MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 09 Juillet 2025

DOSSIER N° : N° RG 23/00976 – N° Portalis DBZE-W-B7H-IRYU

AFFAIRE : Monsieur [J] [X] C/ Monsieur [Y] [E], Madame [M] [I], Etablissement public CAISSE RÉGIONALE DU CREDIT AGRICOLE MUTUEL ATLANTI QUE VENDEE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

POLE CIVIL section 6

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Madame Sandrine ERHARDT,

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Madame Nathalie LEONARD,

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [J] [X]

né le 12 Août 1973 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Rui manuel PEREIRA de la SCP TERTIO AVOCATS, avocats au barreau de NANCY, avocats postulant, vestiaire : 2, M^e Christine JULIENNE, avocat au barreau de NANTES, avocat plaidant, vestiaire :

DEFENDEURS

Monsieur [Y] [E]

né le 14 Novembre 1978 à [Localité 10], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Damien LORDIER, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 102

Madame [M] [I]

née le 17 Juin 1982 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Damien LORDIER, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 102

CAISSE RÉGIONALE DU CREDIT AGRICOLE MUTUEL ATLANTIQUE VENDEE, SIREN 440 242 469, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 11]

représentée par M^e François CAHEN, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 33

Clôture prononcée le : 04 février 2025

Débats tenus à l’audience du : 02 Avril 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 09 Juillet 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 09 Juillet 2025,

le

Copie+grosse+retour dossier :

Copie+retour dossier :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 09 juillet 2021, M. [J] [X] a acquis auprès de M. [Y] [E] et Mme [M] [I] épouse [E] un appartement et une cave correspondant respectivement aux lots n° 201 et n°214 d’une copropriété dénommée « [Adresse 5] » située [Adresse 4] et [Adresse 12] à [Localité 8] moyennant un prix de 100.000 euros, dont 4.850 euros de meubles, financé au moyen de deux prêts souscrits auprès de la Caisse Régionale du crédit agricole mutuel Atlantique Vendée.

Suivant contrat signé le 11 février 2022, l’appartement a été donné à bail moyennant le paiement d’un loyer de 650 euros, hors charges et a été donné en gestion à Mme [T] [O]., agent immobilier à [Localité 13].

Le 21 octobre 2022, M. [J] [X] a fait dresser un procès-verbal par Me [N] de la selarl Acti huissiers pour faire constater l’existence de fissures dans l’appartement et la difficulté de fonctionnement de menuiseries.

Par acte de commissaire de justice en date des 22 et 29 mars 2023, M. [J] [X] a fait assigner devant le présent tribunal M. [Y] [E] et Mme [M] [I] épouse [E] ainsi que la Caisse Régionale du crédit agricole mutuel Atlantique Vendée aux fins d’obtenir notamment la résolution du contrat de vente et des deux prêts affectés à la vente.

Par conclusions transmises par voie électronique le 21 décembre 2024, M. [J] [X] demande de débouter M. [Y] [E] et Mme [M] [I] épouse [E] et la Caisse Régionale du crédit agricole mutuel Atlantique Vendée de leurs demandes, de déclarer ses demandes recevables et, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

à titre principal :*prononcer la résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés

*ordonner la restitution du prix de vente augmenté des intérêts à compter du jour où les vendeurs l’ont reçu, soit la somme de 107.509,13 euros avec intérêts au taux légal à compter du 09 juillet 2021

*prononcer la résolution de plein droit des deux prêts affectés, le jugement étant opposable à la Caisse Régionale du crédit agricole mutuel Atlantique Vendée

* condamner M. [Y] [E] et Mme [M] [I] épouse [E] à lui payer la somme de 23.765,47 euros à titre de dommages et intérêts

à titre subsidiaire :* annuler le contrat de vente au motif de la violation de l’obligation d’information

*ordonner la restitution du prix de vente augmenté des intérêts à compter du jour où les vendeurs l’ont reçu, soit la somme de 107.509,13 euros avec intérêts au taux légal à opter du 09 juillet 2021

*prononcer la résolution de plein droit des deux prêts affectés, le jugement étant opposable à la Caisse Régionale du crédit agricole mutuel Atlantique Vendée

* condamner M. [Y] [E] et Mme [M] [I] épouse [E] à lui payer la somme de 23.765,47 euros à titre de dommages et intérêts

en tout état de cause : * condamner M. [Y] [E] et Mme [M] [I] épouse [E] à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant les frais du constat d’huissier

* capitaliser les intérêts au taux légal à compter du 09 juillet 2021 sur les sommes relatives à la résolution du contrat et à compter du jugement pour les dommages et intérêts

* condamner M. [Y] [E] et Mme [M] [I] épouse [E] à le garantir pour toutes condamnations prononcées au profit du la Caisse Régionale du crédit agricole mutuel Atlantique Vendée.

Il soutient que les fissures étaient antérieures à la vente et ont été dissimulées par les vendeurs puisqu’aucune fissure n’était apparente lors de la vente et que s’il avait eu connaissance de leur existence compromettant l’habitabilité du logement, il ne se serait pas porté acquéreur compte tenu de la destination de location qu’il entendait assigner à cet investissement.

Il fait valoir qu’en tout état de cause, les vendeurs se devaient de l’informer des vices affectant le bien et le fait de s’être tu sur la déclaration de sinistre régularisée auprès de leur assurance en 2019 pour l’apparition de fissures constituent, sur le fondement des articles 1104 et 1112-1 du code civil, un manquement à leur devoir précontractuel d’une information qu’il savait essentielle au consentement des acquéreurs, justifiant l’annulation du contrat.

Il conteste la demande de restitution des fruits formée par les défendeurs, au motif de leur mauvaise foi de nature à les en priver.

Par conclusions transmises par voie électronique le 05 décembre 2024, M. [Y] [E] et Mme [M] [I] épouse [E] demandent de débouter M. [J] [X] de ses demandes et en cas de condamnation à restituer le prix, de condamner M. [J] [X] à leur verser une indemnité de 700 euros par mois à compter du 09 juillet 2021 au titre de la restitution des fruits tirés de la location qui viendra se compenser avec la somme due au titre de dommages et intérêts ou au titre de la restitution du prix de vente et de le condamner à leur payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile , outre aux dépens, en écartant l’exécution provisoire de la décision.

Ils font valoir que les deux légères fissures (dans les WC et l’entrée) apparues en 2019 étaient des fissures esthétiques ne pouvant constituer un vice caché qui procéderait des mêmes causes que celles apparues dans le courant de l’été 2022, puisque la réalité et l’ampleur des fissures en 2022 sont sans commune mesure avec le simple désordre esthétique qu’ils ont rencontré en 2019 et sont la conséquence directe non pas des premières fissures mais d’un épisode de sécheresse.

Ils soutiennent que le demandeur ne démontre pas que les fissures rendent la chose impropre à son usage de location et constituent un vice susceptible d’engager la garantie et que lesdites fissures proviennent des même causes préexistantes à la vente.

Ils contestent avoir eu connaissance d’un vice affectant le bien, dès lors qu’ils se sont assurés que les fissures n’étaient qu’esthétiques, sans incidence sur l’usage du bien vendu.

Ils ajoutent que M. [J] [X] doit être débouté de ses prétentions découlant d’un manquement à une obligation d’information, dès lors qu’elles n’ont pas été présentées dans le dispositif des conclusions et que l’action en nullité est exclusive de celle en garantie des vice cachés, de sorte qu’elle est irrecevable. Il précise qu’il appartenait à l’acquéreur de se montrer vigilant, et ce alors qu’il savait le risque élevé.

Enfin, ils prétendent qu’en cas de résolution ou d’annulation, M. [J] [X] devra restituer les loyers reçus par ses locataires qui viendront se compenser avec la restitution du prix de vente ou la somme allouée à titre de dommages et intérêts.

Par conclusions transmises par voie électronique le 24 janvier 2023, la Caisse Régionale du crédit agricole mutuel Atlantique Vendée demande de déclarer M. [J] [X] irrecevable en ses demandes, en cas d’annulation du contrat de vente entraînant l’annulation des contrats de prêts, de condamner M. [Y] [E] et Mme [M] [I] épouse [E] à lui payer les sommes suivantes :

au titre du prêt n° 10002148397, la somme de 32.057,76 eurosau titre du prêt n° 10002148398, la somme de 45.899,01 eurosavec intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2023

de condamner M. [Y] [E] et Mme [M] [I] épouse [E] à lui payer les sommes suivantes :

6.572,74 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2023, au titre du prêt n° [Numéro identifiant 1]581,51 euros , outre les intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2023, au titre du prêt n° 10002148398de condamner M. [J] [X], M. [Y] [E] et Mme [M] [I] épouse [E] à lui payer chacun la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, qui seront recouvrés directement par M^e François Cahen, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Elle fait observer que l’assignation n’a pas été publiée à la publicité foncière, ce qui rend la demande irrecevable.

Elle acquiesce au fait que la résolution ou l’annulation va entraîner de plein droit celle des prêts et que M. [J] [X] devra rembourser le capital prêté, sous déduction des échéances en capital, intérêts et frais portés au tableau d’amortissement qu’il a réglés.

Elle indique être fondée à demander réparation de son préjudice découlant de cette résolution ou annulation à M. [Y] [E] et Mme [M] [I] épouse [E], soit les intérêts et frais d’emprunt et la perte de chance de percevoir les intérêts à échoir.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 04 février 2025. L’affaire a été appelée à l’audience du 02 avril 2025 au terme de laquelle la décision a été mise en délibéré pour être rendue le 9 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’irrecevabilité des demandes de M. [J] [X]

L’article 30 5° du décret n°55-22 du 04 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière dispose que les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision de droits résultant d’actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l’article 28-4°, c, et s’il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d’une copie de la demande revêtue de la mention de publicité.

La fin de non recevoir tirée du défaut de publication de l’assignation au service de la publicité foncière n’a pas été soulevée devant le juge de la mise en état exclusivement compétent pour en connaître en application de l’article 789 du code de procédure civile.

Au surplus, M. [J] [X] justifie l’accomplissement de cette formalité (pièce 36 et 37).

M. [Y] [E] et Mme [M] [I] épouse [E] concluent au débouté de M. [J] [X], tout en soulevant un moyen qui tend à déclarer son action irrecevable.

Il y a lieu de préciser que M. [Y] [E] et Mme [M] [I] épouse [E] n’ont pas demandé au juge de la mise en état exclusivement compétent pour connaître d’une action en nullité de l’assignation, la nullité de celle délivrée par M. [J] [X] au motif d’un insuffisance dans l’exposé des moyens en fait et en droit.

Au fond, les dernières conclusions de M. [J] [X] comportent les moyens de droit et de fait qui fondent ses prétentions à titre principal et à titre subsidiaire, lesquelles prétentions sont soumises à la libre discussion des parties et à l’appréciation du tribunal.

Sur la résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés

Aux termes des articles 1641 et suivants du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur, informé de ces défauts, ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix.

Le vice caché se définit comme un vice interne à la chose, suffisamment grave pour affecter son usage habituel, antérieur à la vente.

En l’espèce, la lecture du procès verbal de constat du commissaire de justice dressé le 21 octobre 2022 permet d’établir que l’appartement de M. [J] [X] présente de nombreuses fissures, ainsi que des difficultés d’ouverture et de fermeture des portes.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée du logement réalisé en février 2022 ainsi que des attestations des locataires que l’appartement ne présentait, à cette date, pas de fissures.

M. [Y] [E] et Mme [M] [I] épouse [E] ne soutiennent pas que des fissures étaient visibles lors de la visite des lieux par les futurs acquéreurs.Si des travaux de peinture ont été réalisés par la fille de M. [J] [X] au moment de son entrée dans les lieux, aucun élément ne permet de faire un lien entre ces travaux et le fait que les fissures n’étaient pas présentes au moment de la vente. Mme [A], gérante d’une agence immobilière et compagne de M. [J] [X], atteste avoir échangé avec Mme [O] chargée de la vente de l’appartement en lui posant les questions habituelles sans qu’elle ait évoqué l’existence de fissures. Il est établi que M. [J] [X] a consenti à l’achat sur la base de photographies. Les photographies produites en pièce 11 dont il est mentionnées qu’elles ont été prises lors de l’achat ne montrent pas de fissures dans les toilettes.

M. [Y] [E] et Mme [M] [I] épouse [E] n’ont pas contesté les conclusions du cabinet Saretec lorsqu’ils étaient copropriétaires. Or les conclusions du cabinet Sarectec en octobre 2020, celles du bureau d’études [Localité 9] structure en septembre 2022 et de l’Union d’expert en août 2023 convergent pour affirmer que ces fissures proviennent d’un comportement différentiel de matériaux de la construction causé par une variation de température ou d’hygrométrie, de sorte que les fissures sont structurelles liées aux variations climatiques.

Dès lors, le vice de structure affectant le bien immobilier existait bien antérieurement à la vente et n’était pas apparent au moment de sa conclusion.

Pour engager la garantie des vices cachés, le vice doit rendre l’immeuble impropre à sa destination ou en diminuer tellement l’usage que l’acquéreur en aurait donné un moindre prix.

En janvier 2020, suite aux premières fissures constatées dans les 4 logements de l’entrée 1 et en façade, le syndic de copropriété, Quadral Property, rassurait les copropriétaires en les informant des conclusions du bureau d’étude Génitech dont l’intervention avait été demandée par un copropriétaire selon lesquelles, à ce stade, les fissures étaient seulement esthétiques.

Il ressort du rapport d’expertise de l’union d’experts que la copropriété avait déjà eu à traiter en 2012 de fissures au niveau des soubassements des façades de l’immeuble et qu’un sinistre avait été déclaré en 2020 pour ces mêmes fissures et les fissures sur les cloisons de l’appartement de Mme [D] situé du 2ème étage au dessus de celui de M. [J] [X], fissures faisant l’objet d’une nouvelle déclaration de sinistre survenu à l’été 2022, soit sur la même période d’apparition des fissures dans le logement du demandeur.

Ainsi, des déclarations de sinistre en 2019, 2020 et 2022 ont été régularisées et concernent des fissures sur les parties communes et les parties privatives (appartements de Mme [D] et de M. [J] [X]) de l’immeuble.

Ni le cabinet Saretec ni le bureau d’étude Genitech, ni plus récemment le cabinet Union d’experts et [Localité 9] structure ne font état de désordres de nature à compromettre l’intégrité de la structure ou l’habitabilité des logements.

Seul le procès-verbal de constat du commissaire de justice mentionne des difficultés à faire fonctionner des portes et l’avis de valeur de l’agence optimhome en date du 04 juin 2024 évoque des infiltrations d’eau et traces d’humidité à plusieurs endroits dans l’appartement. Or ces constats sont insuffisants à démontrer que ces désordres sont également en lien avec le vice de structure précédemment établi.

Dans ces conditions, M. [J] [X] ne démontre pas l’existence d’un vice compromettant la solidité du bien ou diminuant significativement son usage au sens de l’article 1641 du code civil précité.

Sur l’action subsidiaire pour manquement à une obligation précontractuelle d’information

La cour de cassation a récemment confirmé le non cumul de l’action en garantie des vices cachés avec l’action pour manquement à l’obligation de délivrance de la chose vendue ou celui du manquement au devoir d’information (civ. 3ème 18 janvier 2023, n°21-2.543).

Il est toutefois de jurisprudence constante que l’action en garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue n’est pas exclusive de l’action en responsabilité délictuelle fondée sur le dol ou la réticence dolosive commis avant ou lors de la conclusion du contrat.

Les demandes formées par M. [J] [X] sur le fondement de la garantie des vices cachés et pour manquement au devoir précontractuel d’information des articles 1112-1 et 1130 du code civil ne sont pas cumulées, mais interviennent successivement pour le cas où le vice caché ne serait pas caractérisé, de sorte que la jurisprudence précitée concernant le concours d’actions n’est pas applicable et qu’il convient d’examiner si M. [Y] [E] et Mme [M] [I] épouse [E] ont manqué à leur devoir précontractuel d’information défini à l’article 1112-1 du code civil.

Cet article prévoit que celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

L’article 1130 auquel il est renvoyé dispose que l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

En l’espèce, M. [Y] [E] et Mme [M] [I] épouse [E] ont déclaré, le 1er septembre 2019 un sinistre auprès de leur assureur, Pacifica, portant sur des fissures sur les murs des toilettes et dans l’entrée et ont, dans le même temps, informé par mail (pièce n° 25) le syndic de copropriété, Quadral, en fournissant des photographies de ces fissures et en précisant que Mme [D] propriétaire de l’appartement du dessus avait les mêmes fissures dans ses toilettes.

Ces photographies figurent en page 15 des conclusions du demandeur et sont comparées à celles prises par l’huissier de justice en 2022 au même endroit. Il en résulte qu’elles sont similaires et présentent la même trajectoire.

M. [Y] [E] et Mme [M] [I] épouse [E] étaient informés, par deux courriers du maire datés du 20 février 2020 et 10 juillet 2020, qu’un arrêté sécheresse a été pris pour la période du 1er juillet 2019 au 30 septembre 2019, période couvrant le sinistre. Ils étaient également informés le 27 octobre 2020 de ce que si les désordres ne sont pas imputables à la sécheresse, ils sont néanmoins la conséquence de comportement différentiel de matériaux hétérogènes de la construction causé par une variation de température ou d’hygrométrie et que les 4 logements de l’entrée 1 ainsi que la façade étaient concernés par les fissures.

Ils n’ignoraient pas les mises en garde du cabinet Saretec qui demandait à être attentif à toute éventuelle évolution des dommages et du bureau d’étude Genitech qui, s’il concluait qu’à ce stade, les fissures étaient de l’ordre esthétique, conseillait de rester vigilant quant à l’évolution de ces fissures.

Ils savaient en conséquence que l’immeuble présentait des vices de structure sensibles aux variations climatiques, dès lors que des symptômes de cette fragilité étaient apparus. Ils n’ignoraient pas non plus que l’immeuble se situait dans une zone d’aléa fort concernant le phénomène de retrait et gonflement des argiles.

Comme indiqué précédemment, il est établi qu’aucune fissure n’était apparente lors de la vente. En outre, aucune mention ne figurait sur le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires nécessairement communiqué lors de la vente, sur les démarches effectuées par le syndic de l’immeuble concernant l’analyse des fissures.

Ainsi, M. [Y] [E] et Mme [M] [I] épouse [E] ont omis de délivrer l’information sur le vice de structure affectant l’immeuble dont l’importance était déterminante à l’achat.

En effet, M. [J] [X] destinait le logement à la location. S’il avait connu l’existence des fissures et la surveillance qu’il fallait assurer sur leur évolution, il ne se serait vraisemblablement pas engagé dans cet investissement financé au moyen d’un prêt qui devait se compenser avec les loyers perçus. Il convient d’observer que l’apparition des fissures a conduit M. [J] [X] à baisser le loyer à la demande des locataires qui ont fait part de leur inquiétude dans les attestations à destination du tribunal, inquiétude qui les a conduit à donner leur préavis par courrier du 30 avril 2024.

Si M. [J] [X] n’ignorait pas que l’immeuble était situé en aléa fort s’agissant du phénomène de retrait et de gonflement des argiles, il pouvait légitimement penser, en l’absence de traces visibles de déstabilisation de la structure, que les incidences de ce phénomène demeuraient hypothétiques.

La réalité, et non plus le risque, de l’incidence sur la structure de la variation des conditions climatiques a été tue par les vendeurs. Cette donnée concernant la structure de l’immeuble susceptible d’évolution est nécessairement un élément déterminant au consentement de l’acquéreur, dans la mesure où, comme l’atteste l’évaluation d’optihome, il existait un risque de dévaluation du bien.

La sanction de l’inobservation de cette obligation précontractuelle d’information qui a vicié le consentement du cocontractant est l’annulation du contrat qui replace les cocontractants dans la situation qui était la leur avant la conclusion dudit contrat.

Ainsi, M. [Y] [E] et Mme [M] [I] épouse [E] doivent être condamnés à restituer à M. [J] [X] le prix de vente d’un montant de 100.000 euros. Consécutivement, le bien leur sera restitué.

L’article 1178 du code civil prévoit qu’un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul […] les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9. Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions de droit commun de la responsabilité extra contractuelle.

Selon l’article 1352-6 du code civil, la restitution d’une somme d’argent inclut les intérêts au taux légal et les taxes acquittées entre les mains de celui qui l’a reçue.

L’article 1352-7 du code civil prévoit que celui a reçu de mauvaise foi doit les intérêts, les fruits qu’il a perçus ou la valeur de la jouissance à compter du paiement. Celui qui a reçu de bonne foi ne les doit qu’à compte du jour de la demande.

En l’espèce, M. [Y] [E] et Mme [M] [I] épouse [E] se sont certes entourés de garantie pour savoir si les fissures avaient une incidence sur la solidité de l’immeuble. Ils se sont toutefois gardés de faire part à l’acquéreur de l’existence de fissures, alors même qu’elles étaient généralisées à l’ensemble de l’immeuble, que cet état de fait était suffisamment grave pour qu’un copropriétaire demande au syndic de mandater un bureau d’étude, lequel bureau d’étude, s’il concluait que lesdites fissures étaient esthétiques, limitait son analyse « à ce stade » et conseillait de rester vigilant sur leur évolution. Ce conseil impliquait en conséquence, d’une part, de ne pas intervenir sur les fissures pour constater leur évolution, et d’autre part, en cas de vente, d’en informer les acquéreurs successifs afin qu’ils exercent une surveillance.

Il en résulte que la mauvaise foi de M. [Y] [E] et Mme [M] [I] épouse [E] au moment de la vente est caractérisée.

Ainsi, M. [Y] [E] et Mme [M] [I] épouse [E] doivent être condamnés à payer sur la somme restituée les intérêts au taux légal à compter du paiement, soit à compter du 9 juillet 2021 jusqu’à la présente décision.

M. [J] [X] est en outre fondé à obtenir le remboursement de tous les frais engagés à l’occasion de cette vente.

Il justifie des sommes suivantes :

frais de mutation (service de la publicité foncière du 17 novembre 2021) pour un montant de 5.675 euros. M. [J] [X] sollicite le remboursement de cette somme, qui comprend par ailleurs celle de 5.525 euros également sollicitée.1.800 euros au titre des honoraires du courtier (relevé de compte de l’office notarial du 17 décembre 2021).2.943,37 euros correspondant aux émoluments d’acte et de formalités suivant facture de taxe émise par l’office notarial le 17 décembre 2021.des frais de notaire liés à la publicité foncière de 46 euros (relevé de compte de l’office notarial du 17 décembre 2021).le remboursement des taxes foncières de (366,78 euros figurant dans le relevé de compte de l’office notariel + 852 euros figurant en pièce n°32) 1.218,78 euros. M. [J] [X] ne produit pas la taxe foncière de l’année 2022 dont il réclame le remboursement.le remboursement des charges de copropriété payés par M. [J] [X] et non prises en charge par le locataire. Le paiement de la somme de 271,15 euros est justifiée dans le relevé de compte de l’étude notariale. M. [J] [X] produit des demandes de provision pour la période d’octobre 2021 à décembre 2022 pour un montant total de 1.405,06 euros.

Cependant, ces demandes ne permettent pas de chiffrer les sommes restées à sa charge et non réglées par sa fille, puis par ses locataires. La somme réclamée en sus à hauteur de 1.645,54 euros n’est par ailleurs pas justifiée, le tableau établi par M. [J] [X] en pièce n°31 n’étant pas un document probant.

136 euros suivant l’échéancier de la société MMA, assureur habitation, pour la période du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 et 123,42 euros TTC suivant confirmation d’adhésion du contrat d’assurance habitation au profit du crédit agricole Assurances en date du 17 juin 2022 et 133,02 euros suivant avis de renouvellement du 23 mai 2023.247,20 euros au titre des frais d’assurance du prêt sur l’année 2023 (pièce n°30).

S’agissant de la perte des loyers, il résulte des échanges entre M. [J] [X] et Mme [O] que M. [J] [X] a accepté une baisse du loyer de 650 euros à 550 euros hors charges.Cependant, alors même que dans les échanges produits, il est question de modifier le contrat en ce sens, M. [J] [X] ne fournit aucun accord écrit avec les locataires, permettant d’établir que cette réduction a été effective, et ce sur la période indiquée. Ainsi dans son attestation datée du 30 octobre 2022, le locataire indiquait qu’une demande de réduction de loyer avait été transmise. Il n’avait donc à cette date pas de retour alors que M. [J] [X] fait partir la baisse de loyer à compter d’octobre 2022. Il ressort de plus des échanges que la baisse de loyer était éventuellement octroyée dans l’attente des conclusions de l’expert.

Le tableau établi par M. [J] [X] est insuffisamment probant. Dans ces conditions, la demande au titre de la perte de loyers arrêté au mois d’août 2024, date de départ effectif de ses locataires, doit être rejetée.

Ainsi, M. [Y] [E] et Mme [M] [I] épouse [E] doivent être condamnés à payer à M. [J] [X] la somme de 15.593,94 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Il est de jurisprudence constante que si la restitution des fruits générés par le bien depuis la vente constitue une conséquence légale de l’anéantissement du contrat, le juge ne peut la prononcer d’office, dès lors qu’en application des dispositions des articles 549 et 550 du code civil, une telle restitution est subordonnée à la bonne foi du possesseur et qu’ à compter de la demande en justice tendant à la résolution ou à l’annulation de la vente, le possesseur de la chose vendue ne peut invoquer la bonne foi.

A compter de la demande en justice en annulation de la vente, l’acquéreur est informé de la situation et ne peut plus ignorer le vice affectant l’acte de vente. C’est à compter de cette demande que les fruits doivent être restitués.

M. [J] [X] ne conteste pas avoir perçu des loyers jusqu’au mois d’août 2024. L’assignation portant demande d’annulation de la vente a été délivrée le 29 mars 2023. Dès lors, à compter d’avril 2023 et jusqu’au 1er août 2024, M. [J] [X] doit restituer les loyers perçus hors charges qui viendront se compenser avec les sommes dues au titre de la restitution du prix de vente.

En l’absence de démonstration d’une réduction de loyer, la restitution doit porter sur la somme de (650 euros x 17 mois) 11.050 euros.

En conséquence, la restitution des fruits viendra se compenser avec la restitution du prix de la chose vendue, de sorte que M. [Y] [E] et Mme [M] [I] épouse [E] seront condamnés à payer à M. [J] [X] la somme de (100.000 euros – 11.050 euros) 88.950 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 09 juillet 2021.

Sur l’annulation de plein droit des contrats de prêts

L’ article L. 312-55 du Code de la consommation (ancien article L.311-32 ) prévoit que le contrat de crédit est résolu de plein droit lorsque le contrat, en vue duquel le prêt avait été conclu, est lui-même judiciairement résolu ou annulé.

Il est de jurisprudence constante que l’annulation ou la résolution du contrat de vente ou de prestation de service emporte celle du contrat de crédit accessoire et l’emprunteur est alors tenu de restituer le capital emprunté.

Il ressort des contrats de prêts et du décompte arrêté au 21 septembre 2023 produits que M. [J] [X] doit en conséquence rembourser au prêteur le capital prêté à hauteur de 43.614 euros et de 49.000 euros, sous déduction des sommes qu’il a déjà réglés :

pour le prêt n° 10002148397 de 43.614 euros * les échéances en capital et intérêts : 9.912,72 euros

* les frais de dossier : 386,16 euros

* les frais pris par des tiers (courtiers, Audit DPE) : 847,66 euros

* les frais de prise de garantie hypothécaire : 409,70 euros

soit 11.556,24 euros

de sorte que M. [J] [X] reste redevable de la somme de 32.057,76 euros, avec intérêts au taux légal à compter du décompte du 21 septembre 2023.

— pour le prêt n° 10002148398 de 49.000 euros

* les échéances en capital et intérêts : 1.254,51 euros

* les frais de dossier : 433,84 euros

* les frais pris par des tiers (courtiers, Audit DPE) : 952,34 euros

* les frais de prise de garantie hypothécaire : 460,30 euros

soit 3.100,99 euros

de sorte que M. [J] [X] reste redevable de la somme de 45.899,01 euros, avec intérêts au taux légal à compter du décompte du 21 septembre 2023.

M. [J] [X] doit être débouté de sa demande de remboursement des intérêts et des frais de dossier à l’encontre de M. [Y] [E] et Mme [M] [I] épouse [E], dans la mesure où l’établissement bancaire les lui a restitués et de sa demande tendant à obtenir la garantie de M. [Y] [E] et Mme [M] [I] épouse [E] dans le cadre des restitutions découlant de l’annulation du contrat de prêt.

Il n’y a pas lieu de déclarer le présent jugement opposable à la Caisse Régionale du crédit agricole mutuel Atlantique Vendée, laquelle est partie à l’instance.

Sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, la banque soutient être fondée à solliciter la réparation de son préjudice au titre de la perte des intérêts échus et les frais de l’emprunt, lié à leur restitution à l’emprunteur et au titre de la perte de chance de percevoir les intérêts à échoir.

Le vendeur, qui est à l’origine de la résolution du contrat de prêt consécutive à celle de la vente, a causé un préjudice financier à la banque par l’anéantissement du contrat constitué par la perte des intérêts sur le capital emprunté et les frais de l’emprunt.

Ainsi, la Caisse Régionale du crédit agricole mutuel Atlantique Vendée est fondée à réclamer à M. [Y] [E] et Mme [M] [I] épouse [E], à qui est imputable l’annulation des prêts, les frais des emprunts pour un montant de (1.643,52 euros pour le prêt n° 10002148397 + 1.846,48 euros pour le prêt n° 10002148398) 3.490 euros au titre des frais de dossier, des frais pris par des tiers et des frais de prise de garantie hypothécaire.

La perte de chance de voir les prêts arriver à leur terme et de bénéficier de la totalité du coût du crédit doit en outre être évaluée à 1/3 du coût des crédits escompté, soit (4.929,22 euros pour le prêt n° 10002148397+ 12.735,03 euros pour le prêt n° 10002148398 = 17.664,25 euros/3) 5.888,08 euros.

Ainsi, M. [Y] [E] et Mme [M] [I] épouse [E] doivent être condamnés solidairement à payer à la Caisse Régionale du crédit agricole mutuel Atlantique Vendée la somme totale de 9.378,08 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, partie perdante, M. [Y] [E] et Mme [M] [I] épouse [E] supporteront la charge des entiers dépens.

Le coût du procès-verbal de constat de la Selarl Acti Huissiers du 21 octobre 2022 de 369,20 euros TTC sera supportés par des défendeurs.

M^e François Cahen, qui en a fait la demande, est autorisé à recouvrer directement les dépens dont il a fait l’avance sans recevoir provision conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il est équitable que M. [Y] [E] et Mme [M] [I] épouse [E] soient condamnés à payer à M. [J] [X] une indemnité de 3.000 euros en compensation des frais, non compris dans les dépens, qu’il a du exposer pour sa défense.

Il est équitable que M. [Y] [E] et Mme [M] [I] épouse [E] soient condamnés à payer à la Caisse Régionale du crédit agricole mutuel Atlantique Vendée une indemnité de 600 euros chacun en compensation des frais, non compris dans les dépens, qu’elle a du exposer pour sa défense.

Partie tenue aux dépens et partie perdante, M. [Y] [E] et Mme [M] [I] épouse [E] ne peuvent prétendre à une indemnité au titre des frais irrépétibles. Leur demande doit être rejetée.

L’article 514 du code de procédure civile applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020 dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’existe pas d’éléments de nature à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et susceptible d’appel :

Vu les articles 1112-1 et 1130 du code civil ;

PRONONCE l’annulation de la vente entre M. [J] [X] et M. [Y] [E] et Mme [M] [I] épouse [E] passée devant notaire le 09 juillet 2021 ;

En conséquence,

CONSTATE l’annulation de plein droit des contrats de prêts affectés à cette vente souscrits par M. [J] [X] auprès de la Caisse Régionale du crédit agricole mutuel Atlantique Vendée n° 10002148397 et n° 10002148398 ;

DIT que M. [Y] [E] et Mme [M] [I] épouse [E] doivent restituer à M. [J] [X] le prix de vente d’un montant de 100.000 euros ;

DIT que M. [J] [X] restituera ensuite la chose vendue à M. [Y] [E] et Mme [M] [I] épouse [E] ;

FIXE à la somme de 11.050 euros la restitution des fruits perçus par M. [J] [X] à M. [Y] [E] et Mme [M] [I] épouse [E] ;

En conséquence, par compensation des créances,

CONDAMNE M. [Y] [E] et Mme [M] [I] épouse [E] à payer à M. [J] [X] la somme de 88.950 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 09 juillet 2021 ;

CONDAMNE M. [Y] [E] et Mme [M] [I] épouse [E] à payer à M. [J] [X] la somme de 15.593,94 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT que les intérêts au taux légal seront capitalisés à compter du 09 juillet 2021 sur les sommes relatives à l’annulation du contrat et à compter du jugement pour les dommages et intérêts pourvus qu’ils soient dus au moins pour une année entière en application de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE M. [J] [X] à payer à la Caisse Régionale du crédit agricole mutuel Atlantique Vendée la somme de 32.057,76 euros au titre du prêt n° 10002148397, avec intérêts au taux légal à compter du 21 septembre 2023 ;

CONDAMNE M. [J] [X] à payer à la Caisse Régionale du crédit agricole mutuel Atlantique Vendée la somme de 45.899,01 euros au titre du prêt n° 10002148398, avec intérêts au taux légal à compter du 21 septembre 2023 ;

CONDAMNE solidairement M. [Y] [E] et Mme [M] [I] épouse [E] à payer à la Caisse Régionale du crédit agricole mutuel Atlantique Vendée la somme totale de 9.378,08 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE M. [Y] [E] et Mme [M] [I] épouse [E] à payer à M. [J] [X] une indemnité de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [Y] [E] et Mme [M] [I] épouse [E] à payer à la Caisse Régionale du crédit agricole mutuel Atlantique Vendée une indemnité de 600 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [Y] [E] et Mme [M] [I] épouse [E] aux entiers dépens comprenant le coût du procès-verbal de constat de la Selarl Acti Huissiers du 21 octobre 2022 ;

CONDAMNE M. [Y] [E] et Mme [M] [I] épouse [E] à payer à M. [J] [X] le coût du procès-verbal de constat de la Selarl Acti Huissiers du 21 octobre 2022 ;

AUTORISE M^e François Cahen à recouvrir directement les dépens par lui avancés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit attachée à la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 09 juillet 2025, le présent jugement étant signé par la présidente et la greffière.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE