COUR D’APPEL DE [Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 24/00494 – N° Portalis DB3F-W-B7I-J34H

Minute N° : 25/00055

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 04 Février 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :M^e FOUREL GASSER

Copie délivré à :Mme [U]

le :04/02/2025

DEMANDEUR

SCIC H.L.M GRAND DELTA HABITAT venant aux droits de VALLIS HABITAT

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 3]

représentée par M^e Quentin FOUREL-GASSER, avocat au barreau D’AVIGNON, substitué par M^e Andrea RAFFAELLI, avocat au barreau d’AVIGNON

DÉFENDEUR :

Madame [I] [U]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 4]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. Karim BADENE, Vice-Président,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 21 Janvier 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 juillet 2016, Grand [Localité 5] Résidences aux droits duquel vient la société GRAND DELTA HABITAT, a consenti à Madame [I] [U] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 9], moyennant un loyer mensuel total de 410,60€, hors charges, contrat conclu pour une durée de deux mois, renouvelable par tacite reconduction.

Par exploit en date du 09 juillet 2024, la société GRAND DELTA HABITAT a fait délivrer à Madame [I] [U] un commandement de payer et de justifier d’une assurance au titre du solde des loyers et charges non réglés, la somme de 875,17€ hors frais et indemnités selon décompte arrêté au 03 juillet 2024.

Par exploit délivré le 09 octobre 2024, la société GRAND DELTA HABITAT a fait citer Madame [I] [U] devant le juge des référés du présent tribunal afin qu’il:

— constate l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation du contrat de bail ;

— ordonne son expulsion ainsi que tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique et autorise la séquestration des meubles présents dans les lieux ;

— la condamne à lui payer, à titre provisionnel et de l’arriéré locatif, la somme de 1 507,63€ ;

— la condamne à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer actuel et aux charges en ce compris le remboursement des assurances LNA, jusqu’au jour du départ effectif des lieux ;

— la somme de fournir une attestation assurance du logement immédiatement ou, à défaut, de la condamner à payer une astreinte de 50€ par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— la condamne au paiement des entiers dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’affaire est fixée à l’audience du 21 janvier 2025 où elle est plaidée.

La société GRAND DELTA HABITAT comparait représentée à l’audience. Elle explique que la dette locative a diminué à la somme de 505,11€, indique être favorable à l’octroi d’un plan d’apurement à hauteur de 50€ par mois en sus du loyer courant et précise que le paiement intégral du loyer a repris avant l’audience.

Madame [I] [U] a comparu à l’audience. Elle a reconnu le montant de la dette et sollicité des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

La décision est mise en délibéré au 04 février 2025.

MOTIFS

Ainsi qu’il ressort de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le tribunal fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Par ailleurs, par application de l’article 835 du même code, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Enfin, il ressort de l’article 9 de ce code qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte en outre de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

*

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement dénoncée à la préfecture du [Localité 10] par voie électronique avec accusé de réception du 10 octobre 2024, au moins six semaines avant l’audience fixée le 21 janvier 2025.

Par ailleurs, la CAF a été avisée le 03 juillet 2024, au moins deux mois avant l’assignation du 09 octobre 2024.

La demande de résiliation formée par la société GRAND DELTA HABITAT est donc recevable.

1) Sur l’indemnité provisionnelle au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Par ailleurs et à défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

La société GRAND DELTA HABITAT a produit un dernier décompte arrêté au 07 janvier 2025 faisant état d’une dette locative (loyers, charges, assurance) à la baisse de 505,11 euros, loyer de décembre 2024 inclus.

La dette locative est reconnue par la défenderesse tant dans son principe que dans son montant.

En conséquence de ces éléments, Madame [I] [U] sera condamnée à payer à GRAND DELTA HABITAT la somme de 505,11€, à titre de provision à valoir sur les arriérés locatifs impayés échus au 07 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus.

2) Sur la résiliation du bail et les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l’espèce, le contrat de location est bien doté d’une telle clause résolutoire.

Par ailleurs, il ressort de manière incontestable de la lecture des décomptes produits par la société GRAND DELTA HABITAT que Madame [I] [U] n’a pas satisfait aux termes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti, soit avant le 09 décembre 2024.

Les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies au bénéfice de la société GRAND DELTA HABITAT depuis le 09 décembre 2024.

*

Aux termes de l’article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Par ailleurs, il résulte d’une lecture combinée des articles 24 de la loi du 06 juillet 1989 et de l’article 1343-5 du Code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect par le bailleur de son obligation de remettre au locataire un logement décent.

Enfin, il ressort du même article que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la société GRAND DELTA HABITAT que Madame [I] [U] a bien repris le paiement intégral de son loyer courant avant l’audience et qu’elle a versé un surplus de loyer afin d’apurer sa dette locative le 06 novembre 2024 et le 07 janvier 2025. A l’audience, Madame [I] [U] sollicite qu’un délai de paiement par mensualités de 50€, lui soit accordé afin de poursuivre l’apurement de la dette locative.

La société GRAND DELTA HABITAT est favorable à l’octroi de ce plan.

Il convient de constater cet accord des parties et d’accorder les délais de paiement sollicités.

Dès lors, il y a lieu d’octroyer à Madame [I] [U] un délai de paiement par mensualités de 50€, selon des modalités qui seront précisées au dispositif de la présente ordonnance.

La société GRAND DELTA HABITAT accepte que la clause résolutoire soit suspendue pendant le cours des délais accordés. Dès lors, pendant le cours des délais accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. Si Madame [I] [U] se libère dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué, et Madame [I] [U] ne sera pas expulsée.

En revanche, si Madame [I] [U] ne respecte pas les délais accordés ou si elle ne règle pas l’intégralité de son loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise.

Dans cette hypothèse, l’expulsion de Madame [I] [U] sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution. Par ailleurs, Madame [I] [U] sera condamnée à payer à GRAND DELTA HABITAT, à titre provisionnel et d’indemnité d’occupation, en application de l’article 1240 du Code civil et à compter de la résiliation du bail, la somme de 584,95€ égale au montant du loyer augmenté des charges en ce compris le remboursement des assurances LNA fixés tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise.

3) Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

Attendu qu’en application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ;

Que Madame [I] [U] qui succombe à l’instance sera condamnée aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déclarons recevable la demande de résiliation formée par la société GRAND DELTA HABITAT concernant le contrat de bail du 26 juillet 2016 consenti à Madame [I] [U] et portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 9] ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 09 décembre 2024;

Condamnons Madame [I] [U] à payer à la société GRAND DELTA HABITAT la somme de 505,11€, à titre de provision à valoir sur les arriérés locatifs impayés échus au 07 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus ;

Autorisons Madame [I] [U] à se libérer de cette somme sur une durée de dix mois par versements mensuels de 50€ les neuf premiers mois, le solde au dixième mois et, sauf meilleur accord des parties, le premier versement devant intervenir le quinzième jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance, puis le 15 de chaque mois, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers ;

Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer et arriéré locatif) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail précité ;

Autorisons en ce cas l’expulsion de Madame [I] [U] et de tous occupants de son chef du local d’habitation précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, l’intéressée pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux ;

Disons en ce cas qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons en ce cas Madame [I] [U] à payer à la société GRAND DELTA HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle à compter de la résiliation du bail, fixée à la somme de 584,95€ égale au montant du loyer augmenté des charges, en ce compris le remboursement des assurances LNA, fixés tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise, et ce jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés ;

ET PAR AILLEURS

Condamnons Madame [I] [U] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 04 février 2025.

Le Greffier Le Juge