Cour d’appel de Paris

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AUXERRE

Place du Palais de Justice 89000 AUXERRE – tél : 03.86.72.30.00

chambre civile

JUGEMENT DU 26 JANVIER 2026

N° RG 23/00923 – N° Portalis DB3N-W-B7H-CXZW

AFFAIRE :

[J] [T] [R] [F]

C/

S.C.I. MAXIRIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS, DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ :

PRÉSIDENTE : Anne-Laure MENESTRIER, Juge au Tribunal Judiciaire d’Auxerre régulièrement habilitée à statuer à juge unique

GREFFIER : Valérie COURET, greffier lors des débats, et Elodie FURET-BALAIRE, Cadre-Greffier qui a signé la présente décision

Après débats à l’audience du 17 Novembre 2025, le jugement suivant a été mis en délibéré et mis à disposition au greffe le 26 Janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Décision mise à disposition conformément à l’article 453 du Code de Procédure Civile en présence de Elodie FURET-BALAIRE, greffier.

* * * *

DEMANDEUR :

Monsieur [J] [T] [R] [F]

né le 04 Avril 1938 à PARIS 16EME (75016)

de nationalité Française

Retraité,

demeurant 29 rue du Docteur Gautherin – Lieu-dit Perigny – 89310 ANNAY SUR SEREIN

représenté par M^e Christelle SIGNORET, avocat postulant au barreau d’AUXERRE

représenté par M^e Annie ROLDÃO, avocat plaidant au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSES :

S.C.I. MAXIRIS

immatriculée au RCS de NANTERRE sous le N°501 461 339

dont le siège social est sis 2 Rue Grange Fontenelle – 92410 VILLE D’AVRAY

représentée par M^e Patricia NOGARET, avocat au barreau d’AUXERRE

Madame [D] [H]

née le 22 Septembre 1948 à PARIS (75017)

de nationalité Française

Retraitée,

demeurant 5 rue des Consuls – 89000 AUXERRE

représentée par M^e Claire MATHIEU, avocat au barreau d’AUXERRE

Madame [O] [H] épouse [K]

née le 07 Novembre 1963 à PARIS (75017)

de nationalité Française

Profession : Médecin,

demeurant 11 Grande rue – 89000 SAINT GEORGES SUR BAULCHE

représentée par M^e Claire MATHIEU, avocat au barreau d’AUXERRE

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [J] [F] est devenu propriétaire, aux termes d’un acte de partage de succession en date du 29 octobre 2004, de quatre parcelles cadastrées section AB n° 55, 56, 57, 58, situées 29 rue du Docteur GAUTHERIN, lieudit PERRIGNY à ANNAY-SUR-SEREIN (89310), d’une contenance respectivement de 11 ares et 56 centiares, 22 centiares, 7 ares et 35 centiares et 14 ares et 46 centiares.

La propriété de Monsieur [F] est desservie par la parcelle Section AB n°65, (anciennement cadastrée section F n° 142, suite à un remaniement du cadastre en date du 9 novembre 1998, publié au service de la publicité foncière d’AUXERRE le 12 novembre 1998, Volume 19980 n°3188), donnant accès à son garage et à sa chaufferie.

Selon acte de donation entre vifs, reçue le 6 octobre 2011 par Maître [P] [B], notaire à noyers-sur-serein, Mademoiselle [U] [N] a fait donation à Mademoiselle [D] [H] et Mademoiselle [O] [H] de la moitié indivise des immeubles désignés comme suit dans l’acte :

sur la commune de ANNAY-SUR-SEREIN (Yonne), 35, Rue du Docteur Gautherin, Perrigny

une maison d’habitation comprenant :

en rez-de-chaussée : cuisine, salle à manger, débarrasà l’étage : 3 chambres, cabinet de toilettegrenier dessus. Cave

petite cour

et tout droit de copropriété à la cour commune

Cadastrées section AB n° 60, pour 45 centiares (sol- cour commune ) et 62 pour un are et 63 centiares (sol)

Selon acte de partage successoral reçu le 25 octobre 2021 par Maître [S] [G] [Y], Mesdames [D] [H] et [O] [H] épouse [K] sont propriétaires indivis de plusieurs parcelles situées 31 et 35 rue du docteur Gautherin cadastrées section AB n°59, 60 et 65, 31 rue du Docteur GAUTHERIN, d’une contenance respective de 3 ares et 37 centiares, 45 centiares et 1 are et 85 centiares, étant précisé que les parcelles cadastrées section AB n°60 et 65 sont des cours communes.

Selon acte de vente du 21 juin 2018, la S.C.I. MAXIRIS a acquis les droits immobiliers suivants, situés 41 rue du Docteur Gautherin, 89 310 à ANNAY-SUR-SEREIN :

Une maison d’habitation comprenant :

au rez-de-chaussée : entrée, cuisine, rangement, une chambre, bûcherà l’étage : palier, 2 chambresgrenier au-dessusen face : grange, ancienne écurie, appentis et cour

figurant au cadastre section AB n° 64 et 66 pour une surface respective de 2 ares et 88 centiares, et 99 centiares,

« et à titre indivis, les droits charges et obligations dans la parcelle cadastrée section AB n° 65 » pour une surface de 1 are et 85 centiares.

Un litige est né entre Monsieur [J] [F] et la SCI MAXIRIS concernant la parcelle

AB n° 65.

Par actes de commissaire de justice en date du 17 et 20 octobre 2023, Monsieur [J] [F] a assigné Mesdames [D] [H] et [O] [H] épouse [K] ainsi que la S.C.I. MAXIRIS devant le tribunal judiciaire d’AUXERRE aux fins de faire reconnaître la propriété indivise sur la parcelle cadastrée section AB n°65, 41 rue du Docteur GAUTHERIN – lieudit PERRIGNY à ANNAY SUR SEREIN.

Par conclusions d’incident notifiées par RPVA le 3 janvier 2024, Monsieur [J] [F] a initié un incident, sur le fondement du trouble manifestement illicite, aux fins de l’autoriser à poser du concassé sur la parcelle AB 65, de condamner la S.C.I. MAXIRIS sous astreinte à déposer le portail, et a sollicité des dommages et intérêts pour résistance abusive.

Par ordonnance en date du 11 octobre 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d’AUXERRE a déclaré irrecevable devant le juge de la mise en état les demandes formées par Monsieur [J] [F], rejeté la demande de dommages et intérêts et enjoint les parties de rencontrer un médiateur, Mme [Z] [X].

Le 31 octobre 2024, le tribunal a été informé de l’impossibilité de mettre en place une mesure de médiation.

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 13 mai 2025, Monsieur [J] [F] demande au tribunal judiciaire d’AUXERRE, au visa des articles 697, 705, 706, 711 et 712 du Code civil, de :

DECLARER Monsieur [J] [T] [R] [F], Madame [D] [H], Madame [O] [H], la SCI MAXIRIS, propriétaires indivis à parts égales de la parcelle cadastrée Section AB n°65, dénommée cour commune ayant son accès au 41 rue du Docteur Gautherin – Lieu-dit Perigny – 89310 ANNAY-SUR-SEREIN,

ORDONNER la publication du Jugement à intervenir au Service de publication foncière d’AUXERRE

RAPPELER que le Jugement à intervenir est opposable à tous les propriétaires riverains de la parcelle cadastrée Section AB n°65 parties à la présente procédure, et que sa publication la rendra opposable aux tiers,

JUGER que la SCI MAXIRIS exerce de façon abusive son droit de propriété, n’étant qu’indivisaire sur la parcelle AB65

En conséquence,

JUGER que c’est en infraction aux droits de propriété des autres co-indivisaires que la SCI MAXIRIS encombre cette parcelle,

CONDAMNER la SCI MAXIRIS au retrait à ses frais, et au besoin à la démolition de tous ouvrages installés sur la parcelle AB 65.

Subsidiairement sur ce point, AUTORISER Monsieur [F] à retirer le portail grillagé qui sépare la parcelle AB65 de la rue.

En tout état de cause,

AUTORISER Monsieur [F] à poser une couche de cailloux concassés, tassés et compactés sur la parcelle AB65 afin de rétablir la possibilité de circulation,

INTERDIRE à la SCI MAXIRIS d’installer tout obstacle ou construire tout ouvrage empêchant la circulation sur la parcelle AB65, et ce sous astreinte de 500 € par mois à compter de la création d’un obstacle à la circulation, constaté par commissaire de justice,

DÉBOUTER la SCI MAXIRIS de l’intégralité de ses demandes.

DIRE ET JUGER que chaque partie conservera ses dépens.

A l’appui de ses demandes, Monsieur [J] [F] expose, au visa des articles 711 et 712 du Code civil, qu’il existe en l’espèce une situation d’indivision forcée, laquelle est caractérisée lorsqu’un ou des biens à raison d’un état de fait par l’effet d’une convention, est affecté à titre d’accessoires indispensable à l’usage commun de deux ou plusieurs immeubles appartenant à des propriétaires différents.

Il estime être fondé à revendiquer des droits indivis sur la parcelle cadastrée section AB numéro 65, cour commune devenue propriété indivise des propriétaires des parcelles contiguës, qui donne accès à son garage et en hauteur à sa chaufferie, laquelle ne peut être alimentée que par cet accès.

Il s’appuie à cet égard sur l’acte de vente entre Monsieur [J] [I] et la SCI MAXIRIS du 21 juin 2018, qui porte sur les parcelles AB 64 AB 66 ainsi que sur les droits indivis dans la cour commune cadastrée AB numéro 65. Il conteste les mentions figurant dans cet acte selon laquelle “il existe une servitude de passage sur la parcelle AB 65", la considérant inexacte dès lors qu’il ne s’agit pas d’une simple servitude de passage au profit des fonds de Monsieur [J] [F] et des consorts [H]. De même, ils indiquent que les parcelles AB 65 donne accès à Mesdames [H] à l’arrière de leur grange et non uniquement à une simple lucarne, ajoutant que ces dernières sont, en vertu de l’acte de partage du 25 octobre 2021, propriétaires indivises de la parcelle AB 65, leurs droits ne pouvant être réduits à une simple servitude de passage.

Monsieur [J] [F] indique que dès 2022, la SCI MAXIRIS a installé une bâche occultant sur le grillage à poule avant d’entreposer sur la parcelle litigieuse des encombrants et divers matériaux de construction, ayant eu pour effet d’obstruer l’accès au garage de Monsieur [F] et empêcher la livraison des plaquettes de bois pour sa chaufferie.

Il ajoute avoir interrogé les services de la publicité foncière, le relevé faisant apparaître que les droits sur la cour commune n’ont pas été établis au bénéfice de tous les fonds desservis.

Il soutient que la parcelle AB 65 est indispensable pour accéder à son garage et à sa chaufferie, permettant ainsi d’apprécier l’existence et la reconnaissance d’une indivision forcée.

Il précise qu’une démarche amiable a été entreprise en ce sens mais n’a pas abouti.

En réponse à l’argumentation adverse lui reprochant l’installation sans l’autorisation des riverains d’une chaufferie ainsi que la création d’ornières laissées par le passage d’un camion de livraison, Monsieur [J] [F] fait valoir :

— que les précédents propriétaires étaient parfaitement d’accord pour le passage du camion de livraison destiné à alimenter sa chaufferie, installée depuis 2008

— que le passage du camion ne crée aucun préjudice, les canalisations et la fosse sceptique installées par la SCI MAXIRIS sans autorisation des autres propriétaires indivis, étant enfouies en profondeur

— que les ornières créées au mois de novembre 2023 résultent du fait que la terre était meuble en raison des travaux réalisés par la SCI MAXIRIS et non en raison du poids du camion, en sorte que la SCI MAXIRIS est responsable de la situation

En réponse à l’allégation selon laquelle il existerait un autre accès à la propriété de Monsieur [J] [F] par le 29 rue du Docteur Gautherin, le demandeur indique d’une part que cette circonstance n’est pas de nature à le priver de ses droits indivis revendiqués, et que d’autre part seuls des véhicules légers peuvent accéder à sa propriété par cet accès, en raison d’un portail surplombé d’un porche assez bas, empêchant le passage d’un camion. Il ajoute qu’à supposer même que le camion puisse pénétrer par cette entrée, il ne pourrait pour autant pas accéder à la parcelle AB 65 pour la livraison de plaquettes de bois, qui nécessiterait de traverser le garage dont les portails et les toitures sont trop bas

Monsieur [F] rappelle que la parcelle cadastrée section AB 65 est un chemin séparant la rue du Docteur Gautherin au niveau du numéro 41 et le portail d’accès à son garage, auquel il permet un accès direct, cette configuration des lieux étant de nature à justifier le droit indivis sur cette cour commune donnant accès à son garage.

S’agissant de la demande reconventionnelle de la SCI MAXIRIS tendant à voir déclarer éteinte la servitude de passage, Monsieur [F] fait valoir bénéficier à tout le moins d’une servitude de passage, comme le mentionne l’acte du 21 juin 2018.

Il indique qu’aucune des causes d’extinction prévue par les dispositions des articles 705 et 706 du Code civil n’est établie.

Il déclare en conséquence être fondé, en application de l’article 697 du Code civil à installer du concassé sur la parcelle AB 65 devenue impraticable par temps de pluie, travaux rendus nécessaires pour l’exercice de sa servitude.

Par ailleurs, Monsieur [F] sollicite la condamnation de la SCI MAXIRIS à retirer le portail et l’intégralité des déchets encombrants les parcelles AB 65 ou subsidiairement à être autorisé à retirer ledit portail. Il conteste que le portail permette d’assurer la sécurité, alors qu’il peut être facilement enjambé, ajoutant avoir été contraint de diligenter un incident pour obtenir la remise du double des clés du cadenas.

Monsieur [F] demande également de faire interdiction à la SCI MAXIRIS d’installer tout obstacle à la circulation sur cette parcelle et de construire tout ouvrage empêchant la circulation, et ce sous astreintes de 500 € par mois à compter de la création d’un obstacle constaté par commissaire de justice.

Il conclut au rejet de la demande en remboursement des frais de médiation, qui n’ont pas été exposés, en raison de l’impossibilité de mettre en oeuvre cette mesure.

Aux termes de leurs dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 25 mars 2025, Madame [D] [H] et Madame [O] [H] épouse [K] demandent au tribunal judiciaire d’AUXERRE, au visa des articles 711, 712 et 815-9 et suivants du Code civil de :

— condamner la SCI MAXIRIS à payer à Mesdames [O] [H] épouse [K] et [D] [H] la somme de 150 euros par mois à titre d’indemnité de jouissance exclusive de la parcelle AB 65 et ce à compter de l’assignation et jusqu’à complet retrait du portail et des encombrants mettant fin à celle-ci

— Ordonner l’expulsion de la SCI MAXIRIS de la parcelle AB 65 située à ANNAY SUR SEREIN

— condamner la SCI MATRIXIS à retirer le portail entravant l’accès à la parcelle indivise cadastrée AB 65, ainsi que tout bien ou ouvrage installé

— donner acte à Mesdames [O] [H] épouse [K] et Madame [D] [H] de leur accord à ce que des droits de propriété soient reconnus à Monsieur [J] [T] [R] [F] sur la parcelle AB 65

— condamner la SCI MAXIRIS à payer à Mesdames [O] [H] épouse [K] et [D] [H] la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

— juger que chacune des parties conservera ses dépens

Au soutien de leurs prétentions, Madame [D] [H] et Madame [O] [H] épouse [K] exposent être propriétaires de la parcelle AB 65 qui constitue une cour commune, “appartenant également à la SCI MAXIRIS et, de fait à Monsieur [F]”.

Elles font valoir que la SCI MAXIRIS a décidé ce de s’approprier cette cour commune en apposant une chaîne sur le portail avec un cadenas, dont elles n’ont jamais eu les clés. Elles précisent que la pose d’un grillage est intervenue pour empêcher les poules d’un élevage voisin de s’échapper et qu’à l’époque l’ensemble des voisins se considérait comme copropriétaires de ladite parcelle qui desservait tous les fonds.

Elles reprochent à la SCI MAXIRIS d’avoir apposé des chaînes sur le portail sans leur remettre des clés, et d’avoir mis des encombrants dans l’allée, les empêchant d’accéder à leur propriété. Elles contestent fermement avoir été destinataires des clés du cadenas du portail et sollicitent en conséquence, sur le fondement de l’article 815-9 une indemnité pour jouissance privative de la cour commune, d’un montant de 150 € par mois à compter de l’assignation.

Elles demandent toutefois l’expulsion des biens de la SCI sur le terrain indivis et la libération de la cour.

Elles ajoutent avoir appris à l’occasion de la présente procédure que la SCI MAXIRIS avait décidé de réaliser des travaux de terrassement ainsi que la pose d’un système d’assainissement sous la cour commune sans solliciter l’autorisation des copropriétaires, alors que de tels travaux imposaient une majorité des deux tiers des droits de l’indivision pour procéder à un acte d’administration.

Par ailleurs, les consorts [H] déclarent s’associer à la demande de Monsieur [F] tendant à lui reconnaître un droit de propriété sur la cour commune dans la mesure où elles ont toujours connu la famille [F] faire usage de cette parcelle, ajoutant que le garage et la chaufferie du demandeur ne peuvent être accessibles que par cette cour commune.

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 20 juin 2025, la S.C.I. MAXIRIS demande au tribunal judiciaire d’AUXERRE, au visa des articles 711 et suivants, 682, 683 et 685 du Code civil de :

JUGER que Mr [F] ne détient aucun droit indivis sur la parcelle section AB n°65, sise 41 Rue du D^r GAUTHERIN, lieu-dit « Perrigny », à ANNAY SUR SEREIN,

En conséquence,

DEBOUTER Mr [F] de sa demande de condamnation à la démolition des ouvrages préexistants à son acquisition,

Le DEBOUTER de toute autre demande,

Juger que la servitude de Mr [F] sur la parcelle AB65 est éteinte.

Débouter les consorts [H] de l’intégralité de leurs demandes.

CONDAMNER M. [F] à rembourser à la SCI MAXIRIS la somme de 700 € au titre des honoraires de médiation,

CONDAMNER Mr [F] et les consorts [H] à payer à la SCI MAXIRIS la somme de 3.600 € sur le fondement de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SCI MAXIRIS soutient que les parcelles AB 65 constituent une cour commune entre elle-même et les propriétés [H], Monsieur [F] ne détenant qu’un droit de passage.

Elle indique avoir effectué, en vertu de son droit indivis, des travaux de viabilisation avec des canalisations et station d’épuration, sur ladite parcelle.

Elle reproche à Monsieur [F] d’approvisionner sa chaufferie en utilisant le passage sur la parcelle AB 65, au moyen de camions de plus de 26 tonnes, qui créent des ornières et écrase les installations du sous-sol.

Elle estime que ce passage abusif et inadapté n’a pas de raison d’être dans la mesure où Monsieur [F] peut approvisionner sa chaufferie en empruntant la cour de son habitation située 29, Rue du Docteur Gautherin, laquelle donne également accès à son garage.

Elle conteste encombrer les parcelles AB 65 même si elle y a entreposé temporairement des matériaux lors des travaux qu’il a effectués à l’été 2022.

Elle soutient que l’ensemble des propriétaires riverains dispose de la clé du portail, qui existait avant son arrivée.

Rappelant les dispositions des articles 682, 683, et 685 du Code civil, la SCI MAXIRIS demande au tribunal de constater l’extinction de la servitude de Monsieur [F] sur les parcelles AB 65 dès lors que celle-ci n’a plus de raison d’être, puisque le demandeur peut accéder à son garage et à sa chaufferie par la cour de sa propriété.

Par ailleurs, la SCI MAXIRIS conclut au rejet de la demande tendant à procéder à l’enlèvement du portail en faisant valoir qu’il assure la sécurité de l’accès aux parcelles, et que l’ensemble des riverains dispose d’une clé.

Enfin, elle conclut au rejet de l’ensemble des demandes formées par les consorts [H] à son encontre.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 juillet 2025.L’affaire a été appelée à l’audience du 17 novembre 2025 et mise en délibéré au 26 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nature des droits détenus par Monsieur [F] sur la parcelle cadastrée Section AB n°65,

Il incombe à celui qui exerce une action en revendication de rapporter la preuve de son droit de propriété sur le bien revendiqué.

En l’espèce, Monsieur [F] soutient être propriétaire indivis de la parcelle cadastrée AB 65, au même titre que la SCI MAXIRIS et des consorts [H], en faisant valoir que la notion de « cour commune » fait présumer, sauf disposition contraire des titres que cet espace bénéficie aux fonds qui le bordent lorsqu’ils présentent pour eux une utilité. Il souligne que cette cour constitue une vois d’accès direct à son garage et à sa chaufferie, qui ne peut être alimentée que par cet accès, critère retenu par la jurisprudence pour reconnaître l’existence d’une indivision forcée.

Toutefois, si l’expression « cour commune » peut faire présumer, que cet espace se trouve en indivision entre les propriétaires de ces fonds entre lesquels elle créée un lien de dépendance, c’est à la condition qu’il n’existe pas de disposition contraire des titres.

Il convient en conséquence de se reporter aux différents titres de propriété produits aux débats.

Selon acte de partage successoral reçu le 25 octobre 2021 par Maître [S] [G] [Y], Mesdames [D] [H] et [O] [H] épouse [K] sont notamment devenues propriétaires indivis de plusieurs parcelles situées 31 et 35 rue du docteur Gautherin cadastrées section AB n°59, 60 et 65.

L’acte précise en son article 1 que le bien immobilier indivis situé 31 rue du docteur GAUTHERIN, dont les consorts [H], ont été attributaires, comprend notamment « tous droits aux cours communes, savoir :

AB n° 60 lieudit « rue du doc gautherin » pour une contenance de 00 ha 00 a 45 caAB n° 65 lieudit « rue du doc gautherin » pour une contenance de 00 ha 01 a 85 ca

Par ailleurs, selon acte de vente du 21 juin 2018, la S.C.I. MAXIRIS a acquis les droits immobiliers suivants, situés 41 rue du Docteur Gautherin, 89 310 à ANNAY-SUR-SEREIN :

Une maison d’habitation comprenant :

au rez-de-chaussée : entrée, cuisine, rangement, une chambre, bûcherà l’étage : palier, 2 chambresgrenier au-dessusen face : grange, ancienne écurie, appentis et cour

figurant au cadastre section AB n° 64 et 66 pour une surface respective de 2 ares et 88 centiares, et 99 centiares,

« et à titre indivis, les droits charges et obligations dans la parcelle cadastrée section AB n° 65 » pour une surface de 1 are et 85 centiares.

Il résulte des mentions claires de ces actes que la SCI MAXIRIS et les consorts [H] sont effectivement parmi les propriétaires indivis de la parcelle cadastrée section AB n° 65, comme le confirme le relevé de propriété versé aux débats.

En revanche, Monsieur [F] ne figure pas, sur ledit relevé, parmi les propriétaires indivis de cette parcelle AB 65.

Par ailleurs, il convient de relever que pour attester de sa propriété du bien immobilier situé 29 rue du docteur Gautherin à ANNAY-SUR-SEREIN, Monsieur [F] se contente de produire aux débats une simple attestation notariée datée du 1er juillet 2005 sans toutefois produire son propre titre de propriété du 29 octobre 2004, résultant d’un acte de partage de la succession, après le décès de Madame [C] [V].

Or, l’attestation de Maître [G] ne mentionne aucun droit indivis de Monsieur [F] sur la parcelle AB n° 65, ni même aucun droit de passage.

Le seul titre de propriété versé aux débats par Monsieur [F] est constitué par un acte de donation du 19 juin 1905 de Monsieur [W] [V] à Monsieur [E] [V], lequel mentionne :

Au titre de la description du bien« Une maison à Perrigny commune d’Annay sur Serein sur la route de Noyers à Chablis, comprenant maison d’habitation, jardin d’agrément, cour, écurie, grange, jardin potager et fruitier, aisances et dépendances, sans exception ni réserve

Le tout d’un seul ensemble tenant par devant à la route, par derrière au chemin des fossés, au levant à Joudon la société des Portlands de Moutôt et autres et au couchant à [W] [A] et au passage commun »

Au titre du paragraphe intitulé « réserve par le donateur »« droit de communauté dans les cours jardins et dépendances de ladite maison »

Pour autant, les mentions de cet acte ancien ne permet pas au tribunal de s’assurer que le bien décrit correspond exactement à celui vendu à Monsieur [F] en 2004 par Madame [C] [V], le demandeur s’étant abstenu de communiquer aux débats les titres de propriété intermédiaires et notamment le sien, pour en connaître la teneur exacte.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le demandeur, auquel incombe la charge de la preuve, ne démontre pas être titulaire de droits indivis sur la parcelle cadastrée AB n° 65.

En outre, la revendication de ce droit indivis se heurte à la mention figurant aux termes de l’acte de vente du 21 juin 2018 au profit de la SCI MAXIRIS qui indique : « il existe une servitude de passage sur la parcelle AB 65. Les propriétaires des parcelles AB 67 et AB 58 ont accès direct. La parcelle AB 59 n’a qu’une lucarne de chafaud en hauteur ».

Si cette mention est contestée par le demandeur au motif qu’elle mentionne des éléments factuels erronés, il sera cependant relevé que la question de la nature précise de l’accès sur la parcelle AB n° 65 est secondaire, l’élément important résidant dans le fait que ladite parcelle est partagée entre les propriétaires des parcelle cédées (AB n° 64 et 66) avec ceux des parcelles AB 67, AB n° 58 (Monsieur [F]) et 59 (consorts [H]), la nature précise de ce droit (droit indivis pour les uns ou droit de passage pour d’autres) pouvant être explicité par les titres de propriété desdits propriétaires.

Or, en ne produisant pas son titre de propriété, Monsieur [F] ne met pas le tribunal à même d’exercer son office sur ce point.

Faute de communiquer cet acte, Monsieur [F] ne saurait pallier sa carence, en invoquant parallèlement la notion d’indivision forcée.

En effet, il convient de rappeler que la notion d’ indivision forcée et perpétuelle est une création jurisprudentielle ancienne qui retient que lorsqu’un bien immobilier, dépendance de biens immobiliers dits principaux, appartenant à des propriétaires différents, est un accessoire nécessaire à l’utilisation des différents fonds, les copropriétaires ne peuvent, par dérogation aux règles du code civil relatives à l’ indivision , ni demander le partage, ni faire valoir leur droit de préemption en cas de vente, ni céder le bien indépendamment de l’immeuble principal. L’indivision forcée est justifiée par le fait que le partage du bien indivis porterait atteinte à sa destination et à l’usage collectif auquel il a été voué, et qu’il ne peut, par sa nature et sa destination, faire l’objet d’une appropriation individuelle. Il y a indivision forcée lorsque l’usage ou l’exploitation des immeubles principaux, propriétés divises, seraient impossibles si leurs propriétaires ne bénéficiaient plus de l’usage de la chose commune.

Or, la notion d’indivision forcée ne peut être invoquée que dans l’hypothèse où la personne ne peut pas faire usage de la parcelle litigieuse, compromettant l’usage de son propre bien immobilier, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Monsieur [F] sera en conséquence débouté de sa demande tendant à se voir reconnaître des droits indivis sur la parcelle cadastrée AB n° 65.

2) Sur la demande reconventionnelle de la SCI MAXIRIS tendant à juger que la servitude de Mr [F] sur la parcelle AB65 est éteinte

En l’espèce, la SCI MAXIRIS reconnaît, à minima, que Monsieur [F] bénéficie d’une servitude de passage sur la parcelle cadastrée section AB n° 65 mais estime qu’elle n’a plus lieu d’être dès lors que l’accès à son garage et à sa chaufferie peut s’effectuer par la cour de sa propriété, et demande en conséquence au tribunal de constater son extinction.

A cet égard, Monsieur [F] relève à juste titre qu’aucune des causes d’extinction de la servitude prévue par les articles 705 (réunion des fonds dans la même main) et 706 du code civil (non usage pendant trente ans), n’est en l’espèce établie

De surcroît, la servitude de passage instituée au profit du fonds de Monsieur [F] figure dans le titre de propriété de la SCI MAXIRIS, et présente donc une nature conventionnelle, en sorte qu’il importe peu que le garage et la chaufferie ne soient pas enclavés et disposent d’un autre accès.

En tout état de cause, l’éventuelle inutilité d’une servitude, au demeurant non établie en l’espèce, n’est pas une cause d’extinction de la servitude conventionnelle, consentie en l’espèce pour le service et l’utilité du fonds bénéficiaire.

La demande de la SCI MAXIRIS tendant à juger éteinte la servitude de Monsieur [F] sur la parcelle AB 65, sera en conséquence rejetée.

3) Sur les demandes de retrait

L’article 701 du code civil dispose que le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage ou à le rendre plus incommode.

Il sera par ailleurs rappelé que lorsqu’un fonds est titulaire d’une servitude de passage sur le fonds voisin, ses propriétaires ne peuvent en aucun cas se dire chez eux sur l’assiette de la servitude laquelle, comme son nom l’indique, ne peut leur servir que pour y passer, sans que le propriétaire du fond servant puisse s’opposer à ce passage ou l’entraver. Ils ne disposent donc pas du droit de stationner sur l’assiette, d’y entreposer des objets ou de faire des travaux sur les constructions situées sur le fonds servant.

De la même façon, chacun des indivisaires dispose des mêmes droits sur le bien indivis, et ne peut en faire un usage à titre exclusif. Le statut de propriétaire indivis ne confère aucun droit de stationnement, de stockage de matériaux sur l’assiette de la parcelle indivise mais uniquement un droit de jouissance à titre de desserte, de passage et d’arrêt momentané.

Sur la demande principale tendant à condamner la SCI MAXIRIS à retirer à ses frais et à procéder au besoin à la démolition de tous ouvrages installés sur la parcelle AB 65

En l’espèce, si les photographies versées aux débats révèlent que du matériel a été entreposé sur la parcelle AB n° 65, la preuve de ce qu’un ouvrage y serait actuellement installé, empêchant le libre accès de cette parcelle, n’est pas rapportée, sous réserve de la question du portail dont il sera traité ci-après.

Sur les demandes de Monsieur [F] et des consorts [H] tendant à retirer le portail grillagé qui sépare la parcelle AB65 de la rue

Il est établi au demeurant non contesté qu’un portail a effectivement été installé par la SCI MAXIRIS à l’entrée de la parcelle AB n° 65.

Pour s’opposer à cette demande, la SCI MAXIRIS invoque un problème de sécurité par rapport à la voie publique, expliquant la pose de ce portail.

L’installation de ce portail, s’il relève du droit de clore sa propriété, impose toutefois dans une telle hypothèse que le propriétaire du fonds servant donne une clé dudit portail à l’ensemble des bénéficiaires du droit de passage, sous peine de constituer une entrave au libre passage.

Or, si Monsieur [F] reconnaît disposer d’un jeu de clé depuis la procédure d’incident, en revanche, il ne justifie pas les avoir données aux consorts [H] qui contestent en avoir été destinataires.

Il convient en conséquence de faire injonction à la SCI MAXIRIS de remettre une clé du portail aux consorts [H] dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement et passé ce délai, sous astreinte de 150 € par jour de retard durant un délai de 3 mois.

Sur la demande de Monsieur [F] tendant à interdire à la SCI MAXIRIS d’installer tout obstacle ou construire tout ouvrage empêchant la circulation sur la parcelle AB65, et ce sous astreinte de 500 € par mois à compter de la création d’un obstacle à la circulation, constaté par commissaire de justice,

Au regard de l’utilisation privative par la SCI MAXIRIS de la parcelle cadastrée section AB n° 65, il convient d’interdire à cette dernière d’installer ou de construire tout ouvrage empêchant la libre circulation de cette parcelle, sans qu’il soit nécessaire à ce stade de prononcer une astreinte, aucun obstacle étant actuellement existant.

Sur la demande des consorts [H] tendant à voir condamner la SCI MAXIRIS à leur payer la somme de 150 euros par mois à titre d’indemnité de jouissance exclusive de la parcelle AB 65 et ce à compter de l’assignation et jusqu’à complet retrait du portail et des encombrants mettant fin à celle-ci

Les consorts [H] reprochent à la SCI MAXIRIS d’avoir exercé un usage privatif de la cour commune en violation de leurs droits.

L’indemnité de jouissance ainsi réclamée, dont il convient de restituer l’exacte qualification, constitue en réalité une demande d’indemnité d’occupation,

L’indemnité d’occupation est prévue par l’article 815-9 du code civil, lequel dispose que “l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité”. L’indivisaire n’est redevable d’une indemnité d’occupation que lorsqu’il empêche les autres indivisaires de jouir du bien indivis. Lorsque l’indivisaire occupe un immeuble indivis, mais n’exclut pas la même occupation par ses coindivisaires, il n’est pas redevable d’une indemnité.

En l’espèce, la SCI MAXIRIS ne conteste pas avoir occupé la cour commune pour les besoins de ses travaux de rénovation, ce qui ressort clairement des photographies versées aux débats, prises notamment au mois de septembre 2023, établissant l’impossibilité par le demandeur et les consorts [H] de faire usage de ladite parcelle.

Or, cette occupation des lieux, par l’entreposage de différents matériels et amoncellement de terres, a effectivement constitué une occupation privative et exclusive.

Au demeurant, la teneur des courriers adressés par la SCI MAXIRIS révèle qu’elle se considérait comme la propriétaire exclusive de cette parcelle AB n° 65.

Cette occupation privative la SCI MAXIRIS ayant nui aux droits de ses coïndiviaires, justifie d’allouer aux consorts [H] une indemnité de 50 € par mois, à compter du 26 janvier 2024, date de notification par RPVA de la demande en retrait du portail jusqu’à la remise effective des clés.

Sur la demande des consorts [H] tendant à ordonner l’expulsion de la SCI MAXIRIS de la parcelle AB 65 située à ANNAY SUR SEREIN

La SCI MAXIRIS étant propriétaire indivis de la parcelle cadastrée AB n° 65, ne peut en être expulsée. Cette demande sera en conséquence rejetée.

Sur la demande de Monsieur [F] tendant à être autorisé à poser une couche de cailloux concassés, tassés et compactés sur la parcelle AB65 afin de rétablir la possibilité de circulation,

L’article 697 du code civil prévoit que celui auquel est due une servitude a droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver. Il en résulte que le titulaire de la servitude peut réaliser toutes sortes de travaux d’installation, d’aménagement ou d’entretien sur le fonds servant, sans que le propriétaire de ce dernier puisse s’y opposer. En revanche, les ouvrages ne doivent pas transformer l’usage de la servitude, par exemple en l’aggravant.

La condition de nécessité visée par l’article 697 s’apprécie in concreto par référence à l’objet du droit consenti et de l’usage de la servitude. Les travaux d’amélioration peuvent être assimilés à des travaux nécessaires à l’usage et entretien sur le fonds servant, à condition de respecter le cadre de la servitude en question.

En l’espèce, il ressort des photographies versées aux débats que le chemin, assiette de la servitude est effectivement en mauvais état, étant constitué de terres particulièrement meubles.

Si les parties s’imputent réciproquement la responsabilité de l’état dégradé de ce chemin, Monsieur [F] imputant son état aux travaux réalisés en sous-sol par la SCI MAXIRIS tandis que cette dernière impute son état aux camions de plusieurs tonnes chargées de livrer des palettes de bois à Monsieur [F]), le tribunal ne dispose pas d’élément suffisant pour départager les parties sur ce point.

En revanche, il est incontestable que la pose d’une couche de cailloux concassés, tassés et compactés, permettra de remédier aux inconvénients de la terre meuble actuelle, ce support ayant eu pour effet de provoquer, en période humide, l’enlisement du camion de la société de livraison des palettes de bois.

Dès lors, Monsieur [F] démontre que les travaux envisagés sur l’assiette de sa servitude de passage, sont de nature à en permettre la conservation au sens de la loi en ce qu’ils sont rendus nécessaires pour préserver l’utilisation du passage dans des conditions satisfaisantes pour tous les usagers et propriétés avoisinantes.

Il sera en conséquence fait droit à cette demande dans les termes du dispositif.

Sur les honoraires de médiation

Monsieur [F] oppose à juste titre à la demande de la SCI MAXIRIS, que seule une information gratuite a été dispensée aux parties mais que faute pour les parties d’avoir ensuite accepté d’entrer en médiation, les honoraires de médiation n’ont pas été versés.

Cette demande sera en conséquence rejetée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI MAXIRIS, qui succombe principalement à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SCI MAXIRIS, sera déboutée de sa demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée à payer aux consorts [H] la somme de 1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, “les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”

En l’espèce, aucun élément ne justifie qu’il soit dérogé au principe de l’exécution provisoire de droit.

* * * *

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur [F] de sa demande tendant à se voir reconnaître des droits indivis sur la parcelle située 31 et 35 rue du docteur Gautherin à ANNAY SUR SEREIN, cadastrée section AB n° 65, d’une contenance de 1 are et 85 centiares ;

DEBOUTE la SCI MAXIRIS de sa demande tendant à juger éteinte la servitude de Monsieur [F] sur la parcelle située 31 et 35 rue du docteur Gautherin à ANNAY SUR SEREIN, cadastrée section AB n° 65, d’une contenance de 1 are et 85 centiares

FAIT INTERDICTION à la SCI MAXIRIS d’installer ou de construire tout ouvrage empêchant la libre circulation sur la parcelle située 31 et 35 rue du docteur Gautherin à ANNAY SUR SEREIN, cadastrée section AB n° 65, d’une contenance de 1 are et 85 centiares

DEBOUTE Monsieur [J] [F] et les consorts [H] de leur demande tendant à condamner la SCI MAXIRIS à retirer le portail situé à l’entrée de la parcelle cadastrée AB n° 65 ;

ENJOINT à la SCI MAXIRIS de remettre à Madame [D] [H] et à Madame [O] [H] épouse [K] une clé du portail situé à l’entrée de la parcelle située 31 et 35 rue du docteur Gautherin à ANNAY SUR SEREIN, cadastrée section AB n° 65, d’une contenance de 1 are et 85 centiares dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement et passé ce délai, sous astreinte de 150 € (cent cinquante euros) par jour de retard durant un délai de 3 mois.

CONDAMNE la SCI MAXIRIS à payer à Madame [D] [H] et à Madame [O] [H] épouse [K] une indemnité de 50 € (cinquante euros) par mois, à compter du 26 janvier 2024, date de la demande en retrait du portail jusqu’à la remise effective des clés du portail qu’elle a fait installer sur la parcelle située 31 et 35 rue du docteur Gautherin à ANNAY SUR SEREIN, cadastrée section AB n° 65 ;

DEBOUTE Madame [D] [H] et à Madame [O] [H] épouse [K] de leur demande tendant à ordonner l’expulsion de la SCI MAXIRIS de la parcelle située 31 et 35 rue du docteur Gautherin à ANNAY SUR SEREIN, cadastrée section AB n° 65, d’une contenance de 1 are et 85 centiares

AUTORISE Monsieur [F] à procéder, ou faire procéder à la pose d’une couche de cailloux concassés, tassés et compactés, sur la parcelle située 31 et 35 rue du docteur Gautherin à ANNAY SUR SEREIN, cadastrée section AB n° 65, d’une contenance de 1 are et 85 centiares

DEBOUTE la SCI MAXIRIS de sa demande de remboursement de la somme de 700 € au titre des honoraires de médiation ;

DEBOUTE la SCI MAXIRIS de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI MAXIRIS à payer à Madame [D] [H] et à Madame [O] [H] épouse [K] la somme de 1 800 euros (mille huit cents euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI MAXIRIS aux entiers dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Le Président Le Greffier