COUR D’APPEL DE [Localité 11]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00448 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KGE7

Minute N° : 25/00578

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 09 Décembre 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :[Localité 9] DELTA

Copie délivrée à :M.[U]

le :09/12/2025

DEMANDEUR

SCIC [Adresse 8], venant aux droits de VALLIS HABITAT,

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 4]

représentée par Mme [M] [E], munie d’un pouvoir régulier

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [U] [K]

né le 23 Mai 1977 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 3]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. Karim BADENE, Vice-Président,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 18 Novembre 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 02 mai 2023, l’OPHLM de la Ville d'[Localité 5], aux droits duquel vient la société [Localité 9] DELTA HABITAT, a consenti à Monsieur [Z] [S] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 12].

Par exploit en date du 15 janvier 2024, la société [Localité 9] DELTA HABITAT a fait délivrer à Monsieur [Z] [S] un commandement de payer et de fournir un justificatif d’assurance, au titre du solde des loyers et charges non réglés, la somme de 2 001,64€ hors frais et indemnités selon décompte arrêté au 11 janvier 2024.

Par exploit délivré le 17 septembre 2025, la société [Localité 9] DELTA HABITAT a fait citer Monsieur [Z] [S] devant le juge des référés du présent tribunal afin qu’il :

— constate l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation du contrat de bail ;

— ordonne son expulsion ainsi que tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique ;

— le condamne à lui payer la somme de 1 815,54€ à titre provisionnel et de l’arriéré locatif arrêté au 15 mars 2024 ;

— le condamne à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation, indexée aux augmentations légales, d’un montant de 404,77€ équivalent au loyer actuel et aux charges, en ce compris le remboursement des assurances LNA, à compter du 16 mars 2024 jusqu’au jour du départ effectif des lieux ;

— le condamne au paiement des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire est fixée à l’audience du 18 novembre 2025 où elle est plaidée.

La société [Localité 9] DELTA HABITAT comparait représentée à l’audience et sollicite le bénéfice de son assignation sous réserve d’une actualisation de la dette à la somme de 1 549,79€. Elle indique être favorable à la mise en œuvre d’un plan d’apurement.

Monsieur [Z] [S] a comparu en personne et a sollicité le bénéfice d’un plan d’apurement à hauteur de la somme de 160€.

La décision est mise en délibéré au 09 décembre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Par ailleurs, par application de l’article 835 du même code, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Enfin, il ressort de l’article 9 de ce code qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte en outre de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

*

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement dénoncée à la préfecture du [Localité 13] par voie électronique avec accusé de réception du 19 septembre 2025, au moins six semaines avant l’audience fixée le 18 novembre 2025.

Par ailleurs, la CAF a été avisée le 11 décembre 2023, au moins deux mois avant l’assignation du 17 septembre 2025.

La demande de résiliation formée par la société [Localité 9] DELTA HABITAT est donc recevable.

1) Sur l’indemnité provisionnelle au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La société [Localité 9] DELTA HABITAT a produit un dernier décompte arrêté au 13 novembre 2025 faisant état d’une dette locative d’un montant de 1 549,79€.

En conséquence, Monsieur [Z] [S] sera condamné à payer à [Localité 9] DELTA HABITAT la somme de 1 549,79€, à titre de provision à valoir sur les arriérés locatifs impayés échus au 13 novembre 2025, terme d’octobre 2025 inclus.

2) Sur la résiliation du bail et les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l’espèce, le contrat de location est bien doté d’une telle clause résolutoire.

Par ailleurs, il ressort de manière incontestable de la lecture des décomptes produits par la société [Localité 9] DELTA HABITAT que Monsieur [Z] [S] n’a pas satisfait aux termes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti, soit avant le 15 mars 2024.

Les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies au bénéfice de la société [Localité 9] DELTA HABITAT depuis le 15 mars 2024.

*

Aux termes de l’article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Par ailleurs, il résulte d’une lecture combinée des articles 24 de la loi du 06 juillet 1989 et de l’article 1343-5 du Code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect par le bailleur de son obligation de remettre au locataire un logement décent.

Enfin, il ressort du même article que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la société [Localité 9] DELTA HABITAT que Monsieur [Z] [S] a bien repris le paiement intégral de son loyer courant avant l’audience. A l’audience, Monsieur [Z] [S] a sollicité le bénéfice d’un plan d’apurement, souhait auquel la demanderesse ne s’oppose pas.

Il convient en conséquence de constater cet accord des parties et d’accorder les délais de paiement sollicités.

Dès lors, il y a lieu d’octroyer à Monsieur [Z] [S] un délai de paiement par mensualités de 160€, selon des modalités qui seront précisées au dispositif de la présente ordonnance.

La société [Localité 9] DELTA HABITAT accepte que la clause résolutoire soit suspendue pendant le cours des délais accordés. Dès lors, pendant le cours des délais accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. Si Monsieur [Z] [S] se libère dans les délais et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué et il ne sera pas expulsé.

En revanche, si Monsieur [Z] [S] ne respecte pas les délais accordés ou s’il ne règle pas l’intégralité de son loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise.

Dans cette hypothèse, l’expulsion de Monsieur [Z] [S] sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution. Par ailleurs, Monsieur [Z] [S] sera condamné à payer à la société [Localité 9] DELTA HABITAT, à titre provisionnel et d’indemnité d’occupation, en application de l’article 1240 du Code civil et à compter de la résiliation du bail, la somme de 444,09€ égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise.

3) Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Z] [S] qui succombe à l’instance sera condamné aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déclarons recevable la demande de résiliation formée par la société [Localité 9] DELTA HABITAT concernant le contrat de bail du 02 mai 2023 consenti à Monsieur [Z] [S] et portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 12] ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 15 mars 2024 ;

Condamnons Monsieur [Z] [S] à payer à la société [Localité 9] DELTA HABITAT la somme de 1 549,79€, à titre de provision à valoir sur les arriérés locatifs impayés échus au 13 novembre 2025, terme d’octobre 2025 inclus ;

Autorisons Monsieur [Z] [S] à se libérer de cette somme sur une durée de dix mois par versements mensuels de 160€ les neuf premiers mois, le solde au dixième mois et, sauf meilleur accord des parties, le premier versement devant intervenir le quinzième jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance, puis le 15 de chaque mois, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers ;

Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer et arriéré locatif) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail précité ;

Autorisons en ce cas l’expulsion de Monsieur [Z] [S] et de tous occupants de son chef du local d’habitation précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, l’intéressé pourra être contraint à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux ;

Disons en ce cas qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons en ce cas Monsieur [Z] [S] à payer à la société [Localité 9] DELTA HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle à compter de la résiliation du bail, fixée à la somme de 444,09€ égale au montant du loyer augmenté des charges, fixés tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise, et ce jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés ;

ET PAR AILLEURS

Condamnons Monsieur [Z] [S] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

Rejetons les demandes pour le surplus.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 09 décembre 2025.

Le Greffier Le Juge