DU : 20 Mars 2025

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JUGEMENT

JUGE DE L’EXÉCUTION

Demande tendant à la vente immobilière et à la distribution du prix

AFFAIRE

S.A. CREDIT FONCIER ET COMMUNAL D’ALSACE ET DE LORRAINE, immatriculée au RCS de STRASBOURTG sous le n° 568 501 282

C/

[R]

Répertoire Général

N° N° RG 24/00049 – N° Portalis DB26-W-B7I-ICH6

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Expédition exécutoire le :

à : la SCP DUMOULIN-CHARTRELLE-ABIVEN

à : M^e HERMEND

Expédition le :

à :

à:

Notification le :

à :

à:

RG : N° 24/00049 – N° Portalis DB26-W-B7I-ICH6

Tribunal judiciaire d’Amiens

LE VINGT MARS DEUX MIL VINGT CINQ

A ÉTÉ RENDU LE JUGEMENT SUIVANT

DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

S.A. CREDIT FONCIER ET COMMUNAL D’ALSACE ET DE LORRAINE, immatriculée au RCS de STRASBOURTG sous le n° 568 501 282

dont le siège social est situé 1 rue du Dôme 67000 STRASBOURG

représentée par Maître Sibylle DUMOULIN de la SCP DUMOULIN-CHARTRELLE-ABIVEN, avocats au barreau d’AMIENS

POURSUIVANT LA VENTE

A :

Monsieur [D] [R]

né le 17 Octobre 1984 à BANGUI

15 rue de la Wardieu

80160 SAINT SAUFLIEU

représenté par M^e François HERMEND, avocat au barreau d’AMIENS

Madame [E] [V] [K] [O] [J] épouse [R]

née le 28 Mai 1987 à BANGUI (REPUBLIQUE CENTRAFRICAINE)

15 rue de la Wardieu

80160 SAINT SAUFLIEU

représentée par M^e François HERMEND, avocat au barreau d’AMIENS

PARTIE(S) SAISIE(S)

LE JUGE DE L’EXÉCUTION DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS a rendu le jugement réputé contradictoire suivant, par mise à disposition au greffe, après que la cause eut été débattue en audience publique le 20 Février 2025, devant :

Monsieur Frank ESPINASSE, Juge de l’exécution

assisté de Madame Béatrice AVET, Greffière

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 11 juillet 2024, la SA CREDIT FONCIER ET COMMUNAL D’ALSACE ET DE LORRAINE-BANQUE a fait délivrer à Monsieur [D] [R] et à Madame [E] [O] [J], épouse [R], un commandement aux fins de saisie d’un appartement sis à Saint Sauflieu (80160) 15 rue la Wardieu, cadastré section AC, n°3, d’une contenance de 4 a 76 ca.

Le commandement de payer valant saisie a été publié à la conservation des hypothèques d’Abbeville, le 25 juillet 2024, volume 2024 S, n°47.

Monsieur [D] [R] et Madame [E] [O] [J], épouse [R], n’ayant pas satisfait à la demande en paiement, la procédure de saisie immobilière a été poursuivie.

Par acte de commissaire de justice du 13 septembre 2024, délivré à la personne de Madame [E] [O] [J], épouse [R], et à domicile pour Monsieur [D] [R], la SA CREDIT FONCIER ET COMMUNAL D’ALSACE ET DE LORRAINE-BANQUE a fait assigner Monsieur [D] [R] et Madame [E] [O] [J], épouse [R], à comparaître devant le juge de l’exécution statuant en audience d’orientation.

Le créancier poursuivant a déposé le cahier des conditions de vente au greffe le 16 septembre 2024.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience d’orientation du 17 octobre 2024 et a été renvoyée à plusieurs reprises.

Par note adressée aux parties le 28 octobre 2024, le juge de l’exécution a souhaité mettre d’office dans les débats la question du caractère abusif de la clause de déchéance du terme afin qu’elles se positionnent expressément sur ce point et en tirent toutes les conséquences jusqu’au nouveau calcul du montant de la créance selon les dispositions propres aux mesures d’exécution forcée, au regard des décisions en la matière de la CJUE, de la Cour de cassation et de l’avis de la 2ème chambre civile de la Cour de cassation du 11 juillet 2024, n°15008.

Par note en réponse du 20 novembre 2024, la SA CREDIT FONCIER ET COMMUNAL D’ALSACE ET DE LORRAINE-BANQUE a indiqué que les conditions générales de l’offre de prêt précisent que la déchéance du terme peut être prononcée si les emprunteurs sont en retard de plus de trente jours dans le paiement d’une échéance et qu’un courrier recommandé de mise en demeure a été adressé aux débiteurs le 27 novembre 2020, la lettre de déchéance du terme du 18 janvier 2021 ayant été notifiée par voie extrajudiciaire le 12 février 2021, avec effet au 5 mars 2021 ; il n’existe ainsi aucun déséquilibre significatif au détriment des emprunteurs, la banque ayant laissé un délai de plus de trente jours après l’envoi de la mise en demeure afin de régulariser la situation.

Par note adressée aux parties le 28 novembre 2024, le juge de l’exécution a sollicité de la banque un décompte des échéances échues et impayées visées au commandement de payer valant saisie immobilière et mis dans les débats le caractère éventuellement abusif de la procédure de saisie immobilière.

Par message RPVA du 13 janvier 2025, la banque a adressé un décompte et un tableau d’amortissement dans l’hypothèse où la déchéance du terme serait remise en cause.

En l’état de leurs dernières conclusions, Monsieur [D] [R] et Madame [E] [O] [J], épouse [R], ont sollicité, principalement, l’annulation du commandement aux fins de saisie-vente du 17 juin 2024 et du commandement aux fins de saisie immobilière du 11 juillet 2024, subsidiairement, la mainlevée du commandement aux fins de saisie immobilière du 11 juillet 2024, plus subsidiairement, la fixation de la créance du CRÉDIT FONCIER ET COMMUNAL D’ALSACE ET DE LORRAINE–BANQUE à la somme de 28.057,22 €, l’autorisation de verser cette somme en 24 mensualités et, en tout état de cause, que soit réputée non écrite la clause du contrat de prêt prévoyant la déchéance du terme ainsi que celle fixant des pénalités contractuelles en pareille hypothèse, que soient rejetées toutes les demandes formulées par le CREDIT FONCIER ET COMMUNAL D’ALSACE ET DE LORRAINE – BANQUE et qu’il soit condamné aux dépens.

En l’état de ses dernières conclusions, la SA CREDIT FONCIER ET COMMUNAL D’ALSACE ET DE LORRAINE-BANQUE a sollicité la fixation de sa créance à l’encontre de Monsieur [D] [R] et de Madame [E] [O] [J], épouse [R], à la somme de 237.340,69 € en principal, frais, intérêts et autres accessoires, selon décompte au 2 juillet 2024, la détermination des modalités de poursuite de la procédure, la fixation de la date à laquelle il sera procédé à la vente forcée de la maison d’habitation sise 15 rue de la Wardieu à 80160 Saint Sauflieu, cadastré section AC, n°3, sur une mise à prix de 109.000 €, la détermination des modalités de visite de l’immeuble, la taxation des frais préalables à l’audience d’orientation et ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente.

A l’audience du 27 février 2025 à laquelle l’affaire a été retenue pour être plaidée, la SA CREDIT FONCIER ET COMMUNAL D’ALSACE ET DE LORRAINE-BANQUE était représentée par son conseil.

Monsieur [D] [R] et Madame [E] [O] [J], épouse [R], étaient représentés par leur conseil.

Ils ont maintenu leurs demandes.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence de titre exécutoire et la nullité des actes de saisie

Selon l’article L 111-1 du Code des procédures civiles d’exécution, tout créancier peut, dans les conditions prévues par la loi, contraindre son débiteur défaillant à exécuter ses obligations à son égard.

Selon l’article L 111-2 du même Code, le créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut en poursuivre l’exécution forcée sur les biens de son débiteur dans les conditions propres à chaque mesure d’exécution.

Selon l’article L 213-6, alinéa 1, du Code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution connaît, de manière exclusive, des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s’élèvent à l’occasion de l’exécution forcée, même si elles portent sur le fond du droit à moins qu’elles n’échappent à la compétence des juridictions de l’ordre judiciaire.

Le juge de l’exécution peut constater la prescription d’un acte notarié (Cass. 2e civ., 9 sept. 2010, n°09-16.538), apprécier son caractère exécutoire (Cass. 2e civ., 9 sept. 2010, n° 09-16.538), modérer une clause pénale contenue dans un tel acte (Cass. 2e civ., 5 juin 2014, n° 13-16.053), trancher une contestation relative à sa validité et à sa portée ou encore l’annuler en tout ou partie et notamment constater que le prétendu titre n’en est pas un.

Monsieur [D] [R] et Madame [E] [O] [J], épouse [R], soutiennent que l’acte invoqué par la banque établit l’acte de cession mais ne peut valoir titre exécutoire en ce qu’il ne répond pas aux règles de fond et de forme le régissant issues de la loi n°76-519 di 15 juin 1976 et son article 5 qui dispose que :

« La copie exécutoire à ordre est établie au nom du créancier.

Lors de sa remise au créancier, elle doit comporter les mentions suivantes :

1° La dénomination « copie exécutoire à ordre (transmissible par endossement) » ;

2° Le texte des articles 6, alinéa 1 et 7 de la présente loi ;

3° Le montant de la somme due ou restant due à concurrence de laquelle elle vaut titre exécutoire ;

4° La mention « copie exécutoire unique » ou l’indication de son numéro, au cas de pluralité de copies exécutoires ;

5° La référence complète à l’inscription de la sûreté et la date extrême d’effet de cette inscription.

Le titre dans lequel une des mentions indiquées ci-dessus fait défaut, ne vaut pas comme copie exécutoire à ordre ».

En l’espèce, aux termes de l’article 1er de la loi du 15 juin 1976, pour permettre au créancier de poursuivre le recouvrement de sa créance, le notaire établit une copie exécutoire qui rapporte littéralement les termes de l’acte authentique qu’il a dressé. Il la certifie conforme à l’original et la revêt de la formule exécutoire.

La copie exécutoire en litige précise ainsi que le notaire la certifie conforme à l’original qu’il a dressé le 12 novembre 2018 et reproduit la mention précisée par l’article 1 du décret n°47-1047 du 12 juin 1947, modifié par le décret n°2019-966 du 18 septembre 2019.

Elle reproduit les articles 6, alinéa 1, et 7 de la loi n°76-519 di 15 juin 1976 et indique le montant de la somme due ou restant due à concurrence de laquelle elle vaut titre exécutoire.

Toutefois, si la copie exécutoire comprend la date de l’inscription de la sûreté et la date extrême d’effet de cette inscription, elle ne comprend pas sa référence complète comme sollicité à l’article 5 de la loi n°76-519 di 15 juin 1976.

Pour autant, si dans ce cas, le titre est privé de ses effets spécifiques en ce qu’il ne pourra pas permettre la transmission de la créance par endossement, il conserve néanmoins son caractère de copie exécutoire au profit de la SA CREDIT FONCIER ET COMMUNAL D’ALSACE ET DE LORRAINE-BANQUE (CA Lyon, 6ème chambre, 15 mars 2012 –n°11/06700).

En conséquence, la SA CREDIT FONCIER ET COMMUNAL D’ALSACE ET DE LORRAINE-BANQUE dispose d’un titre exécutoire au sens de l’article L 111-1 du Code des procédures civiles d’exécution de sorte que Monsieur [D] [R] et Madame [E] [O] [J], épouse [R], seront déboutés de leur demande d’annulation du commandement aux fins de saisie-vente du 17 juin 2024 et du commandement aux fins de saisie immobilière du 11 juillet 2024.

Sur le plafond du titre exécutoire

Monsieur [D] [R] et Madame [E] [O] [J], épouse [R], soutiennent que le CRÉDIT FONCIER ne peut poursuivre une créance d’un montant supérieur au titre qu’il détient et que la somme de 219.600 € constitue le plafond du titre exécutoire.

En l’espèce, il sera relevé que la somme de 219.600 € ne constitue pas le plafond du titre exécutoire dès lors que la copie exécutoire vaut « titre exécutoire à concurrence de la somme de 219.600 € », qui constitue le capital emprunté, et « les intérêts dont cette somme est productive et tous les frais et accessoires », le tout naturellement dans les conditions du prêt rappelées au titre exécutoire.

En conséquence, Monsieur [D] [R] et Madame [E] [O] [J], épouse [R], seront déboutés de ce moyen.

Sur le caractère abusif de la clause de déchéance du terme et la fixation de la créance

Monsieur [D] [R] et Madame [E] [O] [J], épouse [R], soutiennent que la clause de déchéance du terme crée un déséquilibre significatif à leur détriment de sorte qu’elle doit être réputée non écrite.

Il résulte de l’article L 311-2 du Code des procédures civiles d’exécution que pour procéder à une saisie immobilière, le créancier doit être muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible.

L’article L 212-1 du Code de la consommation dispose que dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Il énonce en son second alinéa que le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat.

Par un arrêt du 22 mars 2023 (n°21-16.044), et dans le prolongement de la jurisprudence de la Cour de justice de l’Union européenne issue des arrêts du 26 janvier 2017 et 8 décembre 2022, la 1ère chambre civile de la Cour de cassation a décidé qu’était abusive comme créant un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, au détriment du consommateur, exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement, une clause d’un contrat de prêt immobilier prévoyant la résiliation de plein droit du contrat après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable, rappelant dans un arrêt du même jour qu’il incombait au juge d’examiner d’office l’existence d’un tel abus.

La Cour de Cassation considère comme abusives des clauses de déchéance du terme imposant une régularisation dans un délai de 8 jours (Cass. 1ère civ, 22 mars 2023, 21-16044) ou de 15 jours (Cass. 1ère civ, 29 mai 2024, n°23-12904).

En l’espèce, les conditions générales de l’acte de prêt dont soumission est prévue en page 13 de l’acte notarié, précisent à l’article 6.3 « cas d’exigibilité anticipé du prêt », que « le CFCAL-Banque pourra exiger le remboursement du prêt avant son échéance et prononcer la déchéance du terme si les emprunteurs sont en retard de plus de trente jours (…) par lettre recommandée avec accusé de réception ».

Ainsi, ladite clause qui permet au professionnel de résilier le contrat, sans préavis d’une durée raisonnable au sens de la jurisprudence visée supra, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, au détriment du consommateur.

En conséquence, la clause d’exigibilité doit être réputée non écrite de sorte que la déchéance du terme n’a pas été valablement mise en œuvre et la créance du CRÉDIT FONCIER ne peut être considérée comme étant exigible en sa totalité.

Il est à ce stade rappelé que le caractère abusif d’une clause de déchéance du terme n’entraîne ni la nullité du contrat de prêt, ni la perte de son caractère exécutoire, la clause annulée n’étant pas l’objet principal de la convention, qui reste à mettre à disposition de l’emprunteur une somme d’argent et de déterminer les conditions et termes de son remboursement.

La nullité du commandement de payer et/ou sa mainlevée n’est pas davantage encourue tel que rappelé par l’article R 321-3 du Code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, au regard de la jurisprudence la plus récente de la Cour d’appel de Reims, la banque ne saurait rendre exigibles les sommes dues au titre du commandement de payer sous couvert d’une demande tendant au prononcé de la résolution judiciaire du prêt qui ne relève pas de la compétence du juge de l’exécution (CA Reims, 14 janvier 2025, n°24/01218).

Le CRÉDIT FONCIER ne peut dès lors prétendre qu’aux échéances échues et impayées visées au commandement de payer valant saisie immobilière du 11 juillet 2024, dont le montant s’élève à la somme de 44.341,68 € (58.639,12 € – 14.297,44 €), intérêts compris, et sous réserve des autres règlements intervenus postérieurement, étant précisé qu’aucun texte ne permet d’actualiser le montant de la créance visé au commandement (CA Paris, 17 octobre 2024, n°24/02355).

Sur la mise à prix et les demandes de mainlevée et de délais

L’article L 311-2 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par la loi.

En l’espèce, la SA CREDIT FONCIER ET COMMUNAL D’ALSACE ET DE LORRAINE-BANQUE dispose d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, à savoir la copie exécutoire d’un acte reçu par Maître [U] [Z], notaire à Saint-Sauflieu (Somme), en date du 12 novembre 2018, contenant vente au profit de Monsieur [D] [R] et de Madame [E] [O] [J], épouse [R], d’un bien sis 15 rue de la Wardieu à 80160 Saint-Sauflieu (Somme), cadastré section AC, n°3, pour 4 a et 76 ca, et prêt par la SA CREDIT FONCIER ET COMMUNAL D’ALSACE ET DE LORRAINE-BANQUE d’un montant de 219.690 €, garanti par l’inscription de privilège de prêteur de deniers (191.300 €) et par l’inscription d’hypothèque conventionnelle (28.390 €), d’une durée de 360 mois, au taux débiteur de 2,45 %.

Aucun abus de saisie n’est démontré de sorte que Monsieur [D] [R] et Madame [E] [O] [J], épouse [R], seront déboutés de leur demande de mainlevée du commandement aux fins de saisie-immobilière.

Enfin, Monsieur [D] [R] et Madame [E] [O] [J], épouse [R], ne justifient pas de leur situation ni d’une volonté de rembourser leur emprunt, un dernier paiement de 100 € apparaissant sur le décompte de la banque datant du 7 octobre 2021, le moratoire de 24 mois élaboré par la commission de surendettement afin de vendre la maison ayant pris fin le 30 avril 2024.

Monsieur [D] [R] et Madame [E] [O] [J], épouse [R], seront déboutés de leur demande de délais de paiement par mensualités de 24 mois.

Ainsi, en l’absence de toute demande de vente amiable formulée et compte-tenu de l’état actuel du marché de l’immobilier, de la situation et de l’état de l’immeuble, la vente forcée aux enchères publiques, sur les poursuites et diligences de la SA CREDIT FONCIER ET COMMUNAL D’ALSACE ET DE LORRAINE-BANQUE sera ordonnée sur le bien immobilier appartenant à Monsieur [D] [R] et à Madame [E] [O] [J], épouse [R], sis à Saint Sauflieu (80160) 15 rue la Wardieu, cadastré section AC, n°3, d’une contenance de 4 a 76 ca, dans les conditions du cahier des conditions de vente sur la mise à prix de 109.000 €.

Sur les autres demandes

Les dépens de l’instance seront compris dans les frais de vente soumis à la taxe à intervenir dans le jugement d’adjudication.

La demande de taxe devra être déposée huit jours avant la date fixée pour la vente forcée afin que le juge de l’exécution soit en mesure d’en prendre connaissance avant de prononcer le montant de la taxe à l’ouverture des enchères.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant par mise à disposition, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur [D] [R] et Madame [E] [O] [J], épouse [R], de leur demande d’annulation du commandement aux fins de saisie-vente du 17 juin 2024 et du commandement aux fins de saisie immobilière du 11 juillet 2024.

DECLARE abusive et partant réputée non écrite la clause de déchéance du terme stipulée à l’acte authentique reçu par Maître [U] [Z], notaire à Saint-Sauflieu (Somme), du 12 novembre 2018, en l’article 6.3 des conditions générales de l’acte de prêt dont soumission est prévue en page 13 de l’acte notarié « cas d’exigibilité anticipée du prêt ».

FIXE la créance dont le recouvrement est poursuivi par la SA CREDIT FONCIER ET COMMUNAL D’ALSACE ET DE LORRAINE-BANQUE à l’encontre de Monsieur [D] [R] et de Madame [E] [O] [J], épouse [R], à la somme de 44.341,68 €, arrêtée au 11 juillet 2024.

DEBOUTE Monsieur [D] [R] et Madame [E] [O] [J], épouse [R], de leur demande de mainlevée du commandement aux fins de saisie-immobilière du 11 juillet 2024.

DEBOUTE Monsieur [D] [R] et Madame [E] [O] [J], épouse [R], de leur demande de délais de paiement par mensualités de 24 mois.

ORDONNE la vente forcée de l’ensemble immobilier situé 15 rue de la Wardieu à 80160 Saint-Sauflieu (Somme), cadastré section AC, n°3, pour 4 a et 76 ca, dans les conditions du cahier des conditions de vente :

*sur la mise à prix de 109.000 €

DÉSIGNE tout commissaire de justice de la SCP MARGOLLE-BARBET-MONCHAUX, commissaires de justice à Amiens, pour procéder à la visite des lieux dans les trois semaines qui précédent la vente.

DIT que le commissaire de justice désigné organisera ces visites en accord avec les débiteurs ou les occupants.

DIT qu’à défaut, pour les débiteurs ou les occupants, de permettre la visite de l’immeuble, le commissaire de justice désigné pourra procéder à l’ouverture des portes avec le concours de deux témoins, d’un serrurier et de la Force Publique.

DIT que l’adjudication aura lieu aux enchères publiques à l’audience d’adjudication du :

JEUDI 19 JUIN 2025 à 15 h 00

Tribunal judiciaire d’Amiens

8 rue Pierre Dubois

80000 Amiens

DIT que le créancier poursuivant devra procéder aux formalités légales de publicité et en justifier, que l’avis prévu par l’article R 322-31 du CPCE pourra être imprimé en corps 24 sur format A3 et que l’avis simplifié prévu par l’article R 322-22 du même Code comportera non seulement la nature du bien mais aussi une désignation succincte du bien saisi ainsi que les conditions de sa visite préalable.

DIT que la vente pourra être annoncée sur un site internet spécialisé.

DIT que les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe.

DIT que la demande de taxe devra être déposée huit jours avant la date fixée pour la vente forcée.

DIT que la présente décision sera notifiée aux parties par voie de signification à l’initiative de la partie intéressée ou la partie la plus diligente conformément à l’article R 311-7, alinéa 2, du Code des procédures civiles d’exécution.

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au présent dispositif.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le juge de l’exécution et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION