TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE RAMBOUILLET

[Courriel 5]

Tél. 01.30.46.29.60

N° RG 24/00060 – N° Portalis DB22-W-B7I-SGPU

MINUTE : /2025

ORDONNANCE DE REFERE

Du : 24 Juin 2025

contradictoire

et en premier ressort

DEMANDEUR(S) :

S.A.R.L. LE JARDIN D’ARICIE

DEFENDEUR(S) :

[K] [Z]

expédition exécutoire

délivrée le

à

copies délivrées le

à

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

L’AN DEUX MILLE VINGT-CINQ

et le VINGT QUATRE JUIN

Après débats à l’audience publique du Tribunal de Proximité de RAMBOUILLET tenue le 08 Avril 2025 ;

Sous la présidence de Cécile TIBERGHIEN, Juge du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES, Magistrat à titre temporaire délégué par ordonnance de M. Le Président du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES en date du 13/07/2023, chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal de Proximité de RAMBOUILLET, assistée de Virginie DUMINY, Greffier ;

l’ordonnance suivante a été rendue en indiquant que la décision serait mise à disposition au greffe aux horaires d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

La Société LE JARDIN D’ARICIE

S.A.R.L. au capital de 1000€, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° 432 120 327, dont le siège social est situé [Adresse 2], prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège.

représentée par M^e Lucie LANGUEDOC, avocat au barreau de VERSAILLES

ET :

DEFENDEUR(S) :

M. [K] [Z]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Camille JOLY, avocat au barreau de VERSAILLES

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 septembre 2014 prenant effet le 1er novembre 2014, la SCI LE JARDIN D’ARICIE, devenue la SARL LE JARDIN D’ARICIE le 18 août 2023, a donné en location à Mme [K] [Z] un logement situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel initial de 815 € hors charges.

Mme [K] [Z] a rencontré des difficultés de paiement dès l’année 2016 et un plan d’apurement a été mis en place avec la SARL LE JARDIN D’ARICIE et la Caisse d’Allocations Familiales.

Se plaignant d’un certain nombre de désordres dans son logement, Mme [K] [Z] a fait dénoncer à la SARL LE JARDIN D’ARICIE un procès-verbal de constat qu’elle a fait établir le 31 juillet 2023 et lui a fait sommation de prendre toutes les mesures nécessaires pour faire cesser son trouble de jouissance.

Par ailleurs des loyers étant demeurés impayés, la SARL LE JARDIN D’ARICIE a fait délivrer à Mme [K] [Z] par acte de commissaire de justice du 25 mars 2024, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail pour la somme en principal de 5 936 €.

Par acte de commissaire de justice du 12 juin 2024 signifié à l’étude, la SARL LE JARDIN D’ARICIE a assigné en référé Mme [K] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles siégeant au tribunal de proximité de Rambouillet au visa notamment des dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 aux fins de voir :

Accueillir la SARL LE JARDIN D’ARICIE dans ses demandes, fins et conclusions,

Constater l’acquisition de la clause résolutoire visée aux termes du commandement et partant, la résiliation de l’engagement locatif, objet de la présente procédure,

Constater la qualité d’occupante sans droit ni titre de Mme [K] [Z] et de toute personne occupante de son chef,

Ordonner l’expulsion de Mme [K] [Z] ainsi que de tous occupants éventuels des lieux de son chef, sis [Adresse 3], avec le concours si nécessaire de la force publique et ce, avec toutes conséquences de droit y attachées,

Dire et juger que les effets personnels de Mme [K] [Z] se trouvant dans les lieux serons, en tant que besoin, séquestrés dans un garde-meubles, aux frais, risques et périls de l’expulsée,

D’ores et déjà, par provision, condamner Mme [K] [Z] au paiement, au bénéfice de la SARL LE JARDIN D’ARICIE, de la somme de 6 094,80 € due en juin 2024, augmentée des intérêts de retard, conformément à l’article 1153 alinéa 1er du code civil, à compter du commandement de payer en date du 25 mars 2024 sur la somme de 6 094,80 €,

Fixer l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle jusqu’à parfaite libération des lieux, par référence au montant du premier loyer applicable, soit 843 €, le tout augmenté des charges et taxes récupérables, et condamner Mme [K] [Z] au règlement de cette indemnité,

Constater l’importance de cette dette locative, et en conséquence,

Dispenser la SARL LE JARDIN D’ARICIE de l’application de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Subsidiairement, réduire le délai prévu aux termes de ce texte,

Par identité de motifs, voir condamner Mme [K] [Z] à verser à la SARL LE JARDIN D’ARICIE par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, une somme de 1 800 € ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 8 avril 2025, après un renvoi, la SARL LE JARDIN D’ARICIE, représentée par son avocat, dépose des conclusions. Elle maintient l’intégralité des demandes figurant dans son assignation et y ajoute celle de débouter de Mme [K] [Z] de l’ensemble de ses demandes.

Au soutien de ses demandes, la SARL LE JARDIN D’ARICIE fait valoir que la dette est ancienne et s’élève à plus de 20 000 € bien qu’une partie soit prescrite. Elle affirme que Mme [K] [Z] a fait le choix de ne pas régler l’intégralité des loyers, ce qui constitue un trouble manifestement illicite qu’il est urgent de faire cesser, et que l’obligation de la locataire ne se heurte à aucune contestation sérieuse, Mme [K] [Z] ayant elle-même reconnu la dette en sollicitant des délais de paiement. S’agissant de la demande reconventionnelle de cette dernière fondée sur le défaut d’entretien de l’immeuble, elle soutient que c’est Mme [K] [Z] qui fait obstacle à la réalisation des travaux d’entretien en ne permettant pas l’accès à son logement.

Mme [K] [Z], représentée par son avocat, régularise des conclusions auxquelles elle se réfère expressément. Elle demande au tribunal au visa notamment des dispositions des articles 1719, 1219, 1343-5 du code civil et 6 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de :

A titre principal, juger que l’action en référé formée par la SARL LE JARDIN D’ARICIE est irrecevable et l’en débouter,

A titre subsidiaire,

Lui octroyer des délais de paiement sur deux ans et suspendre les effets de la clause résolutoire.

Juger que la SARL LE JARDIN D’ARICIE a commis une faute résultant de la déloyauté dans l’exécution du contrat de location sur la période du 1er janvier 2019 au 31 avril 2023 lui causant un préjudice financier de 5 500 €.

Juger que la SARL LE JARDIN D’ARICIE a commis une faute résultant de l’absence d’entretien de l’immeuble sis [Adresse 4]

En conséquence,

Condamner la SARL LE JARDIN D’ARICIE à verser la somme de 5 500 € à Mme [K] [Z] à titre d’indemnité provisionnelle à valoir sur les indemnités définitives relatives au préjudice financier résultant de la mauvaise foi – négligence – de la SARL LE JARDIN D’ARICIE dans l’exécution du contrat de location sur la période du 1er janvier 2019 au 31 avril 2023

Condamner la SARL LE JARDIN D’ARICIE à verser à Mme [K] [Z] la somme de 1 000 € à titre d’indemnité provisionnelle à valoir sur les indemnités définitives relatives au préjudice moral résultant de l’absence d’entretien du bien immobilier sis [Adresse 4]

En tout état de cause,

Condamner la SARL LE JARDIN D’ARICIE à verser à Mme [K] [Z] la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Condamner la SARL LE JARDIN D’ARICIE aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, Mme [K] [Z] fait valoir que les conditions du référé prévues par les articles 834 et 835 du code de procédure civile ne sont pas réunies en l’absence d’urgence, de dommage imminent ou de trouble manifestement illicite. Elle oppose en outre à son obligation de régler la dette locative une exception d’inexécution. Par ailleurs, elle conteste le montant de la dette. Elle ajoute enfin que son logement connait de nombreux désordres qu’elle a signalé depuis 2015 et que ce défaut d’entretien imputable à la SARL LE JARDIN D’ARICIE lui cause un préjudice moral.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le juge des contentieux de la protection se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 24 juin 2025.

En cours de délibéré et sur autorisation du juge, la SARL LE JARDIN D’ARICIE a écrit au tribunal que le commissaire de justice chargé de signifier l’assignation n’a pas pu la notifier à la préfecture des Yvelines en raison d’une difficulté informatique. Elle sollicite la réouverture des débats pour permettre au commissaire de justice de régulariser la situation. Mme [K] [Z] a répondu par une note en délibéré en s’opposant à la demande.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE DE RESILIATION

Il résulte de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au litige que l’assignation aux fins de constat de la résiliation doit être notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience et ce, à peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce et bien qu’ayant été autorisée à le faire en délibéré, la SARL LE JARDIN D’ARICIE ne justifie pas que l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines au moins six semaines avant l’audience du 12 novembre 2024.

La Cour de cassation a précisé que ce défaut de notification dans les délais ne pouvait être régularisé lors de l’instance par le bailleur.

La demande de la SARL LE JARDIN D’ARICIE tendant à la résiliation du bail est donc irrecevable.

Il convient par conséquent de la débouter de sa demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et sa résiliation, ainsi que de toutes celles en découlant tendant à l’expulsion, la séquestration des meubles, la dispense du délai de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et la condamnation de Mme [K] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation, qui deviennent sans objet.

II. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT

Il résulte des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code prévoit par ailleurs que le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Il peut également allouer au créancier une provision ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire, lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SARL LE JARDIN D’ARICIE produit, avec le commandement de payer du 25 mars 2024, un décompte montrant que Mme [K] [Z] restait devoir à cette date, après déduction des frais de poursuites, la somme de 5 936 €.

Mme [K] [Z] discute la responsabilité de la dette locative qu’elle attribue à la SARL LE JARDIN D’ARICIE pour avoir tardé à communiquer à la CAF les documents nécessaires au maintien de l’aide au logement. Toutefois, elle ne conteste pas le principe de la dette et produit un décompte arrêté au 31 mars 2025 par lequel elle reconnait devoir, à cette date, la somme de 4 822 €, échéance de mars 2025 incluse.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement, à titre provisionnel, de cette somme de 4 822€, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 mars 2024 conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

III. SUR LA DEMANDE DE DELAIS DE PAIEMENT

Il résulte de l’article 1343-5 du code civil que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [K] [Z] explique la dette locative par le retard pris par la SARL LE JARDIN D’ARICIE pour transmettre à la CAF les attestations de respect du plan d’apurement réclamées par cette dernière et la suspension du versement de l’aide au logement. La SARL LE JARDIN D’ARICIE ne conteste pas qu’une partie de la dette s’est constituée en raison de la suspension de l’aide au logement puisqu’en 2019, elle écrivait que la dette correspondait à la somme due par la CAF depuis la suspension.

Mme [K] [Z] a toujours effectué des règlements et, à la date de l’audience, elle avait repris le versement de l’intégralité du loyer. De surcroit, elle propose d’apurer la dette par le versement de 200 € par mois en plus du montant du loyer et des charges courants. Par ailleurs, la SARL LE JARDIN D’ARICIE ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Dans ces conditions, il convient d’autoriser Mme [K] [Z] à se libérer de sa dette selon les modalités prévues au dispositif de cette ordonnance.

IV. SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES DE DOMMAGES ET INTERETS

1En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Mme [K] [Z] invoque la mauvaise foi de la SARL LE JARDIN D’ARICIE dans l’exécution du contrat de bail en ce qu’elle a été négligente pour transmettre à la CAF les documents qui auraient permis le maintien de l’aide au logement. Elle soutient que cette négligence est à l’origine de la dette locative et qu’elle a généré un préjudice financier pour lequel elle demande l’allocation d’une provision de 5 500 € à valoir sur son indemnisation.

De son côté, la SARL LE JARDIN D’ARICIE conteste toute négligence et affirme que l’aide a été suspendue en raison du montant des ressources de Mme [K] [Z].

La demande de Mme [K] [Z] suppose que le juge apprécie l’existence et le cas échéant, la gravité, de la négligence alléguée de la SARL LE JARDIN D’ARICIE. Or cette appréciation excède les pouvoirs du juge des référés.

Mme [K] [Z] sollicite également une provision à valoir sur l’indemnisation du préjudice moral qu’elle affirme subir en raison du défaut d’entretien de son logement par la SARL LE JARDIN D’ARICIE. Elle produit notamment un procès-verbal de constat d’huissier qu’elle a fait établir en juillet 2023 pour faire constater les désordres affectant son logement. De son côté, la SARL LE JARDIN D’ARICIE produit la retranscription de ses échanges avec sa locataire qui montrent que cette dernière n’a fait preuve d’aucun empressement pour laisser les entreprises missionnées par la société bailleresse accéder à son logement pour y effectuer les travaux d’entretien.

Cette demande suppose que le juge apprécie l’existence d’un manquement de la SARL LE JARDIN D’ARICIE à son obligation de remettre à Mme [K] [Z] un logement décent au regard de l’obligation de cette dernière de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution des travaux nécessaires à leur maintien en l’état. Là encore, une telle appréciation échappe au pouvoir du juge des référés.

Par conséquent, il sera constaté qu’il n’y a pas lieu à référé sur les demandes reconventionnelles de Mme [K] [Z].

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Mme [K] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens.

De plus, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SARL LE JARDIN D’ARICIE, Mme [K] [Z] sera condamnée à lui verser une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, l’ordonnance est de plein droit assorti de l’exécution provisoire et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’irrecevabilité de la demande tendant à la résiliation du bail conclu le 18 septembre 2014 prenant effet le 1er novembre 2014, entre la SCI LE JARDIN D’ARICIE et Mme [K] [Z] concernant un logement situé [Adresse 4] ;

DEBOUTONS la SARL LE JARDIN D’ARICIE de sa demande tendant à voir constater la résiliation du bail ainsi que de ses demandes d’expulsion, de séquestration des meubles, de dispense du délai de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et de condamnation de Mme [K] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation, devenues sans objet ;

CONDAMNONS Mme [K] [Z] à payer à SARL LE JARDIN D’ARICIE, à titre provisionnel, la somme de 4 822 €, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 mars 2024 conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil ;

AUTORISONS Mme [K] [Z] à se libérer de la dette en 23 mensualités de 200 € et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou du remboursement de la dette locative, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision à valoir sur l’indemnisation du préjudice financier allégué par Mme [K] [Z] ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision à valoir sur l’indemnisation du préjudice moral allégué par Mme [K] [Z] ;

CONDAMNONS Mme [K] [Z] à verser à la SARL LE JARDIN D’ARICIE la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [K] [Z] aux dépens ;

RAPPELONS que l’ordonnance est de plein droit assorti de l’exécution provisoire et DIT n’y avoir lieu de l’écarter.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du Tribunal de Proximité, le 24 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Cécile TIBERGHIEN, Juge des contentieux de la protection, et par Virginie DUMINY, Greffier.

Le Greffier La Juge

Virginie DUMINY Cécile TIBERGHIEN