TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AUXERRE

Service civil – Référés

Juge des Contentieux de la Protection

5 place du Palais de Justice

BP 39

89010 AUXERRE CEDEX

Minute n° : 102/2025

N° RG 24/00234 – N° Portalis DB3N-W-B7I-C5QB

ORDONNANCE DE

RÉFÉRÉ DU :

04 Juin 2025

E.P.I.C. DOMANYS

Représenté par la SCP REGNIER-SERRE-

FLEURIER-FELLAH-GODARD

C/

M. [G] [V]

Le :

Copie exécutoire délivrée à :

— M^e GODARD Isabelle

Copie certifiée conforme délivrée à :

— M^e GODARD Isabelle

— M. [G] [V]

— Préfecture de l’Yonne

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

_____________________________________________________________

Sous la présidence de Carole MARTINET, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal judiciaire, statuant en matière de référé, assistée de Valérie DRANSART, Greffier ;

Après débats à l’audience du 27 Mars 2025, l’ordonnance suivante a été mise en délibéré et mise à disposition au greffe le 04 Juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Décision mise à disposition conformément à l’article 453 du Code de Procédure Civile en présence de Valérie DRANSART, Greffier.

ENTRE :

DEMANDEUR :

E.P.I.C. DOMANYS

RCS d’AUXERRE n° B 382 820 033

Dont le siège est : Office Public de l’Habitat – 9 rue de Douaumont – 89000 AUXERRE.

Représenté par M^e Isabelle GODARD de la SCP REGNIER-SERRE-FLEURIER-

FELLAH-GODARD, Avocat au Barreau de SENS.

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [V]

Né le 01 Mars 1990 à TONNERRE (89)

Nationalité Française

Demeurant : 29 rue de Suinot – Logement 27 – 89360 FLOGNY LA CHAPELLE.

Non comparant, ni représenté.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 29 juillet 2022, l’E.P.I.C. DOMANYS a donné à bail à Monsieur [V] [G] un logement sis 29 rue de Suinot, Logement 27 à FLOGNY LA CHAPELLE (89360) pour un loyer mensuel initial d’un montant de 383,22 euros, outre la provision sur charges récupérables.

Par exploit de Commissaire de justice en date du 14 novembre 2024, l’E.P.I.C. DOMANYS a fait assigner en référé Monsieur [V] [G] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AUXERRE, aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ;

— en conséquence, ordonner l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef ;

— condamner Monsieur [V] [G] au paiement de la somme provisionnelle de 1 204,14 euros au titre de l’arriéré locatif, somme à parfaire au jour de l’audience ;

— condamner le locataire au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant mensuel facturé en cours, incluant le loyer et les charges locatives, jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamner Monsieur [V] [G] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [V] [G] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais de l’assignation.

A l’appui de ses prétentions, le requérant expose que le défendeur ne s’est pas acquitté des montants visés dans le commandement de payer dans le délai de six semaines suivant sa délivrance et lui reste redevable de la somme de 1 204,14 euros.

Le 19 novembre 2024, le dossier de Monsieur [V] [G] a été admis comme recevable à la procédure de surendettement. Le 21 janvier 2025, la Commission du surendettement de la Banque de France a prononcé un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au bénéfice de Monsieur [V] [G], décision qui n’a fait l’objet d’aucun recours.

Après un renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 27 mars 2025.

* * *

A cette audience, l’E.P.I.C. DOMANYS, régulièrement représenté par son conseil, réitère les termes de l’assignation et actualise sa créance à la somme de 1 359,60 euros. Il indique que le locataire a déposé un dossier de surendettement et être favorable à l’octroi de délais de paiement au regard de la reprise du paiement des loyers courants.

Cité à personne, Monsieur [V] [G], n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 4 juin 2025 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 473 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

En outre, par application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de l’action

Il résulte du III de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental pour l’hébergement et le logement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’E.P.I.C. DOMANYS justifie de la notification de la présente assignation au représentant de l’Etat dans le département le 14 novembre 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 30 janvier 2025, date à laquelle le dossier a été appelé pour la première fois.

En outre, il résulte de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, d’ordre public, telle que modifiée par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles L.542-1 et L.831-1 du Code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’E.P.I.C. DOMANYS a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) le 23 juillet 2024 soit au moins deux mois avant de faire délivrer l’assignation du 14 novembre 2024.

En conséquence, son action est dite recevable.

II. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes du I de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, applicable à la date de conclusion du contrat de bail, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée.

Toutefois, l’article L22-5 du code de la consommation, relatif à la procédure de surendettement, prévoit que la suspension et l’interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur emportent interdiction pour celui-ci de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité, de payer, en tout ou partie, une créance autre qu’alimentaire.

La décision de la commission de surendettement déclarant recevable la demande de traitement du surendettement entraîne pour le débiteur, en contrepartie de la suspension des voies d’exécution, l’interdiction de payer les créances antérieures. Une telle interdiction a pour conséquence de priver de caractère fautif le défaut de paiement, à compter de la décision de recevabilité, des loyers échus antérieurement.

Il s’ensuit que si, dans l’hypothèse où le bailleur fait délivrer un commandement de payer au débiteur, la décision de recevabilité intervient pendant le délai de six semaines, c’est-à- dire avant que la clause résolutoire ne soit acquise, l’effet attaché à cette décision, à savoir l’interdiction au débiteur de payer les dettes de loyers antérieurs, paralyse le jeu de la clause résolutoire.

Au contraire, si la décision sur la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement est intervenue plus de six semaines après la signification du commandement, la procédure d’expulsion peut suivre son cours.

En l’espèce, le bail signé par les parties fait mention d’une clause résolutoire de plein droit en cas de non-paiement du loyer ou des charges, en son article 5 de la section 4. Cette clause prévoit la résiliation du bail de plein droit après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il résulte des pièces fournies par le demandeur que le locataire a cessé de s’acquitter régulièrement des loyers depuis le mois de février 2024.

Ainsi, l’E.P.I.C. DOMANYS a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par exploit de Commissaire de justice en date du 23 juillet 2024, portant sur la somme de 922,51 euros en principal.

Ce commandement prévoit un délai de deux mois avant que la locataire ne s’expose à une procédure d’expulsion, faute d’avoir réglé les sommes réclamées par le bailleur.

Monsieur [V] [G] ne justifie pas s’être acquitté de ces sommes dans le délai de deux mois qui lui était imparti. Dès lors, la clause résolutoire était donc acquise au jour de la décision de recevabilité, et ce, depuis le 24 septembre 2024.

En effet, la décision de recevabilité de la demande de surendettement de Monsieur [V] [G] n’ayant été prononcée que le 19 novembre 2024, il n’avait, jusqu’à cette date, aucune interdiction de régler sa dette locative telle que déclarée à la commission.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail sont réunies à la date du 24 septembre 2024.

III. Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L.741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire , le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le défendeur non comparant ne formule pas de demande mais le bailleur indique ne pas être opposé à l’octroi de délais de paiement et souligne la reprise du paiement des loyers et des charges courants par le locataire.

Il ressort des pièces versées aux débats qu’une demande de traitement d’une situation de surendettement formée par Monsieur [V] [G] a été déclarée recevable le 19 novembre 2024 et que la Commission a prononcé un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire le 21 janvier 2025. Le tableau des créances actualisées à la date du 23 janvier 2025 transmis par le bailleur mentionne une dette locative d’un montant de 1 408,31€.

Le dernier décompte locataire produit par l’E.P.I.C. DOMANYS à la date du 21 mars 2023 s’arrêtant au mois de février 2025 inclus, mentionne lui une dette locative à hauteur de 1 359,60 euros.

De plus, le dernier décompte transmis par le bailleur fait apparaître que Monsieur [V] [G] a repris le paiement des loyers et des charges depuis le mois d’août 2024 en effectuant le versement de son loyer résiduel par le biais d’encaissement manuel bancaires.

Dès lors, la comparaison entre le dernier état des créances établi au 23 janvier 2025 dans le cadre du rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et le dernier décompte locatif fourni par le bailleur ne fait pas apparaître une nouvelle dette locative après déduction de la dette effacée à hauteur de 1 408,31 euros suite à la mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, étant ici rappelé que Monsieur [V] [G] a repris le paiement du loyer et des charges depuis le mois d’août 2024 et en tout état de cause depuis le 21 janvier 2025, date de l’effacement total de ses dettes.

Par conséquent, au regard du rétablissement personnel sans liquidation judiciaire imposé par la commission de surendettement des particuliers de l’Yonne par décision du 21 janvier 2025, il convient de faire application des dispositions de l’alinéa 1er du VIII de l’article 24 de la loi susmentionnée du 6 juillet 1989, en suspendant les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement, soit à partir du 21 janvier 2025.

Il y a lieu de préciser que les dispositions légales précitées prévoient que ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Ainsi, si Monsieur [V] [G] s’acquitte du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement soit à partir du 21 janvier 2025, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne jamais avoir joué.

Dans le cas contraire, la clause de résiliation de plein droit reprenant ses effets et étant d’ores et déjà acquise, l’E.P.I.C. DOMANYS sera autorisé à poursuivre l’expulsion de Monsieur [V] [G] et une indemnité d’occupation sera fixée à titre provisionnel.

IV. Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de leur demande, l’E.P.I.C. DOMANYS produit un décompte actualisé à la date du 21 mars 2023, s’arrêtant au mois de février 2025 inclus, mentionnant une dette locative à hauteur de 1 359,60 euros.

Comme indiqué ci-avant, la Commission de surendettement a, par sa décision du 21 janvier 2025, prononcé un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et a indiqué au débiteur et aux créanciers cette décision par courrier daté du 24 janvier 2025.

Le tableau des créances actualisées à la date du 23 janvier 2025 joint au courrier du 24 janvier 2025 de la commission fait mention d’une dette locative de Monsieur [V] [G] auprès de l’E.P.I.C. DOMANYS de 1 408,31 euros. Cette somme a donc été effacée suite à la décision de la commission de surendettement, décision non contestée.

Monsieur [V] [G] n’est donc plus redevable envers l’E.P.I.C. DOMANYS de la somme de 1 359,60 euros réclamée lors de l’audience du 27 mars 2025.

Par conséquent, l’obligation au paiement de la créance réclamée par l’E.P.I.C. DOMANYS étant sérieusement contestable tant en son principe qu’en son montant, il sera débouté de sa demande de provision au titre de l’arriéré locatif.

Dans l’hypothèse où Monsieur [V] [G] ne s’acquitterait pas du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans, à partir du 23 janvier 2025, la clause de résiliation de plein droit reprenant ses effets, il sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges, à compter du 27 mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

V. Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [V] [G] succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Monsieur [V] [G] qui supporte les dépens, sera condamné à payer à l’E.P.I.C. DOMANYS une somme qu’il est équitable de fixer à 100 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 et entrée en vigueur au 1er janvier 2020 pour les instances introduites après cette date, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même Code précise ainsi que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, le prononcé de l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe de la juridiction,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS que l’E.P.I.C. DOMANYS a régulièrement mis en œuvre la clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges par commandement de payer en date du 23 juillet 2024 ;

CONSTATONS que, par décision définitive en date du 21 janvier 2025, la commission de surendettement des particuliers de l’Yonne a imposé une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire en faveur de Monsieur [V] [G] ;

SUSPENDONS les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir du 21 janvier 2025 conformément à l’alinéa 1er de l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989 ;

DISONS que si Monsieur [V] [G] s’acquitte du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant ce délai de deux ans à partir du 21 janvier 2025, la clause de résiliation de plein droit sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS que, dans le cas contraire, en cas de non paiement des loyers et des charges courants conformément au contrat de location pendant ce délai de deux ans à partir du 21 janvier 2025 :

— la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;

— en cas de résiliation immédiate du bail, à défaut par Monsieur [V] [G] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution;

— le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— en cas de résiliation immédiate du bail, sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges et CONDAMNONS Monsieur [V] [G] à son paiement en deniers ou quittances valables à compter du 27 mars 2025 jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [G] à payer à l’E.P.I.C. DOMANYS la somme de 100 euros (cent euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [G] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et les frais de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés,

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA

PROTECTION,