TRIBUNAL JUDICIAIRE

d’ ALBERTVILLE

[Adresse 3]

[Adresse 3]

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☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00418

N° Portalis DB2O-W-B7J-C4TW

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 05 Février 2026

SEM 4V

C/

[Z] [F]

ORDONNANCE DE REFERE

DU 05 Février 2026

A l’audience publique des référés du Juge des Contentieux de la Protection de ce Tribunal judiciaire tenue le 05 Février 2026

PRESIDENT : […]

GREFFIER : […]

DEMANDEUR :

SEM 4V

dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par Madame [D] [L], munie d’un mandat spécial

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [F]

né le 30 Août 2001 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Après débats à l’audience publique des référés du 11 Décembre 2025, le Juge des Référés a indiqué que la décision serait mise à disposition au greffe le 05 Février 2026 aux horaires d’ouverture au public du Greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 octobre 2024, la Sem 4V a donné en location à M. [Z] [F] un logement à usage d’habitation (appt n°70) situé dans l’immeuble [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 287,66 euros, outre 37,19 euros de provision sur charges.

Par acte du 2 juillet 2025, la Sem 4V a fait délivrer un commandement de payer la somme de 1.336,41 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par courrier électronique du 16 juillet 2025, la Sem 4V a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’une dette locative, en application des articles 24 I et 24 II de la Loi du 6 Juillet 1989.

Par acte de commissaire de justice du 25 septembre 2025 la Sem 4V a fait assigner en référé M. [Z] [F] devant le juge des contentieux de la protection aux fins :

de constater, la résiliation de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire, d’ordonner l’expulsion de M. [Z] [F] et de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours et l’assistance de la force publique, de condamner M. [Z] [F], à titre provisionnel, au paiement de la somme de 1.618,60 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 août 2025, outre les loyers et charges dus jusqu’au jour du prononcé de la résiliation du contrat de bail et les indemnités d’occupation égales au montant du dernier loyer jusqu’à la libération effective des locaux, de condamner M. [Z] [F] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée le 26 septembre 2025 à la Préfecture de la Savoie.

A l’audience du 11 décembre 2025, la Sem 4V, représentée par Mme [D] [L] maintient l’intégralité de ses demandes et actualise la dette locative à la somme de 1.474,43 euros au 5 décembre 2025. Elle indique que M. [Z] [F] a repris le paiement des loyers depuis le 1er septembre 2025 avec un plan d’apurement de 100 euros par mois dont elle demande le maintien.

M. [Z] [F] assigné à l’étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter de sorte que, la présente décision étant susceptible d’appel, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

Le Diagnostic Social et Financier a été reçu au greffe du tribunal, dont lecture a été faite à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 817 du Code de procédure civile, lorsque les parties sont dispensées de constituer avocat conformément aux dispositions de l’article 761, la procédure est orale, sous réserve des dispositions particulières propres aux matières concernées.

Selon l’article 761 du même code, les parties sont dispensées de constituer avocat dans les matières relevant de la compétence du juge des contentieux de la protection.

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [Z] [F], assigné à étude, ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 26 septembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la Sem 4V justifie avoir saisi la CCAPEX le 16 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la Sem 4V aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs applicable pour les baux signés après le 27 juillet 2023 : “toute clause prévoyant une résiliation de plein droit pour défaut du paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux”

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit que le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement des loyers et après un commandement de payer resté infructueux après deux mois. Il convient donc de respecter la volonté des parties et de faire application du délai de deux mois.

Par acte du 2 juillet 2025, la Sem 4V a fait délivrer à M. [Z] [F] un commandement de payer de 1.336,41euros visant la clause résolutoire et le délai de deux mois.

La dette locative n’a pas été apurée dans les deux mois du commandement, les conditions sont par conséquent réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit le 3 septembre 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de M. [Z] [F] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

o

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par M. [Z] [F]

Selon l’article 1730 du Code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 3 septembre 2025, M. [Z] [F] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Au vu des éléments du dossier, il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale à la somme de 334,67 euros et de condamner M. [Z] [F] à son paiement à compter du 3 septembre 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur l’arriéré des loyers et charges

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, “1e locataire est tenu notamment de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus”.

En l’espèce, la Sem 4V verse aux débats le contrat de bail, l’acte de commandement, un décompte arrêté au 5 décembre 2025 établissant les loyers et charges échus à la somme de 1.474,43 euros.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la Sem 4V n’est pas sérieusement contestable dans son principe et son montant.

En conséquence, M. [Z] [F] sera condamné à payer à la Sem 4V la somme provisionnelle de 1.474,43 euros au titre des loyers et charges impayés.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que “Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge”.

Comme vu précédemment, faute de règlement dans le délai imparti suite au commandement de payer, les conditions de la résiliation du bail sont acquises et ce, depuis le 3 septembre 2025.

Compte tenu de l’échéancier mis en place entre les parties, de la reprise des paiements des loyers par M. [Z] [F], de ses capacités de remboursement et de la demande à respecter le plan d’apurement par la Sem 4V, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder à M. [Z] [F] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative en réglant en plus du loyer, la somme de 100 euros par mois pendant 14 mois et une dernière mensualité équivalent au solde de la dette locative.

Si la dette est apurée dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

la clause de résiliation reprendra son plein effet,l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur,l’expulsion de M. [Z] [F] et de tout occupant de son chef sera autorisée et le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,M. [Z] [F] sera condamné à payer à la Sem 4V une indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme de 334,67 euros et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Sur les dépens et frais irrépétibles

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, il convient de condamner M. [Z] [F] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture.

Il convient de condamner M. [Z] [F] à payer à la Sem 4V la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARONS recevable la demande de la Sem 4V aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 16 octobre 2024 entre la Sem 4V d’une part, et M. [Z] [F] d’autre part, concernant l’appartement n°70 situé dans l’immeuble [Adresse 5], sont réunies à la date du 3 septembre 2025 ;

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNONS M. [Z] [F] à payer à la sem 4V une somme provisionnelle de 1.474,43 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges dus jusqu’au mois de novembre 2025 inclus selon décompte arrêté au 5 décembre 2025, après déduction des frais de relance, et majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS M. [Z] [F] à se libérer en 14 mensualités de 100 euros et une dernière mensualité équivalent au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, précisant que les paiements qui seraient effectués en plus par M. [Z] [F] viendront s’imputer sur les dernières échéances ;

SUSPENDONS pendant ces délais les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELONS que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par la Sem 4V sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DISONS que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par M. [Z] [F] dans le délai précité ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

la clause résolutoire reprendra ses effets,la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible,l’expulsion de M. [Z] [F] et de tout occupant de son chef sera autorisée et le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,M. [Z] [F] sera condamné à régler à la Sem 4V une indemnité d’occupation mensuelle à échoir égale à la somme de 1.474,43 euros et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNONS M. [Z] [F] à payer à la Sem 4V la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [Z] [F] des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 2 juillet 2025, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

LA PRESENTE ORDONNANCE A ETE SIGNEE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRESENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER, LE JUGE,