08/12/2021

ARRÊT N°915/2021

N° RG 21/00226 – N° Portalis DBVI-V-B7F-N5LS

CBB/IA

Décision déférée du 15 Décembre 2020 – Président du TJ de TOULOUSE ( 20/00978)

S.MOLLAT

Z X

C/

B Y

D E

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU HUIT DECEMBRE DEUX MILLE VINGT ET UN

***

APPELANTE

Madame Z X

[…]

[…]

Représentée par M^e Karine DURRIEUX, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMÉS

Monsieur B Y

[…]

[…]

Représenté par M^e Peter ALEFELD, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame D E

[…]

[…]

Représentée par M^e Peter ALEFELD, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Octobre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant C. BENEIX-BACHER, Présidente, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

C. BENEIX-BACHER, président

O. STIENNE, conseiller

E. VET, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS

M^me X exploite un fonds de commerce de restauration dans des locaux situés […] à Toulouse en vertu d’un bail commercial consenti le 11 juillet 2016 par M. et M^me Y.

Les bailleurs ont fait délivrer le 16 janvier 2020, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur un arriéré de loyers et charges impayés de 8 015,21 €.

PROCEDURE

Par acte en date du 27 juillet 2020 M. et M^me Y ont assigné M^me X devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse en constat du jeu de la clause résolutoire et paiement de l’arriéré locatif.

Par ordonnance contradictoire en date du 15 décembre 2020 le juge a':

— constaté la résiliation du bail liant les parties, avec effet au 17.02.2020,

— ordonné en conséquence l’expulsion de M^me X et de tout occupant de son chef des locaux situes […] à Toulouse sans droit, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

— renvoyé aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution s’agissant de l’enlèvement des biens meubles présents dans les lieux,

— condamné M^me X à payer par provision à M. et M^me Y':

* la somme de 12538 euros à valoir sur les arrérages de loyer et des charges, arrêtés au 31.08.2020, outre les intérêts au taux légal à compter du 16.01.2020 sur la somme de 8015,21 euros et sur le surplus à compter de la présente décision,

*chaque mois à compter du 1.09.2020, le montant du loyer et charges à valoir sur l’indemnité d’occupation, soit six cents euros (600 Euros), outre les charges conformément au contrat de bail,

— accordé au défendeur un délai pour se libérer du paiement des arrérages de loyer et des charges, payable en sus du loyer et des charges courantes en 23 mensualités de 545 euros et une 24ème égale au solde restant dû,

— dit que la première mensualité devra être versée le mois suivant la signification de la présente décision et que les mensualités devront être réglées entre le 1er et le 10 de chaque mois,

— suspendu en conséquence les effets de la clause résolutoire pendant le délai ainsi alloué et dit que la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué si M^me X se libère selon les modalités ainsi fixées,

— dit que le défaut de paiement d’une échéance à son terme, ou d’un seul terme du loyer ou des charges entraînera la déchéance immédiate du terme, que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible et que la clause résolutoire reprendra immédiatement tous ses effets et l’expulsion pourra être mise en oeuvre,

— condamné M^me X à payer à M. et M^me Y la somme de 1300 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamné M^me X aux dépens, y compris le coût du commandement de payer du 16.01.2020,

— rejeté tous les autres chefs de demande des parties.

Le 12 janvier 2021 M^me X a relevé appel de cette décision en critiquant l’ensemble des dispositions.

MOYENS et PRETENTIONS des PARTIES

M^me X dans ses dernières écritures en date du 24 février 2021 demande à la cour de':

— infirmer l’ordonnance de référé du 15/12/2020 en ce qu’elle constate la résiliation du bail liant les parties avec effet au 17/2/2020,

— déclarer la clause résolutoire insérée au bail non écrite et de nul effet,

— déclarer sa mise en 'uvre faite de mauvaise foi par le bailleur,

— prononcer la nullité du commandement de payer du 16.01.2020,

— rejeter l’ensemble des demandes de M. et M^me Y telles que contenues dans l’assignation du 4.03.2020 et tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion du locataire avec demande de paiement d’indemnité d’occupation,

— infirmer l’ordonnance de référé du 15/12/2020 en ce qu’elle la condamne à régler au bailleur la somme de 12.538€ à valoir sur les arrérages de loyer et charges arrêté au 31/8/2020,

— en l’absence de production par le bailleur du décompte des charges dues au titre de 2018, déclarer la provision sur charges de 98 € par mois sans objet sur l’année et ne pouvant être réclamée par le bailleur,

— fixer le montant des sommes provisionnelles dues par elle au titre des loyers et charges impayés au 31/8/2020 à la somme de 4.437,24 € (sous réserve de validation de la provision sur charges de 98€ par mois qui porterait la somme due pour 2018 à 1.376 € et donc la somme due au 31.08.2020 à 5.613,24 €),

— fixer le montant des sommes dues par la locataire selon décompte arrêté au 31.12.2020 à la somme de 5.431,78 € sous réserve de validation de la provision sur charges de 98€ par mois pour l’année 2018, ce qui porterait la somme due au 31.08.2020 en tout état de cause à 6.607,78 €,

— confirmer l’ordonnance de référé du 15/12/2020 en ce qu’elle l’autorise à s’acquitter de sa dette en 24 mensualités à compter de la signification de la décision à intervenir,sauf à dire que ces mensualités ne seront plus de 545,00€ par mois mais de 226,00€ par mois au vu du décompte actualisé par la cour,

— condamner solidairement M. et M^me Y à lui régler la somme de 2000€ au titre de l’article 700 du CPC,

— condamner solidairement M. et M^me Y aux entiers dépens de la présente instance et de l’instance de référé.

Elle soutient que':

— la clause résolutoire est réputée non écrite en ce qu’elle indique qu’elle s’applique sans recours au juge contrairement aux dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce, et en ce que la mention du recours à une LRAR est contraire au texte qui exige un commandement de payer,

— la clause irrégulière réputée non écrite ne peut donc fonder une action en constat du jeu de la clause résolutoire,

— le commandement de payer du 16 janvier 2020 est entaché de nullité de ce fait mais aussi en ce que les sommes qui y sont portées sont incompréhensibles et fausses et il ne peut être fait référence aux sommes dues en 2018 puisque le commandement ne vise que celles de 2019 sans reprise d’un arriéré'; étant précisé que les bailleurs ont reconnu le paiement de la somme de 7000€ en 2018, soit un reliquat de 200€,

— les décomptes produits postérieurement ne sont pas plus édifiants et par ailleurs, elle n’a jamais eu aucune régularisation des charges 2019 de sorte qu’elle soutient la mauvaise foi du bailleur dans la délivrance du commandement de payer en ce qu’il a volontairement entretenu le flou dans les décomptes produits'; et elle conteste la validité de l’écrit produit au débat faisant état de la reconnaissance d’une dette de loyer et de sa proposition d’échéancier,

— en 2019 elle devait 8376€, elle a payé 4750€ avant délivrance du commandement reste dû 3626€, elle a payé le 25 mai 2020 1800€ et deux fois 750€ en mai et juin 2020 reconnus par le bailleur outre 1026,76€, de sorte qu’elle ne se reconnaît débitrice que de 49,24€ pour l’année 2019,

— et au titre de l’année 2020 elle doit 4.437,24 € au titre des loyers et 994,54 € au titre des charges,

— depuis 2021 elle règle le loyer courant de 698,00€ par mois outre la somme provisionnelle de

545,00€ par mois soit des virement mensuels de 1243€ effectués régulièrement,

— elle ne doit donc que 5431,78€ arrêté au 31 décembre 2020 et 6.607,78 € y compris les provisions pour charges de 2018,

— de sorte que les mensualités devront être réduites de 545€ à 226€.

M. et M^me Y dans leurs dernières écritures en date du 12 mars 2021 demandent à la cour de':

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé rendue le 15 décembre 2020 ;

— débouter M^me X de toutes ses demandes ;

— la condamner dans le cadre de la présente procédure d’appel à la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils soutiennent que':

— la validité de clause de résiliation de plein droit n’est pas contestable, elle ne dépend pas de la mention de la nécessité de recourir à un commandement de payer par acte d’huissier mais de son caractère expresse et de la clarté de l’indication des manquements du preneur qui entraîneront la résiliation,

— pour la période allant du 1er janvier 2018 au 31 août 2020, M^me X doit la somme totale de 12 538 €.

MOTIVATION

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il résulte des termes de l’article L 145-41 du code de commerce que':

«'Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge'».

En l’espèce le bail du 11 juillet 2016 prévoit en son article 19 une clause résolutoire ainsi libellée':

«'A défaut de paiement intégral à son échéance exacte d’un seul terme du loyer (y compris les charges et autres sommes accessoires) ou d’exécution de l’une des clauses ou conditions du présent bail, celui ci sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, un mois après un commandement de payer le loyer resté sans effet, ou après une sommation d’exécuter demeurée infructueuse, d’avoir à exécuter la présente clause, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice, ni de remplir aucune autre formalité. Une simple notification recommandée avec demande d’avis de réception vaudra commandement et sommation de payer ou d’exécuter'».

En vertu de l’article L 145-15 est réputée non écrite toute clause qui a pour effet de faire échec aux dispositions de l’article L145-41.

Les expressions « sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice, ni de remplir aucune autre formalité'» et « Une simple notification recommandée avec demande d’avis de réception vaudra commandement et sommation de payer ou d’exécuter'» qui ajoutent au texte, d’une part, concernant la première, n’a pas pour effet de faire échec aux dispositions de l’article L145-41 mais plutôt de faire échec à la résiliation de plein droit puisqu’à défaut de saisine du juge compétent, la résiliation ne pourrait jouer'; et d’autre part, concernant la seconde expression, elle n’est pas de nature à contredire l’exigence d’un commandement ou une sommation c’est à dire un acte d’huissier, ainsi qu’il est visé plus haut dans la clause, en ce qu’elle ajoute une formalité inutile celle de la mise en demeure qui en tout état de cause, manquerait d’efficacité.

Dans ces conditions, la demande visant à faire déclarer la clause résolutoire non écrite et donc de nul effet doit être rejetée.

M^me X soulève également la nullité du commandement de payer délivré de mauvaise foi le 16 janvier 2020 par le bailleur au vu du décompte des sommes dues volontairement imprécis et qui ne permet donc pas de vérifier l’infraction reprochée.

La clause résolutoire doit être invoquée de bonne foi par le bailleur ce qui signifie que le commandement de payer qui vise la clause doit préciser la nature des sommes réclamées et pour quelles échéances ces sommes sont dues, sauf au bailleur à manquer à son obligation d’information loyale et complète de son locataire.

S’il est admis que le commandement délivré pour une somme supérieure au montant réel de la dette demeure valable à concurrence de ce montant, il est néanmoins constant que, compte tenu de l’automaticité de l’acquisition de la clause résolutoire, le commandement, pour être valable, doit être délivré de bonne foi c’est à dire être suffisamment explicite en précisant la nature des sommes réclamées afin que le locataire soit à même de déterminer le montant dû et d’en vérifier l’exigibilité.

En l’espèce le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 16 janvier 2020 porte sur la somme de 8015,21 en principal au titre des «'loyers et charges dus arrêtés au mois de décembre 2019' … selon relevé de compte arrêté au mois de décembre 2019 inclus et annexé au présent'». Cette somme est donc explicitée par un document manuscrit joint ne mentionnant que les sommes dues au titre de l’année 2019.

Le bail a été consenti moyennant un loyer annuel de 7200€ TTC soit 600€ par mois outre une provision «'pour le remboursement au bailleur de la CRL et de la taxe foncière que le preneur s’engage à payer en douze termes égaux de 98€ chacun'». Il n’est pas justifié d’une augmentation de loyer à 700€.

L’annexe au commandement de payer vise un total dû de 8015,21€ correspondant à10 loyers de 600€ soit 6000€, 980€ de charges, les deux loyers de novembre et décembre 2019 à 700€ chacun sous déduction du paiement de 1026,76€ outre les sommes de 287,68€ au titre de frais d’huissier et, les sommes de 324,09€ et 51,12€ à titre de charges complémentaires au vu de deux factures de «'dépenses privatives'». Il est exact qu’il est mentionné une somme de 1200€ qui en réalité n’a pas été soustraite du total de sorte qu’il aurait dû être mentionné 6815,21€.

Ce décompte apparaît clairement suffisant pour la compréhension de l’arriéré locatif réclamé et ce malgré cette erreur de calcul qui était facilement détectable et qui a été détectée par la locataire, chaque somme étant expliquée.

Et même si l’on déduit les frais d’huissier de 287,68€ qui ne peuvent être comptabilisés dans l’arriéré locatif, les 4€ de provisions sur charges comptabilisées indûment (au titre des loyers de novembre et décembre de 700€) voire les sommes de 324,09€ et 51,12€ insuffisamment expliquées, la créance s’élève à 6148,32€ pour l’année 2019. Et il n’y a pas lieu d’invoquer l’indû éventuel des années précédentes puisque le commandement ne vise que l’année 2019. La mauvaise foi du bailleur n’est pas rapportée et le commandement de payer n’encourt pas la nullité.

Il appartient alors à M^me X de rapporter la preuve soit du caractère totalement indû de la créance soit du paiement dans le mois du commandement expirant le 16 février 2019.

Or, d’une part, elle n’invoque pas l’absence de dette antérieure au commandement puisqu’elle se reconnaît même débitrice pour l’année 2018 de 200€ et, d’autre part, elle n’invoque que des paiements postérieurs à l’expiration du délai soit 1800€ le 14 mars 2019, 750€ le 30 avril, 1000€ le 16 juillet et 1200€ le 26 octobre 2019'; en outre elle fait état de versements en 2020 qui tous sont sans effet sur le principe de la dette non régularisée dans le délai du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Dans ces conditions, la décision qui a prononcé la résiliation du bail doit être confirmée ainsi que la condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et de charges mensuels.

Il n’est pas contesté le bénéfice de la suspension de la clause résolutoire mais seulement le montant et la durée de l’échéancier.

Et, dès lors que le juge des référés a le pouvoir en vertu de l’article 835 du code de procédure civile d’octroyer une provision à hauteur de ce qui est incontestablement dû, au regard des discussions entre les parties quant aux justificatifs des charges locatives qu’il ne lui appartient pas de trancher, il sera dit que M^me X devra s’acquitter de la provision de 6148,32€ arrêtée au 31 décembre 2019 par mensualités de 545€ comme initialement prévu jusqu’à apurement total de la dette.

La décision sera donc réformée exclusivement sur le montant de la provision accordée et par voie de conséquence sur la durée de l’échéancier.

M^me X succombant pour partie elle conserve la charge des dépens d’appel et doit une indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour

— Valide la clause de résiliation de plein droit du bail et le commandement de payer visant la dite clause en date du 16 janvier 2020.

— Confirme l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse en date du15 décembre 2020 sauf en ce qu’elle a':

*condamné M^me X à verser par provision à M. et M^me Y la somme de 12538 euros à valoir sur les arrérages de loyer et des charges, arrêtés au 31.08.2020, outre les intérêts au taux légal à compter du 16.01.2020 sur la somme de 8015,21 euros et sur le surplus à compter de la présente décision,

*accordé au défendeur un délai pour se libérer du paiement des arrérages de loyer et des charges, payable en sus du loyer et des charges courantes en 23 mensualités de 545 euros et une 24ème égale au solde restant dû.

Statuant à nouveau et y ajoutant':

— Condamne M^me X à verser par provision à M. et M^me Y la somme de 6148,32€ à valoir sur les arrérages de loyer et des charges, arrêtée au 31 décembre 2019 outre les intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2020.

— Accorde à M^me X la faculté de se libérer du paiement de cette somme de 6148,32€, payable en sus du loyer et des charges courantes en 11 mensualités de 545 euros et une 12ème égale au solde restant dû sous déduction des échéances déjà versées.

— Condamne M^me X à payer à M. et M^me Y la somme de 2500€ sur le fondement de

l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamne M^me X aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

I. ANGER C. BENEIX-BACHER