COUR D’APPEL DE NÎMES

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 24/00293 – N° Portalis DB3F-W-B7I-JYS7

Minute N° :

JUGEMENT DU 17 Septembre 2024

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

Madame [M] [C] née [N]

née le 06 Février 1955 à CAVAILLON (84300)

101 chemin du pigeonnier

07150 VALLON PONT D’ARC

Représentee par son fils M. [O] [X], muni d’un pouvoir

DEFENDEUR(S) :

Madame [Z] [Y]

née le 28 Janvier 1985 à ORANGE (84100)

122 chemin des mascarons

84310 MORIERES LES AVIGNON

non comparante, ni représentée

Monsieur [E] [C]

né le 04 Décembre 1981 à ORANGE (84100)

122 chemin des mascarons

84310 MORIÈRES LES AVIGNON

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Isabelle DUMAS, Vice-Président,

assisté(e) de Madame H. PRETCEILLE, Greffier,

DEBATS : 10/9/24

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 15 juillet 2014, Madame [M] [C] née [N] a consenti un bail d’habitation à M. [E] [C] et Mme [Z] [Y] sur des locaux situés au 122 chemin des Mascarons 84310 MORIERES LES AVIGNON, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 600 euros.

Par actes de commissaire de justice du 21 mars 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3000 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [E] [C] et Mme [Z] [Y] le 25 mars 2024.

Faisant état de loyers restés impayés, par assignations du 17 juin 2024, Madame [M] [C] née [N] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Avignon pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [E] [C] et Mme [Z] [Y] et au transport des meubles laissés sur place, et obtenir leur condamnation solidaire au paiement de :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de l’assignation et jusqu’à libération des lieux,

— la somme de 5 164,01 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 juin 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé et adressé au tribunal.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 10 septembre 2024, Madame [M] [C] née [N] représentée par son fils [X] [O] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle précise qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la CAF, saisie par l’ADIL qui a signalé un impayé de loyer, a indiqué que les locataires bénéficiaient d’un autre logement depuis le 28 juillet 2023.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [E] [C] et Mme [Z] [Y] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

Il n’est pas sollicité de délais de paiement ni fait état d’une procédure de surendettement des particuliers en faveur des locataires.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour et mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Madame [M] [C] née [N] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département dans le délai imparti avant l’audience et avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, si le commandement de payer signifié aux locataires le 21 mars 2024 reproduit textuellement les nouvelles dispositions légales, il reprend également les termes de la clause résolutoire insérée au bail fixant à deux mois et non 6 semaines le délai de régularisation de l’arriéré locatif. Et il résulte du décompte produit que la somme de 3 000 euros visée au commandement de payer n’a pas été réglée par dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Il convient de constater le jeu de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 22 mai 2024.

1.3. Sur l’explusion

La résiliation du bail étant constatée, il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Madame [M] [C] née [N] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

L’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que «Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

Il ressort des explications de la bailleresse et du diagnostic social et financier que M. [E] [C] et Mme [Z] [Y] bénéficient d’un autre logement sur la même commune. Ils n’ont pour autant pas libéré les lieux libres de tout occupant et de tout meuble ni restitué les clés et ne règlent plus le loyer depuis le mois de novembre 2023, soit depuis 10 mois à la date de l’audience. L’existence d’un contentieux familial les opposant à la bailleresse ne peut justifier ce refus de libération de la maison qui ne peut être récupérée par la propriétaire.

La mauvaise foi des défendeurs qui disposent d’un autre logement qu’ils occupent depuis plusieurs mois est caractérisée et il convient par conséquent de faire application des dispositions de l’article L4212-1 précité et de dire qu’il n’y a pas lieu d’appliquer le délai délai de deux mois qui suit la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux pour permettre leur expulsion.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 22 mai 2024, M. [E] [C] et Mme [Z] [Y] lui devaient la somme de 4 400 euros, loyer du mois de mai 2024 inclus.

M. [E] [C] et Mme [Z] [Y] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2024 sur la somme de 3000 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 600 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 22 mai 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Madame [M] [C] née [N] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [E] [C] et Mme [Z] [Y], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais irrépétibles exposés. M. [E] [C] et Mme [Z] [Y] seront condamnés solidairement à lui payer la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat conclu le 15 juillet 2014 entre Madame [M] [C] née [N], d’une part, et M. [E] [C] et Mme [Z] [Y], d’autre part, concernant les locaux situés au 122 chemin des Mascarons 84310 MORIERES LES AVIGNON est résilié depuis le 22 mai 2024,

ORDONNE à M. [E] [C] et Mme [Z] [Y] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au 122 chemin des mascarons 84310 MORIERES LES AVIGNON ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

ECARTE le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux pour permettre l’explusion,

CONDAMNE solidairement M. [E] [C] et Mme [Z] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit actuellement 600 euros par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 22 mai 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [E] [C] et Mme [Z] [Y] à payer à Madame [M] [C] née [N] la somme de 4 400 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2024 sur la somme de 3000 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement M. [E] [C] et Mme [Z] [Y] à payer à Madame [M] [C] née [N] la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [E] [C] et Mme [Z] [Y] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 21 mars 2024 et celui des assignations du 17 juin 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 septembre 2024, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge