Expéditions le : Minute n°

Grosse :

JUGEMENT DU : 13 Mai 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00346 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-F2YL

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Laure BERTAGNOLIO de la SELARL CABINET DUVOULDY BERTAGNOLIO DELECOURT&ASSOCIES, avocats au barreau d’ANNECY – 60

DÉFENDERESSES

Madame [X] [J]

[Adresse 2]

[Localité 2]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

Madame [Z] [P]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

LE JUGE : Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 18 Mars 2026 devant Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy, assistée de M^me AIVALIOTIS, Greffière placée ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 13 Mai 2026.

Jugement rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail du 1er novembre 2019, M. [Q] [V] a donné en location à Mme [X] [J] et Mme [Z] [P] un logement meublé situé [Adresse 2] à [Localité 5].

Par contrat de cautionnement Visale du 3 novembre 2019, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution pour le paiement des loyers et charges de Mme [X] [J] et Mme [Z] [P].

Mme [Z] [P] a quitté les lieux le 10 avril 2024.

Selon quittance subrogative du 20 août 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est acquittée de la somme de 3 120 euros auprès du bailleur, compte tenu de la défaillance des locataires dans le paiement du loyer.

Par actes de commissaire de justice en date du 18 septembre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 3 120 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Selon quittance subrogative du 17 novembre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est à nouveau acquittée de la somme de 5 280 euros auprès du bailleur, compte tenu de la défaillance des locataires.

Par actes de commissaire de justice en date du 31 décembre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Mme [X] [J] et Mme [Z] [P] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 6] pour demander, sur le fondement des articles 1103, 1217, 1231-1 et 1224 et suivants, 1346 et suivants et 2035 et suivants du code civil, de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la convention quinquennale du 2 décembre 2014 de :

dire et juger recevable et bien fondée la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en son action,constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Mme [X] [J],ordonner l’expulsion de Mme [X] [J] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la [Localité 7] Publique,condamner solidairement Mme [X] [J] et Mme [Z] [P] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4 560 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 septembre 2024 et pour le surplus à compter de la présente assignation,condamner Mme [X] [J] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 720 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 septembre 2024, et pour le surplus à compter de la présente assignation,fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges,condamner Mme [X] [J] à payer lesdites indemnités d’occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux,condamner solidairement Mme [X] [J] et Mme [Z] [P] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,dire qu’il n’y a pas lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit ;condamner in solidum Mme [X] [J] et Mme [Z] [P] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Suite à de nouveaux impayés, la caution a encore été activée portant la créance de la caution à la somme de 13 200 euros, selon quittance subrogative du 3 novembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 juin 2025 et renvoyée pour échange contradictoire de pièces entre les parties.

A l’audience de renvoi du 18 mars 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 13 200 euros au 10 mars 2026.

Bien qu’assignées en l’étude du commissaire de justice, Mme [X] [J] et Mme [Z] [P] ne sont ni présentes, ni représentées.

La décision a été mise en délibéré au 13 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’intérêt à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

Selon les dispositions de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

La caution qui a désintéressé le bailleur est recevable à agir en résiliation du bail, afin d’éviter que le montant de la dette cautionnée n’augmente. En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie de son intérêt à agir par les quittances subrogatives qu’elle verse aux débats.

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile [familiale] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, la caution justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 19 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 31 décembre 2024.

Par ailleurs, elle justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 2 janvier 2025 pour une première audience fixée au 11 juin 2025, dans le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion du locataire

Concernant l’acquisition de la clause résolutoire

Selon les dispositions de l’article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989, la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Il est constant que Mme [Z] [P] a quitté les lieux le 10 avril 2024. Elle restait donc solidairement tenue du paiement des loyers et des charges jusqu’au 10 octobre 2024.

Il ressort des pièces produites aux débats que le bail contient une clause résolutoire et que la caution a fait délivrer aux locataires un commandement de payer par acte du 18 septembre 2024, visant le défaut de paiement de la somme en principal de 3 120 euros.

Le décompte arrêté au mois d’octobre 2025 et l’historique des paiements permettent de constater qu’entre le 18 septembre 2024 et le 19 novembre 2024, aucun règlement n’a été effectué par les locataires, de sorte que la somme visée au commandement de payer n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

Il en résulte que l’effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 19 novembre 2024 et que Mme [X] [J] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner à Mme [X] [J] de libérer les lieux occupés de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision.

A défaut d’exécution volontaire de Mme [X] [J], la caution sera autorisée à procéder à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Concernant les indemnités d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En réparation du préjudice causé à la caution par l’occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, Mme [X] [J] sera condamnée à lui payer une indemnité d’occupation, sous réserve de production d’une quittance subrogative la justifiant, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 720 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice.

Sur la dette locative

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V du même texte prévoit que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 4 p) du même texte précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire, au titre de l’arriéré locatif, les frais divers de pénalité, de recouvrement amiable ou de contentieux.

En l’espèce, selon le dernier décompte et les quittances subrogatives, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a couvert les impayés locatifs à hauteur de la somme totale de 13 200 euros.

Mme [Z] [P] ayant quitté le logement, elle n’est redevable que des dettes nées jusqu’au 10 octobre 2024, dans le respect du délai de préavis de six mois suivant son congé. Mme [X] [J] est seule débitrice du surplus.

En conséquence, Mme [X] [J] et Mme [Z] [P] seront condamnées solidairement à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4 560 euros au titre des loyers et charges impayés, incluant l’échéance d’octobre 2024.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 3 120 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

En outre, Mme [X] [J] sera condamnée à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 8 640 euros (13 200 – 4 560) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations dus à compter du mois de novembre 2024.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du mois de novembre 2024.

Sur les frais du procès

Mme [X] [J] et Mme [Z] [P] succombant au principal seront condamnées in solidum aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, incluant notamment les frais du commandement de payer.

Il parait inéquitable de laisser à la charge de la caution les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. Mme [X] [J] et Mme [Z] [P] seront donc condamnées in solidum à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile qui prévoient l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DECLARE recevable la demande de constatation de la résiliation de bail de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er novembre 2019 entre M. [Q] [V], d’une part, et Mme [X] [J] et Mme [Z] [P] d’autre part, concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 5], sont réunies à la date du 19 novembre 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à cette date,

CONSTATE que Mme [X] [J] est occupante sans droit ni titre depuis cette date,

En conséquence,

ORDONNE à Mme [X] [J] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT que faute pour Mme [X] [J] de s’exécuter volontairement, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pourra procéder à son expulsion, au besoin avec le concours de la [Localité 7] publique, à compter de l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L.411-1, L.412-1, L.412-2 et L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Mme [X] [J] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation, sous réserve de production d’une quittance subrogative la justifiant, due à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux,

FIXE le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 720 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail,

CONDAMNE solidairement Mme [X] [J] et Mme [Z] [P] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4 560 euros au titre des loyers et charges impayés, incluant l’échéance d’octobre 2024,

DIT que cette sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 3 120 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE Mme [X] [J] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 8 640 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations dus à compter du mois de novembre 2024,

DIT que cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du mois de novembre 2024,

CONDAMNE in solidum Mme [X] [J] et Mme [Z] [P] aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment les frais du commandement de payer,

CONDAMNE in solidum Mme [X] [J] et Mme [Z] [P] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Manon FAIVRE