29 Octobre 2024

AFFAIRE :

S.C.I. FLCL

C/

[K] [W], [I] [G] épouse [W], S.E.L.A.R.L. OFFICE NOTARIAL [U] [O]

N° RG 21/01644 – N° Portalis DBY2-W-B7F-GUCH

Assignation :23 Septembre 2021

Ordonnance de Clôture : 19 Septembre 2023

Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANGERS

1ère Chambre

JUGEMENT

JUGEMENT DU VINGT NEUF OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

DEMANDERESSE :

S.C.I. FLCL

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentant : Maître Céline LEROUGE de la SELARL ABLC AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau d’ANGERS

DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [W]

né le 25 Avril 1969 à [Localité 10] (MAINE-ET-LOIRE)

[Adresse 9]

[Localité 8]

Représentant : Maître Aurélien GOGUET de la SELARL ASTROLABE AVOCATS, avocats au barreau d’ANGERS

Madame [I] [G] épouse [W]

née le 25 Juillet 0792 à [Localité 12] (VAL-D’OISE)

[Adresse 9]

[Localité 8]

Représentant : Maître Aurélien GOGUET de la SELARL ASTROLABE AVOCATS, avocats au barreau d’ANGERS

S.E.L.A.R.L. OFFICE NOTARIAL [U] [O]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentant : Maître Etienne DE MASCUREAU de la SCP ACR AVOCATS, avocats au barreau d’ANGERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président

Assesseur : Geneviève LE CALLENNEC, Vice-Présidente

Assesseur : Hugues TURQUET, Magistrat honoraire

Greffier : Séverine MOIRÉ, Greffier

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 03 Octobre 2023, devant ces trois magistrats précités qui ont ensuite délibéré.

A l’issue de l’audience, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 12 Décembre 2023. La décision a été prorogée au 26 Mars 2024, 28 Juin 2024, 24 Septembre 2024 et 29 Octobre 2024.

JUGEMENT du 29 Octobre 2024

rendu à cette audience par mise à disposition au Greffe (en application

de l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile)

signé par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, et par Séverine MOIRÉ, Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

La société civile immobilière FLCL, ayant pour associés M. [Z] [C] et M. [M] [R], a mis en vente en 2020 un ensemble immobilier situé [Adresse 1], commune de [Localité 7] composé d’une maison principale, de deux dépendances et d’un jardin, le tout figurant au cadastre section AW n° [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] lieudit [Localité 13] et section ZX n° [Cadastre 6] lieudit [Adresse 11].

M. [K] [W] et Mme [I] [G] épouse [W] ont formulé une offre d’achat le 10 mars 2020 pour le prix de 935 000 euros, sous condition suspensive d’obtention d’un ou plusieurs prêts et sous réserve de la signature d’une promesse de vente ou d’un compromis de vente au plus tard un mois après l’acceptation de l’offre.

Par acte authentique du 23 avril 2021, Me [U] [O], notaire associé de la SELARL office notarial [S] [Y] – [U] [O], a reçu une promesse unilatérale de vente prévoyant que la vente devait intervenir moyennant le prix de 795 000 euros, sous condition suspensive d’obtention d’un prêt de 767 000 euros. Le même acte prévoyait une transmission conjointe de l’ensemble immobilier et du matériel d’exploitation de l’activité de chambres d’hôtes/gîtes exercée dans cet immeuble par M. [Z] [C], au profit du bénéficiaire, et pour un prix n’excédant pas 140 000 euros.

Par acte authentique reçu par Me [O] le 27 mai 2021, il a été convenu d’un avenant portant sur la modification du prix qui était désormais fixé à 875 000 euros, sous condition suspensive d’obtention d’un prêt de 874 100 euros. Il était en outre prévu une condition suspensive de transmission conjointe de l’activité de chambres d’hôte et gîtes, non propriété de la société FLCL, au profit du bénéficiaire pour un prix n’excédant pas 40 000 euros.

La promesse de vente consentie pour une durée expirant le 23 juillet 2021 n’a pas été acceptée par les bénéficiaires.

Par acte d’huissier de justice du 23 septembre 2021, la société FLCL a fait assigner M. [K] [W] et Mme [I] [W] devant le présent tribunal. Cette affaire a été enrôlées sous le numéro RG 21/01644.

Par acte d’huissier de justice du 20 juin 2022, M. et Mme [W] ont fait assigner la SELARL office notarial [U] [O] (la SELARL [O]) devant le présent tribunal. Cette affaire a été enrôlée sous le numéro RG 22/01244 et a fait l’objet d’une jonction avec l’affaire enrôlée sous le numéro RG 22/01644 par ordonnance du juge de la mise en état du 20 octobre 2022.

*

Dans ses dernières conclusions récapitulatives communiquées par voie électronique le 23 mai 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de ses prétentions, moyens et arguments, la société FLCL demande au tribunal de condamner M. et Mme [W] au paiement des sommes de :

—  89 500 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 23 juillet 2021, au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

—  89 500 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 23 juillet 2021, au titre de la clause pénale ;

—  4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La demanderesse conteste la fraude alléguée par M. et Mme [W] contre la promesse de vente du 23 avril 2021 et l’avenant du 27 mai 2021, en faisant valoir que la vente portait bien sur un ensemble immobilier et non sur la cession d’un fonds de commerce correspondant à l’activité de chambres d’hôtes exercée par M. [Z] [C]. Elle considère que si ce dernier n’est pas inscrit au registre du commerce et des sociétés en tant que société, cela est sans incidence sur la vente du bien dès lors qu’il a toujours déclaré son activité en qualité de personne physique. Elle estime que M. et Mme [W] ont eux-mêmes contribué à la prétendue fraude qu’ils invoquent dans la mesure où c’est leur conseiller d’entreprise qui a préconisé un montage fiscal pour optimiser le vente dans leur intérêt.

La société FLCL soutient que les deux conditions suspensives contenues dans la promesse unilatérale de vente sont bien réalisées et qu’en conséquence, l’indemnité d’immobilisation lui est due.

S’agissant de la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt, elle estime que les refus opposés par les banques concernent des demandes de prêt qui n’étaient pas conformes à ce que prévoyait la promesse unilatérale de vente.

Elle souligne que la clause pénale a bien été prévue par l’avenant du 27 mai 2021 et qu’elle est bien distincte de l’indemnité d’immobilisation.

*

Dans leurs dernières conclusions récapitulatives (n° 2) communiquées par voie électronique le 3 mai 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de leurs prétentions, moyens et arguments, M. et Mme [W] demandent à titre principal que la société FLCL soit déboutée de l’ensemble de ses demandes et qu’elle soit condamnée en conséquence à leur verser une indemnité de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

À titre subsidiaire, ils sollicitent la condamnation de la SELARL [O] à les indemniser et relever indemnes de toute condamnation prononcée à leur encontre au bénéfice de la société FLCL et à leur payer une indemnité de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Ils invoquent au soutien de leur demande principale la nullité de la promesse de vente du 23 avril 2021 et de l’avenant du 27 mai 2021 en exposant que l’opération litigieuse comprenait une vente immobilière et une cession de fonds de commerce mais que la cession de celui-ci devait s’effectuer de manière occulte et en méconnaissance des dispositions du code civil et du code de commerce.

A l’appui de leur demande subsidiaire, ils soutiennent d’abord que la condition suspensive de cession du fonds de commerce de M. [C] n’était pas levée faute pour celui-ci de s’être régulièrement immatriculé pour une activité qu’il exerçait à titre principal, et que cette cession ne pouvait être levée par une simple facturation du mobilier. Ils font valoir ensuite qu’ils ont respecté leurs obligations contractuelles en présentant deux demandes de prêt conformes à l’avenant du 27 mai 2021, lequel n’a pas repris la durée d’emprunt et le taux d’intérêt prévus dans l’acte initial.

Toujours à titre subsidiaire, M. et Mme [W] font valoir que ni une clause pénale qui aurait été stipulée conformément à l’article 1231-1 du code civil, ni l’indemnité d’immobilisation issue de l’avenant du 27 mai 2021 ne peuvent leur être opposées.

Au soutien de leur demande présentée à titre infiniment subsidiaire contre la SELARL [O], ils soutiennent que celle-ci a manqué à son devoir de conseil et d’information destiné à assurer la validité et l’efficacité des actes notariés en ayant :

— prêté son concours et validé une opération juridique visant à procéder à une cession dissimulée du fonds de commerce de M. [C] ;

— omis de vérifier le statut juridique de M. [C], lequel exerçait de manière habituelle une activité de chambre d’hôtes sans être inscrit au registre du commerce et des sociétés ;

— omis de les alerter sur l’impossibilité de transmettre une activité commerciale dans le cadre d’une simple vente immobilière ;

— rédigé un acte tendant à la vente des biens de M. [C], sans que ce dernier soit partie et ait donné son accord, en violation de l’article 1599 du code civil ;

— accepté de modifier la valorisation des biens meubles, sans demander le moindre justificatif, et d’augmenter le prix de vente par compensation, sans les alerter sur le caractère hasardeux voire illégal de l’opération consistant en la vente par la société FLCL de la chose d’autrui ;

— omis de les alerter sur la signification des clauses de l’avenant modificatif du 27 mai 2021 insérant une clause pénale incompréhensible et modifiant de manière occulte les conditions de financement de l’opération.

*

Dans ses dernières conclusions récapitulatives communiquées par voie électronique le 12 septembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de ses prétentions, moyens et arguments, la SELARL office notarial [U] [O] (la SELARL [O]) demande que M. et Mme [W] soient déboutés purement et simplement de l’ensemble de leurs demandes dirigées à son encontre et qu’ils soient condamnés à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La SELARL [O] conteste avoir commis une quelconque faute engageant sa responsabilité délictuelle dans la mesure où l’acte ne comportait aucune cession dissimulée d’un fonds de commerce, mais seulement une cession de matériel parallèle à la cession de l’immeuble, et que c’est parce qu’elle a vérifié le statut de M. [C] que la qualification de cession de fonds de commerce a été écartée. Elle considère n’avoir commis aucun manquement à un devoir d’information sur la cession d’une activité commerciale dès lors que la vente portait sur un actif immobilier, que la cession du matériel ne figurait à l’acte qu’à titre de condition suspensive et qu’en conséquence, la présence à l’acte de M. [C] à titre personnel n’était pas nécessaire. Elle soutient également que la valorisation des biens meubles résulte de l’accord des parties et que la ventilation du prix a été proposée par le conseil d’entreprise de M. et Mme [W]. Elle estime enfin que l’avenant est parfaitement clair et qu’il ne modifie pas le sens de la promesse initiale.

La SELARL [O] ajoute que le préjudice allégué par M. et Mme [W] n’est pas certain, né et actuel dans la mesure où il dépend du succès des prétentions de la société FLCL à leur encontre et que ce préjudice est intégralement lié à l’absence de réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt dont la défaillance est imputable à M. et Mme [W].

*

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 19 septembre 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

I – Sur la validité et sur la mise en oeuvre de la promesse unilatérale de vente :

Selon l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. L’article 1103 du même code dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et selon l’article 1104, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Les relations contractuelles entre la société FLCL et M. et Mme [W] sont régies par la promesse unilatérale de vente du 23 avril 2021 et par l’avenant du 27 mai 2021 ayant modifié cette promesse. Il n’est donc pas utile à la solution du litige de se référer à l’offre d’achat qui avait été formulée par M. et Mme [W] le 10 mars 2020 – même si celle-ci permet de comprendre comment les parties sont entrées en relation – ni aux négociations ayant précédé la signature de la promesse de vente.

La promesse unilatérale de vente du 23 avril 2021 comportait deux conditions suspensives particulières à savoir, d’une part, la transmission conjointe de l’activité de chambres d’hôtes et gîtes et, d’autre part, l’obtention d’un prêt.

A – La condition suspensive de transmission conjointe de l’activité de chambres d’hôtes et gîtes :

Cette condition est ainsi rédigée dans sa version résultant de l’avenant : “Les parties conviennent que les présentes sont indissociablement soumises à la facturation conjointe par M. [Z] [C] de l’ensemble du mobilier et matériel d’exploitation des chambres d’hôtes et gîtes, non propriété du vendeur, au profit du bénéficiaire ou toute personne substituée, pour un prix n’excédant pas QUARANTE MILLE EUROS (40.000,00 EUR)”.

La seule différence par rapport à la version figurant dans la promesse initiale concerne le prix qui était alors de 140 000 euros.

Il est mentionné en page 5 de la promesse de vente du 23 avril 2021 que le promettant déclare que le bien est utilisé pour partie par M. [C] pour son activité de chambres d’hôtes et gîtes déclarée à cet usage à la mairie. Il est indiqué en page 6 que le bénéficiaire déclare faire son affaire personnelle de la poursuite ou de l’arrêt de cette activité.

S’il ressort clairement de ces dispositions et des autres pièces versées aux débats que l’achat du bien immobilier s’accompagnait de la poursuite par M. et Mme [W] de l’activité de chambre d’hôtes et que les deux opérations étaient liées de manière indissociable, il ne résulte toutefois ni de la promesse initiale ni de l’avenant que l’opération litigieuse portait sur la cession d’un fonds de commerce, quand bien même cette éventualité a pu être étudiée dans un premier temps, avant que soit éclairci le statut juridique de l’activité de M. [C], ainsi que l’expose la SELARL [O]. Le moyen selon lequel l’absence d’inscription de M. [C] au registre du commerce et des sociétés aurait fait obstacle à la cession du fonds de commerce est par conséquent inopérant. Outre qu’il n’est pas démontré que le notaire aurait estimé la valeur du prétendu fonds de commerce à 140 000 euros au moment de la signature de la promesse initiale, cet élément est sans incidence sur la solution du litige dans la mesure où les parties ont finalement convenu, en décidant de signer l’avenant, que le prix du mobilier et du matériel d’exploitation des chambres d’hôtes et gîtes serait désormais fixé à 40 000 euros.

Dans la mesure où la promesse de vente ne s’analyse pas en une cession de fonds de commerce, il n’est pas démontré que l’opération aurait eu pour objet ou pour effet de dissimuler frauduleusement une telle cession sous l’apparence d’une vente immobilière.

La condition suspensive de transmission conjointe de l’activité de chambre d’hôtes et gîtes est certes inhabituelle en ce qu’elle soumet la réalisation de la vente du bien immobilier à un autre accord qui devait intervenir entre les bénéficiaires de la promesse et un tiers, même si M. [C] est par ailleurs associé de la société FLCL. Mais cette transmission ne devait toutefois porter que sur les moyens matériels permettant aux acquéreurs de continuer à exercer cette activité dans l’immeuble vendu, peu importe sous quel statut juridique. En outre, M. et Mme [W] ne démontrent pas en quoi le défaut d’inscription de M. [C] au registre du commerce et des sociétés constituait à leur égard un obstacle à la cession. Il aurait de toute façon appartenu à M. et Mme [W] de choisir le cadre juridique dans lequel ils entendaient exercer cette activité, étant d’ailleurs observé que la création d’une société commerciale ou l’adoption du statut de commerçant entraînant l’inscription au registre du commerce et des sociétés ne s’impose pas nécessairement si cette activité n’est exercée que de manière accessoire.

M. et Mme [W] invoquent une violation de dispositions légales et réglementaires d’ordre public mais sans dire précisément à quelles dispositions ils se réfèrent, alors que le caractère inhabituel de la clause litigieuse ne suffit pas en soi à démontrer qu’elle serait contraire à l’ordre public. Il n’y a donc pas lieu de prononcer la nullité de la promesse de vente ou même simplement de la condition suspensive litigieuse, étant de toute façon observé que cette demande en nullité n’est pas reprise dans le dispositif des dernières conclusions récapitulatives de M. et Mme [W] comme l’exige l’article 768 du code de procédure civile.

Il n’est pas établi en définitive que la condition suspensive de transmission conjointe de l’activité de chambre d’hôtes et gîtes a défailli par la faute de la société FLCL ou d’un tiers puisqu’il apparaît que ce sont M. et Mme [W] qui n’ont pas souhaité y donner suite.

B – La condition suspensive d’obtention de prêt :

Telle qu’elle figure dans la promesse de vente initiale, cette condition suspensive est ainsi rédigée :

“Le bénéficiaire déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L. 313-40 du code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes :

* organisme prêteur : tout organisme bancaire

* montant maximal de la somme empruntée : huit cent soixante-sept mille euros (867 000 euros)

* durée maximale de remboursement : 25 ans

* durée minimale de remboursement : 20 ans

* taux nominal d’intérêt maximal : 1,50 % l’an (hors assurance)

* garantie : que ce ou ces prêts soient garantis par une sûreté réelle portant sur le bien ou le cautionnement d’un établissement financier, à l’exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques, ainsi que par une assurance décès invalidité.

Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil.

La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par le bénéficiaire d’une ou plusieurs offres de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard le 25 juin 2021".

Il était en outre stipulé que le bénéficiaire s’engageait, en cas de non-obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques prévues par la promesse.

L’avenant du 27 mai 2021 a modifié le prix initialement envisagé pour la vente en le fixant désormais à 895 000 euros et a également modifié le plan de financement. La condition suspensive de financement a en conséquence été modifiée en prévoyant que le montant à emprunter était de 874 100 euros, que la date d’obtention d’un accord de principe était fixée au 25 juin 2021 et que la date d’obtention de l’offre de prêt était fixée au 10 juillet 2021. L’indemnité d’immobilisation a été fixée par l’avenant à la somme de 89 500 euros.

La clause mentionnée en bas de la page 3 selon laquelle “Cet avenant n’entraîne aucun autre changement des autres conditions figurant dans cet acte” signifie clairement que la promesse de vente initiale continuait de s’appliquer, sous la seule réserve des modifications apportées par l’avenant. C’est donc à tort que M. et Mme [W] soutiennent que la condition suspensive a été modifiée et qu’elle ne comporterait plus, dans sa dernière version, aucunes dispositions relatives à la durée de l’emprunt et au taux d’intérêt.

Il appartient au promettant de déposer des demandes de prêt conformes aux termes de la condition suspensive pour démontrer qu’il a bien rempli ses obligations et que les éventuels refus opposés aux demandes de financement ne s’expliquent que par des considérations propres aux établissements bancaires sollicités.

Par courrier du 23 juin 2021, la Caisse d’épargne Bretagne-Pays de Loire a opposé un refus à la demande de M. et Mme [W] relative à un prêt de 890 300 euros sur 240 mois via la SCI La Bouqueterie. Outre le fait que la demande a été présentée au nom d’une société que M. et Mme [W] avait manifestement l’intention de créer, la somme demandée était supérieure de 16 200 euros à celle prévue par la promesse et il n’est fait mention d’aucun taux d’intérêt.

Par courrier du 24 juin 2021, la Banque Populaire Grand Ouest a fait connaître son refus d’accorder un prêt de 874 100 euros sur une durée de 216 mois (soit 18 ans) et il n’est fait mention d’aucun taux d’intérêt.

Par courrier du 22 juin 2021, la banque BNP Paribas a opposé un refus à une demande de prêt présentée par la SCI La Bouqueterie pour la somme de 875 000 euros et à une demande de prêt présentée par la SARL [K] [W] pour la somme de 40 000 euros. Cette demande portait donc sur un total de 915 000 euros, pour une durée et pour un taux d’intérêt non précisés, au bénéfice de sociétés non signataires de la promesse de vente.

Aucune de ces demandes de financement n’étaient conformes aux caractéristiques prévues par la promesse de vente et M. et Mme [W] soutiennent à tort que les différences ne portaient que sur des points mineurs. Le fait de dépasser le montant du prêt envisagé dans la promesse de vente (Caisse d’épargne et BNP) ou de prévoir un remboursement sur une durée inférieure à 20 ans (BPGO) entraîne mécaniquement une augmentation du montant des mensualités, ce qui peut conduire l’établissement prêteur à estimer que les mensualités dépassent les capacités de remboursement de l’emprunteur et à refuser de ce fait l’octroi du prêt.

C – L’indemnité d’immobilisation :

Il résulte de la promesse de vente que l’indemnité d’immobilisation restera acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute pour le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les conditions et délais prévus par l’acte, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

Selon l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Toutes les conditions suspensives étant réputées accomplies, la société FLCL est en droit d’obtenir la condamnation de M. et Mme [W] au paiement de l’indemnité d’immobilisation s’élevant à la somme de 89 500 euros. Dans la mesure où il ne ressort pas de la promesse de vente que les intérêts sont dus dès la date butoir de cette promesse, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2021, date de l’assignation.

D – La clause pénale :

La promesse initiale ne contient aucune clause pénale. L’avenant du 27 mai 2021 prévoit en revanche une telle clause mais se borne à fixer son montant à 89 500 euros.

L’article 1231-5 du code civil est ainsi rédigé : “Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. / Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. / Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. / Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. / Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure”.

La mise en oeuvre d’une clause pénale suppose que l’on puisse connaître précisément ce à quoi s’oblige le débiteur, sous peine pour celui-ci de s’exposer à être condamné au paiement du montant prévu par la clause.

Or en l’espèce, la lecture de l’avenant ne permet pas de comprendre quels seraient les manquements qui justifieraient la mise en oeuvre de la clause pénale. Il ne permet même pas de savoir si la clause pénale est susceptible de s’appliquer au promettant, au bénéficiaire ou à l’un comme à l’autre.

Au surplus et en tout état de cause, une clause pénale qui serait destinée à compenser les inconvénients résultant pour le promettant de l’indisponibilité de son bien en raison de la non-réalisation de la vente conduirait nécessairement à indemniser une seconde fois le préjudice qui est déjà couvert par l’indemnité d’immobilisation.

Il convient par conséquent de débouter la société FLCL de sa demande au titre de la clause pénale.

II – Sur l’appel en garantie dirigé contre la SELARL [O] :

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le reproche selon lequel le notaire aurait prêté son concours et validé une opération juridique visant à procéder à une cession dissimulée du fonds de commerce de M. [C] n’est pas fondé dans la mesure où la promesse unilatérale de vente et son avenant ne concernent pas la cession d’un fonds de commerce, comme cela a pu être examiné ci-dessus.

En réponse au grief selon lequel elle aurait commis une faute en omettant de vérifier le statut juridique de M. [C], la SELARL [O] fait valoir que c’est précisément ses vérifications qui ont permis de mettre en évidence que M. [C] n’exploitait pas un fonds de commerce, du fait de l’imbrication des éléments immobiliers et mobiliers et de l’absence d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés. En tout état de cause, ce reproche est inopérant puisque la promesse unilatérale de vente n’aborde pas la question de la forme juridique sous laquelle s’exerçait l’activité de chambre d’hôtes de M. [C] et ne contient donc aucun engagement à cet égard.

Le grief tiré de l’absence d’information sur l’impossibilité de transmettre une activité commerciale dans le cadre d’une vente immobilière est également inopérant dès lors que la promesse unilatérale de vente ne porte pas sur la cession d’une activité commerciale.

S’agissant du fait d’avoir rédigé un acte tendant à la vente des biens de M. [C] sans que ce dernier soit partie et ait donné son accord, il est inexact de soutenir que la promesse unilatérale de vente comporterait une forme de stipulation pour autrui ou qu’elle porterait sur la vente du bien d’autrui puisque cette promesse n’a pas pour objet de constater la vente du mobilier et que celle-ci n’y figure qu’à titre de condition suspensive.

Pour ce qui concerne la valorisation des biens meubles, M. et Mme [W] ne rapportent pas la preuve d’une faute du notaire qui aurait pu nuire à leurs intérêts et ne démontrent pas que l’opération aurait revêtu un caractère illégal. Au surplus, les négociations ayant porté sur ces points ont largement impliqué M. [A] [E], conseiller d’entreprise de la société Cerfrance qui intervenait en qualité de conseil de M. et Mme [W] et qui se manifestait régulièrement auprès du notaire pour définir les modalités de répartition du prix entre l’immobilier et le mobilier.

Enfin, M. et Mme [W] ne démontrent pas en quoi le notaire aurait manqué à son devoir d’information à leur égard à l’occasion de la rédaction de l’avenant. Celui-ci avait essentiellement pour objet de modifier le prix de vente de l’immeuble pour prendre en considération le fait que l’amortissement des investissements effectués par M. [C] pour l’exercice de son activité de chambre d’hôtes ne pouvait être valorisé au titre du mobilier mais devait en revanche être pris en compte pour définir la valeur de l’immobilier. Cet élément était en réalité parfaitement connu de M. et Mme [W] puisqu’il avait été débattu entre les parties et qu’il ne nécessitait aucune explication particulière de la part du notaire.

S’il est exact que l’avenant comporte une clause pénale mal rédigée et totalement inefficace, ce manquement n’est toutefois à l’origine d’aucun préjudice pour M. et Mme [W], précisément en raison de l’inefficacité de cette clause qui ne permet pas de fonder une quelconque condamnation à leur encontre.

En l’absence d’une faute de la SELARL [O] en lien de causalité avec le préjudice subi par M. et Mme [W], ceux-ci doivent être déboutés de leur demande en garantie.

III – Sur les dépens et les frais irrépétibles :

M. et Mme [W], partie perdante, supporteront la charge des entiers dépens.

Il est justifié de faire partiellement droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile présentée par la société FLCL et de condamner M. et Mme [W] au paiement de la somme de 3 000 euros sur ce fondement.

Il est également justifié de condamner M. et Mme [W] à payer à la SELARL [O] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [W] seront déboutés de leurs demandes au titre des frais irrépétibles présentées tant à l’égard de la société FLCL qu’à l’égard de la SELARL [O].

— Sur l’exécution provisoire :

Selon l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon l’article 514-1, le juge, statuant d’office ou à la demande d’une partie et par décision spécialement motivée, peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, s’agissant d’une condamnation prononcée à l’encontre de particuliers et portant sur une somme relativement importante, il est préférable de limiter l’exécution provisoire à hauteur de la moitié du montant des condamnations.

PAR CES MOTIFS :

Le TRIBUNAL,

Statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions suspensives prévues par la promesse unilatérale de vente du 23 avril 2021 et son avenant du 27 mai 2021 sont réputées accomplies ;

CONSTATE que la vente n’a pu être réalisée par le fait de M. [K] [W] et Mme [I] [G] épouse [W] ;

CONDAMNE M. [K] [W] et Mme [I] [G] épouse [W] à payer à la société FLCL la somme de 89 500 € (quatre-vingt-neuf mille cinq cents euros) au titre de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2021 ;

DÉBOUTE la société FLCL de sa demande au titre de la clause pénale ;

DÉBOUTE M. [K] [W] et Mme [I] [G] épouse [W] de leur demande dirigée contre la SELARL office notarial [U] [O] et tendant à ce qu’elle les indemnise et les relève indemnes de toute condamnation prononcée à leur encontre au bénéfice de la société FLCL;

CONDAMNE M. [K] [W] et Mme [I] [G] épouse [W] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE M. [K] [W] et Mme [I] [G] épouse [W] à payer à la société FLCL la somme de 3 000 € (trois mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE M. [K] [W] et Mme [I] [G] épouse [W] à payer à la SELARL office notarial [U] [O] la somme de 3 000 € (trois mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE M. [K] [W] et Mme [I] [G] épouse [W] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile dirigées contre la société FLCL et contre la SELARL office notarial [U] [O] ;

LIMITE l’exécution provisoire de droit à hauteur de la moitié du montant des diverses condamnations prononcées contre M. [K] [W] et Mme [I] [G] épouse [W] en faveur de la société FLCL et de la SELARL office notarial [U] [O].

Jugement rendu par mise à disposition au Greffe le VINGT NEUF OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE, par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, assisté de Séverine MOIRÉ, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT