TRIBUNAL JUDICIAIRE

d’ALBERTVILLE

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 23/00203 – N° Portalis DB2O-W-B7H-CTKM

Minute : 25/00349

JUGEMENT

DU : 13/11/2025

[M] [F] épouse [Y]

C/

[H] [I] épouse [T], [W] [I]

Grosse et expéd. le 17/11/2025

à

M^e MANTELLO

M^e ASSIER

JUGEMENT

du 13 Novembre 2025

Le 13 Novembre 2025, le Tribunal judiciaire d’ALBERTVILLE statuant publiquement, par mise à dispositon au greffe ;

Sous la Présidence de Monsieur […] […], Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire, assisté de Monsieur […] […], Greffier présent lors des débats et de Madame […] […], Greffier lors du délibéré ;

Après débats à l’audience publique du 04 Septembre 2025 ;

Le jugement suivant a été rendu :

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR :

Madame [M] [F] épouse [Y]

née le 16 Septembre 1958 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Christian ASSIER, avocat au barreau d’ALBERTVILLE

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [H] [I] épouse [T]

née le 30 juin 1954 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 4]

Monsieur [W] [I]

né le 26 avril 1951 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 3]

tous deux représentés par M^e Virginie MANTELLO, avocat au barreau d’ALBERTVILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er janvier 2021 Mme [U] [I] a donné à bail à Mme [M] [Y] née [F] un logement non meublé à usage d’habitation avec un parking situé [Adresse 2] à [Localité 8] moyennant un loyer mensuel de 450 euros hors charges.

Mme [U] [I] est décédée le 5 mai 2021. Mme [H] [T] née [I] et M. [W] [I] sont devenus propriétaires du bien loué en leur qualité d’ayants-droit.

La société SOLIHA, qui est intervenue à la demande de la CAF, a rendu un compte-rendu de non décence du logement suite à sa visite du 1er février 2022.

Par acte de commissaire de justice du 23 juin 2023, Mme [H] [T] née [I] et M. [W] [I] ont délivré un congé pour motif sérieux et légitime à Mme [M] [Y] née [F].

Les tentatives de résolution amiable du litige ont échoué.

Par acte de commissaire de justice du 1er février 2023, Mme [M] [Y] née [F] a fait assigner Mme [H] [T] née [I] et M. [W] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Albertville aux fins :

A titre principal :

Condamner Mme [H] [T] née [I] et M. [W] [I] à faire procéder aux travaux nécessaires de remise en état du logement loué comme mentionné dans le constat de non-décence établit le 2 février 2022, dans les 30 jours de la décision à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, Condamner Mme [H] [T] née [I] et M. [W] [I], à lui verser la somme de 5.400 euros, correspondant au montant des loyers payés au jour des présentes, somme à parfaire jusqu’au prononcé de la décision à intervenir, en réparation du préjudice subi du fait de la non-décence du logement loué ;Condamner Mme [H] [T] née [I] et M. [W] [I] à lui verser la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive. A titre subsidiaire, ordonner l’institution d’une expertise judiciaire avec mission habituelle, notamment constater les désordres et les manquements aux normes applicables, déterminer les réparations nécessaires à la remise en état des lieux, en chiffrer le coût, déterminer les préjudices subis et en chiffrer le coût.

En tout état de cause, condamner Mme [H] [T] née [I] et M. [W] [I] à lui verser la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et les entiers dépens.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro 23/203.

Par jugement avant dire droit du 7 septembre 2023, le juge des contentieux de la protection compétent a notamment ordonné une mesure d’expertise judiciaire, ordonné la consignation des loyers d’octobre à décembre 2023 inclus à la Caisse des dépôts et consignations de [Localité 7], a désigné un expert avec pour missions principales d’identifier les désordres, de les chiffrer et d’en attribuer l’imputation au locataire ou au propriétaire et a renvoyé l’affaire à l’audience du 28 mars 2024.

L’expert a rendu son rapport judiciaire le 31 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 17 janvier 2025, Mme [H] [T] née [I] et M. [W] [I] ont fait assigner Mme [M] [Y] née [F] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire d’Albertville, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de :

Valider le congé délivré à Mme [M] [Y] née [F] le 23 juin 2023 pour le 31 décembre 2023, et prononcer la résiliation du bail, Déclarer Mme [M] [Y] née [F] occupante sans droit ni titre des locaux et ordonner en conséquence son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, Condamner Mme [M] [Y] née [F] à leur payer la somme de 1.684,65 euros au titre des loyers et charges impayés ainsi que jusqu’au départ effectif des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer, charges comprises, Condamner Mme [M] [Y] née [F] à leur payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts, Condamner Mme [M] [Y] née [F] à leur payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 25/158.

Par mention au dossier, les affaires RG n°23/209 et RG n°25/158 ont été jointes sous le numéro de RG n° 23/209. L’affaire a été renvoyée à plusieurs audiences, à la demande d’au moins une des parties et a été retenue à l’audience du 4 septembre 2025.

A l’audience du 4 septembre 2025, Mme [M] [Y] née [F], représentée par son conseil et aux termes de ses dernières écritures du 10 avril 2025, demande au juge de :

A titre principal,

Condamner Mme [H] [T] née [I] et M. [W] [I] à faire procéder aux travaux nécessaires de remise en état du logement loué comme mentionné dans le rapport d’expertise judiciaire rendu le 30 octobre 2024, dans les 30 jours de la décision à intervenir, Dire que pendant la durée d’exécution des travaux de mise en conformité, le loyer dû soit suspendu ou, à titre subsidiaire, que son montant en soit diminué de manière significative, éDébouter Mme [H] [T] née [I] et M. [W] [I] de l’intégralité de leurs demandes, Condamner Mme [H] [T] née [I] et M. [W] [I] à lui verser la somme de 3.960 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, somme à parfaire jusqu’au prononcé de la décision à intervenir, Condamner Mme [H] [T] née [I] et M. [W] [I] à lui verser la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice financier, Condamner Mme [H] [T] née [I] et M. [W] [I] à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive. A titre subsidiaire, débouter Mme [H] [T] née [I] et M. [W] [I] de leur demande d’expulsion et lui octroyer de larges délais de paiement dans un délai maximum de 3 ans.

En tout état de cause, condamner Mme [H] [T] née [I] et M. [W] [I] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût de l’expertise judiciaire.

Au soutien de ses prétentions, sur les réparations mises à la charge des bailleurs, à l’appui des article 6 et 20 de la loi du 6 juillet 1989 et au regard du rapport d’expertise judiciaire et du rapport SOLIHA, elle indique que l’expert a relevé plusieurs désordres rendant impropre le logement à sa location. Elle précise que selon le DP le logement est énergivore car classé en G, et qu’il ne peut plus être loué en l’état à compter du 1er janvier 2025. S’agissant de l’humidité, elle relève que l’expert a indiqué qu’il n’y a quasiment pas d’air neuf dans l’appartement, ce qui engendre un problème de moisissure remarqué dans une chambre, la salle de bain et le séjour. Elle dit que ce problème préexistait à son entrée dans les lieux et que l’utilisation qu’elle a faite du poêle à pétrole n’est pas l’unique cause de la présence d’humidité dans le logement. S’agissant du chauffe-eau, elle explique que malgré l’installation d’un vase d’expansion entre le chauffe-eau et le groupe de sécurité, l’expert note la présence d’un écoulement d’eau recueilli par un sceau. S’agissant de l’électricité, elle fait remarquer que l’expert a indiqué que l’installation électrique n’est pas aux normes. In fine, elle affirme que l’expert a relevé un nombre important de désordres en violation des dispositions réglementaires et légales. Elle ajoute que ces désordres ont été présentés comme huit infractions à la législation par le compte-rendu SOLIHA qui a conclu à un logement non décent. Elle déduit de ces éléments que ces désordres relèvent de la responsabilité des bailleurs.

Sur les préjudices subis par Mme [M] [Y] née [F], à l’appui de l’article 1721 du Code civil et de la jurisprudence, elle énonce que, comme mentionné par l’expertise et le rapport de non-décence, les bailleurs ont failli à leur obligation de garantir à leur locataire une jouissance paisible des lieux loués. Elle remarque qu’à cause de ces désordres, son occupation des lieux en est affectée. Elle énumère notamment le fait qu’à cause de l’humidité elle soit obligée de dormir sur le canapé du salon, la présence d’un humidificateur, la repeinte de la salle de bains, le changement du sol du logement et le séchage du linge en laverie. Elle invoque ne pas avoir eu d’électricité dans le logement pendant 3 jours en hiver, ce qui a endommagé son lave-vaisselle et le radiateur. Elle affirme qu’à cause de ces problèmes, elle n’ose plus recevoir ses proches dans le logement. Elle mentionne également que les parties communes ne sont pas éclairées, ce qui lui pose des difficultés pour se mouvoir la nuit. Elle calcule son préjudice à hauteur de 20% des loyers versés, à compter de la mise en demeure du 22 mars 2021, soit un total de 3.960 euros (450 euros loyers x 44 mois = 19.800 euros x 20%). Sur le préjudice financier, elle réclame le remboursement de l’intervention de l’électricien pour 130 euros, le changement du linoléum du logement pour 197,70 euros et le remboursement de ses dépenses en électricité qui sont anormalement élevées du fait de la mauvaise isolation du logement. A titre d’exemple, elle a cité avoir payé 504 euros d’électricité pour les mois de décembre 2024 et janvier 2025. Elle évalue ainsi son préjudice financier à hauteur de 3.000 euros.

Sur la résistance abusive des consorts [I], elle expose que ces derniers n’ont pas voulu procéder aux réparations locatives malgré ses demandes répétées et la tentative amiable de conciliation. Elle relève que les bailleurs ont déjà agi de manière similaire avec l’ancienne locataire. Elle rajoute que la résistance des bailleurs se démontre également par la procédure en expulsion initiée à son encontre. Enfin, elle explique que cette procédure judiciaire a des conséquences néfastes sur sa santé car elle a des crises d’angoisse et est sous traitement médicamenteux. Elle réclame ainsi à ce titre le somme de 5.000 euros.

Sur le congé, elle énonce que celui-ci a été délivré par les bailleurs pour motif sérieux et légitime le 23 juin 2023 pour le 31 décembre 2023. Elle indique qu’alors qu’elle s’est maintenue dans les lieux, les bailleurs ne l’ont assignée en expulsion qu’en 2025, après la remise du rapport d’expertise en leur défaveur. Elle invoque avoir contesté ce congé dès la tentative amiable de résolution du conflit. S’agissant du retard de règlement des loyers, elle dit avoir eu un retard de paiement en 2021, ce qu’elle a réglé en mettant en place un plan d’apurement amiable avec les bailleurs. Elle indique payer son loyer en fin de mois car elle perçoit ses revenus à ce moment-là. Elle relève consigner ses loyers auprès de la Caisse des dépôts et des consignations, alors que les bailleurs lui réclament ces sommes de mauvaise foi. Elle affirme ainsi n’avoir aucun retard de paiement de loyer. S’agissant du retard ou de l’absence de production de l’attestation d’assurance habitation, elle s’y oppose et en justifie. S’agissant de l’utilisation de la grange et des parties communes, elle expose avoir vidé une grande partie de ses affaires entreposées dans la grange à l’issue de la tentative de conciliation amiable du 16 octobre 2023 et l’autre partie pendant l’expertise judiciaire. Concernant la situation conflictuelle des parties, elle affirme que la partie adverse n’apporte aucune preuve concernant l’existence d’incivilités de sa part. En revanche, elle se dit victime d’incivilités de la part des bailleurs, notamment lors de l’expertise judiciaire.

Sur les dommages et intérêts sollicités par les consorts [I], elle dit que ces derniers n’apportent pas la preuve suffisante de leur demande.

A l’audience, Mme [H] [T] née [I] et M. [W] [I] représentés par leur conseil et aux termes de leurs dernières écritures du 15 janvier 2025, demandent au juge de :

A titre principal,

Débouter Mme [M] [Y] née [F] de l’intégralité de ses demandes, Valider la délivrance du congé et prononcer la résiliation du bail en conséquence comme précité dans les termes de leur assignation. A titre subsidiaire,

Dire que les travaux à réaliser par eux seront limités aux prestations mentionnées dans le devis AVIPSUR, à la mise aux normes de l’installation électrique et au raccordement du chauffe-eau à une évacuation, et ce dans un délai de 6 mois pour y procéder, Dire que si une indemnité au titre du préjudice de jouissance devait être allouée à Mme [M] [Y] née [F], celle-ci ne pourrait représenter que 10% du montant du loyer à compter du dépôt du rapport d’expertise, ou à tout le moins à compter de la date de délivrance de l’assignation, A titre reconventionnel, condamner Mme [M] [Y] née [F] à leur payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral.

En tout état de cause, condamner Mme [M] [Y] née [F] à leur payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, y compris les frais de l’expertise judiciaire.

Au soutien de leurs prétentions, sur le rejet de la demande de réalisation des travaux, à l’appui des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1720 du Code civil, ils indiquent avoir rempli leurs obligations en qualité de bailleurs. Ils disent avoir réalisé des travaux avant que la locataire ne leur demande. Ils précisent que ces travaux spontanés ont eu lieu en janvier et février 2021 en faisant intervenir l’entreprise JEAN MARS SALOMON, pour régler un problème de chauffe-eau, pour l’entretien de la chaudière et pour réparer une fuite d’eau. Ils indiquent avoir fait réaliser des travaux suite au dysfonctionnement électrique, ce qu’ils en justifient. Ils précisent qu’à l’issue des réparations du 15 avril 2021, hormis le radiateur du couloir, le chauffage fonctionnait. Ils indiquent que le temps des travaux, la locataire a refusé la mise à disposition d’un chauffage électrique, mais a préféré l’achat d’un poêle à pétrole. En outre, ils expliquent qu’aucun élément dans la procédure ne permet d’affirmer qu’il y avait un problème de température dans le bien loué, de sorte que la mise en fonction de radiateurs électriques par la locataire est de son seul fait. De même, ils affirment qu’aucune obligation ne leur a été faite de remise aux normes de l’électricité des locaux loués. Par ailleurs, ils critiquent la validité du rapport établi par SOLIHA comme comportant des irrégularités. Ils indiquent que le rapport d’expertise a relevé plusieurs points. Concernant la ventilation du logement, ils relèvent que les travaux relatifs au défaut de ventilation est évalué à la somme de 1.136,85 euros par la société AVIPUR. Ils exposent toutefois, que la locataire a une part de responsabilité en la matière car elle a aggravé le taux d’humidité dans les lieux à cause de l’utilisation du poêle à pétrole. Concernant le chauffe-eau, ils indiquent que l’expert n’a pas précisé quelle disposition technique serait non-respectée et qui imposerait ce raccordement. Concernant l’installation électrique, ils contestent la conclusion de l’expert en ce que la société GERMAIN qui n’est pas experte en électricité, ne lui a pas imposé de réaliser des travaux pour être aux normes, mais a seulement constaté qu’il existait des anomalies. En outre, ils soulignent que l’expert a correctement observé l’absence de fuite en toiture et l’absence de remontées capillaires. In fine, ils font remarquer que l’expert a conclu en ce que le logement ne peut pas être qualifié d’insalubre. Ils disent que cette conclusion doit primer sur le rapport de non-décence SOLIHA. Ils justifient avoir déjà procédé à la réparation de plusieurs désordres. Ils disent que seuls les désordres constatés par l’expert restants devront être mis à leur charge et un délai de 6 mois devra leur être accordé pour ce faire. Ils ajoutent que ces travaux ne nécessitent pas que la locataire soit relogée pendant ce temps.

Sur l’opposition à la demande de dommages et intérêts, ils exposent qu’aucun élément relevé par l’expert ne permet de dire que l’occupante a été empêchée de vivre dans les lieux. Au contraire, ils disent que lors de l’expertise il a été indiqué qu’elle occupait l’intégralité de l’appartement. Au surplus, ils disent que le quantum du préjudice sollicité est injustifié et devrait être réduit à 10% comme le dit l’expert, à compter du dépôt du rapport d’expertise ou à défaut de l’assignation. En outre, ils s’opposent à l’octroi de dommages et intérêts au titre de l’intervention de l’électricien dans la mesure où les bailleurs avaient déjà fait intervenir un électricien. Sur les autres fautes commises par la locataire qui l’empêchent d’obtenir les dommages et intérêts sollicités, ils indiquent que cette dernière occupe illégalement les parties communes et la grange, en stockant ses effets personnels, ce qui est confirmé par l’expert. Ils affirment qu’elle n’a pas occupé paisiblement les lieux puisqu’elle a lancé des liquides depuis son balcon. Ils mentionnent aussi le fait qu’elle ne les a pas prévenus concernant les désordres et qu’elle répondait de manière désinvolte quand il lui a été rappelé son obligation de payer son loyer. Enfin, ils indiquent que les problèmes de santé invoqués par la locataire ne sont en aucun cas lié au bail, mais uniquement de son fait personnel.

Sur la demande en confirmation de validation du congé et la condamnation au paiement de l’arriéré locatif, ils indiquent que la locataire n’a pas réglé l’intégralité de son loyer. Ils expliquent que depuis le mois de janvier 2023, elle ne bénéficie plus de l’APL et doit par conséquent régler l’intégralité de son loyer, soit la somme de 355 euros, et non pas 330 euros comme elle le règle actuellement. Ils exposent également que la locataire a déduit de son loyer plusieurs dépenses, sans avoir obtenu préalablement l’accord des bailleurs, à savoir notamment pour l’achat de peinture et autres fournitures. Ils concluent ainsi que la locataire leur doit la somme de 1.684,65 euros au titre de l’arriéré locatif. En outre, ils exposent que la relation contractuelle ne peut pas se poursuivre, car elle a des conséquences sur le bâtiment et sur leur santé.

Sur la demande à titre reconventionnel de paiement des dommages et intérêts, ils disent que les relations conflictuelles avec la locataire, qui durent depuis plusieurs années entrainent un épuisement psychique les concernant. Ils justifient cet état en produisant des certificats médicaux.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des actions en justice

L’article L.213-4-4 du Code de l’organisation judiciaire expose que le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion ainsi que des actions relatives à l’application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement.

En l’espèce, Mme [M] [Y] née [F], en qualité de locataire, et Mme [H] [T] née [I] et M. [W] [I], en qualité de bailleurs, ont conclu un contrat de bail portant sur l’occupation d’un logement non meublé à usage d’habitation et d’un parking. Un litige est survenu entre eux lors de l’exécution du contrat.

Mme [M] [Y] née [F] a assigné Mme [H] [T] née [I] et M. [W] [I] en réparations locatives, alors que ces derniers l’ont assignée en validation du congé pour motif légitime et sérieux.

Dès lors, les demandes des deux parties sont recevables.

Sur les demandes principales

Sur la demande de validation du congé pour motif légitime et sérieux

Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de six mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

En l’espèce, le congé est régulier en la forme puisqu’il a été valablement signifié à personne par acte de commissaire de justice le 23 juin 2023 à Mme [M] [Y] née [F], et ce plus de six mois avant la date de sortie donnée, à savoir le 31 décembre 2023.

S’agissant du motif légitime et sérieux, Mme [H] [T] née [I] et M. [W] [I] ont justifié ce congé par le retard et/ou l’absence de paiement régulier des loyers et charges, soit un arriéré locatif de 407 euros arrêté au 31 mai 2023. Ils précisent que la mise en demeure du 20 mai 2021, puis le commandement de payer du 2 juillet 2021 sont restés infructueux. Ils invoquent également le retard dans le règlement de la taxe d’ordures ménagères et la production de l’attestation d’assurance habitation. Enfin, ils produisent un procès-verbal de constat d’huissier du 8 mars 2023 attestant de la présence de biens personnels dans la grange et les parties communes. Ils précisent que ladite grange n’est pas comprise dans le bail. Ils expliquent que la mise en demeure du 5 avril 2021, puis la sommation de faire du 2 juillet 2021 sont restés sans effet.

Toutefois, Mme [M] [Y] née [F] a contesté ce congé par lettre recommandée du 28 juin 2023. Sa protection juridique a pris contact avec les propriétaires le 19 juillet 2023. Celle-ci s’est opposée au congé en expliquant aux propriétaires que Mme [M] [Y] née [F] règle régulièrement ses loyers et produit l’assurance d’habitation. Il est précisé que le règlement du loyer après le 10 de chaque mois n’est pas du fait de la locataire, mais d’un problème de versement irrégulier de sa retraite, ce dont les propriétaires ont été informés et s’en sont accommodés. S’agissant de l’arriéré locatif, il est relevé que cette somme correspond aux frais avancés par la locataire en radiateur électrique du fait du logement indécent. Par ailleurs, Mme [M] [Y] née [F] a saisi la commission de conciliation qui a constaté le 16 octobre 2023 que chaque partie (campait) restait sur sa position et qu’aucune conciliation n’était possible. Au surplus, depuis mars 2021, Mme [M] [Y] née [F] a relevé des désordres dans les lieux, ce qu’elle a opposé aux bailleurs puis à la CAF et qui a fait l’objet d’une expertise judiciaire.

Au regard des pièces produites par les deux parties et des débats intervenus à l’audience, il apparaît que le motif basé sur l’absence de retard dans la production de l’attestation d’assurance habitation n’est pas fondé dans la mesure où depuis 2021 jusqu’au 15 novembre 2025 Mme [M] [Y] née [F] a été couverte d’abord par SOGESSUR puis par CREDIT AGRICOLE. En outre, l’arriéré locatif est faible et ne démontre pas l’existence d’une mauvaise foi de la part de la locataire. En effet, selon les décomptes produits, elle s’est astreinte à payer au moins une partie de son loyer courant. Suite au commandement de payer, elle a réglé l’intégralité de la somme en un seul paiement, soit 1.470,88 euros le 15 juillet 2021, car les bailleurs s’étaient opposés à la mise en place d’un plan d’apurement. Si à ce jour, un arriéré est encore dû, celui-ci est contesté par la locataire du fait des réparations locatives, ce qui ne peut en l’état constituer un motif sérieux et légitime pour valider le congé. Enfin, il apparait qu’à l’issue de la tentative de conciliation amiable du 16 octobre 2023, puis pendant l’expertise judiciaire, elle a débarrassé les effets personnels entreposés dans les parties communes et la grange, ce qui n’est pas contesté par les bailleurs.

Il apparait donc que le comportement de Mme [M] [Y] née [F] ne peut pas s’analyser en un comportement fautif. Le congé sera déclaré non-valide car la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En conséquence, Mme [H] [T] née [I] et M. [W] [I] seront donc déboutés de l’intégralité de leurs demandes relatives à l’expulsion, à la fixation d’une indemnité d’occupation et d’octroi de dommages et intérêts subséquentes au congé.

Sur la demande en réparation et le préjudice de jouissance

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, “ Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du Code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

[…]

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.”

L’article 2 du décret du 30 janvier 2022 relatifs aux caractéristiques du logement décent prévoit que “ le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du Code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.”

Conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, “ le locataire est obligé : […]

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du Code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ; […] ”

Le décret du 26 août 1987 définit les réparations locatives comme “ les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif. ” L’annexe du décret prévoit notamment que le ramonage des conduits d’évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation sont des réparations locatives.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, un constat de non décence a été dressé par SOLIHA à l’issue de sa visite du 1er février 2022 indiquant, qu’outre certains travaux à prévoir pour le bon fonctionnement du logement, des travaux obligatoires, d’un montant estimé entre 4.000 euros et 6.000 euros, étaient à prévoir pour la levée de la non-décence à savoir :

Le remaniage des tuiles en vue d’assurer une parfaite étanchéité de la toiture, La mise en cohérence du système de ventilation naturel, colmatage des bouches d’extraction naturels, installation de grilles hautes et basses en cuisine, d’une grille haute en salle de bain et d’une grille haute en WC. La dépose des plinthes de la chambre et mise en place d’une solution de coupure capillaire en pied de mur, Le remplacement des fenêtres des WC et de la salle de bain, mise en place d’un seuil étanche au niveau de la porte palière, Le déplacement du tableau électrique à une hauteur conforme comprise entre 90 et 180 cm du sol fini intérieur, reprise des non conformités électriques, Le raccordement du radiateur du hall au réseau d’alimentation électrique, La création d’un système d’évacuation du groupe de sécurité du chauffe-eau.

Les propriétaires ont été informés par la CAF de ce rapport de non décence en février 2022. Il leur a également été indiqué qu’ils avaient 18 mois pour effectuer les travaux afin de lever la non-décence du logement.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire établi le 24 octobre 2024 par M. [R] [J] que :

Désordres

Travaux à réaliser ou non

Responsabilité

DPE (diagnostic de performance énergétique) en classe G, qui ne pourra plus être loué à compter du 1er janvier 2025

Meilleure isolation

Bailleur

Humidité :

Présence de tâches noires dans les murs de la chambre, les joints du carrelage de la salle de bain et le lambris du séjour

Système de ventilation qui n’a quasiment pas d’entrées d’air neuves, ce qui engendre un gros problème d’humidité et de moisissure

Utilisation du poêle à pétrole amplifie les problèmes d’humidité Cuisinière à gaz dans la cuisine sans grille de ventilation

Améliorer la ventilation comme indiqué sur le rapport AVIPUR

Bailleur pour le tout

et

Locataire doit éviter d’utiliser le poêle à pétrole

Chauffe-eau : malgré le vase d’expansion installé entre le chauffe-eau er le groupe de sécurité, un écoulement d’eau est constaté et recueilli dans un sceau qui doit être vidé régulièrement

Relier le groupe de sécurité du chauffe-eau à une évacuation

Bailleur

Electricité : l’installation intérieure électrique n’est pas aux normes (disjoncteur à plus de 1,80 mètre, au moins un matériel vétuste, …) depuis le diagnostic du 20 juillet 2017

Mettre l’électricité aux normes conformément aux factures de la société GERMAIN du 24 avril 2021 et de la société DOMPNIER du 31 août 2021

Bailleur

Fuites en toiture : dans la chambre côté soleil, une trace d’infiltration d’eau, sans humidité, alors qu’il n’avait pas plu lors de l’expertise.

Désordre non démontré

/

Remontées capillaires : l’humidité et la moisissure trouvent leur cause plus dans la mauvaise aération du logement que dans une hypothétique remontée par capillarité

Désordre non démontré

/

Fenêtre WC, vitre cassée : la vitre cassée est toujours en place mais l’entrée d’air est occultée par un survitrage plastique souple

non renseignés par l’expert

Bailleur

(Dans ledit rapport) l’expert précise que le logement n’est pas insalubre puisqu’il est évalué à un coefficient inférieur à 0,3 selon les critères retenus par l’ANAH. Il est également indiqué qu’en raison des désordres évoqués, l’agence IMMOBILIER D.MEINDRE n’a plus souhaité garder l’appartement en location.

L’expert conclut qu’à titre de réparation du préjudice subi par la locataire, une somme de 20% du loyer mensuel pourra être retenue, et ce à compter de la date d’entrée dans les lieux puisque les problèmes, notamment s’agissant de l’électricité étaient connus dès 2017.

Selon les pièces produites par la locataire, il apparait que cette dernière a régulièrement informé les bailleurs des problèmes rencontrés dans le logement que ce soit par courriers ou par messages, ce que les bailleurs ne contestent pas. Il en ressort également que les problèmes d’humidité dans le logement ne sont pas seulement causés par l’utilisation du poêle à pétrole par la locataire. En revanche, les bailleurs n’apportent pas la preuve d’avoir effectué les réparations nécessaires depuis le rapport de non-décence et particulièrement depuis le dépôt de l’expertise judiciaire précitée. En effet, ils produisent un procès-verbal d’huissier du 27 mai 2025 et une déclaration de sinistre du 5 mai 2025 démontrant l’intervention dans les lieux litigieux pour un dégât des eaux, mais ce dernier n’est pas en lien avec les travaux précités. De même, ils produisent une facture d’électricité du 28 février 2025 d’un montant de 73,56 euros et une attestation « suite à la déclaration de non décence » du 1er juin 2024 expliquant que les propriétaires ont réalisé des travaux, mais sans précision sur la nature des travaux réalisés. Au surplus, il est à noter que la production de factures démontrant la réalisation de travaux antérieurement au rapport d’expertise n’a aucune incidence sur l’issue du litige puisque ceux-ci sont précisément antérieurs aux désordres constatés.

Il résulte de tous ces éléments, qu’il existe suffisamment d’éléments probatoires démontrant l’existence de désordres graves qui doivent être réparés. Ces réparations seront intégralement imputées aux bailleurs conformément aux conclusions précitées de l’expert judiciaire.

Au regard de l’ancienneté et de la gravité des désordres, les travaux devront être réalisés dans un délai de 6 mois à compter de la signification, sous peine d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant 200 jours.

Le loyer sera diminué de 50 euros par mois pendant la période de travaux au regard du préjudice de jouissance subi.

En outre, en ne procédant pas aux réparations locatives, Mme [H] [T] née [I] et M. [W] [I] ont manqué à leur obligation en qualité de bailleur. Cette faute est directement en lien avec le préjudice de jouissance de la locataire qui a justifié de celui-ci, notamment par la production de photographies de moisissures sur les murs, le rapport de non-décence et le rapport d’expertise. Au regard de la gravité et de l’apparition des désordres dès 2021, le préjudice de jouissance sera évalué à la somme de 2.000 euros correspondant à près de 7% du loyer depuis la mise en demeure de mars 2021.

En conséquence, Mme [H] [T] née [I] et M. [W] [I] seront condamnés in solidum à faire procéder aux travaux nécessaires de remise en état du logement loué conformément au rapport d’expertise judiciaire, et ce dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision, sous peine d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant 200 jours, et ils seront également condamnés in solidum à payer à Mme [M] [Y] née [F] la somme de 2.000 euros au titre du préjudice de jouissance subi depuis la mise en demeure du 22 mars 2021. Cette dernière étant autorisée à payer un loyer diminué de 50 euros par mois durant la période des travaux.

Sur la demande en paiement des loyers

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, “ les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.”

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er janvier 2021, du décompte de la créance actualisée au mois de mars 2025 et de la production des relevés bancaires des deux parties que l’arriéré locatif s’élève à la somme de 1.884,65 euros au mois de mars 2025.

Toutefois, le décompte produit par les bailleurs ne tient pas compte de l’état de non décence du logement et de la consignation des loyers.

Au regard de la non-décence du logement, la CAF a suspendu le versement de l’APL entre mars et avril 2022 pour 120 euros et entre mai et décembre 2022 pour 95 euros, en permettant à la locataire de régler uniquement le loyer résiduel pour ces périodes. A compter de janvier 2023, le versement intégral du loyer était dû par la locataire, car il n’y a pas eu de levée de la non-décence du logement.

En outre, par jugement en date du 7 septembre 2023, la consignation des loyers était ordonnée pour les mois d’octobre à décembre 2023. Mais selon l’unique justificatif versé en procédure, il apparait que seule la consignation du loyer du mois d’octobre 2023 a été versée par la locataire à la caisse des dépôts et des consignations le 10 novembre 2023.

Par ailleurs, les taxes d’ordures ménagères réclamées comme suit 69,68 euros pour l’année 2021, 67,14 euros pour l’année 2022, aucune somme pour l’année 2023 et 73,88 euros pour l’année 2024 ne sont pas toutes justifiées par la production desdites taxes. Il manque les justificatifs pour les années 2021 et 2022. Ceux-ci, soit un total de 136,82, seront donc déduits de l’arriéré locatif.

Il résulte de ces éléments que l’arriéré locatif dû s’établit donc comme suit :

Date

Montant dû

Montant payé

Mars à avril 2022

(450€ – 120€ CAF) X 2 mois = 660€

660€

Mai à décembre 2022

(450€ – 95€ CAF) X 8 mois = 2.840€

3.311€

Année 2023 – 3 mois réclamés

450€ X 3 mois = 1.350€

643€ + 450€ à la CDC = 1.093€

Année 2024

450€ X 12 mois = 5.400€

4.744,33€

Janvier à mars 2025

450€ X 3 mois = 1.350€

1.150€

Taxe d’ordures ménagères justifiée et réclamée de 2024

73,88€

/

TOTAL

11.673,88 €

10.958,33€

En conséquence, Mme [M] [Y] née [F] sera condamnée à régler à Mme [H] [T] née [I] et M. [W] [I] la somme de 715,55 euros au titre des loyers impayés, somme arrêtée au mois de mars 2025.

Sur la demande d’octroi de délais de paiement

La demande de délai de paiement formulée par le défendeur ne l’est pas sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989 mais sur celui de l’article 1343-5 du Code civil.

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil “ Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. ”

En l’espèce, la locataire justifie sa demande de délais de paiement, par une situation financière fragile du fait d’une retraite peu élevée, soit la somme de 1.306,98 euros. Elle produit à l’appui de sa demande un relevé de comptes. Même si le montant de l’arriéré locatif est relativement faible, le règlement de cette dette en un seul paiement, en plus du loyer courant, positionnerait la locataire dans une position financière délicate.

De plus, les bailleurs ne s’opposent pas à la demande d’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient de faire droit à la demande de délais et d’accorder à Mme [M] [Y] née [F] un délai de 10 mois pour s’acquitter de sa dette locative, sous la forme de 9 échéances de 70 euros chacune et une 10ème représentant le solde de la dette.

Sur la demande de dommages et intérêts des bailleurs

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Le demandeur qui invoque la réparation d’un dommage doit prouver la faute commise par le défendeur qui a causé son préjudice.

En l’espèce, les bailleurs, qui succombent à titre principal à l’instance ne peuvent se prévaloir du comportement fautif du locataire dans la cadre de la présente procédure. L’épuisement dont ils font état, lié aux relations conflictuelles avec leur voisine, trouvent leur origine dans leur propre carence dans la réalisation des travaux dans le logement. Ils seront donc déboutés de leur demande sur ce fondement.

Sur la demande de dommages et intérêts du locataire

L’article 1231-1 du Code civil prévoit que “ le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.”

Selon l’article 1231-6 du Code civil,

Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Parmi les préjudices évoqués par Mme [M] [Y] née [F], le préjudice de jouissance a déjà été traitée ci-dessus.

Concernant le préjudice financier, elle réclame la somme de 3.000 euros. Elle justifie de plusieurs factures, notamment le paiement de l’intervention d’un électricien pour 130 euros le 18 mars 2021, l’achat d’un radiateur bain d’huile pour 71,66 euros le 18 novembre 2022, ainsi qu’un radiateur électrique pour 157,91 euros le 18 octobre 2022 et un déshumidificateur pour 63,99 euros le 13 octobre 2024, ainsi que le changement du linoléum du logement pour 198,38 euros, accessoires compris, en décembre 2024. Ces dépenses inhabituelles étaient rendues nécessaires au regard de l’état de l’appartement et ne rentraient pas dans les dépenses qui incombent au locataire dans cadre de l’entretien courant des lieux. Les bailleurs seront donc condamnés à lui rembourser ces sommes, à savoir 621,94 euros. En revanche, il ne sera pas fait droit à la demande de remboursement des dépenses en électricité puisque les factures produites ne sont pas à son nom.

S’agissant des dommages et intérêts réclamées par Mme [M] [Y] née [F] au titre de la résistance abusive, elle ne justifie pas de l’existence d’un préjudice indépendant et il n’est pas rapporté la preuve d’une faute caractérisée des bailleurs. En effet, même s’ils n’ont pas satisfait à leur obligation de réaliser les travaux, cette passivité ne caractérise pas une intention de nuire. Il ne peut pas leur être reproché une attitude dilatoire, dans la mesure où des démarches ont tout de même été réalisées tout au long de la présente procédure judiciaire comme il l’a été précédemment rappelé. Mme [M] [Y] née [F] sera donc déboutée de cette demande. En outre, puisque le fondement du préjudice moral n’est pas invoqué, le fait de mentionner que la présente procédure lui cause des problèmes de santé, ne saurait permettre l’octroi de dommages et intérêts sur le fondement de la résistance abusive.

Au vu de ces éléments, Mme [M] [Y] née [F] sera déboutée de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive. Mme [H] [T] née [I] et M. [W] [I] seront condamnés in solidum à payer à Mme [M] [Y] née [F] la somme de 621,94 euros au titre de dommages et intérêts pour préjudice matériel.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du Code de procédure civile, il convient de condamner Mme [H] [T] née [I] et M. [W] [I] aux dépens de l’instance comprenant notamment les frais de l’expertise judiciaire.

Succombant à l’instance, Mme [H] [T] née [I] et M. [W] [I] seront condamnés à payer à Mme [M] [Y] née [F] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Mme [H] [T] née [I] et M. [W] [I] seront par conséquent déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Mme [M] [Y] née [F] en réparations locatives et celle de Mme [H] [T] née [I] et M. [W] [I] en validation du congé ;

DECLARE que le congé délivré pour motif sérieux et légitime par Mme [H] [T] née [I] et M. [W] [I] le 23 juin 2023 est non valable ;

DEBOUTE en conséquence Mme [H] [T] née [I] et M. [W] [I] de leurs demandes relatives à l’expulsion, à la fixation d’une indemnité d’occupation et d’octroi de dommages et intérêts subséquentes au congé ;

CONDAMNE in solidum Mme [H] [T] née [I] et M. [W] [I] à la réalisation des travaux comme indiqué dans l’expertise judiciaire rendue le 31 octobre 2024 par M. [R] [J], sur la base notamment du rapport AVIPUR du 25 juin 2024 et des factures de la société GERMAIN du 24 avril 2021 et de la société DOMPNIER du 31 août 2021, et en particulier :

L’isolation pour avoir au moins la classe F du DPE,

Améliorer la ventilation, notamment en plaçant de nouvelles entrées d’air dans l’appartement, afin d’éviter les problèmes d’humidité et de moisissures,

Relier le groupe de sécurité du chauffe-eau à une évacuation,

Mettre l’électricité aux normes,

Réparer la fenêtre des WC.

DIT que ces travaux devront être réalisés dans un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision, sous peine d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant 200 jours ;

ORDONNE que pendant ce délai de réalisation des travaux, le paiement du loyer sera diminué de 50 euros par mois ;

CONDAMNE in solidum Mme [H] [T] née [I] et M. [W] [I] à payer à Mme [M] [Y] née [F] la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Mme [M] [Y] née [F] à payer la somme de 715,55 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au mois de mars 2025 ;

AUTORISE Mme [M] [Y] née [F] à se libérer de cette somme en payant, en plus de son loyer courant, neuf (9) versements de 70 euros chacun et un dernier équivalent au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, précisant que les paiements qui seraient effectués en plus par Mme [M] [Y] née [F] viendront s’imputer sur les dernières échéances ;

CONDAMNE Mme [M] [Y] née [F] au paiement intégral du solde de la dette en cas de défaut de paiement d’une seule mensualité dans les délais fixés ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par Mme [H] [T] née [I] et M. [W] [I] sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DEBOUTE Mme [M] [Y] née [F] de sa demande en paiement de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive ;

DEBOUTE Mme [H] [T] née [I] et M. [W] [I] de leur demande au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE in solidum Mme [H] [T] née [I] et M. [W] [I] à payer à Mme [M] [Y] née [F] la somme de 621,94 euros de dommages et intérêts au titre de son préjudice matériel ;

CONDAMNE in solidum Mme [H] [T] née [I] et M. [W] [I] au paiement des dépens comprenant les frais de l’expertise judiciaire rendue le 31 octobre 2024 ;

CONDAMNE in solidum Mme [H] [T] née [I] et M. [W] [I] à payer à Mme [M] [Y] née [F] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE Mme [H] [T] née [I] et M. [W] [I] de leur demande en paiement au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRESENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER LE JUGE