N° RG 24/00315 – N° Portalis DBZX-W-B7I-CTQW

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALENÇON (Orne)

N° RG 24/00315 – N° Portalis DBZX-W-B7I-CTQW

LE VINGT TROIS JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ

PRÉSIDENT : Tiphaine ROUSSEL, Juge près le Tribunal judiciaire d’Alençon et chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d’Alençon.

GREFFIER : Hélène CORNIL.

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DEMANDEUR

Société LOGISSIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Mme [H], munie d’un pouvoir écrit

DÉFENDEUR

Madame [M] [T], demeurant [Adresse 3]

Non comparante, représentée par M^e Agathe GAUTHIER, avocat au barreau d’ALENCON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-61001-2024-3098 du 16/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

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PROCÉDURE

Date de la saisine : 19 Juin 2024

Première audience : 20 Septembre 2024

DÉBATS

Audience publique du 06 Décembre 2024.

JUGEMENT

Nature : contradictoire en premier ressort

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

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Copie exécutoire délivrée le :

à :

N° RG 24/00315 – N° Portalis DBZX-W-B7I-CTQW

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La Société SAGIM devenue LOGISSIA a donné à bail à Madame [M] [T] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 4] par contrat du 7 juin 2021 à effet du 11 juin 2021 suivi d’un avenant du 23 février 2024, pour un loyer mensuel de 307,01€ hors charge.

Des loyers étant demeurés impayés, la Société LOGISSIA a fait signifier le 15 février 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

La Société LOGISSIA a ensuite fait assigner Madame [M] [T] devant le Juge des contentieux de la protection d'[Localité 2] le 19 juin 2024, lui demandant de bien vouloir:

constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 29 mars 2024,être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Madame [M] [T],ordonner la séquestration des meubles aux frais, risques et périls de Madame [M] [T],condamner Madame [M] [T] au paiement de l’arriéré locatif d’un montant de 1.681,54€, ainsi que d’une indemnité mensuelle d’occupation,condamner Madame [M] [T] à la somme de 500€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa dénonciation à la DDCSPP.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 6 décembre 2024.

A cette audience, la Société LOGISSIA, dûment représentée par Madame [H], munie d’un pouvoir, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élevait désormais à la somme de 3.442,71€, montant arrêté au 14 novembre 2024, incluant le loyer du mois d’octobre 2024. Elle s’est opposée à la suspension de la clause résolutoire et à l’octroi de délais de paiement.

Lors de l’audience, Madame [M] [T] est représentée par son conseil. Aux termes de ses conclusions, elle demande au Tribunal de :

A titre principal

Déclarer irrecevable l’assignation délivrée à la demande de la SA LOGISSIA le 19 juin 2024,A titre subsidiaire

Déclarer le commandement de payer en date du 15 février 2024 nul et sans effet,Débouter la SA LOGISSIA de l’ensemble de ses demandes,A titre infiniment subsidiaire

Débouter la SA LOGISSIA de l’ensemble de ses demandes,Dire que Madame [M] [T] s’acquittera des sommes dues selon échéancier de 20 euros mensuels en plus du loyer courant, le solde étant à régler au 36ème mois,Suspendre la résiliation et les effets de la clause résolutoire,En tout état de cause

Ecarter l’exécution provisoire,Débouter la SA LOGISSIA de sa demande tendant à la condamnation de Madame [M] [T] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,Condamner la SA LOGISSIA à payer la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 37 de la loi sur l’aide juridictionnelle, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Madame [M] [T] fait valoir, au visa de l’article 750-1 du code de procédure civile, que le bailleur n’a pas procédé à une tentative de règlement amiable du litige et que par conséquent l’assignation est irrecevable. A titre subsidiaire, elle expose que le commandement de payer mentionne un délai de six semaines pour payer les sommes dues alors que le bail, antérieur à la loi du 27 juillet 2023, mentionne un délai de deux mois, ceci devant entrainer la nullité du commandement de payer pour non-respect des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Enfin, à titre infiniment subsidiaire, Madame [M] [T] indique qu’elle perçoit uniquement les prestations familiales, soit 713€ par mois. Elle fait valoir l’évolution de sa situation et sa bonne foi. Elle reconnaît le montant de la dette. Elle demande à rester dans le logement et sollicite des délais de paiement, proposant de régler 20€ par mois en plus de son loyer courant.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 23 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité en l’absence de tentative de règlement amiable du litige :

L’article 750-1 du code de procédure civile dispose que:

“En application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants:

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution ».

L’article 750-1 du code de procédure civile s’applique à toutes les demandes en paiement jusqu’à 5.000€ engagées à compter du 1er octobre 2023 devant le Tribunal judiciaire ou le Juge des contentieux de la protection, sauf en matière de crédit à la consommation ainsi que les actions qui y sont énumérées au 1er alinéa.

Le demandeur peut toutefois justifier entrer dans l’un des 5 cas de dispense. Ainsi, si le locataire est parti sans laisser d’adresse et/ou que la mise en demeure est revenue DIA, on peut considérer que les circonstances rendent impossibles la tentative de conciliation préalable.

En l’espèce, la locataire se prévaut de l’irrecevabilité de l’assignation au motif de l’absence de tentative de règlement amiable du litige.

Cependant, le Tribunal relève que si les dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile s’appliquent à toutes les demandes en paiement jusqu’à 5.000€ engagées à compter du 1er octobre 2023 devant le Tribunal judiciaire ou le Juge des contentieux de la protection, elles ne s’appliquent pas aux demandes indéterminées.

Or, une demande de résiliation de bail est une demande indéterminée.

Par conséquent, la tentative de règlement amiable n’est pas obligatoire en l’espèce et l’action introduite par la société LOGISSIA est recevable.

Sur la nullité du commandement de payer :

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :

« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Le représentant de l’Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint. Il s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

L’arrêté mentionné à l’avant-dernier alinéa du présent I est pris après avis du comité responsable du plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées ainsi que de la chambre départementale des huissiers de justice. Les modalités de détermination du montant et de l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements sont signalés sont fixées par décret en Conseil d’Etat ».

L’article 112 du code de procédure civile dispose que :

« La nullité des actes de procédure peut être invoquée au fur et à mesure de leur accomplissement ; mais elle est couverte si celui qui l’invoque a, postérieurement à l’acte critiqué, fait valoir des défenses au fond ou opposé une fin de non-recevoir sans soulever la nullité ».

L’article 114 du même code dispose que :

« Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public ».

Ainsi, il n’existe pas de nullité sans texte, ni sans grief.

En l’espèce, la locataire soulève que le commandement de payer délivré le 15 février 2024 mentionne un délai de six semaines pour payer les sommes dues alors que le bail, antérieur à la loi du 27 juillet 2023, mentionne un délai de deux mois, ceci devant entrainer la nullité du commandement de payer pour non-respect des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Cependant, s’agissant d’une nullité de forme, la locataire doit rapporter la preuve que cette nullité lui cause grief.

Or l’assignation a été délivrée à Madame [M] [T] le 19 juin 2024, soit plus de 4 mois après la délivrance du commandement de payer du 15 février 2024. Dans ces conditions, la locataire a disposé de plus de deux mois pour payer les causes du commandement de payer et la mention d’un délai de six semaines au lieu de deux mois ne lui a pas causé grief.

Le commandement de payer est donc valable.

Sur la recevabilité:

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’ORNE par voie électronique le 20 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 6 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit désormais que " Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Par ailleurs, l’article 24 V de cette même loi ajoute que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, […], au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En outre, l’article 24 VII de cette même loi prévoit que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Le bail conclu le 7 juin 2021 à effet du 11 juin 2021 suivi d’un avenant du 23 février 2024 contient une clause résolutoire (« La résiliation ») et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 février 2024, pour la somme en principal de 799,09 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 avril 2024, le bail litigieux ayant été conclu avant l’entrée en vigueur de la modification du texte intervenue le 29 juillet 2023, le texte antérieur, aux termes duquel la clause résolutoire « ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » s’appliquant.

Il résulte des débats et des éléments du dossier que la locataire n’a réglé aucun loyer, même partiellement, entre octobre 2023 et octobre 2024. Elle n’a donc effectué aucun paiement pendant 12 mois consécutifs. Elle a ensuite payé en octobre 2024 et novembre 2024 la somme de 100€, pour un loyer de 511,54€ charges comprises. En particulier, la locataire ne justifie pas avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. En outre, il n’est pas justifié que la locataire, qui perçoit les prestations familiales à hauteur de 713€ par mois et n’a pas d’autres ressources, soit en situation de régler sa dette locative.

L’expulsion de Madame [M] [T] sera ordonnée, en conséquence.

Elle est déboutée de sa demande de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

La LOGISSIA produit un décompte démontrant que Madame [M] [T] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3.442,71 euros à la date du 14 novembre 2024, incluant le loyer du mois d’octobre 2024.

Madame [M] [T] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, de sorte qu’elle sera condamnée à verser à la société LOGISSIA cette somme de 3.442,71 euros.

Elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée par rapport au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires :

Madame [M] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Par ailleurs, il convient de rejeter la demande formulée par la société LOGISSIA au titre de l’article 700 du code de procédure civile car le bailleur a exposé des frais consubstantiels aux missions qui lui sont dévolues y ajoutant que la solution du litige ne justifie pas plus une telle demande.

En application de l’article 514 du code de procédure civile modifié par le décret du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

JUGE que l’action introduite par la société LOGISSIA est recevables ;

JUGE que le commandement de payer en date du 15 février 2024 est valable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 juin 2021 à effet du 11 juin 2021 suivi d’un avenant du 23 février 2024 entre la LOGISSIA et Madame [M] [T] concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 16 avril 2024;

ORDONNE en conséquence à Madame [M] [T] de libérer les lieux de sa personne et de ses biens immédiatement après la signification du présent jugement, faute de quoi il sera procédé après l’écoulement d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique conformément aux dispositions légales applicables ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE Madame [M] [T] à verser à la société LOGISSIA la somme de 3.442,71 euros (décompte arrêté au 14 novembre 2024, incluant le loyer d’octobre 2024) ;

CONDAMNE Madame [M] [T] à payer à la société LOGISSIA une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DEBOUTE Madame [M] [T] de toutes ses autres demandes ;

DEBOUTE la société LOGISSIA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [M] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à Monsieur le représentant de l’Etat du département en vertu des dispositions de l’article 117 de la loi du 29 juillet 1998.

La présente décision a été signée par Madame ROUSSEL, Juge des Contentieux de la Protection, et par Madame CORNIL, greffière présente lors de son prononcé,

LA GREFFIÈRE LA JUGE