COUR D’APPEL DE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00043 – N° Portalis DB3F-W-B7J-J6BG

Minute N° : 25/00213

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 06 Mai 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :M^e CANO

Copie délivrée à :PREFECTURE-M.[T]

le :06/05/2025

DEMANDEUR

Monsieur [M] [U]

né le 01 Octobre 1962 à [Localité 9]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par M^e Philippe CANO, avocat au barreau d’AVIGNON

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [T]

né le 27 Décembre 2002 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 4]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me Meggan DELACROIX-ROHART, Juge,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 01 Avril 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 janvier 2024, avec effet au 22 janvier 2024, [M] [U] a consenti à [F] [T] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé à [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 500,00 euros charges non comprises.

Par exploit de commissaire de justice en date du 09 octobre 2024, [M] [U] a fait délivrer à [F] [T] un commandement de payer la somme totale de 2891,25 euros selon décompte arrêté au 07 octobre 2024 et dont la somme de 2743,00 euros correspond aux loyers et charges non réglés.

En l’absence de paiement des sommes réclamées, [M] [U] a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON, statuant en qualité de juge des référés, [F] [T] par acte de commissaire de justice délivré le 09 janvier 2025 aux fins de :

constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ;d’expulsion sous huitaine du ou des locataires ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique au 20 novembre 2024,lui régler la somme de 2421,37 euros au titre de la dette locative,lui régler une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme de 600,00 euros à ce jusqu’au départ effectif des lieux, lui régler la somme de 1500,00 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

*

A l’audience du 1er avril 2025, [M] [U], représenté, a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement, et a formulé des demandes identiques à celles contenues dans son acte introductif d’instance. Il s’est opposé à la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Au cours de cette audience, [F] [T] a comparu et a fait valoir qu’il a rencontré des problèmes financiers désormais résolus. Il a reconnu la dette et a indiqué que l’appartement dans lequel il vivait avait subi un sinistre lié à un dégât des eaux survenu sur le logement de l’étage supérieur. Il a indiqué qu’il n’avait plus payé parce que l’agence immobilière en charge de la gestion locative n’intervenait pas pour remédier aux désordres subis. Il a sollicité des délais de paiement et une suspension des effets de la clause résolutoire. Il a formulé une demande reconventionnelle de réduction du loyer à hauteur de 50% compte tenu de la situation.

A l’audience, les causes d’irrecevabilité liées à la dénonciation de l’assignation auprès du représentant de l’Etat dans le département et à la dénonciation du commandement de payer auprès des services de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ou de la situation auprès de la Caisse aux affaires familiales ont été soulevées d’office et mises dans le débat.

Le défendeur ayant comparu ou ayant été représenté, la présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire à l’égard de toutes les parties conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

Aucun diagnostic social et financier de la commission départementale de prévention des expulsions locatives de la préfecture de Vaucluse n’a été communiqué au Tribunal avant l’audience.

A l’audience du 1er avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 06 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute demande principale (par voie d’assignation), additionnelle ou reconventionnelle aux fins de constat de prononcé de la résiliation motivée par l’existence d’une dette locative, doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département suivant courrier électronique du 10 janvier 2025, au moins six semaines avant la première audience fixée au 1er avril 2025.

En outre, lorsque le bailleur est une personne morale (autre qu’une SCI familiale), il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins deux mois avant de délivrer leur assignation. Toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d’assurer le maintien de leur versement.

Au cas d’espèce, la CCAPEX a été avisée le 10 octobre 2024 conformément au délai imposé par les dispositions précitées.

Aussi, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail et l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 835 du code de procédure civile dispose en son alinéa 2nd que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 autorise l’insertion dans les baux d’habitation de clauses résolutoires que pour trois cas:

— le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie,

— le non respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués,

— l’absence de souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire.

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Cet article impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d’un commandement de payer les sommes dues dans un délai de six semaines.

*

Au cas d’espèce, le contrat de bail du 17 janvier 2024 contient en son article VIII une clause résolutoire pour défaut de paiement des charges et loyers.

[M] [U] a fait signifier à [F] [T], le 09 octobre 2024, un commandement de payer la somme totale de 2743,00 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Il ressort du décompte produit par [M] [U] que [F] [T] n’a pas satisfait aux termes du commandement de payer susvisé.

[F] [T] ne démontre pas d’avoir payé les sommes dues au titre du commandement susvisé dans le délai imparti.

Un délai de six semaines s’est écoulé entre la délivrance de ce commandement de payer resté infructueux et la signification de l’assignation.

Aussi, la clause résolutoire est acquise depuis le 20 novembre 2024 (commandement + 2mois) au profit de bailleur. Il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter de cette date.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif

Il résulte de la combinaison de l’article 1728 2° du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du bail du 17 janvier 2024, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs, par application de l’article 835 du même code, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

[M] [U] produit un décompte arrêté au 27 mars 2025 à hauteur de 3021,54 euros.

La clause résolutoire étant acquise depuis le 20 novembre 2024, les sommes dues au titre des loyers et charges impayés par [F] [T] s’élèvent à 2799,95 euros. Il convient de préciser que les sommes dues postérieurement à cette date sont des indemnités d’occupation et seront évoquées supra.

[F] [T] ne justifie pas d’avoir réglé les sommes susvisées.

Aussi, [F] [T] sera condamné à titre provisionnel à régler à [M] [U] la somme de 2799,95 euros au titre des loyers et chargés impayés arrêtés au 20 novembre 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

A ce titre, il convient d’indiquer que l’article 1343-5 du code civil alinéa 04 prévoit que « La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ».

Aussi, il ressort de ces éléments que lorsque le juge est saisi d’une demande de délai de paiement par le bailleur ou par la locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités prévues par le juge, la clause de résolutoire du bail est réputée ne pas voir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

*

[F] [T] a sollicité l’octroi de délai de paiement pour apurer sa dette.

Il ressort du décompte produit et de l’audience, que le locataire n’a pas repris le paiement intégral de son loyer courant avant l’audience. A ce titre, il convient de constater que depuis le début le locataire n’a jamais payé la mensualité dans son intégralité. Ainsi, concernant le mois de mars 2025 il a réglé la somme de 580,00 euros au lieu de 592,05 euros.

En outre, à la lecture du décompte, sur la totalité de la durée du bail (15 mois), le locataire n’a réglé – que partiellement au demeurant – 10 échéances.

Ces éléments traduisent l’incapacité du locataire à honorer la moindre échéance dans son intégralité et ne peut permettre au Tribunal de constituer un gage pour remplir ses obligations contractuelles.

Dès lors, il y a lieu de refuser la demande de délai de paiement.

[F] [T] sollicite la suspension de la clause résolutoire pendant le cours des délais. Toutefois, compte tenu du rejet de la demande de délai, il y a lieu de rejeter la demande.

Sur l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

L’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce et compte tenu de l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 20 novembre 2024, [F] [T] est occupant sans droit ni titre des lieux et devra quitter les lieux.

En l’absence de départ volontaire, il conviendra d’ordonner l’expulsion de [F] [T] et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique.

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les indemnités d’occupation mensuelles

En application de l’article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’occupation du logement sans droit ni titre par [F] [T] constitue une faute et cause un préjudice à [M] [U] qui se trouve privé du logement. En conséquence, il convient donc de fixer le montant d’une indemnité d’occupation mensuelle, qui a pour finalité de réparer le préjudice réel de [M] [U].

En l’espèce, il convient de condamner [F] [T] à verser à [M] [U], une somme au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle et ce à compter du 21 novembre 2024, lendemain de la date de l’acquisition de la clause résolutoire, et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés.

[F] [T] sera donc condamné à titre provisionnel verser à [M] [U] la somme de 592,05 euros par mois correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et constituant une indemnité d’occupation.

Sur la demande reconventionnelle en réduction du loyer

Au terme de l’article 06 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent « ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ».

L’article 02 du décret du 30 janvier 2002 définit les caractéristiques de décence du logement.

Au titre des critères définissant la décence d’un logement, il existe l’obligation pour le bailleur d’assurer le clos et le couvert afin de protéger les locaux contre les infiltrations et les inondations.

En outre, le bailleur doit équiper le logement avec des chauffages et doit prévoir des réseaux et branchements d’électricité conformes aux normes de sécurité et en bon état d’usage et de fonctionnement. Il est constant que l’installation électrique d’un logement qui ferait courir au logement un risque d’électrocution ne répond pas aux exigences de décence. Toutefois, l’installation électrique ne répondant pas aux normes en vigueur mais ne présentant pas de caractère de dangerosité ne constitue pas un manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent.

Il doit en outre prévoir un dispositif de ventilation du logement qui soit conforme à la surface du bien et compatible avec la capacité d’occupation de celui -ci et il doit également prévoir un éclairage du logement à la fois naturel (fenêtres) mais aussi technique (lumière).

Par ailleurs, il est possible pour le juge de procéder à la réduction du loyer pour compenser le préjudice subi en raison de la délivrance d’un logement qui ne respecterait pas les caractères de décence imposés par les textes.

Au cas d’espèce, [F] [T] a fait valoir que son logement était inhabitable car il avait subi un sinistre en lien avec un dégât des eaux concernant l’appartement situé au-dessus du sien. Il a également déclaré que le bailleur n’a entrepris aucune démarche pour remettre en état son logement.

Cependant, nonobstant l’absence de tout élément de preuve à l’appui de sa demande, une telle prétention ne relève pas l’appréciation du juge des référés, juge de l’évidence mais de celle du juge du fond.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référer sur la demande.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

[F] [T] qui succombe à l’instance sera condamné aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer en date du 09 octobre 2024

Sur les frais irrépétibles,

Au terme de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner [F] [T] à verser une somme de 150,00 euros au titre des frais irrépétibles que [M] [U] a pu exposer pour la présente procédure.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Meggan DELACROIX-ROHART, Juge chargé des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des référés, assistée de Béatrice OGIER, greffière, statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent et par provision,

DECLARONS recevable la demande de résiliation formée par [M] [U] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 2], loué par [F] [T] suivant contrat de bail du 16 janvier 2024,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 janvier 2024 entre [M] [U] et [F] [T] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 20 novembre 2024,

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 20 novembre 2024,

CONDAMNONS à titre provisionnel [F] [T] à payer à [M] [U], la somme de 2799,95 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 20 novembre 2024,

REJETONS la demande de délai de paiement,

REJETONS la demande de suspension des effets de la clause résolutoire,

DISONS n’y avoir lieu à référés sur la demande reconventionnelle de réduction du loyer,

CONSTATONS que [F] [T] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 21 novembre 2024,

AUTORISONS l’expulsion de [F] [T] et de tous occupants de son chef des locaux précités, et DIT qu’à défaut de départ volontaire, [F] [T] pourra être contraint à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux,

DISONS qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXONS l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 592,05 euros,

CONDAMNONS à titre provisionnel [F] [T] à régler à [M] [U] une indemnité d’occupation de 592,05 euros par mois charges comprises, somme due à compter du 21 novembre 2024 (lendemain de la date de la résiliation du bail) et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés,

DISONS que cette somme sera indexée et révisée conformément aux stipulations contractuelles,

DISONS que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de [Localité 10],

CONDAMNONS [F] [T] à régler à [M] [U] la somme de 150,00 euros aux titres des frais irrépétibles,

CONDAMNONS [F] [T] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 09 octobre 2024,

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi ordonné et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 06 mai 2025.

Le Greffier Le Juge