TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AUXERRE

Service civil – Référés

Juge des Contentieux de la Protection

5 place du Palais de Justice

BP 39

89010 AUXERRE CEDEX

Minute n° : 98/2025

N° RG 25/00006 – N° Portalis DB3N-W-B7J-C6L4

ORDONNANCE DE

RÉFÉRÉ DU :

16 Mai 2025

E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT

Représenté par la SCP THUAULT-FERRARIS-

[U]

C/

— M. [S] [G]

— Mme [Z] [D] [E] [J]

Le :

Copie exécutoire délivrée à :

— M^e THUAULT Alain

Copie certifiée conforme délivrée à :

— M^e THUAULT Alain

— M. [S] [G]

— Mme [Z] [D] [E]

— Préfecture de l’Yonne

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

_____________________________________________________________

Sous la présidence de Caroline COHEN, Juge placée affectée au Tribunal judiciaire d’AUXERRE suivant ordonnance de Monsieur Jacques BOULARD, Premier Président de la Cour d’appel de PARIS en date du 6 Mai 2025, statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal judiciaire, en matière de référé, assistée de Valérie DRANSART, Greffier ;

Après débats à l’audience du 13 Mars 2025, l’ordonnance suivante a été mise en délibéré et mise à disposition au greffe le 16 Mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Décision mise à disposition conformément à l’article 453 du Code de Procédure Civile en présence de Valérie DRANSART, Greffier.

ENTRE :

DEMANDEUR :

E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT

RCS d’AUXERRE n° 278 900 014

Dont le siège est : 12 avenue des Brichères – BP 357 – 89006 AUXERRE.

Représenté par M^e Alain THUAULT de la SCP THUAULT-FERRARIS-CORNU, Avocat au Barreau d’AUXERRE.

ET

DÉFENDEURS :

— Monsieur [S] [G]

Né le 21 Avril 1992 à BENI MELLAL (Mar)

Nationalité Italienne

Demeurant : 9 rue de l’Argonne – Logement 16/63 – 89000 AUXERRE.

Comparant en personne.

— Madame [Z] [D] [E] [J]

Née le 29 Mai 1994 à SENS (89)

Nationalité Française

Demeurant : 9 rue de l’Argonne – Logement 16/63 – 89000 AUXERRE.

Non comparante, ni représentée.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 5 octobre 2023, l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT a donné à bail à Monsieur [G] [S] et Madame [E] [Z] [D] un logement sis 9 rue de l’Argonne, Logement16/63 à AUXERRE (89000), pour un loyer mensuel initial d’un montant de 271,14 euros, outre la provision sur charges récupérables.

Par exploit de Commissaire de justice en date du 24 décembre 2024, l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT a fait assigner en référé Monsieur [G] [S] et Madame [E] [Z] [D] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AUXERRE, aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire dans les deux mois du commandement signifié le 2 octobre 2024 ;

— ordonner l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique, dans le mois de la décision à intervenir ;

— condamner solidairement Monsieur [G] [S] et Madame [E] [Z] [D] au paiement de la somme provisionnelle de 1 506,89 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2024 ;

— condamner solidairement les locataires au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle fixée par référence au montant mensuel facturé en cours, incluant le loyer et les charges locatives ;

— condamner solidairement Monsieur [G] [S] et Madame [E] [Z] [D] à payer la somme de 250,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [G] [S] et Madame [E] [Z] [D] aux entiers dépens, en ce compris notamment les frais de commandement délivré le 27 septembre 2024 et les frais de l’assignation.

À l’appui de ses prétentions, le requérant expose que les défendeurs ne se sont pas acquittés des montants visés dans le commandement de payer dans le délai de deux mois suivant sa délivrance et lui restent redevables de la somme de 1 506,89 euros.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 mars 2025.

* * *

À cette audience, l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT, régulièrement représenté par son conseil, réitère les termes de l’assignation et actualise sa créance à la somme de 2 342,71 euros au 28 février 2025. Il indique que la dette et en augmentation et qu’il s’en rapporte à justice sur l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [G] [S], comparaissant en personne, explique qu’il travaille en intérim chez FRUEHAUF depuis le mois de février 2025 et qu’il perçoit un salaire de 1 800 euros mensuels. Il indique également que Madame [Z] [D] ne travaille pas. Il ajoute qu’il a versé la somme de 280 euros le 12 mars 2025 et que la dette s’élève à 2 062,71 euros après ce versement.

Il a été donné lecture de l’enquête sociale transmise au tribunal le 26 février 2025.

Madame [E] [Z] [D], bien que régulièrement citée à étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 16 mai 2025, par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Bien que régulièrement citée, Madame [E] [Z] [D] n’a pas comparu. Il sera en conséquence statué par décision réputée contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 473 alinéa 2 du Code de procédure civile.

En outre, par application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de l’action

Il résulte du III de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental pour l’hébergement et le logement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT justifie de la notification de la présente assignation au représentant de l’État dans le département le 26 décembre 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 13 mars 2025.

En outre, il résulte de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, d’ordre public, telle que modifiée par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles L.542-1 et L.831-1 du Code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) le 2 octobre 2024 soit au moins deux mois avant de faire délivrer l’assignation du 24 décembre 2024.

En conséquence, son action est dite recevable.

II. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée.

En l’espèce, le bail signé par les parties fait mention d’une clause résolutoire de plein droit en cas de non-paiement du loyer ou des charges, en son article 10 de la section IV.

Selon l’article 2 du Code civil, la loi ne dispose que pour l’avenir ; elle n’a point d’effet rétroactif.

Il est constant que la loi applicable à un contrat est celle en vigueur à la date de la conclusion du contrat.

En l’espèce, contrairement aux dispositions de la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la clause résolutoire du contrat signé le 5 octobre 2023 prévoit la résiliation du bail de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

De la même manière, le commandement de payer délivré le 27 septembre 2024 vise également un délai de deux mois. Ainsi, dans un souci de protection du locataire, il convient alors de retenir que les locataires disposaient d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Par conséquent, ledit commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail sont réunies à la date du 28 novembre 2024.

III. Sur le montant de la dette locative

Il résulte de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT produit le contrat de bail et un décompte démontrant que Monsieur [G] [S] et Madame [E] [Z] [D] restent devoir la somme de 2 342,71 euros à la date du 11 mars 2025.

Il est admis qu’une telle demande d’actualisation est recevable, même en l’absence de la locataire à l’audience ou de notification de la demande nouvelle, lorsque le principe du contradictoire est respecté par sa mention dans l’assignation, la locataire connaissant le montant de la demande dès l’assignation.

Toutefois, la somme sollicitée par le bailleur au titre du commandement de payer pour 120,57 euros doit être considérée comme des dépens et non comme une créance de loyer. Cette somme sera retranchée du total dû.

En vertu de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. L’article 1313 du même code précise que la solidarité entre les débiteurs oblige chacun d’eux à toute la dette.

Il résulte du VI l’article 8-1 de la loi n° 89-46 du 6 juillet 1989 que la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

En l’espèce, le contrat de bail signé par les locataires en date du 05 octobre 2023 fait mention d’une clause de solidarité à l’article 1er. Dès lors, Monsieur [G] [S] et Madame [E] [Z] [D] seront solidairement tenus de la dette locative.

Par conséquent, Monsieur [G] [S] et Madame [E] [Z] [D] seront condamnés solidairement par provision au paiement de la somme de 2 222,14 euros au titre de l’arriéré locatif au 11 mars 2025, terme de février 2025 inclus.

IV. Sur l’octroi de délais de paiement

L’article 1343-5 du Code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En outre, les V et VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoient que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience. Les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge, à condition que celui-ci soit saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire.

En l’espèce, Monsieur [S] déclare à l’audience vouloir solder sa dette locative et propose de payer la somme de 100 à 150 euros par mois, en sus du loyer courant. L’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT déclare s’en rapporter à justice concernant l’octroi de délais de paiement.

L’enquête sociale transmise au tribunal le 26 février 2025 indique que la situation du couple a deux enfants de 8 et 6 ans. Le travailleur social note que Madame [E] [Z] [D] est sans profession et que leur fils souffre de diabète, nécessitant un suivi régulier de son traitement. Il ajoute que Monsieur [G] [S] est intérimaire chez FRUEHAUF depuis le mois de février 2025 et qu’il souhaite un renouvellement de son contrat mais qu’il sollicitera une nouvelle mission dans le cas contraire. Il précise que France Travail a procédé à la radiation de Monsieur [G] [S] qui ne pourra se réinscrire qu’en avril 2025.

L’enquêteur social explique que la dette de loyer a débuté en raison d’une perte de revenus de Monsieur [G] [S]. Il ajoute que ce dernier est diabétique également ce qui complique sa recherche d’emploi. Il note que Monsieur [G] [S] a privilégié les courses alimentaires au paiement du loyer, notamment en raison du régime spécial que suit son fils. Il fait valoir que Monsieur [G] [S] s’est engagé à reprendre le paiement de son loyer à compter du mois de mars.

Les ressources du couple sont estimées à 1 245 euros par mois pour des charges évaluées à 760 euros.

Il ne ressort de l’examen du décompte locatif produit par le bailleur que les locataires se soient acquittés d’au moins un versement avant l’audience. Toutefois, Monsieur [G] [S] indique à l’audience avoir procédé à un règlement de 280 euros le 12 mars 2025.

En outre, s’agissant de la capacité du couple à apurer sa dette locative, l’examen du budget du couple tel qu’établi avec le travailleur social, permet de dégager une réelle capacité de remboursement de la dette à hauteur de 100 euros par mois sur la période légale de 36 mois, et ce tout en continuant d’honorer le loyer courant.

Enfin et surtout, il ressort des débats que le bailleur ne s’oppose pas à l’octroi des délais de paiement.

Ainsi, il convient d’autoriser Monsieur [G] [S] et Madame [E] [Z] [D] à s’acquitter solidairement de leur dette par des versements mensuels de 100 euros, en plus du loyer courant jusqu’à apurement total de cette dette en principal, frais, intérêts et accessoires, dans la limite de trois années, sauf meilleur accord des parties.

Les paiements interviendront le dernier jour de chaque mois, la première mensualité devant être payée le dernier jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant toute la durée de ces délais, sous réserve qu’ils soient scrupuleusement respectés. En revanche, en cas de défaut de paiement, l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible, le bail sera automatiquement résilié, et l’expulsion des locataires ainsi que de tout occupant de leur chef sera ordonnée, à moins qu’ils ne quittent les lieux volontairement.

Dans un tel cas, il y a lieu de fixer à titre provisionnel l’indemnité d’occupation à une somme égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus, indexation incluse, en cas de maintien dans les lieux et de condamner, en tant que de besoin, les défendeurs à verser cette indemnité jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

V. Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [G] [S] et Madame [E] [Z] [D] succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Monsieur [G] [S] et Madame [E] [Z] [D] qui supportent les dépens, seront condamnés in solidum à payer à l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT une somme qu’il est équitable de fixer à 100 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 et entrée en vigueur au 1er janvier 2020 pour les instances introduites après cette date, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même Code précise ainsi que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, le prononcé de l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe de la juridiction,

RENVOYONS les parties au fond à la diligence de l’une d’entre elles, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l’action de l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le

5 octobre 2023 entre l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT, d’une part, Monsieur [G] [S] et Madame [E] [Z] [D], d’autre part, pour le logement situé au 9 rue de l’Argonne, Logement 6/63 à AUXERRE (89000) sont réunies à la date du 28 novembre 2024 ;

SUSPENDONS provisoirement les effets de ladite clause ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [G] [S] et Madame [E] [Z] [D] à payer par provision à l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT la somme de 2 222,14 euros (deux mille deux cent vingt-deux euros et quatorze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 mars 2025, terme de février 2025 inclus ;

AUTORISONS Monsieur [G] [S] et Madame [E] [Z] [D] à s’acquitter de cette somme par mensualités de 100 euros (cent euros) chacune, en plus du versement du loyer courant, jusqu’à apurement total de cette dette en principal, frais, intérêts et accessoires, dans la limite de trois années, sauf meilleur accord des parties ;

DISONS que ces mensualités seront exigibles le dernier jour de chaque mois et ce, dès le dernier jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

RAPPELONS qu’en cas de respect de ces délais, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou des loyers et charges courants :

— la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

— la clause résolutoire du bail sera réputée acquise ;

— l’expulsion de Monsieur [G] [S] et Madame [E] [Z] [D] et de tous occupants de leur chef des lieux sera poursuivie, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira à l’ E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT aux frais et risques de Monsieur [G] [S] et Madame [E] [Z] ;

CONDAMNONS en outre, dans ce cas et solidairement, Monsieur [G] [S] et Madame [E] [Z] [D] à payer à titre provisionnel à l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges, indexation incluse, qui auraient été dus en cas de maintien dans les lieux jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [G] [S] et Madame [E] [Z]

[D] à payer à l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [G] [S] et Madame [E] [Z] [D] à supporter les dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais de l’assignation ;

DISONS qu’une copie de l’ordonnance sera adressée par les soins du Greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés,

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA

PROTECTION,