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COUR D’APPEL DE [Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00156 – N° Portalis DB3F-W-B7I-J53L

Minute N° : 25/00157

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 01 Avril 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :M^e FOUREL GASSER

le :01/04/2025

DEMANDEUR

SCIC H.L.M GRAND DELTA HABITAT

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par M^e Quentin FOUREL-GASSER, avocat au barreau d’AVIGNON, substitué par M^e Andrea RAFFAELLI, avocat au barreau d’AVIGNON

DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [J]

né le 20 Juillet 1988 à [Localité 7] (TUNISIE)

[Adresse 1]

[Adresse 10] [Adresse 8]

[Localité 4]

non comparant, non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 18 Mars 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 avril 2024, la société GRAND DELTA HABITAT a consenti à Monsieur [N] [J] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis : [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 378,79 euros hors charges.

Faute de paiement des loyers dans les délais convenus, et par exploit du 19 septembre 2024, la société GRAND DELTA HABITAT a fait délivrer à M. [N] [J] un commandement de payer, au titre du solde des loyers et charges non réglés, la somme de 1 744,72 euros hors frais, commandement visant la clause résolutoire.

Par exploit délivré le 19 décembre 2024, la société GRAND DELTA HABITAT a fait citer M. [N] [J] devant le juge des référés du présent tribunal aux fins de la voir principalement condamnée à:

— voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du contrat de bail ;

— l’expulsion ainsi que tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique ;

— lui payer à titre provisionnel et de l’arriéré locatif, la somme de 2 187,08 euros due à la date d’acquisition de la clause résolutoire,

— lui payer une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer et des charges, soit 436,18 euros, jusqu’à départ effectif des lieux, en ce compris l’assurance LNA, et avec indexation ;

— payer les entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer.

L’affaire est appelée à l’audience du 18 mars 2025, lors de laquelle la société GRAND DELTA HABITAT comparaît représentée et sollicite le bénéfice de son assignation. Elle précise qu’elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement ni à la suspension de la clause résolutoire, au vu du plan d’apurement conclu avec la locataire, plan qu’elle demande d’entériner.

M. [N] [J], partie défenderesse assignée à étude le 19 décembre 2024 n’a pas comparu.

La présente ordonnance, susceptible d’appel, sera ainsi réputé contradictoire, en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Aucun Diagnostic Social et Financier n’a été transmis au tribunal avant l’audience.

La décision est mise en délibéré au 1er avril 2025.

MOTIFS

Ainsi qu’il ressort de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le tribunal fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Par ailleurs, par application de l’article 835 du même code, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Enfin, il ressort de l’article 9 de ce code qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte en outre de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

1) Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement dénoncée à la préfecture de [Localité 11] le 23 décembre 2024, au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, la CCAPEX du [Localité 11] a été saisie le 30 septembre 2024 de la situation d’impayés, soit dans les délais impartis.

La demande de résiliation formée par la société GRAND DELTA HABITAT est donc recevable.

2) Sur l’indemnité provisionnelle au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Après examen des décomptes produits par la société GRAND DELTA HABITAT, la créance apparaît incontestable dans son principe comme dans son montant.

Par ailleurs, même si le défendeur est absent à l’audience, cette somme, supérieure à celle réclamée dans l’assignation, revêt toutefois un caractère contradictoire puisqu’elle correspond à celle retenue dans la reconnaissance de dette / plan d’apurement signé par M. [J] le 5 mars 2025.

La demande est ainsi fondée à hauteur de 3 482,40 euros, à titre de provision à valoir sur les arriérés de loyers et de charges impayés, terme de février 2025 inclus et décompte arrêté au 10 mars 2025.

Cette somme sera assujettie au taux d’intérêt légal à compter de la présente ordonnance.

3) Sur la résiliation du bail et les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de location est bien doté d’une telle clause résolutoire, lequel prévoit un délai de six semaines pour régulariser la dette après délivrance d’un commandement de payer.

Par ailleurs, il ressort de manière incontestable de la lecture des décomptes produits par la société GRAND DELTA HABITAT que M. [N] [J] n’a pas satisfait aux termes du commandement de payer dans le délai de six semaines imparti, soit avant le 1er novembre 2024.

Les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies au bénéfice de la société GRAND DELTA HABITAT depuis le 1er novembre 2024

*

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Par ailleurs, il résulte d’une lecture combinée des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect par le bailleur de son obligation de remettre au locataire un logement décent.

Enfin, il ressort du même article que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, l’examen des décomptes produits atteste d’efforts de paiement de la part du défendeur qui a réglé les échéances locatives de juillet à septembre 2024 puis a fait des versements à hauteur de 430 euros au mois d’octobre 2024, de 250 euros au mois de février 2025 et de 250 euros au mois de mars de la même année.

La société GRAND DELTA HABITAT a indiqué en conséquence ne pas être opposé à l’octroi de délais de paiement au vu du plan d’apurement signé entre les parties le 5 mars 2025, produit aux débats, et ainsi, ne pas s’opposer à la suspension de la clause résolutoire en cas de respect de ce plan.

Dès lors, il y a lieu d’accorder à M. [N] [J] un délai de paiement de 23 mois, correspondant à 22 mensualités de 151,02 euros, et le solde restant dû à la vingt-troisième mensualité, selon des modalités qui seront précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Par application de l’article 24 précité, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué, et il ne sera pas expulsé.

En revanche, si celui-ci ne respecte pas les délais accordés ou s’il ne règle pas l’intégralité du loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise.

Dans cette hypothèse, son expulsion sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Par ailleurs, il sera condamné à payer à la société GRAND DELTA HABITAT, à titre provisionnel et d’indemnité d’occupation, en application de l’article 1240 du code civil et à compter de la résiliation du bail, une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu’il aurait subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, assurance LNA et indexation contractuelle comprise.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclarons recevable la demande de résiliation formée par la société GRAND DELTA HABITAT concernant le contrat de bail du 18 avril 2024, consenti à Monsieur [N] [J] et portant sur un local à usage d’habitation sis : [Adresse 2] ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 1er novembre 2024 ;

Condamnons Monsieur [N] [J] à payer à la société GRAND DELTA HABITAT la somme de 3 482,40 euros à titre de provision à valoir sur les arriérés locatifs impayés échus au 10 mars 2025, terme de février 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

Autorisons Monsieur [N] [J] à se libérer de cette somme sur une durée de vingt-trois mois par versements mensuels de 151,02 euros les vingt-deux premiers mois, le solde au vingt-troisième mois et, sauf meilleur accord des parties, le premier versement devant intervenir le quinzième jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance, puis le 10 de chaque mois, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers ;

Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer et arriéré locatif) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

— Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail précité ;

— Autorisons en ce cas l’expulsion de Monsieur [N] [J] et de tous occupants de son chef du local d’habitation précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, l’intéressé pourra être contraint à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux ;

— Disons en ce cas qu’il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamnons en ce cas Monsieur [N] [J] à payer à la société GRAND DELTA HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle à compter de la résiliation du bail, une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixés et de la majoration assurance habitation le cas échéant, tels qu’ils auraient subsistés si le contrat de bail n’avait pas été résilié, assurance LNA et indexation contractuelle comprise, et ce jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés ;

ET PAR AILLEURS

Condamnons Monsieur [N] [J] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

Rejetons les autres demandes pour le surplus.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 1er avril 2025.

Le Greffier Le Juge