Expéditions le : Minute n° 25/00222

Grosse :

JUGEMENT DU : 04 Août 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01943 – N° Portalis DB2Q-W-B7I-FXR6

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEURS

Monsieur [H] [U] [E], demeurant [Adresse 6] – [Localité 5]

représenté par Maître Isabelle HAMEL de la SELARL HAMEL ISABELLE, avocats au barreau D’ANNECY

Madame [G] [F] [V] [M], demeurant [Adresse 6] – [Localité 5]

représentée par Maître Isabelle HAMEL de la SELARL HAMEL ISABELLE, avocats au barreau D’ANNECY

DÉFENDEURS

Monsieur [A] [T], demeurant [Adresse 1] – [Localité 7]

représenté par M^e Cedric CUTTAZ, avocat au barreau D’ANNECY

Monsieur [S] [N], demeurant [Adresse 1] – [Localité 7]

représenté par M^e Cedric CUTTAZ, avocat au barreau D’ANNECY

LE JUGE : Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Monsieur CHARTIN, Greffier

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 21 Mai 2025 devant Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de M^me ZELINDRE, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 04 Août 2025

Jugement rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique dressé le 30 aout 2012 , Monsieur [H] [E] et Madame [G] [M] épouse [E] ont donné à bail à Monsieur [A] [T] et Monsieur [S] [N] une maison d’habitation avec studio indépendant sise [Adresse 1] à [Localité 7], pour un loyer mensuel de 2 500 euros.

Un congé aux fins de reprise a été délivré en date du 24 janvier 2024 par Monsieur [H] [E] et Madame [G] [M] épouse [E] à Monsieur [A] [T] et Monsieur [S] [N].

Par une première assignation en date du 1er octobre 2024, Monsieur [H] [E] et Madame [G] [M] épouse [E] ont fait assigner Monsieur [A] [T] et Monsieur [S] [N] devant le juge des contentieux de la protection d’Annecy aux fins de :

Déclarer valable le congé délivré par eux aux locataires le 24 janvier 2024 et ayant comme date de prise d’effet le 31 aout 2024 ;Déclarer que les locataires sont depuis le 1er septembre 2024 occupants sans droit ni titre ;Prononcer la résiliation judiciaire du bail en raison du congé délivré ou des impayés de loyers ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [A] [T] et Monsieur [S] [N] ainsi que de tout occupant de leur chef, conformément à l’article L 411 du code des procédures civiles d’exécution ; Condamner Monsieur [A] [T] et Monsieur [S] [N] au paiement des sommes suivantes :la somme de 24 111 euros au titre des arriérés de loyers, charges et taxe d’ordure ménagère ; la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges locatives, soit la somme de 2 544 euros, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, outre indexation légale éventuelle à venir,la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 novembre 2024, annulant et remplaçant un précédent acte signifié le 1er octobre 2024, Monsieur [H] [E] et Madame [G] [M] épouse [E] ont fait assigner Monsieur [A] [T] et Monsieur [S] [N] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

Déclarer valable le congé délivré par eux aux locataires le 24 janvier 2024 et ayant comme date de prise d’effet le 31 aout 2024 ;Déclarer que les locataires sont depuis le 1er septembre 2024 occupants sans droit ni titre ;Prononcer la résiliation judiciaire du bail en raison du congé délivré ou des impayés de loyers ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [A] [T] et Monsieur [S] [N] ainsi que de tout occupant de leur chef, conformément à l’article L 411 du code des procédures civiles d’exécution ; Condamner Monsieur [A] [T] et Monsieur [S] [N] au paiement des sommes suivantes :la somme de 21 971 euros au titre des arriérés de loyers, charges et taxe d’ordure ménagère, avec actualisation à l’audience, outre intérêts légaux à compter de la présente assignation, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges locatives, soit la somme de 2 544 euros, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, outre indexation légale éventuelle à venir,la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Haute Savoie le 5 novembre 2024.

À l’audience du 12 février 2025, Monsieur [H] [E] et Madame [G] [M] épouse [E] sont représentés par leur conseil Me [L] et Monsieur [A] [T] et Monsieur [S] [N] sont représentés par leur conseil M^e CUTTAZ. Une décision de jonction de la procédure 24/02192, résultant de l’assignation délivrée le 4 novembre 2024, à l’instance 24/01943, résultant de l’assignation délivrée le 1er octobre 2023, a été prise. Un renvoi à la mise en état du 2 avril 2025 a été ordonné.

Un bordereau de carence a été transmis 12 février 2025 concernant l’enquête sociale.

A l’audience du 21 mai 2025, les deux conseils des parties ont procédé par dépôt de dossier, s’en référant à leurs conclusions respectives.

Monsieur [H] [E] et Madame [G] [M] épouse [E] en l’état de leurs dernières conclusions demandent de :

Constater la recevabilité de leur demande ; Déclarer valable le congé pour reprise délivré par eux aux locataires le 24 janvier 2024 ;Déclarer que les locataires sont depuis le 1er septembre 2024 occupants sans droit ni titre ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [A] [T] et Monsieur [S] [N] ainsi que de tout occupant de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique, conformément à l’article L 411 du code des procédures civiles d’exécution ; Condamner solidairement Monsieur [A] [T] et Monsieur [S] [N] au paiement des sommes suivantes :la somme de 16 883 euros au titre des arriérés de loyers actualisé au 15 avril 2025, incluant le dernier loyer du mois d’août 2024 et la taxe des ordures ménagères 2024, outre intérêts au taux légal de droit à compter de l’assignation du 4 novembre 2024 ; une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges locatives, soit la somme de 2 544 euros, à compter du 1er septembre 2024 jusqu’à libération effective des lieux, la somme de 3 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,les dépens.Débouter messieurs [T] et [N] de leurs demandes.

Monsieur [A] [T] et Monsieur [S] [N] en l’état de leurs dernières conclusions demandent :

A titre principal :

Declarer l’action de Monsieur [H] [E] et Madame [G] [M] épouse [E] irrecevable pour défaut de qualité à agir ; A titre subsidiaire :

Annuler le congé pour reprise délivré le 24 janvier 2024, ce dernier étant dépourvu de caractère réel et sérieux ; En tout état de cause :

Débouter Monsieur [H] [E] et Madame [G] [M] épouse [E] de leurs demandes.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 août 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action :

En application de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En l’espèce, Monsieur [H] [E] et Madame [G] [M] épouse [E] versent aux débats un acte authentique de vente en date du 12 novembre 1999 par lequel ils ont acquis deux parcelles à [Localité 7] alors nommées au cadastre section BH n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3] pour une surface combinée de 16a 02ca.

Le bail authentique du présent dossier concerne une habitation sur la commune de [Localité 7], cadastrée section BH en°[Cadastre 4] pour une surface totale de 16a 02ca. Il s’agit vraisemblablement de la même parcelle renommée sur les plans cadastraux, Monsieur [H] [E] et Madame [G] [M] épouse [E] étant dès lors propriétaires de l’habitation louée. Ce même bail authentique les désigne comme propriétaires bailleurs, cet acte faisant preuve jusqu’à inscription de faux.

A cet ensemble de preuves de la propriété des époux [E] s’ajoutent les différentes taxes foncières entre 2022 et 2024 adressées à ces derniers concernant le bien en question.

Ainsi les époux [E] apportent la preuve de leur qualité de propriétaires et disposent par conséquent d’un intérêt légitime à agir en vue de l’expulsion des locataires de leur bien.

Par conséquent, l’action des époux [E] sera déclarée recevable.

Sur la validité du congé délivré :

En application de l’article 15 de la loi du 6 juillet, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Il est constant que la prescription de la justification dans le congé du caractère réel et sérieux de la décision de reprise, à titre de condition de forme, n’est pas édictée à peine de nullité et que, par conséquent, l’auteur du congé n’est pas tenu d’annexer à l’acte les documents justifiant le bien-fondé de la reprise.

En l’espèce, les bailleurs versent aux débats le contrat de bail conclu le 30 aout 2012 pour une durée de trois années, qui s’est renouvelé par tacite reconduction au terme tous les 3 ans, soit en aout 2015, aout 2018 et aout 2021. Ils versent également le congé pour reprise délivré le 24 janvier 2024, soit dans le respect du délai prévoyant que le congé du bailleur doit être donné au moins 6 mois avant l’échéance. Ce congé a été délivré pour motif de reprise par les bailleurs du logement pour eux même et prévoit un congé pour la date du 31 aout 2024. Le congé délivré est formellement valide.

Concernant le caractère réel et sérieux de la reprise à leur profit, l’absence de documents justificatifs joints au congé est sans importance, les époux [E] pouvant justifier dans le cadre de la présente instance du caractère réel et sérieux de leur volonté de reprendre le logement pour eux.

Tout d’abord, les époux [E] expliquent que Monsieur [E] a travaillé à [Localité 10] à l’époque de l’acquisition du terrain et de construction de la maison en 1999 puis que, pour des raisons professionnelles, Monsieur [E] et sa famille ont été contraints de résider à proximité de [Localité 9]. L’attestation émanant de l’employeur de Monsieur [E] en date du 10 janvier 2025 et évoquant ces lieux d’emploi successifs permet de confirmer la véracité de cette évolution professionnelle et les implications géographiques de celle-ci. Les époux [E] ont donc décidé de mettre la maison en location à cette époque.

Ensuite, les époux [E] exposent qu’ils désiraient revivre dans leur maison annécienne à compter de la retraite de monsieur [E], évènement dont ce dernier justifie par la production de son dernier avis d’imposition portant trace des pensions retraites versées aux époux.

Enfin, les époux [E] expliquent leur attachement à la région, versant aux débats leur livret de famille établissant que trois de leurs enfants ont vu le jour sur [Localité 8] et une coupure de journal de l’essor Savoyard évoquant l’épanouissement de leur famille en 2005.

Ainsi, les différentes pièces versées aux débats permettent d’établir le caractère réel et sérieux de la reprise du logement par les propriétaires, désireux de résider à nouveau dans la résidence familiale au cours de leur retraite.

A titre superfétatoire, il est important de souligner que la résidence actuelle des propriétaires est sans importance dans l’appréciation du caractère réel et sérieux du motif de reprise de leur logement.

Dès lors, il résulte de ces éléments que le congé est régulier et que le bail s’est donc trouvé résilié à la date 31 aout 2024, et que Monsieur [A] [T] et Monsieur [S] [N] sont donc occupants sans droit ni titre du logement depuis cette date.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner à Monsieur [A] [T] et Monsieur [S] [N] de libérer les lieux qu’ils occupent de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision.

A défaut d’exécution volontaire de Monsieur [A] [T] et Monsieur [S] [N], les époux [E] seront autorisés à procéder à leur expulsion, selon les dispositions prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, il convient de préciser que le bail a été résilié à compter du 31 aout 2024. Ainsi Monsieur [A] [T] et Monsieur [S] [N] doivent des indemnités d’occupation pour la période entre le 1er septembre 2024 et leur départ effectif des lieux.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer du logement, charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 2 544 euros afin de permettre la réparation intégrale du préjudice.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

Par conséquent, Monsieur [A] [T] et Monsieur [S] [N] sont condamnés solidairement à payer à Monsieur [H] [E] et Madame [G] [M] épouse [E] une indemnité d’occupation à hauteur de 2 544 euros par mois à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement au titre des arriérés de loyers et charges :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail dressé par acte authentique le 30 aout 2012 et du décompte de la créance présent dans l’assignation en date du 4 novembre 2024 puis de celui présent dans les conclusions prenant en compte les derniers acomptes versés, que les époux [E] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers, charges impayées et taxes d’ordures ménagères. Les locataires ne contestent à aucun moment les sommes réclamées par les propriétaires au titre des impayés.

Ainsi le décompte actualisé permet de fixer l’arriéré de loyers, charges et taxes impayées à la somme de 16 883 euros à la date du 31 aout 2024.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [A] [T] et Monsieur [S] [N] à payer à Monsieur [H] [E] et Madame [G] [M] épouse [E] la somme de 16 883 euros au titre des arriérés de loyers, charges et taxes impayées, outre intérêts à taux légal à compter de l’assignation du 4 novembre 2024.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [A] [T] et Monsieur [S] [N] in solidum aux dépens de l’instance.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [A] [T] et Monsieur [S] [N] à payer à Monsieur [H] [E] et Madame [G] [M] épouse [E] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre intérêts à taux légal à compter de la présente décision.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable l’action de Monsieur [H] [E] et Madame [G] [M] épouse [E] ;

DECLARE régulier le congé délivré le 24 janvier 2024 par Monsieur [H] [E] et Madame [G] [M] épouse [E] à Monsieur [A] [T] et Monsieur [S] [N], à effet du 31 aout 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 30 aout 2012 entre Monsieur [H] [E] et Madame [G] [M] épouse [E] d’un côté, et Monsieur [A] [T] et Monsieur [S] [N], de l’autre côté, concernant une maison d’habitation avec studio indépendant sise [Adresse 1] à [Localité 7] à effet du 31 aout 2024 ;

CONSTATE que Monsieur [A] [T] et Monsieur [S] [N] sont occupants sans droit ni titre à compter de cette date ;

ORDONNE à Monsieur [A] [T] et Monsieur [S] [N] de libérer les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT que faute pour Monsieur [A] [T] et Monsieur [S] [N] de s’exécuter volontairement, Monsieur [H] [E] et Madame [G] [M] épouse [E] seront autorisés à procéder à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à compter de l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L.411-1, L.412-1, L.412-2 et L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [A] [T] et Monsieur [S] [N] à payer à Monsieur [H] [E] et Madame [G] [M] épouse [E] une indemnité d’occupation due à compter du mois de la résiliation, à savoir à compter du 1er septembre 2024, et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

FIXE le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 2 544 euros ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [A] [T] et Monsieur [S] [N] à payer à Monsieur [H] [E] et Madame [G] [M] épouse [E] la somme de 16 883 euros au titre des loyers, charges et taxes impayées, hors indemnités d’occupation, arrêtées à la date de résiliation du bail, outre intérêts à taux légal à compter de l’assignation du 4 novembre 2024 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [A] [T] et Monsieur [S] [N] aux entiers dépens ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [A] [T] et Monsieur [S] [N] à payer à Monsieur [H] [E] et Madame [G] [M] épouse [E] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffier.

Le Greffier La Présidente

François CHARTIN Manon FAIVRE