16 Septembre 2025

AFFAIRE :

[S] [U] [C]

C/

[OC] [Z] [T] [F] [N]

, [R] [ZR] [B] [E] [J]

, [L] [B] [ZR] [I] [J]

, [W] [ZR] [E] [B] [J]

, [Y] [Z] [P] [J]

, [A] [M] notaire ayant succédé à Me [AB] [D]

, [X] [H]

N° RG 23/01680 – N° Portalis DBY2-W-B7H-HHRJ

Assignation :07 Juillet 2023

Ordonnance de Clôture : 13 Mai 2025

Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANGERS

1ère Chambre

JUGEMENT

JUGEMENT DU SEIZE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDERESSE :

Madame [S] [U] [C]

née le 04 Mars 1969 à [Localité 18] (93)

[Adresse 16]

[Localité 10]

Représentant : Maître Vincent JAMOTEAU de la SCP ACR AVOCATS, avocats au barreau D’ANGERS ET MAÏTRE Bertrand MERLY avocat plaidant au barreau de RENNES

DÉFENDEURS :

Madame [OC] [Z] [T] [F] [N]

[Adresse 17]

[Localité 13]

Représentant : Maître Anne sophie FINOCCHIARO de la SELAFA FIDAL LE MANS, avocat postulant au barreau d’ANGERS et maître Sandrine BAUGE-GIBIER, avocat plaidant au barreau de CHARTRES

Monsieur [R] [ZR] [B] [E] [J]

né le 15 Octobre 1963 à [Localité 22] (49)

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentant : Maître Anne sophie FINOCCHIARO de la SELAFA FIDAL LE MANS, avocat postulant au barreau d’ANGERS et maître Sandrine BAUGE-GIBIER, avocat plaidant au barreau de CHARTRES

Monsieur [L] [B] [ZR] [I] [J]

né le 07 Mars 1965 à [Localité 22] (49)

[Adresse 8]

[Localité 12]

Représentant : Maître Anne sophie FINOCCHIARO de la SELAFA FIDAL LE MANS, avocat postulant au barreau d’ANGERS et maître Sandrine BAUGE-GIBIER, avocat plaidant au barreau de CHARTRES

Monsieur [W] [ZR] [E] [B] [J]

né le 25 Mars 1966 à [Localité 22] (49)

[Adresse 4]

[Localité 11]

Représentant : Maître Anne sophie FINOCCHIARO de la SELAFA FIDAL LE MANS, avocat postulant au barreau d’ANGERS et maître Sandrine BAUGE-GIBIER, avocat plaidant au barreau de CHARTRES

Madame [Y] [Z] [P] [J]

née le 03 Septembre 1967 à [Localité 22] (49)

[Adresse 19]

[Localité 15]

Représentant : Maître Anne sophie FINOCCHIARO de la SELAFA FIDAL LE MANS, avocat postulant au barreau d’ANGERS et maître Sandrine BAUGE-GIBIER, avocat plaidant au barreau de CHARTRES

Maître [A] [M] notaire ayant succédé à Me [AB] [D]

[Adresse 1]

[Localité 14]

Représentant : Maître Thierry BOISNARD de la SELARL LEXCAP, avocats au barreau d’ANGERS

Maître [X] [H], notaire

[Adresse 7]

[Localité 9]

Représentant : Maître Jean charles LOISEAU de la SELARL GAYA, avocat postulant au barreau d’ANGERS et maître Carine PRAT de la SELARL EFFICIA, avocat plaidant au barreau de RENNES

EVOCATION :

L’affaire a été évoquée à l’audience du 27 Mai 2025,

Composition du Tribunal :

Président : Alexandra ALBON, Juge, statuant comme JUGE UNIQUE

Greffier, lors des débats : Séverine MOIRÉ

Greffier, lors du prononcé : Valérie PELLEREAU.

A l’issue de l’audience, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 16 Septembre 2025

JUGEMENT du 16 Septembre 2025

rendu à cette audience par mise à disposition au Greffe (en application

de l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile)

par Alexandra ALBON, Juge,

contradictoire

signé par Alexandra ALBON, Juge, et par Valérie PELLEREAU, Greffière.

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 15 mars 2022 rédigé par Maître [AB] [D], notaire à [Localité 21], Madame [OC] [N], Monsieur [R] [J], Monsieur [L] [J], Monsieur [W] [J] et Madame [Y] [J] (les consorts [K]) ont émis une promesse unilatérale de vente dont Madame [S] [C] s’est trouvée être la bénéficiaire, afin d’acquérir une propriété immobilière à usage d’habitation située à [Adresse 20].

En contrepartie de cette promesse de vente, l’acte prévoyait le dépôt par Madame [S] [C] d’une indemnité d’immobilisation d’un montant forfaitaire de 16.150 euros.

L’acte susmentionné contenait parmi les réserves et conditions suspensives, une condition suspensive particulière intitulée « Vente par le bénéficiaire d’un bien immobilier lui appartenant ».

Par courrier électronique en date du 8 septembre 2022, Maître [H] en informait son confrère, Maître [D], du fait que Madame [S] [C] n’a pas pu vendre son bien immobilier aux époux [ZZ] et par conséquent, il a demandé la restitution de l’indemnité d’immobilisation à Madame [C].

Par courrier recommandé adressé à Maître [AB] [D] le 17 janvier 2023, le conseil de Madame [C] a réitéré la demande de restitution de l’indemnité d’immobilisation.

A défaut de résolution amiable du litige, par actes de commissaire de justice des 7 juillet 2023, 26 juillet 2023 et 30 juin 2023, Madame [S] [C] a attrait les consorts [J] devant le tribunal judiciaire d’Angers afin de demander au tribunal, au titre de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 12 novembre 2024 sur le fondement des articles 1103 et 1186 du Code civil de :

CONSTATER que la condition suspensive relative à la vente par elle de sa propriété sise [Adresse 2], à [Localité 24] ne s’est pas réalisée ;

CONSTATER qu’elle justifie de surcroit avoir mis en vente ladite propriété ;

En conséquence,

CONSTATER la caducité de la promesse de vente datée du 15 mars 2022 ;

ORDONNER la restitution à son profit de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 16.150 €, y ajoutant les intérêts produits le cas échéant ;

CONDAMNER in solidum Madame [OC] [N], Monsieur [R] [J], Monsieur [L] [J], Monsieur [W] [J] et Madame [Y] [J] à lui payer la somme la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER in solidum Madame [OC] [N], Monsieur [R] [J], Monsieur [L] [J], Monsieur [W] [J] et Madame [Y] [J] à lui payer la somme la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNER in solidum Madame [OC] [N], Monsieur [R] [J], Monsieur [L] [J], Monsieur [W] [J] et Madame [Y] [J] aux entiers dépens.

En défense, dans le cadre de leurs écritures notifiées par RPVA le 16 janvier 2025, Madame [OC] [N], Monsieur [R] [J], Monsieur [L] [J], Monsieur [W] [J] et Madame [Y] [J] (les consorts [O]) demandent au tribunal sur le fondement des articles 1103, 1104, 1304-3 du Code Civil, de :

CONSTATER que Madame [S] [C] ne justifie pas avoir mis en vente son bien sis [Adresse 2], à [Localité 24] avant le 15 mars 2022 ;

CONSTATER la réalisation de la condition suspensive relative à la vente par Madame [S] [C] de la propriété sise [Adresse 2], à [Localité 24] ;

En conséquence :

ORDONNER le versement de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 16 150 € entre les mains des consorts [J] et [N] ;

CONDAMNER Madame [S] [C] à régler aux défendeurs la somme de 32 300€ en application de la stipulation de pénalité compensatoire convenue entre les parties ;

CONDAMNER Madame [S] [C] à régler aux défendeurs la somme de 8 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens.

En défense Maître [H], dans le cadre de ses écritures notifiées par RPVA le 4 avril 2024 de :

STATUER ce que de droit que les demandes formulées par Madame [C] et les consorts [O] ;

CONDAMNER Madame [C] à payer à Maître [G] [Localité 23] une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile,

CONDAMNER la partie succombant à tous les dépens.

En défense, Maître [M], dans le cadre de ses écritures notifiées par RPVA le 16 février 2024 demande au tribunal sur le fondement de l’article 1103 du Code civil de :

— Juger qu’elle détient dans sa comptabilité le dépôt de garantie versé le 16 mars 2022 par Madame [S] [C],

— Statuer ce que de droit quant aux demandes formulées par Madame [S] [C], ainsi que par les consorts [J],

— Juger qu’elle remettra la somme de 16 150,00 € à son bénéficiaire en fonction de la décision définitive à intervenir,

— Condamner la partie succombante à lui régler la somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner la partie succombante aux entiers dépens de l’instance lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions visées pour un exposé plus ample des prétentions et moyens des parties.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 mai 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 mai 2025 au cours de laquelle elle a été mise en délibéré avec disposition au Greffe au 16 septembre 2025.

MOTIFS [G] LA DECISION

Les demandes des parties tendant à voir le tribunal « juger », « dire et juger », « déclarer », ou « constater » ne constituent pas de véritables prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile mais en réalité des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, mais pas dans le dispositif même des conclusions. En conséquence, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Sur la demande principale

Moyens des parties

Madame [S] [C] sur le fondement des articles 1103, 1104 et 1186 du code civil indique qu’en raison de la non réalisation de la condition suspensive contenue dans l’acte du 15 mars 2022 et portant sur la vente par le bénéficiaire d’un bien immobilier lui appartenant, l’indemnité d’immobilisation doit lui être restituée. En réponse aux écritures adverses elle indique que les formalités à mettre en œuvre selon la promesse unilatérale de vente n’étaient que des exemples et non des obligations strictes notamment en ce qui concerne la remise de trois annonces de vente ; que la preuve des diligences en vue de la vente du bien peut se faire par tous les moyens ; qu’elle a eu recours au site le boncoin ; qu’elle a publié neuf annonces de vente ; que les annonces répondaient aux conditions prévues dans le cadre de la promesse unilatérale de vente ; que de nombreuses visites ont eu lieu concernant son bien immobilier ; que le délai pour mettre en vente son bien a été conditionné par le fait qu’elle ne voulait pas passer par une agence ; qu’elle a effectué des démarches pour mettre en vente sa maison en mars 2022 ; qu’en raison de l’absence de réalisation de la vente, la condition suspensive devra être considérée caduque et l’indemnité d’immobilisation devra lui être restituée et les défendeurs devront être déboutés de l’ensemble de leurs demandes notamment de dommages et intérêts.

Les consorts [O] indiquent que la demanderesse ne rapporte pas la preuve d’avoir mis sa maison en vente avant le 15 mars 2022 alors que cela était prévu au titre de la condition suspensive ;

que la demanderesse ne produit pas d’éléments probants à l’appui de ses demandes ; que pour produite neuf annonces il faut détenir un compte professionnel ; qu’avant le 15 mars Madame [S] [C] n’a publié qu’une seule annonce ; que la réalisation du diagnostic DPE le 18 mars 2022 ne permet pas de démontrer que la maison était d’ores et déjà mise en vente lors de la réalisation de ce dernier ; que la demanderesse n’a mandaté un agent immobilier que le 20 juin 2022 ; qu’aucune preuve de la mise en vente du bien immobilier avant le 20 juin 2022 n’est rapportée par la demanderesse ; que l’offre d’achat des époux [ZZ] n’a pas été signée par la requérante ; que les conditions de la promesse de vente n’ont pas été respectées ; que la demanderesse ne produit pas plusieurs justificatifs probants de ses démarches ; que Madame [S] [C] a manqué à son obligation de bonne foi en ne concourant pas à la réalisation de la condition suspensive ; que Madame [S] [C] a volontairement empêché l’accomplissement de la réalisation de la condition suspensive relative à la vente de son bien ; que pour l’ensemble de ces raisons la condition suspensive sera réputée réalisée ; que pour cette raison, l’indemnité d’immobilisation devra être versées aux défendeurs.

Maître [A] [M] indique que les fonds réclamés dans le cadre de la présente procédure au titre de l’indemnité d’immobilisation se trouve dans la comptabilité de son étude et qu’elle tient à disposition ladite somme séquestrée dans sa comptabilité dans l’attente de la décision à intervenir.

Maître [X] [H] quant à lui, dans la mesure où aucune demande n’est formulée à son égard s’en rapporte.

Réponse du tribunal

Les articles 1103 et 1104 disposent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et que ces derniers doivent être exécutés de bonne foi.

L’article 1186 du même code dispose que : Un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparaît.

Lorsque l’exécution de plusieurs contrats est nécessaire à la réalisation d’une même opération et que l’un d’eux disparaît, sont caducs les contrats dont l’exécution est rendue impossible par cette disparition et ceux pour lesquels l’exécution du contrat disparu était une condition déterminante du consentement d’une partie.

La caducité n’intervient toutefois que si le contractant contre lequel elle est invoquée connaissait l’existence de l’opération d’ensemble lorsqu’il a donné son consentement.

En l’espèce, en page 14 de la promesse il est stipulé :

« La réalisation des présentes est soumise à la vente d’un bien immobilier lui appartenant, sis à [Adresse 3].

Cette vente, indispensable au BENEFICIAIRE, aura pour effet de constituer son apport personnel au paiement de la présente acquisition. »

Le bénéficiaire déclare :

Qu’il a mis en vente ledit bien dès avant ce jour et s’oblige à en justifier au promettant au moyen par exemple, de la remise de trois annonces de vente à un prix non supérieur à 600.000 euros. A défaut de pouvoir en justifier, la présente condition suspensive sera réputée réalisée et le bénéficiaire ne pourra pas s’en prévaloir.

Que le prix correspond à la valeur actuelle du marché mais ne peut pas être considéré comme un prix ferme et définitif ;

Avoir la libre disposition du prix dès la réalisation de cette vente sous réserve de s’acquitter du ou des prêts pouvant exister le cas échéant (…)

que la date de réalisation de la vente qui sera stipulée dans l’avant contrat à conclure devra être antérieure à celle de la réalisation des présentes et en toute hypothèse être fixée au plus tard le 31 août 2022 ;

que le délai de rétractation, s’il s’applique à cette vente, tel que prévu à l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation devra être purgé (…)

Il est convenu entre les parties que si la vente du bien n’est pas conclue dans le délai sus indiqué, et sauf renonciation du bénéficiaire, les présentes seront considérées comme caduques. »

Il ressort de ce qui précède que les parties ont convenu que Madame [S] [C] s’obligeait à mettre son bien en vente ; que la date de réalisation de la vente a été fixée au plus tard le 31 août 2022 et que la remise de trois annonces de vente était un exemple de justification quant à la mise en vente du bien immobilier, Madame [S] [C] devant justifier en tout état de cause de la mise en vente dudit bien immobilier avant la date de signature de la promesse de vente soit avant le 15 mars 2022.

Dans le cadre des pièces versées en procédure Madame [S] [C] produit :

— le justificatif de la publication de neuf annonces sur le site leboncoin pour la somme de 547.800 euros aux dates suivantes : 10 mars 2022, 11 mars 2022, 19 mars 2022, 27 mars 2022, 16 avril 2022, 2 juin 2022, 8 juin 2022, 13 juin 2022 ;

— le mail de l’agence immobilière 3G immobilier du 14 avril 2023 dans laquelle l’agence indique qu’elle s’est rendue au domicile de la demanderesse afin de mettre sa maison en vente,

— le mail de l’agence immobilière 3G immobilier du 2 juillet 2022 qui communique à la requérante les documents relatifs à la maison notamment les diagnostics, les surfaces et l’offre d’achat

— l’email de Madame [V] suite à sa visite de la maison le 24 juin 2022

— l’email et la proposition d’achat des époux [ZZ] du 8 juillet 2022

— le mandat de vente signé le 20 juin 2022 avec 3G IMMO-CONSULTANT

Il ressort des pièces susmentionnées que Madame [S] [C] rapporte la preuve qu’elle a bien effectué le dépôt de son annonce sur le site du boncoin avant la signature de la promesse de vente signée avec les consorts [J] -[N] et qu’en outre elle a procédé à de nouvelles publications jusqu’au 13 juin 2022. L’argumentation des défendeurs quant au fait qu’il soit nécessaire d’avoir un compte professionnel pour pouvoir publier neuf annonces sur le site susmentionné n’est étayée par aucun élément probant. En effet la pièce n° 9 des défendeurs ne permet pas de connaître les conditions exactes dans lesquelles ce mail a été généré outre le fait que la demanderesse en sa pièce n°23 fournit un mail du site leboncoin daté du 11 mars 2024 confirmant les données personnelles publiées par Madame [S] [C] et par voie de conséquence la publication des neuf annonces susmentionnées.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que l’ensemble des engagements contractuels prévus par les parties dans le cadre de la promesse de vente ont été respectés par Madame [S] [C] notamment en ce qui concerne les démarches nécessaires pour la mise en vente de son bien immobilier et que cette dernière n’a en définitive pas trouvé d’acheteurs pour son bien.

C’est pourquoi la promesse de vente sera considérée comme caduque.

En conséquence, il convient d’ordonner la restitution de la somme de 16.150 euros à Madame [S] [C], somme correspondant à l’indemnité d’immobilisation et de débouter les défendeurs de l’ensemble de leurs demandes à l’égard de Madame [S] [C].

Sur la demande de dommages et intérêts

Vu l’article 9 du code de procédure civile et l’article 1353 du code civil,

En l’espèce, dans le cadre de ses écritures Madame [S] [C] demande que les défendeurs soient condamnés à lui verser la somme de 5.000 euros au titre des dommages qu’elle a subis de par leur comportement déloyal.

Toutefois, la demande de Madame [S] [C] n’est pas étayée par des éléments qui permettent de retenir un quelconque comportement déloyal de la part des défendeurs, ces derniers ayant remis à l’étude de la présente juridiction l’appréciation de la réalisation ou pas de la clause résolutoire.

En conséquence, Madame [S] [C] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes :

L’article 696 du Code de procédure civile énonce que « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020 ».

L’article 700 du Code de procédure civile énonce que le « juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat ».

En l’espèce, les consorts [J] – [N], partie qui succombe, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente procédure.

Les consorts [J] – [N] condamnés in solidum aux dépens seront condamnés à verser à Madame [S] [C] la somme de 2.500 euros et à Maître [A] [M] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En outre, sur le fondement de l’article 514 et suivants, il convient de constater l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,

ORDONNE le versement de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 16.150 euros entre les mains de Madame [S] [C] ;

DEBOUTE Madame [OC] [N], Monsieur [R] [J], Monsieur [L] [J], Monsieur [W] [J] et Madame [Y] [J] de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [OC] [N], Monsieur [R] [J], Monsieur [L] [J], Monsieur [W] [J] et Madame [Y] [J] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Madame [OC] [N], Monsieur [R] [J], Monsieur [L] [J], Monsieur [W] [J] et Madame [Y] [J] à payer à Madame [S] [C] la somme de 2.500 euros et à Maître [A] [M] la somme de 1.000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus ;

CONSTATE l’exécution provisoire de la présente décision ;

DIT que les avocats en la cause en ayant fait la demande, pourront, chacun en ce qui le concerne, recouvrer sur la partie condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision en application de l’article 699 du Code de procédure civile ;

Jugement rendu par mise à disposition au Greffe le SEIZE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ, par Alexandra ALBON, Juge, assistée de Valérie PELLEREAU, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT