Min N° 26/00323

N° RG 25/02507 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD7VR

Société HABITAT 77

C/

Mme [G] [C]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 25 mars 2026

DEMANDERESSE :

Société HABITAT 77

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [G] [C]

[Adresse 3]

[Localité 2]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel

Greffier : Madame DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 10 décembre 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Jeanine HALIMI

Copie délivrée

le :

à : Madame [G] [C]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 03 mai 2012, ayant pris effet le même jour, l’office public de l’habitat de Seine-et-Marne a donné à bail à Mme [G] [C] un logement no 54LAO0101 situé [Adresse 4], 1er étage, à [Localité 3] (77 510), pour un loyer mensuel initial de 261,43 euros, des charges locatives, outre un dépôt de garantie de 261,43 euros.

Invoquant des impayés, l’EPIC HABITAT 77, venant aux droits de l’office public de l’habitat de Seine-et-Marne, a, par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2024, fait signifier à Mme [G] [C] un commandement d’avoir à payer la somme de 5 035,27 euros au titre des loyers et charges.

Par acte de commissaire de justice du 19 mai 2025, l’EPIC HABITAT 77 a fait assigner Mme [G] [C] à l’audience du 14 janvier 2026 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

– condamner Mme [G] [C] à lui payer la somme de 6 088,60 euros au titre de la dette locative ;

– constater l’acquisition de la clause résolutoire et, subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

– ordonner l’expulsion de Mme [G] [C] et de tous occupants de son chef des lieux, en la forme ordinaire et accoutumée et même avec l’assistance du commissaire de police, d’un serrurier et de la force publique, si besoin est, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux ;

– autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion dans tel garde meubles ou local de son choix, aux frais, risques et périls de Mme [G] [C], sous réserve des dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

– condamner Mme [G] [C] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la date du prononcé de la présente décision, égale au montant du loyer du logement litigieux et des charges, et subsidiairement, dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au loyer ;

– condamner Mme [G] [C] à lui payer la somme de 360 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et, plus généralement, de tous actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure.

À l’audience du 14 janvier 2026, le juge des contentieux de la protection, sur le fondement de l’article 446-3 du code de procédure civile, sollicite l’EPIC HABITAT 77 afin qu’il transmette à la juridiction un décompte actualisé au plus tard 24 décembre 2025.

L’EPIC HABITAT 77, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à 24 824,66 euros selon décompte arrêté au 01er décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse. Il indique que le loyer du mois de décembre 2025 a été réglé. Il souligne qu’en l’absence de retour à l’enquête lui étant lié, un supplément de loyer de solidarité forfaitaire a été appliqué dont il dit justifier les mises en demeure. Il précise cependant s’opposer à des délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Mme [G] [C], comparant en personne, reconnaît le principe de la dette locative. Décrivant ses ressources et charges, elle sollicite de plus larges délais de paiement proposant de régler mensuellement la somme de 50 euros en plus de son loyer courant, afin d’apurer sa dette. Elle précise que la commission de surendettement des particuliers de Seine-et-Marne a déclaré recevable son dossier et a orienté son dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Elle confirme qu’un supplément de loyer de solidarité lui a été appliqué en l’absence de transmission de sa déclaration d’impôt au bailleur. Elle s’oppose à la demande d’expulsion et sollicite ainsi la suspension de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 11 février 2026, prorogé au 25 mars 2026.

Par courrier électronique du 11 décembre 2025, l’EPIC HABITAT 77 a transmis à la juridiction un décompte actualisé de 24 309,26 euros au titre de la dette locative arrêtée au 11 décembre 2025, échéance de décembre incluse.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application de l’article 24 II et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, l’EPIC HABITAT 77 justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiale de Seine-et-Marne de la situation d’impayée de Mme [G] [C] par courrier recommandé avec avis de réception délivré le 22 juillet 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation du 19 mai 2025.

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, l’EPIC HABITAT 77 justifie qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 22 mai 2025, soit plus de six semaines avant la première audience.

L’EPIC HABITAT 77 est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

2. Sur la résiliation contrat de bail

2.1. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant deux mois consécutifs.

Cet article s’interprète de manière restrictive en ce que le seul non-paiement des loyers, charges ou du dépôt de garantie peut entraîner la mise en œuvre d’une clause de résiliation de plein droit, à l’exclusion du défaut de paiement de frais d’exécution, de frais bancaires ou d’une clause pénale.

Le supplément de loyer de solidarité (SLS) ne constitue ni un loyer, ni une charge locative mais en quelque sorte une redevance dont une partie est, dans les conditions prévues à l’article L. 452-4 du code de la construction et de l’habitation, reversée par les bailleurs sociaux à l’État, notamment dans le cadre de leur cotisation à la caisse de garantie du logement social locatif.

Il s’ensuit que le SLS, sanctionné par la perte du droit au maintien dans les lieux, dans les conditions prévues à l’article L. 442-3-3 du code de la construction et de l’habitation, ne peut entraîner la mise en œuvre de la clause résolutoire.

En l’espèce, le contrat de bail du 03 mai 2012 comporte, en page 5, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyer et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte délivré le 18 juillet 2024, l’EPIC HABITAT 77 a fait commandement à Mme [G] [C] de payer la somme de 5 035,27 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

À cette date, la dette locative était constituée exclusivement de loyers et charges, et non du supplément de loyer de solidarité qui n’a été appliqué qu’à compter de l’échéance de février 2025.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 19 septembre 2024, sous réserve des développements ci-dessous.

2.2. Sur la demande en suspension de la clause résolutoire

En application du V de l’article 24 no 89-462 de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, si Mme [G] [C] a vu la commission de surendettement des particuliers de Seine-et-Marne la déclarer recevable, cette décision est intervenue bien au-delà du délai de deux mois suivant le commandement de payer du 18 juillet 2024. Cette procédure est donc sans conséquence sur l’acquisition de la clause résolutoire.

Pour autant, le bailleur a reconnu que la dernière échéance avant l’audience du 10 décembre 2025 avait été réglée, bien que cela ne ressorte pas du dernier décompte produit. Néanmoins, l’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises et avait été fixée, initialement, à l’audience du 15 octobre 2025. Or, force est de constater qu’à cette première audience, le paiement du loyer courant n’avait pas repris puisqu’aucun n’avait été réglé en intégralité depuis décembre 2024. Le défaut initial de règlement ne pouvant être régularisé en cours de procédure il convient dès lors de rejeter la demande en suspension de la clause résolutoire.

Par conséquent, Mme [G] [C] étant désormais occupante sans droit ni titre, l’EPIC HABITAT 77 sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef selon les modalités fixées au dispositif, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En application des articles 1240 et 1730 du code civil, Mme [G] [C] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date de résiliation du bail, égale au montant du loyer (soit 321,16 au 25 novembre 2025) augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, mais sans application du supplément de loyer de solidarité forfaitaire, lequel ne constitue ni un loyer ni une charge.

3. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, le bail signé les 03 mai 2012, le commandement de payer délivré le 18 juillet 2024 et le décompte de la créance actualisé au 11 décembre 2025, démontrent l’existence d’un arriéré de loyers et charges dû par la locataire au bailleur.

Le bailleur invoque une dette locative s’établissant à un total de 24 309,26 euros au 11 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, incluant un supplément de loyer de solidarité. Il convient cependant, conformément aux dispositions qui précèdent, de vérifier les éléments constitutifs de la dette.

3.1. Sur l’application d’un supplément de loyer de solidarité

L’article L. 441-3 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable à la date de la signature du bail, disposait que les organismes d’habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l’article L. 441-1 le paiement d’un supplément de loyer de solidarité (SLS) en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu’au cours du bail les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements.

Selon l’article L. 441-4 du même code, le montant du SLS est plafonné lorsque, cumulé avec le montant du loyer principal, il excède les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer de 25 % selon la loi no 2014-366 du 24 mars 2014, porté à 30 % selon la loi no 2017-486 du 27 janvier 2017.

En vertu de l’article L. 441-9, l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. À défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

Pour autant, le supplément de loyer de solidarité n’est ni un loyer ni d’une charge locative, mais une sorte de redevance dont une partie est reversée par les bailleurs sociaux à l’État, notamment dans le cadre de leur cotisation à la caisse de garantie du logement locatif social. Il n’est plus dû une fois le bail résilié.

En l’espèce, il résulte du décompte produit qu’un supplément de loyer de solidarité forfaitaire a été appliquée à la locataire à compter de l’échéance de février 2025, suite à des mises en demeure que le bailleur produit.

Cependant, il résulte des développements qui précèdent que la clause résolutoire du bail a été acquise au 19 septembre 2024, soit antérieurement à l’application de ce supplément.

Il convient donc de déduire de la dette locative ces suppléments pour un montant total de 12 279,10 euros.

3.2. Sur les frais de pénalité de retard

L’article L. 442-5 du code de la construction prévoit une pénalité de 7,62 euros majorée de 7,62 euros par mois de retard aux locataires qui n’ont pas répondu dans un délai d’un mois à l’enquête prévue par l’article L. 442-5. Celle-ci ne s’applique que s’il est démontré que le bailleur a effectivement procédé à cette enquête auprès des locataires.

En l’espèce, il résulte du décompte produit qu’a été inclus à la dette locative, à dix reprises, une pénalité de retard en réponse à l’enquête prévue par l’article L. 442-5 du code de la construction entre le 26 janvier 2024 et le 25 octobre 2024. Or, force est de constater que le bailleur ne démontre pas avoir effectivement procédé à l’enquête prévue par l’article L. 442-5 susvisée puisque les pièces versées à ce titre sont postérieures à ces dates, la plus ancienne étant un courrier recommandé du 07 novembre 2024.

Il convient donc de déduire 76,20 euro de la somme réclamée.

3.3. Sur les frais de dossier de l’enquête SLS

Il résulte de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation que l’organisme d’habitations à loyer modéré peut appliquer une indemnité pour frais de dossier de 25 euros au locataire qui n’a pas répondu à l’enquête annuelle permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer. I ne peut le faire qu’après envoie de ladite enquête et mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours.

Le supplément de loyer de solidarité n’étant ni un loyer ni d’une charge locative, ces frais de dossier ne sont plus dus une fois le bail résilié.

En l’espèce, il ressort du décompte qu’a été inclus, à une reprise, des frais de dossiers de l’enquête de supplément de loyer de solidarité le 26 février 2025.

Cependant, il résulte des développements qui précèdent que la clause résolutoire du bail a été acquise au 19 septembre 2024, soit antérieurement à l’application de ces frais.

Il convient donc de les déduire de la dette locative.

***

Il résulte des développements qui précèdent que la dette locative s’établit ainsi à un total de 11 928,96 euros. Il convient, dès lors, de condamner Mme [G] [C] à payer cette somme à l’EPIC HABITAT 77 au titre de la dette locative arrêtée au 11 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, sous réserve des développements ci-dessous.

4. Sur la demande en délais de paiement

Le 1o du VI de l’article 24 de loi no 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En l’espèce, il résulte des développements qui précèdent qu’à la date de la première audience, la locataire n’avait pas repris le paiement du loyer et des charges.

Dès lors, il convient de la débouter de sa demande en délais de paiement étant rappelé cependant que le paiement de la dette ne se fera que sous réserve des termes et conditions fixées dans le cadre de la procédure de surendettement.

5. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [G] [C] aux dépens de l’instance en ce compris notamment le cout du commandement de payer du 18 juillet 2024 et de l’assignation du 19 mai 2025, sans qu’il soit besoin de préciser davantage.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de le condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de l’EPIC HABITAT 77 formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE l’EPIC HABITAT 77, office public de l’habitat de Seine-et-Marne, recevable en sa demande de résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 03 mai 2012 entre l’office public de l’habitat de Seine-et-Marne, aux droits duquel vient l’EPIC HABITAT 77, d’une part, et Mme [G] [C], d’autre part, portant sur le logement no 54LAO0101 sis [Adresse 5], à [Localité 4], sont réunies à la date du 19 septembre 2024, et qu’en conséquence, le bail se trouve résilié de plein droit à cette date ;

ORDONNE à Mme [G] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

AUTORISE l’EPIC HABITAT 77, office public de l’habitat de Seine-et-Marne, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à faire procéder à l’expulsion de Mme [G] [C] et de tous occupants de son chef des lieux loués, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, le sort des meubles étant régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [G] [C] à payer à l’EPIC HABITAT 77, office public de l’habitat de Seine-et-Marne, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui des loyers du logement et du jardin (soit 321,16 au 25 novembre 2025) et charges si le bail s’était poursuivi sans application d’un supplément de solidarité forfaitaire, indemnité qui sera due de la date d’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE Mme [G] [C] à payer à l’EPIC HABITAT 77, office public de l’habitat de Seine-et-Marne, la somme de 11 928,96 euros au titre de la dette locative, composée des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 11 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse ;

RAPPELLE que la créance sera remboursée sous réserve des termes et conditions fixées dans le cadre de la procédure de surendettement ;

DÉBOUTE Mme [G] [C] de sa demande en délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Mme [G] [C] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 18 juillet 2024 et de l’assignation du 19 mai 2025 ;

REJETTE la demande de l’EPIC HABITAT 77 au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 25 mars 2026, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION