COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

JUGEMENT DU : 30/04/2026

Chambre : CIVILE

Nature : Contradictoire

N° Jugement :

N° RG 24/00014

N° Portalis DB2O-W-B7I-CWEX

DEMANDEUR :

Monsieur [A] [R]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par M^e Zelda JASTRZEB-SENELAS, avocate postulante au barreau d’ALBERTVILLE substitué par M^e Sarah PEREIRA, avocate au barreau d’ALBERTVILLE et M^e Céline CASSEGRAIN, de la SELARL RETEX ALMODOVAR AVOCATS, avocate plaidante au barreau de VALENCE,

DÉFENDEUR :

S.A.R.L. LOVALSA

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Francois-xavier CHAPUIS, de la SCP ARMAND-CHAT & ASSOCIES, avocat au barreau de CHAMBERY

COMPOSITION DE LA JURIDICTION : statuant publiquement, en premier ressort :

Lors des débats, du délibéré et du prononcé :

Président : […]

assisté lors des débats et du prononcé de […], Greffière

DÉBATS :

Audience publique du : 27 Février 2026

Délibéré annoncé au : 30 Avril 2026

Exécutoire délivré le :

Expédition délivrée le :

à : M^e JASTRZEB-SENELAS et M^e CHAPUIS

à :

EXPOSE DU LITIGE :

Vu l’acte signifié par commissaire de justice le 21/12/2023 par lequel la S.A.R.L. LOVALSA a assigné M. [A] [R] devant le présent tribunal aux fins de voir fixer une indemnité d’éviction à son profit en suite du congé avec refus de renouvellement du bail commercial liant les parties, antérieurement renouvelé le 17/2/2013 pour 9 ans à compter du 1/1/2013 portant sur divers lots dont le logement n°17 ultérieurement acquis par M. [A] [R], sis dans la résidence de tourisme Le Cheval Blanc [Adresse 2] [Adresse 3] à [Localité 2], qui lui a été délivré le 30/6/2021 avec effet au 31/12/2021 pour le-dit logement par le dit-bailleur aux droits desquels se trouve M. [A] [R] par l’effet de son acquisition par acte authentique du 18/7/2023 ;

Vu l’acte signifié le 27/12/2023, joint à l’instance initiale, par lequel M. [A] [R] à assigné la S.A.R.L. LOVALSA aux fins de fixation de l’indemnité d’occupation due par cette dernière pour ce logement n°17 ;

Vu les dernières conclusions de la S.A.R.L. LOVALSA reçues le 11/3/2025 par lesquelles elle a demandé in fine, au visa des articles L 145-9 et suivants du code de commerce :

— condamner M. [A] [R] à lui payer une indemnité d’éviction de 86 913,24 €, outre intérêts au taux légal à compter de la signification, sauf subsidiairement à ordonner une expertise à ses frais avancés en sursoyant à statuer dans cette attente ;

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme annuelle de 5 902,82 € TTC à compter du 1/1/2022 ;

— condamner M. [A] [R] à lui payer 5 000 €sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre dépens ;

Vu les dernières conclusions de M. [A] [R] reçues le 4/6/2025 par lesquelles il a demandé in fine de voir :

— condamner la S.A.R.L. LOVALSA à lui payer une indemnité d’occupation de 22 000 € HT à compter du 1/1/2022, outre taxes et charges prévues par le bail expiré, ou, subsidiairement, à lui payer ce montant à titre provisionnel en ordonnant une expertise de ce chef ;

— fixer l’indemnité d’éviction à 1 € ;

— condamner la S.A.R.L. LOVALSA à lui payer la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre dépens ;

Vu l’ordonnance du Juge de la Mise en Etat du 18/9/2025 par laquelle la clôture de la mise en état a été prononcée et l’audience de plaidoirie fixée au 27/2/2026, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe ce jour ;

MOTIVATION :

— sur l’indemnité d’éviction

L’article L145-14 du code de commerce dispose que le bailleur refusant le renouvellement du bail “doit, sauf exceptions prévues aux articles L145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement” et comprenant “notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre”.

En l’espèce, s’il est couramment employé d’en calculer la valeur vénale d’après la méthode hôtelière sur la base des ratios variables selon leurs catégories appliqués aux chiffres d’affaires des établissements hôteliers, cette méthode n’est pas sacramentielle et son application pure et simple à des établissements para-hôteliers ayant des charges notamment de personnel grevant le chiffres d’affaires plus réduites que les hôtels doit être corrigée ou recoupée en tenant compte au moins de cette différence réelle, ce sur quoi il n’est offert aucun élément.

Par ailleurs, les documents succincts produits pour déterminer le chiffre d’affaires réel en cause comme pour fonder toutes autres méthodes, et son équivalence en termes de consistance et d’état avec ceux de référence, qui plus sans certification comptable, sont dénués de valeur probante.

Inversement, le preneur tenu d’offrir une indemnité d’éviction ne justifie pas de l’absence de valeur du fonds de commerce que son offre symbolique doit fonder.

Une mesure d’instruction est donc un prélable nécessaire.

— sur l’indemnité d’occupation

En application de l’article L 145-28 du code de commerce, “aucun locataire pouvant prétender à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections VI et VII, compte tenu de tous éléments d’appréciation”.

En application de l’article L 145-33 du code relevant de ces dernières dispositions, le prix du bail doit correspondre à la valeur locative déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix courramment pratiqués dans le voisinage, tels que définis par les articles R 145-3 à R 145-8 du code de commerce.

En application des articles L 145-36 du code de commerce et R 145-10 du code de commerce, le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut être determiné par dérogation à des derniers textes, selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.

L’indemnité d’occupation doit donc correspondre au montant du loyer qui serait applicable selon ces critères légaux à la date d’effet du droit au maintien dans les lieux, sauf à tenir compte de toutes circonstances inhérentes au régime du droit au maintien dans les lieux ayant un effet effet différent sur les droits et obligations respectifs de ceux attachés à un bail commercial en considération duquel le loyer fondant l’indemnité d’occupation est pourtant déterminé, dont notamment la perte éventuelle pour le bailleur du bénéfice de clauses d’indexation usuelles pouvant être stipulées à un bail, ou la perte pour le preneur des possibilités normales d’exploitation tirées de la durée légale d’un bail commercial, causée par la précarité du droit au maintien dans les lieux, notamment par une privation de gains ou l’exposition du surcoûts d’exploitation par la perte de possibilités d’investissements nécessaires, d’amortissement de ceux effectués depuis l’expiration du bail ou de restrictions d’exploitation de la clientèle.

Ainsi, la valeur locative d’un bail commercial n’est pas comme prétendu équivalente aux loyers de locations saisonnières directement effectuées entre particuliers et donc aux revenus des sous-locations effectuées par le professionnel preneur à bail commercial, faute de quoi ce dernier n’aurait du reste aucun intérêt à contracter, tandis qu’il n’est produit aucune pièce de nature à établir la valeur locative selon les seuls critères légaux applicables, ni les circonstances particulières propre à en corriger l’effet sur l’indemnité d’occupation prétendues par le preneur.

Il y a donc lieu d’ordonner une expertise également de ce chef et de fixer dans cette attente une indemnité provisionnelle correspondant au montant du loyer contractuellement applicable à sa date d’expiration et selon l’indexation à échoir antérieurement stipulée, toutes autres conditions de charges et taxes stipulées par le bail expiré restant applicables.

Une condamnation en ce sens ne sera pour autant prononcée que pour les montants dus à compter du 18/7/2023, date d’acquisition du bien par M. [A] [R] et de transmission des droits correspondants, en l’absence de précision et discussion sur un transfert rétroactif à son profit des droits du vendeur acquis par ce dernier pour l’occupation antérieure à la vente.

— sur les frais irrépétibles et les dépens

En application de l’articles 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès, dans la proportion tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, sauf à l’en dispenser compte tenu des mêmes considérations, à payer à l’autre partie la somme qu’il déterminé au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’absence de décision au fond et de considération justifiant en l’état la mise à la charge d’une partie des frais irrépétibles exposés par l’autre, il y a lieu de surseoir à statuer également de ces chefs accessoires au fond.

— sur l’exécution provisoire

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit à défaut de disposition légale contraire et d’incompatibilité avec la nature de l’affaire.

Tel est le cas en l’espèce, sans contestation des parties, ce qu’il y a lieu de constater.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, après débats publics,

ORDONNE une expertise, avant dire droit sur la fixation des indemnités d’éviction et d’occupation respectivement dues entre les parties au titre du bail renouvelé le 17/2/2013 pour 9 ans à compter du 1/1/2013 expiré le 31/12/2021en suite d’un congé délivré pour ce terme signifié le 30/6/2021 avec refus de renouvellement, portant sur le lot 17 de l’immeuble en copropriété à usage de résidence de tourisme dénommé “LE CHEVAL BLANC 1" sis commune [Localité 2] [Adresse 2] [Adresse 3] ;

COMMET à cette fin Monsieur [H] [O], expert près la Cour d’Appel de CHAMBERY, demeurant [Adresse 4], [Localité 3] (tel.portable : [XXXXXXXX01]) avec pour mission de :

1/ sur l’indemnité d’éviction due en application de l’article L 145-14 du code de commerce

1.1 : établir de façon motivée si la privation du bail expiré entraînera en tout ou partie la perte du fonds de commerce exploité dans les locaux qui en sont l’objet ou si ce dernier peut être transféré sans perte conséquente de clientèle dans des locaux et selon des conditions équivalentes, en déterminant le cas échéant tous correctifs exigés par les différences constatées ;

1.2 : en cas de perte du fonds non transférable sans perte importante de clientèle :

§ décrire les éventuels usages de la profession applicables à la détermination de la valeur marchande du fonds de commerce exploité à l’usage de résidence de tourisme dans les biens objets du bail commercial expiré ;

§ estimer de façon circonstanciée la valeur marchande du fonds en cause selon ces usages appliqués à ses particularités propres ;

§ à défaut d’usage professionnel propre à l’activité considérée ou en cas d’imprécision importante résultant de son application au bail considéré, estimer de façon circonstancée la valeur marchande du fonds selon les usages appliqués à des activités comparables, dont la méthode hôtelière selon le chiffre d’affaires et celle selon la perte de marge brute en fonction de toutes adaptations au fonds considéré, et, en cas d’imprécision ou de différence significatives persistantes, par comparaison avec le prix des ventes, réalisées sur une période proche de celle prise en compte pour ces méthodes, de fonds de commerce exploitant une activité dans des conditions juridiques et économiques de nature et d’importance équivalente, le cas échéant, selon tous correctifs exigés par les différences constatées et les évolutions prévisibles ;

§ déterminer dans les mêmes conditions la valeur du droit au bail dans le cas où le preneur invoquerait qu’elle dépasserait la valeur marchande ;

§ déterminer de façon circonstanciée, les indemnités accessoires dues au titre des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais, impôts et droits de mutation afférents à l’acquisition d’un fonds d’importance identique, de l’éventuel trouble commercial et de tous préjudices accessoires, en déterminant le cas échéant l’existence et le montant d’un moindre préjudice notamment en cas d’impossibilité d’acquisition d’un fonds similaire dans la zone d’exploitation ;

1.3 : en cas de possibilité d’un transfert de fonds sans perte conséquente de clientèle dans des locaux de qualité équivalente, déterminer les dépenses et pertes de gains consécutives à un tel transfert dont notamment le coût d’acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’actuel, les frais, droits de mutation et autres taxes correspondants, les frais de déménagement et de réinstallation, les travaux d’aménagement et de réparation éventuellement nécessaires, les dépenses de commercialisation éventuelles, l’éventuel trouble commercial subi et tous autres préjudices accessoires, sauf à déterminer l’existence et le montant d’un moindre préjudice ;

2/ sur l’indemnité d’occupation due en application de l’article L 145-28 du code de commerce

2.1 : estimer le montant du loyer qui serait applicable selon la valeur locative du bien objet du bail expiré à la date d’effet du maintien dans les lieux, telle que déterminée par les articles L 145-33 et R 145-3 à R 145-8 du code de commerce et, le cas échéant, si l’une des parties invoque l’existence de locaux à caractère monovalent et à charge pour l’expert de donner son avis sur l’existence ou non de ce caractère et des usages applicables, selon la valeur déterminée par les articles L 145-36 et R 145-10 du code de commerce ;

2.2 : estimer le montant de l’indemnité due par le locataire pour son maintien dans les lieux à compter de la date d’effet du maintien dans les lieux jusqu’à libération effective, selon le loyer ainsi évalué et selon toutes circonstances nécessitant d’en corriger la valeur compte tenu des différences existantes entre le régime juridique d’un bail déterminant ce loyer et celui applicable au maintien dans les lieux, telles que les conditions usuelles de variation de loyer qui auraient pu être fixées, le maintien de clauses prévoyant des charges exhorbitantes de droit commun au profit d’une partie de nature à influer sur la valeur déterminée sans ces clauses, ou les pertes ou surcoûts d’exploitation effectivement causées au preneur par la précarité du droit au maintien dans les lieux, appréciée selon la durée prévisible tirée de ses critères légaux et des diligences respectives et délais de procédure usuels en dépendant, par rapport aux conditions d’exploitation qui auraient normalement été offertes en contrepartie d’un loyer déterminé selon la durée légale d’un bail commercial ;

DÉSIGNE pour surveiller les opérations d’expertise la présidente du tribunal judiciaire d’Albertville ou tout magistrat spécialement désigné à cette fin par ordonnance de roulement ou toute ordonnance supplétive, à compter de la présente décision et jusqu’à la taxe des honoraires de l’expert ; ;

ORDONNE la consignation par la S.A.R.L. LOVALSA , avant le 01/06/2026, d’une provision de 2 800 euros à valoir sur la rémunération de l’expert, sous forme de virement bancaire émis à l’ordre de la REGIE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE selon les coordonnées “[XXXXXXXXXX01] – BOC : [XXXXXXXXXX02]" et en indiquant impérativement le numéro RG du présent dossier ;

RAPPELLE que la saisine de l’expert est subordonnée à la consignation préalable de cette somme ;

DIT qu’à défaut de consignation dans le délai pré-cité, la caducité de l’expertise sera encourue et pourra être prononcée d’office ou sur demande de toute partie, sauf à en être relevée en justifiant d’une régularisation par la partie tenue ou par celle s’y substituant pour pallier cette carence ;

DIT que les parties devront ensuite communiquer sans délai les pièces réclamées par l’expert et qu’en cas de défaillance des parties, le juge du service du contrôle des mesures d’instruction pourra être saisi en vue de la fixation d’une astreinte ;

DIT que l’expert tiendra le juge du service du contrôle des mesures d’instruction informé de l’avancement de ses opérations et le saisira de toute difficulté y afférente, notamment sur la communication de pièces, la nécessité d’appeler en cause un tiers ou les raisons d’un éventuel retard dans le dépôt du rapport ;

DIT qu’en l’absence de réponse de l’expert à deux courriers de rappel après dépassement du délai de dépôt du rapport, sa rémunération sera réduite par le juge taxateur ;

DIT que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— commencer ses opérations dès qu’il sera averti par le greffe que les parties ont consigné la provision mise à leur charge ou le montant de la première échéance ;

— accomplir sa mission conformément aux articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile,

— convoquer et entendre les parties et leurs conseils et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise,

— commettre et entendre contradictoirement, après observations recueillies des parties et de leurs conseils, tout sachant dans une spécialité différente de la sienne à charge d’en joindre l’avis ;

— se faire remettre par les parties ou par tout tiers détenteur toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, et notamment les comptes certifiés d’exploitation de la résidence et tout pièce annexe permettant de recenser les recettes et charges de l’exploitation au moins sur les trois derniers exercices clos sans effet induit par la survenance de circonstances exceptionnelles, dont ceux de la pandémie liée au Covid, précédant le terme prévisible de son investigation, le cas échéant le personnel employé par le preneur, et les taux de remplissage obtenus, particulièrement sur l’appartement considéré,

— en présence des parties et de leurs éventuels conseils, visiter le local objet du bail expiré et le décrire y compris dans sa situation au sein de l’ensemble immobilier à usage de résidence touristique, en constituant si besoin un album photographique et en dressant des croquis,

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

° en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations,

° en indiquant les mises en cause, les interventions volontaires ou forcées qui lui paraissent nécessaires et en invitant les parties à procéder auxdites mises en cause dans le délai qu’il fixera,

° en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignations complémentaires qui s’en déduisent,

° en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser ses propositions conclusives de rapport,

— au terme de ses opérations, adresser aux parties et leurs conseils ses propositions conclusives détaillées en leur annonçant le terme du délai qui leur est ouvert, d’au moins 45 jours à compter de la date de son envoi, pour qu’elles lui adressent leurs observations éventuelles, en rappelant, au visa de l’article 276 alinéa 2 du Code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai, et en prévoyant la date à laquelle il établira son rapport incluant ses réponses aux dites-observations ;

DIT que l’expert déposera son rapport définitif incluant ses réponses aux observations des parties et conseils au greffe du tribunal avant le 31/12/2026, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle, en un original et une copie après en avoir adressé un exemplaire à chacune des parties en cause et à leur conseil ;

DIT que conformément aux dispositions de l’article 282 du Code de procédure civile, l’expert déposera, avec son rapport, sa demande de rémunération, dont il adressera un exemplaire aux parties et leurs conseils par tout moyen permettant d’établir sa réception et les informant de leur possibilité de présenter à l’expert et à la juridiction, leurs observations sur cette demande dans un délai d’un mois à compter de sa réception ;

SURSOIT à statuer sur les demandes indemnitaires respectives au fond, jusqu’au dépôt du rapport d’expertise ou la constation de sa caducité ;

CONDAMNE à titre provisionnel la S.A.R.L. LOVALSA à payer à M. [A] [R] à compter du 18/7/2023, en deniers et quittances valables, et jusqu’à nouvelle décision exécutoire à titre provisionnel ou au fond s’y substituant ou libération complète des lieux avant ce terme, une indemnité d’occupation aux mêmes conditions de montant, de modalités de paiement et d’indexation que celles applicables en vertu des stipulations du bail expiré le 31/12/2021, en sus des taxes et charges stipulées par le-dit bail restant applicables ;

REJETTE le surplus des demandes provisionnelles ;

DIT que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

RESERVE les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile jusqu’au jugement sur le fond ;

Ainsi jugé et prononcé le 30 avril 2026, la minute étant signé par Monsieur […], Président et Madame […], Greffière.

La Greffière Le Président