provisoire, à la demande d’expertise judiciaire comme il sera dit dans le dispositif aux frais avancés des bailleresses. Dans l’attente d’une éventuelle prochaine fixation, le loyer actuel se poursuivra.

Les demandes au titre des frais irrépétibles et les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en première instance et avant dire droit,

Déclare recevable l’action des consorts [I] ;

Commet en qualité d’expert :

M. [U] [N]

[Adresse 8]

[Localité 4]

Tél : [XXXXXXXX01] Fax : [XXXXXXXX02]

Mèl : [Courriel 12]

avec mission de :

— convoquer les parties et leurs conseils, recueillir leurs dires et y répondre, se faire remettre tous documents utiles, et plus particulièrement le bail commercial et ses avenants ;

— se rendre sur les lieux, décrire les locaux donnés à bail commercial et leur environnement ; annexer des photographies des lieux au rapport ;

— rechercher la valeur locative de ces locaux en tenant compte des critères et conditions définis aux articles L.145-33, R.145-3 et suivants du code de commerce, puis la comparer au plafond de l’article L.145-34 du même code ;

— dans le cas où cette valeur locative dépasserait ce plafond, rechercher si les quatre premiers éléments de détermination de cette valeur qui sont visés à l’article L.145-33 du code de commerce, ont subi une modification notable au cours du bail expiré, en précisant, en ce qui concerne les facteurs locaux de commercialité, leur intérêt pour le commerce considéré ;

— proposer un loyer au 01 octobre 2022 ;

Dit que, sous le contrôle du magistrat chargé du contrôle des expertises au tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence, l’expert, qui pourra, en cas d’empêchement, être remplacé par simple ordonnance :

— accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 155 à 174, 232, 263 à 284 du code de procédure civile,

— prendra en considération les observations ou réclamations des parties ou de leurs conseils, les joindra à son avis et fera mention de la suite qu’il leur aura donnée,

— demandera communication aux parties et aux tiers de tous documents nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— pourra recueillir tant l’avis de tous techniciens dans une spécialité distincte de la sienne que des informations orales ou écrites de toutes personnes sauf à ce que soient précisés leurs nom, prénom, demeure et profession, ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles,

— fera connaître, dans son rapport, toutes les informations qui apportent un éclaircissement sur les questions à examiner à condition de ne faire état que d’informations légitimement recueillies et d’indiquer leur origine et source ;

Dit que lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours et qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au juge la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir la totalité du recouvrement de ses honoraires et de ses débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire ;

Dit que l’expert communiquera un pré-rapport aux parties et répondra à leurs dires que celles-ci lui auront adressés dans le délai qu’il leur aura imparti ;

Dit que si les parties ne se concilient pas, l’expert dressera rapport écrit de ses opérations qu’il déposera au greffe du tribunal de céans dans le délai de douze mois à compter de la date de l’avis de consignation, sauf prorogation du délai par le juge chargé du contrôle dans les conditions prévues par l’article 279 du code de procédure civile ;

Dit que l’expert en même temps qu’il déposera son rapport au greffe, en fera tenir une copie à chacune des parties ;

Dit que les consorts [I] devront consigner à la régie de ce tribunal, dans le délai de quatre mois à compter de la présente décision, la somme de 3 000€ à valoir sur les honoraires de l’expert ;

Dit qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit, la poursuite de l’instance pourra être ordonnée dans les conditions prévues par l’article 271 du code de procédure civile ;

Disons qu’il sera pourvu au remplacement de l’expert dans les cas, conditions et formes des articles 234 et 235 du code de procédure civile ;

Dit que, conformément à l’article R.145-31 du code de commerce, dès le dépôt du constat ou du rapport, le greffe avisera les parties par lettre recommandée avec demande d’avis de réception de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés ;

Dit que le magistrat chargé des expertises est compétent pour toute demande de changement d’expert, de consignation, délai supplémentaire…

Dit que dans l’attente d’une éventuelle nouvelle fixation de loyer, le loyer en cours continuera à s’appliquer ;

Réserve les dépens et les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence la minute étant signée par :

LE GREFFIER LE PRESIDENT