RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIÈGNE

MINUTE N° : 445/25JCP

N° RG 25/00093 – N° Portalis DBZV-W-B7J-CPUE

JUGEMENT DU 21 Août 2025

Entre :

S.A. [Adresse 7]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par la SELARL LEAD, avocats au barreau de COMPIEGNE

Et :

Monsieur [C] [J]

né le 15 Mai 1985 à

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparant

Madame [L] [J]

née le 15 Août 1987 à

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me LE BOURDAIS LEFER

Greffier : Madame DA SILVA

DEBATS :

A l’audience du 26 Juin 2025,avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré au 21 Août 2025 ;

JUGEMENT :

Mis à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

copies le 26/08/25 à la SELARL LEAD et à Mr et Mme [J]

N° RG 25/00093 – N° Portalis DBZV-W-B7J-CPUE – jugement du 21 Août 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 mai 2019, la société [Adresse 7], bailleur, a consenti à Monsieur [C] [J] et Madame [L] [J], preneurs, un bail portant sur un logement situé [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant un loyer brut mensuel en principal de 597,52 euros.

Des irrégularités étant alléguées dans le paiement des loyers, le bailleur a fait délivrer le 20 septembre 2024 à Monsieur [C] [J] et Madame [L] [J] un commandement, visant la clause résolutoire du bail, de payer les loyers et charges portant sur la somme en principal de 854,65 euros, de produire l’attestation d’assurance du logement donné à bail et d’avoir à justifier de l’occupation des lieux.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 décembre 2024, la société HLM DU DEPARTEMENT DE L’OISE a fait assigner Monsieur [C] [J] et Madame [L] [J] à comparaitre devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de COMPIEGNE à l’audience du 27 mars 2025 aux fins de voir :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, et en conséquence :

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [J] et Madame [L] [J] ainsi que de tous occupants de leur chef et des biens se trouvant dans les lieux dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux, au besoin par l’assistance de la force publique ;

— Autoriser le cas échéant le transport et la séquestration des biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls du défendeur ;

— Condamner solidairement Monsieur [C] [J] et Madame [L] [J] au paiement de la somme de 1.908,57 euros suivant décompte locatif ;

— Condamner solidairement Monsieur [C] [J] et Madame [L] [J] à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer augmenté des charges jusqu’au jour de la libération effective du logement, outre revalorisation légale ;

— Condamner solidairement Monsieur [C] [J] et Madame [L] [J] à payer la SA [Adresse 7] la somme de 350 euros par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Condamner solidairement Monsieur [C] [J] et Madame [L] [J] au paiement des entiers dépens de l’instance sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

A la suite d’une demande de renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 juin 2025.

En demande, la société HLM DU DEPARTEMENT DE L’OISE, dûment représentée, a actualisé sa demande de paiement au titre de l’arriéré locatif à la somme de 4.900 euros, selon le décompte locatif arrêté à la date du 18 juin 2025 versé aux débats, et reprend ses autres prétentions dans les termes de son acte introductif d’instance.

A l’appui de ses prétentions, elle expose que le commandement de payer est demeuré infructueux. Le bailleur s’oppose par ailleurs à l’octroi de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire du bail, à défaut de reprise du paiement intégral des loyers courants avant l’audience, les règlements effectués par les défendeurs restant irréguliers et insuffisants à l’apurement de la dette.

En défense, bien que régulièrement assignés par acte de commissaire de justice remis à tiers présent au domicile le 18 décembre 2024, les défendeurs ayant par ailleurs accusé réception de l’avis de renvoi adressé par le greffe le 12 mai 2025, Monsieur [C] [J] et Madame [L] [J] n’ont pas comparu, ne se sont pas fait représenter à l’audience du 26 juin 2025, ni fait valoir de motif d’indisponibilité.

Il sera donc statué par décision réputée contradictoire conformément aux dispositions de l’article 474 du Code de procédure civile.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 21 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En l’absence des défendeurs, le Tribunal peut, en application de l’article 472 du Code de procédure civile, statuer sur les seuls éléments produits par l’autre partie et faire droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

Selon les termes de l’article 24 IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, les II et III dudit article rappelés ci-dessous sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

Conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 6 août 2024, le demandeur produisant l’accusé de réception de la sous-préfecture de [Localité 6], soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation en date du 18 décembre 2024.

Selon les termes de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par voie dématérialisée via l’application EXPLOC enregistrée le 19 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 27 mars 2025.

La demande du bailleur est donc recevable.

Sur la solidarité

La solidarité ne se présume pas, il faut qu’elle soit expressément stipulée.

En l’espèce, outre la solidarité légale entre époux des dettes ménagères prévue par l’article 220 du Code civil, le contrat de bail d’habitation valablement conclu entre les parties précise en son article 5a) que les co-titulaires seront solidairement tenus des obligations du bail et notamment du paiement des loyers et charges.

Sur les demandes tendant à la constatation de la résiliation du bail, l’expulsion et la fixation d’une indemnité d’occupation sans droit ni titre

L’article 24 de la loi d’ordre public n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, tel que modifié par la loi n°2023-668 en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon pourvoi n° 24-70.002 en date du 13 juin 2024, la Cour de cassation a toutefois précisé que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Le demandeur produit le contrat conclu le 28 mai 2019 entre les parties qui prévoit la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement deux mois après délivrance d’un commandement demeuré infructueux.

Il est établi au vu des éléments produits aux débats, à savoir le décompte des sommes dues au 18 juin 2025 qui comprend un historique des appels et paiements des loyers et charges depuis l’incident de paiement à l’échéance de juillet 2022, que le commandement de payer du 20 septembre 2024 est resté infructueux dans les deux mois de sa délivrance.

La condition d’acquisition de la clause résolutoire est donc remplie et il convient de constater la résiliation du bail à compter du 21 novembre 2024.

Les défendeurs étant occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail, il convient, à défaut de libération volontaire des lieux, d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef selon les modalités prévues par les dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution. Les dispositions des articles R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution s’appliqueront pleinement s’agissant des meubles laissés dans les lieux.

Le maintien dans les lieux des défendeurs en dépit de la résiliation du bail crée un préjudice au demandeur. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation due solidairement par les locataires équivalente au montant du loyer prévu par le contrat de location, augmenté des charges, et ce jusqu’à libération définitive des lieux.

Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer et les charges feront l’objet d’une régularisation.

Sur la demande en paiement de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation

En vertu des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. L’article 16 du code de procédure civile dispose que, le juge doit en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

En l’espèce, la majoration de l’arriéré locatif entre la date de l’assignation et celle de l’audience résulte du seul calcul des indemnités d’occupation qui étaient déterminables dans les termes de l’acte introductif d’instance. L’actualisation de la demande est donc recevable même en l’absence de comparution des défendeurs.

Le bailleur verse aux débats un décompte en date du 18 juin 2025 qui établit l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation échus, échéance de mai 2025 incluse, à la somme de 4.900 euros.

Les défendeurs, ne justifiant pas s’être libérés de leur dette, seront donc solidairement condamnés à payer au demandeur la somme de 4.900 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement compte tenu de la nature partiellement indemnitaire de la créance conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Pendant le cours des délais accordés par le juge, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative selon les modalités et dans le délai fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il convient de constater que les défendeurs n’ont pas repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les paiements partiels et irréguliers ayant été insuffisants à couvrir le montant des loyers et charges appelés, le bailleur s’opposant à l’octroi de délai de paiement suspensif des effets de la clause résolutoire du bail, la dette étant en augmentation constante, aucun élément ne permettant en l’état de justifier de l’octroi d’office desdits délais suspensifs.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Sont inclus dans les dépens les frais antérieurs à l’engagement de l’instance lorsqu’ils sont dans un rapport étroit et nécessaire avec celle-ci.

En l’espèce, les défendeurs qui succombent à l’instance seront solidairement condamnés aux dépens qui comprendront les frais du commandement de payer. Les frais de l’éventuelle exécution forcée suivront le sort qui leur est réservé par l’article L 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Tenus aux dépens, les défendeurs seront solidairement condamnés à verser au demandeur une indemnité que l’équité commande de fixer à la somme de 50 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du Décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance introduites après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’y a pas lieu en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort le 21 août 2025,

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail consenti le 28 mai 2019 à Monsieur [C] [J] et Madame [L] [J] sur le logement situé [Adresse 1] à [Localité 4], par acquisition de la clause résolutoire au 21 novembre 2024 pour défaut de paiement des loyers et charges ;

CONSTATE l’absence de reprise de paiement de l’intégralité du loyer courant avant l’audience et l’opposition du bailleur à l’octroi de délai de paiement de la dette locative suspensif des effets de la clause résolutoire du bail, les défendeurs n’ayant pas comparu ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [C] [J] et Madame [L] [J] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef ainsi que de tous biens avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après un commandement d’avoir à quitter les lieux délivré par commissaire de justice dans les conditions prévues aux articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution et des articles R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [J] et Madame [L] [J] à payer à la société [Adresse 7] une indemnité d’occupation afférente au logement égale au montant du loyer revalorisable du bail résilié augmenté des charges, à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à libération définitive des lieux ;

DIT que cette indemnité sera payable et variera selon les mêmes modalités que le loyer du bail résilié et que la société HLM DU DEPARTEMENT DE L’OISE pourra procéder à la régularisation des charges ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [J] et Madame [L] [J] à payer à la société [Adresse 7], au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 16 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, la somme de 4.900 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement compte tenu de la nature partiellement indemnitaire de la créance ;

RAPPELLE qu’il appartient à Monsieur [C] [J] et Madame [L] [J] d’assurer le logement jusqu’à parfaite libération des lieux ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [J] et Madame [L] [J] à payer à la société HLM DU DEPARTEMENT DE L’OISE la somme de 50 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [J] et Madame [L] [J] aux dépens qui comprendront le coût du commandement du 20 septembre 2024, les frais de l’éventuelle exécution forcée suivront le sort qui leur est réservé par l’article L 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

DIT que le présent jugement sera notifié par les soins du greffe à Monsieur le Représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et après lecture faite, le Juge a signé avec le Greffier,

LE GREFFIER LE JUGE