COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT DU : 13/01/2026

Chambre : CIVILE

Nature : Réputée contradictoire

N° Jugement : 26/1

N° RG 25/00010

N° Portalis DB2O-W-B7J-C4SW

DEMANDEUR :

S.A.R.L. CED 3D

représenté par ses co-gérants Monsieur [Y] [I] et Madame [M] [I]

[Adresse 6]

[Localité 3]

représentée par M^e Yohann OLIVIER, de la SCP ARMAND-CHAT & ASSOCIES, avocat au barreau de CHAMBERY

DEFENDEUR :

S.A.R.L. LE GRENIER

[Adresse 1]

[Localité 4]

Non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL : statuant publiquement, en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

Présidente, juge des loyers commerciaux: […]

assistée lors des débats et de la mise à disposition au greffe de […], greffière

DEBATS :

Audience publique du : 02 Décembre 2025

Délibéré annoncé au : 13 Janvier 2026

Exécutoire délivrée le : 13-01-2026 À : M^e OLIVIER

Expédition délivrée le :

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique reçu le 27 mars 2015, la SCI LE GRENIER a donné à bail commercial les locaux à usage de Bar restaurant, vente à emporter situé dans la [Adresse 6] à [Localité 3], lot n°3 et 6 dont elle est propriétaire à la société VILLARD 1500 et ce à compter du 27 mars 2015 pour se terminer le 26 mars 2024 pour un loyer annuel de 56 000 HT, porté à 59 000 euros HT à échéance des deux premières années, révisable tous les trois ans et payable trimestriellement.

Par voie de plusieurs cessions de fonds de commerce, la société de CED.3D est venu aux droits de la société VILLARD 1500.

Par acte d’huissier signifié le 24 mai 2024, la SARL CED.3D. sollicitait le renouvellement de son bail commercial pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2024 aux mêmes charges et conditions que le bail expiré et avec fixation du loyer du bail renouvelé au montant du loyer actuel, sauf indexation.

Par mémoire envoyé par courrier recommandé avec accusé de réception reçu le 1er août 2025, la société CED.3D. a adressé à la société LE GRENIER un mémoire en vue de la fixation du loyer du bail renouvelé à compter 1er juillet 2024 à la somme annuelle de 50 400 euros HT avec remboursement des trop-perçus de loyer.

En l’absence de réponse, la SARL CED.3D. a alors, par exploit du 06 octobre 2025, fait assigner la société LE GRENIER devant le juge des loyers commerciaux aux fins de:

— à titre principal, fixer le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2022 à la somme annuelle en principale de 50 400 HT et HC par an et la condamner à lui verser la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— à titre subsidiaire, ordonner une mesure d’expertise en application de l’article R 145-30 du code de commerce et fixer le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme de 55 000 euros principal HT et réserver les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile..

La société LE GRENIER n’a pas constitué avocat.

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L’affaire a initialement été appelée à l’audience du 11 novembre 2025 et renvoyée à l’audience du 02 décembre 2025 pour la constitution éventuelle du défendeur et en son absence pour fixer la date de délibéré.

A l’audience du 02 décembre 2025, l’affaire été mise en délibéré au 13 janvier 2026.

MOTIFS :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, “si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée”.

Sur le principe du renouvellement du bail :

Aux termes de l’article R 145-23 du code de commerce, le juge des loyers commerciaux est compétent pour connaître des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, les autres contestations en matière de baux commerciaux relevant quant à elles de la compétence du tribunal judiciaire, lequel peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé.

Il en résulte que la compétence du juge des loyers commerciaux se limite aux seules demandes relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé.

Ainsi le juge des loyers commerciaux n’a pas compétence pour se prononcer sur le principe du renouvellement du bail ni même sur la date de renouvellement du bail.

Il ne peut dès lors qu’être considéré en l’absence de tout élément contraire que le principe du renouvellement du bail au 1er juillet 2024 est acquis.

Sur la demande de fixation du loyer renouvelé :

En application de l’article L 145-33 alinéa 1 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord des parties, une exception à ce principe est prévue par l’article L 145-34 du code de commerce en application duquel, si la durée du bail échu n’est pas contractuellement supérieure à neuf ans et n’a pas excédé douze ans par l’effet d’une tacite reconduction, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, à moins que ne soit survenue pendant la durée du bail expiré une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33 du code de commerce, à savoir les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité ou que la valeur locative soit inférieure au loyer actualisé.

Ainsi, le montant du loyer du bail renouvelé ne peut être fixé à la valeur locative des locaux que dans les cas suivants :

— lorsque la durée du bail échu est contractuellement supérieure à neuf ans,

— lorsque la durée du bail échu a excédé douze ans par l’effet d’une tacite reconduction

— lorsque le preneur justifie que la valeur locative des locaux est inférieure au montant du loyer actualisé,

— lorsque le bailleur justifie d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33 du code de commerce au cours du bail expiré, auquel cas le loyer du bail renouvelé peut être fixé à une valeur supérieure au montant du loyer plafonné,

— lorsque les locaux sont monovalents dès lors qu’aux termes des articles L 145-36 et R 145-10 du code de commerce, le montant du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut être fixé, par dérogation aux articles L 145-33 et R 145-3 du code de commerce, selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.

En l’espèce, le preneur indique que la valeur locative des locaux est inférieure au montant du loyer actualisé s’élevant en l’espèce à la somme de 73 303,36 euros. Il précise que des désordres existent sur le local et que malgré plusieurs signalements, aucune mesure pérenne n’a été entreprise par le bailleur. Il ajoute que la jurisprudence considère que la mise à la charge du locataire de la taxe foncière justifie une minoration de la valeur locative. Il soutient qu’il convient d’appliquer un correctif sur la valeur loactive brute au titre du transfert à sa charge des travaux de mises aux normes et qu’il convient d’exclure les travaux et améliorations qu’elle a réalisés.

Le tribunal n’étant pas en mesure de statuer en l’état du dossier, il convient d’ordonner une expertise dont la teneur est précisée au dispositif, et de désigner à cette fin Monsieur [K] [T] en qualité d’expert judiciaire, et ce, aux frais de la SARL CED.3D..

Sur les demandes de loyer provisionnel :

L’article L. 145-57 du Code de commerce dispose que « Pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer. »

Pendant la durée de l’instance, il sera fixé un loyer provisionnel égal au montant du loyer contractuel en principal, en application des dispositions de l’article L. 145-57 du Code de commerce.

Sur les autres demandes :

Compte tenu de la mesure d’expertise ordonnée, il sera sursis à statuer sur le surplus des demandes.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

Compte tenu de la mesure d’expertise ordonnée, les dépens seront réservés.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens […]. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations ».

De même, il sera sursis à statuer sur les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions nouvelles des articles 514 et 514-1, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement », le juge pouvant, par décision spécialement motivée, d’office ou à la demande d’une partie, écarter l’exécution provisoire de droit en tout ou partie s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce rien ne justifie que soit écartée l’exécution provisoire, de droit, de la présente décision et ce d’autant qu’une expertise judiciaire est ordonnée.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire d’Albertville, statuant après débat en audience publique, par jugement mixte, réputé contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Avant dire droit sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé :

ORDONNE une expertise judiciaire

COMMET pour y procéder monsieur [K] [T], cabinet DLC expertise, sis [Adresse 2] ([Courriel 7]), expert inscrit sur la liste de la Cour d’appel de CHAMBERY, avec pour mission de :

— convoquer les parties et recueillir leurs explications,

— prendre connaissance des documents de la cause,

— préciser le montant du loyer en cours au jour du renouvellement du bail (le 1er juillet 2024),

— indiquer le montant du loyer plafonné en application de l’article L 145-34 du code de commerce,

— décrire et visiter les lieux,

— en cas de désaccord des parties sur la surface des locaux, procéder aux mesures des locaux et indiquer la surface pondérée de ces derniers en détaillant le calcul,

— indiquer :

* les caractéristiques propres du local

* l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité voire, en tant que de besoin, la nature et l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire

* la destination et/ou les modalités de jouissance des lieux prévus au bail

* les obligations respectives des parties s’agissant notamment des obligations et restrictions imposées au bailleur et/ou au preneur, les améliorations apportées dont l’auteur, l’époque et le coût seront précisés

* les facteurs locaux de commercialité et notamment :

° l’importance de la ville, du quartier, de la rue

° l’intérêt de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales et de l’activité considérée en particulier

° l’attrait et les sujétions particuliers que peut présenter l’emplacement

° l’évolution du secteur

— préciser les prix couramment pratiqués dans le voisinage,

— donner son avis motivé sur la valeur locative des lieux loués au sens de l’article L.145-33 du code de commerce au 1er juillet 2024,

— plus généralement fournir tous éléments utiles à la solution du litige,

Dit que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 283 du code de procédure civile, qu’il pourra entendre toutes personnes, qu’il aura la faculté de s’adjoindre tout spécialiste de son choix dans une spécialité différente de la sienne, à charge de joindre leur avis au rapport

Fixe l’avance des frais d’expertise à valoir sur le montant des honoraires de l’expert à la somme de 2 500 euros qui devra être consignée par la SARL CED.3D. par virement bancaire sur le compte de la Régie du Tribunal Judiciaire d’Albertville ([XXXXXXXXXX05], en indiquant impérativement le numéro RG du dossier en référence du virement) avant le 11 mars 2026;

Rappelle qu’à défaut de consignation de la provision dans le délai imparti la désignation de l’expert sera caduque

Rappelle que que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et qu’il pourra commencer ses opérations dès qu’il aura reçu avertissement par le greffe du versement de la consignation

Dit que l’expert dressera rapport de ses opérations pour être déposé au greffe avant le 09 septembre 2026 en un original et une copie après en avoir adressé un exemplaire à chacune des parties en cause et avoir préalablement communiqué aux parties et à leurs conseils ses conclusions, avoir recueilli leurs observations et y avoir répondu

Dit que lors de la première réunion l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours

Dit qu’à l’issue de cette réunion l’expert fera connaître au juge chargé du contrôle de l’expertise la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et sollicitera le cas échéant, le versement d’une provision complémentaire

Dit que l’expert tiendra le juge chargé du contrôle de l’expertise informé de l’avancement de ses opérations et le saisira de toute difficulté y afférente

Dit qu’il sera pourvu au remplacement de l’expert dans les cas, conditions et formes des articles 234 et 235 du code de procédure civile

Rappelle que les délais fixés à l’expert sont impératifs, que leur non respect constitue une faute grave, sauf motif légitime et qu’à défaut il pourra être fait application de l’article 235 al2 du code de procédure civile

Dit qu’à l’issue de ses opérations, l’expert adressera aux parties un projet de sa demande de recouvrement d’honoraires et débours, en même temps qu’il l’adressera au magistrat taxateur

Dit que les parties disposeront à réception de ce projet, d’un délai de 15 jours pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais, et que ces observations seront adressées au magistrat taxateur afin de débat contradictoire préalablement à l’ordonnance de taxe

Dit qu’à défaut d’observations dans ce délai de 15 jours, la partie défaillante sera considérée comme agréant le projet

Désigne le Président du Tribunal judiciaire de céans comme juge chargé du contrôle de l’expertise

Rejette les demandes de loyer provisionnel formées;

Dit que la SARL CED.3D. continuera à s’acquitter pendant toute la durée de l’instance du loyer au prix ancien ;

SURSOIT à statuer sur les demandes jusqu’au dépôt du rapport d’expertise ou le prononcé de la caducité de celle-ci ;

RÉSERVE les dépens;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire;

Ainsi jugé et prononcé, le 13 janvier 2026, la minute étant signée par Madame […], Juge des loyers commerciaux et Madame […], Greffière

La Greffière La Juge des Loyers commerciaux