MINUTE N° :

DÉBATS : 05 Juin 2025

ORDONNANCE DU : 03 Juillet 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00125 – N° Portalis DBXZ-W-B7J-CU3B

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

République Française, au nom du Peuple Français,

Chambre des Référés CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur Simon LANES

GREFFIER : Madame Christine TREBIER,

DEMANDERESSE

S.C.I. MAZAUDIER USON, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M^e Laure CABANE, avocat au barreau d’Alès

DEFENDEURS

S.A. INNOVATIONS TECHNOLOGIES FORMATIONS CONSEILS RCS 840 699 698, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Anne CANDILLON de la SCP S2GAVOCATS, avocat au barreau d’Alès, postulant, M^e Elodie AMBLOT, avocat au barreau de Montpellier, plaidant

Monsieur [J] [U]

né le 20 Mai 1949 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Anne CANDILLON de la SCP S2GAVOCATS, avocat au barreau d’Alès, postulant, M^e Elodie AMBLOT, avocat au barreau de Montpellier, plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 17 novembre 2022 avec une prise d’effet au 1er décembre 2022, la SCI MAZAUDIER-USON a donné à bail à la SAS INNOVATIONS TECHNOLOGIES FORMATIONS CONSEILS (IFTC), un local à usage commercial sis [Adresse 4] à VEZENOBRES [Adresse 1], et du terrain clôturé de 2 782 m² (parcelle n°[Cadastre 6]), moyennant un loyer principal, annuel, hors charges et hors taxes de 23 172 euros soit 27806.40 euros TVA inclue, pour une durée de 9 ans.

Le 17 novembre 2022, Monsieur [J] [U], président de la société IFTC, s’est porté caution solidaire, personnelle et indivisible du preneur, pour assurer l’exécution des conditions du bail commercial, le paiement des loyers et des charges, ainsi que la remise en état du local et de ses annexes au cas où elle s’avèrerait nécessaire après le départ du preneur.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifiée à l’initiative de la SCI MAZAUDIER-USON par Maître [D] [O], commissaire de justice, à la SAS IFTC en date du 20 septembre 2024 pour un montant d’arriéré de loyer s’élevant à 5295.37 euros. Une dénonce du commandement de payer a été délivrée par voie de commissaire de justice à Monsieur [J] [U], en sa qualité de caution personnelle et solidaire de la SAS IFTC, en date du 30 septembre 2024.

Ce commandement de payer étant resté infructueux, la SCI MAZAUDIER-USON a attrait la SAS INNOVATIONS TECHNOLOGIES FORMATIONS CONSEILS (IFTC) et Monsieur [J] [U] devant le Président du Tribunal judiciaire d’ALES par acte de commissaire de justice en date du 03 mars 2025, aux fins de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire au 20 octobre 2024 du bail dont était titulaire la société INNOVATIONS TECHNOLOGIES FORMATIONS CONSEILS (ITFC) ;

— Ordonner l’expulsion de la société INNOVATIONS TECHNOLOGIES FORMATIONS CONSEILS (ITFC), des locaux commerciaux situés [Adresse 5], et du terrain clôturé de 2 782 m² (parcelle n°[Cadastre 6]), ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— Condamner in solidum la société INNOVATIONS TECHNOLOGIES FORMATIONS CONSEILS (ITFC), et Monsieur [J] [U] à payer à la société SCI MAZAUDIER USON, la somme de 7 914,93 € de provision au titre de l’arriéré de loyer arrêté fin octobre 2024 avec intérêt au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation ;

— Fixer le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er novembre 2024 à la somme de 5 276,62 € en application des dispositions du bail ;

— Condamner in solidum la société INNOVATIONS TECHNOLOGIES FORMATIONS CONSEILS (ITFC), et Monsieur [J] [U] à payer à la société SCI MAZAUDIER USON, ladite somme jusqu’à complète libération des lieux;

— Condamner in solidum la société INNOVATIONS TECHNOLOGIES FORMATIONS CONSEILS (ITFC), et Monsieur [J] [U] à payer à la société SCI MAZAUDIER USON, la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du CPC ;

— Condamner in solidum la société INNOVATIONS TECHNOLOGIES FORMATIONS CONSEILS (ITFC) et Monsieur [J] [U], aux entiers dépens de l’instance incluant le coût du commandement visant la clause résolutoire.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 04 juin 2025, la SAS IFTC et Monsieur [U] demandent au juge des référés de :

— Sur la demande de paiement

*Suspendre les effets de la clause résolutoire ;

*Accorder les plus larges délais de paiement à la société ITFC tant au regard de sa situation que celle de la société bailleresse ;

*Débouter la bailleresse l’ensemble de leur demande, fins et prétentions se heurtant à des contestations sérieuses concernant la demande de fixation de l’indemnité d’occupation à hauteur du doublement des loyers ;

*La réduire par extraordinaire à plus juste proportion ;

— Sur la demande de condamnation solidaire à l’égard de la caution

*Constater l’existence de contestations sérieuses ;

*Débouter la bailleresse l’ensemble de leur demande, fins et prétentions à l’égard de Monsieur [U] ;

*Juger n’y avoir lieu a référé concernant la caution ;

*Renvoyer la requérante à mieux se pourvoir concernant la caution ;

Débouter la bailleresse de toutes autres demandes, fins et prétentions ;

— Condamner la bailleresse à la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Les condamner aux entiers dépens ;

— Ecarter l’exécution provisoire de droit

A l’audience du 05 juin 2025, la SCI MAZAUDIER-USON fait savoir que le loyer mensuel s’élève à 2638 euros TTC. Depuis un an, il existe des incidents de paiement. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 20 septembre 2024 et seul 2500 euros ont été réglés depuis.

Un paiement a été effectué le 13 mai à hauteur de 5000 euros.

Le loyer du mois de juin n’a pas été payé. La dette s’élève à 20 044.68 euros au jour de l’audience.

Concernant l’indemnité d’occupation, le montant du loyer et des charges comprenant également l’indexation s’élève à 2727.65 euros. Cependant, en matière de bail commercial, les parties disposent d’une liberté contractuelle. C’est la raison pour laquelle, il a été prévu dans le bail que ladite indemnité serait fixée au double du montant du loyer soit 5276 .62 euros par mois.

Sur la demande de délais, la SAS IFTC et Monsieur [U] produisent un bilan de leur activité qui met en exergue une perte de 221 000 euros. Ils ne sont pas en capacité de payer et ne peuvent donc obtenir des délais de paiement.

Quant au cautionnement, l’existence du montant maximal tel que prévu dans l’acte d’engagement à hauteur de 460 000 euros ne saurait être expliqué. Toutefois, si Monsieur [U] explique que ledit acte était disproportionné eu égard à ses capacités financières, il ne produit que l’avis d’imposition de 2025 sur les revenus 2024, et non celui de 2022.

La SAS IFTC explique qu’elle a déposé des brevets et reconnaît avoir eu des impayés l’année dernière. Monsieur [U] paie dès qu’il a l’argent.

Un gros chantier doit être prévu ayant entraîné un acompte à hauteur de 140 000 euros sur une somme total de 350 000 euros. C’est la raison pour laquelle des délais de paiement sont sollicités.

Concernant la clause pénale, le double montant du loyer est demandé, un rejet de l’indemnité d’occupation est donc demandé.

Quant au cautionnement, il existe une disproportion et l’avis fiscal versé au débat permet de le démontrer. Une contestation sérieuse sur la mise en œuvre de la caution.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, les parties présentent oralement à l’audience leurs prétentions et les moyens à leur soutien et peuvent également se référer aux prétentions et aux moyens qu’elles auraient formulés par écrit.

À l’audience, la demanderesse a été informée que la décision était mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 03 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I/ Sur la résiliation du contrat de bail :

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Aux termes de l’article L145-41 du code de commerce " Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ".

Par contrat en date du 17 novembre 2022 avec une prise d’effet au 1er décembre 2022, la SCI MAZAUDIER-USON a donné à bail commercial à la SAS INNOVATIONS TECHNOLOGIES FORMATIONS CONSEILS (IFTC), un local à usage commercial sis [Adresse 4] à VEZENOBRES (30360), et du terrain clôturé de 2 782 m² (parcelle n°[Cadastre 6]), moyennant un loyer principal, annuel, hors charges et hors taxes de 23 172 euros soit 27 806.40 euros TVA inclue, pour une durée de 9 ans.

Le 17 novembre 2022, Monsieur [J] [U], président de la société IFTC, s’est porté caution solidaire, personnelle et indivisible du preneur, pour assurer l’exécution des conditions du bail commercial, le paiement des loyers et des charges, ainsi que la remise en état du local et de ses annexes au cas où elle s’avèrerait nécessaire après le départ du preneur.

En raison de retard et d’absences de paiement, le 22 août 2024, une lettre recommandée avec accusé de réception valant lettre de mise en demeure a été adressée à la SAS IFTC à l’attention de son président, Monsieur [U] aux fins de régler dans les 48 heures la somme de 5295.37 euros.

La SCI MAZAUDIER-USON a fait délivrer par Maître [D] [O], commissaire de justice, en date du 20 septembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 5295.37 euros au titre des impayés de loyer ; 160.56 euros au titre du coût de l’acte soit à la somme totale de 5455.93 euros.

Aux temres du commandement payer versé au débat : « Il est expressément convenu qu’à défaut de paiement à son échéance de toutes sommes dues en vertu du présent bail, qu’il s’agisse des loyers et/ou indemnités d’occupation, ou des accessoires, tels que pénalités, intérêts, frais de poursuite, comme à défaut de paiement de tous arriérés dus par suite d’indexation, de révision ou de renouvellement, ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail, un mois après mise en demeure restée infructueuse, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, dans le cas de paiement ou d’exécution postérieurs à l’expiration du délai du mois. ».

Resté infructueux, il convient de constater que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Il apparaît, en l’état des éléments versés au débat que les parties ont convenu contractuellement d’une clause résolutoire, qui s’est avérée être acquise le 21 octobre 2024. Ainsi, le contrat de bail commercial se trouve résilié de plein droit emportant toutes conséquences de droit et l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef sera ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

II/ Sur l’acte de cautionnement

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile " Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ".

Aux termes de l’article 2297 du code civil " A peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.

Si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle reconnaît dans cette mention ne pouvoir exiger du créancier qu’il poursuive d’abord le débiteur ou qu’il divise ses poursuites entre les cautions. A défaut, elle conserve le droit de se prévaloir de ces bénéfices.

La personne physique qui donne mandat à autrui de se porter caution doit respecter les dispositions du présent article ".

Aux termes de l’article 2300 du code civil « Si le cautionnement souscrit par une personne physique envers un créancier professionnel était, lors de sa conclusion, manifestement disproportionné aux revenus et au patrimoine de la caution, il est réduit au montant à hauteur duquel elle pouvait s’engager à cette date ».

En l’espèce, Monsieur [U] dénonce l’acte de cautionnement en mentionnant son caractère disproportionné en ce qu’il prévoit un cautionnement à hauteur de 460 296 euros. Il fait savoir que si au jour de la souscription, l’engagement de la caution était manifestement disproportionné à ses biens et revenus, le créancier professionnel ne peut s’en prévaloir, sauf retour à meilleure fortune de la caution au jour où elle est appelée.

Ainsi, il estime qu’il existe une contestation sérieuse sur la validité de l’acte de cautionnement et son opposabilité au regard de la disproportion manifeste.

En réponse, la SCI MAZAUDIER-USON fait savoir que par acte intitulé « annexe au bail commercial » signé en date du 17 novembre 2022, Monsieur [J] [U], s’est régulièrement porté caution solidaire sans bénéfice de discussion pendant toute la durée du bail et celle du premier renouvellement, pour le paiement du loyer, et de sa révision chaque année, ainsi que des indemnités d’occupation, charges récupérables, réparations locatives et frais éventuels de procédure. Le commandement de payer en date du 20 septembre 2024 a été dénoncé à Monsieur [U], caution d’IFTC, le 30 septembre 2024, ce qui justifie sa condamnation in solidum à l’ensemble des demandes.

Toutefois, lors de l’audience, la bailleresse déclare ne pas être en capacité d’expliquer un tel montant.

Il apparaît que l’acte de cautionnement établi le 17 novembre 2022 et annexé au bail commercial, a été rédigé de façon manuscrite et comporte les informations suivantes : " pour assurer l’exécution des conditions du présent bail, le paiement du loyer, des charges, des réparations, impôts et taxes foncières et tout frais éventuels, indemnité d’occupation et de procédure pendant toute la durée du bail commercial et celle au premier renouvellement éventuel, ainsi que la remise en état du local et de ses annexes au cas où elle s’avérerait nécessaire après le départ du preneur. J’ai par ailleurs pris connaissance du montant du loyer mensuel TTC, soit 1931€ (mil neuf cent trente-et-un euros) auquel s’ajoute la taxe foncière provisoire mensuellement à 200HT (deux cent euros) (….) le tout pour un montant maximum de 460 296€ HT (quatre cent soixante mille deux cent quatre-vingt seize euros). Je confirme avoir une parfaite connaissance de la nature et l’étendue de mes engagements ".

Ainsi, aux termes de l’article 2297 du code civil, les conditions ad validitatem sont remplies, et l’acte de cautionnement est valable.

Toutefois, la problématique résulte dans la disproportion de l’acte de cautionnement.

Il sera rappelé qu’il existe une division de la charge de la preuve de la disproportion de l’engagement de la caution :

* L’existence de la disproportion au moment de la souscription de l’engagement, la charge de la preuve pèse sur la caution,

*L’existence de l’absence de disproportion au moment de l’exécution de l’engagement, la charge de la preuve pèse sur le créancier professionnel (Cass. 1re civ., 10 septembre 2014 ; n° 12-28.977).

La sanction de la disproportion n’est pas la nullité du cautionnement, mais l’impossibilité pour le créancier de se prévaloir de l’engagement de la caution (Cass. Com. 22 juin 2010 n° 09-67.814).

Monsieur [J] [U] produit son avis d’imposition 2025 attestant d’un revenu de 25 287 euros sous forme de pensions, retraites et rentes pour l’année 2024. Si ceux-ci apparaissent, au jour du présent jugement inférieurs au montant annuel du loyer conventionnellement fixé à hauteur de 27 806.40 euros TTC. Monsieur [J] [U] ne produit en revanche aucun élément sur son patrimoine, et ne peut dès lors apporter la preuve du caractère manifestement disproportionné du cautionnement au moment de son engagement en qualité de caution et ce d’autant plus que celle-ci doit s’apprécier globalement à la lumière des revenus et du patrimoine.

Par ailleurs, si le juge du fond apprécie souverainement le caractère disproportionné de l’engagement de caution, il n’y a cependant pas d’obstacle à ce que le juge des référés l’examine afin d’en déterminer le caractère manifeste.

Bien qu’en première analyse, le montant maximum dont s’est porté caution Monsieur [U] apparaît très élevé, les éléments portés à la connaissance du juge des référés sont, à ce stade de la procédure, insuffisants pour apprécier l’ensemble des actifs et passifs constituant le patrimoine de la caution tant au jour de la souscription de l’acte de cautionnement, qu’au jour de son exécution. Ainsi, faute d’élément probant, il est constaté l’existence d’une contestation sérieuse portant sur le caractère disproportionné ou non, du montant pour lequel s’est engagé la caution.

Ainsi, en présence d’une contestation sérieuse, le juge des référés en tant que juge de l’évidence n’est pas compétent pour apprécier la validité de l’acte d’engagement de la caution.

Par conséquent, la demande sera rejetée.

III/ Sur les demandes de condamnation au paiement :

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1101 du code civil le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes, destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations.

En application des dispositions de l’article 1103 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

* Sur la demande de délai de paiement

Aux termes de l’article 145-41 du code de commerce " Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ".

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil " Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment ".

En l’espèce, la SAS IFTC et Monsieur [U] sollicitent des délais de paiement aux fins d’apurement de la dette et par voie de conséquence, la suspension des effets de la clause résolutoire.

A ce titre, ils expliquent que depuis mai 2024, la société ITFC a rencontré des difficultés d’impayées avec ses clients. C’est la raison pour laquelle elle a eu des difficultés avec le paiement de son loyer et charge. Récemment, elle a pu recouvrer des sommes dues et avoir de nouvelles commandes. Elle a ainsi réglé au profit de son bailleur la somme de 5 000€ le 12 mai 2025.

En l’état du décompte versé par la bailleresse, il est constaté que depuis la signification du commandement de payer, le preneur a effectué deux virements à février 2025, le 17 et le 26, à hauteur de 2500 euros chacun, et un virement le 12 mai 2025 à hauteur de 5000 euros.

Bien que la SAS IFTC produise son bilan et compte résultat au titre de l’année 2024, force est de constater que les paiements n’ont pas été repris de manière régulière depuis le commandement de payer, à savoir septembre 2024, ni depuis l’assignation, à savoir mars 2025. Or, pour faire droit à une demande de délai de paiement, le preneur doit justifier d’une reprise pérenne du paiement des loyers et qu’il verse, en sus, un complément aux fins d’apurement de sa dette locative, ce qui en l’espèce, n’est pas le cas, alors même que le bilan comptable pour l’année 2024 démontre la possibilité, pour la SAS IFTC de payer ses loyers et charges.

Par conséquent, la demande de délai de paiement sera rejetée et par voie de conséquence, la demande relative à la suspension des effets de la clause résolutoire.

* Sur la demande de provision :

En l’espèce, la SCI MAZAUDIER-USON produit un commandement de payer établi par acte extrajudiciaire en date du 20 septembre 2024 correspondant au solde locatif à août 2024 pour un montant total de 5295.37 euros au titre des loyers impayés.

Dans l’assignation signifiée par acte de commissaire de justice, en date du 03 mars 2025, la SCI MAZAUDIER-USON fait état d’un arriéré à hauteur de 7914.93 euros au 20 octobre 2024, décompte à l’appui.

Ainsi, l’obligation du locataire de payer la somme de 7914.93 euros au titre des loyers échus et des régularisations de charges locatives, n’est pas sérieusement contestable ; il convient en conséquence d’accueillir la demande de provision.

En conséquent, la SAS IFTC et Monsieur [U] seront condamnés solidairmement à titre provisionnel au paiement de la somme de 7914.93 euros.

* Sur l’indemnité d’occupation

En l’espèce, la SCI MAZAUDIER-USON demande à ce que la SAS IFTC et Monsieur [U] soient condamnés solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au double montant du loyer outre provisions sur charges soit à la somme de 5279.62 euros et ce, mensuellement, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

En réponse, la SAS IFTC fait savoir que dans le décompte produit par la demanderesse, l’indemnité d’occupation s’élève au prix des loyers et charges, soit à la somme de 2638.31 euros. Ainsi, le montant de l’indemnité d’occupation égale au double montant du loyer tel que sollicité apparaît comme étant excessif. Elle en sollicite le rejet et demande à la réduire à de plus justes proportions.

A titre liminaire, il sera rappelé que la résiliation d’un bail ne prend effet que du jour de la décision qui la prononce.

Le contrat de bail établi le 17 novembre 2022, a inclus dans la clause intitulée « INDEMNITE D’OCCUPATION » que « L’indemnité d’occupation à la charge du preneur, en cas de maintien dans les lieux sans droit ni titre, sera établie forfaitairement sur la base du double du loyer global de la dernière année de location. Cette indemnité est due dès le jour suivant la fin de la location et ce jusqu’au jour de la restitution des locaux, tout mois commencé étant dû en entier. Les charges demeurent également dues jusqu’au jour où les lieux sont restitués au bailleur. ».

Le commandement de payer a été signifié le 20 septembre 2024, le jeu de la clause résolutoire est donc possible à compter du 21 octobre 2024. A ce titre, la SCI MAZAUDIER-USON est fondée à obtenir, à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 13 janvier 2025.

Or, l’évaluation anticipée et forfaitaire des conséquences de l’inexécution d’une obligation s’analyse en une clause pénale, ce qui inclut notamment, l’augmentation de l’indemnité d’occupation due par rapport au loyer contractuel qui aurait été versé, susceptible d’être modérée par le juge du fond (Cass. com. 14 juin 2016 n° pourvoi 15-12734).

En l’espèce, le contrat de bail fixe de manière forfaitaire et anticipée le montant de l’indemnité d’occupation qui s’établit au double du montant du dernier loyer.

Ainsi, l’application de cette disposition contractuelle, susceptible de constituer un avantage manifestement excessif pour le créancier, s’analyse en une clause pénale dont l’examen relève de la seule compétence du juge du fond qui peut la modérer.

En conséquence, la demande de la SCI MAZAUDIER-USON présentée à ce titre se heurte à une contestation sérieuse ne permettant pas d’y faire droit.

Dès lors, il convient de limiter l’indemnité d’occupation au montant du dernier loyer soit à la somme provisionnelle de 2638.31 € TTC et de condamner solidairement la SAS IFTC et Monsieur [U] à son paiement jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués.

En conclusion, la demande d’indemnité d’occupation sera accordée partiellement à hauteur de 2638.31 € TTC par mois.

IV/ Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile " Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état ".

En l’espèce, la SAS IFTC et Monsieur [U] demandent à ce que l’exécution provisoire soit écartée dans le présent litige eu égard aux conséquences irréversibles et à l’atteinte portés à leur encontre.

Conformément aux fondements légaux précités, l’exécution provisoire est de droit dans le cadre des référés et ne saurait dès lors être écartée.

Par conséquent, il ne pourra être fait droit à la demande de la SAS IFTC et Monsieur [U].

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

IV/ Sur les demandes accessoires :

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile " la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

La SCI MAZAUDIER-USON demande à ce que la SAS IFTC et Monsieur [U] soient condamnés aux entiers dépens, y compris les frais de commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 20 septembre 2024

Parallèlement, la SAS IFTC et Monsieur [U] demandent à ce que la SCI MAZAUDIER-USON soit condamnée entiers dépens d’instance.

Au regard du présent litige, et de l’acquisition de la clause résolutoire résultant du manquement aux obligations du preneur, la charge des dépens y compris le coût du commandement de payer délivré par Maître [D] [O] sera laissé à la charge de la SAS IFTC et Monsieur [U].

— Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile " Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent ".

La SCI MAZAUDIER-USON demande à ce que la SAS IFTC et Monsieur [U] soient condamnés à la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Parallèlement, la SAS IFTC et Monsieur [U] demandent à ce que la SCI MAZAUDIER-USON soit condamnée à la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il n’est pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles.

Par conséquent la SCI MAZAUDIER-USON, la SAS IFTC et Monsieur [U] seront déboutés de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire,

Vu le commandement de payer délivré le 20 septembre 2024 ;

Vu les articles L.433-1 et suivants du code de procédures civiles et d’exécution ;

Vu les articles R.433-1 et suivants du code de procédures civiles et d’exécution ;

CONSTATONS l’existence d’une contestation sérieuse quant à l’acte d’engagement de la caution de Monsieur [U] ;

DEBOUTONS la SCI MAZAUDIER-USON au titre de ses demandes concernant Monsieur [J] [U], en sa qualité de caution ;

REJETONS la demande de la SOCIETE INNOVATIONS TECHNOLOGIES FORMATIONS CONSEILS ET Monsieur [U] tendant à établir le caractère manifestement disproportionné de l’engagement souscrit au titre de la caution ;

Pour le surplus,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 21 octobre 2024 prévue dans le bail en date du 17 novembre 2022 ;

ORDONNONS en conséquence, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS INNOVATIONS TECHNOLOGIES FORMATIONS CONSEILS ainsi que de tout occupant de son chef, des locaux visés au bail commercial, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETONS la demande de la SOCIETE INNOVATIONS TECHNOLOGIES FORMATIONS CONSEILS ET Monsieur [U] au titre de la demande de délais de paiement ;

REJETONS la demande de la SAS INNOVATIONS TECHNOLOGIES FORMATIONS CONSEILS et Monsieur [U] au titre de la demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNONS solidairement à titre provisionnel la SAS INNOVATIONS TECHNOLOGIES FORMATIONS CONSEILS et Monsieur [U] à verser à la SCI MAZAUDIER-USON la somme de 7914.93 euros (décompte arrêté au 05 juin 2025) au titre de l’arriéré locatif ;

REJETONS la demande de la SCI MAZAUDIER-USON de fixer l’indemnité d’occupation égale au double montant du loyer outre provisions sur charges soit à la somme de 5279.62 euros ;

FIXONS à titre provisionnel, à hauteur de 2638.31 euros mensuellement, l’indemnité d’occupation due à compter du 21 octobre 2024 correspondant au montant du loyer et charges et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

CONDAMNONS solidairement au besoin la SAS INNOVATIONS TECHNOLOGIES FORMATIONS CONSEILS et Monsieur [U] au paiement de l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS solidairement la SAS INNOVATIONS TECHNOLOGIES FORMATIONS CONSEILS et Monsieur [U] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 20 septembre 2024 et de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

En foi de quoi la décision a été signée par,

La Greffière, Le Président,

Christine TREBIER Simon LANES