Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires enregistrés respectivement les 12 août, 27 août, 11 octobre et 13 novembre 2024, M. B C, représenté par M^e Marcault-Derouard, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :

1°) d’annuler l’arrêté du 18 juin 2024 par lequel le maire de Matoury a délivré un permis de démolir et un permis de construire valant division n° PC 973 307 24 10031 à la société à responsabilité limitée (SARL) Promeor en vue de la démolition totale des constructions existantes et de l’édification d’un ensemble immobilier de 64 logements et leurs clôtures, situé au lieu-dit La Désirée à Matoury sur les parcelles cadastrées AL nos 2073, 2075, 2076 et 2077 ;

2°) de mettre à la charge de la société Promeor et de la commune de Matoury le versement de la somme de 3 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que, dans le dernier état de ses écritures :

— sa requête est recevable et il a capacité pour agir en tant que propriétaire et occupant régulier de son bien immobilier ;

— il a intérêt pour agir, son bien étant situé sur le terrain d’assiette du projet ;

— l’arrêté litigieux n’est pas motivé ;

— l’arrêté attaqué est entaché d’omissions quant à la superficie exacte du terrain, la localisation des constructions par rapport aux parcelles, le nom de l’architecte, la description exacte du projet et la superficie des constructions à démolir ;

— la société titulaire de l’autorisation d’urbanisme n’avait pas qualité pour déposer une demande de permis de démolir et de construire, conformément à l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme et a obtenu ce permis par fraude ;

— le maire a commis une erreur manifeste d’appréciation en délivrant un permis de démolir et de construire sur le terrain d’assiette du projet dont il est le propriétaire, ce qui est constitutif A voie de fait ;

— la société pétitionnaire aurait dû recourir à un architecte conformément aux dispositions de l’article L. 431-1 du code de l’urbanisme ;

— il méconnaît les dispositions des articles R. 451-1 et R. 451-2 du code de l’urbanisme dès lors que la demande de permis de démolir ne mentionne pas la date de construction des ouvrages à démolir et ne contient pas de plan de masse et de photographies permettant de situer ces ouvrages ;

— la société bénéficiaire du permis en litige aurait dû déposer une demande de permis d’aménager un lotissement en application de l’article R. 421-19 du code de l’urbanisme ;

— l’arrêté méconnaît l’article L. 441-4 du code de l’urbanisme relatif à l’intervention d’un architecte en matière de permis d’aménager ;

— la société pétitionnaire n’a pas apporté la preuve du dépôt de sa demande de permis de démolir à l’appui de sa demande de permis de construire ;

— le projet litigieux méconnaît les articles UC 3, UC 3.2 et UD 6 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Matoury ;

— il méconnaît l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme.

Par trois mémoires en défense, enregistrés les 21 septembre, 29 octobre et 27 novembre 2024, la société à responsabilité limitée (SARL) Promeor, représentée par M^e Bachelier, conclut, dans le dernier état de ses écritures, à titre principal, au rejet de la requête, à titre subsidiaire, à ce qu’il soit sursis à statuer en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme jusqu’à l’expiration du délai fixé pour la régularisation du permis attaqué, enfin, à ce que soit mis à la charge de M. C la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

— la requête de M. C n’est pas recevable à défaut pour lui de justifier de sa capacité pour agir, conformément à l’article R. 600-4 du code de l’urbanisme, et d’un intérêt à agir ;

— les moyens soulevés ne sont, en tout état de cause, pas fondés ;

— si l’un des moyens soulevés s’avérait fondé, il sera fait application des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme.

La requête a été communiquée à la commune de Matoury qui n’a pas produit de mémoire.

Par une ordonnance du 28 novembre 2024, la clôture de l’instruction a été fixée au 6 décembre 2024.

Par un courrier du 23 décembre 2024, les parties ont été invitées, en application des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, à présenter leurs observations sur la possibilité pour le tribunal de surseoir à statuer jusqu’à la régularisation du permis de construire contesté par la production, dans un délai de six mois, A mesure de régularisation visant à garantir le respect des règles prévues aux articles UC 3 et UC 6 du règlement du plan local d’urbanisme.

Des observations présentées pour M. C ont été enregistrées le 30 décembre 2024.

Des observations présentées pour la société Promeor ont été enregistrées le 8 janvier 2025.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— la loi du 3 janvier 1977 sur l’architecture ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Lebel,

— les conclusions de M. Gillmann, rapporteur public,

— et les observations de M^e Duboisset, représentant M. C, présent, et de M^e François-Endelmond-Parfait, représentant la société Promeor.

Considérant ce qui suit :

1. La société à responsabilité limitée (SARL) Promeor a sollicité le 26 février 2024 la délivrance A autorisation d’urbanisme en vue de la démolition totale des constructions existantes et de l’édification d’un ensemble immobilier comprenant 64 logements avec clôtures, sur les parcelles cadastrées AL nos 2073, 2075, 2076 et 2077 situées au lieu-dit La Désirée à Matoury. Par un arrêté du 18 juin 2024, le maire de Matoury a délivré à la société un permis de démolir et un permis de construire valant division sous réserve du respect des conditions particulières mentionnées aux articles 2 et 3 de cet arrêté. Par sa requête, M. C demande au tribunal, l’annulation de ce permis.

Sur les fins de non-recevoir opposées en défense :

2. Aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « A personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie A promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation / () ». Et selon l’article R. 600-4 de ce code : « Les requêtes dirigées contre une décision relative à l’occupation ou l’utilisation du sol régie par le présent code doivent, à peine d’irrecevabilité, être accompagnées du titre de propriété, de la promesse de vente, du bail, du contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation, du contrat de bail, ou de tout autre acte de nature à établir le caractère régulier de l’occupation ou de la détention de son bien par le requérant./ () ».

3. Il résulte des dispositions de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme que la contestation A décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol régie par le code de l’urbanisme est ouverte aux personnes physiques ou morales qui justifient de leur qualité d’occupant régulier ou de propriétaire d’un bien immobilier dont les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance sont de nature à être directement affectées par le projet. A personne, entendant agir comme propriétaire d’un tel bien, qui ne fait état ni d’un acte de propriété, ni A promesse de vente, ni d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation ne justifie pas d’un intérêt de nature à lui donner qualité pour demander l’annulation A décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol régie par le code de l’urbanisme, sauf à ce qu’elle puisse sérieusement revendiquer la propriété de ce bien devant le juge compétent.

4. A part, en l’espèce, par la production A facture du 9 décembre 2021 conclu avec l’ancien propriétaire du terrain, d’attestations de géomètres experts, A attestation de la fille de l’ancien propriétaire du terrain en litige et des factures d’énergie et taxe d’habitation ne mentionnant pas le lieu-dit de la Désirée, M. C n’établit pas le caractère régulier de la détention du bien immobilier dont il soutient être le propriétaire sur la parcelle cadastrée AL n° 791, désormais divisée entre les parcelles AL nos 2073, 2074, 2075, 2076, 2077, 2078, 2079, 2080 et 2081. En revanche, il ressort du contrat de bail produit au dossier par le requérant, expirant le 5 juillet 2019, qu’il a fait l’objet, conformément aux dispositions de son article 3, A tacite reconduction à son expiration, pour une même durée de cinq ans, jusqu’au 6 juillet 2024. Il n’est pas démontré, en défense, que ce bail aurait fait l’objet d’un congé régulier de la part du bailleur ou du locataire. En outre, le terrain objet de ce contrat de bail, est visé comme le « lot La Désirée RN2 » à Matoury, au même lieu-dit que le projet en litige, et mentionne la destination à fin d’habitation et d’exercice de la profession d’agriculteur du terrain. Enfin, contrairement à ce que soutient la société Promeor, aucun élément ne permet de remettre en cause cette reconduction et il n’appartient pas au juge administratif de statuer sur la régularité de cette convention de droit privé.

5. D’autre part, eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction. En l’espèce, dès lors que le requérant soutient que la localisation du terrain d’assiette du projet, situé au lieu-dit La Désirée, et notamment bordé au Sud par la RN2 de Matoury, est susceptible d’entraîner la démolition de son habitation en l’absence de précision quant à la zone de démolition concernée, il justifie d’un intérêt à agir pour contester l’arrêté du 18 juin 2024.

6. Il résulte de ce qui précède que les fins de non-recevoir opposées en défense, tirées du défaut d’intérêt à agir et de capacité pour agir du requérant, doivent être écartées.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En ce qui concerne la légalité externe :

7. En premier lieu, aux termes de l’article L. 424-3 du code de l’urbanisme : «   » Lorsque la décision rejette la demande ou s’oppose à la déclaration préalable, elle doit être motivée. / Cette motivation doit indiquer l’intégralité des motifs justifiant la décision de rejet ou d’opposition, notamment l’ensemble des absences de conformité des travaux aux dispositions législatives et réglementaires mentionnées à l’article L. 421-6. / Il en est de même lorsqu’elle est assortie de prescriptions, oppose un sursis à statuer ou comporte une dérogation ou une adaptation mineure aux règles d’urbanisme applicables. La motivation n’est pas nécessaire lorsque la dérogation est accordée en application des 1o à 6o de l’article L. 152-6. « . Selon l’article R. 424-5 du même code : » En cas d’autorisation ou de non-opposition à déclaration préalable, la décision mentionne la date d’affichage en mairie ou la date de publication par voie électronique de l’avis de dépôt prévu à l’article R. * 423-6. / Si la décision comporte rejet de la demande, si elle est assortie de prescriptions ou s’il s’agit d’un sursis à statuer, elle doit être motivée. () ". Les dispositions introduites au deuxième alinéa de l’article L. 424-3 du code de l’urbanisme par l’article 108 de la loi du 6 août 2015 visent à imposer à l’autorité compétente de faire connaître tous les motifs susceptibles de fonder le rejet de la demande d’autorisation d’urbanisme ou de l’opposition à la déclaration préalable.

8. A part, et dès lors que l’arrêté en litige prononce la délivrance d’un permis de démolir et d’un permis de construire valant division à la société Promeor, les dispositions invoquées par le requérant sont inopérantes à l’encontre de cet arrêté. D’autre part, et à supposer que le moyen soit soulevé en ce sens, il appartenait au maire de Matoury, au regard des dispositions précitées, de motiver les prescriptions dont l’arrêté de délivrance dudit permis est assorti en ses articles 2 et 3. Or, en l’espèce, la délivrance de l’autorisation d’urbanisme est assortie, à l’article 2, de prescriptions suffisamment détaillées et précises et, concernant le renvoi aux prescriptions émises par les services consultés par l’article 3 dont copie est jointe à l’arrêté, il n’est pas démontré que les avis en cause n’auraient pas été joints, ni qu’ils ne comportaient pas les mentions qui les justifient. Par suite, le moyen tiré du défaut de motivation de l’arrêté du 18 juin 2024 doit être écarté.

9. En deuxième lieu, aux termes de l’art R. 423-1 du code de l’urbanisme : " Les demandes de permis de construire, d’aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d’avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : / a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ; / () « . Le dernier alinéa de l’article R. 431-5 de ce code dispose que : » () / La demande comporte également l’attestation du ou des demandeurs qu’ils remplissent les conditions définies à l’article R. 423-1 pour déposer une demande de permis ".

10. Il résulte de ces dispositions que les demandes de permis de construire doivent seulement comporter l’attestation du pétitionnaire qu’il remplit les conditions définies à l’article R. 423-1 cité ci-dessus. Il n’appartient pas à l’autorité compétente de vérifier, dans le cadre de l’instruction de la demande de permis, la validité de l’attestation établie par le pétitionnaire. Toutefois, dans le cas où, en attestant remplir les conditions définies à l’article R. 423-1, le pétitionnaire procède à une manœuvre de nature à induire l’administration en erreur, le permis qui lui est délivré doit être regardé comme ayant été frauduleusement obtenu. Lorsque l’autorité saisie A telle déclaration ou A demande de permis de construire vient à disposer au moment où elle statue, sans avoir à procéder à une instruction lui permettant de les recueillir, d’informations de nature à établir son caractère frauduleux ou faisant apparaître, sans que cela puisse donner lieu à une contestation sérieuse, que le pétitionnaire ne dispose, contrairement à ce qu’implique l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme, d’aucun droit à la déposer, il lui revient de s’opposer à la déclaration ou de refuser la demande de permis pour ce motif. La fraude est caractérisée lorsqu’il ressort des pièces du dossier que le pétitionnaire a eu l’intention de tromper l’administration sur sa qualité pour présenter la demande d’autorisation d’urbanisme.

11. Pour démontrer qu’elle remplissait les conditions définies à l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme, la société Promeor produit au dossier le compromis de vente en date du 11 juillet 2022 signé par elle et les propriétaires des parcelles AL n° 2073, 2075, et 2076 faisant l’objet de l’autorisation litigieuse. En tout état de cause, il ressort de la demande de permis de construire de la société pétitionnaire qu’elle comporte l’attestation signée qu’elle remplit les conditions de l’article R. 423-1 du code précité, sans que le requérant ne démontre avoir mis en mesure le maire de Matoury de disposer d’informations faisant apparaître que la société Promeor ne disposait, au moment où il a statué, d’aucun droit pour déposer sa demande de permis. La seule circonstance que le compromis de vente ne contienne pas le numéro de parcelle cadastré AL n° 2077 n’est, ainsi, pas de nature à faire regarder la société bénéficiaire comme dépourvue de droit pour déposer sa demande de permis, dès lors qu’il n’appartient pas à l’autorité compétente de vérifier, dans le cadre de l’instruction de la demande de permis, la validité de l’attestation établie par le pétitionnaire, en l’absence d’informations sur ce point portées à sa connaissance avant de statuer. Par ailleurs, la production consécutive en défense A première version du formulaire Cerfa contenant l’attestation non signée prévue à l’article R. 431-5 du code de l’urbanisme, puis de la version signée de ce document, n’est pas de nature à caractériser une fraude. Enfin, si le requérant soutient que le compromis de vente est inopposable aux tiers car non publié à la conservation des hypothèques et invoque la fraude, une telle contestation, ne pouvant être portée, le cas échéant, que devant le juge judiciaire, ne saurait, par elle-même, caractériser une fraude du pétitionnaire entachant d’irrégularité la demande d’autorisation d’urbanisme. Il en va de même s’agissant de la circonstance que M. C se revendique comme le propriétaire du terrain d’assiette du projet. Par conséquent, le moyen doit être écarté.

12. En troisième lieu, aux termes de l’article L. 431-1 du code de l’urbanisme : « Conformément aux dispositions de l’article 3 de la loi no 77-2 du 3 janvier 1977 sur l’architecture, la demande de permis de construire ne peut être instruite que si la personne qui désire entreprendre des travaux soumis à une autorisation a fait appel à un architecte pour établir le projet architectural faisant l’objet de la demande de permis de construire. ». Selon l’article R. 431-2 du code : " Pour l’application de l’article 4 de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 sur l’architecture, ne sont toutefois pas tenues de recourir à un architecte les personnes physiques, les exploitations agricoles ou les coopératives d’utilisation de matériel agricole agréées au titre de l’article L. 525-1 du code rural et de la pêche maritime qui déclarent vouloir édifier ou modifier pour elles-mêmes : / a) A construction à usage autre qu’agricole dont la surface de plancher n’excède pas cent cinquante mètres carrés ; () / Les demandeurs d’un permis de construire sont tenus de recourir à un architecte pour les projets de travaux sur construction existante conduisant soit la surface de plancher, soit l’emprise au sol de l’ensemble à dépasser l’un des plafonds fixés par le présent article « . Enfin, aux termes de l’article 2 de la loi du 3 janvier 1977 sur l’architecture : » Sont considérées comme architectes pour l’application de la présente loi les personnes physiques énumérées aux articles 10 et 11, les sociétés définies à l’article 12, ainsi que les personnes physiques admises à porter le titre d’agréé en architecture ou celui de détenteur de récépissé en application de l’article 37 et inscrites à un tableau régional d’architectes ou à son annexe. ".

13. Il ressort des pièces du dossier, que la demande de permis de construire présentée le 26 février 2024 comportait l’identité et le visa d’un architecte à la rubrique dédiée au 5.1 du formulaire Cerfa. En outre, les pièces produites au dossier de demande comportent l’identité, et le cachet de ce même architecte et sont signées par ce dernier. Ainsi, il ne ressort pas des pièces du dossier que le projet architectural autorisé par l’arrêté litigieux n’aurait pas été établi par un architecte. Ce moyen doit, dès lors, être écarté.

En ce qui concerne la légalité interne :

14. En premier lieu, aux termes du dernier alinéa de l’article A. 424-8 du code de l’urbanisme : « () / Le permis est délivré sous réserve du droit des tiers : il vérifie la conformité du projet aux règles et servitudes d’urbanisme. Il ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé. Toute personne s’estimant lésée par la méconnaissance du droit de propriété ou d’autres dispositions de droit privé peut donc faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils, même si le permis respecte les règles d’urbanisme ».

15. A part le permis de construire étant délivré sous réserve du droit des tiers, le requérant ne peut utilement soutenir que l’arrêté en litige serait illégal dès lors que la construction envisagée empiète sur sa parcelle et conduit à la démolition de sa maison d’habitation, l’interprétation des clauses du bail, de la facture d’achat du terrain et du compromis de vente conclu entre la société pétitionnaire et les propriétaires des parcelles ne relevant que de la juridiction judiciaire. D’autre part, l’arrêté délivrant le permis de démolir et le permis de construire en cause ne procède pas d’un acte manifestement insusceptible de se rattacher à un pouvoir dont dispose l’administration, ni ne conduit à l’exécution forcée dans des conditions irrégulières, A décision, même régulière, portant atteinte à la liberté individuelle ou aboutissant à l’extinction d’un droit de propriété, et ne peut, ainsi, être regardé comme constitutif A voie de fait. En outre, dès lors que le permis en litige est bien délivré sous réserve du droit des tiers et qu’il ne ressort pas des pièces du dossier que le maire de Matoury aurait été informé du droit de propriété de M. C sur le terrain d’assiette du projet au moment de statuer, l’arrêté du 18 juin 2024 n’est pas entaché A erreur manifeste d’appréciation sur ce point.

16. En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 451-1 du code de l’urbanisme : « La demande de permis de démolir précise : / () c) La date approximative à laquelle le ou les bâtiments dont la démolition est envisagée ont été construits () ». Aux termes de l’article R. 451-2 du même code : " Le dossier joint à la demande comprend : a) Un plan permettant de connaître la situation du terrain à l’intérieur de la commune ; b) Un plan de masse des constructions à démolir ou, s’il y a lieu, à conserver ; c) Un document photographique faisant apparaître le ou les bâtiments dont la démolition est envisagée et leur insertion dans les lieux environnants ".

17. Si la régularité de la procédure d’instruction d’un permis de construire valant permis de démolir requiert la production par le pétitionnaire de l’ensemble des documents exigés, notamment par les dispositions des articles R. 451-1 et R. 451-2 du code de l’urbanisme, le caractère insuffisant du contenu de l’un de ces documents au regard desdites dispositions ne constitue pas nécessairement une irrégularité de nature à entacher la légalité de l’autorisation si l’autorité compétente est en mesure, grâce aux autres pièces produites, d’apprécier l’ensemble des critères énumérés par les dispositions précitées.

18. S’il est constant que le dossier de demande de permis de construire déposé par la société Promeor ne comportait pas la date de construction des bâtiments à démolir, cette omission n’a pas été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur les règles d’urbanisme applicables, dès lors notamment que le dossier comprenait des photographies des bâtiments à démolir, un plan de masse de ces constructions, intitulé plan de démolition, ainsi qu’une vue aérienne permettant de localiser les constructions en cause. En outre, contrairement à ce que soutient le requérant, les dispositions précitées n’imposent pas de préciser la hauteur de la construction à démolir et, en tout état de cause, une telle omission n’a pas été de nature à fausser l’appréciation du service instructeur dès lors qu’il apparaît sur la photographie produite que le bâtiment est de plein pied sur un niveau. Le maire de Matoury a, ainsi, été mis en mesure d’apprécier l’ensemble des critères énumérés par les dispositions citées au point 16. Ce moyen doit, par suite, être écarté.

19. En troisième lieu, aux termes de l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme : « Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance A unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ». Selon l’article R. 421-19 de ce code : " Doivent être précédés de la délivrance d’un permis d’aménager : / a) Les lotissements : / -qui prévoient la création ou l’aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs à plusieurs lots destinés à être bâtis et propres au lotissement. Les équipements pris en compte sont les équipements dont la réalisation est à la charge du lotisseur ; / () « . Aux termes de l’article R. 442-1 du même code : » Ne constituent pas des lotissements au sens du présent titre et ne sont soumis ni à déclaration préalable ni à permis d’aménager : () / d) Les divisions de terrains effectuées conformément à un permis de construire prévu à l’article R.* 431-24 ; () « . Enfin, aux termes de l’article R. 431-24 de ce code : » Lorsque les travaux projetés portent sur la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette comprenant une ou plusieurs unités foncières contiguës, doit faire l’objet A division en propriété ou en jouissance avant l’achèvement de l’ensemble du projet, le dossier présenté à l’appui de la demande est complété par un plan de division et, lorsque des voies ou espaces communs sont prévus, le projet de constitution A association syndicale des acquéreurs à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l’entretien de ces voies et espaces communs à moins que l’ensemble soit soumis au statut de la copropriété ou que le demandeur justifie de la conclusion avec la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent A convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés ".

20. En l’espèce, il ressort de la demande de permis de construire du requérant que le projet envisagé porte sur une nouvelle construction d’un ensemble immobilier de 64 logements et la réalisation de clôtures et que la case « le terrain doit être divisé en propriété ou en jouissance avant l’achèvement de la ou des constructions » est cochée. Un plan de division est produit au dossier, destiné à la construction de six bâtiments sur plusieurs unités foncières contiguës, tel que cela ressort du plan cadastral. En outre, si les constructions seront desservies par une même voie, qui doit être regardée comme une voie commune, il demeure que la demande de permis de construire de la société Promeor contenait bien le projet de statuts de l’association syndicale des futurs propriétaires. Dès lors, puisque le projet consiste en la construction de plusieurs bâtiments sur des unités foncières contiguës destinées à être divisées selon un plan joint au dossier et non en une opération d’aménagement portant sur la division A propriété foncière en vue de l’implantation de constructions soumises à permis de construire ultérieurs, l’opération ne relève pas de la procédure de lotissement prévue aux articles L. 442-1 et R. 421-19 du code de l’urbanisme, précités. Enfin, la société pétitionnaire n’ayant pas eu à déposer une demande de permis d’aménager, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article L. 441-4 du code de l’urbanisme relatives à l’intervention d’un architecte en matière de permis d’aménager est inopérant. Ces moyens doivent, ainsi, être écartés.

21. En quatrième lieu, aux termes de l’article R. 431-21 du code de l’urbanisme : " Lorsque les travaux projetés nécessitent la démolition de bâtiments soumis au régime du permis de démolir, la demande de permis de construire ou d’aménager doit : / a) Soit être accompagnée de la justification du dépôt de la demande de permis de démolir; / b) Soit porter à la fois sur la démolition et sur la construction ou l’aménagement ". Il résulte de ces dispositions que, si le permis de construire et le permis de démolir peuvent être accordés par une même décision, au terme A instruction commune, ils constituent des actes distincts comportant des effets propres.

22. A part, contrairement à ce que soutient le requérant, les dispositions précitées n’imposent pas nécessairement d’accompagner le dépôt A demande de permis de construire de la demande de permis de démolir lorsque les travaux nécessitent la démolition de bâtiments, mais permettent également de déposer à la fois une demande portant sur la démolition et la construction. En tout état de cause, la rubrique 5.2 du formulaire Cerfa de demande de permis produit en défense, relative à la nature du projet envisagé, mentionne bien dans la description du projet la nécessité de « démolitions ». La case « démolition totale » est également cochée à la rubrique 6 de ce formulaire. Par conséquent, le dossier de demande mentionnant explicitement que le pétitionnaire entendait solliciter la délivrance d’un permis de démolir, le permis de construire délivré à la société Promeor par le maire de Matoury vaut permis de démolir. Le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions citées au point précédent ne peut, ainsi, qu’être écarté. Enfin, à supposer le moyen tiré de la méconnaissance de l’article A. 424-16 du code de l’urbanisme soulevé, il ressort de la photographie du panneau d’affichage du permis, produite par le requérant, qu’il mentionne la démolition totale sollicitée.

En ce qui concerne les moyens tirés de la méconnaissance du règlement du plan local d’urbanisme :

23. En premier lieu, aux termes de l’article UC 3 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Matoury : « Tout nouvel accès doit faire l’objet A demande de permission de voirie auprès du gestionnaire de la voie. Tout terrain enclavé est inconstructible à moins que son propriétaire ne produise une servitude de passage institué par un acte authentique ou par voie judiciaire, en application du Code Civil () ». L’autorité compétente et, en cas de recours, le juge administratif doivent s’assurer qu’une ou plusieurs voies d’accès au terrain d’assiette du projet pour lequel un permis de construire est demandé permettent de satisfaire aux exigences posées par ces dispositions. À cette fin, pour apprécier les possibilités d’accès au terrain pour le propriétaire ou les tiers, il leur incombe de s’assurer de l’existence A desserte suffisante de la parcelle par une voie ouverte à la circulation publique et, le cas échéant, de l’existence d’un titre créant une servitude de passage donnant accès à cette voie.

24. En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment de l’extrait cadastral et de la vue aérienne que le terrain d’assiette du projet doit être regardé comme enclavé au sens des dispositions précitées. Il ressort également du plan de masse de la construction qu’il prévoit le raccordement à la voie publique dans la continuité de la structure et de l’aménagement du lotissement crique Anguille par la voie Jules Ayanne située au Nord-Est du projet, au titre duquel est mentionnée une « servitude de passage existante ». Toutefois, si l’attestation immobilière notariale du 8 février 2021 mentionne, pour le lot n° 1 ter, « chemin de servitude à créer », il ne ressort d’aucune pièce du dossier qu’il existerait un titre créant une telle servitude de passage donnant accès à cette voie. Dans ces conditions, en l’absence de servitude obtenue des propriétaires par voie conventionnelle ou judiciaire, le permis de construire en litige a été délivré en méconnaissance des dispositions précitées de l’articles UC 3 du règlement du plan local d’urbanisme.

25. En deuxième lieu, aux termes de l’article UC 3.2 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Matoury : « La création des voies publiques ou privées ouvertes à la circulation automobile est soumise aux conditions suivantes : / – La largeur minimale de l’emprise sera de 5 m lorsqu’il n’y a qu’un seul logement à desservir/ – Au-delà, la largeur de l’emprise sera fonction du nombre de logements desservis avec un minimum de 10 m / A aire de retournement sera prévue pour les voies en impasse afin de permettre aux véhicules privés et à ceux des services publics (lutte contre l’incendie, enlèvement des ordures ménagères) de faire demi-tour. Cette aire de retournement devra être localisée en limite séparative afin de permettre le désenclavement des parcelles contiguës. / Sur la zone AUc autour du PROGT, les voies à sens unique doivent avoir une emprise minimale de huit mètres ». A part, en l’absence de précision contraire, les dispositions précitées du règlement du plan local d’urbanisme s’appliquent aux seules voies qui desservent le terrain d’assiette et non aux voies internes à ce terrain. D’autre part, en l’absence d’indications contraires, la référence faite par un plan local d’urbanisme à la largeur de la voie doit, en principe, s’entendre comme comprenant non seulement la partie de la chaussée ouverte à la circulation des véhicules, mais aussi la partie de l’emprise réservée au passage des piétons et à l’itinéraire cyclable.

26. Il résulte de ce qui précède, en l’absence de précision contraire, que les dispositions citées ci-dessus de l’article UC 3.2 du règlement du plan local d’urbanisme de Matoury s’appliquent aux seules voies qui desservent le terrain d’assiette et non aux voies internes à ce terrain. Ainsi, la voierie dont il est soutenu qu’elle ne dispose pas A emprise de 10 mètres, conformément aux dispositions du règlement du plan local d’urbanisme applicables aux voiries qui desservent plus d’un logement, n’est pas celle qui dessert l’ensemble immobilier mais celle interne au projet permettant l’accès aux différents bâtiments. Le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UC 3.2 est donc inopérant à l’encontre de cette voie interne au projet. Par ailleurs, la voie qui desservira le terrain d’assiette du projet sera celle en construction, perpendiculaire à l’avenue Jules Ayanne, au Nord-Est de la construction. Cette voie sera composée A chaussée ouverte à la circulation des véhicules de 6 mètres de large, A piste cyclable de 4 mètres de large et d’un trottoir pour piétons de 1,5 mètres de large, pour un total de 11,50 mètres de large, conformément aux dispositions précitées du règlement du plan local d’urbanisme. De même, le projet comportera deux aires de retournement pour les véhicules, localisées en limite séparative des parcelles contiguës au projet tel que cela est prévu par ces dispositions. Enfin, il ne ressort pas des pièces du dossier que le projet en litige se situerait autour du secteur PROGT de la zone AUc. Le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UC 3.2 du règlement du plan local d’urbanisme doit donc être écarté.

27. En troisième lieu, il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette du projet litigieux se situe en zone AUc du plan local d’urbanisme de la commune de Matoury pour laquelle le respect du règlement de la zone Uc s’impose. Dès lors, le moyen tiré de ce que le projet en litige méconnaitrait les dispositions de l’article UD 6 du règlement du plan local d’urbanisme, applicables aux constructions implantées en zone Ud du territoire de la commune, est inopérant à l’encontre de l’arrêté en litige. Ce moyen ne peut, dès lors, qu’être écarté.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme :

28. Aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations ».

29. Il résulte de ce qui a été dit au point 26 que la largeur de la voie d’accès au terrain d’assiette du projet sera d'11,50 mètres et que le projet comportera deux aires de retournement pour les véhicules, localisées en limite séparative des parcelles contiguës de ce terrain. En outre, le service départemental d’incendie et de secours, qui a été saisi sur la demande de permis de construire en litige le 13 mars 2024, n’a pas opposé d’avis défavorable au projet à l’issue du délai qu’il avait pour répondre. Par suite, il n’est pas démontré que les voies d’accès du terrain d’assiette du projet ne permettraient pas aux services d’incendie et de secours d’intervenir sur les lieux, en méconnaissance de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme. Ce moyen doit, ainsi, être écarté.

30. Il résulte de tout ce qui précède que seul est fondé le moyen examiné aux points 23 et 24 du présent jugement, tiré de la méconnaissance de l’article UC 3 du règlement du plan local d’urbanisme.

Sur la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme :

31. Aux termes de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ».

32. Il résulte de ce qui précède que l’arrêté du 18 juin 2024 par lequel le maire de Matoury a délivré un permis de construire à la société Promeor méconnaît l’article UC 3 du règlement du plan local d’urbanisme de cette commune. Ce vice est, toutefois, susceptible de régularisation dès lors qu’elle n’aurait pas pour conséquence de bouleverser la nature même du projet. Par suite, il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de surseoir à statuer dans un délai de six mois à compter de la notification du présent jugement, en vue de la régularisation du permis accordé, au regard de ce qui a été retenu au point 24.

33. Il y a également lieu de surseoir à statuer dans les mêmes conditions, sur les conclusions présentées tant par le requérant que par la société Promeor tendant à l’application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : Il est sursis à statuer sur la requête de M. C ainsi que sur les conclusions tendant à l’application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 2 : La commune de Matoury et la société Promeor devront justifier, dans le délai de six mois à compter de la notification du présent jugement, de l’éventuelle délivrance d’un permis de régularisation, qu’il leur appartiendra en outre de notifier sans délai au requérant, permettant d’assurer la conformité du projet aux dispositions de l’article UC 3 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Matoury.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. B C, à la société à responsabilité limitée Promeor et à la commune de Matoury.

Délibéré après l’audience du 27 février 2025, à laquelle siégeaient :

M^me Rolin, présidente,

M^me Topsi, conseillère,

M^me Lebel, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 27 mars 2025.

La rapporteure,

Signé

I. LEBEL La présidente,

Signé

E. ROLINLa greffière,

Signé

C. NICANOR

La République mande et ordonne au préfet de la Guyane en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution du présent jugement.

Pour expédition conforme,

La greffière en Cheffe,

Ou par délégation la greffière,

Signé

S. MERCIER