Expéditions le : Minute n° 26/00117

Grosse :

ORDONNANCE DU : 13 Mai 2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00127 – N° Portalis DB2Q-W-B7K-GCYQ

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DEMANDERESSE

S.A. HALPADES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Madame [N] [D] selon pouvoir en date du 27 mars 2026

DÉFENDEURS

Monsieur [M] [Y], demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [F] [J] divorcée [Y], demeurant [Adresse 3]

comparante

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 01 Avril 2026 devant Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 13 Mai 2026.

Ordonnance rendue publiquement, par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrats de baux prenant effet le 18 janvier 2023, la SA Halpades a donné en location à M. [M] [Y] et Mme [F] [J] épouse [Y] un logement et un garage situés [Adresse 4] à [Localité 1].

Par jugement du 3 décembre 2024, le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire d’Annecy a prononcé le divorce de M. [M] [Y] et Mme [F] [Y] née [J]. Le divorce a été retranscrit au registre de l’état civil le 25 février 2025.

Par courrier reçu le 21 mai 2025, Mme [F] [J] a informé le bailleur de son divorce, indiquant que la solidarité du bail devait cesser dès le lendemain du jugement.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 4 231,39 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 janvier 2026, la SA Halpades a fait assigner M. [M] [Y] et Mme [F] [J] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 2], statuant en référé, pour demander, sur le fondement des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989, 220 et 262 du code civil, L.411-3 et suivants et L.441-9 et suivants du code de la construction et de l’habitation, de :

— constater la résiliation au plus tard en date du 27 août 2025 du bail consenti par la S.A. Halpades à M. [M] [Y] et Mme [F] [J] divorcée [Y] et portant sur le logement et le parking accessoire,

— déclarer M. [M] [Y] occupant sans droit ni titre,

— ordonner la libération des lieux et la remise des clés à la requérante par M. [M] [Y] à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, à défaut ordonner l’expulsion de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef au besoin avec l’aide et l’assistance de la [Localité 3] Publique,

— condamner solidairement M. [M] [Y] et Mme [F] [J] à lui verser la somme de 2 316,06 euros arrêtée au 25 février 2025 – date de transcription du divorce en marge de l’état civil- à valoir sur les loyers, supplément de loyer de solidarité, charges et indemnités d’occupation et demeurant impayés à la date de rédaction de l’assignation, en ce compris la régularisation des provisions sur charges créditrice relative au logement d’un montant de 92,21 euros, la régularisation des provisions sur charges débitrice relative au parking d’un montant de 7,64 euros et portant toutes deux sur la période du 1er janvier et 30 septembre 2023 et la déduction du prorata du loyer relatif au logement et au parking sur la période du 26 au 28 février 2025 soit 56,89 euros pour le logement et 5,23 euros pour le parking,

— condamner M. [M] [Y] seul à régler la somme de 5 432,61 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation et demeurant impayés à la date de rédaction de l’assignation, déduction faite du solde à devoir arrêté au 25 février 2025 soit les 2 316,06 euros outre les intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

— condamner M. [M] [Y] à lui verser à compter de la date de résiliation du bail une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux, selon fiche de calcul annexée au présent acte, sachant que ces sommes pourront être majorées ou minorées en fonction des augmentations de loyer inhérentes à la législation HLM et selon les résultats de charges,

— condamner solidairement M. [M] [Y] et Mme [F] [J] à lui payer la somme de 100 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1eravril 2026.

A l’audience, la SA Halpades, représentée par Mme [N] [D] munie d’un pouvoir valablement constitué, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 13 112,01 euros au 31 mars 2026. Elle indique que la locataire n’est plus dans le logement et que le divorce a été transcrit le 25 février 2025.

Bien qu’assigné en l’étude du commissaire de justice M. [M] [Y] n’est ni présent, ni représenté.

Mme [F] [J] comparaît en personne. Elle affirme que le divorce a été prononcé le 3 décembre 2024 et que M. [M] [Y] a alors cessé de payer le loyer. Elle explique qu’elle est chargée de clientèle en CDI et qu’elle gagne 1 980 euros par mois. Elle déclare ne pas avoir d’enfant. Elle conteste être redevable de la somme demandée par le bailleur et sollicite le rejet des demandes formées à son encontre.

La décision a été mise en délibéré au 13 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la saisine du juge des référés

En application des dispositions de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal, le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

L’article 834 du même code prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 suivant ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort des débats et des éléments du dossier que les conditions de saisine du juge des référés, notamment celles tenant à l’urgence, au défaut de saisine au principal et à l’absence de contestation sérieuse formulée à l’encontre des prétentions du bailleur, sont réunies.

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile [familiale] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 24 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 janvier 2026.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 26 janvier 2026 pour une audience fixée au 1eravril 2026,le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion du locataire

Concernant l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Il convient de rappeler que l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à 6 semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (C. cass., avis du 13 juin 2024).

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que les baux signés par les locataires contiennent une clause résolutoire prévoyant un délai de 2 mois, il ne sera pas donc tenu compte du délai de 6 semaines visé au commandement de payer.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer régulier par acte du 26 juin 2025, pour le défaut de paiement de la somme en principal de 4 231,39 euros, qui visait cette clause.

Le décompte arrêté au 31 mars 2026 et l’historique des paiements permettent de constater qu’entre le 26 juin 2025 et le 27 août 2025, la somme visée au commandement de payer n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

Il en résulte que l’effet des clauses résolutoire a été acquis, que les baux s’en sont trouvés résiliés de plein droit à compter du 27 août 2025 et que M. [M] [Y] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Concernant l’expulsion du locataire

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

En l’espèce, le décompte produit par le bailleur permet de constater que M. [M] [Y] n’a pas repris le paiement du loyer courant.

Absent à l’audience, il n’apporte de fait aucun élément concernant sa situation.

Ces constatations rendent impossible la suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner à M. [M] [Y] de libérer les lieux occupés de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision.

A défaut d’exécution volontaire de M. [M] [Y], le bailleur sera autorisé à procéder à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En réparation du préjudice causé au bailleur par l’occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, M. [M] [Y] sera condamné à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, hors supplément de loyer solidarité, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice.

Il y a lieu de rappeler que l’indemnité d’occupation n’ayant pas la nature juridique d’un loyer, mais bien celle d’une indemnité, elle n’est pas soumise aux dispositions relatives au surloyer qui ne sont applicables qu’en cas de poursuite du bail et non après résiliation.

Sur la dette locative

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

En vertu du V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Selon l’article 262 du code civil, les conséquences d’un divorce sont opposables aux tiers à compter du jour de sa retranscription au registre d’état civil.

En l’espèce, les locataires sont divorcés en vertu d’un jugement du 3 décembre 2024, retranscrit sur les registres d’état civil le 25 février 2025.

La solidarité prenant fin en cours de mois, il convient de procéder au calcul du prorata de la somme à laquelle les locataires sont solidairement tenus pour le mois de février 2025 :

579,71 / 28 jours du mois de février 2025 = 20,70 euros de loyer par jour

20,70 x 25 jours = 517,60 euros de prorata du loyer

517,60 euros – 92,21 euros de régularisation de charges = 425,39 euros de prorata du loyer de février

Il ressort du décompte produit par le bailleur que M. [M] [Y] et Mme [F] [J] restaient redevables de la somme de 2 308,43 euros au 25 février 2025 (1 883,04 euros d’arriéré de loyer + 425,39 euros de prorata du loyer de février).

En conséquence, M. [M] [Y] et Mme [F] [J] divorcée [Y] seront condamnés solidairement à payer à la SA Halpades la somme de 2 308,43 euros, arrêtée au 25 février 2025.

Par ailleurs, selon le décompte produit par le bailleur, arrêté au 31 mars 2026, la dette locative s’élève à la somme totale de 13 112,01 euros au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation et supplément de loyer solidarité au jour de l’audience.

Il convient de rappeler que le bail étant résilié au 27 août 2025, le locataire n’est donc redevable que des indemnités d’occupation depuis cette date, équivalentes au montant du loyer et des charges, hors supplément de loyer solidarité. Il convient donc de déduire les sommes facturées à ce titre pour les mois de janvier à mars 2026, soit un total de 2 809,69 euros, ainsi que la somme de 2 308,43 euros pour laquelle il est tenu solidairement de la régler avec Mme [J].

Par conséquent, M. [M] [Y] sera condamné seul à payer à la SA Halpades la somme de 5685,46 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mars 2026, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les frais du procès

Les impayés étant survenus postérieurement au départ de Mme [J] du logement, seul M. [M] [Y] sera condamné aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, incluant notamment les frais du commandement de payer, de l’assignation et de sa dénonce au préfet.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. M. [M] [Y] sera donc condamné à payer à la SA Halpades somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DECLARE recevable la demande de constatation de la résiliation de bail de la SA Halpades,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux prenant effet le 18 janvier 2023 entre la SA Halpades d’une part, et M. [M] [Y] et Mme [F] [J] divorcée [Y] d’autre part, concernant un logement et un garage, situés [Adresse 4] à [Localité 1], sont réunies à la date du 27 août 2025,

CONSTATE la résiliation des baux à cette date,

CONSTATE que M. [M] [Y] est occupant sans droit ni titre depuis cette date,

DIT n’y avoir lieu à délais de paiement,

En conséquence,

ORDONNE à M. [M] [Y] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT que faute pour M. [M] [Y] de s’exécuter volontairement, la SA Halpades pourra procéder à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, à compter de l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L.411-1, L.412-1, L.412-2 et L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [M] [Y] à payer à la SA Halpades une indemnité mensuelle d’occupation due à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux,

FIXE cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, hors supplément de loyer solidarité, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail,

CONDAMNE solidairement M. [M] [Y] et Mme [F] [J] divorcée [Y] à payer à la SA Halpades la somme de 2 308,43 euros, arrêtée au 25 février 2025,

CONDAMNE M. [M] [Y] à payer à titre provisionnel à la SA Halpades la somme de 5685,46 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté à la date du 31 mars 2026, échéance de mars incluse,

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE M. [M] [Y] aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment les frais du commandement de payer, de l’assignation et de sa dénonce au préfet,

CONDAMNE M. [M] [Y] à payer à la SA Halpades la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Manon FAIVRE