Minute N° 84/2022 COUR D’APPEL DE NÎMES

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

EXTRAIT DES MINUTES DU GREFFE DU TRIBUNAL Chambre 03 CONTRAT RESPTE JUDICIAIRE D’AVIGNON (VAUCLUSE) N° RG 19/01285- N° Portalis DB3F-W-B7D-IIJC

JUGEMENT DU 11 Avril 2022

AFFAIRE C

C/

Y

DEMANDEUR:

Monsieur Z I C né le […] à […]

[…]

[…]

représenté par M^e Guillaume FORTUNET, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur D J Y né le […] à […]

[…]
Madame E K F épouse X née le […] à […]

[…]

Tous deux représentés par M^e J-Philippe BOREL, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente: Madame L M-N, Juge

DEBATS:

Audience publique du 14 Février 2022 Greffier lors des débats Philippe AGOSTI Greffier lors du prononcé: Philippe AGOSTI Après avoir entendu les parties comparantes ou leurs conseils, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

JUGEMENT:

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis donné aux parties dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure

^civile. ^{contradictoire}, ^en premier ressort, signé par Madame L M-N, Juge et Monsieur Philippe AGOSTI, greffier.

Grosse + expédition à M^e Borel Expédition à: M^e Fortunet délivrées le 11/04/2022

1

---

t

---

EXPOSE DU LITIGE

Le 25 septembre 2018, Z C, promettant, s’est engagé à vendre à D Y et

E F épouse Y (ci-après les époux Y), bénéficiaires, un bien immobilier sis […], pour un prix de 432 000,00 euros.

L’acte a été conclu sous diverses conditions suspensives et temporelles.

Estimant que l’absence de réalisation des conditions suspensives résultait d’un comportement fautive des époux Y, par acte d’huissier de justice délivré le 17 avril 2019, Z C a fait assigner devant le Tribunal Judiciaire d’AVIGNON, E F épouse X et D X, aux fins d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire : la condamnation des époux X à lui régler la somme de 30 000,00 euros au titre de l’indemnité contractuelle d’immobilisation. la condamnation des époux X à lui régler la somme de 3 000,00 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par la voie du RPVA le 02 septembre 2021, Z

C a formulé des demandes identiques à celles contenues dans son acte introductif

d’instance.

Au soutien de ses demandes, et en application de l’article 1124 du code civil et 1304-3 du code civil, il fait valoir que les époux Y ont commis des fautes empêchant la réalisation des conditions suspensives prévues par la promesse de vente, de sorte que celles-ci doivent être réputées comme accomplies et qu’ils doivent être condamnés à régler une indemnité d’immobilisation en raison de la non réalisation de l’acte définitif de vente.

Dans leurs dernières écritures notifiées par la voie électronique le 03 septembre 2020, les époux

X ont formulé les prétentions suivantes : juger que la promesse unilatérale de vente du 25 septembre 2018 est caduque, 4

rejeter les demandes de Z C,

+

condamner Z C à leur verser la somme de 2 500,00 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, les époux X font valoir, en application de l’article 1304-6 du code civil que la promesse de vente est caduque de manière automatique si la condition suspensive fait défaut et que le bénéficiaire n’a pas empêché sa réalisation. A ce titre, ils soutiennent que la promesse de vente litigieuse était soumise à plusieurs conditions suspensives notamment la réalisation de ventes de biens propres à chacun des époux avant des termes fixés, ce qui n’a été le cas, de sorte que les conditions suspensives n’ont pas été accomplies. Ils ajoutent que l’absence de réalisation des conditions suspensives est indépendante de leur volonté puis qu’ils font valoir l’application de l’article 1304-3 du code civil et précisent que la condition suspensive est réputée accomplie lorsque c’est la partie obligée sous cette condition qui en a empêchée l’accomplissement. Or, ils soutiennent que les parties obligées étaient leurs propres acquéreurs. Enfin, ils expliquent que la troisième condition suspensive liée à l’obtention d’un prêt a été réalisée le 22 novembre 2018 sans que le requérant ne puisse leur opposer un quelconque grief. Ils ajoutent qu’ils ont fait des démarches auprès de l’établissement bancaire pour obtenir un autre prêt sans les apports personnels issus des ventes des deux autres bien immobilier et avoir reçu un refus de contracter de la part de l’établissement bancaire.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement

2

---

doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

Les défendeurs ayant constitué avocat, le présent jugement, susceptible d’appel, sera contradictoire à l’égard de toutes les parties conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 janvier 2022.

A l’issue de l’audience du 14 févier 2022 l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 11 avril 2022.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA DEMANDE PRINCIPALE

L’article 1304 du code civil pose la définition de l’obligation suspensive dans ses premier et second alinéa et dispose que « L’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple »>.

L’article 1304-3 du code civil prévoit que « La condition suspensive est réputée accomplie si celui quí y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt »>.

La défaillance d’une ou plusieurs conditions suspensives entraine la caducité de la promesse, même si l’acte ne le le prévoit pas. Lorsque la condition est stipulée dans l’intérêt de l’une des parties, seule cette partie peut se prévaloir de la caducité attachée à la défaillance de la condition, dans le cas contraire, les deux parties peuvent s’en prévaloir.

Il est constamment admis qu’il incombe au créancier d’une obligation sous condition suspensive de prouver que le débiteur a empêché la réalisation de celle-ci.

Toutefois, il est également constant qu’il appartient à l’emprunteur de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente. A ce titre, il est régulièrement admis que le bénéficiaire d’une promesse de vente qui fait une demande de financement pour un montant supérieur à celui envisagé dans la promesse et qui ne se soumet pas aux formalités nécessaires, ne réalise pas une demande prêt conforme aux éléments de la promesse.

Au cas d’espèce, il résulte de la promesse de vente en date du 25 septembre 2018 conclue entre

Z C, promettant, et les époux Y, bénéficiaires, que celle-ci a été consentie avec un terme extinctif au 07 janvier 2019.

Par cet acte, Z C s’est engagé à vendre aux époux Y un bien immobilier sis […], pour un prix de 432 000,00 euros. Les frais de vente étant mis à la charge des bénéficiaires.

L’acte comprend également la fixation d’une indemnité d’immobilisation rédigée comme il suit :

< les PARTIES conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de TRENTE MILLE EUROS (30 000.00 EUR). De convention expresse entre les

3

---

PARTIES, le BENEFICIAIRE est dispensé du versement immédiat de cette somme. Toutefois, dans le cas où toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, le BENEFICIAIRE s’oblige irrévocablement au versement de l’indemnité non réductible ci-dessus stipulée au PROMETTANT, à première demande de ce dernier et à titre d’indemnité forfaitaire pour

l’immobilisation entre ses mains du BIEN pendant la durée des présentes »>.

En outre, cette promesse de vente a été soumise à l’accomplissement de trois conditions suspensives particulières au profit des bénéficiaires, les époux Y: la vente d’un bien appartenant à D Y sis […]

[…] étant précisé que ce dernier a déclaré avoir conclu un avant-contrat de vente le 30 aout 2018 sous diverses conditions suspensives concernant la vente du bien pour un montant de 227 000,00 euros, la vente d’un bien appartenant à E F épouse Y sis […]

CLOS du ROY […] étant précisé que cette dernière a déclaré avoir conclu un avant-contrat de vente le 03 septembre 2018 sous diverses conditions suspensives concernant la vente du bien pour un montant de 229 500,00 euros,

l’obtention par les époux Y d’un prêt bancaire pour un montant de 200 000,00

▸

euros, remboursable sur 12 ans maximum et 10 ans minimum avec un taux d’intérêt nominal maximal de 1,20% hors assurance. L’acte stipule que cette condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention d’une ou plusieurs offres définitives de prêt au plus tard le 26 novembre 2018.

S’agissant des deux premières conditions suspensives liées à la vente de biens immobiliers par les époux Y, l’acte précise qu’une copie des deux avant-contrats de vente conclus les 30 aout 2018 et 03 septembre 2018 ont été remis à Z C le jour de la signature de l’acte.

Il est également clairement stipulé que « si la vente du bien (bien objet de la condition suspensive) n’est pas conclue dans le délai sus-indiqué et sauf renonciation du BENEFICIAIRE à se prévaloir de cette condition, les présentes seront considérées comme caduques »

Concernant la condition suspensive liée à la vente d’un appartement sis […]

^COURBET […], Z C soutient que D Y a sciemment empêché l’accomplissement de l’acte de vente par sa négligence fautive tirée de l’absence de diligences suite à l’expiration du délai de l’avant-contrat de vente du 30 aout 2018.

Il convient de préciser que cet avant-contrat de vente dont Z C a reçu copie

-

contient une condition suspensive liée à l’obtention par G Y et A H d’un prêt au plus tard le 05 novembre 2018.

Toutefois, à la date d’expiration, ces derniers n’ont pas justifié de l’obtention d’un tel prêt. Il ressort des pièces produites que l’établissement bancaire leur a notifié le 18 décembre 2018 un refus de prêt.

Par ailleurs, la date de réitération de l’avant-contrat a été au fixée au 30 novembre 2018, de sorte que la promesse de vente conclue entre D Y et G Y et A

H est devenue caduque en l’absence de réalisation de la condition suspensive.

Z C soutient que l’absence de diligence de D Y a empêché la réalisation de la condition suspensive de la promesse de vente objet du présent litige en l’absence de mise en demeure de G Y et A H de justifier de la réalisation ou défaillance de la condition suspensive de leur propre avant contrat.

Pour autant, outre le fait qu’une telle mise en demeure n’est pas une obligation incombant au promettant, en l’espèce Fanck Y, même s’il avait mis en demeure les intéressés, cette

---

alb les 4 977 38 or el A

^e inom

m

g

n

o

j

8

0

0

2

7

AMA-O) 3ML e isqof 1,2998. bon $13 bye sevirede

B asblo an onco is els 'b apteniso hotelupost parce […]

-bn etd^ibubèn tes unrur ') ab Insmer v us momeldtoovėni sg. ca 3 ML 34,6 bnb sité 4 simob eo as ebrazec sièmy TMAI3 09 06 9 2 shu « petnamá, į aeb sètub e.

[…], […]

[…], rea

F

3

[…]

#finemeurao sevisnegaus . […]

Pu te AEX" […] st! . […]

s om […]

* Si me eitiseng ovic (8.81 Manos, elles sup oluruda atos)] sonswagé anorl ^sb ^muxBCA 1501100 ebas dintab aatto estetiq o enu’b monnatdo’b eas n oseils si b

ist

auk

t us

Jo

à […], est […] si ob "opel [[…]

h

A

G

U

L

A

I

C

I

S

I

T

n

s

t

o

u

j

a

r

p

i

ę

d

n

o

.

«

e

s

j

a

a

b

i

g

o

q

n

p

r

e

u

t

h

i

e

s

o

p

l

e

t

q

o

1

9

.

c

o

u

q

u

n

o

u

a

n

a

h

e

u

e

n

e

)

,

Ş

[…] sa te dupbm-Bus wisho anah salono ora tas n

[…]

sue con nos VSN EL MWLY ea tuemetisque […]

& DIY

l

e

v

.

v

.

e

u

H

3

A

K

R

K

s […]

Br05 Juos (Suhe mey so leungs-travell op igleb ub nous pyl & she wind

[…]

- bol te 293 A Mirro: 15q nodneidot é eğil svieneqajjz rabbrico 9 i F in misyon 20

hoxe 1011 nub nochetdol of afde zeq Ino’n emmat 00 0005 't gicb si b ,[…] a šlj i quel saisoned inaniste i

18:10 E

# […]

A

o

n

e

G

u

r

t

s

E

l

e

a

L

[…]

nesteeles si todome a hobunes et sup to zu ¹.⁵AM ^amőrét, yeedsime aj in enout […] un nei, plašt sa venu j VAJUC; bo le 2 3 . […]

[…]

list pruup e a entun bastos […]

O

[…] l’a e -M 3A: XOA

---

diligence n’aurait eu aucun effet sur le refus de prêt dont ils ont fait l’objet par l’établissement bancaire qui a par voie de conséquence entrainer la caducité de la promesse du 30 aout 2018 et empêcher la vente de l’appartement situé à AVIGNON.

Dès lors, aucune faute ne peut être reprochée à D Y sur la défaillance de cette condition suspensive de sorte qu’elle ne saurait être réputée accomplie.

Concernant la condition suspensive liée à la vente d’un bien sis […]

[…], Z C soutient que l’avant-contrat de vente conclu entre E

F épouse Y et les époux B en date du 03 aout 2018 prévoyait outre un terme extinctif au 03 décembre 2018, une condition suspensive liée à l’obtention d’un prêt avant le

05 novembre 2018. II mentionne que les époux B ont obtenu ledit prêt par offre du 26 octobre 2018 de sorte qu’aucune circonstance ne justifiait l’absence de réalisation de la vente du bien, objet de la condition suspensive de la promesse du 25 septembre 2018.

Pour autant, il résulte des pièces produites que l’établissement bancaire a finalement résolu son offre de prêt le 26 novembre 2018 en l’absence d’assurance décès invalidité garantissant les emprunteurs (les époux B).

A ce titre, la lecture de l’offre de prêt émise par l’établissement bancaire le 26 octobre 2018, stipule expressément que « si l’emprunteur n’était pas accepté par l’Assureur au titre du contrat groupe

Assurance Décès Invalidité proposé par le prêteur, le contrat pourrait être résolu de plein droit sans aucun frais ni pénalité, soit sur simple demande de l’emprunteur, présentée dans le délai d’un mois à compter de la notification du refus d’acceptation, soit à l’initiative du prêteur par lettre recommandée à l’emprunteur ».

En outre, l’offre de prêt mentionne précisément que l’obtention d’une garantie d’assurance est une condition essentielle du prêt.

Dès lors, à la date du 05 novembre 2018, les époux B n’ont pas justifié de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive et ils n’ont pu être en mesure de procéder au paiement du prix à l’échéance du terme de la promesse en l’absence d’obtention du prêt, de sorte que l’acte est devenu caduque nonobstant le fait que la question de l’assurance n’est pas incluse précisément dans le champ de la condition suspensive liée à l’octroie du prêt.

Z C fait valoir que les époux Y ont commis une faute en n’accordant pas le délai supplémentaire aux époux B qu’ils ont sollicité par courriel du 24 novembre 2018. Pour autant, un tel refus – s’il interroge sur le comportement des époux Y- ne saurait être constitutif d’une faute dès lors que ces derniers ont rempli leurs propres obligations contractuelles liés à l’immobilisation du bien au profit des époux B durant le temps de la promesse.

Concernant la condition suspensive liée à l’obtention d’un prêt immobilier, Z C soutient que les époux Y ont commis une faute en souscrivant un prêt de 210 000,00 euros et qu’ils n’ont pas communiqué dans les délais contractuels d’information sur la réalisation ou la non réalisation de la condition suspensive.

Les époux Y justifient de l’obtention d’un prêt de 210 000,00 euros le 22 novembre 2018, soit avant la date du 26 novembre 2018 fixée dans la promesse de vente litigieuse.

Pour autant, ils ne justifient pas d’avoir informé à l’expiration du délai, le promettant, Z

C de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive. Au soutien de leurs défenses, ils mettent en cause le notaire de Z C de ne pas s’être enquis de la situation avant le 28 décembre 2018.

Or, il importe de rappeler que l’obligation d’informer le promettant ne pesait que sur eux et qu’ils

5

---

S

---

leur appartenaient d’informer Z C aux termes des stipulations contractuelles.

Dès lors, les époux Y ne s’étant pas soumis au formalisme prévu par la stipulation relative à la condition suspensive, celle-ci sera réputée accomplie.

*

Il résulte de ces considérations que si la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt par les époux Y est réputée accomplie, les deux autres conditions suspensives ont été défaillantes dans les délais fixés par la promesse de vente du 25 septembre 2018, sans qu’aucune faute ne puisse être reprochée aux défendeurs.

Or, il convient de rappeler que les deux conditions suspensives relatives à la vente de biens appartenant respectivement aux époux Y stipulent précisément que « si la vente du bien (bien objet de la condition suspensive) n’est pas conclue dans le délai sus-indiqué et sauf renonciation du BENEFICIAIRE à se prévaloir de cette condition, les présentes seront considérées comme caduques '>.

Ainsi, en raison de la défaillance de ces deux conditions suspensives et l’absence par les époux Y de renonciation à s’en prévaloir, la promesse de vente du 25 septembre 2018 est devenue cadu

En conséquence, la demande tendant au versement de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 30 000,00 euros sera rejetée puisque toutes les conditions suspensives n’ont pas été réalisées.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

Z C qui succombe à l’instance sera condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles,

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner Z C à verser une somme de 2 000,00 euros au titre des frais irrépétibles que les époux Y ont pu exposer pour la présente procédure.

Sur l’exécution provisoire,

En application de l’article 515 du code de procédure civile dans sa version antérieure au décret

2013-1333 du 11 décembre 2019 et applicable au litige, Hors les cas où elle est de droit,

l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation. En aucun cas, elle ne peut l’être pour les dépens.

6

---

[…]

^TOPLASA ^EL e who sukilom.ich us als va arq ile […] y

[…], que encllibros getus xusb ssi e […], on elust

+

emotbroo xuşb 1 Aup telegg so t he^enaid ^eb ^skny ^els ²⁴v^ista ^zevirisqe neid ub ainev si ta > eu. Pal Phật VỤ Ip ot a b 69edis im tuse je bupi ans, […] sa à […]

xuos el 16 gobedal to reviaregrua a je 610% erd, ma […]

[…]

[…]

C E DË

[…]

o Aphel ay 1016.4126 no erub opiedu si à no 36 balstot si at e it nowost

6182 Jonul ¹ à 30 0.. […].

oldilège 29 201102¹

A ) ĐƯ 1al, […] a slab po èhupš', so atqr.00 inel sputed req ²3 ^aneb ^anqi ^no te toque zeměm zub 24. in wasil segnbroo sitten si ep suppor

[…]

@eri tednov & IT TAM 00,000 $ ab e an […]

[…]

[…]

Monvoy chubbour eb sh ²¹8 ^albist notowaga nä (

got, […] a te ens spèn emisol # en […] si […] si l tuag on effe

---

En l’espèce, l’exécution provisoire est nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, eu égard à son ancienneté, il y a de l’ordonner.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

DEBOUTE Z C de l’ensemble de ses de mandes,

CONDAMNE Z C à régler à D Y et E F épouse Y la somme de 2 000,00 euros aux titres des frais irrépétibles.

CONDAMNE Z C aux entiers dépens

ORDONNE que l’exécution provisoire de la présente décision,

Le présent jugement a été signé par Madame L M-N, juge et par Monsieur Philippe AGOSTI, greffier.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE

Formule exécutoire. En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous huissiers de Justice sur ce requis de mettre la présente grosse à exécution, Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la

République près les Tribunaux Judiciaires d’y

A tous Commandants et Officiers de la Force tenir la main. Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront

légalement requis, En fai de quoi, la présente grosse düment collationnée a été signee par le Greffier et munie du sceau

du Tribunal. LE GREFFIER,

tutt ^ttt

7

---

[…] et […]

[…]

[…]

[…]

[…] te eten e […]

3130 31