COUR D’APPEL DE [Localité 10]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 24/00267 – N° Portalis DB3F-W-B7I-JV4Q

Minute N° : 25/00025

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 21 Janvier 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :[Localité 8]

le :21/01/2025

DEMANDEUR

SCIC H.L.M [Localité 8] DELTA HABITAT venant aux droits de VALLIS HABITAT

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 5]

représentée par Mme [F] [Z], munie d’un pouvoir régulier

DÉFENDEURS :

Monsieur [N] [B]

né le 30 Juillet 1987 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Adresse 11]

[Localité 4]

non comparant, non représenté

Madame [J] [B]

née le 26 Août 1992 à [Localité 12] (MAROC)

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparante, non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 17 Décembre 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

— -

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 juillet 2015, la société [Localité 8] DELTA HABITAT, venant aux droits de VALLIS HABITAT, a consenti à [B] [N] et [B] [J] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis : [Adresse 9], moyennant un loyer mensuel de 343,67 euros hors charges (485,73 euros charges comprises).

Deux avenants au contrat de bail ont été signés les 19 septembre 2017 et 29 mars 2022.

Faute de paiement des loyers dans les délais convenus, et par exploit du 27 novembre 2023, [Localité 8] DELTA HABITAT, a fait délivrer à [B] [N] et [B] [J] un commandement de payer, au titre du solde des loyers et charges non réglés, la somme de 3.867,83 euros hors frais.

Faute de régularisation, et par exploit délivré le 11 avril 2024, [Localité 8] DELTA HABITAT a fait citer [B] [N] et [B] [J] devant le juge des référés du présent tribunal aux fins de le voir principalement condamné à :

— voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du contrat de bail ;

— l’expulsion ainsi que tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique et séquestration des biens ;

— lui payer solidairement à titre provisionnel et solidairement l’arriéré locatif, pour la somme de 5.008,24 euros due au 27 janvier 2024 ;

— lui payer une indemnité mensuelle d’occupation fixée au moins au montant du loyer et des charges, soit 485,73 euros, jusqu’à départ effectif des lieux, et ce avec indexation,

— payer les entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer.

L’affaire est retenue à l’audience du 17 décembre 2024, lors de laquelle [Localité 8] DELTA HABITAT comparaît représentée et sollicite le bénéfice de son assignation, sous réserve de l’actualisation de la dette locative à la somme de 5.719,86 euros, loyer de novembre 2024 inclus. Elle précise qu’elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement ni à la suspension de la clause résolutoire au vu de du plan d’apurement prévu avec les défendeurs.

Monsieur [B] [N] comparait en personne ; il sollicite des délais de paiement pour purger sa dette locative et rester dans le logement. Il explique pouvoir payer 150 euros en plus du loyer chaque mois.

Madame [B] [J] ne comparaît pas et n’est pas représentée.

Le Diagnostic Social et Financier fourni au Tribunal par la Préfecture de Vaucluse reprend les mêmes éléments, expliquant que les intéressés qui vivent avec leurs trois enfants, souhaitent solder leur dette au plus vite, Monsieur [B] envisageant de retrouver un emploi plus rémunérateur pour pouvoir faire des règlements plus conséquents.

La décision est mise en délibéré au 21 janvier 2025.

Les défendeurs régulièrement assignés, n’ayant pas tous comparu ni été représentés, la présente ordonnance, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire à l’égard de toutes les parties en application de l’article 474 du code de procédure civile.

MOTIFS

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Par ailleurs, par application de l’article 835 du même code, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Enfin, il ressort de l’article 9 de ce code qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte en outre de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

1) Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement dénoncée à la préfecture de [Localité 13] le 15 avril 2024, au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, la CCAPEX a été saisie le 29 novembre 2023 de la situation d’impayés, soit dans les délais légaux impartis.

La demande de résiliation formée par [Localité 8] DELTA HABITAT est donc recevable.

2) Sur l’indemnité provisionnelle au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Après examen des décomptes produits par [Localité 8] DELTA HABITAT, la créance apparaît incontestable dans son principe comme dans son montant et la demande est fondée à hauteur de 5.719,86 euros, à titre de provision à valoir sur les arriérés de loyers et de charges impayés, décompte arrêté au 09 décembre 2024.

Cette somme sera assujettie au taux d’intérêt légal à compter de la signification de l’assignation.

En application de l’article 220 du code civil, chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants toute dette contractée par l’un oblige l’autre solidairement.

Par ailleurs, l’avenant au contrat de bail signé entre les parties le 29 mars 2022 contient expressément une clause de solidarité.

Ainsi la condamnation à intervenir sera prononcée solidairement à l’encontre des défendeurs.

3) Sur la résiliation du bail et les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de location est bien doté d’une telle clause résolutoire, laquelle prévoit un délai de deux mois pour régulariser un commandement de payer.

Par ailleurs, il ressort de manière incontestable de la lecture des décomptes produits par [Localité 8] DELTA HABITAT que les époux [B] n’ont pas satisfait aux termes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti (termes du bail et du commandement, en l’espèce plus favorable que les nouvelles dispositions législatives), soit avant le 27 janvier 2024.

Les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies au bénéfice de [Localité 8] DELTA HABITAT depuis le 28 janvier 2024.

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Par ailleurs, il résulte d’une lecture combinée des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect par le bailleur de son obligation de remettre au locataire un logement décent.

Enfin, il ressort du même article que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

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En l’espèce, l’examen des décomptes produits atteste d’efforts de paiement et du règlement du dernier loyer, et la société [Localité 8] DELTA HABITAT a indiqué ne pas être opposé à l’octroi de délais de paiement au vu du plan d’apurement conclu avec les intéressés. Elle a également indiqué ne pas s’opposer à la suspension de la clause résolutoire en cas de respect desdits délais.

Dès lors, il y a lieu d’accorder à [B] [J] et [B] [N] un délai de paiement de 36 mois, correspondant à trente-cinq mensualités de 150 euros, et le solde restant dû à la trente-sixième mensualité, selon des modalités qui seront précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Par application de l’article 24 précité, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. Si les requis se libèrent dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué, et ils ne seront pas expulsés.

En revanche, si ceux-ci ne respectent pas les délais accordés ou s’ils ne règlent pas l’intégralité du loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise.

Dans cette hypothèse, leur expulsion sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Par ailleurs, ils seront solidairement condamnés à payer à [Localité 8] DELTA HABITAT, à titre provisionnel et d’indemnité d’occupation, en application de l’article 1240 du code civil et à compter de la résiliation du bail, une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Amandine GORY, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des référés, assistée de Béatrice OGIER, greffière, statuant publiquement, par ordonnance de référé réputée contradictoire rendue en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent et par provision,

Déclarons recevable la demande de résiliation formée par [Localité 8] DELTA HABITAT concernant le contrat de bail du 17 juillet 2015, modifié par avenants du 19 septembre 2017 et 29 mars 2022, consenti à Monsieur [B] [N] et Madame [B] [J] et portant sur un local à usage d’habitation sis : [Adresse 9]

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 28 janvier 2024 ;

Condamnons [B] [J] et [B] [N] solidairement à payer à [Localité 8] DELTA HABITAT la somme de 5.719,86 euros, à titre de provision à valoir sur les arriérés de loyers et de charges impayés, terme de novembre 2024 inclus et décompte arrêté au 9 décembre 2024 ;

Autorisons [B] [J] et [B] [N] à se libérer de cette somme sur une durée de trente-six mois par versements mensuels de 150 euros les trente-cinq premiers mois, le solde au trente-sixième mois et, sauf meilleur accord des parties, le premier versement devant intervenir le dixième jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance, puis le 10 de chaque mois, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers ;

Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer et arriéré locatif) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

— Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail précité ;

— Autorisons en ce cas l’expulsion de [B] [J] et [B] [N] et de tous occupants de son chef du local d’habitation précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, les intéressés pourront être contraints à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux ;

— Disons en ce cas qu’il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamnons en ce cas [B] [J] et [B] [N] à payer à [Localité 8] DELTA HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle à compter de la résiliation du bail, une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise, et assurance LNA comprise, et ce jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés ;

ET PAR AILLEURS

Condamnons [B] [J] et [B] [N] aux entiers dépens de l’instance ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

Rejetons les autres demandes pour le surplus.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 21 janvier 2025.

Le Greffier Le Juge