Tribunal Judiciaire de Briey, Juge contentieux protecti, 14 août 2025, n° 24/01614

TJ Briey 14 août 2025

Arguments

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Accepté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, entraînant la résiliation des baux.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que l'expulsion était justifiée en raison de l'occupation illégale des lieux par la locataire.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a constaté que la locataire n'avait pas prouvé le paiement des loyers dus, justifiant ainsi la condamnation au paiement.
Accepté
Maintien dans les lieux après résiliation
La cour a jugé que le maintien dans les lieux après la résiliation constituait une faute ouvrant droit à réparation.
Accepté
Frais exposés dans le cadre de la procédure
La cour a estimé que les frais exposés justifiaient la condamnation au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Briey, juge cont. protecti, 14 août 2025, n° 24/01614
Numéro(s) :	24/01614
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Thomas KREMSER
Parties :	SA BATIGERE GRAND EST et SA [ Adresse 7 ], S.A. BATIGERE HABITAT

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 6]

[Localité 4]

CIVIL – JCP

Minute n°

RG n° : N° RG 24/01614 – N° Portalis DBZD-W-B7I-COMJ

S.A. BATIGERE HABITAT venant aux droits de SA BATIGERE GRAND EST et SA [Adresse 7], agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, domicilié audit siège en cette qualité

RCS [Localité 9] 645 520 164

[Y]

JUGEMENT DU 14 Août 2025

DEMANDEUR(S) :

S.A. BATIGERE HABITAT venant aux droits de SA BATIGERE GRAND EST et SA [Adresse 7], agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, domicilié audit siège en cette qualité

RCS [Localité 9] 645 520 164

[Adresse 1]

représentée par M^e Thomas KREMSER, avocat au barreau de BRIEY,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Madame [Z] [Y]

née le 04 Août 1992 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 5]

comparante

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Présidente : Sylvie RODRIGUES

Greffier présent lors des débats : Laurence CORROY,

Greffier présent lors du prononcé : Pauline PRIEUR

DEBATS :

Audience publique du : 24 juin 2025

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e KREMSER

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 juin 2021, la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE GRAND EST a consenti à Madame [Z] [Y] un bail portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 360,69 euros et d’une provision sur charges mensuelle de 76,20 euros.

Par acte sous seing privé du 20 juillet 2021, la société BATIGERE GRAND EST lui a également donné à bail un garage référencé sous le numéro L 6278215 situé à la même adresse, moyennant un loyer mensuel de 15,10 euros et d’une provision sur charges mensuelle de 1,64 euros.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée aux contrats de bail a été délivré à Madame [Z] [Y] le 30 avril 2024 pour la somme de 1990,03 euros dont 1858,62 euros en principal.

— oOo-

Par acte de commissaire de justice en date du 18 novembre 2024, dénoncé par voie dématérialisée au représentant de l’État le 19 novembre 2024, la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT (ci-après la société BATIGERE HABITAT), venant aux droits de SA BATIGERE GRAND EST et SA d’HLM BATIGERE NORD-EST, a fait assigner Madame [Z] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, aux fins de voir notamment constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, ordonner l’ expulsion de la locataire, obtenir sa condamnation en paiement de la somme de 2276,45 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 octobre 2024, d’une indemnité d’occupation mensuelle et d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 300 euros, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et le coût des mesures conservatoires qui seront réalisées.

L’assignation a été enrôlée sous le numéro RG 24/01614.

— oOo-

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 avril 2025.

Lors de cette audience, la société BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Madame [Z] [Y] s’est présentée en personne. Elle a expliqué avoir fait des versements de 300/400 euros durant 3 mois en vue d’apurer sa dette locative mais n’avoir plus été en capacité de maintenir ces versements. Elle a expliqué avoir déposé un dossier de surendettement.

Le juge a relevé que la demande telle que formulée dans le dispositif de l’assignation tendait à la constatation de la résiliation ‘du bail’ sans autre précision, alors que les parties sont liées entre elles par deux baux, l’un, à usage d’habitation, concernant le logement, l’autre, à usage de stationnement, concernant le garage.

L’examen de l’affaire a été renvoyé à l’audience du 24 juin 2025 à la demande de la société BATIGERE HABITAT, afin de lui permettre de faire citer à nouveau la défenderesse en visant cette fois les deux baux.

— oOo-

Par acte de commissaire de justice en date du 12 mai 2025, la société BATIGERE HABITAT a fait citer Madame [Z] [Y] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey à l’audience du24 juin 2025, aux fins de voir:

constater la résiliation des baux en raison de la clause résolutoire insérée aux baux,

ordonner l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration du délai de deux mois prévu aux articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

condamner Madame [Z] [Y] à lui payer :

la somme de 2276,45 euros, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, représentant les loyers et charges impayés au 31 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir en application de l’article 1153 alinéa 1 (ancien) du code civil,

une indemnité d’occupation mensuelle au minimum égale au terme du loyer actuel qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré et ce, jusqu’à leur départ effectif des lieux et avec intérêts de droit,

la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, condamner Madame [Z] [Y] au paiement de tous les frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et, le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur ses biens et valeurs mobilières,

ordonner l’exécution provisoire de la décision.

L’assignation a été enrôlée sous le numéro RG 25/00594.

— oOo-

A l’audience du 24 juin 2025, la société BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes et a réclamé la somme actualisée de 4344 euros selon décompte arrêté au 17 juin 2025.

Madame [Z] [Y] a comparu en personne. Elle a justifié avoir été déclarée recevable à la procédure de surendettement le 27 mai 2025. Elle a indiqué payer la somme de 104 euros par mois en plus de son loyer courant.

Le juge a constaté qu’il existait une connexité certaine entre les deux instances enrôlées sous les numéros RG 24/016/14 et RG 25/00594 et, dans un souci de bonne administration de la justice, en a prononcé la jonction sous le seul numéro RG 24/01614.

La décision a été mise en délibéré au 14 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les parties ayant été présentes ou représentées, il sera statué par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande de la société BATIGERE HABITAT

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Suivant l’article 24 III de la même loi, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que le bailleur a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Meurthe-et-Moselle le 24 avril 2024 en vertu du II de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, et que les impayés persistent depuis.

Il est par ailleurs établi que l’assignation délivrée le 18 novembre 2024 a été dénoncée au représentant de l’État le 19 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée pour la première fois, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi précitée.

La demande de la société BATIGERE HABITAT est par conséquent recevable.

Sur la clause résolutoire

Selon les dispositions de l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, le bail d’habitation et le bail relatif au garage, signés par les parties, contiennent l’un et l’autre une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Il est rappelé à ce titre que, par exploit du 30 avril 2024, la société BATIGERE HABITAT a fait délivrer à Madame [Z] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite aux baux pour un montant de 1990,03 euros dont 1858,62 euros au titre des loyers et charges concernant le logement et le garage.

Il n’est pas contesté que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois imparti par cet acte.

En conséquence, la clause résolutoire s’est trouvée acquise au 1er juillet 2024 et les baux ont été résiliés à cette date.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

En l’espèce, Madame [Z] [Y] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 1er juillet 2024.

Dès lors, il sera dit qu’à défaut par Madame [Z] [Y] d’avoir volontairement libéré le logement situé [Adresse 3] et le garage référencé sous le numéro L 6278215 situé à la même adresse, au plus tard deux mois après la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation, en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien.

Il convient en conséquence de condamner Madame [Z] [Y] à payer à la société BATIGERE HABITAT, à compter du 1er juillet 2024, une indemnité d’occupation mensuelle égale au terme du loyer actuel majoré des charges, APL à régulariser le cas échéant, qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré, et ce, jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur les sommes dues

Il est rappelé que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu’ils doivent être exécutés de bonne foi.

Aussi, selon l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société BATIGERE HABITAT justifie de l’obligation dont elle se prévaut en produisant les baux signés, le commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée dans chacun des contrats, l’assignation délivrée en vue de l’audience visant une dette de loyers, ainsi qu’un décompte actualisé faisant apparaître un arriéré locatif de 4344 euros au 17 juin 2025.

Il convient cependant de déduire de ce décompte les frais de commandement et d’assignation dont le sort sera traité dans les dépens.

En conséquence, au vu de l’ensemble de ces éléments, Madame [Z] [Y], qui ne rapporte pas la preuve d’un paiement libératoire, sera condamnée à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 4077,30 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 17 juin 2025 (indemnité d’occupation de juin 2025 non incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que " V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VI. – Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ; (…)”.

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, il ressort du décompte versé aux débats daté du 17 juin 2025 que Madame [Z] [Y] n’a pas repris le paiement du loyer courant et des charges depuis la décision de recevabilité à la procédure de surendettement du 27 mai 2025 de sorte qu’aucun délai de paiement ne peut lui être octroyé.

Sur les demandes accessoires

Madame [Z] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris les frais de commissaire de justice au sens de l’article 695 du même code, à l’exception du coût de l’assignation du 18 novembre 2024 qui demeurera à la charge de la demanderesse.

Il n’y a pas lieu de statuer sur la charge des mesures conservatoires, aucune de ces mesures n’ayant été réalisée.

L’équité justifie de condamner Madame [Z] [Y] à payer à la société BATIGERE HABITAT une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des frais exposés par la demanderesse dans le cadre de la présente procédure et non compris dans les dépens.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions rendues en première instance sont de droit assorties de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu publiquement et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE les demandes de la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT, venant aux droits de SA BATIGERE GRAND EST et SA d’HLM BATIGERE NORD-EST, recevables ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation et au bail relatif au garage conclus le 15 juin 2021 sont réunies au 1er juillet 2024 et que lesdits baux se trouvent donc résiliés au 1er juillet 2024 ;

AUTORISE l’expulsion de Madame [Z] [Y] et celle de tous occupants de son chef du logement situé [Adresse 3] et du garage référencé sous le numéro L 6278215 situé à la même adresse ;

DIT que faute de départ volontaire des lieux loués (logement et garage), il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [Z] [Y] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [Z] [Y] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT, à compter du 1er juillet 2024, une indemnité d’occupation mensuelle égale au terme du loyer actuel majoré des charges, APL à régulariser le cas échéant, qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré, et ce, jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE Madame [Z] [Y] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT la somme de 4077,30 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 17 juin 2025 (indemnité d’occupation de mai 2025 non incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT n’y avoir lieu à octroyer des délais de paiement à Madame [Z] [Y] ;

CONDAMNE Madame [Z] [Y] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE Madame [Z] [Y] aux dépens (frais énumérés à l’article 695 du code de procédure civile), à l’exception du coût de l’assignation du 18 novembre 2024 ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

Ainsi fait et jugé à [Localité 10], le 14 août 2025.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT